商贸展销中心建设项目立项可研报告计划书
目录
第一章总论 (1)
一、项目名称及承办单位 (1)
二、报告编制单位 (1)
三、项目提出的理由与过程 (2)
四、可行性研究的依据及范围 (3)
五、项目概况 (3)
六、主要技术经济指标 (6)
七、研究结论及建议 (7)
第二章项目建设背景和必要性 (10)
一、项目建设背景 (10)
二、项目建设必要性 (16)
第三章市场研究 (20)
一、湘乡城市经济发展概况 (20)
二、湘乡城市发展规划 (20)
三、红仑新型工业区发展分析 (21)
四、湘乡近五年房地产市场发展情况及分析 (22)
五、湘乡市商业性房地产市场总体分析 (23)
六、湘乡市房地产市场后市展望 (26)
七、项目优劣势分析 (26)
第四章项目选址及建设条件 (28)
一、建设地点 (28)
第五章建设规模与建设内容 (33)
一、建设规模 (33)
二、建设内容 (33)
第六章专业技术方案 (35)
一、规划设计原则 (35)
二、总平面设计 (35)
三、建筑设计 (37)
四、结构设计 (38)
五、给排水设计 (39)
六、电气设计 (41)
七、弱电设计 (43)
八、动力设计 (47)
第七章环境保护与节能 (50)
一、环境保护 (50)
二、绿化 (53)
三、节能 (53)
第八章项目实施进度 (54)
一、建设工期 (54)
二、项目招标方案 (56)
第九章投资估算及资金筹措 (60)
一、投资估算 (60)
第十章效益评价 (64)
一、财务评价的主要依据： (64)
二、销售收入及销售税金估算 (64)
三、总成本费用估算 (67)
四、财务效益分析 (68)
五、风险分析 (69)
六、财务评价结论 (71)
七、社会效益评价 (72)
附图：
1、总规-用地规划图
2、项目位置图
3、项目效果图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
盟商贸会展中心
2、承办单位
3、承办单位基本情况
湘乡市望春门办事处联盟村座落在湘乡城市核心区北部，辖区面积189.3公顷，人口3500余人。
辖区内有湘黔铁路穿村而过，湘乡火车站也座落在该村境内。新建的火车站货场、湘乡新汽车站、市商贸物流中心等大型公共设施项目均规划建设在该村辖区内。可以说，联盟村是湘乡市“南拓北进”战略实施的“北进主战场”。城市的扩容、城市化进程的加速，既给该村带来了村民居住、就业等多方面的压力，同时也给该村带来是千载难逢的发展机遇。
二、报告编制单位
编制单位：湘潭工程咨询公司
法人代表：马成钢
证书编号：工咨乙12220070014
发证机关：国家发展和改革委员会
湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于1996
年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。近2-3年来，每年都有项目获湖南省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。
为了做好湘乡市联盟商贸会展中心建设项目的前期工作，湘乡市望春门办事处联盟村村民委员会委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。
三、项目提出的理由与过程
由于联盟村地处湘乡市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在湘乡新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业机会。
该项目的建设，符合湘乡市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的安置指导思想，结合了该村得
天独厚的地理优势和市场需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。
四、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1）湘乡市城市总体规划；
2）湘乡市红仑新区控制性详细规划；
3）湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；
5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；
6）各专业技术规范；
7）建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目概况
1、项目拟建位置
本项目位于湘乡市红仑新型工业区南端、三二○国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站——湘乡新火车站北广
场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二○国道绕城线和市商贸物流中心。
2、建设规模与目标
本项目规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约3.92万㎡。项目建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能部分。
3、主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是湘乡市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。
（1）交通情况
项目区毗邻湘乡市新汽车站，周边有火车站北广场、货场和市商贸物流中心，地块临高速公路连接线和三二○国道绕城线，交通运输十分方便。
（2）公共设施条件
项目区周边的高速公路连接线和三二○国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。
（3）地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。
