高新区公寓市场调研分析报告
高新区公寓市场调研分析报告
一、高新发展历史及现状
西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。16年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位。
西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区有经认定的高新技术企业1062家，累计转化科技成果近7000项，列入国家各类产业计划1195项，居全国高新区前茅。创建国际标准2项，国家标准75项，行业标准69项。
如今，西安高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，成为陕西、西安最强劲的经济增长和对外开放的窗口，成为我国发展高新技术产业的重要基地。胡锦涛等中央领导同志多次视察西安高新区。2005年6月，温家宝总理明确指出，要将西安、北京、上海、深圳、武汉等5个国家级高新区建设成为世界一流的高技术园区，为提高我国的自主创新能力和综合国力做出重大贡献。温总理的讲话，进一步彰显了西安高新区的自主创新特色；全国科技大会的召开，将自主创新提到了前所未有的高度，这更加坚定了西安高新区发展民族自主知识产权高科技产业的信心和决心。2006年，西安高新区科技创新竞争力位居全国107个开发区第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。
二、高新区定位及规划
2.1高新区功能定位及产业布局
"雁长户"三角洲，这是《西安高新区建设世界一流科技园区总体方案》中出现的新名词，这也是高新区冲刺世界一流科技园区的产业路径的一个集中体现。
根据《总体方案》，高新区将通过"一体两翼"的空间布局，建设以沣河为轴线，横跨雁塔、长安、户县的"雁长户"高新技术产业三角洲和航空、航天两个特色产业基地。高新技术产业三角洲在雁塔区域主要以研发、软件、总部和支撑高新技术产业的现代服务业为主，在长安区域主要以现代制造和科技成果产业化为主，在户县区域主要以为高新技术产业提供产业加工配套为主。
2.2区域发展规划
按产业领域相对集中和提供专门设施和服务的要求，建设国家级环保产业园、通讯产业园、光电子产业园、生物医药科技园、日本产业园、华商产业园、物流产业园共7个专业园区。
三、区域房地产相关因素分析
3.1区域经济及人口状况
高新区大口径财政收入突破40亿元，比上年增长51%；实现地方财政收入15.1亿元，同比增长54%。每平方公里财税总额突破了
亿元大关,达到1.15亿元，略低于2007年深圳市每平方公里1.4亿元的发展水平。单位面积利税的增加既是对高新区科学发展方式的充分肯定，也标志着西安高新区开创了建设世界一流科技园区的新局面。
2007年，高新区实现在册口径营业收入1850亿元，同比增长36%；实现工业总产值1175亿元，同比增长35%；实现工业增加值378亿元，同比增长35%；实现外贸出口9.1亿美元，同比增长45%；实现地方财政收入15.1亿元，同比增长54%。
2007年实现的营业总收入、工业总产值、工业增加值、实缴税金总额、企业净利润分别是一次创业末期2002年的3.8倍、3.7倍、3.9倍、4.1倍和4.3倍，分别是一次创业12年总和的1.1倍、1倍、1.2倍、1.1倍和1.1倍。2003年—2007年二次创业的五年间实现的营业收入、工业总产值、工业增加值、实际利用外资总额、实缴税金总额、企业净利润分别是一次创业12年的3.3倍、3.2倍、4倍、3.5倍、3.3倍和3.2倍。
3.2区域人文及配套
伴随着大量从事高新技术行业的企业落户于高新，大批的高素质人才在高新居住、生活，形成了良好的生活、办公氛围，提升了该区域的形象，增加了该区域房地产项目的升值潜力。
目前，高新区内各项市政配套设施（如道路、管网、水暖电等）都已比较完善，适宜于企业生产和人民生活。但是，按照西安最新的发展规划，还有另外一些能够促进西安发展的其他设施也将陆续建
设，如: 建立多备份高速网络系统，与中国电信、联通、网通、中国卫通等接入，同时采用光缆、无线、卫星等通讯手段。建立双回路供电系统，保证无间断供电。设立7×24小时的网上结算和报关中心。设立外国人和园区人员出入境的快速通道。建设符合国际标准的外国人居住区。
以上设施的建设将有助于落户高新的企业提高生产、研发、销售及与其他企业沟通交流的速度和效率，将极大的促进高新区经济的发展，增强高新区在全国的竞争力。
3.3区域居住生态环境
高新区虽然成立时间短暂，但是该区域内的生态环境还是比较不错的，区域内有唐延路绿化带、木塔寺公园、唐城墙遗址公园、新纪元公园，且多个具有高绿化率的住宅小区在该区域建成。
宽敞整洁的道路给人们提供了方便快捷的交通，布局合理、外观美丽的建筑给人们创造了良好的办公、生活环境。
四、区域房地产市场发展现状及特征
4.1 土地市场
高新近年来的高速发展，以及一系列的高品质项目落户高新，大大提高了高新区域内的土地价值，如唐延路创意产业带的确定就使得周边土地价值成倍增长。如今高新区平均每亩土地价格已经突破二百万，核心地带的价格更是突飞猛进。
4.2 住宅市场
4.2.1市场供应
2007上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。如今的高新区已经成为西安地产市场的重要板块，市场供应充足，产品类型丰富。西安迄今第二大的地产项目绿地世纪城就位于高新区锦业路上，占地面积达到了2000亩。沿唐延路的住宅供不应求，写字楼的供应量尤其大，商铺供应也相当充足。
4.2.2市场销售
07上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。高新区目前的住宅供应，户型丰富，从一室一厅到三室两厅。结构类型多样，有平层、跃层、复式和LOFT。其中小户型的供应占了相当大的份量，例如都市印象SOLO专门有一栋楼是小户型，主要是因为在周边写字楼内上班的单身白领对于这种小户型具有很大的需求。
4.2.3价格行情
高新的发展潜力被外界所看好，区域项目市场反应强烈，带动了价格的一路上升，而且区域新近进入的项目也越来越注重内外兼修，产品价值的提高也进一步促使了价格的上升，07上半年高新区住宅
均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%，目前，高新区的普通住宅平均每平米售价已经超过5000元。
4.3 商业地产市场供应过多
