物业服务合同争议的梳理与合同效力探析

一一２０１９年９月一一一一一一一一一一知一与一行一一一一一一一一一一一Ｓｅｐｔ．，２０１９一总第４０期一第５期一一一一一一一ＣｏｇｎｉｔｉｏｎａｎｄＰｒａｃｔｉｃｅ一一一一一一一一ＳｅｒｉａｌＮｏ．４０一Ｎｏ．５一依法治国研究一沈春女．物业服务合同争议的梳理与合同效力探析［Ｊ］．知与行，２０１９，（５）：６４－６９．

［收稿日期］２０１９－０８－２１

［作者简介］沈春女（１９６８－），女，黑龙江佳木斯人，教授，硕士研究生导师，从事民法研究三

物业服务合同争议的梳理

与合同效力探析

沈春女

（哈尔滨理工大学法学院，哈尔滨１５００４０）

［摘一要］随着城市住宅小区规范化自治管理体制的形成，近年来围绕物业服务的争议也不断

增加三物业服务合同是物业服务的主要法律依据，合同的成立与效力也成为解决物业纠纷的最根

本问题三实践中，物业服务合同订立的具体情形不同，其法律后果也不同，其中，先签订物业服务

合同后成立物业服务公司的物业合同不符合民事法律行为成立条件，物业服务合同不成立，但尚

未成立的物业公司履行合同义务，提供物业服务，业主受益的，形成事实上的物业服务关系，仍受

到法律保护；小区业主委员会没有经过小区业主大会选举或者选举产生后任期届满未重新选举

的，不具备民事主体资格，物业服务合同无效；物业所在地的居民委员会在街道办事处指导下与物

业企业签订的物业服务合同，属于特殊法人的法定职责，合同有效，但此类物业服务合同仅限于物

业服务的主要条款，即物业企业的选定二物业服务的内容二物业服务费用等，不应当包括违约责任二

争议解决方式等从合同内容，因此，合同中的仲裁条款不成立，合同争议应当通过诉讼方式解决；

对于事实上形成物业服务合同关系不应当包含书面合同中的仲裁条款，其争议应当通过诉讼方式

解决三

［关键词］合同成立；合同生效；物业合同主体；事实合同关系

［中图分类号］Ｄ９０一［文献标志码］Ａ一［文章编号］１０００－８２８４（２０１９）０５－００６４－０６

按订立合同的主体以及小区物业管理的阶段不同，物业服务合同主要存在四种类型，一是物业服务企业与开发建设单位订立的前期物业服务合同，这是指在小区房屋尚未售出或者售出开始二小区业主团体尚未形成阶段，为保障小区物业能够得到有效管理，建设单位与通过招投标或者协议确定的物业服务企业订立的物业服务合同；二是小区业主大会选举产生的业主代表组织，即小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业订立的物业服务合同；三是业主直接与物业服务企业订立的物业服务合同，通常是指拥有相对独立且规模较大物业的业主直接委托物业服务企业为其提供物业服务；四是物业小区所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同三

对于第一类与第三类物业服务合同由于主体均为独立承担责任的民事主体，并直接做出意思表示，第一类合同是小区物业建设二物业售卖到物业管理的过渡阶段，对于前期物业合同的成立与生效争议不大，即使存在争议，法律关系容易确定三但第二类经常状态的物业服务合同二第四类特殊情形下订立的物业服务合同，成为物业服务合同成立与效力以及相关争议主要来源三由于订立合同主体是业主委员会或者街道办事处，而实际享有权利承担义务与责任的主体是全体业主，当物

四４６四