（4）污染情况
周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。
（5）危险源情况
项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、项目总投资及效益情况
项目总投资4998.22万元，其中：建设单位自筹资金3498.22万元，申请银行贷款1500万元。项目建设期计划按3年划分。
（1）经济效益
该项目总收入为6855.00万元，总成本为5340.97万元，可上缴税费达722.55万元。税前利润760.88万元、税前投资利润率为15.22%；税后利润570.66万元，税后投资利润率为10.46％。
该项目内部收益率10.46％，财务净现值（基准收益率为8％）119.72万元，投资回收期2.48年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。
（2）社会效益
①、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税326.09万元，交所得税190.22万元。
②、本项目建成后，可安置就业人数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增加农民收入。
③、本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
七、研究结论及建议
（一）结论
1、项目建设符合国家产业政策。
今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该项目提供了政策上的支持。该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。
2、本项目为湘乡市望春门办事处联盟村村民委员会投资建设的商业房地产项目，对安置失地农民就业、增加农民
收入具有重大意义，为加快湘乡城市化发展进程能作出重大贡献。
3、本项目为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速发展具有深远意义。
4、本项目工程估算投资总额4988.22万元，总收入预测为6105万元。项目所得税后全部投资财务内部收益率为10.46%，全部投资回收期为2.48年，税后净利润570.66万元。项目盈利可观，财务上是可行的。
5、从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。（二）建议
1、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
2、本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
3、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
1、政策背景
联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业机会一项民心工程，也是顺应湘乡经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。
（1）符合《2009年中央一号文件》提出的“三农”政策在2009年年初出台的《2009年中央一号文件》中，提出了“推进城乡经济社会发展一体化”，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。
（2）符合2009年底召开的中央经济工作会议精神
中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费
需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对“三农”、等领域的支持力度。
要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域发展各项规划和政策。要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。
（3）符合湘乡市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。
2009年4月，中共湘乡市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体，是湘乡市推进新型城市化的首要任务。湘乡市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成湘乡市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园则主
要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前，东山新城建设正有序推进，湘乡大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。到2010年，湘乡市城市化水平达到35%，2015年达到45.5%。
（4）符合湘乡市委市政府的失地农民安置工作政策
2009年9月9日，湘潭市委常委、湘乡市委书记李世宏在视察安置工作时，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三点要求：一是要坚持标准。要始终坚持选址一定要好、广泛征求群众意见、以负责的态度和认真的精神来做好安置工作三个标准，把群众满意放在第一位；二是要加快建设。要精心规划、精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度；三是要统筹考虑。安置工作要与新城的建设统筹起来，与当地的产业统筹起来，与周边的社会发展统筹起来。各级各部门一定要坚持群众满意这个标准，把群众安置好，以高度负责的态度高标准搞好安置工作。
