《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式

《房地产估价理论与方法》重点内容：成本

法的基本公式

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。下面是小编为大家详细介绍《房地产估价理论与方法》重点内容：成本法的基本公式，欢迎大家阅读！

把房地产作为一个整体采用成本法估价的基本公式为：

房地产价值一房地产重新购建价格一房地产折旧

例如，求取某旧房的价值，通过市场法得到同类新房的价值(即房地产重新购建价格，通常为单价)，然后减去旧房的土地使用期限缩短、建筑物陈旧等造成的价值减损(即房地产折旧)。但如前所述，这种成本法本质上是市场法。

把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分采用成本法估价的基本公式为：

房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

把土地当作“原材料”模拟房地产开发经营过程采用成本法估价的基本公式为：

上述公式可根据以下两类估价对象而具体化：①新开发的房地产;

②旧的房地产。

适用于新开发的房地产的基本公式：

新开发的房地产可分为新开发的房地、新开发的土地和新建成的

建筑物三种情况。在实际运用成本法评估新开发的房地产价值时，一般是模拟房地产开发经营过程，在本章第二节房地产价格构成的基础上，根据估价对象及当地的实际情况进行价值测算。

(一)适用于新开发的房地的基本公式

(二)适用于新开发的土地的基本公式

新开发的土地包括征收集体土地并进行三通一平、五通一平等基础设施建设和场地平整后的土地，征收国有土地上房屋并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。

(三)适用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与该建设成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，不包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

适用于旧的房地产的基本公式：

成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧建筑物两种情况。

(一)适用于旧的房地的基本公式

在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：

旧的房地价值=房地重新购建价格一建筑物折旧

或者

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估得成本法案例 一、案例资料 (一)评估范围 1、基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2、设备概况 新华印刷厂得设备:联想电脑、方箱机(二手1988年出厂)、烤板机、手动液压装卸叉车各一台,胶印机、柴油发电机组两台,手机一部,汽车别克SGM7160SLX、长安面包车SC6330各一辆。 (三)评估目得与评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为:2010年5月31日。 (四)设备得清查核实 1、清查核实得内容 该印刷厂要转让得所有设备与车辆。 2、机器设备得分布情况设备均位于厂区内。 3、资产清查得过程与方法 (1)本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段,对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查;第二阶段,进行现场清查盘点工作;第三阶段,编写机器设备清查核实情况说明。 (2)现场清查盘点工作期间,评估人员对照资产评估申报明细表,在现场对设备进行了实地勘察,对主要设备得运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解;查阅了有关得经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印,为下一步评估工作做准备。 4、资产清查结论 该公司得主要设备由于投产使用时间较长,其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。 二、评估过程 (一)评估依据 1、本次评估得法规依据主要有: (1)国务院《国有资产评估管理办法》1991、11; (2)原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992、7,《资产评估操作规范意见(执行)》1996、5; (3)财政部《资产评估报告基本内容与格式得暂行规定》1999、3,《资产评估报告基本内容与格式得补充规定》1999、6;(4)国家经贸委等六部委《汽车报

年均成本法

平均年成本法的基本原理，这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而 不能计算净现值或其他指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产 更新决策。 【知识点】更新项目现金流量估计及其决策方法 ――平均年成本法的应用 一、平均年成本法的基本原理 这种方法解决的问题主要是不能计算完整现金流量，从而不能计算净现值或其他 指标的方法。主要适用于固定资产更新改造决策，但不限于固定资产更新决策。 下面以固定资产更新决策为例介绍其基本原理（为了与教材内容一致，暂不考虑所 得税问题）。 所谓更新决策是继续使用旧设备还是购置新设备的选择。 平均年成本法把继续使用旧设备和购置新设备看成是两个互斥方案，并且假定将 来设备再更换时可以按原来的平均年成本找到可代替的设备。 平均年成本=未来使用年限内的现金流出总现值/年金现值系数 1. 教材中介绍了三种具体的方法，只需要掌握第一种方法即可。另外，教材例题 中没有考虑所得税，如果存在所得税，还应该考虑所得税对现金流量的影响。 2. 如果新旧设备使用年限相同，则不必计算平均年成本，只需计算总成本即可。 这种方法也可称为“总成本法”。 二、平均年成本法的应用（考虑所得税影响） 「【例9-3】某公司有一台设备，购于3年前，现在考虑是否需要更新。该公司所得税率为40%其他有关资料见表5-11。假设两台设备的生产能力相同，并且未来可使用年限相同。 表9-3 单位元

