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前期物业管理介入重点

前期物业管理介入重点
前期物业管理介入重点

前期物业管理介入重点

一阶段:

1、编制前期物业管理方案。物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,拟制业主临时公约和物业管理规定,使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体,为日后物业管理打下良好基础。

2、组织人员介入。组织人员早期介入使前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构,专门负责前期物业管理工作。并指派1-3名物业管理专业人员,参加房地产开发建设企业项目策划委员会,为开发建设企业提供咨询服务。

3、熟悉掌握物业项目的总体规划、设计方案、配套建设项目和基本建设情况,提出合理意见或建议;

4、对项目的客户群体定位提出意见或建议;

5、对开发商营销方式提出意见或建议;

6、根据物业的定位,确定物业管理的档次;

7、提出物业管理智能化管理方案;

8、对物业项目的配套设计、配置及布局提出意见和建议;

9、根据物业规划、配套及业主定位确定物业管理服务内容;

10、根据目标客户确定物业管理服务标准。

11、制定销售配合措施。

二阶段:

1、入住前的资料准备工作。业主入住前,物业管理企业要组织精干的专业管理人员,依据国家和省市有关规定及示范文本,认真拟制和准备物业管理资料。

2、办理入住手续。物业管理企业接管物业后,应根据开发建设企业与购房户签订定的交房日期,向购房户发布入住通知,限期办理入住手续。

3、住宅验收交接。物业管理企业应组织专门管理人员与业主共同对住宅室内设施、设备、墙体、地面

等项目进行查验交接。双方逐项查验,逐项登记,如发现问题,由物业管理企业负责维修或更新。经查验无问题,双方在住宅验收交接表上签字认可,物业管理企业正式向业主交接住宅钥匙。

三阶段:

加强前期住宅装饰装修管理,对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好以下几项工作:

1、制定住宅室内装饰装修管理规定和装饰装修审批程序,拟制住宅室内装饰装修管理服务合同,明确相关责任人在装饰装修活动中的权利义务、规定和责任。

2、办理室内装饰装修手续。

3、加强对装饰装修活动的监督管理。业主装饰装修活动开始后,物业管理企业应组织专门人员负责装饰装修活动的监督管理,发现问题及时纠正,杜绝违规行为。

4、对装饰装修工程进行验收。业主住宅装饰装修完工后,物业管理企业应及时组织人员验收,对符合规定的工程办理验收手续,对违规和存在问题的工程,限期改正,重新进行验收。

物业前期介入优化建议大全-超级实用

物业前期介入优化建议大全,超级实用! 物业管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。 一、给水排水 (一)生活水泵机房 1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。 2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。 3、供水水箱应设置2个并联使用,便于水箱清洗。 4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。

5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。 6、供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板),地面铺设地砖。 7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。 8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。 (二)管网设施 1、供水管网应按双路环网供水系统设计。 2、供水管道色标清晰,弹簧减振材料保证质量。 3、排水管道与楼板接口处应采用双防水,先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。 4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖;道路

排污井井盖采用塑胶井盖为宜,减小噪声。 5、排水管道不得穿过沉降缝。 6、地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接,避免软连接因泵启动时连接处脱落,排污管道阀门采用止回阀,防止水倒流或回流。 7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟,避免雨水直接入侵地下车库。 8、卫生间排污系统无防臭装置,排水支管及地漏无存水弯。 (三)计量设施 1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。 2、管网的使用水点都应装独立计量表。 3、供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防

物业服务前期介入方案说明

物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行,物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用,我公司在正式签订物业服务合同后,将根据实际情况,对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段,规划设计人员和物业管理人员各自立场不同,规划人员仅从设计技术角度考虑问题,往往忽略了小区以后的管理服务问题,结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多,整体布局上的缺陷往往很难弥补,因此在规划设计之初,作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论,要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1.监控和消控中心的设置: 2.小区人车分流的设计: 3.公共照明开关设置位置: 4.公共照明开关开闭形式: 5.物业服务用房的位置设计 6.小区垃圾房(桶)的设置: 7.公共洗手间的设置必要; 8.信报箱的设立; 9.公共告示栏的配置; 10.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥,在小区建设过程中,物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题能够早发现,早协调,早解决,为物业服务工作奠定良好的基础。 1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设; 2.分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果,减轻后期管

