园区物业管理方案
园区物业管理方案
一、首先确立及分配物业管理的八大管理职能
【一】建筑物与装修设施的维护`
园区物业是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修设施的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，园区的商业物业以投资专业卖场为主要方向，投资大型商业项目就是想赚钱，越是经营良好、保养得当就越是能不断增值。主要服务内容包括：
l商业物业建筑结构维护
2商业物业建筑外观维护
3绿化及环境设施的管理及维护
4园区公共区域装修设施管理及维护
5商家装修审批与管理+
6规范店铺面门面装修
7商业街区内部导向标志维护
8室外广场的行车、停车、促销区域的管理。
【二】园区物业配套设施、设备的运行、维护
配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对园区物业产生很大的负面影响，所以园区物业应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括：
1做好能源控制管理
2电梯、自动扶梯的维护保养
3配电设施设备的维护保养[
4电线、电路的维护保养
5供水、弱电的系统维护保养
6大型商业设施空调、排风系统维护保养
7三废排放及处理系统维护保养
【三】园区物业消防与安全的管理3
商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是公众人身安全的保障。主要服务内容包括：
l消防设施的维护保养
2消防器材配置
3消防设施标志
4商场出口与通路管理
5商场设施内部保安巡查
6自动报警、喷淋系统维护保养
7其他危及安全的防范
【四】环境清洁卫生管理j
这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调购物环境的场所的日常清洁维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：
l商场内部道路清洁
2公共区域管理
3公共区域的摆设和植物管理
4商业物业的日常清洁
5促销宣传资料发放管理\
6垃圾清理]
7环卫设施维护B
8休闲区域的清洁管理
9洗手间的环境及设施维护
【五】车辆及交通的管理
在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到园区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：
l车辆交通疏导指示
2停车场管理
3货流运输管理
4车辆安全管理/
5广场内路面交通管理
6内部道路通行管理
【六】客户服务管理
在实际经营中，物业管理工作的实施过程中会与各商户之间经常发生及出现这样那样不可预见的矛盾、纠纷、误会，这需要物业管理人员首先充分的了解各商户的情况，及时进行必要的沟通、解释、宣传、动员工作。主要服务内容包括：
1商户的租赁、退场、转让的管理工作；
2商场租赁情况的统计及跟踪管理工作；
3 商户经营情况的统计及跟踪管理工作；
4商户租赁、经营的资料档案管理工作；
5商户投诉的处理工作；
6商户的跟踪回访工作。
7管理磨擦的协调解释工作。
8经营业种的巡查，跟踪协调。
【七】客户的有偿服务工作的管理
根据约定，商户承担着租赁及使用区域范围内的维护维修责任，商户在实际实施工作中由于其意识、技能、成本等因素，经常出现：维护维修不到位、维修成本高、维修效果差等情况，这需要物业管理工作首先充分的了解各商户的情况，提前做好各项预案和管理办法，提前做好约定服务协调工作，有计划的提供日常及应急维护维修的有偿服务工作。主要服务内容包括：
1商户室内室外绿化设施的养护的有偿服务；
2商户空调系统、消防系统、供配电系统的维护维修的有偿服务；
3商户室内电路、用电器的应急维修的有偿服务；
4商户其他设施的应急维修的有偿服务；
5商户室内室外保洁、消杀、除害的有偿服务。
【八】园区紧急事故处理
园区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自园区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：
1商业建筑与装修事故o
2停电或电路故障
3电梯故障
4设备或设施故障=
5发生火警
6恶劣天气&*
7人员受伤或急病
8买卖纠纷
9消费者之间严重冲突<
l0犯罪事件
二、园区物业特点：
园区物业不同于一般物业，它的业主是法人，而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求，方能使园区物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、后勤服务、社会公共事务等多方面的协调。因此，园区物业管理存在着基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。
三、服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。
四、追求目标
以公司经营为主导，为员工推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。
五、物业管理要点
●运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
●人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信心
●结合所辖的工业园区物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为全体员工服务”。
●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。
（一）、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本园区物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足全体员工需求。
建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。
管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务员工、打造管理精品。
追求的目标是：社会效益、环境效益、经济效益。
（二）、二项承诺
1、在二年内力争本项目通过“区优秀物业管理”的评比。
2、在三年内力争本项目通过“市优秀物业管理”的评比。
（三）、三个重点
1、完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，员工至上”的原则和务实周到的工作理念，为公司全体员工提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与全体员工建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解员工的意见与需求，在不断完善的过程中真正让员工享受到安心、舒心和称心的工作（居住）环境。
2、环境管理责任到人
园区的环境管理极为重要，如何为公司全体员工创造一个良好、舒适的工作（居住）环境，是我们
非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证工业园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3、安全、消防真抓实干
为确保全体员工生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为全体员工服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入工业园区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。
六、四项措施
1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2、制定出详尽的执行手册，使园区物业员工翻开手册即可操作。如《物业部员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。
3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。
七、拟采用的管理模式
（一）、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本“物业中心”按“直线制”设定管理架构。中心设客服部、保安部、工程部、保洁四个部门。其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、客服部
（1）负责处理员工的咨询、投诉，并提供协助。
（2）负责物业服务中心会议中心的管理。
（3）书写各类通知、通告，由总经理签署发出。
（4）协助处理租赁工作。
（5）负责租户的搬入和迁出协调工作。
（6）负责租户档案的建立与管理工作。
2、保安队
（1）负责园区物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。
（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。
（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。
（5）与公司各部门签订“消防安全责任书”。
（6）负责园区物业大型活动的警卫布置。
（7）负责园区物业的日常巡查工作和固定岗位的安排。
（8）负责园区停车场的安全秩序管理工作。