高新目前的商铺开发量相对其住宅面积明显过多，区内虽没有纯粹的商铺物业，但几乎每栋写字楼和住宅项目底层均有商铺。高新区的定位决定了该区域是以办公、商贸为主、居住为辅，和钟楼商圈比，明显商业氛围不够浓烈，该区域内商铺过高的价格同时也使得商铺的销售较难。
4.4 写字楼市场饱和
从目前西安写字楼的在销情况看，主要集中在三个区域：城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安95％以上的写字楼。
城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。新崛起的城北，只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的写字楼项目。城东和城西没有形成一定的规模。
环顾西安市场，经济发展最活跃的高新区无疑是写字楼市场的重中之重。该区域目前共有绿地SOHO同盟、西港国际大厦、旺座·现代城、秦唐12栋等中高端写字楼，其价格约在4000-8000元/平方米，
而且以大面积整层销售为主。
07年西安市写字楼开发累计投资5.05亿元，开工面积达到149.60万平方米；办公楼销售面积为12.17万平方米，比去年同期的1.66万平方米增长了7倍多；销售均价为4956元/平方米，比去年同期上涨了4.58%；而平均租金水平为46.7元/平方米，同比上涨2.17%。
高新在07年确定了唐延路为创意产业带、高新区扩建的战略规划，加上高新区办公配套设施完善，使得高新区的写字楼开发非常火爆。写字楼市场一直都处于超前开发的状态，表现在品质的领先和开发规模的领先两个方面，由此出现的结果是：每年的开发量远远大于每年的市场消化量，这表现在销售和出租呈现出较高的空置率，其中又以销售的空置率居高为突出体现，据相关资料，西高新目前写字楼的空置率为32%，但随着新一轮招商引资工作的展开和高新区吸引创意公司在唐延路一带的写字楼内落户，在未来对写字楼存在很大的市场需求，写字楼将成为高新的重要物业类型。
4.5区域房地产发展特征
4.5.1 写字楼市场带动住宅市场
高新区对于唐延路的规划和高新区往郭杜方向的扩张促进了该区域的写字楼市场的发展，大量写字楼项目的出现使得住宅项目显得稀少，并且，投资、自用、投机三种购买心态的聚集使得住宅项目的销售异常火爆。
4.5.2多户型混合项目增多
高新区内在建和已建的住宅项目中大小户型均有，户型齐全，方便了客户购买，其中，小户型建设量尤其大，有的楼盘甚至用专门一栋楼来建设小户型，一方面是因为小户型的总价较低，对于刚工作不久的白领来讲，付款相对容易；对于投资者来说，这种户型能迎合租房者的需求，方便出租。另一方面是因为小户型对于金领来讲比较适合，他们在西安另有住宅，但距离在高新的办公地点较远，时间的紧迫和工作的繁忙使得他们有时没有时间回家休息，在高新购买一个小户型作为临时休息的场所和在酒店包房相比，既经济又方便。因此，在该区域内无论是投资还是自住都优先选择小户型。
4.5.3写字楼占据市场绝对比重
写字楼产品在高新的房地产市场结构中占据着绝对的比重，远远超出其他物业类型，成为高新地产市场的主导。从市场反应来看，市场对写字楼的需求也是远远大于其他物业，因此高新的写字楼销量相比其他地区也取得了一个令人满意的成绩。
高新写字楼项目中，高层产品为数众多，成为高新地产市场的一大特色。对于地产商来说，高新寸土寸金，只有大量建设高层才是对资源的合理利用、实现利润最大化。高层项目拥有公摊小，舒适度好、视野开阔等优点，尤其受投资为目的的置业者所欢迎。
五、区域房地产发展预测预警分析
5.1加快区域交通发展
道路交通是衡量城市化进程的一项重要指标，同时也是顺利实现城市化进程的基础，良好的交通能方便人们的出行，缩短企业产品销售时间，促进区域经济的发展，提高企业利润，同时区域经济的发展又能再次促进区域交通的改善和维护，形成良性循环。
高新区虽然道路宽敞，但是有的地方公交车辆依然较少，大众交通工具难以到达，使得人们的活动半径缩小了许多。
5.2市场供给结构发生变化
目前高新的市场供给结构过于偏重写字楼市场，这其中有高新区的功能定位以及写字楼物业价格偏高，利润较大等原因。但是长远来看，如果区域住宅地产不能得到相应的发展，将会严重影响到区域地产市场的进一步发展。像高新这种规模的新兴区域，如果区域内部没有相应规模的住宅项目，将大大降低区域对企业和个人置业者的吸引力，最终影响到区域的良性发展。预计随着高新办公企业的不断增多，未来3到6年内市场供给结构将发生变化，一批高规模，高品质的住宅地产项目将会进入高新市场，如绿地、和记黄埔、融侨等在有实力的大型房地产公司已经介入高新的住宅地产开发，住宅地产的市场占有率将会获得较大的提升。
5.3价格稳定上升
高新是近几年西安地产开发的热点区域，价格涨幅明高于其他区域。按照高新目前的发展进程，区域生态环境和基础配套设施将进一步完善，土地价格也将随之增长。而区域潜力也被外埠地产大鳄所看好，和记黄埔、绿地等先后进入高新市场，这些外埠品牌开发的项目往往将起到拉动周边区域价格上升的作用，在未来几年内高新的房价预计还将为稳步上升。
六、调研楼盘分析
6.1 所调研项目简况
领先·时代广场优点：销售时间较早，和周边其他楼盘相比售价较低，楼盘内装饰装修及设备安装比较到位，促进了销售。项目用地为住宅用地，拥有70年产权，容积率较小（为2.58），凭借优越的地理位置，将后来的升值潜力较大。
缺点：小区内配套不足，开发商品牌影响力较小。
CLASS国际公馆项目优点：紧邻旺座·现代城，项目客户定位于投资人士，品质较高，地段较优。
缺点：价格较高，客户群体比较单一。
冠诚·国际项目优点：和周边楼盘相比，唯一送精装修的楼盘，并且价格合理，项目地理位置较好，升值潜力大。
缺点：容积率稍微偏高，密度较大。
旺庭·国际项目优点：项目具有一定的规模，户型齐全，距离高新区
CBD较近，地理位置较好，广告宣传比较到位，和周边在建楼盘比，显得大气。
缺点：建筑整体布局不合理，外立面表现不够美观，价格偏高。
卡布奇诺公寓项目优点：地段较优，价格合理，服务热情，户型结构合理，升值潜力巨大。
缺点：住宅和写字楼不在一起，不利于搭配出售，开发商名气较小。都市印象SOLO项目优点：项目地理位置较好，高科的品牌影响较广，折扣的力度也较大，促销手段多样化，价格定位合理，交通方便。
缺点：楼盘价格偏高。
创新商务公寓项目优点：处于创业园内，现在的价格较低，根据高新的规划，未来具有一定的升值潜力。
缺点：地段较偏，处于西高新的西南角，交通极为不便，配套设施不完备，价值增速较慢。
尚品·花都项目优点：售价较低，开盘时间较早，项目的地理位置较好，楼盘户型多样方便了客户选购。
缺点：开发商在西安地产界影响力较小，项目质量欠佳，交通状况目前较差，配套设施不完善。
