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苏州建材项目可行性研究报告

规划设计/投资分析/产业运营

报告摘要说明

建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。防水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成卷状的柔性建材产品。随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质量已接近或达到国际同类产品先进水平。

该防水卷材项目计划总投资10191.18万元，其中：固定资产投资8491.32万元，占项目总投资的83.32%；流动资金1699.86万元，占项目总投资的16.68%。

本期项目达产年营业收入15205.00万元，总成本费用11706.64

万元，税金及附加198.80万元，利润总额3498.36万元，利税总额4179.69万元，税后净利润2623.77万元，达产年纳税总额1555.92万

元；达产年投资利润率34.33%，投资利税率41.01%，投资回报率25.75%，全部投资回收期5.38年，提供就业职位214个。

2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。统计局发布的主营业务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。主业营收近5年和10年复合增速分别为6.0%和

13.6%。

目前国外发达国家更加注重材料应用性和耐久性指标，新型环保建筑防水材料已经占市场总量的90%以上。国外防水材料生产企业，拥有足够的科研人员、优良的生产和测试设备、可靠的施工队伍，稳定的原材料供应商，从而使防水体系有了保证、产品质量、产品功能、施工配套和施工质量达到一个较高的水平，施工机械化程度高，防水服务体系业基本建立，防水材料市场也主要体现在规模、特色方面。比如美国为坡物面，油毡、瓦类材料应用普遍，另外三元乙丙橡胶也是主要防水材料之一，但是我国现代防水事业从无到有、从小到大，尤其自20世纪80年代改革开放以来得到迅猛发展。

苏州建材项目可行性研究报告目录

第一章项目总论

第二章项目市场空间分析

第三章主要建设内容与建设方案

第五章土建工程

第六章公用工程

第七章原辅材料供应

第八章工艺技术方案

第九章项目平面布置

第十章环境保护

第十一章安全规范管理

第十二章项目风险评价分析

第十三章项目节能可行性分析

第十四章实施方案

第十五章投资方案说明

第十六章项目经济收益分析

第十七章项目招投标方案

附表1：主要经济指标一览表

附表2：土建工程投资一览表

附表3：节能分析一览表

附表4：项目建设进度一览表

附表5：人力资源配置一览表

附表6：固定资产投资估算表

附表7：流动资金投资估算表

附表8：总投资构成估算表

附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表附表10：折旧及摊销一览表

附表11：总成本费用估算一览表

附表12：利润及利润分配表

附表13：盈利能力分析一览表

第一章项目总论

一、项目建设背景

目前我国建筑防水材料已形成包括SBS、APP改性沥青防水卷材、高分子防水卷材、建筑防水涂料、建筑密封材料、刚性防水和堵漏材料、瓦类材料等新型材料为主的高、中、低档不同品种，功能比较齐全的完整防水系列。2010年主要建筑防水材料的总产量达103130万平方米，同比增长13.6％；其中新型防水材料产量达89710万平方米，占建筑防水材料总产量的86.99％，沥青油毡类防水卷材的产量为13420万平方米，占13.01％。2010年应用量位居前三位的是SBS/APP

改性沥青卷材为27100万平方米，占26.28％，防水涂料23840万平方米，占23.12％，高分子防水卷材15600万平方米，占15.13％。与先进国家比，我国在产品质量、应用技术、人员素质、市场培育和标准化等方面还存在许多问题，尤其高品质的产品所占此例较小、整体水平不高更为突出。

