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第八章 成本法练习(含答案)

第八章成本法

一、单项选择题

1、成本法的理论依据,从卖方的角度看,是( B )。

A、替代原理

B、生产费用价值论

C、预期原理

D、收益理论

2、成本法特别适用( A )的房地产估价。

A、收益小和发生交易少

B、收益大和发生交易少

C、收益小和发生交易多

D、收益大和发生交易多

3、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取(B )成本作为评估依据。

A、该宗房地产的实际

B、类似房地产的客观

C、类似房地产的最高

D、类似房地产的最低

4、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为:新开发土地价格=取得待开发土地费用+( D )+正常利税

A、拆迁安置补偿费

B、基础设施建设费

C、公共配套设施费

D、开发土地所需费用

5、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米,将其开发成熟地的土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息合计为500元/平方米,税利为可转让熟地价格的15%,其可转让土地面积为2平方公里,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( A )元/平方米。

A、1765

B、1150

C、1725

D、1500

6、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,无利息,投资利润率为12%,则开发利润为( D )万元。

A、180.0

B、300.0

C、309.0

D、313.2

7、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为( C )。

A、投资利润率

B、成本利润率

C、销售利润率

D、直接成本利润率

8、估价上的折旧注重的是( D )。

A、原始取得价值的减价修正

B、原始取得价值的摊销与回收

C、重置价值的摊销与回收

D、价值的减价修正

9、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( C )。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、外部折旧

D、会计折旧

10、建筑物估价中年限通常指( C )。

A、物理耐用年限

B、建筑物消亡的年限

C、经济年限

D、已使用年限

11、已知建筑物重置价格为800元/平方米,建筑物已使用10年,折旧率为0.012,若直线折旧,则该建筑物的现时单价是( C )元/平方米。

A、800

B、640

C、704

D、720

12、某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为( B )。

A、40%

B、60%

C、50%

D、67%

13、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为(C )。

A、76%

B、80%

C、81%

D、84%

14、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,土地使用权期满后建筑物由国家无偿收回,则计

算该建筑物折旧的经济寿命应为( C )年。

A、40

B、42

C、48

D、50

15、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为( C )。

A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

16、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有(A )。

A、自然寿命≥经济寿命

B、自然寿命≦经济寿命

C、自然寿命=经济寿命

D、无关

17、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( A )年。

A、35

B、45

C、48

D、50

18、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权;于1999年3月15日开始建造,于2002年3月15日竣工验收,于2002年9月15日开始营业;建筑物重置成本5000元/平方米,正常使用的经济寿命50年,土地使用权期满后建筑物由国家无偿收回,残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为(D)元。

A、450

B、616

C、563

D、604

二、多项选择题

1、在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括(AB )。

A、土地取得成本

B、建设成本

C、管理费用

D、销售费用

2、建筑物的重新购建价格是(BCD )的价格。

A、扣除折旧后

B、估价时点时

C、客观

D、全新的

3、求取建筑物重新建造成本的方法有(ABD )。

A、指数调整法

B、实际观察法

C、工料测量法

D、分部分项法

4、成本法中的“开发利润”是指(BC )。

A、开发商所期望获得的利润

B、开发商所能获得的税前利润

C、开发商所能获得的平均利润

D、开发商所能获得的税后利润

5、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地重新构建价格可用(AB )求取。

A、市场比较法

B、基准地价修正法

C、假设开发法

D、成本法

6、在成本法中投资利润率的计算基数包括(ABCD )。

A、土地取得成本

B、建设成本

C、管理费用

D、销售费用

三、案例分析

某商品住宅,预计建设期为2年,建安费为每平方米800元,专业费用为建筑费的8%,第一年投入60%的建筑费及专业费用,第二年投入40%的建筑费及专业费用;销售费用为未来楼价的3%;贷款年利息率为10%;销售税费为未来楼价的6%;投资利润率为20%;试计算该房屋的重新构建价格。