表9-4 单位：元 更新设备的现金流出总现值比继续使用旧设备的现金流出总现值多3134.80元，因 此，继续使用旧设备较好。 【提示】本题中，新旧设备尚可使用年限相同，因此，比较现金流出总现值，如果尚可使用年限不同，则需要计算年均总成本，然后进行比较。 【总结】考虑所得税的固定资产更改决策现金流量确定要点 1.折旧与折旧抵税的计算

作业成本计算(1).docx

作业成本计算 第一节作业成本法的概念与特点 【考点1】作业成本的概念与特点 【掌握要求】重要考点。 理解传统成本计算方法的缺点，作业成本法如何克服其缺点；理解2种成本计算方法的区别；理解作业和作业动因的概念以及分类；理解作业成本法的特点。 一、作业成本法的含义 1.传统的成本计算方法的缺点 （1）将固定成本分摊给不同产品 按照这种做法，随着产量的增加，单位产品分摊的固定成本下降，即使单位变动成本不变，平均成本也会随着产量增加而下降。 在销售收入不变的情况下，增加生产量可以使部分固定成本被存货吸收，减少当期销货成本，增加当期利润，从而刺激经理人员过度生产。 变动成本法是针对这个缺点提出来的。 （2）产生误导决策的成本信息。 在传统的成本计算方法下，制造费用通常按直接人工等产量基础分配。实际上，有许多制造费用项目不是产量的函数，而与生产批次等其他变量存在因果关系。全部按产量基础分配制造费用，会产生误导决策的成本信息。 作业成本法是针对后一个缺点提出来的。 2.作业成本法 将间接成本和辅助费用更准确地分配到产品和服务的一种成本计算方法。 在计算成品成本时，首先按经营活动中发生的各项作业来归集成本，计算出作业成本；然后再按各项作业成本与成本对象（产品、服务或顾客）之间的因果关系，将作业成本分配到成本对象，最终完成成本计算过程。 二、作业成本法的核心概念（作业和成本动因） （一）作业 作业是指企业中特定组织（成本中心、部门或产品线）重复执行的任务或活动。 一项作业可能是一项非常具体的活动，如车工作业；也可能泛指一类活动，如机加工车

间的车、铣、刨、磨等所有作业可以统称为机加工作业；甚至可以将机加工作业、产品组装作业等统称为生产作业（相对于产品研发、设计、销售等作业而言）。由若干个相互关联的具体作业组成的作业集合，被称为作业中心。 执行任何一项工作都需要耗费一定的资源。资源是指作业耗费的人工、能源和实物资产（车床和厂房等）。任何一项产品的形成都要消耗一定的作业。作业是连接资源和产品的纽带，它在消耗资源的同时生产出产品。 （二）成本动因 1.成本动因含义 成本动因是指作业成本或产品成本的驱动因素。 例如，产量增加时，直接材料成本就增加，产量是直接材料成本的驱动因素，即直接材料的成本动因。再例如，检验成本随着检验次数的增加而增加，检验次数就是检验成本的驱动因素，即检验成本的成本动因。 【说明】传统成本法直接成本直接计入产品成本，间接成本采用单一标准（人工工时或机器工时等）进行分配。没有详细思考成本发生的驱动因素。 2.成本动因分类 在作业成本法中，成本动因分为资源成本动因和作业成本动因两类。 （1）资源成本动因 资源成本动因是引起作业成本增加的驱动因素。用来衡量一项作业的资源消耗量。依据资源成本动因可以将资源成本分配给各有关作业。 例如，产品质量检验工作（作业）需要有检验人员、专用的设备，并耗用一定的能源（电力）等。检验作业作为成本对象（亦称成本库），耗用的各项资源构成了检验作业的成本。其中，检验人员的工资、专用设备的折旧费等成本，一般可以直接归属于检验作业；而能源成本往往不能直接计入，需要根据设备额定功率（或根据历史资料统计的每小时平均耗电数量）和设备开动时间来分配。这里，“设备的额定功率乘以开动时间”就是能源成本的动因。设备开动导致能源成本发生，设备的功率乘以开动时间的数值（即动因数量）越大，耗用的能源越多。按“设备的额定功率乘以开动时间”这一动因作为能源成本的分配基础，可以将检验专用设备耗用的能源成本分配到检验作业当中。 （2）作业成本动因 作业成本动因是衡量一个成本对象（产品、服务或顾客）需要的作业量，是产品成本增加的驱动因素。作业成本动因计量各成本对象耗用作业的情况，并被用来作为作业成本的分配基础。 例如，每批产品完工后都需要进行质量检验，如果对任何产品的每一批次进行质量检验所发生的成本相同，则检验的“次数”就是检验作业的成本动因，它是引起产品检验成本增加的驱动因素。某一会计期间发生的检验作业总成本（包括检验人工成本、设备折旧、能源成本等）除以检验的次数，即为每次检验所发生的成本。某种产品应承担的检验作业成本，