二、报告编制依据

1、《产业结构调整指导目录》。

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

3、《建设项目经济评价细则》（2010年本）。

4、国家现行和有关政策、法规和标准等。

5、项目承办单位现场勘察及市场调查收集的有关资料。

6、其他有关资料。

三、项目名称

苏州建材项目

四、项目承办单位

xxx实业发展公司

五、项目选址及用地综述

（一）项目选址方案

项目选址位于xx工业示范区,地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。

苏州，简称苏，古称姑苏、平江，是江苏省地级市，国务院批复确定

的中国长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅

游城市。截至2018年，全市下辖5个区、代管4个县级市，总面积

8657.32平方千米，建成区面积461.65平方千米，常住人口1072.17万人，城镇人口815.39万人，城镇化率76.05%。苏州地处中国华东地区、江苏东南部、长三角中部，是扬子江城市群重要组成部分，东临上海、南接嘉兴、西抱太湖、北依长江，地处东经119°55′～121°20′，北纬30°47′～32°02′之间。全市地势低平，平原占总面积的54.8%，海拔4米左右，丘陵占总面积的 2.7%。苏州属亚热带季风海洋性气候，四季分明，雨量充沛，种植水稻、小麦、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长

江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是首批国家历史文化名城之一，有近2500年历史，是吴文化的发祥地之一、清代天下四聚之一，有人间天

堂的美誉。中国私家园林的代表——苏州古典园林和中国大运河苏州段被

联合国教科文组织列为世界文化遗产。

（二）项目用地规模

项目总用地面积35224.27平方米（折合约52.81亩），土地综合

利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照防水

卷材行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建设要求。

六、土建工程建设指标

项目净用地面积35224.27平方米，建筑物基底占地面积24153.28

平方米，总建筑面积40507.91平方米，其中：规划建设主体工程25568.21平方米，项目规划绿化面积2336.39平方米。

七、产品规划方案

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：防水卷材xxx

单位/年。综合考xxx实业发展公司企业发展战略、产品市场定位、资

金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经验

以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、

xxx实业发展公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”原则提出产能发展目标。

八、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资10191.18万元，其中：固定资产投资8491.32万元，占项目总投资的83.32%；流动资金1699.86万元，占项目总投资的16.68%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入15205.00万元，总成本费用11706.64

万元，税金及附加198.80万元，利润总额3498.36万元，利税总额4179.69万元，税后净利润2623.77万元，达产年纳税总额1555.92万元；达产年投资利润率34.33%，投资利税率41.01%，投资回报率

25.75%，全部投资回收期5.38年，提供就业职位214个。

九、项目建设单位基本情况

（一）公司概况

经过10余年的发展，公司拥有雄厚的技术实力，完善的加工制造手段，丰富的生产经营管理经验和可靠的产品质量保证体系，综合实力进一步增强。公司将继续提升供应链构建与管理、新技术新工艺新材料应用研发。集团成立至今，始终坚持以人为本、质量第一、自主创新、持续改进，以技术领先求发展的方针。未来，在保持健康、稳

定、快速、持续发展的同时，公司以“和谐发展”为目标，践行社会

责任，秉承“责任、公平、开放、求实”的企业责任，服务全国。

公司是按照现代企业制度建立的有限责任公司，公司最高机构为

股东大会，日常经营管理为总经理负责制，企业设有技术、质量、采购、销售、客户服务、生产、综合管理、后勤及财务等部门，公司致

力于为市场提供品质优良的项目产品，凭借强大的技术支持和全新服

务理念，不断为顾客提供系统的解决方案、优质的产品和贴心的服务。

优良的品质是公司获得消费者信任、赢得市场竞争的基础，是公

司业务可持续发展的保障。公司高度重视产品和服务的质量管理，设

立了品管部，有专职质量控制管理人员，主要负责制定公司质量管理

目标以及组织公司内部质量管理相关的策划、实施、监督等工作。公

司将继续坚持以客户需求为导向，以产品开发与服务创新为根本，以

持续研发投入为保障，以规范管理为基础，继续在细分领域内稳步发展，做大做强，不断推出符合客户需求的产品和服务，保持企业行业

领先地位和较快速发展势头。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx投资公司实现营业收入13852.84万元，同比增长20.49%（2355.45万元）。其中，主营业业务防水卷材生产及销售收入为11547.99万元，占营业总收入的83.36%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额2994.85万元，较去年同期相比增长319.03万元，增长率11.92%；实现净利润2246.14万元，较去年同期相比增长412.11万元，增长率22.47%。

