企业上市土地问题分析
企业改制上市过程中涉及土地使用权相关法律问题分析
目录
一、我国土地分类与土地权利概述 (2)
（一）土地的分类 (2)
1、依据土地所有权属分类 (3)
2、依据土地用途分类 (4)
（二）土地权利概述 (7)
1、土地所有权 (7)
2、土地使用权 (7)
3、土地他项权利 (7)
二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题 (8)
（一）国有土地使用权处置的法律规范体系 (8)
1、法律 (8)
2、行政法规 (8)
3、部门规章与规范性文件 (8)
4、地方政策 (9)
（二）国有土地使用权处置的基本方式 (9)
1、国有土地使用权出让 (10)
2、国有土地使用权租赁 (13)
3、国有土地使用权作价入股 (17)
4、国有土地使用权划拨 (21)
5、受让取得土地使用权 (23)
6、以招拍挂的方式取得土地使用权 (23)
7、未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩的利用 (24)
8、企业改制过程中土地使用权处置的程序 (24)
三、企业改制上市过程中集体土地使用权处置的法律问题 (27)
（一）集体土地使用权权处置的法律规范体系 (27)
1、法律 (27)
2、部门规章与规范性文件 (27)
3、地方法规、规章与政策 (27)
4、司法解释 (28)
（二）企业改制上市过程中集体土地使用权的处置方式 (28)
1、农村集体建设用地使用权的处置方式 (29)
2、农村集体农用地使用权的处置方式 (32)
3、农村集体未利用地使用权的处置方式 (37)
四、其他地表资源权属 (39)
（一）草原权 (39)
1、草原所有权 (39)
2、草原使用权的取得与流转 (39)
（二）林地权 (41)
1、林地所有权 (41)
2、林地使用权的取得与流转 (41)
（三）海域权 (43)
1、海域所有权 (43)
2、海域使用权的取得与流转 (43)
（四）滩涂权 (45)
1、滩涂所有权 (45)
2、滩涂使用权的取得与流转 (46)
（五）水面养殖权 (47)
五、证监会对上市企业土地问题的关注 (48)
（一）绿大地（002200） (49)
（二）普邦园林（002663） (51)
（三）大康牧业（002505） (54)
（四）仁智油服（002629） (55)
(五)华英农业（002321） (56)
（六）唐人神（002567） (56)
（七）雏鹰农牧(002477)) (57)
（八）澳洋科技（002172） (59)
（九）新宁物流（300013） (59)
（十）铁汉生态（300197） (61)
（十一）汇冠股份（300282） (62)
一、我国土地分类与土地权利概述
（一）土地的分类
在我国，依据不同的标准，土地有多种分类方法，如依据土地的所有权属、
自然属性、用途、质量、承载状况等进行分类，本文仅介绍与企业改制（本文所称的改制是指有限责任公司或其他非公司制企业按照公司法及其他相关法律法规的规定变更为股份有限公司的过程）上市关系最为密切的两种分类方法，即依据土地所有权属和土地用途的分类。
1、依据土地所有权属分类
根据我国《土地管理法》第二条第一款“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”的规定，我国的土地按照所有权属可以分为全民所有的土地和集体所有的土地，该条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，故全民所有的土地，一般称之为国家所有的土地或国有土地。
不同所有权类别的土地，其使用权取得和流转的条件是不同的，因此，有必要区分不同所有权属的土地。
（1）国家所有的土地
我国《宪法》第十条规定“城市的土地以及法律规定为国有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有”，《土地管理法》第八条也作了相同的规定。这两条法律规定，确定了国有土地的基本范围：
①城市市区的土地
城市市区的界定，一般以城市建制区为准。所谓城市建制区是指已进行城市配套建设，具备城市功能的基本连片区域。
②法律规定为国有的农村和城市郊区的土地
根据《土地管理法实施条例》第二条的规定，下列城市市区以外的土地属于国家所有：
ⅰ农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
ⅱ国家依法征用的土地；
ⅲ依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
ⅳ农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
ⅴ因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的
原属于迁移农民集体所有的土地。
③推定为国家所有的土地
根据国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十八条：“土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有”，该规定体现了国家所有权优先的原则。
（2）集体所有的土地
我国《土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据该条规定，下列土地属于集体所有：
①农村和城市郊区的土地
农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有，但法律规定为国家所有的除外；
②农村村民的宅基地和自留地、自留山。
2、依据土地用途分类
我国实行土地用途管制制度，不同用途的土地，其使用权取得和流转的法律规定是不同的，因此，有必要了解我国土地的用途类分。
我国《土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”
（1）农用地：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。根据《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）的规定，农用地分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，其具体情况为：
（2）建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
（3）未利用地
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
国家和集体所有的土地，均可以按照用途划分为上述三类土地。
（二）土地权利概述
企业改制、上市过程中，涉及到的土地权利处置主要是使用权的取得和流转及它项权利的设定，以下对我国的土地权利体系做一个概述。
1、土地所有权
土地所有权是指土地权利人依法对土地享有占有、使用、收益和处分的权利。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，土地所有权的主体只能是国家和集体，其他任何组织和个人都不能享有土地所有权，因此，在我国只有国家土地所有权和农村劳动群众集体土地所有权。土地所有权的客体为土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定的法律手续，以表征权利状况。
2、土地使用权
在我国，土地所有权是禁止交易的，但法律允许将土地占有、使用、收益等权能同土地所有权相分离，土地使用权即是与土地所有权相分离的独立的财产权利。
土地使用权是指民事主体（组织和个人）在法律规定的范围内对国有或集体所有的土地占有、利用和收益的权利。我国《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。
3、土地他项权利
土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，这些权利的权利人是土地所有权和使用权的相对人，常见的抵押权、租赁权即属他项权利的范畴，此等权利也需要在土地管理机关登记，取得《土地他项权利证书》。
土地使用权及相关的土地他项权利是企业尤其是生产企业正常运营的重要条件，因此，企业在改制上市过程中的土地资产处置是企业资产重组的重要内容，也是发行监管部门重点关注的法律问题。
由于不同所有权类别的土地，其权利处置的法律规定不同，以下按照土地所有制的分类来分别论述。
二、企业改制上市过程中国有土地使用权处置的法律问题
（一）国有土地使用权处置的法律规范体系
企业改制上市过程中国有土地使用权的处置问题就是改制后的股份有限公司如何合法取得国有土地使用权的问题。我国目前涉及到这一问题的法律法规体系如下：
1、法律
《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第九条“土地使用权”、第十五条“国有土地承包经营权”、第四十条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第五十四条“建设用地使用权的取得方式”、第五十五条“土地有偿使用费的缴纳和使用”、第五十六条“土地用途的变更”、第五十七条“临时用地”、第五十八条“国有土地使用权的收回”。
2、行政法规
