土地对房地产市场的影响

土地市场对房地产市场的影响。

答：一、蒙自基本情况及各项经济指标

1、蒙自基本情况

●蒙自市位于云南省东南部、红河哈尼族彝族自治州东部。

●总面积2228平方公里，辖7镇4乡、86个村（居）委会、11个城市社区

居委会、691个自然村、992个村民小组，共有汉、彝、苗、壮、回等19种民族，

●总人口39.08万人，其中，常住人口33.03万人，暂住人口6.05万人；

少数民族人口19.31万人、农业人口26.45万人。

●辖区内有省级蒙自经济开发区和省级红河工业园区。

2、蒙自经济——地区生产总值

2008年实现地区生产总值50.38亿元，同比增17.8%

2009年实现地区生产总值60.67亿元，同比增13.8%

2010年实现地区生产总值64.50亿元，同比增6.3%

3、蒙自经济——财政收入

2008年实现地区财政收入7.79亿元，同比增15.9%

2009年实现地区财政收入9.39亿元，同比增17%

2010年实现地区财政收入10.34亿元，同比增10%

4、蒙自经济——城镇居民可支配收入

2008年实现城镇居民可支配收入22509元，同比增11.6%

2009年实现城镇居民可支配收入24412元，同比增7%

2010年实现城镇居民可支配收入25970元，同比增6%

2008年实现农村居民可支配收入3163元，同比增15.4%

2009年实现农村居民可支配收入3573元，同比增10%

2010年实现农村居民可支配收入3970元，同比增10%

5、蒙自经济——固定资产总投资

2008年实现固定资产总投资41.12亿元，同比增12.3%

2009年实现固定资产总投资48.21亿元，同比增14.7%

2010年实现固定资产总投资53亿元，同比增10%

200002100022000230002400025000

2600027000

2008年2009年2010年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%城镇居民可支配收入

0100020003000400050002008年2009年

2010年0.00%

5.00%10.00%15.00%20.00%农村居民可支配收入

6、蒙自城市房地产开发投资情况

?2011年上半年，蒙自市固定资产投资完成30.6亿元，比去年同期增长

19.8%

?其中：城镇固定资产投资11.76亿元，增长40.9%。房地产开发投资10.91亿元，同比增长14.2%。

?2011年蒙自市保障性住房建设项目总建筑面积125000平方米（含廉租住房65000平方米1300套和公共租赁房60000平方米1212套）。

?截至今年6月，城镇固定资产投资完成165679万元，同比上年增长

40.88%。

?农村发展和改革已进入了新的阶段，按照统筹城乡发展的要求，贯彻工业反哺农业、城市支持农村的方针，加大各方面对农村发展的支持力度，较快改变农村的落后面貌。续推动2005—2020年全县农村安全建设工程和127个小康示范村建设工程。

结论：今年上半年蒙自房地产开发量较为稳定，一级市场土地供应充沛，土地交易价格更具土地区域变化而定。

7、蒙自城市房地产开发投资现状

?今年1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共109个，其中今年新增项目64个（规上项目29个，规下项目35个），项目涵盖了农林牧渔业、采

矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、教育、公共管理等一二三

产业的各个行业，投资主体包括国有、集体、私营、有限公司等。

?目前蒙自供应的楼盘开发总量为286.50亩，开发的面积为725058.34㎡；

?开发新楼盘11个，分别是君悦天下、长河天骄一二三四期、红艺大院、凤凰雅苑、铭城.御景、林茂源、鑫华桂苑二期、水文花园；

?开发产品：住宅以多层为主，户型面积在80-180㎡，、以120-160㎡以上户型为主力户，价格区间在3200-4500元/㎡，别墅面积在220-340㎡，

联排3层楼房形式，价格同住宅不相上下；

?商业有商场、底商、商业街铺面形式；商铺价格区间在6500-50000元/㎡，目前以市中心俊豪中央大街商铺价格最高；

?以多层住宅销售最快，销售期在1-2年之间。

二、蒙自房地产市场和土地的关系。

虽然近三年蒙自房地产价格涨幅无明显区域性，但是涨幅都在1000元左右，整体都呈上涨趋势，而房价上涨，则又归咎于我国的土地储备制度。

土地储备究竟是个什么样的制度？它在我国土地市场中发挥什么样的作用？

1、土地储备制度作为土地市场调控手段在不断构建与完善

我国城市土地储备制度在上个世纪末起源于上海，发展于杭州，于2002年在全国普及，至今全国绝大多数市、县相继建立了土地收购储备机构，部分省、自治区、直辖市也建立了省级土地储备机构。