唐沣·国际广场项目优点：项目地理位置较佳，处于唐延路和科技三路交叉口，交通便利，升值潜力巨大。
缺点：开发商名气较小，项目周边环境不够成熟。
银河新坐标项目优点：在唐沣·国际广场斜对面，拥有良好的地理位置，升值潜力大，LOFT户型，价格虽然偏高，但是物有所值，面对
唐延路，拥有良好的观景视野，交通方便，周边生活配套设施较完备。缺点：户型不合理，8000多的单价给人造成价格较高的感觉。
6.2 总评：
1. 高新整体市场分析
以上的项目都处于高新区内，西安房地产市场的整体走强势必会带动高新区房地产的繁荣。同时高新区未来的发展潜力也不容忽视：一方面随着高新区的扩张，将有更多的人在高新区工作，大量流进高新区的人才本身就是一个市场。第二方面，更多的投资者会出于资产保值增值的目的考虑而选择西安地产的龙头板块——高新板块，这部分人的置业选择会增加高新区的房地产市场需求。第三方面，高新虽然有所扩张，但还是以企业生产和商务用地为主，住宅公寓用地只是很小的部分，因此土地资源有限。
一方面是土地资源的有限性，另一方面是巨大的市场需求，供求双方的矛盾造成了高新区目前的楼盘价格处于高位运行，维持了旺销的状况，加剧了未来房地产市场进一步走强的预期。因此，以上楼盘因处于高新而获得了良好的地理位置，拥有巨大的升值潜力和较高的价格。
2.楼盘差异分析
由于每个楼盘的具体位置是不一样的，所以升值的幅度和目前的售价也有所差别，总体来说，越靠近高新成熟区域价格越高，如望庭·国际5500元/㎡，周边生活设施完善。目前的交通便捷性也对楼
盘的销售状况产生影响，楼盘所处地理位置交通越便捷越容易销售，如望庭·国际，位于科技四路和高新路交叉口，交通便捷，销售状况良好且价格较高，而创新商务公寓，位于锦业路69号创业园内，每平米只能卖到3900元，且销售进度较慢。第三点，开发商自身的实力也对楼盘的销售价格和进度有所影响，拥有丰富开发经验的开发商可以借助品牌的力量进行营销推广，借助自身实力准确把握市场和楼盘的价格、销售的进度，而没有丰富开发经验的开发商在项目的售价、楼盘的销售价格和销售进度上都显得失控。以售价为例：领先·时代广场和望庭·国际相距甚近，但两者的楼盘价格每平方米差近1000元，旺庭·国际的开发商和领先·时代广场的开发商同样都是三级开发资质，旺庭·国际聘请了职业的全程策划代理商。以销售进度为例：领先·时代广场住宅部分已经销售完毕，而望庭·国际尚有少量剩余。对于项目开盘价格的把握是衡量一个开发商能力的具体表现，开价过高不利于销售，开价过低不利于以后涨价（调价次数不宜过多、每次调价幅度不宜过大）。销售进度上，销售过快不利于价值的充分挖掘，销售过慢不利于资金的回笼。
纵观以上项目的销售价格、销售进度、项目自身特点，结合橡树星座的实际情况，我认为，橡树星座每平米定价5200元比较合理。理由如下：
1. 我们的项目和领先·时代广场较近，与它比我们的价格不能差距太大，但由于领先·时代广场现在已经销售完毕，而我们的项目和领先·时代广场比开盘晚近1年，这一年中，高新区的住宅价格也
是逐步攀升，比领先·时代广场高出600元也是正常。
2. 我们的项目和望庭·国际相比，规模上没有望庭·国际大，配套设施也不如望庭·国际完备，所以，开盘价应该比望庭·国际低，5200元/㎡的定价，一方面考虑了项目之间的差距，另一方面也考虑了未来房地产市场的走势。
3. 在我们项目所处的区域一公里范围内，待“橡树星座”正式销售时，有效竞争楼盘处于空缺状态，物以稀为贵，所以均价5200元/㎡开盘比较合理。
某房地产公寓市场调研报告
顺义市场调研报告 目录 序言1 1. 宏观经济与地区经济分析2 1.1全国经济保持快速增长的良好势头2 1.2经济景气处于正常水平2 1.3 2003年我国宏观经济有以下主要特征：4 1.3.1进出口保持高速增长4 1.3.2固定资产投资大幅度增长5 1.3.3社会消费品零售总额平稳增长5 1.3.4物价水平总体平稳5 1.4制约因素不容忽视6 1.5北京市国民经济保持快速健康发展7 1.6北京市旅游市场发展方向8 2.顺义整体市场分析10 2.1顺义区位说明10 2.2顺义发展简况11 2.2.1行政区划11 2.2.2经济情况11 2.2.3旅游资源12 3.区域市场分析13 3.1李遂镇简介13 3.2市场类型说明13 3.3度假村市场分析14 3.3.1区域市场分析说明14 3.3.2供应量分析16 3.3.3产品分析17 3.3.4价格分析23 3.3.5个案点评28 3.4养老公寓市场分析38 3.4.1老年公寓市场现状分析38 3.4.2分析说明39 3.4.3样本说明39 3.4.4东方太阳城39 3.4.5北京太阳城国际老年公寓42 3.4.6太申祥和国际养老中心44 3.4.7对比分析45 4分析结论48 4.1宏观经济健康、平稳、快速发展48 4.2区域市场分析结论：48 4.2.1度假村市场分析结论48
4.2.2养老公寓市场分析结论49 4.3个案横向点评分析结论：49 序言 市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手及竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。 简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。 应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本内容。 市场定位需要准确和有力。准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度地回避来自内部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品内涵并赋予产品动人心魄的个性。
知名地产成都市精装修市场调研报告-共29页
成都市精装修市场报告
目录 一、成都精装修市场概况 (3) 二、指标特征分析 (3) 1、物业类型分析 (3) 2、环线分布分析 (4) 3、区域分布分析 (4) 4、装修报价分析 (5) 5、装修报价与销售价对比分析 (7) 三、精装修产品分析 (8) 1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况 (8) （1）项目装修档次定位表： (9) （2）目前成都主要在售精装项目精装标准 (9) 2、主要精装楼盘分析 (9) （1）厨房 (9) （2）卫浴 (11) （3）客厅及卧室 (12) （4）公共部分 (13) 四、典型个案分析 (14) 1．成都精装修房市场个案分析 (14) 【西城公馆】 (14) 【金域西岭】 (15) 【挪威森林】 (16) 【龙湖.三千城】 (17) 【鹭岛国际社区】 (18) 2．国内主流城市精装修房市场个案分析 (20) 【中海瀛台】 (20) 【创智天地】 (22) 【宝地东花园】 (25) 五、部分户型装修亮点 (27)
