多蓝水岸物业住宅小区方案【定稿】

目录

第一篇本项目物业服务现状

1.1本项目物业服务现状………………….……..……..….…

1.2本方案编制依据………………………….………....….…第二篇物业服务方案及内容

2.1 拟采取的物业服务标准………………....…..….......…..

2.2 内部管理与培训…………………………..………..……

2.3 各项管理方案……………………...…….....…..………..

2.4 日常物业服务承诺及措施……………………….…....…

2.5 房屋及公共设施维护保养计划……………..….….….…

第三篇物业服务费收支预算

3.1 物业费收支测算说明……….……………….….…........ 3.2 物业费收入测算总表………………….…….….….…... 3.3 计划成本支出测算总表………………….…….………

第一篇

本项目物业服务现状

1.1本项目物业服务现状

1.1.1项目概况：

【多蓝水岸】位于杭州经济开发区，东至沿江大道，南至十二号大街，北至十号大街，西至二十五号大街。濒临钱塘江边，地理位置优越，整个小区由多层、小高层、高层等建筑组成。

【多蓝水岸】总建筑面积40余万平方米，绿化面积60000平方米，由设计风格现代的多层、小高层、高层住宅与部分商铺组成。

主要设施设备：电梯99台、消防系统、对讲系统、周界防越报警系统、公园背景音乐系统等。

为保证【多蓝水岸】物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证【多蓝水岸】内各物业具备保值、升值的潜力，浙江广厦物业管理有限公司凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心继续承接【多蓝水岸】项目的物业管理工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系、健康式物业管理的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐、的生活环境，让每一位业主切身体会到广厦物业真诚的服务。

1.1.2 物业服务整体设想

一、特征分析

【多蓝水岸】规划建成为经济型住宅，其设计风格讲究实用性。

物业特点：楼盘体量大，居住人囗中租赁户多，人员复杂；“技防”及智能化设施设备档次低，数量少。

二、总体管理思路

本公司确立【多蓝水岸】管理总体思路：本司自楼盘交付起一直服务于多蓝水岸业主，在服务到了这一新阶段，将坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，向[多蓝水岸]的全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，为业主营造“安全、文明、整洁、舒适、亲情”的居住和生活环境。

三、总体管理目标

以《普通住宅小区物业管理服务等级标准》丙级、《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》为标准，进行小区日常管理与服务工作。

通过良好的物业管理使业主名下的物业保值、增值，并使小区形成良好的氛围，确保业主满意最大化。

1.1.3服务理念与目标

我们的服务理念和宗旨就是八个字“温馨、关怀、诚信、超越”。

温馨：为商户和住户创造一个充满温情的居住氛围，于繁华喧嚣的都市中让您体验到温馨、体贴、周到的物业服务。

关怀：为商户和住户提供人性化、个性化的物业服务，营造一个充满人性关怀的特色社区环境。

诚信：以诚为本，信守诺言，树立公司优良的物业服务品牌。

超越：通过不断提高服务意识和服务质量，满足商户和住户的需求和期望，从而提高满意度。坚持创新精神，开拓新的物业市场，使公司始终保持可持续性健康发展。

1.2本方案编制依据

●《物业管理条例》国务院379号令

●《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年

10月1日起施行）

●《中华人民共和国劳动合同法》（2007年6月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会

议通过，自2008年1月1日起施行）

●《浙江省物业管理条例》（2005年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通

过，自2006年10月1日起实施）

●《物业服务收费管理办法》国发改价格〔2003〕1864号

●《杭州市物业管理条例》2002年2月1日

●《杭州市物业管理服务收费管理办法》通知（杭价服〔2009〕68号）

●《杭州市物业管理优秀示范小区（大厦）达标及评分细则》

●《关于杭州市环卫有偿服务收费有关问题通知》（杭价费〔2009〕33号

●《关于进一步完善杭州市区机动车停放收费管理的实施办法》

●GB/T19002－1994idt ISO9001:2000 质量管理体系

●【多蓝水岸】物业管理招标文件及现场答疑、踏勘资料

●国家及省、市有关“物业管理”政策法规

●浙江广厦物业管理有限公司质量手册及其它有关规定

第二篇

物业服务方案及内容

2.1 拟采取的物业服务标准

杭州市普通住宅小区物业服务等级及收费标准（丙级）

2.2内部管理与培训2.2.1服务中心架构

2.2.2各部门工作职责

2.2.3人员招聘

在人员定岗定编的基础上，按照各岗位所需人员的要求招聘人员。

（一）招聘原则

以精简效能为原则。

（二）招聘方式

以内部优选和外部招聘相结合。

（三）基本要求

1、品行优良，认同企业文化，有良好的敬业精神。

2、有相应岗位的专业知识和技能。

3、仪表端庄，身体健康。

2.2.4员工培训方案

在多年的物业管理实践中，我司已形成了一整套规范的培训体系，造就了一支专业化的物业管理队伍，并不断壮大，这是我司完成【多蓝水岸】物业管理目标的有力保证。

（一）培训意义

对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证

（二）培训目标

培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现。培养出高素质的物业从业人员。

通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。

2.2.5人员管理及考核

我司在人员管理及考核方面，形成了一整套规范性强、操作简便的高效运作管理体系。

（一）考核

对服务中心的员工，除必需的岗前培训外，我司还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，

做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予退出岗位，进行待岗学习。

（二）人员管理

1、我司将在【多蓝水岸】服务中心推行合理的奖惩机制。

2、量化管理与标准化管理

量化管理及标准化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。

（三）员工仪容仪表、着装及标志

·仪容仪表规范

男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不使用浓烈香水、发水等。走路时上身应保持挺直，双手自然摆动，避免上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。