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日中华人民共和国国务院令第256号）第二条“国家所有的土地”、第十七条“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩”、第二十九条“国有土地有偿使用的方式”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）
3、部门规章与规范性文件
《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局1992年2月24
（国家土地管理局1995年3月15日发布）第二章“国家土地所有权”、第四章“国有土地使用权”、《关于股份有限公司国有土地作价入股股权持有等问题的请示的批复》（国家土地管理局1997年3月25日发布）、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局1998年2月17日发布）、《规范国有土地租赁若干意见》（国土资源部1999年7月27日发布）、《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资源部1999年11月25日发布）、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资源部2001年2月13日发布）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部2002年5月9日发布）、《协议出让国有土地使用权规定》（国家土地管理局2003年6月11日发布）、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国土资源部2003年6月11日发布）。
4、地方政策
国有土地作为地方政府管理的重要国有资产，许多地方政府都出台了相关的政策，特别是近几年来，一些地方政府为了扶植本地的企业发行上市，在土地使用权方面制定了大量的优惠政策，这些优惠政策，如果不违反上述法律法规，也是有效的，如《湖南省政府关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的通知》（湖南省人民政府2000年5月29日发）、安庆市《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》（安庆市人民政府2004年12月14日发）等。
（二）国有土地使用权处置的基本方式
依据上述法律、法规及规章，企业在改制上市过程中取得国有土地使用权的基本方式有出让、租赁、作价出资（入股）、保留划拨用地等，此外，还有“招拍挂”等市场化取得国有土地使用权的方式及受让等二级市场取得方式。2004年至2005年4月首次公开发行上市的大多数公司，土地使用权的取得会涉及到上述两种以上的方式，如华电国际使用的161幅土地中以租赁方式取得使用权的有93幅，以出让方式取得使用权的有53幅，以划拨方式取得使用权的有15幅。1998年2月17日国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》和1999年11月25日国土资源部发
布的《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定了改制企业取得国有土地使用权的指导性原则。
1、国有土地使用权出让
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给改制企业，由土地使用企业向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应由市、县土地管理部门与土地使用企业签订出让合同。采用这种土地资产处置方式，在签定土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金之后，企业取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股，便于公司灵活地进行处置。但企业通过出让取得土地使用权要面临沉重的资金负担，对于一些赢利能力好、现金压力小、用地面积小的企业或改变用途、被拍卖等规定必须以出让方式取得土地使用权的企业多采用。许多规模较小的民营企业如兔宝宝、凤竹纺织、盾安环境、天奇股份、七匹狼等采取以出让的方式取得土地使用权。
以出让方式取得土地使用权需要关注以下问题：
（1）土地出让金的数额
《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第九条规定：“土地使用权除保留划拨用地方式外，采取其他方式处置的，必须进行地价评估，要以评估价格为依据确定土地出让金的数额”，关于出让金的数额，国家土地管理局1992年颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定”。2003年《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％”。因此，土地使用权出让金要参照改制当时地政府出台的标定地价与基准地价及最低下浮限度，根据地段、级别判断出让金额是否符合规定。
根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第十七条规定：“在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定”，因此，一些地方政府对于改制的国有企业土地出让金的缴纳，会有更优惠的政策，一般按评估值的5％－30％计收。如河南省豫经贸企改[2003]372号
文件第十七条规定：“工业生产类企业原划拨土地需要以出让方式处置的，受让方应一次性缴清宗地地价20%～40% 的出让金”；《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文) 规定列入该市50 家重点企业集团的，以出让方式处置土地资产后，土地出让金除按照省政府文件规定上缴15 %外, 其余市政府所得部分全部留给企业；《云南省人民政府关于盘活土地资产促进国有企业改革和发展的实施办法》规定“国有企业划拨土地有偿转让涉及的土地出让金，按成交价或确认地价的5－10％缴纳”。另外，根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的规定：“对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拨土地按出让方式处置，土地收益可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理”。
但如果出让金明显低于标准，应有合理的解释并取得有权部门的批准，保证土地出让金优惠政策的法律效力。由于在出让金缴纳方面的优惠，地方政府往往会对土地使用权的流转做些限制，如改制企业如果转让该幅土地，须补缴剩余部分的出让金等，要注意这些限制条件。
【案例1】
青松化建在其招股书中载?根据兵团土地管理局兵土管发【2000】54号《关于对新疆青松建材化工股份有限公司（筹）土地使用权处臵方案的批复》公司按确定的土地使用权总价（扣除已上交土地业务费）的20％缴纳土地出让金?。山鹰纸业在其招股书中载?依据马鞍山市土人民政府马政秘【2000】58号文的规定，该块土地出让金按评估值15％计缴?。
（2）土地使用权出让金的缴付期限
关于土地使用权出让金的缴付期限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”，但一般来说，这条法律规定只有在极少数地方被严格执行，许多地方政府在执行时相对灵活，一般仅规定企业在某一时间内（一般是一两年内甚至更长，视出让金数额及企业情况而定）缴纳。如安庆市政府《关于鼓励和促进企业上市的若干意见》（宜政发〔2004〕21号）规定：“进入辅导期的股份有限公司，补交土地出让金有困难的，可采取分期支付，待上市后1个月内缴清”；吉林市政府2003年发的《吉林高新区关于推进吉林高新技术产业开发区区内企业改制若干意见》规定“吉林高新区区内采取改征
地为占地的企业拟进行改制上市的，可在上市发行前暂不缴纳土地出让金差价款。企业全额支付占地补偿费后，高新区管委会以出让方式核发国有土地使用证，企业可以用于抵押贷款，待企业发行上市后，向管委会缴纳土地出让金差价款”；湛江市政府2005年1月发布的《关于大力发展和利用资本市场的实施意见》规定：“已完成上市辅导的拟上市企业，在申办土地使用权证和房产证等有关证照时可先行办理变更登记手续，其在实施上市过程中所涉及的土地出让金，经同级政府批准，可以申请延缓至上市后一个月内缴清”。但按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权”，故按规定在未缴纳完土地出让金前，不能取得土地使用权证，尽管地方政府有变通的做法，企业还是应在向证监会申报上市申请前将土地出让金缴纳完毕，取得土地使用权证。
【案例2】
洪城水务招股书载青云水厂、朝阳水厂、下正街水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积为90799.48 平方米，总地价为3413.09 万元，土地出让金按基准地价30%缴纳，为1023.93 万元，其中上交省财政厅20%为204.79 万元，集团公司目前已缴纳了省财政40.96 万元土地出让金，余下的金额按年度缴纳。土地出让金的80%（1023.93 万×0.8＝819.14 万元）市政府同意缓交。长堎水厂的土地使用权为集团公司通过出让方式取得。该部分土地面积21934.43 平方米，总地价427.99 万元，土地出让金为171.19 万元，南昌市人民政府办公厅同意缓交。