一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米——1500元/平方米的中低端和2500元/平方米——5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。 二、指标特征分析 1、物业类型分析 2019年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息?成都机构
天津酒店式公寓地产市场调研报告
天津酒店式公寓市场调研报告 一、酒店式公寓简介 1)酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 2)酒店式的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。 3)前景展望 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外
南昌市酒店式公寓市场调查报告
南昌市酒店式公寓市场调查报告 一、南昌市酒店式公寓概况 (02) 二、公寓市场供需分析 (02) 三、公寓市场分布状况 (05) 四、公寓市场特征分析 (06) 五、酒店式公寓的租金状况 (08) 六、酒店式公寓的客源分析 (09) 七、酒店式公寓的营销手法分析 (12) 八、南昌市潜在酒店式公寓预计 (24)
一、南昌市小户型酒店式公寓的市场背景 南昌市酒店式公寓市场发展轨迹 南昌市酒店式公寓的发展历史可以追溯到2001年开始炒作的“东方巴黎”，“东方巴黎”作为第一代的酒店式公寓，在当时南昌楼市抛出了一个能用“惊鸿一瞥”来形容的营销概念——酒店式公寓，全部精装修酒店式公寓，颇为惹人侧目。 继“东方巴黎”之后，同年，位于沿江路的一幢14层的烂尾楼经重新改装，易名“天龙商务公寓”，以小户型的商务公寓形式投入市场销售，取得了不俗的销售业绩。 2003年，同为烂尾楼改造工程，位于高新开发区的“爵士馆”粉墨登场，这是个对“酒店式公寓”概念作全面演绎的项目，从提供个性化装修套餐、到个性时尚的会所配套全面开放、再到新鲜多样的业主联谊派对，无不挥洒得淋漓尽致。 自此，紧随其后的自由都、金色水岸、洪城时代广场、到目前，南昌的酒店式公寓有：恒茂国际华城、博泰博泰江滨威尼斯、胜利广场、时代广场等，今年推出的海航白金汇、明珠广场等，纷至沓来。不论是以冠以“酒店式公寓”的头衔，还是“类酒店式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在楼市中经蔓延开来，作为一种楼市产品的补充类型悄然绽放。 如今，越来越多的购房者都想从买房中得到额外的投资回报，于是，精明的开发商便适时地推出各种投资型产品。从前段时间风行一时的小户型，到现在的酒店式公寓的不断推出，都让南昌的投资者再次掀起了投资高潮。；这类物业其实是市场细分的产物，它们的出现使之很快成为了楼市的亮点，给购房者也带来了全新的投资理念和置业方式。 二、公寓市场供需分析 1、公寓市场供应量分析 据粗略统计，市场上林林总总、名目繁多的小公寓项目，有十余来个，从这十余个项目的市场销售率逐一看过来，可以发现市场销售率均较高，不少项目在短期内达到100%的倾巢而出。排除个别楼盘因地理位置及部分户型过大而导致的销售周期长的个别现象外，从总体来看应该说酒店式公寓的市
精装修房调研报告
调研报告 学生姓名： 班级： 专业： 指导教师： 日期：2011年9月28日
文本格式说明 一、封面：采用统一给定模版制作。 二、报告正文： 题目：黑体三号加粗居中 一级标题：顶格宋体四号加粗，阿拉伯数字Times new roman 体 二级标题：顶格宋体四号加粗，阿拉伯数字Times new roman体（1.1）三级标题：前空二格宋体小四号加粗，阿拉伯数字Times new roman体（1.1.1）正文：首行缩进宋体小四号 表格：表名在表上黑体五号居中，依次排序 表内容宋体五号 表框线两端不封（开口表） 图名在图下，黑体五号居中，依次排序 图说明采用黑体小五号字，顶格 页码：从正文开始插入页码，页码9号居中 三、附录（或附件）：排版格式同正文
长春市精装修住宅产品消费意向调研报告 1 调研目的 本次调研实训的目的是全面掌握房地产市场调查的整体工作流程，深入领会房地产市场调研的重要作用和意义，培养高尚的职业道德和敬业精神，拓宽实践环节知识面，为日后顺利步入房地产营销策划工作岗位奠定坚实的实践技能基础。 2调研方案 调研整体组织情况：房地产市场调研理论讲解，课题布置；问卷研讨、定稿、打印；调研分组、区域划分；以小组为单位进行调研；调研结果统计分析；撰写调研报告及工作总结；座谈交流、课程总结 调研时间：2011年9月15-20日 调研任务：我们小组的任务是对长春市净月区的消费者进行关于精装修住宅产品消费意向的调研 调研地点：净月公园，自然博物馆，东北师范大学，世纪广场等地 调研方法：直接访问法 抽样标准：分区域随机抽样 甄别标准：询问未来三年内是否购房 3调研数据统计分析 3.1 单项数据分析 表1 装修房购房意向表 图1 装修房购房意向比例图
上海单身公寓市场调查报告
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上海市单身公寓市场调查报告 近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即： ■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，
公寓市场调研报告【最新】
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
精装修调研
典型在售精装修项目 调研报告 一、调研准备工作 1、调研目的：借鉴市场在售精装修项目的品牌选择、装修风格、装修特点，为我公司AB栋项目的精装交房提供有力的市场依据。 2、调研范围：城八区、热点板块 3、调研方法：网络信息搜集、实地考察法 二、样本选择 选择精装修标准低于3000元/平方米（含3000元/平方米）的项目，共计22个。其中4个项目因资料不完全原因不具备参考价值，最终选定样本数量为18个。他们分布在： 表一：精装修在售项目基本信息一览表