理的压力; 3.审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见; 4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见: 5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见; 6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤; 7.提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能; 8.了解工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等): 9.检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议; 10.配合设备安装、管线布置、进行现场监督,确保安装质量; 11.提出工程遗漏项目的建议; 12..对小区公建配设施设备的进行探讨,能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间,良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于开发商树立物业品牌形象,物业服务早期介入人员将根据实际情况,参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1.制定合理的物业服务收费标准,为物业销售作好准备 2.售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导,以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象; 3.委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4.对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作: 5.提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展,必须对物业有全面的了解,如果物业公司在物业交付使用时才介入管理,就无法对物业情况了如指掌,物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会,及时提出维护开发商利益

老旧小区物业管理前期介入与方案

老旧小区项目物业管理前期介入方案 2016年12月1日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 (3) 一、物业顾问组建阶段 (4) 二、改造施工阶段 (4) 三、竣工验收阶段 (5) 四、物业正式进驻阶段 (6) 第二部分物业管理模式及服务目标 (7) 一、服务管理模式 (7) 二、服务管理思路 (8) 三、抓整治工作,换环境面貌 (13) 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (14) 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (14) 二、主要工作职责 (15) 三、物资装备需求情况 (18) 四、前期介入工作计划 (19) 五、日常管理期工作计划 (21) 第四部分前期物业管理工作的开展 (22) 一、前期物业工作重点 (22) 二、前期管理流程 (23) 三、物业接管验收管理 (25) (一)与前任物业公司对接 (25)

(二)与业主委员会对接 (29) (三)无人对接 (32) 四、物业管理后续工作 (34) (一)设备设施试运行 (34) (二)全面清洁开荒 (34) 五、服务建议 (38) 第一部分前期介入服务的四个阶段老旧小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的老化问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保物业公司顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。兴龙物业公司针对老旧小区的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在兴龙物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障老旧小区物业的正常、有序运转,使物业建立良好窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工改造进度的实际情况,对老旧小区制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

物业工程部前期介入注意事项

物业工程部前期介入重点工作 前期介入阶段的工作,要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等,通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调,使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲,物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化;向甲方提供现场施工建议。 对前期物业工程部工作应重点关注: 一、合理选择配备现场介入人员 二、现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准: 三、1.有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等)的人员; 2.有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员; 3.有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全; 4.专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。 二、技术的支持工作 物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合,发现问题及时反馈,对现场发现的问题要及时向甲方反映(技术监管方),提出建议,并与施工部门沟通,从另一个方面提醒甲方等。 三、做好与现场各方关系的协调 开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂,协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的,以上是前期介入中需要关注的要点,而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案

设计,深化施工设计图纸基本完成,进入设施设备安装及二次结构施工阶段,物业工程部工作人员进场,但在一般情况下,深化设计、施工两个步骤会同时开展。 1、深入了解项目特点,拟定现场计划: 在进入项目以前,应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划; 审读图纸,了解项目系统情况;从设计说明入手,对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读,标记重要的环节,了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。 2、关注工程进度,记录现场情况: 在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为物业接管后的维修维护工作做准备。(1)根据工程计划,调整工作计划; 随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划,及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。 (2)记录设计方案和施工图纸变更; (3)物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录,为我们物业公司的后期接管提供便利。 (3)记录施工现场发现问题,并提出合理化建议,为日后的维修维护做准备。(4)施工过程会根据施工便利与否而适时调整,所以,有许多设备设施安装的位置与图纸不符,物业现场介入人员必须在图纸上进行标注;如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化,使今后的物业维修能准确判断位置。 (5)3、参加施工期间的专业会议,提供建议: (6)(1)通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点;参加专业会议,通过会议上的问题讨论、焦点争论,了解项目情况,并在会议上明确物业要求,适时的提出合理化建议。 (2)根据会议等的实际情况,适时提供书面建议。 (3)4、通过对项目的深入了解,提供现场合理化建议: (4)(1)改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;