（9）负责监工室管理工作。
（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。
（11）物业经理指派的其他工作。
3、工程管理部
（1）负责园区物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
（2）负责园区物业机电设备的日常维护保养工作。
（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
（4）负责园区物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。
（5）负责园区物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。
（6）负责客服人员转发投诉的处理，及满足全体员工其他有关的服务要求。
（7）协助做好园区工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。
（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。
（9）负责园区装修方案的审核、监督、管理工作。
（10）物业经理指派的其他工作。
4、保洁绿化部
（1）对园区各栋楼层、公共设施、园区道路、各种示牌、喷水池等进行保洁。
（2）定期对下水道进行消杀。
（3）生活垃圾做到日产日清。
（4）对园区花草树木浇水、施肥、整形造型、除杂草、补缺、杀虫保洁。
（5）物定经理指派的其他工作。
（二）、物业管理岗位编制
暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。
人员招聘
（一）、物业管理本部
1、管理经理
大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。
（二）、客服部
1、客服部主管
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业
2、客服员
大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，对工作认真负责，敬业、乐业。
（三）、工程管理部
1、工程管理部主管
大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业
2、弱电技工
大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
4、强电技工
身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业
设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
5、空调技工
大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
6、维修工
高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。
（四）、安全管理部
1、安全管理经主管
大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有，丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人（持安全证）优先选择。
2、安全管理员
高中以上学历，退伍军人优先，身高175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。
3、监控管理员
高中以上学历，男身高175CM以上，女165CM以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。
（五）绿化保洁部
1、保洁员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
2、绿化员身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
八、物业管理人员培训
（一）、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
1、员工上岗培训期15天为有薪培训。
2、培训内容包括：物业管理概述，园区物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
（二）、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题，不定期安排当事人（指员工）参加班后的专题培训
2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与员工沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。
（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。
4、培训计划及培训内容提纲（略）。
九、前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1.内部机构的设置与拟定人员编制
2.物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，园区员工投诉的处理。
3.规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在新园区入驻前完成。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和员工的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对园区员工的日常生活造成影响。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对员工正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
十、完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在园区四周、车辆进出口、园区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对园区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全石狮市的保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租商户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保园区内员工、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
园区停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统
1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢标号标志明显；定期检查外墙，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，及时通报相关事项。
2.共用设备管理
本公司物业设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便员工生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。
3）弱电设备管理
每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
4）消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；园区公共部门共用设施无蚁害；园区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围工作内容频次标准备注
楼道1 收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味
2 扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水
3 冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水
4 擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印
5 擦电梯2次/天无灰尘，无手印
6 擦公共防盗门1次/周无灰尘
7 擦楼梯扶手1次/周无灰尘
8 擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝
9 擦消火栓1次/月无灰尘
10 擦窗户2次/月无灰尘
道路1 路面循环清扫无杂物
2 路边绿地2次/天无杂物
3 水泵结合器1次/周无灰尘
4 路灯柱1次/周无灰尘
绿地清理2次/天无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对园区绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对园区绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项目措施标准
绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对园区的共用设施：篮球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与员工的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织园区员工参与开展各种积极向上的文艺活动，使全体员工拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持。
2、便民服务
“不出园区门，照样过日子”是物业管理服务的一项重要目标，当员工遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，物业管理部员工都能够有求必应地提供服务，主动为员工排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、员工自愿选择的特约服务方式。
1）、日常服务
设置员工联络处、服务专线，开辟员工与物业管理部沟通交流场所，不但要接受员工的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求物业管理部员工必须热情相待，及时处理和反馈园区员工的各种要求；建立
回访制度并记录，定期向住园区员工发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；
十一、园区食堂管理
员工人数将达到1000人左右，属于零散集型、功能多元化的小型园区，民以食为天，食以安为先，食品安全是关系到员工身体健康和生命安全的一件大事。
全程外包模式
提供厨房设备及用餐场地，承担水电、燃料及经营人员的住宿，自主经营，自负盈亏。
灵活的膳食服务
可配合不同需求，度身设计一个合适的合作方式。
厨房之管理
1.1厨工守则,卫生条例
1.1.1严格遵守公司各项规定,讲究个人卫生、勤剪指甲、勤理发、不要随地吐痰。
1.1.2工作时必须自查食物是否变质、变味现象，发现问题及时处理。
1.1.3工作时要穿工作服，严禁上班时吸烟。
1.1.4严格按照食品卫生要求去操作，防止食物中毒。
1.1.5洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好。
1.1.6工作中严格按伙食标准精打细算，以最大限度内尽量做到色香味，花样、品种多样化。
1.1.7整个烹食过程必须认真清洗干净并按时、按质、按量供给。
1.1.8每天清理，每月三次大扫除，确保厨房环境卫生。
员工用餐公约
2.1就餐一律在餐厅进行，园区内其它任何地方不得烹煮进餐。
2.2严格按餐厅就餐时间餐，其餐厅开放时间如下：早餐：07：00—7：40 中餐：12：00—12：30 晚餐17：30—18：00 具体用餐时间按各部门下班时间表规定时间为准。
2.3员工打饭/打菜必须排队并接受厨房工作人员和保安的管理。不准插队，不准备、一人打多份。
2.4就餐时要有良好的姿态，不得挥动筷、匙、叉妨碍邻桌。
2.5就餐时不得高声喧哗，碗、筷、匙不得故作撞击声。
2.6果核骨制，余饭剩菜，不可随手弃置。用餐完毕须各自清理，倒置指定桶类。
2.7力行俭省节约，饭食多少盛多少，杜绝剩菜剩饭。
2.8餐厅内禁止吸烟。
2.9凡协力厂商来厂洽公人员，可在干部餐厅就餐，但必须在上午10：00，下午15：00以前通知厨房，由洽谈部门干部带入餐厅就餐。
2.10各部门如晚间加班至23：00或启动夜班，须在下午16：30前通知厨房，以便厨房准备工作，逾时报餐，所造成用餐不便，由各部门管理自行解决工作。
十二、建立社区化的园区
社区化园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如超市、银行、邮政、卫生所、新华书店等，为园区员工提供全方位、多功能、综合性的物业服务。
房屋及配套设施完好率
98％
国优标准
承诺指标98％
测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％
质
量保证措施
1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。
2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。
3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入园区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。
房屋零修、急修及时率
国优标准98％
承诺指标99％
测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％
质量保证措施1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。
2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。
3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。
4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。
5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。
维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率
国优标准100％
承诺指标100％
测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％
质量保证措施
1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。
3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。
4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。
维修工程回访率
公司内控标准100％
承诺指标100％
测定依据维修回访数/总维修数×100％＝100％
质量
保证措施1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。
2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。
保洁率
公司内控标准99％
承诺指标99％
测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％
质量保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便员工使用，加强宣传教育，提高员工保洁意识。
2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。
3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。
4、提倡“全员保洁，人过地净”。
治安案件年发生率
公司内控标准0.5‰
承诺指标0.5‰
测定依据案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰
质量保证措施
1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。
2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。
3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。
4、实行员工搬出／入登记制度，严格控制物料进出。
5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。
火灾年发生率
公司内控标准0.5‰
承诺指标0.5‰
测定依据火灾发生次数/总人数×1000‰<0.5‰
质量保证措施
1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防
实战演习。
2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。
3、园区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。
4、定期为员工宿舍提供安全用电检查服务，及时消除隐患。
5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。
年违章发生率与处理率
公司内控标准1％
违章年发生率承诺指标1％
计算测定依据违章发生次数/入住总人数×100％≤1％
公司内控标准100％违章处理率承诺指标100％
计算测定依据违章处理数/总违章数×100％≥99％
质量保证措施1、加强物业管理法规宣传，培养园区全体员工共同参与意识。
2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。
3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。
员工年有效投诉率和处理率
（一）年有效投诉率
公司内控标准2‰
承诺指标2‰
测定依据有效投诉次数/园区人数×1000‰≤2‰
质量保证措施
1、不断培养和树立物业员工的服务意识，为全体员工提供优质的服务，使物业部工作人员追求员工百分百的满意。
2、保持园区员工和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越员工的服务需求，及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。
（二）投诉处理率
公司内控标准99％
承诺指标99％
