城镇土地定级和基准地价的关系研究

学科分类号1108 本科毕业论文

题目(中文)城镇土地定级和基准地价的关系研究

(英文)Research on the relationship between urban land grading and benchmark land price

姓名

学号2011160666

院（系）资源与环境科学学院

专业、年级土地资源管理专业2011级指导教师帅红

二〇一六年五月

湖南师范大学本科毕业论文诚信声明

本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

本科毕业论文作者签名：

二〇一六年五月六日

摘要

随着我国经济的快速发展和土地使用制度改革的不断深化，土地管理工作日趋显得重要，而基准地价又是土地管理的基础。如何科学合理地评估基准地价并建立起完整的体系是我国目前土地市场的关键课题。国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清土地资产的数量一地产的价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。根据土地市场的发展情况，适时调整区域范围内各种用途的土地基准地价标准，能及时反映土地市场变化情况，体现了政府对土地一级市场的调控目的，使其起到价格指引的作用。本文从城镇土地基准地价的理论基础、土地估价的相关概念出发，系统的讨论了土地定级和估价的方法。对我国地价评估理论和城镇土地定级估价的技术流程和方法体系提供了一些有用的观点和建议。

关键词：土地定级；基准地价；经济发展

目录

引言 (6)

1土地定级估价相关概念 (6)

1.1城镇土地分等定级的含义 (6)

1.2基准地价的内涵 (7)

1.3城镇土地定级与基准地价测算的关系 (8)

2城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案 (8)

2.1土地定级与基准地价评估的基本原则 (8)

2.2土地定级的基本方法 (11)

2.2.1多因素综合评定法的 (11)

2.2.2级差收益测定法 (12)

2.2.3地价分区定级方法 (13)

2.3基准地价评枯方法 (13)

2.3.1商业用地基准地价评枯方法 (14)

2.3.2工业用地基准地价评枯方法 (14)

2.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯 (15)

3城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题 (15)

3.1土地定级中存在的问题 (15)

3.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性 (15)

3.1.2关于工业用地定级的原则和标准。 (16)

3.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系 (17)

3.1.4如何处理主城区与郊区镇(或副中心)土地定级的关系18

3.2基准地价评枯中存在的问题 (18)

3.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作19

3.2.2分类定级各用地类型与实际用地类型之间的联系 (20)

3.2.3基准地价测算方法中有待进一步研究 (20)

3.2.4标定地价测算有待完善 (21)

4应用建议 (21)

4.1尽快建立基准地价定期公布制度 (21)

4.2土地估价成果应作为政府征收土地税、费的依据 (22)

4.3土地估价成果应作为土地出让价格的依据 (23)

4.4土地估价成果应作为企业资产评估的依据 (24)

4.5土地估价成果应作为科学管理和合理利用城镇的土地的依据24

4.6继续开展后期工作 (24)

结论 (25)

参考文献 (26)

引言

上世纪八十年代，中国的土地使用制度经历了从最初的“三无”到“三化”的重大变化，开始土地有偿使用的城镇土地分等和基准地价也随之进行了评价。随着中国国民经济的快速发展，土地资源在国民经济发展中的价值发挥的作用越来越明显，越来越重要。作为一个基准地价土地价格反映了城市土地市场指导价的整体水平，政府管理是规范土地市场的重要手段。因此，基准地价科学，合理，客观地反映城市经济发展的实际水平。因此，土地定级和城市发展带的评估，这是具有重要意义，进一步提高土地定级估价的理论体系;在实践中，缓解土地冲突区，优化土地开发区，开发区的结构，促进土地交易具有实际意义。通过城市空间结构和基准地价评估模型和算法，利用计算机技术，网络技术和GLS技术，基于传统的基准地价评估方法，科学合理的基准地价监测和评估的研究，加强土地管理，完善政府宏观调控土地市场的控制能力具有十分重要的意义。

1土地定级估价相关概念

1.1城镇土地分等定级的含义

根据特定目的的土地分类，经济和土地综合识别的自然属性和评级过程的鉴定结果。在科学的土地评估的情况下，它是一类土地评估，土地和它的自然和经济属性全面综合评估，最终取得评价结果的大型复杂程度。城镇土地分类是土地分类的一部分，分级是根据社会和经济活动中的土地质量，城市土地处级进程中城市，综合评价这两个城市土地和它的地位和作用的经济和自然属性。在土地管理和城市用地

分类和土地使用管理的一个重要组成部分。土地分类的基础上进行具体的工作对象，它是土地质量的必要手段质量的一个举措，也是土地管理的一项基础性工作土地质量状况。

1.2基准地价的内涵

根据2000年修订后的“城镇土地估价规程”规定，土地价格是指土地购买价格，土地，明年纯收入（租金）的资本，那就是正常的市场条件下，某一年的土地利用未来的收益权现在总价值。基准地价是在某种程度的土地级别或均质区域的发展，平均容积率，完整的土地使用权同样目的的平均价格之下。定义基准地价内涵包括参考日期，构成定义为包含土地收益，土地购置成本和相关费用的国家所有制发展，土地利用和土地生活定义的内涵度。估价单位以镇为一个整体。相对于其他土地基准地价具有以下特点：基准地价的交易的标准价的价格，对物价水平的现实有直接和显著的影响。基准地价反映了土地的地段土地，相对清晰和稳定的土地交易过程中既作为资金交易的标准的平均收入水平的基础上，水平测算出来的。基准地价是政府对社会经济管理和调节运作的政府的管理指导。政府认可的基准地价，公布和调整，不仅是其土地所有权的功能的重要组成部分，也是其社会管理职能的重要组成部分。宏观经济政策和对房地产市场的微观经济政策的政府举办的社会和经济发展的基本目标开始它作为一个有力的杠杆合理调节一个国家和地区经济运行。基准地价是对宏观和微观差收益差收益的综合反映。城乡之间，产业结构和不同行业的性质，城市规模和城市会产生宏观的城市之间的收入差别的其他条件;内