·员工着装要求及标志规定

工作人员在工作时间，必须身着干净整洁的工作装。公司为每位员工度身定做统一的工作服，具体分四种类型：管理人员、保安员、维修工和清洁绿化工制服。我司为每位员工制作了明晰的工作牌，员工上岗时必须佩戴。

2.2.6服务质量监督机制

物业服务中心将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、规范要求开展工作，严格按照公司质量体系运作，确保管理服务工作监督机制的有效运作。

2.3各项管理方案

2.3.1商铺装修管理承诺和措施

商铺装修管理是物业物业管理环节中非常重要的一环。为做好这一管理工作，物业服务中心设置装修专管员，负责物业的装修管理。

（一）工作内容

1、接待商户、业主装修申请；

2、装修时间的控制；

3、装修施工人员的管理。

（二）管理措施

1、接待商户、业主办理装修申请时，就有关的装修管理制度规定，请商户、业主填写《装修申请表》，并签定《装修管理协议书》和《装修消防安全责任协议书》等。

2、在办理装修申请时，施工单位需提供营业执照、资质证书复印件、施工图纸并盖好施工单位公章及施工单位负责人身份证复印件，由客户服务中心存档保存。

3、负责装修的施工员需向客户服务中心提供身份证复印件，交由客户服务中心存档；为施工员制作物业装修施工员出入证，由秩序维护员对施工员进行控制管理。

4、为避免装修噪音影响到商户、业主的休息，严格规定装修时间。

6、制定【多蓝水岸】《装修管理规定》，在商户、业主进场申请装修时对装修的商户、业主和施工单位发放《装修管理规定》，明示装修规定、违章装修的危害性，使住户装修设计、施工有所参照，从而降低违章装修的发生率。

7、物业服务中心在对商户、业主申请装修审批中应着重注意以下几点：

（1）保证房屋设施的正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电梯、供水、供电、

供气管线。

（2）保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调室外机。

（3）装修材料必须符合防火规定。

8、业户对住宅进行装修需提前7天由业户本人或书面委托代理人到物业服务中心办理申请手续，改动

房屋结构和变更室内消防设施必须经政府相关部门及消防部门审批同意。

9、对承重墙进行改动，须经政府有关部门会审批准后方可施工，否则由当事人担责。

2.3.2房屋及共用设备设施管理及维护方案

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到【多蓝水岸】的物业形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主的生活和居住安全。

对于【多蓝水岸】房屋及公用设施设备的管理，我们将按本项目公用设施设备的实际情况，对应制订维保标准，维保规范，运行记录等规章，制定维修服务岗位职责等系列规章制度，确保责任明确，维保及时，规范有序，从而实现设施设备运行安全可靠的目标。