（3）土地上设定的他项权利
通过出让方式取得的土地使用权，其权利的饱满状态仅次于土地的所有权，权利人可以出租、抵押，因此，还应当到有关登记主管部门进行核实，了解该幅土地使用权上是否已设定了租赁、抵押等他项权利，特别是抵押权的设定是否会影响到企业对土地的正常使用。
（4）出让土地的用途与期限
我国实行土地用途管制和土地利用总体规划制度，因此，要关注企业取得的土地使用权的用途，如果企业改变用途，可能会面临补缴土地出让金的问题。另外，我国土地使用权实行有期限出让制度，因此，还要关注土地使用权的期限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、
卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年”。
2、国有土地使用权租赁
租赁取得土地使用权指改制的股份公司与县级以上人民政府土地行政主管部门、控股股东或其他土地使用权主体签订一定年期的土地租赁合同，按年或定期支付租金以取得土地使用权。以租赁方式取得的土地使用权在符合法律规定的情况下可以转租赁。由于现金支付的压力小，同时不会影响净资产收益率，因此，租赁取得土地使用权是改制后的股份公司采用的最多的土地使用权处置方式。在2004―2005年4月上市的公司中，飞亚股份、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、苏泊儿、长丰汽车、文山电力、开滦煤矿、雷鸣科化、北方创业、贵绳股份等众多企业都采取了这种方式，其中以国有控股公司居多。
以租赁方式取得土地使用权需要关注以下问题：
（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用权
如土地使用权系租赁得来，首先应确认出租方有权租赁。改制后的股份公司，主要向两类主体通过租赁取得土地使用权，一类是向县级以上国土资源管理部门租赁取得，即一级市场租赁，如航天电器，其使用的5 宗土地是向遵义市国土资源局办理了土地使用权租赁手续，取得了租赁土地的使用权，这类主体在资格上是没有问题的。另一类是向股份公司的控股股东及其下属单位租赁取得，即二级市场租赁，如飞亚股份、中材国际、南京港、南宁糖业、久联发展、航天电器、恒源煤电、北方创业、贵绳股份等，这种情况需要注意控股股东及其下属单位是否具有出租土地使用权的权利。
如果发起人拟将划拨土地租赁给股份公司，一般说来，控股股东应该先以出让或授权经营的方式取得土地使用权，也可先以租赁的方式取得，然后再转租赁给股份公司使用。
①“先出让再出租”方式
“先出让再出租”的方式，即控股股东或其下属企业先以出让方式取得土地使用权后，再出租给股份公司。对于这种方式，应注意国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“对于改制后新组建的公司为从事基建工程（如公路工程）的公司和物业公司的企业，由于该类企业的土地使用是其业务和
资产运营的关键因素，需要取得长期而稳定的土地使用权，因此不宜采用‘先出让再出租’的方式处置土地资产”，根据该文件的精神，上述企业也不宜采取“先租赁再转租赁”、“先授权经营再租赁”的方式取得土地使用权。
②“先租赁再转租赁”方式
有些股份公司的发起人，由于一时难以支付土地出让金，取得土地使用权证，因此采取“先租赁再转租赁”的方式使股份公司取得土地使用权。
【案例3】
郴电国际，其发起人宜章县电力总公司等将以划拨方式取得的35幅土地先变更为租赁方式，然后再转租赁给股份公司。
③“先授权经营再租赁”方式
所谓授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。
【案例4】
莫高股份自2000年1月起，以有偿租赁方式，向甘肃农垦总公司租赁使用农垦总公司划拨取得的工业、农业用地，由于当时农垦总公司尚未以授权经营或出让的方式取得上述土地使用权，因此，双方于2000年1月5日签订了《土地使用临时协议》，约定在农垦总公司取得前述土地使用权前，由农垦总公司代收租金，并应依法将该期间内代收的租金上缴国土资源管理部门。这种临时租赁方式，获得了甘肃省国土资源厅同意并实施。2001年4月，经甘肃省国土资源厅甘国土资函[2001]14号文和甘国土资函[2001]16号文批准，同意农垦总公司采用国家授权经营方式，经营上述划拨用地。2001年4月，公司与农垦总公司签署了正式的《土地使用权租赁合同》。
（2）关于土地租赁期限的问题
通过租赁的方式取得的土地使用权，并不能保证改制企业长期而稳定的使用，因此，证监会规定，以租赁方式取得的土地使用权，要保证较长的租赁期。1999年7月国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁可以根据具体情况实
行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”。因此，大量通过租赁方式取得土地使用权的企业，都在租赁合同中约定了尽可能长的租赁期，如南京港与南京港务管理局签署的《土地租赁协议》，约定的租赁期限为自公司成立之日起四十五年，其他如马应龙、陕西建设等公司的招股文件中也披露了类似的租赁期限。事实上，上述超过20年的租赁期限是无效的，因为根据1999年10月实施的《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”由于《合同法》相比《规范国有土地租赁若干意见》是上位法、后法，《规范国有土地租赁若干意见》关于最长租赁期限的规定是无效的，因此，要提请企业注意租赁期限不得超过20年与该幅土地剩余使用年限中的较短者。
（3）租赁土地上的建筑物“房地分离”问题
根据我国《房地产法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”；第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。这些规定反映了我国的“房地一体”主义。国土资源部1999年6月18日发布的《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》也规定“为降低土地资产管理的复杂性，对于以土地房屋为生产场地的企业，企业改制时可选择房地整体出租或整体出让、入股等方式处置土地资产”。
土地权利人以出让、受让方式获得土地使用权后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租赁方式取得，自然不存在“房地分离”的问题，但如果在租赁的土地上拥有建筑物的所有权，房屋所有权证和土地使用权证的权利主体就会不一致，如果有一方处置权利，会影响到另一方的稳定经营，特别是土地使用权人处置权利时，如土地权利权人将土地使用权抵押、转让时会给租赁权人带来风险。
对于此类问题，我们应当关注：
①土地租赁期限在法律规定的范围内尽可能长，如双方约定20年的承租期，期满后可
再续租20年，使租赁土地的使用权相对稳定。
②要考察土地使用权出租主体（一般是企业的控股股东或其他关联方）是否设定了抵
押，如果设定抵押应当通过符合法律规定的方式解除。
③房地分割的合法性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款
“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”，确认了房地一体的例外，但要求有权部门批准。《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定“只有在新设公司向母公司租赁土地后再兴建地上建筑物和地上只有机器设备而没有房屋等建筑物，母公司将相应机器设备作价投入新公司但又不愿放弃土地使用权这两种情况下，才可按照房屋所有权与土地使用权可分离的原则，保留先出让再出租的土地处置方式，但要相应加强土地资产严格监管。包括出让金的征收管理，取消各类随意性优惠政策等；同时对采取先出让再出租的方式处置土地的改制企业，在上报审批时要同时上报草签的土地出让合同和土地租赁合同，严格审核其中的土地收益关系”。这说明在企业改制的实践中，国家土地管理部门认可“房地分离”的做法，但要在批准与登记程序方面符合上述规定。
【案例5】
2000年和2001年，贵绳股份向集团公司租赁土地，在省国土资源厅进行了备案，又于2001年11月购买了集团公司在该幅土地上的厂房及办公用房，并取得了遵义市房管局发的房屋所有权证，出现了土地使用权人和房屋所有权人的不一致。
律师解释如下：
①贵绳股份土地他项权利的取得和房屋所有权的取得，已经主管部门批准；
②和集团公司签订了长期租赁协议并有续租条款，保证了股份公司的长期使用；
③集团公司若抵押则需取得股份公司书面同意；
④在国内上市公司中存在先例；
⑤引用了国家土地管理局1996年5月17日发布的《关于<城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例>有关问题的批复》第一条规定?土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记?，来证明房地分割的合法性。
最后，律师认为?公司所购房屋的所有权人与其占用的土地的实际使用人一致，符
合国有企业改革的一般惯例，未违反我国相关法律法规的基本原则，不存在重大的潜在纠纷?。