城，城市交通便利，基础设施完善等因素的繁华的商业服务将带来微观效益差的区域，叠加土地使用收入的结果，两个差分收入。基准保费收入主要以土地使用为根本依据。

1.3城镇土地定级与基准地价测算的关系

城镇土地定级和估价两者之间既紧密联系，也有一定的差异。这两个城市土地的质量，主要是对土地质量等级评定实质性的评估，土地利用价值的评估;土地质量经济评价的估价，评估是采用市场价值体现在价格。土地定级土地都能直接反映优劣的质量，土地利用价值水平越高，越好的经济效益。然而，评级不能直接反映在土地所有者和使用者之间的收入和土地质量差异的差异带来的经济。土地估价可能反映了直接在土地区域经济利益的分歧。因此，土地定级土地估价的依据，估值应该分级的基础上建立。同时，评估结果，并可以反过来验证分级，分级结果和修改边界。在室内一镇，两件事情应该同时考虑在一起。这两个任务的结果，为制定政策，促进合理利用土地，加强土地资产管理，发挥土地的效率会提供必要的科学依据。

2城镇土地定级与基准地价评估的原则和技术方案

2.1土地定级与基准地价评估的基本原则

城镇土地级别相结合土地定级的作用，以合理反映在土地镇境内的质量差异城市自然，社会，经济和其他因素的结果及其分布反映了合理利用土地资源，最佳的经济和社会好处。因此，在城镇土地定级中应遵循以下原则：

2.1.1现势性原则

根据“城市用地分类管理条例”规定：为了发表城镇土地估价符合客观实际，保持目前的趋势的结果，变化的各种因素影响了城镇内部土地的质量和有所作为，我们必须城镇土地级别的重新评估。根据“城镇土地估价管理规定”规定：为了使客观现实的土地估价结果，以保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实，这些因素在土地市场改变或影响土地价格的变化，必须成对地重新评估和更新的基准地价和土地价格评价标准的结果。

2.1.2衔接原则

工作必须严格执行对原有分级结果国家有关技术规范和基准地价数据融合的成果的基础上进行更新。

2.1.3综合分析平衡原则

主要对苍山县城区的各种社会、经济、自然因素进行综合分析后划分城区土地级别，并以级为单位确定基准地价，使评定的结果既能反映出土地在经济效益上的差异，也能反映出在社会环境等综合效益上的差异。同时应进行区域间、不同用地类型间的综合平衡，保持更新后的基准地价有合理的分布格局，不致于有较大的跳跃，防止地价的大起大落。

2.1.4主导因素原则

重点分析对土地级别的变化起控制和主导的因素，突出影响，从而调整土地级别。

2.1.5地域分异原则

掌握不同区位条件形成的地域差异状况，将相同或类似区域划分

为一个级别。对已经发生重大变化的土地级别要进行重新划分。

2.1.6定量与定性结合原则

影响每个陆地和陆地的定性，基于定量经验，定量计算，定性分析，如果需要的话，一定的社会和经济因素的水平的因素是难以量化，以减少人的任意性。

2.1.7市场导向原则

在商品交换过程中的价格来实现，它必须基准地价更新，以市场为导向，这是基于客观的基准地价更新。随着有偿使用的土地和财产的系统以实现市场的发展，逐渐逼近的土地市场价格。“城镇土地估价规程”明确要求，在房地产市场发展的情况下，确定基准地价，根据市场交易数据的计算结果，通过差盈利预测结果补充，这一原则适用于基准地价更新。因此，利用市场经济的思想，理论和理解供求和土地市场的运行特性之间的关系的方法，了解土地市场的基准地价更新的科学势在必行的规律形成和配置机制。

2.1.8比较研究原则

土地水平调整和更新基准地价是基于比较研究，比较是提供一种用于陆地调整和更新基准溢价的参考电平。土地市场是一个复杂的系统，从纵向的角度来看，在不同的时期有不同的房地产市场情况来看，溢价变化的因素也不尽相同，不同的保费水平;从横向看，因为土地的条件下，即使在同一时期的价格水平的土地的使用不同区域之间的差也相当不同。因此，比较分析更新基准地价的重要手段，通过多角度综合比较房地产市场状况，对我们把握土地普遍性和特殊性的变