测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100％≥99％
质保证措施
1、设立总服务台并实行24小时值班，接受园区员工的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。
2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向员工回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向员工进行解释。
3、投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。
员工综合服务满意率
国优标准95％
承诺指标两年内达97％以上
测定依据（满意数＋基本满意数）/园区总人数×100％≥97％
质量保证措施
1、实行开放管理，向全体员工公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于员工监督之中。
2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向员工作一次业主满意率调查，由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果向员工公布。
3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。
绿化完好率
公司内控标准98％
承诺指标98％
测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100％≥98％
质量保证措施
1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。
2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。
3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增强园区员工爱护绿化的自觉性。
道路、车场完好率
公司内控标准98％
承诺指标98％
测定依据道路、车场完好房面积/道路、车场总面积×100％≥98％
质量保证措施1、制订详细的养护计划，定期巡视和维护。
2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。
管理人员专业培训合格率
公司内控标准98％
承诺指标98％
测定依据培训合格人数/管理人员总数×100％≥98％
质量保证措施
1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施。
2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。
3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采取有针对性的“啄木鸟式”培训方法，不断提高员工的工作能力与工作绩效。
档案建立与完好率
公司内控标准98％
承诺指标98％
测定依据完好档案数量/应建档案总量×100％≥98％质
量保证措施
1、制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。
2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。
组织架构图（暂定）
物业中心
经理（1人）
安全主办2人
安全一班安
全
二
班
保
安
队
消
防
监
控
控
制
中
心
工程主管1人
维
修
人
员
弱
电
维
护
人
员
客服部（不设主管）
食
堂
（
暂
定
外
包
行政部（不设主管）
安全主管1人保洁绿化主管1
保洁员绿
化
工
宿
舍
管
理
综
合
管
理
员
前
台
客
服
员
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物业管理公司运营管理方案(草案)
物业管理公司 全面运营管理方案 (草案) 物业管理有限公司 2017年6月18日 【目录】 一、组织加构得设定 二、物业公司得工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业得公司收支分析 五、住宅项目经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式得确定 前言 优质得物业管理就是吸引客户得法宝,就是经营者创造收益得源泉;而良好得经营效益又为物业管理提供了资金支持,以经营引导管理、以管理促进经营,二者相互依托,相互促进。 商品住宅楼就是随着经济得高速发展,为满足高品质、舒适、便
捷得居住环境需要而产生得一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化得管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居得生活环境,使物业实现保值增值。 一、组织加构得设定 暂以原有架构运营,视运营情况对岗位,职能,责任逐步调整,以免出现不稳定得状况。 二、工作职能建立 1.制度管理:制定物业公司日常工作得流程,工作秩序,制定相关得运营管理制度。 2.财务预算:控制物业公司得整体得运营成本费用,拟定物业费及其她综合性收入与全面支出预算。 3.决策工作:分析各项工作任务及经营状况,对运营中出现得问题提出意见及建议,解决运营中出现得问题。 4.协调工作:协调各项目之间得关系,由各项目协调好入驻业户公共关系。 5.业主管理:制定管理相关规定及程序,协助业主办理入住、过户手续,督促业主服从各项管理制度。 6.监管工作:监管各项目运营情况,定期各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况,改善工作流程。 7.业主服务:巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等,若有业主投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持物业公司之信誉及形象。 8.营销工作:配合制定全年营销计划,执行各项营销活动,参与营销推广活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对项目主要管理人员进行培训,如日常工作程序,业主沟通技巧等, 10.培养物业公司员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作得工作氛围。 三、本公司得发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化,一些依靠开发商“过生活”得襁褓之婴,也慢慢走出保护伞,逐渐走向市场化。但在我国,多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏得现象,也因此导致物业管理行业频频闹纠纷,所以,提高物业管理企业得专业化水平就是我国物业管理企业得唯一发展方向。
工业园区物业管理制度大全
工业园区物业管理制度汇编（一） 管理中心职责 1、建立健全各项规章制度并负责组织实施； 2、负责对各工业园区的统筹规范、指导、管理和监督； a）负责新建工业园区管理办公室的组建工作； b）组织拟定项目年度管理方案和年度规划并负责组织实施； c）指导各园区办拟定物业管理服务标准并监督其执行情况； d）审批各园区月度工作计划并监督计划的执行； e）保证园区作业规范的针对性并推动持续改进，落实各项整改工作； f）拟订各园区年度创优计划和创优方案，并监督、协调创优方案的具体实施； g）负责对各项目报送的日常事务及各项申请意见进行批复。 3参与新项目的前期运作，提出相关项目规划设计的建议，理顺基础管理工作； 4、建立和完善园区管理中心资料库，汇总管理工作中的合理化建议和疑难问题； 5、拓展客户资源，建立和完善客户资源数据库，做好客户资源的维护和管理工作；考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告； 6、联系政府部门及有关社团组织，协调公司相关部门，确保各项目管理工作有效运转； 7、组织与园区管理相关的交流、学习、考察及调研活动，定期形成相关课题和调研报告； 8、负责各项目管理和工作人员的招聘、培训、管理、考核和统一调配工作，审核各项目主管以上人员的任用，审批其他工作人员的任用； 9、完成公司交办的其他事务。 规章制度 为了完善管理制度，提高工作效率，根据相关法律法规，结合公司实际，制定本规章制度，全体员工共同遵守执行。 一员工管理规定 1、严格遵守公司作息制度和考勤制度，不得迟到、早退和无故旷工。 2、认真工作，禁止上班时间打闹、玩扑克等与工作无关活动。自觉维护办公环境，不得在办公场所高声喧哗。 3、坚守工作岗位，严禁工作时间串岗、脱岗、干私活。 4、严格履行请销假制度，有事须提前请假。加班必须履行加班审批制度。。 5、爱岗敬业，热情服务。善待客户的误解，严禁争吵、打架。 6、维护公司利益，爱护公司财物，严禁损害公司利益。 7、未列事项，请遵守公司《员工手册》其他相关规定。 二办公用品管理规定 1、新入职工作人员，因工作需要可申领相应的办公用品。。 2、办公用品的购买须填写《办公用品申购单》，经公司领导审批后方可购买。 三计算机管理规定 1、使用外来移动存储设备的应经过病毒检测后方可使用。 2、每次上机前要按正常步骤操作、使用。关机前要先保护好各类信息，然后按顺序退出、关机。 3、不用电脑时，机器要锁死。未经许可不得让外人使用机器，否则造成电脑损坏，当事人照价赔偿损失。 4、公司电脑只能用于各项企业管理，严禁用电脑玩游戏、处理私人文件等。
科技产业园物业管理方案.