三、精装修项目市场表现 1、按照项目所处地段分类 表二：典型项目区位分布一览表 表三：典型项目所在区域市场供应一览表数据来源：北京市房地产信息管理网 分析： 结合市场供应来看，崇文区、东城区、亦庄开发区整体市场供应量明显比其他三个区域少，精装修项目各仅有一个在属合理范围内； 从环线分布来看，朝阳区、丰台区精装修项目多分布于三环外、五环以内，而上述两区域近年来市场投放量亦多位于三环至五环间； 海淀区市场供应量相较丰台区高46.51%，但样本中海淀区精装修项目却低于朝阳、丰台两区，经分析，海淀区在售项目大多集中在西北部上 地产业基地及西山风景区附近，客户购房目的以自住或改善型购房为 主，年龄层次多集中在40岁以上，这类人群追求更高的生活品质，对 装修风格及家电品牌的选择更具自主性，不会轻易随大流，因此该区域 内少有精装交房项目。 2、按照装修标准分类 表四：精装修标准一览表
分析： 从表中可看出精装标准多集中在2000元/平方米范围内，有10个项目附送家电，占总样本的50%，但仅有一个附送全部家电； 从客户购买心理分析，购买精装修项目的客户以年轻人为主，他们工作压力大，生活节奏快，没有过多时间和精力放在房屋装修上，因此这类 人群喜欢购买精装修的项目，但又会担心赠送的家电质量不过关，款式 落后，且日后维修保养不方便，从样本选择看也符合目前精装修项目不 送全家电的趋势； 3、装修材质 表五：18家样本装修材质汇总表
公寓行业市场调研分析报告
公寓行业市场调研分析报告
目录 第一节为什么此刻关注租赁市场？ (4) 一、高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 二、8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (6) 三、主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7) 四、资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8) 五、政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (10) 第二节租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (14) 一、租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (14) 二、主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (15) 1、开发商：拥有成熟供应链和工程家装 (16) 2、房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 (16) 3、酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 (16) 第三节青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (17) 一、无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (17) 1、集中式公寓：利润率高，但拿房难 (17) 2、分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (18) 二、品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (19) 三、盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (21) 1、中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (21) 2、海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (22) 3、国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质23 第四节互联网+、分享经济催生短租平台 (24) 一、短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (24) 二、从“纯平台”到“重运营” (26) 三、Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (27)
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)
单身公寓市场调查分析报告文案
单身公寓市场调查分析报告
第一节：市场分析 一某市城市发展综述 二某房地产行业的发展状况和前景 三影响某房地产行业发展的因素 1、有利因素 2、不利因素 第二节：项目分析 一某单身公寓市场分析 二某市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1.竞争优势 2.竞争劣势 三某市单身公寓市场发展现状及趋势 四消费者分析 第三节: 某市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一市场推广的开始期――以双牛大厦为代表首创的小户型、商住结合的写字楼新模式
二市场推广的成长期――小户型物业发展的第二代代表国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦 三市场推广的发展期――2002年以后，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SO-HU等各种定位的小户型物业产品纷纷在市场中出现，成为某小户型物业的第三代产品。 四市场推广的现状及未来――代表某小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落 第四节: 某市单身公寓未来前景展望及市场推广建议 第五节: 问卷调查 第一节：市场情况分析 一. 某市城市发展综述 某是一座有着悠久历史和文化的古城。她三面环山一面临江，坐拥天下美景——西湖,在独具优越的自然环境的同时,也具备悠久的历史人文资源。某市政府以西博会为平台，实施了“住在某、游在某、学在某、创业在某”的城市发展战略,出台了一系列“构造大都市,建设新天堂”的配套政策,积极向国际花园城市迈进,未来的某是旅游胜地、学习创业乐园、居住生活天堂以及时尚休闲之都。