中共湘乡市委副书记市长阳建民对火车站建设和安置工作也相当重视。为解决失地农民的生机、富裕村级经济，作出了“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。
2、规划背景
（1）长株潭区域发展规划背景
湘乡，位于湖南省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有2000多年历史。这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。
湘乡市是隶属于湘潭市的县级市，距湘潭市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。这是加快湘乡市经济社会发展的极好机遇。
新世纪、新湘乡，湘乡市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。
（2）湘乡市城市总体规划背景
湘乡市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成
为制约湘乡市经济社会发展的瓶颈。城市发展的客观规律要求湘乡迅速拓展城市规模，已成为湘乡城市发展急待解决的重大问题。根据湘乡市总体规划，到2020年，湘乡市城市化水平要由目前13.3%提高到40%，城市发展空间格局为：旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。
（3）项目所在片区规划背景
正在兴建中的湘乡工业园属长株潭三角黄金地带，是省级工业园。规划面积12.41平方公里，分为红仑新型工业产业区和东郊皮革产业区，其中红仑片区规划面积10.41平方公里，是以工业为主体集行政办公、居住、商业金融、物流与仓储为一体的新城区；东郊片区规划面积2平方公里，以皮革生产、研发、展示、皮革制品深加工为主体的工业园区。
湖南湘乡红仑新型工业区是湘乡市重点发展的工业新区。南起湘黔铁路，北至上瑞高速公路，西郊湘壶线往西600米，东接市主干道望春路，属长株潭金三角地带。新区地势平坦，交通便捷，基础设施配套现已基本完成四通一平，条件十分优越。已有金子箱包、南车集团等多家高科技和外资企业入园。
该项目位于红仑新型工业区南端，紧邻新汽车站、火车站，是湘乡对外交通的门户，也是新老城区联系的咽喉，有着独特的地理优势。既是红仑新区开发建设的前沿阵地，
也是人流、物流、信息流的集散地。
按照《湘乡市红仑新区控制性详细规划》要求，该地块规划为商业金融用地。在此兴建商贸会展中心，符合规划布局要求，也符合市场经济规律。
（4）湘乡火车站改扩建工程进展喜人
湘乡原火车站始建于1958年，历经半个世纪。随着湘乡市经济的快速发展，原有的火车站已远远不能满足日益增容的运输需求，严重制约了地方经济的发展。新的火车站建设分两部分实施，站房建筑面积8000平方米，投资2.8个亿，建设周期为2年。2011年春运投入使用。新火车站的建成，将成为湘乡市重要的标志性建筑和景观工程，拥有一流的硬件和软件设施，确保100年不落后，对湘乡经济社会的发展起着十分重要的促进和拉动作用。
火车站扩建范围基本都在联盟村境内，为了确保湘乡火车站改扩建工程顺利进展，联盟村广大拆迁户村民在村支两委的积极带领下，发扬顾全大局、艰苦创业、舍己为人、万众一心的精神,在很短的时期内腾出了房屋和土地。
整个火车站改扩建工程建设范围内468户拆迁户，目前全部完成了入户登记，已签协议200户，搬迁180户，已完成拆迁2万平方米。其中，施工单位进场后施工用地上的所有拆迁户都已搬迁，确保了施工用的腾空交地。
湘乡火车站改扩建工程的征地拆迁工作从今年5月中
旬开展以来，短期内有这样的拆迁量和拆迁速度，是难能可贵的。广大拆迁户对湘乡火车站这个国家级重点工程作出了大力支持。
广大拆迁户失去土地后虽然马上就面临着生存和就业的压力，但是更大是潜在的发展机遇。
二、项目建设必要性
一是促进失地农民就业、增加农民收入的需要。
在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可避免的，任何一个地方的发展都要经历这样的过程。而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体——失地农民。但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计”问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。
要解决好失地农民的生存问题上，必须建立起“经济补偿、就业服务、社会保障”三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续健康发展的轨道。
就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。
该项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快湘乡的城市化进程。
二是构建湘乡对外经济贸易交流平台的需要。
红仑新型工业园是湘乡市重点发展的工业园区，属长株潭金三角地带。园区以工业项目建设为重点，以工业配套物流、仓储建设为铺的城市综合功能区。目前，前来洽谈的企业达50多家，已签订意向协议40家左右，动工建设企业达20多家。
按湘乡市委市政府的规划和部署，至2010年，工业园园区实际建设面积达到8平方公里，入园企业95家，其中高新技术企业20家；新增固定资产投资35亿元，其中基础设施投资3.4亿元，红仑片区建设完成“三纵四横”，绿地面积占建成区面积30%；实现技工贸总收入90亿元，工业增加值17亿元；实际利用外资6250万美元，出口创汇总额3.5亿美元，实现产值55亿元；上交税金3亿元，提供55000多人就业。
随着工业园入园企业的逐渐增多，园区建设日臻完善，大部分企业相继投产运行，越来越多的产品需对外宣传和推介。所以，园区企业必须依托会展中心这样一个展示平台来