事实上，贵绳股份的律师可直接引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定，这是国务院颁布的法规，其效力高于该律师所引用的文件。
一些以出让方式取得土地使用权有困难的企业，厂房、仓库、办公用房也按《关于企业改制中土地资产处置有关问题的通知》规定，采取向集团公司租赁的方式，以避免“房地分离”，如同仁堂，该股份公司的土地使用权、生产制剂楼、办公楼、仓库均向同仁堂集团租赁，其他还有济南钢铁等公司，这样，房地关系就简单了，但会发生比较大额的关联交易。
（4）租金缴纳问题
对于直接向土地管理部门租赁土地使用权的情况，有些地方政府为了扶持企业上市，会在租金缴纳方面制定一些优惠政策，如《无锡市人民政府关于企业改革中土地资产处置的意见》(锡政发[ 1998 ] 169 号文) ，该市50 家重点企业集团在改制时以租赁方式取得土地使用权，交纳土地租金确有困难的，经审核、批准，在三年内可给予减免租金优惠等。因此，要关注企业取得土地租金的优惠，是否在改制时经过审核与批准。（5）其他问题
租赁权是设定在土地使用权上的他项权利，因此，应当在县市级以上土地管理部门备案，并取得《他项权利证书》。
3、国有土地使用权作价入股
我国公司法第二十四条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资”；《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第七条规定：“根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置”；《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》规定：“对于自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地，国家以作价转为国家资
本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产”。
因此，股份公司可以通过股东以土地使用权作价出资的方式取得土地的使用权，通过这种方式取得的土地使用权可以抵押、出租、转让。这种方式有两种具体的做法，一是将土地使用权折成国家股，由国土资源管理部门委托国有股持有单位持有；二是发起人以出让方式获得国有土地使用权，然后将其注入股份公司。由于土地使用权折股后会摊薄利润，因此，很少有公司采取这种获得土地使用权的方式。登海种业、久联发展等采取这种方式。
【案例6】
久联发展在股份公司设立时，集团公司将位于贵阳市花溪区总面积为181660 平方米的两宗土地投入到股份公司，2003 年7 月14 日，该两宗土地办理完毕产权过户登记手续；另一发起人五峰化工将位于贵州思南县思唐镇城北街面积为33779 平方米的一宗土地投入到股份公司，2002 年11 月15 日，该宗土地办理完毕产权过户登记手续。集团公司投入股份公司的上述两宗土地系经贵州省国土资源厅黔国土函[2001]第533 号文同意，由贵州省人民政府作为出资人，按照当地地价水平和土地出让金标准，以转增国家资本金方式投入到集团，集团于2002 年3 月20 日取得上述土地的使用权证。思南五峰投入股份公司的上述一宗土地系经贵州省思南县人民政府思府函[2001]17 号文同意，由贵州省思南县人民政府按照当地地价水平和土地出让金标准，以转增国家资本金方式投入到五峰公司，五峰公司于2001 年12 月20 日取得上述土地的使用权证。
股份公司采用此种方式取得土地使用权，需要关注：
（1）发起人土地使用权的取得是否有瑕疵
发起人必须是以出让、受让或授权经营的方式取得的土地使用权，才能折为股份投入公司，划拨土地使用权是不能作为出资的。
【案例7】
绿大地股份公司拥有位于河口县沙坝热作所使用面积分别为10,578平方米、9,712.5平方米，国有土地使用证编号分别为河国用（2001）字第1903号、河国用（2001）字第1904号的两宗国有土地使用权。这两宗土地为国有荒地，系发起人云南农垦红河州热带作物研究所（现云南省红河热带农业科学研究所）以划拨方式取得，该所于1996年将这两幅土地使用权作价人民币40万元出资投入到绿大地。由于该所出资当时并未办理出让手续，以划拨土地使用权直接出资，所以其出资程序存在瑕疵。
2001年4月15日，发行人按国家土地管理局《关于划拨土地补办出让手续及办理
土地登记程序的通知》与河口瑶族自治县土地管理局签订《出让国有荒山土地使用权合同书》，补办了出让手续，并由云南省红河热带农业科学研究所补交土地出让金22,725元。2001年4月30日，发行人取得河口瑶族自治县土地管理局颁发的上述两宗土地的国有土地使用证，消除了上述瑕疵
如果发起人系以出让方式取得土地使用权，并已取得了土地使用权证，但却没有缴纳土地出让金或没有足额缴纳土地出让金，在此情形下，土地使用权作为出资的行为是否有效，是实践中颇有争议的问题。
根据不动产物权关系的一般原理，土地使用权的转移应以登记公示为生效的要件，如果土地使用权已登记于发起人名下，则作为物权的土地使用权即已由发起人享有，因而该发起人以之对外进行投资就是有效的处分行为，其没有缴纳土地出让金或缴纳不足，只是违反土地出让合同的违约行为，土地管理部门可依合同规定要求发起人履行缴纳义务并承担违约责任。如物权制度中的善意保护制度一样，在股份公司善意接受该土地使用权出资的情况下，股份公司土地使用权的取得就是合法有效的。
（2）折股金额的问题
由于土地出让金一般按照评估值的15――30％计缴，所以，有的公司在折股的时候，也把这一金额作为折股的依据，这实际上是以土地使用权出让价格代替了土地使用权的价值，监管部门认为会造成国有资产的流失，因此，会对企业的发行上市造成法律障碍，如下福建南纺案例。
【案例8】
1993 年12月，福建省南平市地产评估中心出具了《土地估价报告》，南平纺织厂的工业用地总地价为人民币800 万元。随后，南平地区土地管理局以南署土（1993）21 号《关于南平纺织厂股份制改组的土地评估请示报告的批复》，同意南平纺织厂按不低于签订合同之日的标定地价的30%补交土地使用权出让金，土地总价格为240万元。1993 年12 月28 日，福建省南平地区财政局以（93）南署财国资字第025号《关于南平纺织厂股份制改组国有资产评估结果的确认通知》，确认南平纺织厂截至1993 年 6 月30 日的资产总额为136,263,585.71 元，其中包括土地无形资产2,400,000.00 元，净资产42，378，668.56 元。但是福建南平纺织厂并未实际履行支付出让金的手续，而是由南平地区财政局以（93）南署财国资字第026 号《关于确认国家股股本的批复》将应交的土地出让金作为南平纺织厂无形资产折为国家股股本。
南平纺织厂在上述土地资产的处臵过程中，存在如下违法之处：
根据1992 年7 月9 日国家土地管理局、国家体改委《股份制试点企业国有土地资产管理暂行规定》（1994年12月废止，但当时有效），?改组或新设股份制企业时，涉及的国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并报县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。?根据《国家国有资产管理局关于印发〈股份制试点企业国有股权管理的实施意见〉的通知》，?股份制企业应依照国家有关国有土地管理的规定履行法定手续取得国有土地使用权。土地使用权可以直接计入企业总资产（国有企业整体改组为股份公司时）或作价投资入股（新设立股份公司时），也可以由土地使用权持有单位向股份公司出租或有偿转让。国有企业整体改组为股份制企业时，若土地使用权与其他由企业占用的各项实际资产一并列入股份制改组范围，则应依照有关规定对土地使用权进行评估和确认，并计入进行股份制改组的总资产额。总资产扣减负债后计算出净资产额，作为国家股或国有法人股股本的折股依据。此时，土地使用权价值直接计入企业总资产额，间接反映于企业净资产额。?根据上述规定，主发起人福建南平纺织厂作价入股的土地资产金额应为经南平市地产评估中心《土地估价报告》所确定的土地总地价800 万元，而非应交纳的土地使用权出让价格240万元。因此，相关部门以应交土地使用权出让价格折股的做法明显违反了前述规定，造成了国有资产的流失，其土地使用权在权利的取得上是存在瑕疵的。
1997 年2 月19 日，福建省土地管理局以闽土资[1997]043 号《关于确认福建南纺股份有限公司土地估价结果及土地使用权处臵方案的批复》确认了土地使用权总价为926.26 万元，鉴于公司在1993年股份制改造时已将土地资产中的240万元折为国家股，同意公司将其余土地资产686.26 万元折为国家股。
（3）发起人作为出资的土地使用权是否设定权利负担
如果发起人在作为出资投入股份公司的土地使用权上设定了抵押权等权利负担，则这种土地使用权不仅在权利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押权人的追索而在财产价值上发生贬损，甚至完全失去投资价值。发起人如果用这种设定了权利负担的土地使用权出资，就会产生出资不实的潜在风险，违反《公司法》资本确定的基本原则。因此，对于发起人以出资入股方式投入到股份公司的土地使用权，一定要关注其上是否设定了权利负担。
土地开发验收报告