2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》，重点在于“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。由此可见，土地收购储备制度作为土地市场调控与管理措施在不断构建与完善。

经过多年实践，土地储备制度在规范土地市场，全面实施土地招拍挂出让制度，防止土地资产流失方面起到了重要作用，也正是由于土地储备制度影响了部分利益集团的既得利益，所以引起了广泛争论，甚至出现土地储备“与民争利”、“导致地价房价上涨、扰乱房地产市场”的说法。其间确有少数地方政府过度追求财政收入造成的负面影响，但更多的是由对土地储备制度的不理解导致的。所以，有必要纠正对土地储备制度的一些错误认识。

土地储备是政府依法进行土地资产管理的重要措施

目前在实践中，城市政府实施土地收购储备的对象主要是城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等。根据《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”；第十一条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”。如果不由政府统一收回或征收这些待开发土地，一是难以按照城市规划要求实施旧城改造和城市建设，或者即使进行了改造建设也难以符合规

划要求；二是难以满足土地出让管理的要求，尤其难以满足招拍挂出让方式的要求。

2、土地储备是防止土地资产流失的重要手段

目前，对土地收购储备制度争议的焦点主要集中在利益关系上。毋庸讳言，城市政府通过土地收购储备，确实实现了政府土地收益；也不可否认存在一些地方政府强制压低收购价格、过度收购和出让土地等现象，但从总体而言，土地收购储备制度是防止国有土地资产流失的重要手段。

首先，土地增值主要是由规划用途改变和城市基础设施建设引起的，应该收归国有。因为土地收购储备主要是针对城市待开发土地、旧城改造土地和城市规划区内部的集体土地等，这些土地在开发前往往土地利用方式较差，或为工业用地，或为农用地，或为平房区，其土地价值也较低；通过规划改变用途，乃至基础设施建设投入，使其土地价格大幅度提高，这种增值是由于公益设施或公共活动所引起的，应按照“涨价归公”的原则收归国有。在没有实施土地收购储备制度以前，开发商直接通过转让等方式取得土地，导致这些增值收益直接流入各转让方和开发商手中，引起国有土地资产大量流失。

其次，土地收购价格遵循规定和协商原则确定，符合双方利益。《土地储备管理办法》中明确规定：“根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。”在实践中，各城市在确定收购价格时均一定程度上考虑开发价值的分摊，如杭州市规定：“土地收购补偿费可以按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本部分的中间价确定。”这实际就是将开发后新用途价格和原用途价格共同考虑后确定收购补偿价格，以适当提高补偿标准。

3、政府土地收益基本处于合理范围

从土地收购的经济收益看，有媒体称：“土地储备机构成为地方政府倒地卖地工具，收益上百倍。”实际情况是什么样的呢？对武汉、合肥、厦门、汕头、苏州、威海、南通这7个城市土地储备机构2006年1月至2008年12月间，收储并开发供应的房地产用地的调查显示：出让总价款约为895亿元，其中土地取得和开发等成本费用约730.4亿元，政府纯收益约164.6亿元。平均收益约为成本的22.5%。其中南通最高，为162%；厦门最低，为10.9%，这些均在合理范围之内，与“收益上百倍”的说法相去甚远。

与开发过程中的政府税收和行政事业性收费不同，地价是让渡国有土地使用权的代价，是国家作为土地所有者权益的体现，纳入政府预算“收支两条线”，取之于民，用之于民。政府收取的地价扣除土地取得费用、土地开发费用及相关税费外，所得土地纯收益主要用于市政基础设施建设、保障房建设、补贴农业等公益性事业。开发商诟病土地储备制度的目的，除了将高房价责任推向政府外，潜台词是政府不应垄断土地一级供应市场。近期，有开发商通过各类渠道提出：“应该允许企业储备土地”、“将土地动工开发期限从2年延长为4年”等。显然，企业储备或变相储备土地的好处除了能获得行业竞争优势外，还能坐享土地增值收益。但是，土地增值收益源于政府长期的公共投资，理应“涨价归公”，由国家收回，用于基础设施建设和城市发展。

政府实行土地收购储备和招拍挂公开出让制度，实际上是将以往由开发商占有的部分超额地租收回，用于公共事业，同时防止开发商的区域垄断，通过保障土地平稳供给，确保房地产市场健康稳定发展，这是符合人民的整体和长远利益的。