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

比较与应用三种成本核算方法

比较与应用三种成本核算方法 【摘要】随着企业内外环境的变化,成本核算方法也在不断地发展。文章对比了制造成本法、作业成本法和资源消耗会计三种方法在成本核算上的特点、优势、存在的问题,并通过举例进行论证、评价、分析,揭示了成本核算方法的发展趋势。 【关键词】制造成本法,作业成本法,资源消耗会计,成本核算 随着我国经济的发展和市场的成熟,竞争愈发激烈,企业要想获得和保持持久竞争优势,成本信息的有效性和相关性不可忽视。而成本核算是企业获得成本信息最重要的手段,因此,成本核算方法的选择非常重要。本文就我国目前采用的制造成本法、西方广泛采用的作业成本法,以及成本会计的新发展——资源消耗会计的理论与应用作一比较和分析。 一、制造成本法 (一)制造成本法的核算特点 制造成本法是制造企业传统的成本核算方法,该核算方法将企业一定期间的费用划分为为产品生产而 发生的生产费用和与产品生产过程无关的期间费用两部分。只有生产费用才能最终计入产品的生产成本,而期间费用计入当期损益,与当期产品成本的计算无关。 1.核算内容。制造成本法将企业的制造成本划分为三个基本制造成本项目:直接材料、直接人工和制造费用。当然,在企业有需要的时候,可以增加成本项目,例如,废品产生较多的企业,可以增加“废品损失”成本项目;燃料消耗较多的企业,可以增加“燃料”成本项目等等。制造成本法在核算时,主要是将企业的生产费用划分为料、工、费三个基本的成本项目,然后进行核算,继而计算出产品成本计算对象的成本。 2.核算方法。制造成本法的核算方法包含三种基本的成本计算方法,即品种法、分批法和分步法。这三种基本成本计算方法在成本计算对象、成本计算期以及期末生产费用的分配上各有不同。因此,不同的企业,其生产特点不同,生产工艺和生产组织的差别导致了企业在采用制造成本法进行成本核算时,选择成本计算方法的不同。 3.核算过程。成本核算过程,也称成本核算流程,即从费用的发生到产品成本的得出这一过程的核算。一般说来,制造成本法下,无论是哪一种成本计算方法,其核算过程都应该是类似的。生产费用可以分为为直接计入的生产费用和间接计入的生产费用两种。在成本项目中,如果可以辨清某项费用的发生是专属于某一个成本计算对象,那么这项费用即属于直接计入该成本计算对象的生产费用;反之,则是间接计入的生产费用,需要采用相应的分配方法分配计入产品生产成本中。计入某一成本计算对象的直接计入费用和间接计入费用之和便是该成本计算对象的成本。 (二)制造成本法成本核算的弊端 1.制造费用的核算。采用制造成本法核算成本时,制造费用的分配方法有生产工时比例分配法、机器工时比例分配法、年度计划分配率分配法等。制造费用属于企业的间接费用,按照基本生产车间来归集,并于期末分配至不同的成本计算对象。在传统的劳动密集型企业里,直接人工所占的比重较大,制造费用占的比重较小,因而用上述分配方法来分配制造费用,即便有不合理之处,但因为比重较小,通常也不会严重扭曲产品成本;