（一）管理方式

制定完善的维修养护制度和计划，建立专业维修保养队伍，做好日常检查维修养护工作。

（二）房屋管理

1、房屋公共部位的管理：根据现状，【多蓝水岸】物业内房屋可分为已领房、空置房和公共用房。

（1）商户、业主已领房

●房屋交付时，及时与商户、业主签定商户、业主规约，书面告知房屋装修管理规定，并建立商

户、业主档案；

●加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

●加强外立面的管理，屋顶不得擅自安装任何设施设备，外墙不得擅自改变颜色，户外不得安装

保笼，阳台无堆放杂物现象；

●做好房屋公共部位的维护、保养、发现破损，及时维修、确保房屋的安全、美观；装修结束后，

及时进行房屋公共部位的修缮和维护。

（2）空置房

●物业服务中心应每月巡查一次；

●对房屋和设施的定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理。

（3）公共用房

做好公共用房的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全美观。

（三）管理措施

1、维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

2、抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

3、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

4、加强装修管理，经常进行现场检查，发现问题及时制止；

5、加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

（三）设备管理

1、配电设备管理

●建立配电设备运行维护管理规定及保养标准；

●设置专员对配电设备进行管理操作；

●建立完善的配电设备运行档案。

2、电梯设备管理

●建立电梯设备运行维护管理规定及保养标准；

●设置电梯维护人员对电梯进行巡视；

●建立完好的电梯设备维保档案；

3、消防设备管理

●建立消防设备运行维护、巡视管理规定及保养标准；

●设置消防人员对消防设备进行操做和巡视；

●通过月检、季检、半年检、年检及时发现设备故障及时排除；

●建立完善的消防设备维护档案。

6、水、电、风设备管理

●建立水、电、风设备运行维护管理规定及保养标准；

●建立完善的水、电风设备的维护档案。

（四）公用设施管理方案

1、监控系统管理

●报警监控室是报警系统的心脏部位，必须确保一定的环境条件。非报警监控中心无故一律不得

进入报警监控室；与报警监控工作无关的物品一律不准带入，更不允许在监控室内吃零食、闲

聊。

●非报警监控室人员不得随便触摸报警监控室内的各种设施设备；

●报警监控室设施设备的操作人份员上岗前，应经过专门训练，熟练掌握设备的性能和操作规程，

方可上岗操作；

●监控人员不许在正常情况下私自开关机。

●在系统设备运行期间发现不正常险象或故障，监控人员必须立即报告。

2.3.3安全防范管理

物业和业户的安全及生活、工作秩序管理是物业管理的重中之重，在安全管理方面，我们将制订各项安全管理制度和奖惩措施，运用先进的科学技术手段与管理手段，通过“人防”和“技防”相结合的管理方式，科学组织，精心安排.

（一）管理服务目标

1、人员进出井然有序。

2、日常工作、休憩环境安全、舒适。

3、突发事件迅速得到解决。

（二）管理服务服务原则：坚持外弛内张，“人防、技防相结合”的原则

（三）管理服务方式：以人防、技防相结合，利用现有智能化设施，对物业区域周界、出入口、车库公共场所、重要部位进行24小时监控。辅以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员进行询问、检查、帮助物业区域内人员，建立一个严密、可靠的安全网络。物业区域安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据【多蓝水岸】实际情况，设置门岗、外围巡逻岗、楼内及地下层巡逻岗等；流动岗按指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务；特殊情况下安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在物业区域的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。在消防方面，采取定期设备检测、组织消防演习与不定期开展消防知识宣传相结合的方式。

（四）安全保卫管理工作要点

日常安保、秩序管理工作的内容包括：安全监控、楼内巡视检查、重点区域检查、消防管理、地下室

巡视检查、外围及车库巡视检查、警示标识管理、车辆疏导等。

1、岗位要求

（1）上岗前自我检查，按规定统一着装（保安制服）、仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名，确保良好的仪容仪表和精神面貌。

（2）保持充沛精力，具有高度责任感、使命感及奉献精神。

（3）建立岗位记事本，对异常情况，及时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。

（4）礼貌待人，热情服务。

2、门岗控制工作要点

（1）礼仪服务；

（2）密切注意物业区域内进出人员，严格执行出入管理办法。大件物品拿出必须凭有效出门单方可放行。

3、巡逻岗检查工作要点

（1）勤巡逻，细观察，不留死角，对物业区域内的嫌疑人员进行检查防范。

（2）按规定路线巡视整个物业区域，巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题及时向队长汇报，并注意消防设施、监控系统等器材和设备的完好性消除隐患，确保安全。

（3）防范和制止各类治安事件及各类违反物业管理制度行为。

（4）接到治安、火警等报警信息后，应仔细问清报警准确地点、性质，并在第一时间内赶到现场正确处理。

4、消监控工作要点

（1）应用摄像监控系统，对物业区域的治安情况实施全天候实时监控，确保物业区域安全。

（2）设立经过系统专业培训的24 小时摄像监控值班岗，全面了解和严密监视物业区域内外的安全状况。

（3）密切注意闭路监控屏幕，对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定格录像措施，并及时通知值班保安采取预警措施就地处理。

5、车辆管理服务工作要点

（1）建立地面、地下停车场管理规定，保持良好的秩序，明确项目内车辆停放区域；

（2）设置车辆管理员（地面泊位由巡逻保安兼管）；

（3）地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）；

（4）对于本项目停车设施设备事故处理措施。

●发现问题，应立即通报主管，并记录驾驶人的姓名、驾驶执照号码、身份证号码、住址及车牌

号码。

●记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可拍照留证。

●详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。

●通知工程人员到场结算修复受损设施设备所需资金数额。

●让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付保证金。

●如有必要，经领导同意后报警处理。

6、警示标识管理工作要点

（1）消防箱、栓、管道用红色标识，且在消防箱上喷有“119”报警电话。

（2）紧急疏散通道用消防照明指示灯标识通道位置及逃生方向。

（3）为保证行车安全，提供各种停车场标志系统的建议，如限高牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行

使指引牌、禁停标识、行使停当识别标志等。

7、消防管理工作要点

（1）贯彻“预防为主、防消结合”方针，实行人防技防结合。

（2）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实、器材落实、检查落实。制订消防事故处理预案，防患于未然。

（3）建立义务消防队，每季组织一次消防安全学习，每年组织一次消防演习。

2.4.4清洁服务方案

（一）管理方式

配置清洁服务员，由保洁部主管进行管理。以“三查”形式对清洁工作进行经常性监督检查，“三查”指：清洁服务员自查、主管巡查、服务中心经理抽查。

（二）清洁管理内容及管理措施

清洁作为项目物业管理的重头戏，是项目不可缺少的部分，关系到整个形象，也是测定环境质量一个重要指标。

1、管理内容

整个项目（包括电梯厅、电梯轿厢、各层公共区域的走道、安全通道等）、外围水景、露天广场、外围道路及绿化带、地上地下停车场等公共的保洁区域。通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净。