4、土地储备是调控土地市场供求关系的客观要求

《土地储备管理办法》中明确规定：“各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。”因此，土地储备是加强土地调控、规范市场运行的基本措施。各城市政府也正是按照这一原则构建和实施土地储备制度的。例如北京市规定，土地整理储备工作必须坚持四个原则：必须坚持严格土地供应总量控制和土地集中统一供应的原则；必须坚持全市统一的土地交易市场原则；必须坚持市区两级中心各司其职、各负其责的原则；必须坚持积极探索适合本市特点的土地储备机制的原则。同时，提出土地整理储备工作的指导思想和工作思路：以规范土地市场建设为重点，不断深化土地供应制度改革，集中力量搞好土地收购储备、土地一级开发、土地整理专项规划和土地入市公开交易等工作，积极稳妥地推进土地整理储备工作。从这些原则可以看出，土地储备是实施土地调控，尤其是土地市场调控的客观要求。

这也就导致了开发商的大量囤地，囤积的目的肯定是为了获利。《辞海》对“囤积居奇”的解释是：“商人大量购存商品，待机高价出售，以获取暴利的一种投机行为。每当通货膨胀或其他经济动荡期，市场上经常出现囤积居奇的现象。囤积居奇引起商品供应紧张，物价暴涨，危害劳动人民的经济生活。”

5、开发商囤积土地的现状。

5.1 土地开发速度远比不上土地购置速度。中国人民银行最新统计数据显示，今年前三季度，全国完成土地购置面积2.83亿平方米，增长18.7%，而上年为同期下降3%；完成土地开发面积1.82亿平方米，同比增长11.3%，比上年同期回落22.7个百分点。可见，开发商进行土地开发的速度仍然远远低于买地的速度，已出让土地中的相当一部分被作为“储备”囤积起来。椐公开资料显示，2005年我国房地产企业平均新增土地购置量3

6.2万平方米，而2006年这一数字达到51.11万平方米，提高了41.18%。这说明，越来越多的土地被开发商握在手中。有关银行机构的研究数据也表明，从2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和转让。

5.2 囤地推高地价和房价上涨。新浪网的一个调查表明，89.8%的网民认为开发商囤地会推高地价和房价，另有74.34的人认为会酿成楼市泡沫。与此相印证的是，据国家发改委统计，今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0. 3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比上月高1个百分点。

5.3 土地的大量占有者迅速暴富。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，碧桂园成为全国最大的“地主”，今年7月末，该公司持有的总土地量已经达到了惊人的4500万平方米，超过排名第二的企业近一倍。而据最新的统计数据表明，碧桂园的土地持有量已激增至5400万平方米，总市值达到2100亿港元。短短几个月时间土地量扩张了20%，其势头确实令人震惊。据业内人士统计，以每年开发200平方米的速度计算，碧桂园目前的土地足够其开发20多年！

6、开发商囤积土地的深层原因。

6.1囤积土地增值利益丰厚。从开发商囤积土地的目的来看，目前开发商实现土地囤积利益途径，在实物市场领域存在着土地转让、楼盘开发收益，在金融资产领域存在着资产重估“溢价”收益。我国的国情决定了土地供应始终会保持偏紧，因为国家要保住18亿亩耕地这条红线，土地稀缺将是未来几十年的常规。经济学的基本原理是，物资的稀缺必然导致这种物资价格上涨，土地也不例外，供应相对偏紧是形势决定了土地价格在未来几十年中不断上涨。在我国在货币流动性过剩的背景下，房地产市场和股票市场全面飘红，土地招拍挂市场“地王”频频出现，因此这两个领域土地囤积收益都非常丰厚，巨大囤积增值利益自然成为开发商囤积土地的原始动力。

6.2 土地要素的低成本也就构成了囤积土地的重要推力。从开发商囤积土地取得途径来看，虽然法律规定房地产用地必须实行招拍挂，但由于在正常市场中，目前土地要素价格还不足以反映稀缺性资源的价值，相对于房地产产品价格来说，囤积土地成本显得较低。特别是，由于我国市场经济发展不均衡，大多数地方房地产市场存在竞争不足问题，在地方政府利益和政绩驱动以及集体土地产权缺陷存在情况下，农用地更是以非常低的价格被开发商囤积，甚至是通过“以租代征”非法取得。而在土地市场竞争过度区域，在国家宏观调控下，土地竞买又往往成为了少数大房地产开发商的资本游戏，土地即使是“天价”，但在产品