化，获得客观和合理的基准地价。

2.2土地定级的基本方法

土地定级方法目前主要有三种，分别是多因素综合评价法，差分法收入，土地分区分类方法。

2.2.1多因素综合评定法的

其优点是要考虑各种因素，并直接在土地的品质，并且包括与土地不仅经济因素，并且包括非经济因素，但不包括非陆地因素的干扰。其定性和定量评价相结合的方法体验到的事物整体的东西判断为独任法官的某些方面，复杂性科学的指标，以避免随意性，保证了土地级别，操作简单，易于操作的统一。不足之处是它的一个综合值的结果的评价代表了土地水平的差异，不能完全反映土地和区位条件之间的关系，土地不能直接反映差收入水平。的基本思想是：因果关系之间对事物的哲学范畴的是相互关联的反映。在世界上所有的事物或现象的发展，应该是符合一定条件的一些原因的结果。虽然有因果严格区别，但两者是相互依存的链路，在某些条件下，但两者可以相互转化。抓住事物之间的复杂因果关系，它可以揭示自然界事物发展的客观规律。

城市土地是一种天然的基础上，经过土地类型早已逐渐转化的人的形式，是各种因素相互作用的结果。由于不同的因素，或在土地质量差异的客观存在里面的城镇强度因子的差异。多因素综合评价法是基于上述思路，之所以通过分析土地质量的因素优劣的影响入手，揭示了城市用地水平的差异。

在具体操作中，需要注意的是土地的多样性和相关因素的主要方面，集中在主要的矛盾和选择的重要因素。这是因为：因果关系是相当复杂的，有多种原因的结果，也有多种原因造成的，有许多各种原因引起的结果。在城市土地而言，它都是一个自然对象，将受到多种性状组合，另一方面自然因素影响，随着城市化的产物以上，并通过各种社会经济因素的制约。正是由于两种因素在城市或地区交织到不同的位置的自然和社会经济影响，有多种类型的土地，以满足所需的功能。可见差异的形成和城市土壤是影响土地的一个非常复杂的偶然因素不仅具有多样性的特点，往往是因为一个变化的诸多因素之间也是很强的相关性，这可能会导致另一个因素它的变化，甚至形成一个“链式反应“。抓住土地因素之间的关系，评价因子系数的选择是非常重要的。另外，原因是多方面的事情发生了，但并不意味着每个原因具有同等效力，强度和有效性。改变任何事情都有主要原因和次要原因，只有抓住主要矛盾，以赶上决定性因素在纷繁复杂的关系。同样，影响土地要素的水平的因素相当复杂，如果不能盲目选择的分析，代表业主以次，势必影响评价，除了结果，不分主次，没有选择，评价因素考虑好，它可能不是确切的目的，相反，大量的人力和时间的浪费。选择关键的重要因素，首先，要其次分析的性质和城市土地的特性，能看到城镇和城市的地理，规模，布局和性质等方面有很大不同，从实际出发，除了因地制宜，工作总是很清楚的目标是揭示镇境内的阶级差别，要注意在城镇土地差异的内在因素。

2.2.2级差收益测定法

优点是结果可以直接用于评估货币方面，可以更好地反映城市土地，土地之间的经济差异，使其更容易进入市场。的缺点是，在边界不容易确定主观武断，广泛划分级别的级别。其基本思想是：微分增益法的基本思想是，收入水平地反映土地的差，微分增益是企业利润的一部分，所以从土地区位差异，土地级差收益所产生的可通过企业盈利中得到体现。级差收益的计算方法是用在利用土地商业用地的收益最大限度地提高效率，建立适当的经济模型，估计差返回着陆，从而将土地级别。

2.2.3地价分区定级方法

土地和地价水平将直接关系到简单的计算方法，结果易于使用，易于更新。的缺点是，这种方法的应用范围是在此阶段在我国的限制，在土地市场不成熟，在这种情况下不完全市场管理，该方法的应用受到限制。

2.3基准地价评枯方法

根据房地产市场情况和卫生信息资源的开发，基准地价评估方法可以概括为：基于信息全面的参考级土地评估方法，分类和土地评估方法和参考方法来市场交易，土地直接评估在的各种方法前面。评估程序简要介绍，他们谈基准地价分等定级基准地价评估方法佑下面的综合水平。功能集成度基准地价评估方法有：（1）土地调控的水平，表现为平均地价的基准地价水平; （2）鉴别收入计算确定的基准地价的核心方法; （3）租金剥离法。成本法和四川甚至禹州市，崇州市，彭州市标准价格工作的其他地方所以只有相对的成核，我们已经

使用这些方法来确定的参考基准地价或启动。分级是基于一个全面的基准地价差收益的计算方法为核心，租金剥离法只能作为一种辅助方法，因为验证的，具有核和基准地价分类定级基准地价评估的调节作用相比，是基于土地分类宇分级它是以各类土地收益，采用不同的计算方法的特点。

2.3.1商业用地基准地价评枯方法

在城市的商业用地是最重要的土地类型之一，它是距离市中心，交通便利程度敏感的距离。同样的商业项目和同样大小的商业企业，分别在市中心和城市的边缘将是几十倍甚至几百倍的差异。商业用地不仅位置非常敏感，同时也为在城市中心的形成和变化，住宅用地，工业用地等的布局也起着举足轻重的作用。因为从商业中心城市的郊区商业用地效益呈指数衰减，而在同一商圈，街道和背街，路口和非交汇，不同街道，不同的部分，土地也有非常显著差异因此，简单地使用优质的商业地价水平的综合反映，是有一定的不合理性。此外，同一级别的溢价率过大，以及不同程度的溢价工资和严重的，进而达到基准地价的作用。以商业用地上充分体现这一特点是区域条件非常敏感，在镇，崇州市，甚至禹州市，彭州市，市邓品味和陆线部分中型城市（或土地部分）和土地分区（或块价格）等作为商业用地价格标准的表达。