十、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目市场空间分析

一、防水卷材行业发展概况

防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋

场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成

卷状的柔性建材产品。随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质

量已接近或达到国际同类产品先进水平。

防水卷材有较高的耐水性，温度稳定性，机械强度、延伸性和抗

断裂性，柔韧性和大气稳定性。由于防水卷材应用市场广泛，近些年

来越来越多的企业进入，从而造成产品参差不齐的局面。在这样的背

景下，我国出台了相关准入条件。

目前，防水材料已形成以sbs、app改性沥青防水卷材、bac自粘

卷材和聚氨酯、丙烯酸酯、喷涂聚脲弹性(spua)、聚合物水泥(js)、

水泥基渗透结晶型防水涂料为主的产品体系。当前，sbs、app改性沥

青防水卷材是新型防水材料的主流产品，是我国首推优选的防水材料，一直是生产量最大、使用量最多、占主导地位的新型防水材料，市场

占有率逐年提升。

为引导建筑防水卷材行业健康发展，抑制产能过剩和重复建设，

加快产业结构调整，我国已经出台了建筑防水卷材行业准入条件。在

生产规模、工艺与装备方面，规定新建改性沥青类(含自粘)防水卷材

项目单线产能规模不低于1000万平方米/年，生产规模、工艺与装备，改性沥青类(含自粘)防水卷材生产线胶体磨总流量不低于40立方米/

小时。聚氯乙烯(pvc)防水卷材生产线总挤出能力不低于1200千克/小时，热塑性聚烯烃(tpo)防水卷材生产线总挤出能力不低于1000千克/

小时。

随着科学技术的发展，将产生更多的新型防水材料。随着国民经

济的发展和国家产业结构的调整，我国防水材料的行业将继续鼓励应

用新型，淘汰落后产品，新型防水材料向节能、环保方向发展。

二、防水卷材市场分析预测

2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。统计局发布的主营业

务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。主业营收近5年和10年复合增速分

别为6.0%和13.6%。

防水材料下游应用主要为住宅和民用建筑、基础设施建设和工业

相关建筑。在房屋建筑中主要用于屋面、地下、厨卫、外墙等部位，

屋面及地下室占比最高；在基础设施中主要用于铁路、轨道交通、桥

梁、隧道、地下管廊、机场、水库水利等领域。具体来看，下游应用

以住宅和民用建筑为主，占比达到约70%，通过图19也可以看出防水

材料市场景气度与房地产新开工面积具有显著一致性；次之为基础设

施建设，应用占比约20%。房地产新开工和翻新市场以及基建投资额成为衡量和预测防水材料市场趋势的重点。

2018年末我国大陆人口14亿，自然增长率3.8‰，虽然老龄化加速，但80年代后期的第三次婴儿潮人口支撑以及二胎甚至不再限制胎

儿数的政策鼓励，我国的人口数量红利仍有释放空间，增长率预计将

长时间大于0。2018年末我国城镇化率59.6%，同比增加1.1个百分点，距离发达国家的75%及格线仍有较大空间，未来10年国内城镇化率都

将是持续推进的过程。

我国2018年存量城镇住宅面积约为277亿平方米，对应的实际人

均城镇住宅建筑面积约为33.3平方米，简单按照0.7的系数折合为使

用面积仅为23.3平方米。与韩国的28.2平方米、日本的33.1平方米、德国的38.6平方米、法国的39.5平方米和美国的66.9平方米差距较大。参考2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3.0％、2.3％，假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年