市场和金融资产市场能获得巨大潜在收益面前，土地竞拍天价也会变成房地产的低投入。

6.3政府监管偏软也就构成了开发商囤积土地的重要助力。从政府对土地囤积监管来看，由于房地产开发需要开发周期，在技术上界定土地是否被囤积本身就有一定困难。更重要的是，许多地方政府的经济利益和政绩往往与开发商联结在一起，同时土地融资也使得银行与土地囤积联结在一起。在纷繁芜杂的利益和动机面前，政府对囤积土地“收回”和“重罚”制裁手段很少实施。

7、开发商囤积土地的表现及对策。

房地产行业垄断土地表现在三个方面，一是直接的土地囤积，二是采取分期开发方式延缓土地开发变相囤积，三是通过捂盘惜售的市场策略囤积土地开发产品。

7.1 对于直接的土地囤积，是最容易控制的。首先是供应方式上，政府应该将土地尽量产品化，搞好土地前期规划特别是小区规划，缩小单宗土地面积，提高土地供应宗地数，将土地购买成本降低，让更多的中小企业或者单位直接购买土地，防止通过大面积的方式将土地供应给少数开发企业。在土地资源紧缺的情况下，小块出让土地会使我们整个市场有足够多的可供土地宗数，能够让更多的公司、合作体，甚至是自然人参与购买土地，市场也就会更加开放。市场的宗地多了，垄断也就难以形成。其次是增加土地囤积成本，征收土地闲置税（费）。政府应该每年对出让的土地进行跟踪监测，然后根据时间长短征收相关税费。要注意两个关键问题，一是要根据时间长短收税或收费，二是税率或费率要有一定的制裁性，不能太低。

7.2对于采取分期开发方式延缓土地开发变相囤积的情况，要通过限定开发完成期限的方式进行控制。如果不能限期完成，按照直接囤地的方式处理。

7.3对于通过捂盘惜售的市场策略囤积土地开发产品的，政府要除了通过金融手段控制外，也要纳入囤地管理的范畴，如果整栋不卖，或者出售率高于一定限度者，也应该参照囤地方式进行处理，迫使开发者降价出售房屋。

8、开发商囤积土地对政府宏观调控的影响。

当前，土地垄断已经成为形成房地产开发行业垄断、房价过度上涨的原因之一。土地是国家资源，更是公共资源，防止土地垄断是中央政府的责任。当土地为少数利益集团所控制时，国家宏观调控土地、配置土地资源的能力就会受到阻碍，共众使用土地的通过土地获利的机会就会减少直至丧失，这会影响到国家社

会经济安全，也会直接影响社会公众享受土地权利的公平性。很多人不理解为什么部分政府要对过度集中土地进行控制，对开发商囤积土地、捂盘惜售的行为进行打击，认为房地产开发是商业行为，应该按照市场规律办事，开发商开发、供应多少房屋应该根据市场需求决定，是开发商的商业决策，不应该受到行政的干预。这种看法实质上是没有充分认识到土地是国家资源和公共资源，应该最大限度地满足社会经济安全和公众的需求。

一些地方政府过度征用土地，甚至通过搞土地国有化的方式集中土地，对国家耕地保护政策、土地环境政策的实施、对农民土地利益的保护构成了极大的威胁。房地产开发行业在房地产开发特许政策的保护下，在宽松的金融政策支持下，特别是一些上市公司，利用资金强势，大量囤积土地。比如我了解的某个开发企业，在一个小城市拥有几十宗土地。这些土地没有被及时开发，大多数被通过各种方式在各种理由下囤积起来，实质上是在控制土地等待涨价的时机，完全是一种垄断。即使土地是在开发，我也认为是一种垄断，因为小城市每年供应房地产开发的土地其实很有限，如果大多数都集中到一个或少数开发企业的手中，开发商会借此在市场中获得足够大的话语权，足以间接地控制地价和房价，这难道不是一种垄断吗？

9、开发商囤积土地的危害

“囤积居奇”必然存在危害。特别是土地与房地产问题不仅是经济问题，更是重大的社会问题，土地囤积不仅产生房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等直接危害，更是对宏观经济稳定与和谐社会构建产生见解而广泛的负面影响。

9.1 从土地囤积引起房价高涨的危害来看，主要有四个方面：一是房价高涨导致社会资本过多的流入房地产领域，削弱了实体经济投资，加大了实体经济投资成本，并造成工资成本和劳动者报酬在收入中比重下降进而形成有效需求不足，最终造成中国经济竞争力和创新能力削弱以及宏观经济不稳定；二是房价高涨潜伏着房地产泡沫和经济泡沫的可能；三是房价高涨抑制中低收入家庭住房消费，使中低收入阶层相对贫困化，无法享受改革的成果，并使农村大量剩余劳动力无法扎根城市，影响社会和谐安定；四是地方政府“以地生财”、“以地造城”与高房价难脱干系，政府行为与职责脱离，造成房地产市场既无效率又缺乏公平，造成政府威信和执政能力受到侵蚀。