资产评估第三版习题答案

资产评估课后习题参考答案 第1章 资产评估概论 ■ 基本训练 1.1单选题 1. B 2. B 3.C 4.B 5.C 6.B 1.2 多选题 1.ACD 2.ACE 3.ACD 4.ABC 5.ACDE 6.ABD 1.3 判段题 1.× 2.× 3.√ 4.√ 5.× 6.× 第2章 资产评估的基本方法 ■ 基本训练 2.1单项选择题 1.A 2.B 3.C 4.B 5.A 2．2 多项选择题 1.ABC 2.BC 3.BCE 4.ACDE 5.ACD 2．3判断题 1.× 2.× 3.√ 4. × 5. × 2.4 技能题 1. 被评估资产重置成本=(500÷600)×50 000=41666.67(元) 2. 被评估资产的重置成本=5000×7 .0300000 600000( ）=8122.52(元) 3. ()()()万元）(23.1002%101300 %101500%1014003 2=+++++= P ■ 案例分析题 1. (1)什么是收益现值法?应用收益现值法的基本前提是什么? 收益现值法，是指通过估算被评估资产预期收益并将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。 (2)收益额应以净利润确定还是应以现金流量确定?为什么? 收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为

收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。 (3)评估该地产现时价值。 P==??? ???????? ??++--35%101%211%2%1020 232.21(万元) (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P= )(250% 2%1020 万元=- (5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P==??? ???????? ??+--+35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元） 2. (1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提? 重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。 在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件： ①被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。 ②被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。 ③被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。 ④被评估资产具备可利用的历史资料。 (2)复原重置成本与更新重置成本有何区别? 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。 选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。 (3)运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 被评估资产重置成本=(8000÷10000) ×80 000=64000(元) (4)成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同? 新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。 (5)计算该车床的成新率。 车床的利用率=（10×360×7）÷(10×360×8) ×100％=87．5％

一)、成本法估算房屋的价值

一）、成本法估算房屋的价值 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的基本公式为： 建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率 1、开发成本 估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下： ⑴建筑安装工程费 建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。 ⑵勘察设计和前期工程费 前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2 ⑶基础设施建设费 包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2 ⑷公用配套设施建设费

包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2 ⑸开发过程中的税费及不可预见费 包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2 ⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即： ⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m2 2、管理费用 主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2 3、投资利息 以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： [1+2]×[（1+i）0.5-1] =[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2 4、销售费用 销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为： （459+37+14）×3%≈15元/m2 5、销售税费 销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为： [1+2+3+4]×5.5% =[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2

资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义-成本法在无形资产评估中的应用

第02讲成本法在无形资产评估中的应用 第二节成本法在无形资产评估中的应用 【知识点】成本法的评估技术思路 被评估资产的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或： 被评估资产的评估值＝重置成本×（1－贬值率） 【提示】在使用成本法评估无形资产价值时，不存在实体性贬值 （一）无形资产的重置成本及其测算 1.无形资产成本的特征 （1）不完整性 大量的前期费用，如培训、基础开发或相关试验等往往不计入该无形资产的成本。 （2）弱对应性 无形资产成果的出现带有较大的随机性、偶然性和关联性。开发无形资产的费用测算比较困难。还有研究阶段可能会产生一系列无形资产，进行成本分摊也很困难。 （3）虚拟性（象征性）。 ①无形资产的成本具有不完整性、弱对应性的特征，因而无形资产的成本往往是相对的； ②某些无形资产的内涵已经远远超出了其外在形式的含义。如商标，其成本核算的是商标设计费、登记注册费、广告费等。而商标的价值内涵是标示商品的质量信誉，商标的价值是很难用这三种成本度量的，所以商标核算的成本只具有象征性。 ③无形资产的实际价值与重置成本之间可能严重脱节，会导致在评估一些无形资产时成本法不适用。 2.无形资产重置成本的测算 测算无形资产的重置成本，要分清是自创无形资产还是外购无形资产。 （1）自创无形资产的重置成本 ①重置核算法 将无形资产开发的各项支出按现行价格和费用标准逐项累加核算，注意将资金使用成本和合理利润考虑在内。 重置成本＝直接成本＋间接成本＋资金成本＋合理利润 【提示】直接成本不能按现行消耗量计算而按实际消耗量计算，因为无形资产是发明创造，无法模拟现有条件的成本费用。 ②倍加系数法 对于投入智力比较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险，可以利用以下公式测算重置成本：