上理大蚌埠科技园区物业管理方案 一、物业管理服务原则 1、服务第一，物业管理企业是代表业主为业主管理物业，是为业主提供优质服务的服务者； 2、统一管理，工业园区是一个有机整体，机体的任何—部分都会联动其他部分，将本区域的建筑、设施、环境、治安、车辆等统一由一家物业管理企业负责，克服多头管理带来的许多弊病； 3、依法行事，因为物业管理遇到的事情错综复杂，在处理问题时依照我国相关法律、法规作为依据； 4、专业高效，物业管理涉及而比较广，专业化程度比较高，物业管理积极组织、协调和管理，为业主提供优质服务； 5、收费合理，物业服务收费遵循合理、公开、与服务水平相适应的原则。 二、物业管理重点 因本园区功能的特殊性，业主企业主要以生产、办公、客户接待为主，为此，本园区物业管理服务工作的重点在于: 1、维护园区公共设备良好运行，满足园区的能源供应；园区公共秩序维护，保护园区财产不受损失； 2、美化园区环境，提高园区形象； 3、完善服务，提高园区服务功能。 三、人员编制 1、项目经理1名，兼任品质管理，具有物业管理经理岗位证
书； 2、会计1名，兼任文员； 3、保安队长1名，兼任卫生主管，保安队员22名，保洁员8名。 4、工程维修班长1名，水电工1名，具有相关职业资格证件。 共计员工35名。 四、管理服务具体内容 (-)项目经理职责 1、项目规划、方案制定、调整确定； 2、人员培训及管理； 3、财务的管理及费用收缴； 4、服务品质管理； 5、项目质量认证的执行管理； 6、员工考核管理； 7、突发事件处理； (二)工程技术部服务内容 1、设施设备运行检查、维护、检修、记录； 2、装修管理指导、监督、记录； 3、变配电系统的运行、保养、记录； 4、给排水系统的运行、维修保养、记录； 5、弱电系统的运行、维护保养、记录； 2
物业经营管理创收方案
物业服务公司 经营管理创收计划 众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。 一、结合现状目前物业管理存在的多种问题 X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。 这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。 所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工
作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。 二、X物业的收支分析 物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 二是公众代办性服务费的收入； 三是特约服务费的收入； 四是物业企业的综合经营的收入。 就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。 三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度 如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
科技园物业管理安全护卫工作方案正式版
Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation.科技园物业管理安全护卫工作方案正式版
科技园物业管理安全护卫工作方案正 式版 下载提示：此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题，不足，缺陷，需求等，所提出的一个解决问题的方案，并通过明文或条款的记录，加以有效的监督与执行，确保能达到预期的效果。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 安全护卫工作 一、安全护卫部工作质量目标 中控火灾报警处理率100％； 消防设备检测、完好率100％； 突发事件处理及时率100％； 二、安全护卫部各岗位职责 2．1安全护卫部主管职责 ●全面负责部门工作，对分公司领导负责。 ●负责大贺工业园消防设备的检验和防火安全工作。 ●负责消防监控室的日常管理工作。
●负责大贺工业园的治安护卫工作。 ●组织部门人员进行周检。 ●负责对部门员工进行培训和考核。 ●负责建立、更新用户档案，负责标识的管理。 ●负责离岗、转岗人员的工作、资料、物品的移交事项。 ●负责部门受控文件的管理，负责建立本部门技术文件资料和钥匙档案。 ●负责本部门质量记录的管理和超保存期限记录的销毁。 ●协助相关部门处理突发事件。 ●完成领导交办的其他工作。 2．2护卫员职责 ●负责站岗、安全巡视工作，确保所
园区物业管理条例
园区物业管理条例 目录 第一章总则 第一条——第八条 第二章园区相关管理制度 第九条车辆进出管理规定 第十条车辆进出注意事项 第十一条人员进出管理规定 第十二条园区清洁卫生的管理规定 第三章各种紧急情况的处理规程 第十三条治安案件处理预案 第十四条火灾处理预案 第十五条发现可疑人员处理预案 第十六条酒后闹事或无行为能力人处理预案 第十七条发现伤病处理预案 第十八条发现触电事故处理预案 第十九条交通事故处理预案 第二十条防洪排险预案 第四章入园企业建设与管理制度 第二十一条园区建设的总体要求 第二十二条安全生产制度 第二十三条园容和环境卫生管理制度 第二十四条规划管理制度 第二十五条项目建设
园区物业管理条例 第一章总则 第一条为更好的规范园区管理，提高园区管理质量，让园区管理标准化、制度化，切实提高工作效率和工作质量，现根据园区实际，制定本条例，凡在本园区管理范围内从事的部门、个人、入驻企业必须共同遵守。 第二条整个园区企业贯穿设备、设施运行、维护、维修、改造的全过程，必须贯彻"安全第一，预防为主"的方针，坚持以园区管理办公室为中心，坚持"谁主管、谁负责"、"谁审批、谁负责"的原则。 第三条园区企业必须严格遵守国家有关安全生产的法律、法规，正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系，努力改善劳动条件，确保安全生产。 第四条入驻企业公司总经理、副总经理对安全生产负直接领导责任，也是安全生产的第一责任人。 第五条各企业所属的从业人员有依法获得安全生产保障的权利，并应依法履行安全生产方面的义务。 第六条各企业应当加强对安全生产工作的领导，督促每个人认真履行安全生产监督管理职责，对安全生产监督管理中存在的重大问题及时予以协调解决。 第七条各入园企业，加强对有关安全生产的法律、法规和安全生产知识的宣传，提高员工的安全生产意识。
物业管理公司运营管理实施方案(草案)
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 2017年6月18日
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、住宅项目经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定
暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。 二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对项目主要管理人员进行培训，如日常工作程序，业主沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、
软件园物业管理专项服务管理方案说明
软件园物业管理专项服务管理方案