物业前期介入方案

物业管理前期介入方案

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式及服务目标 一、服务管理模式的设想 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 第四部分物业前期管理开支计划预算 一、行政办公用品计划表 二、维修工具计划表 三、护卫、消防装备计划表 四、环境绿化装备计划表 五、前期介入日常费用开销预算表 第五部分前期物业管理工作的开展 一、前期物业工作重点 二、前期管理流程及工作计划 三、前期管理要求

四、物业接管验收的前期管理 五、接管验收程序及注意事项 六、设备设施试运行

一第一部分前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。针对住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划,以保障住宅小区物业的正常、有序运转,协助集团使之物业建立良好之窗口形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入,建议公司邀请极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统;

物业前期介入总结

3.1期工程遗留问题总结和建议 3.1期现已完工,但仍然存在部分遗留问题,需予以整理,并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案,现总结如下: 一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题 1、管道方面 1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水,(设计无,因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水),故只有浮球控制一道控制措施,启动消防系统后及时定期巡查,检查控制系统,若该系统故障,消防水外溢,损失很大。 1.2户内生活阳台给水管未做保温(设计问题),入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好,以免因冻坏造成已装修户的损失。 1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯,业主装修时,建议加装存水弯,避免发生返臭现象。 1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm,但雨天若阳台发生积水,易渗入楼下,造成纠纷(尤其11层有露台的更易发生积水)。(3期未销售房屋较多,随着时间推移,阳台防水效果会越来越差。) 1.5环内室外排污管下沉,施工方正在进行维修,我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。 1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查,因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修,但该段管道也在下沉范围内,但未做维修,我方需进行详细检查。 1.7化粪池的排气孔问题,高度偏低;pvc管易损坏;在人行道上,不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故(化粪池内有沼气)。 1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通,需持续跟踪推进。 1.9园区所有井盖需重新检查,部分井盖偏低,井沿破损。设计井盖与地坪标高一样,望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。 1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做,详细检查让施工方补做。 1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满,感官不好同时,取水器易磕碰损坏。 1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差,容易损坏,需要进行整改。 2、强弱电方面 2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设,我方需持续跟进检查,后期若业主装修发现,极易发生纠纷。 2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内,无支架,且沟内有水,部分电缆在水中,该处需整改。 2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理,部分铜排外漏,保护遮板晃动,铜排与母线连接的支架偏少,母线不牢固,存在安全隐患(设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接,较为安全和施工方便,成本也较低。) 2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关,现需要进行更换为声光控开关。 2.5电梯五方通话需要持续跟进,测试,现通话声音过小,需联系维保尽快解决。 2、土建方面 2.1 1、2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱,导致消防箱玻璃破损,现虽然安装了挡门块,但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落,(业主做不到随手关门;现已发现有挡门块脱落,导致玻璃破损)然后因楼层高风大导致玻璃损坏。 2.2 因1、2、3号楼平层通道只有护栏,(设计问题)存在不安全隐患,(高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬)该处粘贴警示标识告知业主。 2.3空调机位处无地漏,装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。

物业工程前期介入规划建议书

物业工程前期介入建议书 ***物业管理有限公司

一、配套用房-- 物业服务用房设置要求 1、面积要求:依照贵州省地方法规规定,房屋建筑总面积不足10万平方米的, 物业服务用房按照房屋建筑总面积3?的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2?的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1?的比例增加配置;业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。建筑面积应当不少于20平方米。 2、位置与环境要求:办公和住宿不应设在地下室中,通风、采光、周边环境等条 件应达到办公场所和住宅标准;服务中心应设置在住户方便到达的位置,消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻,不宜设在地下室;在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施,避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。 3、水电、计量要求:具备水、电、供热、通讯等条件;业委会用房水、电、采暖 单独计量。 4、时间要求:物业服务办公用房,食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首 次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。 5、消控中心设置数量:尽可能设置为一个,如地块跨越市政路必须设为两个以上 时,应设置一个总中控室,其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。 6、消控中心面积:10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米,每增加10 万平方米管理面积至少按15平方米递增。 二、架空层布置与利用 楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时,在留足业主活动休闲空间的前期下,可考虑设置物业服务用房,但需在规划验收后正式交房前提前围闭以;架空层与其他公共区域进行分割密封管理;整体规划、功能分区、定位明显。