2、管理措施

（1）建立保洁制度，狠抓落实。

（2）按操作规程进行规范操作。

（3）加强清洁服务人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。

（4）抓好清洁服务人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

2.3.5园林绿化方案

园林绿化管理的好坏关系到整个楼盘的形象及商户、业主生活居住环境，必须做好绿化养护。

1、根据气候，给花木适量浇水；

2、根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

3、及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

4、制定预防措施，防治病虫害；

5、做好恶劣天气花草树木的保护工作；

6、定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

2.3.4各种灾害及紧急事件防范预案

（一）管理要求

1、在日常管理工作中，加强管理服务人员在遇紧急情况时的应变能力，要求每个管理服务人员做到临阵不慌。

2、经常组织一些紧急情况处理专业知识的培训，例紧急救护等，使管理服务人员提高紧急情况处理的知识及技能。

3、日常工作管理中，应做好监控设施设备的维护和保养。

（二）应急内容及措施

1、突发断水、断电、无煤气

（1）商户、业主、使用人自用部位突发断水、断电、无煤气

a.派工及时查明断水、断电原因，进行抢修，如无煤气应及时通知煤气公司，并检查有无煤气泄漏；

b.及时检查项目共用部位有无断水、断电、无煤气的情况；

c.暂时修复后，经检查如是装修导致的，应帮助商户、业主与装修单位协调解决；

（2）项目共用部位突发断水、断电

a.派工及时查明断水、断电原因，进行抢修；

b.如情况不明，应立即联系供水、供电单位，查询是否地区停电；

c.通知用户并告知停电、停水及无煤气的原因，做好解释工作；

d.视情况通知供水、供电抢修队来项目抢修。

2、电梯故障

（1）关注电梯运行情况，一旦发现电梯停运或机电故障，首先通知工程部切断电机电源，同时通知电梯维保单位；

（2）如电梯关人，及时赶往现场，向被困者善言安慰，使商户、业主保持镇静。请其耐心等候电梯维修人员到场实施救助，切勿自行开启电梯门逃生，以免发生危险；

（3）被困者救出后，应向其询问是否有身体不适或需要其他帮助，待被困者情绪稳定后记录姓名，联系电话及地址等，以作存据；

（4）记录被困者救出时间，如有伤者，更应记录其离开时的身体状况和被送往医院的时间及相关医院名称；

（5）详细记录现场情况及电梯专业维保人员和其他相关人员到达和离去的时间；

（6）工程部配合专业维修人员及时修复电梯故障，并要求明确故障点，完全排除故障；

（7）将整个事件经过及电梯故障原因记录在值班记录内交服务中心存阅、处理。

3、火警

（1）应保持镇静，速拨“119”报警；

（2）关闭电力总掣；

（3）通知管理人员及其秩序维护唤醒居民；

（4）及时采取现有的消防器材进行灭火；

（5）引导用户从楼梯撤离，严禁使用电梯；

（6）值班员做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼，趁火打劫；

（7）维护好现场配合公安机关进行事故调查；

（8）当班人员做好相应记录。

4、治安案件

（1）全体员工及秩序维护队员统一捉拿疑犯，封锁辖区所有的出口；

（2）要保持镇静，设法制服疑犯，同时立即报案并保护现场直到公安部门来人；

（3）切勿移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，以便调查破案；

（4）事主或现场有人员受伤，要立即设法送往医院，医治抢救并报告公安部门。

5、防风防台

（1）听、收看台风预报及张贴防风通知；

（2）检查沟渠及地漏，免受杂物阻塞，引致积水泛滥；

（3）巡视易被风吹倒之物件是否紧固；

（4）提醒用户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。

2.3.5制度和档案的建立及管理

（一）各项管理规章制度

科学规范的管理规章制度是我们实施管理的基础，同时也是良好管理的保证，为使【多蓝水岸】的商户、业主享受到更加“安全、清洁、舒适、便捷、高效、温馨”的办公、购物、休闲、居住环境，使之成为业主真正的安居乐业小区。