2.3.2工业用地基准地价评枯方法

工业用地，用于反射镜位置的情况下不是那么敏感商业用地，而不是居住用地显著。影响工业土地质量和土地利用效率，主要体现在

区位因素，如交通运输，基础设施，地质地貌条件，产业集聚的因素条件等。因此，工业用地基准地价一般是体现在观念因素大范围的土地一级溢价，所以其地价基准地价应该是广泛的，而不是罚款。都市工业用地测量，它可以直接使用的工业用地或工业用地效益的数据市场交易数据估计的价格，然后在指望后面的工业用地基准地价的开始广泛征求各方面的意见，经过适当的修正和调整，确定基准地价的工业用地的最终水平。

2.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯

当房地产市场发展不平衡的街道，交易样本分布不均，在某些区域或层次的范围内，没有采样点，即样本交易的空白区域。这些地区的基准地价审查可能是比较干燥的方法，比较系数或系数修正法。例如，在六七住宅用地，并在七个基本地价评估镇商业用地佑的样本数量过少或没有，我们用比较的方法来衡量基准地价的这些水平。

3城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题

3.1土地定级中存在的问题

3.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性

据因素“城镇土地定级规程”，选择土地级别的影响，并确定其权重系数是一个重要的土地定级工作。目前，无论是大城市还是小城镇，德尔菲法常用来确定土地定级因素和因子的权重。由于德尔菲法是利用专家的主观判断来确定结果的可靠性取决于专家的选择。据“秩序”的各类它是定义土地定级因素的重要性和重量范围。在对彭州市隆丰镇、青白江区弥牟镇、邓味市卧龙镇、平乐镇、崇州市隆兴

镇等小城镇进行综合定级时发现，商服繁华和交通条件的重要性并不像《规程》所规定的那样突出，而基础设施、环境条件显得很重要；在城镇工业用地定级中规划因素显得很重要，而它的权重值范围确是0.05一0.154.如果严格按《规程》所定的范围来打分，其结果必然导致与实际不符。此外，专家人数和代表性难以达到要求，即使是专家也很难确定哪个因素更重要，要确定其权重更是困难。因此，特尔菲法是一种人为性大、风险性高的方法，广般只有在其他方法无法的出定量化结果时才加以使用，或者和其他方法如因素成对比较法结合以来运用。

3.1.2关于工业用地定级的原则和标准。

工业用地定级如果按照《规程》要求即最佳用地原则来进行定级。那么其级别的分布特点应该是从市中心边缘向城中心和城郊递减.根据土地级别和基准地价呈正相关的关系，最高级别应对应最高的价格，如此说来城镇市中心的工业用地的地价应该远远低于一、二环路之间(工业用地的一级地)的地价，这对投资者来说无疑是一个有利因素，根据城镇城市规划的要求，一环路以内是严格控制工业的发展.高地价是限制其发展的一个重要因素，也就是说如果按照控制性发展的原则来进行工业用地的定级，那么城镇的工业用地的定级标准和定级结果将会有很大的变化.关于这一点国土资源部在最新颁布的《城镇土地分等定级规程》中明确指出:对于城市中心区域城市规划中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定.但依照分类定级佑价的原则，基准地价与一定土地级别相对应，没有土地级别的区

域也就没有基准地价，对于这部分区域中的工业用地所涉及到的旧城改造、工业企业改制中的地价评枯问题该如何处理呢?在城镇二环路以内不准发展工业，但这部分旧城区内仍有部分工业企业，为便于管理和操作，在工业用地定级时我们仍采用全域覆盖的方式，在基准地价的测算结果中注明二环路以内的工业用地的基准地价的运用范围，这样便解决了以上矛盾。但这种方法在技术上和实际操作过程中是否科学有效，还需进一步论证.

3.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系

从国土资源部制定的《城镇土地分等定级规程》可以看出，强调了规划因素在土地定级中的作用.在中小城镇的定级中，定级结果可以在一定程度上满足反映城镇规划的需要.对于大城市，由于规划因素的重要性和权重值在各类用地中的比例都很小，通过城镇住宅用地和工业用地的定级中我们发现，定级结果和城镇的城市规划意图有较大的冲突。城镇土地定级佑价的目的之一是为城市用地发展服务，由于城市规划的行政手段太弱，希望通过地价来实施规划意图，因此，如果定级估价结果不能反映城市规划的意图，是很难操作实施的.根据《规程》无论综合定级还是分类定级都是土地现状定级，随着城市发展的日益加快，按城市规划发展引起土地增值从而导致的土地级别变化的情况很多，由于土地定级佑价是一项需耗费大量人力、物力、财力、技术和时间的工作，少则半年，多则一年以上.要使土地定级成果更贴近实际和便于操作，作者个人认为，对于有较大发展的城市和一些新兴城市应把土地分类定级(或综合定级)和城市规划定级相