均增长1.5％，未来10年人均住宅建筑面积有望达到约40平方米。

2030年中国城镇住房存量预计达到约400亿平方米，较2018年新增约123平方米。同时，以1.5％-2％的折旧率计算，2019-2030年将折旧拆迁约62-82亿平。即2019-2030年城镇住房需新增185-205亿平方米，对应年均新增15.4-17.1亿平方米。从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平方米属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平方米，则2019-2030年每年需新增城镇住房11.4-13.1亿平。介于2018年竣工房屋面积（9.4亿平方米）和住宅销售面积（14.8亿平方米）之间。在此支撑下，预计未来10年房地产新开工数据难以趋势性下滑。

2009-2018年10年间商品房销售面积复合增速为6.1%，若按照10年左右防水层日常维护周期，那么未来10年住宅防水层日常维护投资理论复合增速应大于6.1%，且随着住宅存量持续扩大，防水层日常维修和翻新需求总量也将持续扩大。

二、防水卷材行业发展趋势分析

建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气

体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。防

水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是

所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料

是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

防水材料的重要性不言而喻——建筑漏水和受潮不仅会给人们生

活带来不便，更重要的是会缩短建筑物的寿命，一些建筑的漏水和受

潮会造成大量的财产损失甚至危及生命；防水材料的作用不仅在于防

止建筑受潮和漏水，更在于避免建筑物受潮侵蚀对建筑使用期限的影响。由于其功能的重要，防水材料广泛应用于工业/民用建筑和公共设

施与基础设施建设工程。

防水材料在建筑工程中的重要地位以及广泛的应用场景使得行业

空间大。2017年主营收2000万以上的企业（约598家企业）主营收之和达1059亿元，考虑到还有众多中小企业，中性假设下（规模以上企

业和规模以下企业各占一半），行业空间超过2000亿元。

我们也可以根据经验数据来大致测算防水行业空间，一般而言防

水工程（及材料）占工程总额的1%-2%，根据2017年基建投资+房地产投资建安部分测算出防水工程及材料市场空间约1800-3600亿元。

造成防水行业市场格局分散的原因有以下几点：一是行业生产进

入门槛低，固定资产投入额较小，以东方雨虹为例，2017年收入达到103亿元，而固定资产（包含在建工程）只有19亿元。二是防水产品

属于隐蔽工程，业主不容易发现或要鉴别品质需要较长时间，同时不

规范产品的成本明显低于正规产品，建筑商或开发商或装修公司基于

成本考量，使得低端和不规范产品盛行，劣币驱逐良币。以国内常见

的SBS改性沥青防水卷材为例，该产品的制假一般体现在原材料配比

方面，减少高价原材料的比例（如沥青、SBS改性剂），添加低价原材料（如胶粉、机油），或者使用低质量原材料（如使用短丝聚酯胎体

替代长丝聚酯胎体）；在成本方面，正规产品与造假产品每平方米成

本可以相差30%以上。防水行业不规范产品盛行的具体体现是我国建筑渗漏率居高不下（不规范产品虽然价格低，但是质量差，容易渗漏）。三是市场准入和监管不严。

第三章主要建设内容与建设方案

一、主要建设内容与规模

（一）主要建设内容

1、该项目总征地面积35224.27平方米（折合约52.81亩），其中：净用地面积35224.27平方米（红线范围折合约52.81亩）。项目

规划总建筑面积40507.91平方米，其中：规划建设主体工程25568.21平方米，计容建筑面积40507.91平方米；预计建筑工程投资3301.73

万元。

2、配套建设相应的公用辅助工程设施。

3、购置主要生产工艺设备，组建相关的生产车间及生产经营管理

部门。

4、对生产过程中产生的废气、废水、噪声、固废等进行有效治理。

（二）项目土建工程方案

1、该项目主要土建工程包括：生产工程、辅助生产工程、公用工程、总图工程、服务性工程（办公及生活）和其他工程六部分组成。

主要建设内容包括：生产车间、辅助车间、仓储设施（原料仓库和成

品仓库）等配套工程和办公室、职工宿舍、围墙、厂区道路及绿化等。