资产评估成本法案例

资产评估成本法案例 >篇一：资产评估学案例>>（4455字） 某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求：(1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？(2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？(3)评估该地产现时价值。(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。(5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。答：（1）收益现值法：通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。适用条件：①必须是经营性资产，具有继续经营能力并不断获利②被评估资产收益用货币金额表示③被评估资产的影响因素能转化成数据并计算。（2）收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。(3)评估该地产现时价值。 P=& #61687;= 485;35%101%211%2%1020232.21(万元)(4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P=)(250%2%1020万元(5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P=& #61687;= 483;35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元）［案例］某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10000件。被评估车床年产量为8000件。要求：（1）什么是重置成本法？有哪些前提条件？（2）复原重置成本与更新重置成本有何区别？（3）运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。（4）计算该车床的成新率。（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限）（5）用重

资产评估师计算题案例解析

资产评估师计算题案例解析 核心考点之一——机器设备评估的成本法 资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重臵成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。 重臵成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重臵成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。 考例 1、被评估设备购建于 1995 年 6 月，账面原值100 万元，1998 年 6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。1995 年至 1999 年设备类价格定基变动指数分别为 105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元；被估设备所在企业的正

常投资报酬率为 1 0%，规模效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为 33%；经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6 年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的 80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。 解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重臵成本=100×120%／105%+10×120% ／115%＝100×1.14+10×1.04 ＝114+10.4＝124.4（万元） 被估设备加权投资年限=（114×4+10.4×1）÷124.4＝（456+10.4）÷124.4 ＝466.4÷124.4 ＝3.74（年） 采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使用年限。（3.74×60%）÷（3.74×60%+6）＝2.24÷8.24＝0.27 或 27% 本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约 1000 元”，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减）。功能性升值=0.1×12 ×（1—33%）×（P/A，10%，6）＝0.8×4.36＝3.49（万元）

作业成本核算方法的概念及计算方式

作业成本核算方法的概念及计算方式 成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体成本管理水平具有重大意义。 一、作业成本法的基本概念 对作业成本计算法的认识，要从以下几个基本概念着手。 (1)作业与作业中心 广义的作业(Activities)是指产品制造过程中的一切经济活动。这些经济活动事项，有的会发生成本，有的不会发生成本;有的能创造附加价值，即增值作业(Value—added Activity)，有的不能创造附加价值，即非增值作业(non Value-added Activity)。因为我们的目的是计算产品成本，因此只考虑会发生成本的作业;而从管理角度出发，无附加价值的作业要尽量剔除。所以作业成本法的作业是指能产生附加价值，并会发生成本的经济活动，即狭义的作业。 作业具有以下几个基本经济特征： ①作业是“投入——产出”因果联动的实体，其本质是一种交易。 ②作业贯穿于动态经营的全过程，构成联系企业内部与外部的作业链。 ③作业是可以量化的基准。 (2)作业价值链 作业价值链，简称价值链，是指企业为了满足顾客需要而建立的一系列有序的作业及其价值的集合体。这样，作业成本法就在计算产品成本的同时，确定了产品与成本之间具有因

果联系的结构体系，它是由诸多作业构成的链条，即作业链(Activity chain)和各种作业所创造的价值相应形成价值链(Value Chain)的一个集合。表示为：产品的研究与开发→产品设计→产品生产→营销配送→售后服务。通过作业价值链的分析，能够明确各项作业，并计算最终产品增值的程度。按照作业成本法的原理，“产品消耗作业，作业消耗资源”，一项作业转移为另一项作业的过程，同时也伴随着价值量的转移，由此形成作业价值链。 (3)成本动因(Cost drivers) 成本动因理论是由库珀和卡普兰于1987年在《成本会计怎样系统地歪曲了产品成本》一文中提出来的。该理论认为：作业是由组织内消耗资源的某种活动或事项。作业是由产品引起的，而作业又引起资源的消耗;成本是由隐藏其后的某种推动力引起的。这种隐藏在成本之后的推动力就是成本动因。或者说，成本动因就是引起成本发生的因素。 成本动因有两种形式： ①资源动因(resource driver)，是指决定一项作业所耗费资源的因素，反映作业量与资源耗费间的因果关系。 ②作业动因(activity driver)。是将作业中心的成本分配到产品或劳务、顾客等成本目标中的标准，它也是将资源消耗与最终产出相沟通的中介。 (4)成本库(Cost pool) 成本库是指作业所发生的成本的归集。在传统的成本会计中以部门进行各类制造费用的归集，而在作业成本法中，将每一个作业中心所发生的成本或消耗的资源归集起来作为一个成本库。一个成本库是由同质的成本动因组成，它对库内同质费用的耗费水平负有责任。 二、作业成本法的产生及应用 传统成本会计对成本信息反映失真的局限性被人们认识后，会计理论界和实务界开始寻求一种新的更为准确的成本计算体系。1971年美国的斯特布斯(G.J.Stanbus)教授出版了