我国西部某场二连等6个连队土地整治（节水灌溉）项目 初步验收报告 西部某场土地整治项目初步验收组 2012年 9 月 28 日 一、初步验收工作情况 1、参加验收有关单位 项目初步验收工作由我国项目实施管理领导小组主持，项目办公室（西部某场）具体承办。参加验收的单位有师、团项目实施领导小组成员、监理单位、质量监 督单位、设计单位、施工单位、实施单位和其他有关单位。 2、验收组成员 项目初步验收工作组组长由师项目领导小组组长担任。验收工作组分 综合资料组、工程质量组、财务组、组成成员名单为国土局、水利 局、审计局、农业局、监察局、财务 局、发改委、设计院、质量安全监督站、 国土局。 3、验收依据、时间、方法初步验收依据 1.《国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法》。 2.《土地开发整理 项目竣工验收规程》。
3.《某省土地开发整理项目竣工验收实施办法（试行）》。 4.《某省国家投资土地开发整理项目竣工自查工作》等。工程质量两组、财务组、综合资料组。 1.工程质量组：按照工程批准设计内容，对工程规模、建设标准、工程量及 工程运行情况，进行现场抽查，对施工记录，监理报告及质量评定，档案 资料进行了抽验，并对首部泵房、机电井、过滤器、地埋干管、地面支管等材料进行了外观检查和实际布设计情况抽验。 2.财务组：通过对会计凭证、原始票据及项目工程财务决算报表的检查， 对国家投资项目资金到位情况、财务资金管理制度执行情况、财务核算及 科目使用情况进行了检查。 3.综合资料组：通过翻阅项目竣工报告、可研报告、项目立项申请、批准文 件及变更设计批准文件、规划设计和预算书、有关项目的合同书、协议书 和任务书、项目实施方案、项目招标有关文件及资料、项目工程监理单位 提交的监理资料、项目工程施工单位提供的有关材料、项目材料预算与审 计报告、项目投资效益分析报告、土地权属调整情况报告、项目实施单位 总结报告及与工程有关的影像资料等有关档案资料，检查项目档案资料是 否齐全。 二、制度执行情况 1. 公告制
企业上市的好处和坏处
企业上市好处和坏处 古希腊哲学家、数学家、物理学家、科学家阿基米德说过：“给我一个支点，我可以撬动整个地球”。对企业来说，这个支点就是改制上市。通过股份制改造和发行上市，优秀企业能够借助资本市场力量，迅速发展壮大，成为商界巨头和行业旗帜。 一、企业上市意义 股份制是近代以来出现一种企业组织形态，是市场经济发展产物和要求。相对于家族企业、合伙企业等其他企业组织形式，其优势十分明显：它通过股权多元化，有效分散了集中投资所产生巨大风险；通过把分散资本积聚成巨额资本，适应了社会化大生产需要；通过股票自由买卖，实现了资本流动和资源优化配置。 1.利用资本市场可以推动中小企业实现规范发展 企业改制上市过程，就是企业明确发展方向、完善公司治理、夯实基础管理、实现规范发展过程。企业改制上市前，要分析内外部环境，评价企业优势劣势，找准定位，使企业发展战略清晰化。改制过程中，保荐人、律师事务所和会计师事务所等众多专业机构为企业出谋划策，通过清产核资等一系列过程，帮助企业明晰产权关系，规范纳税行为，完善公司治理、建立现代企业制度。服务改制上市后，要围绕资本市场发行上市标准努力“达标”和“持续达标”，同时，上市后退市风险和被并购风险，能促使高管人员更加诚实信用、勤勉尽责，促使企业持续规范发展。 上市后，企业可以建立以股权为核心完善激励机制，吸引和留住核心管理人员以及关键技术人才，为企业长期稳定发展奠定基础。 2.利用资本市场可使企业获得长期稳定资本性资金 世界银行国际金融公司研究表明，中国私营公司发展资金绝大部分来自业主资本和内部留存收益，公司债券和外部股权融资不到1%，我国企业面临着严重直接融资瓶颈。 企业通过发行股票进行直接融资，可以打破融资瓶颈束缚，获得长期稳定资本性资金，改善企业资本结构；可以借助股权融资独特“风险共担，收益共享”机制实现股权资本收益最大化；还可以通过配股、增发、可转债等多种金融工具实现低成本持续融资。例如，深万科1988年首次上市时融资额为2800万元，此后通过六次再融资累计筹集资金51亿元，从一个名不见经传小公司发展成为总资产近百亿房地产业巨头，其中持续稳定资本供给作用巨大。 与银行贷款等间接融资方式不同，直接融资不存在还本付息压力。企业将可以投入更多资金用于研发，中小企业上市将有效地增强企业创业和创新动力和能力。 3.企业上市可以有效提升企业品牌价值和市场影响力 传统意义上讲，企业传播品牌或形象主要有三个途径：口碑、广告和营销（或公共关系）。而实际上，公开发行与上市具有更强品牌传播效应。进入资本市场
最新物业管理经营发展的分析报告
充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手
段，变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心，打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”，借力信息科技，变革原有管理模式。 同时，万科物业不断探索，开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入，降低成本，走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩，应充分运用互联网大数据平台，积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，立足于未来，进一步转型升级，加强创新服务。 （一）充分利用互联网技术，创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源，变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习，借鉴他们地成功经验，研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统，比如在楼宇对讲、车辆管理，车位管理，安全监控，互联网服务平台等方面，将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接，将现场地作业情况、客户地声音直接传达，实现信息地即时记录与传达，带来易化地运营管理方法，使物业管理项目更便捷，更高效，通过设备技术管理来减少人力安排，降低成本。 （二）走出去，开发多元模式物业增值服务体系。
企业上市融资方案
风险投资与海外上市 IPO就是initial public offerings(首次公开发行股票） 首次公开招股是指一家私人企业第一次将它的股份向公众出售。通常，上市公司的股份是根据向相应证券会出具的招股书或登记声明中约定的条款通过经纪商或做市商进行销售。一般来说，一旦首次公开上市完成后，这家公司就可以申请到证券交易所或报价系统挂牌交易。 另外一种获得在证券交易所或报价系统挂牌交易的可行方法是在招股书或登记声明中约定允许私人公司将它们的股份向公众销售。这些股份被认为是"自由交易"的，从而使得这家企业达到在证券交易所或报价系统挂牌交易的要求条件。大多数证券交易所或报价系统对上市公司在拥有最少自由交易股票数量的股东人数方面有着硬性规定。 国内企业在美上市的一般程序 与一般企业相比，上市公司最大的优势是能在证券市场上大规模筹集资金，以此促进公司规模的快速增长。因此，上市公司的上市资格已成为一种" 稀有资源" ，所谓" 壳" 就是指上市公司的上市资格。由于有些上市公司机制转换不彻底，不善于经营管理，其业绩表现不尽如人意，丧失了在证券市场上进一步筹集资金的能力。要充分利用上市公司的" 壳" 资源，就必须对其进行资产重组。买壳上市和借壳上市就是更充分地利用上市资源的两种资产重组形式。 所谓买壳上市，是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差、筹资能力弱化的上市公司，剥离被购公司资产，注入自己的资产，从而实现间接上市的目的。 借壳上市，是指上市公司的母公司（集团公司）通过将主要资产注入到上市的子公司中，来实现母公司的上市。 它们的共同之处在于，都是一种对上市公司" 壳" 资源进行重新配置的活动，都是为了实现间接上市。它们的不同之处在于，买壳上市的企业首先需要获得对一家上市公司的控制权，而借壳上市的企业已经拥有了对上市公司的控制权。 所以“壳”是指有股票上市但没有业务的公司。美国有很多上市公司因为种种原因失去业务，如高科技公司因为技术跟不上潮流而停业，开矿公司因储备不足或产品价格低而放弃，制造业因工资太高、竞争无力而停工的。但这些公司仍保持上市的资格。“借壳”指收购这类公司，与之合并成为美国的上市公司。 “借壳”上市选择个“好壳”很关键，首先壳公司必须“干净”，公司可以没有资产，没有业务，但不能有债务与法律诉讼，也不能有违反证券法的问题。另外壳公司的上市资格必须保持完整，包括根据美证监局的要求，按时申报财务与业务情况。最后壳公司要有足够的“大众股份”和“大众股东”，合并后交易才能活跃。所谓“大众股东”是指壳公司最初上市时购买发行股票的股东。 在美国发行或出售证券，均须遵守美国联邦证券法律和法规，其中最重要的是1933 年证券法和1934 年证券交易法。证券法和相关立法的目的是保证发行公司将披露有关其经营的所有实质性信息，从而向可能的投资人提供必要的信息，使公司能准确地分析投资于该公司所具有的潜在风险和收益。 在美国发行证券必须按证券法向美国证券管理委员会（简称" 证管会" ）注册。除非按规定可免于注册，或在国外交易的证券满足一定的条件，上市才不必经过注册。 为在美国向公众发行和出售证券，证券发行公司须向证管会报送注册报告书。证管会主要审查注册报告书中所披露的信息是否成分和准确。证管会官员有权要求发行公司修改注册报告书。一旦注册报告书被宣布有效，证券便可以按照注册报告书所描绘的方式出售。 美国有三大主要的证券交易市场———纽约证券交易所、美国证券交易所、纳斯达克交易所，此外，也有针对中小企业及创业企业设立的电子柜台市场OTCBB ，OTCBB 是由纳斯达克管理的股票交易系统，众多公司的股票先在此系统上市，获得最初的发展资金，通过一段时间的扩张积累，达到纳斯达克或纽约证券交易所的挂牌要求后升级到这些市场。在纳斯达克上市的公司，只要净资产到400 万美元，年税后利润超过75 万美元或市值达5000 万美元，股东在300 人以上，股价达到每股4 美元的，便可直接升入纳斯达克小资本市场。净资产到600 万美元以上，毛利达到100 万美元以上的公司股票还可直接升入纳斯达克市场。因此OTCBB 又被为纳斯达克的预备市场。 与纳斯达克相比，OTCBB 以门槛低而取胜，它对企业基本没有规模或盈利上的要求，只要有3 名以上的做市商愿证券做市，企业股票就可以在OTCBB 上流通了。也就是说到OTCBB 上市本身是很简单的：要有一赚钱的概念与一好的商业计划就足够了。 买壳上市是美国自1934 年开始实行的一种简捷的合法上市方法，上市成本低，时间快，而且欲上市企业采取此途径可以100 ％保证获得上市，避免了直接上市的高昂费用与上市流产的风险。因此目前采取借壳上市的企业越来越多，去年借壳上市的企业比前年增加了三倍。