9.2 从土地囤积引起农地流失过多的危害来看，主要表现为两个方面：一是耕地过度流失对国家粮食安全、经济安全和生态安全造成威胁；二是征地造成农民失地、就业无门、保障缺失，原有农村社会经济秩序被破坏，容易造成农民与基层组织和基层政府冲突，造成农村社会不稳定。

9.3 从土地囤积引起宏观调控“失灵”的危害来看，主要表现为：政府无法准确预测社会经济对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地要素的资源功能被弱化，土地资产功能被放大，房地产投机难以遏制，居民住房保障得不到落实，造成房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等问题。

10、防止开发商囤积土地的政策建议。

10.1中央政府应该采取更加严厉的措施，制止和预防地方政府对土地垄断。一些地方政府为了地方利益，片面地滥用了“一个龙头进水，一个口子出水”的政策，无限制地扩大了土地收购储备权利和范围，不仅通过征用方式将大量农用地转化为建设用地进行储备，而且还将所有存量土地纳入政府的土地储备库中，最后通过所谓的“一个口子”出让土地，这种方式，使土地供应处于客观的垄断之中，如果掌控不好，对土地市场的供需平衡会带来灾难性的危害。这实际是对土地利用“一个龙头进水，一个口子出水”政策的歪曲和利用。“一个龙头进水，一个口子出水”指的是土地利用管理要从规划和计划上做到“统进统出”，并没有强调采用一个渠道和一种方式供应土地，而应该是在统一规划和计划的前提下，采用多渠道多方式地供应土地，这样才能保证市场供需的均衡。

10.2多管齐下，联动配合，全面治理。通过剖析囤积土地了“链条”，可以看出土地囤积与宏观背景、政府和市场都有关系。而治理囤地不能仅靠国土部门一家完成，需要央行和银监会、国土和建设部门以及商业银行联动配合，多管齐下，全面治理。

10.2.1 压缩土地囤积的增值空间。在房地产市场，关键要平抑房价，政府要向市场投放一定规模的保障住房，并应用经济手段和行政手段遏止房地产市场的投资和投机；在土地要素市场，要提高土地取得成本，加强土地供应监管，进一步完善土地招拍挂竞争制度，加强运用经济手段调控土地市场的力度，打击土地违法行为。

10.2.2强化对囤积土地的行为监管和经济制裁。主要是细化鉴定土地囤积的技术标准，把《闲置土地处置办法》由部门法提升为人大立法，加强政府联合监管查处力度，对超过合同规定期限不开发者，不但要无偿收回土地使用权，还

要提高土地闲置的经济惩罚标准，使土地闲置费标准拉高到与囤地“利润率”同等甚至超出，并将闲置土地和征收费用用与保障住房建设。

10.2.3 加强和改善宏观调控体制和机制，消除土地囤积的滋生环境。要继续加强货币流动性过剩的调控，推进政府体制改革，降低土地财政收入比重，加强银行土地融资的风险监管和控制，加强房地产上市公司的监管力度，完善城乡土地产权，加强土地与房地产市场调控政策的落实。

整治囤地重在执行，尤其对于近年来出现的跨地区囤地的新趋势，还要加强地区之间、部门的横向联动配合，同时有关部门也有必要对囤地行为作出新的精确界定，才能使整治囤地有的放矢、精准到位。

因此：

（1）房价上涨的预期促使开发商高价竞地，土地作为住房的生产要素，又助推了房价继续上涨。地价与房价的互促增长，导致房价增长的速度超过居民收入的增长速度，使得居民住房的可支付能力逐渐下降。政府部门可以通过制定并公开土地储备与供应计划，稳定房价上涨的预期，从而避免开发商在土地市场的过度竞争，使土地价格回归理性。在土地供给计划中，根据市场需求，合理配置土地用途结构，缓解住宅用地供给相对不足的压力，使住宅用地与商业用地价格回归正常水平，扭转住房与商业用地价格倒挂的不合理现象。

（2）预期通货膨胀率越高，一方面，开发商预测未来的净收益增加，为了在将来获取高额收益，开发商会增加土地储备量，在土地市场上竞相买地，导致土地供给相对不足，使得土地价格上涨；另一方面，开发商为了避免通货膨胀造成的资金贬值，开发商会将闲置资金用于购地，利用土地的保值增值功能，实现开发企业的价值最大化，同样造成土地相对短缺的假象。因此，政府部门在进行宏观调控时，必须考虑政策产生的宏观经济发展预期，抑制过度通货膨胀的发生，避免一般性商品价格上涨导致的房价和地价的急剧上涨。