0-物业前期介入工作指引

物业前期介入工作指引

目录 1.目的 (3) 2.范围 (3) 3.职责 (3) 4.方法和过程控制 (3) 5.规划设计阶段介入 (4) 6.营销策划阶段介入 (14) 7.施工建设阶段介入 (14) 8.物业公司对竣工验收阶段 (17)

1.目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导各前期介入小组工作的开展。 2.范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3.职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通,及时收集相关资料,共同研究,提出合理的建议,促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。

4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括: 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5.规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件

#新项目物业管理前期介入流程

新项目物业管理前期介入流程 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容,指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下简称地产、物业)。 3、职责 3.1 集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各地物业公司负责参照本工作指引,结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划,以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 各地产公司应和物业保持良好的沟通,及时向物业提供相关资料,共同研究,听取采纳合理的建议,对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。4.方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参和介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求; 4.2.2 物业组成工作小组; 4.2.3 制定工作计划; 4.2.4 计划实施,物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业和地产双方的协调研讨应形成书面资料,以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认,如:管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括: 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括: 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

龙湖物业前期介入主要工作内容

龙湖物业前期介入主要工作内容 (一) 方案设计阶段的前期介入工作: 1) 设备房设计: A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个,如必须设为多个时,应设置一个总中控室,其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板,天棚轻钢龙骨矿棉板(低于2.6米结构顶) 小区出入口数量,配套设施(如会所、幼儿园、泳池等)建造标准,主要景观设施(如水体)大小,小区安防设施及标准等; B、配电室、发电机室、大型空调机房 1、配电室、发电机房宜居中设置,控制其数量,但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层,必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上,或采用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计,有噪音和震动影响居民的设备房,应远离居民区,或采用减震降噪措施 4、商业配电室,冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网,电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板; 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外,设备房应设置排风扇; 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外,还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵,防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏; C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖,其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料; 2、设备房地面均采用普通防滑地砖; 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子; 2) 出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时,数量宜偏少 2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置,同时方便业主出行及消费,带动商业经营 3、车库出入口宜直通市政道路,相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开;如设置为多个车库宜采用通道相连,尽可能减少小区内设置车库出入口,有条件的按特级车库标准 4、商业、soho楼人、车出入口应分开设置,车行出入口同时宜设置在大堂相邻处,避免不好找出入口而导致车不入库。 5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。 3) 生活、建筑垃圾收集点确定 1、与住宅间距合适,应考虑风向因素,一般间距住宅20-30米左右为宜 2、臭气排放不影响住宅和商业 3、露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度 4、根据地域不同特点设置于地下室的,要考虑排风、除渣车的通行 5、设置照明、清洁水、排水沟,动力电源根据垃圾箱形式需要而定 6、一般一个项目设置一个垃圾站,有条件宜居中,距项目最远点不宜超过1.5KM,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置

物业前期介入的重要性和必要性

物业早期介入的重要性和必要性的具体展开 答:物业前期介入的必要性 (一)减少使用中的后遗症 物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益,对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中,一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业,诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等,这些均不取决于物业管理企业,而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况,把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内,就必须开设物业的前期管理,使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行,由物业管理企业代表业主从管理者的角度,对所管物业进行一番审视,从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前,逐项加以妥善解决,减少后遗症。 (二)物业前期介入是对所管物业的全面了解 物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好,使业主满意,就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理,就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此,必须在物业的形成过程中就介入管理,才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此,物业管理企业方能更好地为业主服务。 (三)物业前期介入是为后期管理做好准备 物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体,并理顺关系,建立通畅的服务渠道,以充分发挥物业管理的综合作用。此外,在对物业实体实施管理之前,还应设计物业管理模式,制订相应的规章制度,并协同开发商草拟有关文件制度,筹备成立业主管理委员会,印制各种证件,以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪,以使物业一旦正式交付验收,物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