土地整理效益分析报告
********************土地复垦整理项目效益分析报 *****土地整理中心 **年**月*日告 目录 1、土地开发整理区的自然和社会经济条件 1．1自然条件 1．2社会经济条件 2、土地开发整理效益分析的方法 3、经济效益分析 4、社会效益分析 4.1项目区有效耕地面积变化情况 4.2项目区农产品生产总量及单位面积土地产量的变化情况4.3项目区排水灌溉和居住等条件改善情况 4.4与生产力相适应的产权关系调整情况 5、生态效益分析 6、土地开发整理综合效益评价与结论 7、附表： 附表1：《原有耕地开发整理后增产效益分析表》。 附表2：《新增耕地净效益分析表》 附表3：《原有耕地开发整理后新增效益分析表》。
附表4：《项目区开发整理后农产品年产值分析计算表》附表5：《土地开发整理项目开发整理前后土地利用结构变化表》。 附表6：《土地开发项目开发整理前后农产品年生产总量和单位面积土地产量变化情况表》。 1、土地开发整理区的自然和社会经济条件 1．1自然条件 **************土地复垦整理项目区位于*********镇西南部，***河与***河之间的狭长地带，东经********，北纬*************。 项目区属平原地区，土地平坦，地面平均高程**米（黄海平面标高），西部地面高程**米，略高于东部；项目区属**河流域，**河源于***县，***境内控制面积***平方公里，多年径流均值为***亿立方米，项目区地表水资源丰富，地下水蕴藏量较大，地下水水质良好，分布于项目区的冲积层内，富水性强。 项目区位于亚热带湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛，年平均气温16℃，年平均降水量**毫米，年平均蒸发量**毫米，年平均无霜期***天，自然条件十分优越，宜于农业生产发展。本区无典型的地带性植被，生产植被主要为水稻和旱地作物，一般利用方式为双季稻，配以种植小麦、豆类、绿肥等。本区过去易受洪灾影响，经过治理，现已达到二十年一遇的防洪标准。 项目区总占地***公顷。成土母质为河流冲积物。水冲沙压区内土壤表层质地为砂土，土壤表层养分低，有机质平均含量**%，沙性重，保肥能力差，通透性好，保蓄性差。耕地土壤主要为潴育型水稻土，质地为轻壤，有机质平均含量***克/公斤，保水保肥能力较差，施肥有效性好。 1．2社会经济条件 项目区涉及**********村*****，区位条件优越，**铁路和***高速公路从境边穿过，沿**河堤、**河堤可与***国道***国道相通，对外交通十分方便。本区用电由陶冲变电所提供，电力供应有保障，电力设施部局合理。邮电通讯已实现程控化。项目区内总人口*****人，总户数***户，人均耕地***公顷，项
餐饮企业上市的利弊分析
餐饮企业上市的利弊分析 一边是积极排队上市，一边是被收购退市，这个2月对于餐饮企业来说注定不平淡。 2月1日，证监会打破20年陈规，一次性预披露295家拟IPO申报企业的基本信息。在这295家拟IPO企业名单中，天津狗不理集团排在了第5位。狗不理计划在深交所上市，上市申请处于“初审中”。同时排队的餐饮企业，还有顺峰饮食酒店管理、广州酒家集团、净雅食品餐饮品牌。 此消息一出，餐饮企业们乐了，原来上市路并非被堵死。然而，就在餐饮企业对上市重新燃起希望的同时，困扰与担忧也伴随着它们。因为就在获知4家餐饮企业排队上市消息的第二天，中国“火锅第一股”小肥羊在港上市4年后最终退市。当然，小肥羊的退市有着独特的原因——被百盛集团收购，成为百盛集团的附属公司。 尽管小肥羊的退市并不是因为业绩所致，但一家经营了多年的火锅企业，且又是国内为数不多的餐饮上市公司之一，最终都难改被收购的结局，这不得不令人对餐饮企业的上市产生疑问：餐饮企业为何要上市？到底适不适合上市？已经上市的餐饮企业又在做什么？ 为什么要上市 据了解，尽管餐饮业近年来发展迅猛，但查看整个A股市况，餐饮企业仅全聚德、西安饮食和湘鄂情三家上市公司，除此之外，上市的餐饮企业还有在香港上市的小肥羊、味千拉面与唐宫中国，以及2010年在美国纽交所上市的快餐连锁店乡村基。 在中国庞大的上市企业队伍中，餐饮行业却仅有8家上市企业，这次排队的295家企业中也仅有4家餐饮企业。造成这个结果的原因并不是餐饮企业“不愿意”，而是上市门槛太高。同时，上市后餐饮企业面对的压力也很大，比如要及时公开财务报表，还要努力营盈利点，要按规定交纳员工保险等。尽管如此，众多餐饮企业的上市梦仍旧没有破灭，它们都在积极地筹备运作。 为什么餐饮企业对上市如此热衷？顶着风险与压力进行的事必定会有很大的收获。 对此，业内普遍认为餐饮企业是为了融资。当然，除了融资，业内还有另外一种观点——餐饮企业现金流很充足，上市融资需求其实并不大。上市除了对企业声誉有提升之外，只是为了股东个人财富的膨胀。如此看来，有这种需求的企业是为了上市而上市。 然而，在龙策餐饮智库首席顾问田广利看来，餐饮企业上市的目的并非这样简单。“每家企业上市都有各自的目的，但总体来看，上市是餐饮企业快速发展战略的一步棋。只要餐饮企业上市了，接下来必定会是快速扩张。”
某上市公司的营销及经营分析报告word资料10页
XX产业开发有限公司 经营评价与建议 鉴于时间及条件所限，我们无法对XX公司的内部管理做深入的调查，仅对银川XX汁的销售情况进行了调查，未对XX制品的市场情况做更进一步的了解。有关资料均有XX公司提供，所有分析与判断均在这些资料基础上利用我们的知识和常识得出的。 一、现状与优劣势分析 一、现状 XX公司自今年三月份以来进行扎实的营销管理基础工作和务实的市场开拓工作，在资金匮乏的情况下开拓了19个经销商，今年的销售额有望逼近一百万元。 二、优势分析 目前，XX公司的优势主要有两个： 1.产品自身优势。宁夏XX的知名度、美誉度在国人心目中都很高，同其他地区的同类产品相比具有产地品牌的独占性。消费者、经销商对XX和XX制品的接受没有太大的障碍，即使不知道XX具体功效的人也都知道宁夏XX有滋补作用。 2.到目前为止，XX汁及其他XX制品尚无主导品牌。西部阳光产品可以说是同其他品牌的产品处在同一起跑线上，这对一个规模很小的企业来说无疑是件好事。 二、劣势分析 目前，XX公司的劣势就是资金匮乏，由于资金缺乏，造成了如下情况： （1）无法从事更多的市场推广活动； （2）限制了新产品的研发工作； （3）产品成本高，使得产品的利润空间降低而不能给经销商予以销售支持。 应该看到，XX公司现在具有的优势并不能长期拥有，这是因为宁夏XX的知名度和美誉度并不能等于XX公司的知名度和美誉度，一旦宁夏其他企业的XX制品在市场上创出了品牌，XX公司的优势就荡然无存，所以，XX公司必须抓住时机，在其他公司的品牌尚未建立起来之前抢得先机。
二、解决问题的方式及评价 XX公司现在面临下面几种选择： 1．继续现在的外包生产方式 这种生产方式管理难度小，但是在销售量不能达到一定规模之前，产品的交货期很难得到保证，产品成本无法降低，新产品研发受到限制，这必将影响到销售量的继续扩大。 2．自我积累，购买设备 设备购买进来之后，成本、交货期和新品研发会有所改善，但问题是就XX公司现在的积累能力而言，在几年之内完成积累基本上是不可能的。 3．利用贷款 XX公司现在正在积极争取400万元的银行贷款以购买生产和试验设备，并进行市场拓展，但是能否获得贷款，至今还是个未知数，即使获得了贷款，也还有两个问题： （1）据XX公司预测，如果获得了400万的贷款，2019年有望获得1500万元的销售收入和120万元的利润，但是这1500万元只是一个估数，基本上没有依据，也没有分解到各个销售区域； （2）即使能够实现1500万元的销售收入，归还贷款也需要三年左右的时间。 4．贴牌生产 现在XX公司正与承德露露进行合作洽谈，生产露露牌“幸露XX汁”，这对在短时间内扩大XX公司的销售额和利润会有很大的帮助。但是，这里面有一个很重要的风险就是XX公司有可能在合作中失去自己的作用，因为灌装设备是露露的，品牌是露露的，销售网络是露露的，XX公司只能提供原浆，而这些原浆还是在河北兴隆打的。露露如果跳过XX 公司，直接找人打浆，XX公司没有任何控制力，虽然XX公司具有相关的专利权，但是这种专利的保护是非常脆弱的，因为一旦露露对专利中的一部分技术进行了改动，就不算进犯XX公司的专利。 贴牌生产的另外一个方式就是购买设备，为别人生产，大约需要投资150万元左右，而这150万元的投资有望在短时间内收回。 但是，无论如何，贴牌生产都无法树立自己的品牌，而且是在帮助一个本来就远比自己强大的对手。贴牌生产的主要作用只能是积累资金，为未来创造品牌打下一定的基础。 5．合作生产 合作生产包括两种方式： （1）引进投资，购买设备，入股到XX公司。这种方式对XX公司是非常有利的，但是，由于XX公司的资产过于庞大，外来投资方投进来的几百万资金虽然能够起到大作用，但只能占到很少的股份，很少会有投资者会这样干。 （2）XX公司拿出一部分资产，比如说厂房，同外来投资者新建一个公司，这样，生产和实验设备就解决了，生产成本、交货期和新品开发也同样得到解决。