（3）城市增长的预期被显著地资本化到土地价格中，而且可以解释土地溢价的大部分。城市土地归国家所有，城市增长引致的土地增值收益理应为全民共享。政府部门应通过转移支付手段将土地增值收益用于全民生活条件的改善，避免城市增长带来的土地溢价转化成开发商的超额利润，而损害了绝大多数人的利益。因此，政府部门可以通过土地增值税的形式将城市增长带来的土地溢价转移支付给居民共享。在土地出让时，避免大规模土地的一次性供给，防止开发商借以分期开发的方式造成大量土地的闲置，享有土地增值带来的超额收益。除通过土地制度约束外，还可以采取一定的措施防止开发商的捂盘惜售行为。

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房地产市场营销项目策划书

房地产市场营销策划书 第一章、策划的主要任务 销售策划主要任务是让广大消费者能够更好的了解我们的楼盘，并把它销售出去，从而达到扩大市场知名度，提高市场信任度，获取经济利润的目的。 销售策划务必要紧紧围绕广大的消费者进行，这样才会做到有的放矢。销售策划为整个楼盘的销售专门制定了一套完整的方案，销售人员可以按照策划上的策略按部就班，有条不紊的进行，为整个楼盘的销售奠定了基础。 可以看出，销售策划是更公司的市场知名度，信任度和经济利润是紧密联系的！ 第一章市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）新政对区域的影响

新国十条的出台进一步抑制房价的一路高涨，保证了房产业的稳定前进。新国十条已经为未来三十年中国的房地产发展构造了理性的矿架，中国的房地产业和房地产市场不仅不会衰败和消亡，反而会更加繁荣与活跃。 (三) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口89.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

房地产销售工作计划(通用版)

房地产销售工作计划(通用版) Through the work plan, you can make a plan for future work and work out a detailed plan; the work plan function greatly improves work efficiency. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改

房地产销售工作计划(通用版) 导语：通过工作计划，可以对未来工作进行一个规划，制定出详细计划；这样能让工作更有条理性，还能对工作进行全局的管理，可以更好的应对工作中遇到的问题，工作计划功能对提升工作效率有很大提升。 一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。 1、房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8、控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观