二. 某房地产行业的发展状 况和前景 某楼盘价格持续上升的现象已被称作“某现象”来分析，在繁荣、涨价、感叹和争论声中，不光是房地产业及相关行业，现在全社会都在讨论房地产市场。某房地产较为集中的问题一是高价位房屋比重过大，某长期以来新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏；二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在某的问卷调查显示，仅有1 1％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。某市房地产市场价格逐年上涨，2004年某市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元，住宅平均价格也高达每平方米6865.65元，二手房平均价格也创新高，达到每平方米6312.33元。有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误的认识。房价过高带来一系列问题，如抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力，进一步加剧了社会贫富差距等。老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。相反，过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。因此，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实需求。 目前某楼市的发展趋势可以概括如下： 1.改善居住的需求很大
上海市单身公寓市场调查报告
上海市单身公寓市场调查报告 近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即：■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40
万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，至此这种被命名为“单身公寓”的住宅才风靡起来。其中，最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响，它把一个板状商住楼设计成中间走道，两边做小套房，主力面积在45－60平方米之间，总价在20－30万元之间，直接吸引了工作时间不长，但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式，在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓，我们不难发现，目前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点： 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表，从表中数据我们可以看出，目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。
上海市单身公寓市场调查报告
上海市单身公寓市场调查报告 1
上海市单身公寓市场调查报告 近年来,随着上海房地产市场的成熟和繁荣,其住宅产品的更新换代也在急剧加快,新潮设计层出不穷,其中,以小户型住宅产品尤为耀眼,已经成为上海楼市中的新宠,楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品当前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式,即: ■单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅,主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店,集商住为一体的物业品种,一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品当前市场上供应较少,主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅,它属于普通的商品住宅项目,与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。当前市场上供用较多,主要有瑞虹新城的乐富单元,中远两湾城三期缤纷时代的一户室,达安花园二期的一户室,上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中,我们主要对供应量相对较多的
单身公寓作为切入点,进行了比较深入的调查,现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的(诞生)历史沿革 单身公寓又称白领公寓,是一种过渡型住宅产品,是小户型住宅的一种,一般平均在25平方米—45平方米左右/套,总价在30万元—40万元左右,其结构上的最大特点是只有一间房间,一套厨卫。近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不但在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海,单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的,大约在两、三年前,有业主将空置的整幢商品房,经过简单装修后推向房产租赁市场,面向中层收入的白领出租,一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间,结果颇受各类白领的广泛青睐,众多开发商于是从中重新发现商机,纷纷推出专案,至此这种被命名为”单身公寓”的住宅才风靡起来。其中,最早作为出售形态的单身公寓当数长寿路上的世纪之门名气最响,它把一个板状商住楼设计成中间走道,两边做小套房,主力面积在45－60平方米之间,总价在20－30万元之间,直接吸引了工作时间不长,但希望在市区有房的年轻人前来抢购。 二、单身公寓设计定位的基本特点 单身公寓作为一种特殊的住宅产品形式,在设计定位上也存在一些突出的特点。纵观上海的单身公寓,我们不难发现,当前市场上推出的单身公寓具有以下一些基本特点: 1、最大程度的控制面积。 以下是几个典型单身公寓楼案的面积配比表,从表中数据我们能够看
北京公寓市场调研报告
北京公寓市场调研 报告 1 2020年5月29日