（二）档案的建立及管理

档案包括了各种房屋资料、商户及业主资料、商户及业主装修资料、设施设备资料、物业服务中心日常运作的资料等。

1、档案建立和管理流程

收集－整理－分类

2、档案资料收发管理程序

（1）重要资料（如开发商提供的资料）－物业服务中心主任/指定负责人交接签收－专管员分卷归档。

（2）物业服务中心自建档案资料－专管员按公司制定的文件管理程序发放与接收并立卷归档。

3、档案管理要求：

（1）确定所有档案最后归口管理部门为客户服务中心，由专人管理。

（2）对档案管理员进行培训，提高其对档案管理的专业技能。

4、每年初的第一个月应对上年的所有档案进行整理、归类、装订，装入档案盒。

2.3.6财务管理方案

财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

一、管理方式

实行在公司财务总监领导下的统一管理。

二、管理内容

（一）根据财务法规政策，制定财务管理制度，加强现金收支管理，搞好财务核算；

（二）做好年度测算和决算工作，每年公布相关的财务收支状况；

（三）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

（四）采取措施做好增收节支工作。

三、管理措施

（一）根据财务政策，制定财务管理制度；

（二）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

（三）加强成本控制；

（四）加强财务监督和财务检查。

2.4日常物业服务承诺及措施

为确保【多蓝水岸】项目的服务质量，广厦物业特对日常物业服务工作做出如下承诺：

2.5房屋及公用设施维修养护计划

房屋及共用设施、设备管理的好坏，直接影响到物业的形象、业主的生活质量和物业的使用期限，其重要性不言而喻，应制定房屋及各项共用设施、设备管理维护计划和方案，并严格实施，保证其能正常使用和运行。

第三篇

物业管理服务费收支预算

3.1物业服务费收支测算说明

收支总目标：我司将用历年的应收款冲抵年度亏损，达到微利。

1、多层住宅物业服务费：0.7元/月·平方米（全含，预收12个月）；

2、小高（高）层住宅物业服务费：1.15元/月·平方米，其中一层住宅物业服务费0.95元/月·平方

米，二层住宅物业服务费1.05元/月·平方米（均含高能耗运行费，预收12个月）；

3、商业物业服务费：1.1元/月·平方米；

4、地下车位物业服务费（不包含车辆及贵重物品保管责任）：45元/月·个。

5、地面停车按照政府物价部门有关规定执行，暂定100元/月·个。

6、非市政直供水业主使用水费由物业代收代缴纳。

7、逾期不按照约定缴纳物业服务费的，按每逾期一日加收应交额2‰的滞纳金。

赤峰市住宅小区物业管理暂行制度

一、物业管理服务的主要内容 1.设备的保养工作 1.1.保障水、电、气空调系统的正常运转。 1.2.保障弱电系统的正常运行。 1.3.保障消防、安保设备正常有效。 1.4.保障给排水设备的正常运行。 1.5.做好有关设备和部位的维保工作。 1.6.做好有关设备、阀门和设施的日常维护保养和例行保养(周、月、 季、年保养)。 1.7.做好房屋公共区域的日常管理和养护。 1.8.做好配电室、消防系统、中央空调的值守和管理。 2.房屋、公共设施设备的维修工作 2.1.对房屋、公共设施设备维护保养，确保各写字楼酒店内的供水、 供电、供暖、消防、通信、空调、电梯、排水等设备安全正常运行。 3.卫生保洁工作 3.1.保证写字楼酒店内公共部位和周边环境的清洁卫生。对规定的地 区和部位进行日常的清扫保洁，及时清理垃圾、污水、雨水、冰雪等。

4.安全保卫工作 4.1.来人来访的通报、检验、登记等。 4.2.消防监控室、电视监控室值班。 4.3.门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安、突发事件的处理等。4.4.消防设施检查、维护、保养、火灾隐患排除。 4.5.火警处置和应急疏散的组织实施。 5.车场管理工作 5.1.负责车辆指挥和安全，对车辆的停放进行管理。 6.会议服务 6.1.所有会议室的服务、保洁工作,提供茶水、矿泉水等相关服务。7．做好用户指定的其它服务项目。 二、写字楼的物业管理费的制定标准主要参考以下几个因素: １、项目地段，周边同档次的写字楼的物业收费参考。随行就市。2、根据项目本身的硬件标准。如通信设施，机电设备的标准,电梯数量品牌,等是否达到5A。 3、客户的承受力。 4、写字楼的开发商品牌溢价与物业管理公司的品牌溢价。 5、写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括2４小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等,值得注意的是电费是指中央空调的电费,而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担,但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管

理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益

小区物业管理方案(Word版)

xxxx住宅小区物业管理方案 目录 一、项目介绍………………………………………………… 二、管理方式…………………………………………………… 三、管理内容……………………………………………………………… 四、管理目标和设想……………………………………………………… 五、管理人员的配备……………………………………………………… 六、管理人员的培训……………………………………………………… 七、管理规章制度………………………………………………………… 八、各项指标的承诺及措施……………………………………………… 九、便民服务…………………………………………………………… 十、社区活动设想……………………………………………………‥ 一、项目介绍 1.楼盘介绍 海逸华庭（略） 二、管理方式 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》( 省政府第141 号令) 受海逸华庭居民小区业主委员会委托协议约定代管形式。以小区业主委员会管理自治委托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取同时结合海逸华庭的实际状况和业主的需求，使海逸华庭的物业管理更加专业化、规范化。 三、物业服务管理内容与标准（上述物业管理服务应达到约定的质量标准，服务内容和标准见附件） （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不承担义务的，或者根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备外； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；