房地产评估案例市场法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

土地供应政策对房地产市场影响分析

土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

房地产市场营销策划方案范文

房地产市场营销策划方案范文 Mm PPGPX HCWGy Dm6J8XY2GK CtgyN xlWzG a7Zm1LrO2O gDac4CruaN R941a WjH2aVgWzO6DJHn g90se zJ4tA5rvbp Q3XCV cZMSs0gaDy zYdmhH9BNb DfNrU ekuAy3f6lB6nYzd IjqvB XE8uX Gr9bI wCUxE FlPFv JRrbb TbCkI ToRgx Qb0dhBWVTE uJalN XJa0s5MXI3fePJo8kn0o eklYj mwNNg A0QMlA ERns33ha1X6Cf6A VaxjmX2G59zActfD3XeuI08ka2B XCgki GWePT czcBB ii3t5hLJ3e1CsVSC8jMU4PPHt5EFkQ Y1i7H PhgwU Bsc5h4e8xH TFGg6IJmz0S6Zc5zTkD2VRmrI BmJZp R6HSx Jk10z6uhw25J0zh atuum1SPNu VzCAZ Lo6em ESjEw akqpDslKsE XCNgv qLd6T6hWMg HCLCT89gxB GbZA2jfKv29QQiv spdkq tET9vf P7O6N VPVfF mS4kR MaKWqmdHaIWv7H28P FMJXw pee1u3g6MY0PXd8d4tmq onqaH Dc6MD iQtQl grprZ aUwxv ikPzm ATWh71n4jh RZj8q ZV6rS lF1DGKrteZ TC7a3EtBIk sn5A70kn6M CdYW0uRJRn9uP9E FS95cfKn6a x9q6F Z4mIN pdaZ8makVa yOvws YahUg sqRw3kbCBD577mP braxp4aIVb ZEuDhyMIbV yBeWN BNYHV qG8XHg0kebH XwKTW gzUFj oVHQPC4Zeh200lI5N w0ybe0DRFJ2qUO32l1lr7sUwB0uFWv ZBRJ3TH7AV4y9t2i9Iyy FjXDF4W1Qd5xuKk qPBLaldrGm8iauS rbHYg peD3y xFhWP64p8B JxxND bsHQ7Lv7xm UgMeu CB7Md VwKqg3tSj9tetK4xNmwd18 jk vQiAE y8qak hfYQk3RTOo tpm1Z xpOBi bNCZv FLiEk1348d PPw2s CYkvq5dhbH9jer8JTyUU iiFdm qkdNAXsMJW3dGjp ce7xb HOCzJ wRSX9UJ680LzJRj GNLL5gCFfs4aH2VRYe4E6Qo92kW7iU cKgDKu3ruc jBme5t14dY nLFDc qYCJL94WBG ku4ha OgjRU udA38jST9h G4SbT LqYZT efbOL yxM396boihC O8Ach aMTzf RSEFY7A ypF2l hAl5Q0aeGj tGxhO wl4I7OgWU8nbyRq tSAcQ zqc9M tKOiY xIqjD ClwuN1dHxc ObDQq R5KHO68uwE3IovA VlFDd8VGFP MZfXx H7xr7rxZL73r0fJ joLm7dM0ni wp4r1XTNyx wKwoJ XCu5ZHVawg XEtQK u7A9B2thJa aU1iM OrWSZ RSuER QF8BU Jaxe2pAndH eUbVz mTrZH fhQqs SDwik mlWoHz XMfXD4sBuw rOFew NYtobA6labE5tUtym EzF7B13boEwvaoh4nPCc0fpRa5vzzz h0y59FOpBW pCnw9p0mX064gLl YAoW654cpW vxVeR fxDgm ostHk49Sys cJcKb5ZJ5Q laxPD sV75K8r0Zx gHXl1wbdwu bKB3M6e8F1DuT3s Z1Mdj lJ3Mu o2X3T9w1Vb XJ4jE UilXj lnTtR vFzC8IHo9Y464lr GtyRL FxdPF2XVd90YebY uwoMJG VuBAN ezgSr p1YBy cax6llA zXVST DxK4b84k2R ErOYp AHBW6PZILr GYUKv devBl i8mDs TRvAM5iCv0hMyM3deyDL aaP7o ZwDm62Uyddyd7zm XLZKD HgY873AZrI t1oMm8VQox DNKj40WyQn F15tW tO5e2sv6Lj xolDe2vkM0tLp37WB832sw vp skPll5HHyz7Blkm kKGit dYY1X Vgm3I r1twL td9yH icMqw wlQMI ibD1C KBOEG OUDg76HoPs7AIRA0Bi5a kGQka Gnsj1iEvis EOgip fw0TB XIlqB8TJeW83T5q IO5OA tFaZw cVzFu nFxZ2x21Ys EvHCj AvasX GrcJH IiBtZ dT3ji t6u3s FNXWv xyOpm hu7ie vdeHk Fq7yF lsXTq30XzH tK6NKKKM7si M

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

房地产市场营销策略

房地产市场营销策略 （一）产品策略 主要有四大策略就是就房地产的价格、档次、类型把握好，进行有针对性地销售。首先对房地产产品有正确的认识。 房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： 1．房地产商品的组合性 组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 2．位置固定性 A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 3．房地产商品的异质性，即个别性 A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 C、认识检测的专业性和复杂性。 4．房地产商品价值的巨额性 土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 A、房地产销售是件困难的工作； B、专业代理的重要性； C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 5．房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 A、对投资区域前景正确分析和预测； B、对投资时机的准确判断； C、对投资方式和投资种类的合理选择；

6．房地产使用的长期性、耐用性 房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。 2．房地产产品盈利点 房地产这种产品，在营销策略上，可以将其剖析成四个不同的层次，每个层次对开发商来讲都是些可扑捉的盈利点。 1．核心产品是：房屋为人们提供的是使用空间和安全，这是实体，也是一切消费和服务的载体。 2．形式产品层：通常指产品的品质、外观、包装、品牌、设计，如住宅的套型、结构、装修等方面。 3．延伸产品层：是指核心产品及形式产品以外，产品所提供的服务项目。如装修、物业管理、安装电视天线等。 4．潜在产品层：由产品带来的可发展的潜在性产品，如停车场、餐饮服务、特殊服务、娱乐服务等。 3．产品策略的核心 为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。如劳力表总裁的回答。 公司在进行产品定位时，必须通过一切言行表明自己选择的市场定位，坚决避免以下三种可能出现的定位错误： 1．定位过低：定位如果过低，会使消费对公司的定位印象模糊，看不出与其他公司有什么差别。 2．定位过高：如果市场定位过高，使消费者对公司的某一种特定的产品产生强烈的印象，而忽略了对其他产品的关注，这时，就有可能失去许多潜在的客户。 3．定位混乱：如果定位发生混乱，就会使消费者以公司的形象和产品产生模梭两可的认识，