结合，因为规划定级是对未来土地价值差异的预期评定，规划定级的应用，可使成果更贴近实际，使现有定级成果能根据城市发展速度及时进行调整和修正.这种定级方法曾在杭州市试行过，取得了较为理想的成果.但由于城市规划定级的技术手段和方法还不成熟和完善，因此需要相关专家和工作者加大研究和实践，争取尽快在全国推行。

3.1.4如何处理主城区与郊区镇(或副中心)土地定级的关系

在城市土地定级中，郊区镇作为城市的一部分也应该参加土地定级，由于各城镇体系不同，便会出现一些操作上的困难.例如:根据城镇的城市规划，临主城区东边有一个三圣一红河副中心，西边有一个西埔一土桥副中心，南边有一个高新区，但这三部分都在三环路以外，外环路以内，在城镇本次土地定级与基准地价更新工作中确定定级范围时，如果以三环路为界，定级面积为598平方公里，其中的城市用地面积只有317平方公里，有281平方公里都是农地，如果把定级范围确定为外环路以内，因为城镇土地定级估价的对象是国有土地，如果将农用地扣除，在工作底图上将有50%为空图，由于土地定级是对定级范围内所有土地划分级别，这样便给操作带来一定的困难。

3.2基准地价评枯中存在的问题

基准地价有自己的缺点，如操作复杂，耗时太多，无法更新，意志和这么重。这些不足之处，从而使最初的愿望在它离开，这是很难引导包裹评估的实际操作中，难以引导房地产市场。同时，基准地价发现仍有在其评论的一些问题上干操作实践中，如果在未来，这是没有大的起色，其作用将较为有限，主要表现在以下几个方面。

3.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作

根据基准地价在分析众多中小城镇的结果表明，在现实中，有代表三种主要类型的基准地价的内涵：一个包含足够的土地出让金，城市建设和土地开发费三样二是它只包括土地出让金;第三，只有黄金和城市建设用地的转会费。此外，一些城市熟地的价格点和生地;还有在这个城市唯一的建成区，包括土地出让金，而在非建成包括土地出让面积，城市建设和征地拆迁成本开发成本。据分析，我们可以看出，基准地价内涵的优质内容的第一部分必须包括土地出让金，城市建设和土地开发费拆三，应该是熟地状态，而不是栖息地的地位。因此，我认为，“城镇土地估价规程”应上述标准被定义基准地价的内容，规范国家评估基准地价干的工作。

在基准地价涵义明确以后，为了便于操作，在公布时的表达方式应尽量符合国际惯例。从已经完成的各城镇基准地价形式看，基准地价一般有以下几种形式：①价格水平（分商业，住宅，工业用地等）;

②航线价格（商业用地），价格水平（分商业，住宅，工业用地等）;

③路由价格（商业用地），块价格（分住宅，工业用地）; ④航线价格（商业用地），块的价格（住宅用地），价格水平（分住宅，工业用地等）; ......是目前使用较多的第二种形式。我认为，小城镇更合适的第二种形式，并为商业用地价格标准的城市表示价格可能会以三种形式的路线，块的价格，价格水平，适合小型企业的第一个土地，第二个适用于中型和大型商业网站，并有利于内地城镇宏观调控和全省，全国城镇之间的价格比较的三分之一。特别是当公布进一步申述，

可以用绝对术语来直接表达定义高，低价格为主，同时宣布的幅度，所以，即使在土地市场和房地产市场，操作方便的管理。

3.2.2分类定级各用地类型与实际用地类型之间的联系

《规程》中土地分类定级估价将用地类型主要分为商业用地(多指临街商业、服务业、娱乐业等门面房)、住宅用地、工业用地(含仓储、交通等)三种基本类型，成果也主要包括商业、住宅、工业几类用地的级别和基准地价.随着城市经济的发展和土地市场的完善，实际用地类型却远远不止这三类，如:公寓用地〔含写字楼、别墅、商住楼、多用途楼等)、旅游业用地〔指公园、名胜风景区)、综合用地、金融业用地(由于金融业在我国地位较特殊，宜将金融业用地和商服业用地分开)、规划用途地价、科教文卫体用地等等.实际操作中该如何将定级估价的用地类型和实际用地类型联系起来呢?对多用途楼用地地价评估是否就是将该楼所在地点的各用途基准地价简单相加呢?回答当然是否定的，但又该如何计算呢，这些问题都有待进一步深入探讨.