资产评估：成本法、市场法的比较

市场法，成本法，收益法的区别 一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重臵成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。 二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。成本法：被评估资产评估值=重臵成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重臵成本作为资产评估的计价尺度。

收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重臵全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重臵成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

资产评估 成本法案例

机器设备评估案例1.1 国产机器设备评估案例 案例 B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 设备名称：双盘摩擦压力机 规格型号：J53－300 制造厂家：A机械厂 启用日期：1997年8月 账面原值：180,000元 账面净值：100,000元 一、概况介绍 1、用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 2、结构及主要技术参数 （1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大

摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。 （2）主要技术参数 公称压力：3,000KN 打击能量：2,000KJ 最大行程：400mm 最小封闭高度：不得小于300mm 液压系统工作油压：2～3 Mpa 二、估算重置价值 1、估算购置价格 经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。 2、估算重置价值 （1）购置价格＝188,000元 （2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元 （3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元 （4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收； （5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计； 重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0

成本法逼近法相关计算公式

成本法计算公式 1、房地产价格=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益) ×其他因素修正系数×年期修正系数 2、土地取得费(土地成本)=征地补偿安置费+社会保障费+青苗补偿费+地上物补偿费（注：①征地补偿安置费，即土地补偿费和安置补助费之和；②土地取得费（土地成本）根据土地取得方式（三种：市场购买、集体土地征收和国有土地拆迁征收）的不同，构成和标准也不同，该公式是参照征收所在区域集体土地的重置成本来确定土地取得费的；③该项还包括其他相关费用，即） 3、土地开发费（建设成本）：根据各地公布的基础设施配套造价信息进行计算（注：估价对象为房地产时，该项为建设成本，包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等） 4、（土地取得）相关税费=耕地占用税+土地开垦费+土地管理费（注：此外还包括新菜地开发建设基金和政府规定的其他有关费用） 5、利息=（土地取得费+税费+宗地外土地开发费）×R+宗地内土地开发费×R×0.5(注：①R为贷款利息率；②设定土地开发期一般为一年，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入) 6、利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×土地投资利润率 7、成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润 8、土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×

土地增值收益率（注：在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。） 9、其他因素修正后的单位地价=（成本价格+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数） 10、其他因素修正系数：根据基准地价修正系数说明表和基准地价修正系数表相对照求得各地价影响因素修正系数，最终取得综合修正系数 11、年期修正后的单位地价=其他因素修正后的单位地价×年期修正系数 11、年期修正系数=[1-1/（1+r%）m](注：r为土地还原率)

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别 一．区别 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。 二．基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三．资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四．前提条件 市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3个，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。 收益法： 1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。 2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。 3、被评估资产预期获利年限可以预测。 五、适用范围 市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

成本计算基本方法-举例-公式

成本计算基本方法举例 一、品种法举例 （一）资料：某厂为大量大批单步骤生产的企业，采用品种法计算产品成本。企业设有一个基本生产车间，生产甲、乙两种产品，还设有一个辅助生产车间－运输车间。该厂200×年5月份有关产品成本核算数据如下： 1、产量数据见下表（单位：件）： 2、月初在产品成本见下表： 3、该月发生生产费用： （1）材料费用。生产甲产品耗用材料4410元，生产乙产品耗用材料3704元，生产甲乙产品共同耗用材料9000元（甲产品材料定额耗用量为3000千克，乙产品材料定额耗用量为1500千克）。运输车间耗用材料900元，基本生产车间耗用消耗性材料1938元。 （2）工资费用。生产工人工资10000元，运输车间人员工资800元，基本生产车间管理人员工资1600元。 （3）其他费用。运输车间固定资产折旧费为200元，水电费为160元，办公费为40元。基本生产车间厂房、机器设备折旧费为5800元，水电费为260元，办公费为402元。 4、工时记录。甲产品耗用实际工时为1800小时，乙产品耗用实际工时为2200小时。 5、本月运输车间共完成2100公里运输工作量，其中：基本生产车间耗用2000公里， 企业管理部门耗用100公里。 6、该厂有关费用分配方法：