物业公司年度经营分析及管理总结
物业公司年度经营分析及管理总结 一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。 截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升 公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、
装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。 此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可 针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升 中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。 同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。
土地整理综合效益评价
土地整理综合效益评价研究 ——以广东云浮市为例 摘要：本文在研究国内外土地整理综合效益评价相关研究成果的基础上，结合广东云浮市的实际，对土地整理综合效益的内涵进行了阐释，以经济效益、社会效益、生态效益为重点建立了指标评价体系，提出土地整理项目综合效益评价模型，运用层次分析法（AHP）对云浮市土地整理综合效益进行了实例分析评价，为广东省土地整理效益评价提供科学的评价标准和定量依据。 关键词: 广东省云浮市；土地整理；综合效益评价 随着土地整理工作的开展，土地整理理论研究日益丰富，但对土地整理进行综合效益评价进行研究还较为缺乏，而且当前土地整理的主要动力集中在增加耕地有效面积和提高产出率上，因此社会经济效益评价主要集中在新增耕地面积、土地利用率、投入产出率、人均收入提高率和农产品商品率等方面[1-3]，相对缺乏更深层次的效益评价。而效益分析评价在土地整理项目可行性研究中具有举足轻重的地位，关系到是否能够投资该项目以及项目选优等。因此进行土地整理效益分析评价的研究，对促进土地整理成熟理论体系的形成，规范与指导土地整理的实践活动有重要现实意义。本文就土地整理综合效益评价进行研究，并结合广东云浮市土地整理项目进行实例分析，为广东省土地整理效益评价提供科学的评价标准和定量依据。 1.土地整理综合效益评价的内涵 1.1 土地整理综合效益评价的内容 土地整理是指按照土地利用总体规划和专项规划的要求，采取行政、经济、工程、技术及法律等手段，通过调整土地利用结构，重新安排土地资源，以达到人地协调，提高土地利用效率，改善和保护自然生态环境，促进土地资源可持续利用和社会经济可持续发展目的的活动[4]。土地整理根据整理区域的不同，分为农地整理和市地整理。现阶段我国的土地整理主要以农地整理为主，包括土地整理、土地复垦和土地开发。本研究所指的土地整理，主要针对农地整理而言。 土地整理效益评价主要包括经济效益、社会效益与生态效益的综合评价。土地整理经济效益是指投资行为主体或其他经济行为主体通过对待整理土地进行资金、劳动、技术等的投入所获得的经济效益。经济效益是土地整理的核心内容，因此，经济效益是土地整理生命力所在。 社会效益评价是调查土地整理项目的实施和运营对社会带来的效益及产生的影响，是分析土地整理项目对整理区社会生活、宏观社会经济环境等各方面的相互作用、相互影响，通过对相关因素进行识别、统计、综合、分析和论证，以评价项目的所产生社会效益是否可行。社会因素是土地利用系统的主导因子，因此，社会效益是土地整理综合效益的目的所在。 生态效益评价对于山区主要调查分析植被覆盖率及水土流失治理面积；对于平原地区则主要是计算农田防护林网密度、农田污染恢复程度、防洪除涝改善程度等；调查分析土地整理对周围环境的综合影响[5]。自然因素、生态因素是限制土地资源利用的主导因子，因此，生态环境效益是土地整理综合效益的基础与前提。土地整理应追求经济效益、社会效益和生态环境效益相统一，做到生态上平衡，社会上和谐，经济上有效[3]。 1.2 土地整理综合效益评价研究的意义及原则 1.2.1 土地整理综合效益评价研究的意义 土地整理效益评价研究是土地整理理论和实践研究中的一个重要的组成部分，分析土地整理活动对经济发展、社会进步、生态环境和景观等方面引起的效应，研究土地整理效益的评价方法、选择评价指标体系、构建评价模型对规范和指导土地整理的实践活动都具有很强的理论和现实意义。主要表现在以下四个方面：①通过对土地整理的综合效益进行定量打分预测，为项目实施提供可行性论证，为土地整理工作的开展实施提供量化依据；②通过对土地整理综合效益的评定，为各级国土资源部门管理者提供土地整理项目判断对比的标准，为国家及地方政府部门继续大力开展土地整理工作提供决策依据；③通过对具体项目土地整理综合效益的评定，为其他项目的开展提供借鉴意义；④通过土地整理综合效益的评价，助于土地整理项目继续深化落实整理措施，切实提高综合效益，有力地推动当地社会经济发展。 1.2.2土地整理综合效益评价研究的原则
上市好处弊端
企业上市的好处与弊端 一，拥有上市公司身份的好处 1. 新的直接融资通道 企业不仅可以在上市时筹集一笔可观的资金，上市后还可以再融资筹集资金用企业的股票进行兼并、收购等，公开上市是企业最具吸引力的长期融资形式，能从根本上解决企业对资本的需求。香港资本市场的再融资能力是不用怀疑的，另外，银行及金融机构的融资成本亦会降低。 2.上市有利于完善公司法人治理结构和理清公司自身发展战略，务实企业发展的基础。 （1）上市有一系列严格的要求，特别是对公司的法人治理结构、信息披露制度等方面都有明确的规定，为了达到这些要求，企业必须提高运作的透明度，提升企业的法人治理结构水平，使得企业从一个“草莽企业”、“家族公司”逐渐演变为现代企业。 （2）企业改制上市的过程，就是企业明确发展方向、完善公司治理、实现规范发展的过程，企业改制上市前，要分析内外部环境，评估企业优势劣势，找准定位，使企业发展战略清晰化，改制过程中，保荐人、律师事务所和会计师事务所等众多专业机构为企业出谋划策，通过清产核资等一系列过程，帮助企业明晰产权关系，规范纳税行为，完善公司治理、建立现代企业制度。 （3）为符合上市公司的法人治理结构，可能会引进外部董事、战略投资者，这些外脑和资源可以为公司所用，而且也能对公司的经营和管理进行监督和保护。 （4）公司上市后要履行严格的信息披露制度和其他法律要求，这些都会增加公司运营的透明度，有利于防止“内部人控制”现象的发生，有利于提高企业的经营管理效率。 3.提升企业的品牌价值和市场影响力，提升公司在客户、供货商和银行心目中的地位。 公开发行与上市具有很强的品牌传播效应，公开上市对企业的品牌建设作用巨大，直接提升了公司的行业知名度，将会得到更多的关注。由于上市公司的运作是相当透明的、运营是受到监管的，比运作不透明、运营不受监管的非上市公司更让人放心，所以，客户、供货商和银行会对上市公司更有信心。公司将更容易吸引新客户，供货商更愿意与你合作，银行会给予更高的信用额度。 4.上市使得公司对员工更有吸引力 在交易所上市将使企业对高素质的雇员（如首席执行官）产生更强的吸引力，有利于公司招聘到满意的高级人才。另外，上市后，公司的股权激励计划会对员工更有吸引力，这有助于吸引并保留最有才干的员工。而当公司向优秀的管理雇员提供股份红利计划，公司的效
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
新公司上市方案如何做好规划(详细)知识讲解
公司上市方案规划 第一部分内部程序 一、董事长要考虑的事情 二、董事会秘书是企业上市的先行官 三、企业上市筹备阶段的工作协调四、具体操作 第二部分外部程序 一、报国务院证券监督管理机构核准 二、报交易所申请上市 三、证券交易所统一股票上市交易后的上市公告
公司上市方案规划（详细） 第一部分内部程序 一、董事长要考虑的事情 1.为什么要上市？分析上市与不上市的利弊，得出结论。 2.自查企业家底，产权是否明析，股权结构是否合理，管理团队是否稳定、是否目标一致。 3.募集资金规模，投向哪些项目，以及盈利预测、风险控制。 4.到哪里上市——境内外、主板市场、中小企业板或创业板？ 5.预计上市时间、上市费用、机会成本。 6.如何选择中介机构及合作伙伴，企业内部由谁来负责上市全过程的总协调？ 7.哪些是不确定因素以及防范措施？ 8.当前宏观政策是否有利促进企业上市，如何整合上市资源，突出企业上市优势，争取顺利通过核准上市？ 二、董事会秘书是企业上市的先行官董事会秘书作为企业高管（副经理级别的人担任董事会秘书），其定位具有角色的特殊性，董事会秘书的职业操守包括专业素质直接影响着企业上市工作的成功与否。因为董事会秘书是企业融资、企业上市的主要策划人之一，也是具体的执行人。在选择中介机构、企业改制设立、申请及报批、发行上市等上市前的各环节中，始终起着关键作用。所以工作中，常常把董事会