北京朝阳公园区域公寓调研报告 第一部分调研概况 一、调查范围 此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地,之后相继有不少新盘推出, 因此我们将调研的项目分为两个部分,一个为95-99年推出的项目,我们称为第一代公寓,99年以后推出的项目我们称为第二代公寓,这两代公寓都极富特色,在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目, 但随着市场的发展,第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承,却也不断适 应时代的发展具有了新的特色,这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上,将老项目的分析只是作为一个参照系,两相比照,我们会更清晰地看出其发展的趋势。 二、调研目的 因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地,在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下,我们想经过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势,从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考,并吸取其中的经验与教训,运用到今后的项目操作之中。 第二部分区域状况分析 要对一个区域的房地产项目进行研究,首先必须对此区域的状况进行深入的了解,因此在我们开始调研之前,先对该区域作一个清晰的认识与
分析。 朝阳公园地区作为一个新兴的区域,当前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施,既有居住区的生活便利性,又有环境相对安静、交通方便的办公条件,已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CBD高地价挤出效应的影响,这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。 一、文化 亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区,当前德、日使馆已经入住,未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此,这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。 二、餐饮 这里汇集了世界各地的餐饮,各种富有特色的主题餐厅与酒吧,带给人不同饮食文化的美丽与享受,如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、”Friday””Hard rock”等美式餐厅、21世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。 三、商务
2019年精装修行业市场调研分析报告
精装修行业市场调研分析报告
精装修：精装业务放量，行业洗牌加速 (4) 欧美日住宅产业化比例高，国内二线以下城市精装提升空间大 (4) 房地产集中趋势明显，2020年精装修比例有望接近50% (4) 精装修重新定义供应链和行业竞争格局 (4) 政策驱动，精装房将成为趋势 (6) 精装修：材料、部品和施工集成的全装修模式 (6) 欧美日的住宅产业化及住宅部件化已达80%以上 (7) 政策驱动，国内精装房渗透率有望提升 (7) 地产集中度提升，精装交付比例有望加速提升 (10) 地产集中度提升，精装交付有望提速 (10) 2020年，一二线城市精装修空间近3000亿元 (11) 精装修交付，供应链和竞争格局的重新定义 (13) 精装修交付，供应链体系的重新定义 (13) 不同装修模式的供应链利润分配 (13) 主流精装修供应链：地产商为资源整合者，产品流通链明显缩短 (14) 大宗业务盈利能力略有逊色，但将加速行业洗牌 (15) 家居企业大宗业务盈利能力普遍低于零售业务 (15) 大宗业务加速行业洗牌，有望助力家居行业集中度提升 (16) 家居硬装品类受益显著，工装市场容量可观 (17) 地板：产品及安装标准化程度高，适合精装修下的内装部品化 (17) 瓷砖：地产客户业绩亮眼，品牌瓷砖企业受益地产集中度提升 (18) 定制橱柜：精装套餐必备项目，工装前端亦有引流作用 (19) 木门：代表企业工程业务占比持续提升 (20) 投资建议：利好具备渠道优势及资金实力的企业 (21)
图表1：住宅装修产业链框架图 (6) 图表2：精装修与简装修对比 (6) 图表3：日本住宅设计流程 (7) 图表4：我国与发达国家全装修产业发展对比 (8) 图表5：推进全装修发展相关政策 (8) 图表6：分城市能级精装修交付比例测算（2018年） (9) 图表7：购房者选择精装修意愿调查（新浪网，2017年5月） (9) 图表8：各省推广住宅全装修政策一览 (9) 图表9：我国房地产行业集中度 (10) 图表10：前50大房企销售面积增速均值vs全国地产销售面积增速 (11) 图表11：万科、碧桂园和保利2017年销售面积仍维持高增长 (11) 图表12：全国精装房交付比例测算 (11) 图表13：2020年一二线精装修市场空间测算 (12) 图表14：装修供应链利润分配存在差异 (13) 图表15：木地板产品流通环节：零售vs工程渠道 (14) 图表16：地产商为资源整合者的精装修供应链体系 (15) 图表17：代表性家居企业毛利率水平 (15) 图表18：代表性家居企业期间费用率水平 (15) 图表19：代表性家居企业净利率水平 (16) 图表20：精装修业务考察产品力、品牌力、批量交付能力、服务力和资金实力 (16) 图表21：工程端瓷、地板以及定制橱柜市场规模测算 (17) 图表22：某龙头木地板企业渠道构成 (17) 图表23：某龙头木地板企业地产大客户供货比例（2017年） (17) 图表24：木地板铺装工艺标准化 (18) 图表25：欧神诺工程业务主要地产客户占比 (18) 图表26：碧桂园销售面积及增速 (18) 图表27：万科销售面积及增速 (18) 图表28：恒大销售面积及增速 (18) 图表29：志邦股份渠道构成 (19) 图表30：志邦股份主要地产大客户供货比例（2016年） (19) 图表31：欧派家居大宗业务收入占比约9.5%（截至2017年三季度） (19) 图表32：江山欧派渠道构成（1H2016） (20) 图表33：江山欧派主要地产大客户供货比例（1H2016） (20) 图表34：可比公司估值表（截至2018/03/08） (21)