花园小区物业管理实施方案

办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。

住宅小区物业各项管理制度

管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。

管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合

最全的住宅小区物业管理方案

最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

住宅小区物业管理方案模板

XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制

度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子

住宅前期物业管理方案范本

整体解决方案系列 住宅前期物业管理方案（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-56667住宅前期物业管理方案 Pre-Residential Property Management Program 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 住宅项目前期物业管理方案 一、成立项目物业管理处 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图) 1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整: (1)入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 (2)入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个

楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 (3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 (4)入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。 (5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁"开荒"工作。 (6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 2、管理处进驻小区前的工作

关于××镇小区物业管理方案

关于××镇小区物业管理方案 近几年来，随着××经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进××平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合××实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。 一、目前××镇小区概况 在××经济快速发展的同时，××的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6 个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、××村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 二、全镇推行物业管理的必要性 (一) 商业住宅小区 ××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗

习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。 (二) 农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域 (如楼道)垃圾成灾。 3、绿化问题:小区建成伊始，绿化设施齐全，环境优美。然而过不多久，花圃都成了村民各自的菜园子，甚至

住宅小区项目前期物业管理服务方案

郑重申明 本投标书内容涉及我公司和荆州****房地产开发公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州****房地产开发公司公开。本公司要求荆州****房地产开发公司收到本物业管理项目投标书时做出以下承诺： 一、本投标书仅供荆州****房地产开发公司在决策“白云绿水”物业 管理合作单位时使用。 二、妥善保管本项目投标书方案，未经我公司同意，不得以任何理 由、任何形式向第三方公开本预算方案内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 三、若本策划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 上海****物业管理发展有限公司 二零零四年三月二十一日

摘要 根据白云绿水小区的建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州****房产开发公司对本项目物业管理的要求，我公司为白云绿水小区项目提供一站式专业无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足广大业主的各种需求，以上海发达地区卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。 ****物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为白云绿水小区提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障我公司系上海绿地集团旗下的专业物业管理企业，是中国物业管理协会理事成员之一，同时也是上海市物业管理协会理事成员，我公司热诚希望与各大房产开发公司、业主委员会等客户进行精诚合作。我公司现在热诚开发内陆市场，在荆州市能有机会与荆州****房产开发公司进行合作我公司深感荣幸，相信我公司以上海专业的物业管理服务和知名的品牌能够对白云绿水小区的开发提供更为尽美的物业服务，对项目的销售和以后的管理给予更多便利，对开发商的品牌培养起到强有力的帮助。我公司决意在荆州市发展二线品牌，如果我公司与荆州****房产开发公司能够达成协议合作，使得我公司在荆州有立足的第一个项目，在此

回迁小区物业管理实施方案

嘉悦物业回迁楼小区物业管理方案，为你提供回迁楼小区物业管理方案参考范本，适用于回 迁楼、两限房、经济适用房及老旧小区物业服务使用。 第一章“南都小区回迁住宅项目” 物业管理服务设想 一、“南都小区回迁住宅项目”概况 西山区城中村改造2号片区暨“南都小区项目”，是认真贯彻落实昆明市委、市政府和 西山区委、区政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快现代新昆明城市建设， 提升城市整体功能，改善人民群众居住环境的“民生工程”。 “南都小区项目”系南置建设开发、建设的综合性高档社区，项目位于鱼翅路，北侧为 人民西路，西侧为西园北路，地处市内繁华地段，交通便利，周边环境成熟。“南都小区回迁住宅项目”规划于整个“南都小区项目” E 区，属红庙城中村改造回迁项目，由七幢30-35 层高层住宅楼宇组成，总建筑面积164711.64平方米，包括住宅1722户，商铺51户，地下 车库两层1155个停车位。 二、物业项目分析 （一）物业项目区域相对独立：“南都小区回迁住宅项目”位于“南都小区项目” E 区， 既有居住小区，也包含社区底商，物业类型相对单一，规划相对独立，便于进行小区日常管 理。 （二）机电设备及技防设施齐全，运行维护要求高：“南都小区回迁住宅项目”物业主 要划分为功能区、生活区、地下空间、机房等区域。项目建筑物按照实用、先进的原则配备了电梯、消防、水泵、门禁、监控等设施设备，使物业的安全和正常运作有了硬件的保证， 但项目为七幢高层建筑，也给物业的日常维护提出了高标准、严要求。 （三）客户需求分析：根据城中村回迁户这一特殊客户群体有针对性地制定该项目的物 业管理服务措施与方案，以便更好的服务于客户，提供高质量、全方位的特色物业服务，是 服务“南都小区回迁住宅项目”的基本出发点。我们的考虑是：对城中村回迁住宅的物业服 务，既需要严格的管理，又要求周到的服务。」 三、物业管理服务理念 针对城中村改造项目物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理 念的基础上，充分把握“南都小区回迁住宅项目”未来客户的不同层次需求，确立了我们对 “南都小区回迁住宅项目”物业管理服务工作的整体设想和策划思路。通过规范化、程序化、 人性化的管理服务，时刻体现“服务第一、客户第一”的管理理念，按照市场规律，持续满足客户不断增长的需要，通过客户满意度的提高，最终实现物业保值增值的目的。 （一）公共服务及配套服务的人性化服务 公共服务包括了房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施的管理，环境卫生的管理，绿化 管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，人员进出引导，公众代办性质的服务等物业管理服务。 配套服务包括：有针对性的专项服务和委托性的特约服务。7 人员安排将以服务导引（客服助理）为主，维修技工、安全护管、保洁绿化等技术支持为辅。这里主要体现的是主动式的服务客户的理念。 （二）重点突出，有条不紊 对重要事务、重点部位或一般事务、一般部位加以区分，重点明确、重点突出。在公共区域体现及时周到，有条有理，勿废勿误。] 1. 重点维护设施设备的正常持续不断的完好运转，以及出现故障时的及时维修养护； 2. 重点保证公共秩序的安全稳妥，有条不紊，毫无障碍，安全服务、消防管理也是我们 的重中之重；