秘书定义为企业上市的先行官。《公司法》第124条规定：“上市公司设董事会秘书，负责公司股东大会和董事会会议的筹备、文件保管以及公司股东资料的管理，办理信息披露事务等事宜。”董事会秘书由董事长提名，经董事会聘任或解聘，董事会秘书应对董事会负责。拟上市企业的董事会秘书在上市运作的整个过程中都应以上市公司董事会秘书的工作标准来要求自己，接受董事会秘书的专业培训，熟悉相关法规政策，理清思路，找准方向，审时度势，为企业拟订上市规划并报企业决策层审议通过后操作实施，同时配合中介机构进场协同作战。 三、企业上市筹备阶段的工作协调企业上市一般分为五个阶段，即：上市筹备阶段、聘请中介机构、企业股份制改组阶段、上会核准申报材料制作及申报阶段、股票发行上市阶段。 1、上市筹备阶段，由企业一把手挂帅，正式成立上市领导小组，全面负责上市工作，由拟选董事会秘书代理执行具体工作。设立上市筹备组，主要成员单位有：办公室、财务部、法律部、生产部、市场销售部、科研开发部、后勤部等部门负责人及企业候选的董事会秘书等，各成员之间互相配合协同作战。其主要工作有： ⅰ.企业财务部配合会计师及评估师进行公司财务审计、资产评估及盈利预测编制工作； ⅱ.企业分管领导及董事会秘书负责协调企业与省、市各有关政府部门、行业主管部门、中国证监会派出机构以及各
2017年物业管理企业对比市场调研分析报告
2017年物业管理企业对比市场调研分析报告 本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录 第一节业务模式已经分化，社区增值服务成新增长点 (4) 一、彩生活：打造社区家庭服务平台 (4) 二、中奥到家：管家服务与“爱到家”平台推动长期成长 (4) 三、绿城物业：领先的高端住宅物业管理服务供应商 (5) 四、中海物业：提供中高端物业优质管理服务，O2O平台起步 (6) 第二节大行业小公司背景下，市场面临整合 (8) 一、百强企业发展态势：集中度正在提升 (8) 二、4家研究公司经营对比 (10) 第三节财务分析 (15) 一、盈利规模与增长：四家企业均增长迅速，彩生活最为耀眼 (15) 二、盈利能力：彩生活与中奥到家各指标改善显著 (18) 三、成本控制 (22) 四、核心财务指标 (27) 第四节总结：扩张速度和消化能力是关键，O2O是新增长点 (29)
图表目录 图表1：2011-2014物业服务百强企业服务规模变化趋势 (8) 图表2：2014全国各类物业竣工面积及百强企业管理业态 (8) 图表3：2011-2014物业服务百强企业业务收入变化 (9) 图表4：2014物业服务百强企业收入构成 (10) 图表5：2012-2015年4家公司的在管项目建筑面积 (10) 图表6：2012-2015年4家公司的在管项目数量 (11) 图表7：4家研究公司2015年收入构成对比 (13) 图表8：2012-2015年彩生活收入（酬金制为主） (15) 图表9：2012-2015年另外3家公司收入（包干制为主） (15) 图表10：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利润对比 (16) 图表11：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA对比 (17) 图表12：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心净利润对比 (18) 图表13：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业毛利率对比折线图 (19) 图表14：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业EBITDA利润率对比折线图 (19) 图表15：彩生活、中奥到家、中海物业、绿城物业核心利润率对比折线图 (19) 图表16：彩生活业务线毛利率 (20) 图表17：中奥到家业务线毛利率 (20) 图表18：中海物业业务线毛利率 (21) 图表19：绿城物业业务线毛利率 (22) 图表20：彩生活销售及管理费用率 (22) 图表21：中奥到家销售及管理费用率 (23) 图表22：中海物业销售及管理费用率 (24) 图表23：绿城物业销售及管理费用率 (24) 图表24：中奥到家销售及服务成本主要项目 (25) 图表25：中海物业销售及服务成本主要项目 (25) 图表26：绿城物业销售及服务成本主要项目 (26) 表格目录 表格1：4家研究企业的业务模式优缺点 (6) 表格2：4家研究公司的在管建筑面积和项目的增长率 (11) 表格3：O2O平台建设对比 (14) 表格4：4家研究公司的核心财务指标 (27)
开展土地整理基本状况调研报告正式版
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 开展土地整理基本状况调 研报告正式版
开展土地整理基本状况调研报告正式 版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时 也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 农业是我县经济发展的重要基础。积极开展土地整理，实施高产农田建设，改善耕地质量，提高农业综合生产能力，确保粮食生产安全，保障经济社会发展对用地的需求，促进可持续发展是贯彻落实科学发展观的一项重要举措。党的xx大和xx 届三中全会之后，国土资源部门如何深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实好《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》精神，在全州各地掀起中低产田改造工作高潮的同时，抓住机遇、创新机制，加强保障、狠抓落实，大力开
展土地整理、高产农田建设工作，为县域经济社会发展提供强而有力的资源保障，通过本次学习实践活动，现将调研情况报告如下。 一、基本情况 xx县地处滇中高原东南部, 位于长江、红河两大水系上游分水岭地段，辖4乡10镇163个村委会（社区），人口44万，土地总面积3536平方公里，据XX年土地更新调查资料显示，耕地面积64.4万亩，其中，纳入基本农田保护面积55万亩。在这样的自然条件下，给建设现代农业产业体系和加快工业化、城市化发展提出了严峻的考验和挑战。特别是近年来，由于宏观经济形势趋紧，这种矛盾越来越
公司上市的利弊分析
公司上市的利弊分析 公司上市的利弊分析 一、公司上市的优点 1改善财政状况 通过股票上市得到的资金是不必在一定限期内偿还的，另一方面，这些资金能够立即改善公司的资本结构，这样就可以允许公司借利 息较低的贷款。此外，如果新股上市获得很大成功，以后在市场上 的走势也非常之强，那么公司就有可能今后以更好的价格增发股票。 2利用股票来收购其他公司 (1)上市公司通常通过其股票(而不是付现金)的形式来购买其他 公司。如果你的公司在股市上公开交易，那么其他公司的股东在出 售股份时会乐意接受你的股票以代替现金。股票市场上的频繁买进 卖出为这些股东提供了灵活性。需要时，他们可以很容易地出卖股票，或用股票做抵押来借贷。 (2)股票市场也会使估计股份价格方便许多。如果你的公司是非 上市公司，那么你必须自己估价，并且希望买方同意你的估算;如果 他们不同意，你就必须讨价还价来确定一个双方都能接受的“公平”价钱，这样的价钱很有可能低于你公司的实际价值。然而，如果股 票公开交易，公司的价值则由股票的市场价格来决定。 3利用股票激励员工 公司常常会通过认股权或股本性质的得利来吸引高质量的'员工。这些安排往往会使员工对企业有一种主人翁的责任感，因为他们能 够从公司的发展中得利。上市公司股票对于员工有更大的吸引力， 因为股票市场能够独立地确定股票价格从而保证了员工利益的兑现。 4提高公司声望
(1)公开上市可以帮助公司提高其在社会上的知名度。通过新闻发布会和其他公众渠道以及公司股票每日在股票市场上的表现，商业界、投资者、新闻界甚至一般大众都会注意到你的公司。 (2)投资者会根据好坏两方面的消息才做出决定。如果一个上市公司经营完善，充满希望，那么这个公司就会有第一流的声誉，这会为公司提供各种各样不可估量的好处。如果一个公司的商标和产品名声在外，不仅仅投资者注意到，消费者和其他企业也会乐意和这样的公司做生意。 二、公司上市的弊端 1.失去隐秘性 (1)一个公司因公开上市而在产生的种种变动中失去“隐私权”是最令人烦恼的。美国证监会要求上市公司公开所有账目，包括最高层管理人员的薪酬、给中层管理人员的红利，以及公司经营的计划和策略。虽然这些信息不需要包括公司运行的每一个细节，但凡是有可能影响投资者决定的信息都必须公开。这些信息在初步上市时就必须公开披露，并且此后也必须不断将公司的最新情况进行通报。 (2)失去隐密性的结果是公司此时可能不得不停止对有关人员支付红利或减薪，本来这些对于一家非上市公司来说是正常的，对上市公司来说则难以接受。 2.管理人员的灵活性受到限制 (1)公司一旦公开上市，那就意味着管理人员放弃了他们原先所享有的一部分行动自由。非上市公司一般可以自作主张，而上市公司的每一个步骤和计划都必须得到董事会同意，一些特殊事项甚至需要股东大会通过。 (2)股东通过公司效益、股票价格等等来衡量管理人员的成绩。这一压力会在某种程度上迫使管理人员过于注重短期效益，而不是长远利益。 3.上市后的风险