关于公寓的市场调研报告
关于公寓的市场调研报告 导语：市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况 的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。以下是关于公寓的市场调研报告，以供参考。 一、起源 酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客 供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些 发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。 * 飞速发展，人们生活不 再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。 二、概念 酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务 融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。 酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公
2020年精装修行业深度分析报告
２０２０年精装修行业深度分析报告
1. 精装修市场扩容的驱动因素：政策引导（外因）+ 开发商突破限价（内在动力） (5) 2. 我国精装市场解析：下游供应商异军突起的肥沃土壤 (11) 2.1开发商：主力军是龙头房企，腰部房企增速更快 (11) 2.2区域和城市：华东华南规模最大，新一线及二线城市落地楼盘最多 (13) 2.3楼盘售价和装修标准：中档楼盘份额逐年提升，中档装标占比最高 (14) 3. 各品类精装修市场空间测算，2020年仍是成长快车道 (15) 4. 开发商筛选供应商标准：利于品牌供应商发展 (19) 4.1品牌力：瓷砖、卫浴部品、厨电市场对品牌力更看重 (19) 4.2交付能力：从交付周期和产能两方面考量 (20) 4.3资金实力：做大工程渠道的重要门槛 (21) 4.4售后服务：优质的售后能提高企业入围项目的概率 (22) 5. 重点研究公司参与精装赛道的模式详解 (23) 5.1重点研究公司工程业务概览 (23) 5.2重点研究公司工程业务详解：模式、客户、收入确认原则、信用政策 (27) 6. 产业资本介入，传递积极信号 (29) 7. 投资建议：竣工大年+精装修市场扩容，建议关注工程业务占比较高的家居家电公司 (33) 风险提示： (34)
图表1国内商品住宅精装楼盘渗透率 (6) 图表2精装修相对毛坯的优点 (6) 图表3中国精装修市场规模增速（新开盘量） (7) 图表4全国有关精装修/全装修政策颁布数量及变化 (7) 图表5全国性的精装修相关政策 (8) 图表62016-2019年部分省市限价政策整理（不完全统计） (9) 图表7地产集中度提升明显（按销售面积） (10) 图表8中国与欧美日的精装修渗透率对比 (10) 图表9国内外精装修发展现状对比 (11) 图表10TOP5开发商2018-2019年精装修市场份额变化 (12) 图表112017-2019年精装修开发商市占率结构变化 (12) 图表12精装修开发商分50强&非50强结构 (13) 图表13中国商品住宅精装楼盘开盘规模结构-区域 (13) 图表142019年精装修市场城市等级规模及同比 (14) 图表152017-2020年1-4月精装修市场分楼盘售价份额（按开盘量） (15) 图表162017-2020年1-4月精装修市场分装修标准份额 (15) 图表17中国商品房住宅精装楼盘开盘量 (16) 图表18精装修市场重点部品配套率 (16) 图表19总装修需求预测表 (17) 图表20各品类精装修市场规模测算表 (18) 图表21重点覆盖品类的500强开发商首选供应品牌（2020） (19) 图表22各部品TOP5品牌及2020年1-4月份额 (20) 图表23重点公司产能分布 (21) 图表24江山欧派的毛利率呈上升趋势 (21) 图表25主要家居家电品牌供应商各年应收账款周转率（次） (22) 图表26主要家居家电品牌供应商各年经营性现金净流量/净利润 (22) 图表27重点公司售后服务情况 (23) 图表28精装修涉及的主要家居家电上市公司2019年工程业务收入情况 (24) 图表29江山欧派历年工程业务收入占比及同比增速 (24) 图表30欧派家居历年工程业务收入占比及同比增速 (25) 图表31志邦家居历年工程业务收入占比及同比增速 (25) 图表32金牌厨柜历年工程业务收入占比及同比增速 (25) 图表33皮阿诺历年工程业务收入占比及同比增速 (26) 图表34老板电器历年工程业务收入占比及同比增速 (26) 图表35大亚圣象历年工程业务收入占比及同比增速 (27) 图表36重点公司大宗业务的运作模式、核心客户、收入确认原则以及信用政策 (28) 图表37恒大与下游产业链公司的合作 (29) 图表38碧桂园创投参与帝欧家居定增 (30) 图表39碧桂园创投参与蒙娜丽莎定增 (30) 图表40碧桂园创投参与惠达卫浴定增 (31) 图表41碧桂园创投股权结构 (32)
上海酒店式公寓分析报告
上海酒店式公寓分析报告 1(上海酒店式公寓发展历史: 上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊。早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。 早期的酒店式小户型公寓以低总价做明显诉求,以年轻客户、白领为主打。强调自有产权和生活的独立性。强调低总价。因小户型的总价低，选择的地段一般都较好，因而拥有较高的租金回报，购房者可以以租养房，因此具有了明显的投资特性。所以到2002年的酒店式小户型公寓直接用投资作为项目的主诉求。 2. 上海酒店式公寓主要区域分布供应: 目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。 徐汇酒店式公寓分析: 徐汇区是上海的重要商业中心之一。徐家汇众多的办公楼以及徐家汇便捷的交通使徐汇区有开发小户型的良好条件。近来开发的巴黎时韵、东方时空都位于徐汇中心的繁华地段。相比其他区大量出现的大户型项目，徐汇的小户型公寓的数量较少，目前竞争也较小。因此开发商都在这里开发产品，而徐汇区也不像其他区有大