3.2.3基准地价测算方法中有待进一步研究

《城镇土地估价规程》指出基准地价主妥通过两种途径来测算:一是用级差收益法测算地价.二是利用市场交易资料来测算各类用地的基准地价。在应用级差收益模型测算基准地价时涉及到的问题是，由于目前土地资本没有纳入企业成本核算，企业收益难以调查到真值，很多企业出现土地收益为负值.另外，该方法只考虑了资本、劳动力和土地三个生产的基本因素，实际上其他因素如技术、管理等软

哈尔滨市城镇国有土地基准地价

哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：

一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。

农用地分等定级规程

1范围 本规程规定了农用地分等定级工作的目的、任务、对象、内容、程序、方法、成果要求、成果的检查验收、成果更新和应用，以及建立技术档案等。 本规程所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 2引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。 1．《土地利用现状调查技术规程》（全国农业区划委员会，1984年9月）； 2．《城镇土地分等定级规程》 3．《县级土地利用总体规划编制规程》（1997年10月7日发布）。 第一篇总则 3总则 3.1农用地分等定级的目的与任务 3.1.1农用地分等定级的目的 农用地分等定级的主要目的是： a）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； b）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； d）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 3.1.2农用地分等定级的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。 3.2农用地分等定级的对象 农用地分等定级的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

3.3农用地分等定级的体系 农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。 3.3.1农用地等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 3.3.2农用地级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 在没有形式展农用地分等的地方，农用地级别划分可以不考虑光温生产潜力指数的影响，直接依据定级对象所处的自然条件、利用条件和经济条件，采取因素法或样地法确定；在已经开展了农用地分等的地方，则应以农用地等别划分为背景，直接引用农用地分等的中间成果（自然质量分），根据定级对象所处的利用条件、经济条件，对分等参数（土地利用系数、土地经济系数）进行调整，再综合其他定级因素，主要是区位因素和耕作便利因素的影响，对农用地质量级别进行综合鉴定。 农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。 3.4农用地分等定级原则 3.4.1综合分析原则 农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 3.4.2分层控制原则 农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。 3.4.3主导因素原则 农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。 3.4.4土地收益差异原则 农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。

基于GIS的城镇土地分等定级

综合实验一 ——基于GIS的城镇土地分等定级 实验目的： 1．掌握不同数据格式之间的数据转换方法； 2．培养分析问题、解决问题的能力，综合利用各种常用软件如AUTOCAD、ARCINFO、ARCVIEW等的能力； 3．了解城镇土地分等定级的基本原理与方法。 实验准备： 1．软件准备：AutoCAD，Arcinfo, Arcview，Excel，ArcGIS 2．方法准备：《城镇土地分等定级规程》 3．数据：dj-lu.dwg (道路分布图)； 面状的图形：单元图.dwg； 公用设施作用分值图.dwg； 规划条件限制作用分值图.dwg； 环境条件作用分值图.dwg； 基础设施作用分值图.dwg； 例如图所示： 线状的图形：人口密度作用分值图.dwg； 商服繁华1作用分值图.dwg； 商服繁华2作用分值图.dwg。 道路通达度分值图.dwg； 对外交通作用分值图.dwg；

例如图所示： 实验原理： 根据国家2002年7月1日颁布的《中华人民共和国行业标准UDC城镇土地定级规程》的规定： 1．根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。 2．土地定级的原则 * 综合分析原则：定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异； * 主导因素原则：土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级； * 地域分异原则：土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级； * 级差收益原则：土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据； * 定量与定性结合原则：土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。 3．土地定级的技术方法： a.因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0——100分封闭区间赋分，因素指标与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，距离越近，作用分越高；

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月

目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

基准地价工作方案

土地定级与基准地价更新工作实施方案

土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下

水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线

标定地价规程(申报版)

日前，国土资源部在其官网公示《标定地价规程》，公示时间为2017年11月21日－28日。 据悉，2017年10月21日全国国土资源标准化技术委员会土地利用、节约、监测分技术委员会在北京召开会议，对部利用司和部规划院牵头编制的《标定地价规程》（送审稿）进行技术审查。经质询和讨论，审查委员会一致认为《规程》填补了我国标定地价评估、公布、使用的空白，进一步完善了我国公示地价体系，符合我国土地市场现状及其发展的要求，适应我国土地制度改革及不断完善的需要，具有较强的现势性和实用性。《规程》的编写符合相关要求，结构合理，内容完整，格式规范，文字表达准确。同意通过审查。 附：《标定地价规程》 《标定地价规程》 目次 前言 引言 1、范围 2、规范性引用文件 3、术语和定义

5、标定地价公示范围的确定 6、标定区域的划分 7、标准宗地的设立 8、标定地价的评估与确定 9、标定地价成果 10、标定地价信息公示 附录A 标定地价成果编制要求 前言（略） 引言 为进一步完善我国城乡公示地价体系，丰富土地市场价值参考标准，规范标定地价制订及公示程序，明确标定区域划定、标准宗地选取和布设、标定地价评估、信息公示等各环节的技术要点，更好地发挥市场在土地资源配置中的决定性作用和政府的调控引导作用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等相关法律，结合我国国情，制定本标准。

本标准规定了我国城乡标定地价体系建设的总则、标定地价公示范围的确定、标定区域的划分、标准宗地的设立、标定地价的评估与确定、标定地价成果、标定地价信息公示等内容。 本标准适用于土地市场发育较为成熟和有管理服务需求地区相应用地的标定地价体系建设。 2、规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用必不可少。凡注明日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程GB/T18508-2014 城镇土地估价规程GB/T 21010-2007 土地利用现状分类GB/T 28405-2012 农用地定级规程GB/T 28406-2012 农用地估价规程GB/T28407-2012 农用地质量分等规程TD/T 1001－2012地籍调查规程TD/T 1009—2007 城市地价动态监测技术规范 3、术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1.标定区域characterization area