物业管理实施方案

物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特

点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责

1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区

住宅小区物业管理制度

住宅小区物业管理制度 第一章总则 第一条为给城市居民创造文明、整洁、安全、方便、优美的工作和生活环境，加强住宅小区物业管理，维护物业管理当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内住宅小区的物业管理适用本办法。 具有一定规模并属多个业主共有或共用的住宿、办公、商贸混合区的物业管理，可以参照本办法的规定执行。 第三条本办法所称住宅小区，是指实行城市综合开发，基础设施配套比较齐全，具有一定规模的住宅区域或住宅组团。 本办法所称物业，是指用于居住、办公、商贸的各类建筑物及其配套的公用设施、公用设备、公用场地和必要的安全、卫生、绿化等环境。 本办法所称物业管理，是指业主自治组织及其委托的企业，对物业的正常使用、维护、修缮实施综合管理服务的活动。 本办法所称业主，是指物业的所有权人及合法使用人。 第四条本市住宅小区的物业管理，实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合、合同约定公共服务内容与特约服务相结合的原则，积极推行物业管理企业化、专业化ⅱ市场化、社会化。 第五条本市及各县市房产管理部门负责本行政区域内物业管理的指导、协调和监督，未设房产管理部门的县市由建设行政主管部门（以下统称物业行政主管部门）负责。

公安、规划、市政环卫、园林绿化、供水、供气、供电、通讯、广播电视等管理部门及其行政执法组织和居民自治组织，应当充分发挥物业管理企业的作用，合力推行物业管理工作。 第二章业主委员会 第六条住宅小区成立代表全体业主、对物业实施自治管理的业主委员会。 一个住宅小区成立一个业主委员会。 第七条业主委员会由业主大会选举或推举产生的委员组成，可以选聘所在地居民委员会的人员参加。 业主委员会一般由7至11人组成，其中业主担任委员的比例应与其所代表的群体相适应，且总数不能少于全部委员总数的三分之二。 业主委员会委员每届任期2至3年，可以连选连任。 业主委员会设专职或兼职主任委员一名，由业主委员会委员选举或推举产生，负责召集、主持业主委员会会议及其授权范围的其他日常管理工作。 业主委员会组建的具体办法、程序和业主委员会章程示范文本，由本市物业行政主管部门制定。 第八条业主委员会自成立之日起15日内，应当持下列文件到物业行政主管 部门登记： (一)业主委员会登记申请书； (二)业主委员会委员名单； (三)业主委员会章程。 第九条业主委员会代表和维护业主的合法权益，履行下列职责：

小区物业管理方案计划

小区物业管理方案 一、公司情况介绍 物业管理公司成立于年初，属于股份有限公司，注册资金万元，各类专业人员多人。提供全方位的专业物业管理服务、保安服务、清洁服务、维修服务、家政服务及会所服务。我公司不断追求一流的进取精神。全体员工勤奋工作和对员工系统的专业培训，为顾客提供高水准的服务，是我们的工作目标。 二、公司的管理架构图： 图1 公司管理架构图 我公司采用总经理负全权责任的垂直指挥职能与职能部门的专业职能结合起来，既保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主力方向，正确决策，又能够放手授权给公司各管理层去操作具体工作的进行。而作为基层作业层的各个管理处，则能够在各职能部门的指导、监控和考核下依照明确的目标和要求具体工作。在实际工作中，本公司还非常重视各类有效会议的召集，如职能部门每月底的例会，各管理处主管每周的例会等。会上，反映情况，汇报工作，讨论问题，制定措施；会下，监督检查，了解情况，捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握着公司正常运作的脉搏。 向管理要效益是本公司是做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。我们积极走向市场，适应社会、适应市场，以市场机制来调节我们的行为。不断修正我们的管理方式和策略，最大限度地获取经济效益、社会效益和环境效益，并且坚持三个效益的统一和协调。在内部管理上，我们始终坚持优胜劣汰的竞争原则。“平平淡淡就是错，无功就是过”是我们判断员工合格与否的标准。每个主管以上干部必须同时担负三项工作，