目录 第一章物业管理整体设想及策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥01第一节管理理念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03第二节物业管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥04第三节物业管理整体设想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥07第二章各专项服务管理管理模式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥09第一节管理方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 第二节各专项服务管理组织架构图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13第三章人员配备、培训与管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 第一节人员配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第二节人员培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18第三节人员管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21第四章财务管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第五章管理规章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26第六章档案管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70第七章智能化管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥77第八章拟采取的各项机制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥91 第九章各项专项服务方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥96第一节工程服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥96 第二节保洁服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥99 第三节绿化服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
102 第四节保安服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥110 第五节园区施工管理服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥118 第六节运动场管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第七节设施管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第八节园区班车服务管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 第九节中水站经营管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 第十节管理佣金取费的合理性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 第十章服务承诺‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥121附件：质量/环境/职业安全卫生管理体系文件清单‥‥‥‥‥130
工业园区物业管理方案.
工业园区前期介入物业管理方案 一、综合管理服务标准（2015—2017年度） 1.管理处设置 园区内设置管理处，配置简单办公设备，办公场所整洁有序。 2. 管理人员要求 （1）管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗。 3. 服务时间 周一至周五在园区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。 4. 日常管理与服务 （1）服务规范应符合遵义市物业管理行业规范要求。 （2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，制定园区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）制定物业维修计划上报园区管委会。 （7）建立园区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（8）制定园区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于园区住户30%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （12）对违反园区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （13）各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 二、公共区域清洁卫生服务标准 1. 楼内公共区域 (1)地面 隔日清扫一次。 (2) 扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱 扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖隔日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每月清洁一次。 (3) 栏杆 每半月擦抹一次。 (4) 天花板、公共灯具 每半年除尘一次。 (5) 进户门 每月擦抹一次。 (6) 楼道玻璃 每半年清洁一次。
开放式园区物业管理运行方案参考借鉴版
开放式园区物业管理运行方案 年月日
目录 第一章概述 一、项目基本情况 二、服务范围 三、制订的基本原则 ①分阶段设计的原则；②分区域管理的原则；③高标准的原则；④统一管理的原则；⑤定员对应标准的原则 第二章项目前期管理（办公区、生活区） 一、前期介入 二、开荒清洁 三、项目接管及入伙入住 第三章办公区物业管理（进入正常阶段） 一、综合管理服务 二、共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务 三、公共区域清洁卫生服务 四、公共区域秩序维护服务 五、公共区域绿化日常养护服务 六、会务管理服务 七、人员编制及人员素质要求 第四章生活区物业管理（进入正常阶段） 一、综合管理服务 二、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务 三、公共区域清洁卫生服务
四、公共区域秩序维护服务 五、人员编制及人员素质要求 第五章应急管理 一、群访事件的应急处理 二、公共卫生事件应急处理 三、停电应急处理 四、停水应急处理 五、灾害及恶劣天气时的应急处理 六、电梯故障应急处理 七、消防火灾应急事件处理 八、失窃应急处理 第六章其他服务 一、便民服务（特约服务） 二、社区文化 三、窗口、会所管理的管理 四、租赁服务 第七章几点建议
第一章概述 第一节项目基本情况 一、项目基本情况（仅参考） ××产业园区位于路与路交汇处。项目容积率2.0，绿地率45.73%；总用地面积58448.88㎡，实际用地面积41588.98㎡；总建筑面积123666㎡。由办公区（写字楼18层，办公楼15层，商务楼18层）、生活区（7栋18层高层，250套）住宅和路临街商铺组成。规划停车位688个（其中办公区229个，生活区362个，地面97个）。 1、建筑面积 ①住宅面积41473.22㎡，230户；商铺、会所使用面积10727㎡，其中会所纳入 1908㎡按地面的面积分摊到办公区和生活区；商铺面积8819㎡纳入生活区。 ②办公区面积合计37406㎡：办公楼14732.38㎡,写字楼5284.73㎡,商务楼 16983.29㎡，连廊面积405.6㎡。 ③地下车库面积31033.4㎡：办公区地下14611.79㎡，生活区地下室16421.61 ㎡)。 ④绿化面积17751.83㎡。 2、设备设施 ①电梯共25台：住宅部分14台（18站）；商务楼5台（3台8站，2台20 站），写字楼2台（8站），办公楼4台（14站）。 ②10KV高压配电室，采用双回路供电。下设3个变电所、1台400KW的柴油 发电机组和2台160KW战时柴油发电机组，每个变电所均设置2台630KVA
生物科技产业园物业管理方案
中国·中部生物科技产业园物业管理方案 目录 第一章******物业管理有限公司简介 第二章产业园区概况及管理特点分析 第三章产业园区物业管理服务思路 第四章物业管理服务承诺 第五章前期物资装备一览表 第六章物业管理服务费用测算 第七章工程设备管理 第八章公共秩序维护 第九章交通管理 第十章消防管理 第十一章园林绿化维护 第十二章保洁服务方案 第十三章客户需求及特约服务管理 第十四章文化活动的组织实施方案 第十五章几点说明 结束语
第一章******物业管理有限公司简介1.1 我们的实力 1.2 我们的理念 1.3 我们的目标 1.4 我们的项目 1.5 。。。。。。。。。。。。。。。。。。