基准地价和地价

1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估

实验四土地分等定级

实验四土地分等定级 一实验的目的和意义 土地分等定级是对土地质量进行评价的过程，是地籍管理的主要工作内容之一。其基本任务是：分析相关自然、经济因素对土地利用的影响规律，按照特定方法将各类因素对土地质量的影响进行量化，评定土地质量等级、揭示土地质量的空间分布规律。等级划分的结果为土地利用管理提供了重要的土地质量信息。土地分等定级涉及相关技术内容较多，本实验针对商服繁华影响度作用分值计算的关键技术内容设置的典型实验，这对学生具体理解土地分等定级中各个环节的技术要求具有十分重要意义。 二实验的基本要求 1、熟悉土地分等定级的基本内容和程序。 2、熟悉商服中心、商服繁华影响度的概念，掌握商服中心级别的划分、定级单元商服繁华影响度的计算方法以及商服繁华影响度作用分值图的绘制。 三实验的内容 1、计算商服中心的商服繁华影响作用分值，编绘商服繁华影响度作用分值图。 四实验所需资料 土地分等定级的基础图件。开展本实验需要ARCGIS、EXCEL软件支持。 五实验的步骤 （一）商服繁华影响度作用分值的计算 图1 ×县城区商服中心分布图 第一步，计算各级商服中心的单项规模指数 ×市为开展城镇土地定级估价工作，对城区的商服中心进行了调查，选择了三个有代

表性商服中心，其中调查指标设计了四个，即销售总额、利税总额、营业面积、商店总数，此外对各商服中主心的服务半径作了调查，调查结果如下表所示。 表1 商服中心指标统计表 中心编号 名称 营业总额 （万元） 利税总额 （万元） 营业面积 （平方米） 商店总数 服务半径 （米） 1 五彩城 4064 1580 34433 403 2800 2 商城市场 1530 470 18500 318 1000 3 白云市场 820 275 9000 215 500 将各项指标进行标准化，计算单项规模指数（可编制商服中心单项规模指数计算表，样式如表2所示），公式如下： max /100B B M i i = 式中： i M 为标准化指标值；i B 为某指标值；max B 为某指标最大值。 表2 商服中心单项规模指数计算表 中心编号 名称 指标量化值 综合规模指数 营业总额 利税总额 营业面积 商店总数 1 五彩城 2 商城市场 3 白云市场 第二步，计算综合规模指数，划分商服中心等级 假设销售总额权重为0.35、利税总额权重为0.3、营业面积权重为0.25、商店总数权重为0.1，计算中心综合规模指数公式如下： i n i i M W K ∑==1 式中： K 为商服中心综合规模指数；W i 为指标权重值；M i 为标准化指标值。并根据综合规模指数大小划分商服中心级别。 第三步，计算各级商服中心的功能分割分，编制商服中心功能分割分计算表（样式如表3所示），计算公式如下： j i i K K F -= min min K F = 式中： F i —某组商服中心功能分割分；K i —某组商服中心规模指数； K j —次级商服中心规模指数； F min —最低级商服中心功能分割分； K min —最低商服中心规模指数。 编号 商服中心名称 级别 综合规模指数 功能分割分 服务半径（米） 1 五彩城 2800 2 商城市场 1000 3 白云市场 500 第四步，编制商服功能影响作用分值表，编绘各级商服中心商服繁华影响度作用分值

全国城市土地等级划分表

全国城市土地等级划分表，看看大家都在哪个级别<18554>字节 中新网1月8日电国土资源部今日在其官方网站发布“关于调整部分地区土地等别”通知称，根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关规定，部按照《城镇土地分等定级规程》(GB18507-2001)对各地社会经济发展水平、土地资源状况、基准地价水平等因素进行了综合评定，依据评定结果调整了部分地区的土地等别。调整后全国各县、市（区）的土地等别详见附件，此次调整中土地等别发生变化的以黑体标注。 通知还指出，2009年1月1日起，《工业项目建设用地控制指标》和《全国工业用地出让最低价标准》统一按调整后的土地等别执行。 附件:土地等别 一等： 上海：长宁区虹口区黄浦区静安区卢湾区普陀区徐汇区杨浦区闸北区 二等： 北京：朝阳区崇文区东城区丰台区海淀区石景山区西城区宣武区 上海：浦东新区 三等： 广东：广州市(白云区海珠区荔湾区萝岗区天河区越秀区) 深圳市(福田区罗湖区南山区盐田区) 四等： 天津：和平区河东区河西区河北区红桥区南开区 河北：石家庄市(长安区桥东区桥西区新华区裕华区)

辽宁：大连市(甘井子区沙河口区西岗区中山区) 沈阳市(大东区东陵区和平区皇姑区沈河区铁西区于洪区) 江苏：常州市(天宁区钟楼区) 南京市(白下区鼓楼区建邺区秦淮区下关区玄武区雨花台区) 苏州市(沧浪区虎丘区金阊区平江区) 无锡市(北塘区滨湖区崇安区南长区) 浙江：杭州市(滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区) 宁波市(海曙区江东区江北区) 福建：福州市(仓山区鼓楼区晋安区台江区) 厦门市(海沧区湖里区思明区集美区) 山东：济南市(市中区历下区槐荫区天桥区) 青岛市(市南区市北区四方区崂山区李沧区) 湖北：武汉市(汉阳区洪山区江岸区江汉区硚口区青山区武昌区) 湖南：长沙市(芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区) 广东：汕头市(金平区龙湖区) 珠海市(金湾区香洲区) 深圳市宝安区 重庆：江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区 四川：成都市(成华区锦江区金牛区青羊区武侯区) 五等： 北京：通州区 天津：塘沽区 河北：唐山市(路北区路南区) 山西：太原市(万柏林区杏花岭区迎泽区)