物业前期介入报告【可编辑版】

物业前期介入报告 物业前期介入报告 物业前期介入报告 青城华府项目自201X年11月份物业前期介入以来,按照董事长的指示,在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作,就参与小区的规划、设计和建设方面(主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等)。从业主及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。 一. 规划设计阶段: 从方便业主生活,配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度,向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告;总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题(如:玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等)。在介入报告中列出并反馈至各相关部门,以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期,我们要求前期工程跟踪人员,到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌,就不明事项与项目责任工程师进行探讨,是否规范合理设计、能否满足业主使用要求,是否便于我们后期的管理做了相应的考虑(如: ①管理用房的预留,包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。

②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置,所有车辆出入口应当直接对小区外部,当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理,应有适当的引导隔断措施。 ③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻;绿化带植物的品种不宜名贵,高大型树种不易靠近房屋、道路,其根系将对房屋及路面有不良影响;建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 ④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等;水系的设置不易太多,既不利于清理,也不利于节能降耗和物业管理。 ⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时便于更换;电梯间的电梯入口要有一定的坡度,防止溢水。 ⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线,以便节约用电,其控制应具备光亮自动控制技术;另外,应采用通用型灯座,耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关,以便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量。 ⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处,尽量不靠近住所,东西两侧,以利风向,使气味不聚集小区,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。 ⑧小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度,各类井盖尽量避免安装在主干路上;所有重要埋设管线应做好地面标示;重要管路,

物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要,物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主;二次装修管理、迎接业主迁入新居等)和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则,拟定如下管理工作计划: <一>介入期 根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排,制定相应的前期介入工作计划,力求务实、高效,并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度出发,提前掌握物业的情况,做好以下各项前期准备工作: (1)根据集团公司相关销售承诺内容,制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》,并与集团签定《前期物业服务协议》;对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审,避免入伙后口实不符导致纠纷; (2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化,从物业管理角度提供专业建议; (3)参与项目组的工程例会,适时提出物业管理的专项建议;对智能化系统提出专项建议;对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工,从物管专业角度提出合理化建议; (4)收集工程图纸,建立设备档案,参与设备的安装调试; (5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理; (6)配合销售部物业管理咨询,同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通; (7)业主入伙前,先行参与房屋的验收过程,发现问题及时汇总提交书面整改报告; (8)收集装修、装饰材料供应商,以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等),以满足日后维修中的材料供应; (9)与集团公司相关部门协商建立维保机制,力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率,使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决; (10)建立与社会专业机构的联系,开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作; (11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置,确定装修方案;人员配置、培训计划的制定与实施; (12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料,并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。 (13)针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 积极参与集团公司开展的业主联谊活动,集中收集了解业主反馈的信息,在销售部帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,通过分析,确定管理服务标准及各项服务收费标准,使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据,以及对大儒世家物业的了解,本着“对业主负责,对集团负责”的宗旨,对大儒世家进行严格、细致、全

物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议

物业前期顾问四大阶段 一、初始设计阶段 1. 设备机房 1.1中控室 1.1.1中控室和消防控制室合二为一。 1.1.2具备自然采光和通风。 1.1.3位置宜设置在小区相对居中位置。 1.1.4大型社区中控室数量宜设为一个,如必须设为多个时,应设置一个总中控室,其他中控室信号联网至总中控室内。 1.1.5地面采用抗静电地板,天棚轻钢龙骨矿棉板(低于 2.6米结构顶)。 1.2配电室、发电机室、空调机房 1.2.1配电室、发电机房宜居中设置,控制其数量,但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。 1.2.2不应设置在建筑的最底层,必须设置时其房间地面应高出房外300mm 以上,或采用更安全的防洪防水措施。 1.2.2其他设备房根据设计,有噪音和震动影响居民的设备房,应远离居民区,或采用减震降噪措施。 1.2.2商业配电室,冷冻站设置独立值班室。 1.2.3通风窗设防鼠网,电梯机房通风窗外设雨棚。 1.2.4配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。 1.2.5强弱电水井采用通开钥匙。 1.2.6除设计消防通风系统外,设备房应设置排风扇。 1.2.7底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外,还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵,防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。 1.3设备房墙地面