第二章产业园概况及管理特点分析 2.1 中国·中部生物科技产业园概况 中国·中部生物科技产业园是郑州国家生物高技术产业基地的重要产业聚集区，是郑州市2010年重点工程项目。 中国·中部生物科技产业园坐落于郑州荥阳，是依据生产、贸易、孵化、物流四大产业功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的大型产业园区。 中国·中部生物科技产业园实际占地面积350亩，总建筑面积约25万平方米，其厂房面积******平方米，办公面积***平方米，青年公寓面积***平方米，园区道路面积***平方米，绿化面积***平方米，公共卫生面积***平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有***** 2.2 中国·中部生物科技产业园物业特点 需要品牌物业管理为之装扮 好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。***物业管理有限公司是国家一级资质物业管理企业。 公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。 如今，公司已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园区），园林式单位的荣誉称号。**物业人有实力、有决心、有信心，在中国·中部生物科技产业园的物业管理上再创佳绩。
商业物业管理方案
商业街物业管理方案 按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开 对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法， 业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售 才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的， 能长久发展。 归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金， 揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商 业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，
贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集 是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理， 激烈的零售业市场竞争。 ，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营， 间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。
分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理 在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。 确定商铺管理公司的管理地位。 要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。 进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营 业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用 、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。 租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。 期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约
工业园物业管理服务方案
工业园物业管理服务方案 一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元） 1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年； 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
物业公司经营方案
物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、
车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格
科技园区物业
科技工业园区物业管理制度 一、为加强公司物业的日常监管，保障本公司的正常工作秩序。促使物业人员充分做好秩序维护、卫生保洁、设备维修维护工作，特制定本管理制度。 二、管理项目：园区内的安全保卫、园区内的保洁绿化、园区内的设备管理。 三、人员配置：绿化--3-4人 厂区卫生员--1人 设备维护--2人 门卫--6人 四、物业管理的主要内容： 1、厂区所有公共通道、电梯、自行车棚、停车场、草坪 2、厂区所有水沟下水道及给排水设备检查。 3、厂区垃圾及基建垃圾处理。 五、物业管理要求： 1、垃圾收集：设置垃圾收集点，并每天定时清理。 2、大厅、门厅、台阶、电梯：地面每日清扫，做到光亮整洁，无灰尘，无水迹。 3、道路地面、停车场、自行车棚：每天驾驶清洁车清理综合楼前广场、公共道路、停车场。厂区非绿植区域保持全天整洁，无落叶、无集尘、无杂物。确保主要照明灯及高大绿植无垃圾袋等影响美观的附
4、绿地：绿植花卉应定时浇水、施肥、除草。浇水后不得留有积水。更换花卉时应及时清扫地面。 定时循环清洁，发现垃圾杂物及时清理，垃圾滞留地面不能超过半小时。 确保草地苗木造型整齐美观，花池干净，如有枯死应及时更换。 及时清捡草坪内枯枝落叶，保证草坪整洁美观。 自行车棚要求停放规范有序，保证走路畅通无阻碍。 5、井盖、设备设施：每天检查一遍，并有明确的短期及长期保养计划。保持下水道及水沟通畅，无堵塞、无垃圾、无积垢。 园区保洁员工作流程： 时间安排：7:50-8:10喂狗，8:15-9:30清洁路面、停车场、综合楼停车位，9:30-10:00清理狗舍，10:00-11:30巡视路面卫生及路灯灌乔木上的塑料袋等附着物。下午协助绿化人员维护绿植。 绿化组工作流程： 时间安排：7:50-8:10门厅保洁，8:10-8:30阶梯及大理石花池及喷泉水池大理石，8:30-8:40电梯卫生。8:40-11:30绿化养护。下午绿化养护。 时间安排：7:50-8:00自行车棚，8:00-11:30绿化养护，下午绿化养
工业园区物业管理方案
工业园区物业管理方案 一：园区简介 金沙县工业园区位于金沙县经济开发区范围内，园区内拥有综合办公楼、厂房、宿舍、食堂等现代化工业园区；工业园以装备制造业、食品加工业和高新技术产业为龙头，现代服务业为依托，现代农业为基础的产业体系。 二：园区物业管理 针对工业园的业态结构，占地面积庞大的特点，我公司对园区的物业管理工作非常重视，我公司将组建完善的物业管理团队进行物业管理，与相关单位及时发现和整改存在的问题，减少物业今后运行管理带来的影响，为后期物业管理打下基础；提升园区的整体形象，更好的带动园区的招商引资。我公司经观摩园区后，为树立好园区的专业化物业管理，我们确定了在管理上的五个重点及五大措施。
五个重点： 1：树立工业园物业整体形象 通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、高效、规范的整体形象。 2：确保因管理原因造成的治安消防事件 从治安、消防状况的好坏是衡量物业管理绩效的关键.通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该园区因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生。 3：维护好园区的环境 工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象
4：设施及设备的管理 园区的设施设备在管理中，重点是强调专业管理及维护，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。 5：树立公司自身良好形象 我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象。、 五大措施： 1：根据园区情况，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等。. 2：精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(保洁，绿化)，养护园区内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁.