否则就是不称职。竞争机制的引入，为公司终以健康向上、一往无前的精神风貌发展壮大，提供了人力资源保障。 概括地说，本公司的运行机制包括以下内容： 1、树立企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造良好的外部环境。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“无功就是过，平平淡淡就是错”的企业人才观，坚决摒弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司多创效益，包括社会效益和经济效益。 2、建立有效的激励机制，努力提高员工的整体素质。 公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置。每年都制定全年培训计划，包括内部培训、外聘培训、外送培训。规定主任主管都要持证上岗，必须会操作电脑。 3、建立有效的激励机制，努力培养员工奋发向上的精神风貌。激励机制包括三种，一是荣 誉激励，二是参与激励，三是物质激励。公司召开的由各管理处主任参加的行政例会，经常邀请各级主管和普通员工代表参加，让他们了解公司的计划、目标、存在的问题、发展规划等，平时节气组织员工联谊活动，每年春节都要宴请全体员工，并进行座谈、评选先进个人、先进集体。 4、努力塑造企业形象，增强员工的自信心和认同感。公司非常重视社会形象宣传，凡对外 宣传之事都由公司领导亲自抓，在规范企业形象上坚持从大处着眼，从小事做起。从策划对外宣传上，从抓企业管理现场上，甚至对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与住户讲话语气语调态度上、进入住户家从敲门力度到工作完成后如何退出等都有明确的行为规范要求，公司通过教育，既培养了员工的素质，以向社会公众展示了“我们物人”的精神风貌。 公司倡导的是“以人为本，偶管理于服务”的思想。“以人为本”的思想所熏陶的企业公司是一个强化的温室社会，处身期其间的个人，逐步被培养起类似天家庭意识的社团意识，具有克已、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。 1、对待住户重视第一印象，因为能否与住户建立良好的合作关系，很大意义上取决于住户 入住或进入小区时的第一印象。 2、把住户的责备批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听住户的 声音”是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是搞好对住户管理工作的重要条件。 3、对待所有住户都一视同仁，包括新老住户、不同身份的住户、通情达理或刻薄刁蛮的住 户、临时租房的住户、公司户等。因为每一个不同的人，都可以为我们的企业形象带来相同的正面或负面影响。 4、不在住户及来往客人面前斥责员工。因为让外人看到领导斥责、争吵的场面，会使他们 感到厌恶难受和蔑视.同时，也维护了员工的基本尊严。 5、以节约为荣，视浪费为耻。公司经常教育员工，从一把刷子到一张纸，都不充许浪费， 告诫员工做到“物尽其用，反复再反复”，比如油刷、电脑用纸等。 6、培养住户的自律，杜绝任何形式的警告牌，将对住户及来客的防范式管理转换为疏导式。 比如，在我们的小区内，没有一块“禁止随地吐痰……….违者罚款”等字样的警告牌，清洁工默默地将住户随手丢弃的杂物捡起而不是粗暴地指责，这种跟踪式清扫，令客人不好意思再乱扔乱吐。这就是一种自律，就如同你走进金碧辉煌、明亮映人的五星级大酒店大堂，人人都不由自主地产生这种自律，绝对不好意思也不忍去破坏它。 7、重视领导作用，发挥“群体效能”。一个企业要成为强者，就要依靠群体的作用，依靠团结 奋斗和拼搏的企业精神支撑。公司每做出一项重要决定及决策，都是经过集体讨论而确定的，

住宅小区物业管理服务方案(范例)78959

目录 第一章管理服务的整体设想与策划 0 一、项目调研 0 二、管理目标——构建“文化社区” 0 （一）倡导“全员参与”的管理文化 (1) （二）推广“平等互动”的服务文化 (1) （三）营建“和睦亲善”的社区文化 (2) 三、**小区管理模式 (2) 四、拟采取的管理服务措施 (3) （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (3) （二）建立“加油站式”的员工培训机制 (3) （三）实现与城市商业住宅区的资源共享 (3) （四）建立“物业管理信息岛” (4) （五）倡导开放式的管理服务 (4) （六）提供个性化的装修套餐服务 (5) （七）构建服务平台——客户服务中心 (5) （八）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (6) （九）致力于共用设施、设备的循环改进 (6) 第二章管理机构设置和规章制度 (7) 一、机构设置、组织框图、工作流程、管理机制等 (7) （一）机构设置 (7) （二）管理框架的组织框图 (7) 二、管理规章制度、岗位工作标准、考核办法、落实措施及小区近期目标和远期目标12 (一)管理规章制度 (12) (二)岗位工作标准 (12) (三)考核办法及落实措施 (12) (四)近期目标和远期规划 (12) 三、物业用房、办公设备、设施利用、经营及折旧方案 (14) (一)物业用房的配备和利用 (14) （二）办公设备配备（见下表） (15) （三）办公设备、设施折旧安排 (16) 第三章管理人员的配备和管理 (16) 一、人员配备及培训计划和内容 (16) （一）“**小区”人员配置表（总计为20人） (16) （二）员工基本培训方案 (17) 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (18) （一）录用 (18) (二)考核 (18) (三)员工奖惩 (19) 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (19) (一)仪表 (19) (二)行为 (20) （三）态度 (21)

老旧小区物业管理方案1

老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

住宅小区物业管理表格范本

住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1

住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2