横城镇土地定级与基准地价更新成果.doc

横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务

（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果

城镇土地分等定级的因素分析与确定

三、城镇土地分等定级的因素分析与确定 （一）影响城镇土地等级的因素主要有： 1、区位因素 城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。 我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。 2、自然因素 包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。 （1）城镇土地地质条件 城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。 如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。良好的地质环境易产生较好的经济效益。而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。 （2）城镇环境质量 环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。 大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。 3、经济因素 影响城市土地分等定级的经济因素主要有：

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程 １．１．总则 １．１．１土地估价的目的 土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。 １．１．２规程运用范围 本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。 宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。 １．１．３土地估价的技术途径 １．３．1基准地价评估技术途径 ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。 １．３．２宗地地价评估技术途径 ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价； ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。 １．１．４土地估价成果 ａ．土地估价报告； ｂ．基准地价图； Ｃ．基准地价表； ｄ．宗地地价修正系数表； 宗地估价只提供宗地估价报告。 １．５地方补充规定 省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。 １．６规程解释权 本规程由国家土地管理局负责解释。 ２．准备工作 ２．１编写土地估价任务书 凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括： ａ．城镇基本情况； ｂ．土地估价工作的领导与组织； Ｃ．估价时间安排和经费预算； ｄ．土地估价成果； ｅ．土地估价技术方案。 宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定

2015年土地估价案例与报告：城镇基准地价确定 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、总量指标按其反映的时间状况不同，可以分为__。 A．数量指标和质量指标 B．总体单位总量指标和总体标志总量指标 C．相对指标和平均指标 D．时期指标和时点指标 2、年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。 A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％ 3、下列不属于土地估价报告构成要素的是。 A：封面、摘要 B：估价对象界定 C：土地估价过程 D：土地估价结果及其使用 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、有水源保证的灌溉设施，在一般年景能正常灌溉、用于种植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水浇地 D．菜地 5、地籍调查包括__。 A．土地登记 B．权属调查 C．土地统计 D．地籍测量 E．资源调查 6、土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于__代理的范畴。 A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理 7、房产分户图的比例尺一般为。 A：1：100 B：1；200

C：1：500 D：1：1000 E：土地 8、依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A．县级人民政府 B．县级土地管理部门 C．乡级人民政府 D．乡级土地管理部门 9、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米106元、905元、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。 A：甲 B：乙 C：丙 D：甲或丙 E：时间因素 10、采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取．(2002年真题) A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地外开发投入的费用总和 C：宗地内开发投入的费用总和 D：宗地内外受益分摊的开发费用总和 E：合法性 11、某地块面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标：容积率为3，建筑密度为30％．在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最为可行的是。 A：建筑物地面一层建筑面积800㎡，总建筑面积为5000㎡ B：建筑物地面一层建筑面积1400㎡，总建筑面积为6000㎡ C：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为5500㎡ D：建筑物地面一层建筑面积600㎡，总建筑面积为2500㎡ E：时间因素 12、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度 13、土地变更登记，是指因__而进行的登记。 A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更 D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后

基于arcgis的城镇土地分等定级

基于arcgis的城镇土地分等定级 方案一： 成果图展示： 设计过程： 1.基础数据格式转换 （1）在开始→程序→arcgis中启动arccatalog （2）在arccatalog左边树形目录中找到基础数据（单元图.dwg，对外交通作用分值图.dwg，公用设施作用分值图.dwg等基础数据。不好意思，我当初的命名是1，2，…给您带来不便）

（3）点击左边的“加号”展开数据，选择其中的线数据（polyline）进行格式转换（4）在线数据上右击→Export→To Shapefile（multiple） （5）打开如下对话框，设置好输入路径，ok，即可完成转化。 （6）其他数据，按上述步骤进行转换

2.拓扑错误查找编辑 （1）在arccatalog某个文件下右击新建一个New Personal Geodatabase，在New Personal Geodatabase下右击新建一个New Feature Dataset，任意指定一个名字，坐标系最好选择unkown，然后下一步，finish即可。 （2）在新建的New Feature Dataset上右击→Import→feature Class（multiple）进行数据导入

（3）在打开的对话框中添加导入的数据，导入路径是默认的。 （4）在New Feature Dataset上右击→New→Topology新建一个拓扑文件，添加拓扑规则，ok。

（5）启动arcmap ，把建立的New Feature Dataset 拖入arcmap 中

（6）添加编辑工具条，开始编辑， （7）在工具栏空白位置右击，添加拓扑工具条，在中选则要编辑的图层。 （8）在Topology中选择建立的拓扑规则文件， 将激活此图标，点击将打开如下图对话框 点击search将出现所有拓扑错误

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

基准地价更新方法及趋势探析

基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.