公园物业管理方案
环城公园 物 业 服 务 方 案
物业管理服务有限公司二0一六年九月十八日
目录 序言 (4) 一、项目简介 (5) 二、项目服务方案 (5) 三、人员配备及培训管理方案 (11) 四、员工的仪表、行为规范 (17) 五、项目费用预算明细 (18) 六、突发事件的处理程序 (20) 七、附公司营业执照及相关资质 (24)
序言 有限公司是具有国家二级资质和独立法人资格的物业服务企业。公司以“依法管理、优质服务、追求卓越、持续创新”为质量方针，不断发扬团结、务实、高效、奉献的企业精神，牢固树立企业的品牌形象。 悦华物业深信质量是企业的生命，率先在西北地区物业管理内推广ISO9001：2000国家质量管理体系，在公司内部推广6S活动，以便更好的满足物业管理的需求。完善企业的管理运作，从秩序、保洁、绿化养护、工程设备管理，员工培训等方面实施标准化、程序化、专业化的管理工作，使公司的体系运行有着标准化的程序。管理模式全面推行“人性化物业管理模式”；提供个性化服务；实现“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想；物业管理人职业化；全面实施MIS、CIS系统以及CS系统工程；建立治安快速反应系统；逐步增加社区管理服务的技术含量；逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。 悦华物业经营理念： 精细化管理打造精品控制成本增强竞争力 拓宽领域多元化发展特色化服务树立信誉
一、项目简介 项目名称： 地址： 项目简介： 二、项目服务方案 （一）、环境卫生管理服务 1、工作流程及质量管理标准。 保洁工作流程及标准将按照相关卫生标准实行。 2、公共场所，主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次） （1）硬化地面 2次/天清扫不定时巡视保洁（2）室外标识、宣传栏、信报箱 1次/天擦拭 （3）水池、沟、渠、沙井 1次/天清理 （4）及时清扫积水、积雪 3、公共部位 （1）通道、楼梯 1次/天拖扫 （2）共用活动场所 2次/天清扫 （3）信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/天擦洗 （4）公共卫生间 2次/天全面清洁不定时巡视保洁
科技馆物业综合管理方案
上海科技馆物业综合管理方案 1 公司的性质与等级 1.1 公司简介 上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）成立于 1992年5月，1997年12月改制为有限责任公司，注册资金1500万元。 1.1.1 机构设置 陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料 信息中心、计算机信息中心。 投资企业： 上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 上海明城酒店管理有限公司、明宫餐饮分公司 上海御桥物业管理有限公司 上海兴嘉物业管理有限公司 上海佳迅清洁服务有限公司 上海明城半山日本料理有限公司 上海悠适上岛咖啡屋有限公司 1.1.2 管理规模 作为专业的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万 m2，其中委托管理面积320万m2、顾问管理面积40万m2、境内外合资 组建的物业公司所管面积30万m2，是目前上海市管理面积最大的物 业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园 别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，所以具有大规模经营、
低成本运作的特色。 1.1.3 管理范围 陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业 办公楼：汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团 办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心； 公寓（含酒店公寓）：明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、 涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨 公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠 苑、梧桐花园； 别墅：棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄； 住宅小区：金杨新村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、 五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊， 东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、 中原高层、中心东二村； 厂房：嘉浦科技楼； 综合商厦：市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城 商都、上海钻石交易中心。 陆家嘴物业公司顾问管理的物业 综合大楼：江海大厦； 公寓：山鑫阳光城、佳泰花园。 1.1.4 质量体系 陆家嘴物业公司已经通过了ISO9002质量保证体系及ISO14001环境管 理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体 系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为 全国通过三项体系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证 的物业管理企业。 1.1.5 质量目标
物业事业部运营管理方案
物业事业部运营管理方 案 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT
物业事业部运营 管理、拓展方案 一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等，
10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。