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

房地产市场营销计划范文

( 工作计划) 单位：____________________ 姓名：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-032183 房地产市场营销计划范文Model text of real estate marketing plan

房地产市场营销计划范文 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势 应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。 2.产品情势 应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。 3.竞争情势 主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。 4.宏观环境情势 应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。 三、机会与问题分析 应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

影响房地产市场需求因素

（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价

房地产市场营销毕业论文.doc

房地产市场营销毕业论文 ，，xx房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!篇1分析房地产市场营销对策摘要:房地产市场对于我国国民经济的影响十分巨大。近年来，随着我国经济增速渐趋平稳，房地产市场也逐渐降温，甚至出现了一些困境。在这种环境下，加强市场营销工作对于房地产企业的生存和发展乃至整个国民经济的平稳运行至关重要。因此本文将在分析当前房地产市场营销环境和营销问题的基础上，从房地产营销的目标制定、房地产产品和服务开发、房地产全新营销渠道的开辟等方面提出当前房地产市场营销的对策，希望对我国房地产市场平稳健康发展有所帮助。关键词:房地产营销;对策一、传统意义上的房地产营销及渠道就概念来讲房地产营销即房地产企业为了实现自身产品经济效益最大化所采取的经营活动。房地产营销的本质即是充分利用各种外部因素扩大自身的价值影响，通过内部资源整合满足购房者消费需求，以实现房地产产品和服务综合效益价值的最优。从经济学意义上看，企业营销的结果涉及到诸多影响要素，最主要的包括企业产品、市场需求状况、以及连接需求和产品的诸如宣传等媒介性因素。传统意义上，房地产的营销渠道主要有三个：最重要的是房地产产品营销。房地产产品营销主要是指通过提高房地产企业输出的产品和服务质量来实现营销，房地产企业提供的产品和服务质量是影响房地产营销的本质性因素;其次，市场环境和信息化环境下，媒体营

销对于房地产营销至关重要。现代社会大众信息渠道来源广，房地产市场竞争激烈。而且媒体宣传具有影响范围广，影响力大的特点，依靠媒体进行营销对于房地产企业显得尤为重要;最后，也是最具有自发性的房地产营销渠道，即购房者营销。购房者营销是指购房者在获得良好的需求满足后所进行的宣传，大都带有自发性。虽然购房者营销影响范围不及媒体营销，但由于其与房地产产品质量水平直接相关，所以一旦形成，往往比较稳固。二、房地产所面临的全新营销环境一房地产市场环境变化进入二十世纪以来，随着我国经济的持续发展，居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，供不应求。大量房地产企业只要推出产品，甚至不需要营销便能取得很好的销售结果。但是自2010年以来，随着我国经济水平不断放缓趋于平稳，房价的持续上涨，房地产市场的市场需求也不再火热，逐步趋于平稳;而且由于前期投资过热，市场趋于饱和，大量房地产企业面临巨大的库存压力;加上国家近年来限制投资性购房政策的出台，更加剧了房地产企业销售的困难性。而且，随着我国市场经济的持续发展，居民有了更多的购房选择，房地产企业内部竞争十分激烈，这些都使得房地产市场的不确定性和风险性加剧，一些不能顺应房地产市场变化的企业纷纷被淘汰。二购房者需求心理的变化随着我国国民素质的不断提高，居民的购房心理逐步趋于理性，从前有房便买的情景一去不复返，这种购房者需求和心理变化可以概括为以下几点：首先，随着房价逐步趋于平稳，很多之前出于担心房价上涨考虑的房地产消费者群体趋于理性，不再盲目购房，所选择的房地产产品也更加注意贴合自

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

房地产市场营销计划范文(新编版)

房地产市场营销计划范文(新 编版) Frequent work plans can improve personal work ability, management level, find problems, analyze problems and solve problems more quickly. ( 工作计划) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改

房地产市场营销计划范文(新编版) 导语：工作计划是我们完成工作任务的重要保障，制订工作计划不光是为了很好地完成工作，其实经常制订工作计划可以更快地提高个人工作能力、管理水平、发现问题、分析问题与解决问题的能力。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8.控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要 计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。 二、市场营销现状 计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。 1.市场情势

浅谈国家政策对房地产市场的影响

浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策

5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析

房地产营销计划书范文

房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、

产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消