（1）甲乙产品共同耗用材料按定额耗用量比例分配； （2）生产工人工资按甲乙产品工时比例分配； （3）辅助生产费用按运输公里比例分配； （4）制造费用按甲乙产品工时比例分配； （5）按约当产量法分配计算甲、乙完工产品和月末在产品成本。甲产品耗用的材料随加工程度陆续投入，乙产品耗用的材料于生产开始时一次投入。 要求：采用品种法计算甲、乙产品成本。（解答如下） 1、进行要素费用的分配 （1）材料费用分配表 单位：元 材料费用分配会计分录： 借：基本生产成本－甲产品 10410 基本生产成本－乙产品 6704 辅助生产成本－运输车间 900 制造费用 1938 贷：原材料 19952 （2）工资费用分配表 单位：元

资产评估-成本法

资产评估-成本法 成本法是资产评估的三大基本方法之一，也是我国目前普遍使用的评估方法。它是指按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗值来确定被评估资产价值的一种方法。原理简单，操作性强，在资产评估实务中被广泛应用。但是这测算出来的是成本还是价值？在微观经济学中，成本尚且不能决定价格，资产评估中反而用成本来测算价值，其逻辑性有失偏颇。成本法是缺乏理论基础的，它唯一合理的理论基础只能是劳动价值论。 资产评估所评估的资产在经济学中指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。其基本特征之一是资产能够给经济主体带来经济利益。我们假设一个普通出租车司机购买一辆二手出租车提供合法载客服务，如果使用成本法测算其价值，完全不能体现未来的现金流收入，即不能体现资产的意义。资产一定体现为对未来收益的一种所有权，一项完全资产的成本只能体现为了获取该资产所付出的劳动和材料。 在我国已有的很多论文中成本法的研究都与无形资产结合在一起。成本法理论上是源于会计的，会计的历史账面数据可以很方便的得到，而且无形资产的两点特征（1、无形资产的个体特征比较鲜明，市场上很难找到相似度高的一类无形资产；2、企业的收益很难判断其中有多少成分是归功于无形资产的，无法度量超额收益）使得市场法和收益法在评估无形资产的价值时难度较大，没有成本法便捷可靠。这样就引出了两个问题。 第一，上面也提到过，成本法得到了是得到该资产所付出的成本，其关键还是成本，和我们资产评估提供一个标准还相差甚远，甚至在课本上也没有详细说明它的合乎逻辑性。第二，在资产评估的实务中，采用何种方法的依据是什么？在评估无形资产时因为构建无形资产的成本比较方便获得从而使用成本法吗？虽然我们现在的理论无法得到价值的准确值，但是便捷性不能成为选取评估方法的依据。这不仅限于成本法，对市场法和收益法同样如此。同一类商品市场上具有可参考交易价格，因此我们选取市场法，这样的选取依据是没有道理的，因为我们是提供标准的科学。 价值是客观存在的，假设我们能得到价值的准确数值以及市场法、收益法和成本法都是科学且合乎逻辑的，那么对任一种资产，无论采用何种方法所得到的结果应该一致，即价值。但是在实际操作中，成本法受到了很多的质疑，尤其是在房地产评估。有些评估原则成本法是无法遵循的，比如最高最佳使用原则，成本法着眼点在过去和现在，在重置成本的基础上调整；但是最高最佳使用原则本质上看中的最大客观收益，是对未来的判断。使用成本法所评估出来的房地产价值作为标准，那今天中国房地产市场的泡沫远大于我们所看到的。 但是，如果我们抛弃成本法，那么自建资产该如何评估？尤其是自然科学实验室自己设计制造的仪器设备。最典型的例子是欧洲的大型强子对撞机LHC。当然成本法、劳动价值论是可以评估出它的价值的，更准确的说应该是制造成本。然而，LHC对自然科学的发展无疑是功劳巨大的，不可用成本度量的，它的价值究竟是几何？如果有一天LHC可以买卖，标准该是多少，这一切都还需要我们去解决，需要更加让人信服的评估理论。