1.3.1地下室设备房墙面1.2米高墙砖,其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。 1.3.2设备房地面均采用普通防滑地砖。 1.3.3有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。 2.出入口 2.1出入口在满足规划的同时,数量宜偏少。 2.2根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置,同时方便业主出行及消费,带动商业经营。 2.3车库出入口宜直通市政道路,相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。如设置为多个车库宜采用通道相连,尽可能减少小区内设置车库出入口,有条件的按特级车库标准。 2.4商业、soho楼人、车出入口应分开设置,车行出入口同时宜设置在大堂相邻处,避免不好找出入口而导致车不入库。 2.5形成收水口的组团大门等应设置截水沟。 3.生活、建筑垃圾收集点 3.1与住宅间距合适,应考虑风向因素,一般间距住宅20-30米左右为宜。 3.2臭气排放不影响住宅和商业。 3.3露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。 3.4根据地域不同特点设置于地下室的,要考虑排风、除渣车的通行。 3.5设置照明、清洁水、排水沟,动力电源根据垃圾箱形式需要而定。 3.6一般一个项目设置一个垃圾站,有条件宜居中,距项目最远点不宜超过1.5KM,建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。 4.院落围墙 4.1围墙尽量顺直,以减少周界安防设施数量。 4.2高度不低于2.2米,纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。 4.3铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖。

物业管理前期介入内容

物业管理前期介入内容 物业管理前期介入内容 一、物业管理前期介入的认识 对于一项物业来说,存在着开发经营管理三个阶段。从形式上看,物业管理是对物业的使用管理,因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可,并且很多物业管理企业也是这么做的,然而,从物业管理的实践来看,并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的,体制虽变,但管理手段却还有很多没有更新,物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。 以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约,而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划,造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空调位置未考虑,脱排水的管道未顾及,以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷,既使业主时有抱怨,又使物业管理工作难以完善,并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业,即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见,使规划设计更符合使用管理的要求,可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段,从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务,是使物业发挥最佳效应的一种管理形式,它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此,物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式,在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求,考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要,要有一定的超前性,即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理,其首要环节即是物业管理的前期介入。 这里所说的物业管理前期介入,是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理,但是就其管理的内涵分析,它应属于企业管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此,无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用,虽有区别但又相互联系。对于开发商而言,进行投资决策,规划设计,选择适当的地段、房型及附属设施,并通过施工建造形成物业,其目的是为了增强对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中,房地产开发商要保持其产品的竞争力,还必须有超前意识,即从高起点起步,充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化,不仅要重视物业本身的工程质量,更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等;然而对于业主而言,却不止于此,业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲,物业的硬件建设相对较为直观,而软件管理却要长期相伴。

物业管理前期介入方案(1)

前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日

目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理,是指物业正式进驻前的物业管理,其主要目的是:及时发现设施、设备的遗留问题,为日后物业的顺利运作打好基础,进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备,确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华

中心的前期物业管理特点及项目进度安排,拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下,从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手,制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划,以保障华远?华中心物业的正常、有序运转,协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据物业施工进度的实际情况,对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入,物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家,组建“项目前期顾问团”。根据物业特点,提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计;人员、车辆进出智能化“一卡通”系统; 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话,刷卡上下梯系统; 3.会所功能设计; 4.公共照明开关设置位置及开闭形式; 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留; 6.信报箱的设立,公共告示栏的配置; 7.直饮水系统功能配置;

物业前期介入方案

物业公司前期介入方案 物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度,对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见,避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时,早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况,为日后设施设备的管理打下基础。 第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作 一、规划设计阶段介入的意义 规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时,设计人员主要是从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题。 因此,物业管理人员在规划设计阶段,从业主或使用人的角度,从物业管理的角度,全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。 二、规划设计阶段介入的要点 1、必须完善配备设施 居住小区,幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑,也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案。 2、规划好水电供应容量 物业在规划设计时,要根据实际情况,充分考虑到地域特点和发展需要,以此来规划设计水电供应容量问题。 3、设计好安全保卫系统 在考虑成本的前提下,尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居住环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网,因为各式各样的防盗网不仅影响美观,而且一旦发生火灾,就无法逃离火场,彼时的安全,此时却成了更大的危险。 4、决定垃圾处理的方式 根据气温不同,决定是否适宜采用集中垃圾房。如采用这种方式,则应考虑如何通过管理来保

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