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世界上任何事物不论有无生命都存在着生命周期

碧桂园(行业的发展周期)

世界上任何事物不论有无生命都存在着生命周期,企业也不例外。企业生命周期如同一双无形的巨手,始终左右着企业发展的轨迹。

周期性行业是指行业的景气度与外部宏观经济环境高度正相关,并呈现周期性循环的行业。周期性行业的特点是产品价格、需求以及产能呈现周期性波动的,行业景气度高峰期来临时产品需求上升,价格大涨,为满足突然膨胀的需求,产能大幅度扩张,而在萧条期时则刚好相反。汽车、钢铁、房地产、有色金属、石油化工等是典型的周期性行业.行业生命周期可以大概分为幼稚期,成长期,成熟期,衰落期。

识别行业生命周期所处阶段的主要指标有:市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等。下面分别介绍生命周期各阶段的特征。

一、幼稚期

这一时期的市场增长率较高,需求增长较快,技术变动较大,行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场,但此时技术上有很大的不确定性,在产品、市场、服务等策略上有很大的余地,对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多,企业进入壁垒较低。

二、成长期

这一时期的市场增长率很高,需求高速增长,技术渐趋定型,行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗,企业进入壁垒提高,产品品种

及竞争者数量增多。

三、成熟期

这一时期的市场增长率不高,需求增长率不高,技术上已经成熟,行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定,买方市场形成,行业盈利能力下降,新产品和产品的新用途开发更为困难,行业进入壁垒很高。

四、衰退期

这一时期的市场增长率下降,需求下降,产品品种及竞争者数目减少。从衰退的原因来看,可能有四种类型的衰退,它们分别是:

(1)资源型衰退,即由于生产所依赖的资源的枯竭所导致的衰退。

(2)效率型衰退,即由于效率低下的比较劣势而引起的行业衰退。

(3)收入低弹性衰退。即因需求--收入弹性较低而衰退的行业。

(4)聚集过度性衰退。即因经济过度聚集的弊端所引起的行业衰退。

过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

本轮房地产发展周期,如果从2000年算起已经连续保持了5年快速增长。

按照地产周期理论研究者的时间划分以及经济学上(基钦)周期的概念,房地产市场现在走到了一个短周期末尾的应该收缩的阶段。

2002年以来的住宅用地政策调整,没有适应好城市住房改革后的居民住房消费市场新情况,加剧了住宅市场结构问题。这些矛盾不断积累,需要产业周期运动中新的阶段来调整,以改善结构关系,实现产业内各环节之间的平衡。中国正经历着加入WTO的最后过渡期,国内与国际经济的接轨和互相影响愈来愈强化。中国经济需要一个稳定、持续和健康发展的态势,才能适应和加入现阶段的国际大环境。

在全球性的房地产过热形势下,我国当前正在进行的这一轮以房地产和一些过热行业为重点的宏观调控,正适应了国际经济发展对我国发展态势的要求,也是中国进入全球经济大循环的需要。

2007年美国次贷危机爆发,终结了全球经济增长趋势。从西方经济周期史来看,由于各国政府采取相机抉择的货币政策和财政政策,经济增长期拉长,收缩期缩短,衰退的程度减轻,而且经济衰退期通常为两年,据此我们认为,2008~2009年全球经济将低速增长。

2009年房地产市场快速回暖,出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面。2009年,全国房地产市场整体呈现“V”形走势,一季度延续上一年的调整回落态势,二季度起,销售市场迅速复苏回暖,投资增幅逐月提高,房屋销售价格指数不断上升。

预计2010年,全国房地产市场整体增长平稳,投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升,资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落,但仍保持增长趋势。

虽然从目前的政策措施看,未来中国将加大保障性住房的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。应当说,我国城市化的浪潮方兴未艾,总体上看,房地产业的景气期将持续十年甚至更长。

展望10年代,房地产的发展空间依然很大,中国的城市化比率和国外相差甚远,但高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。

纵观中国房地产近10年的发展历程,我们可以清楚的看到在1990年到2006年中国房地产的发展很迅猛。应该在1990--1998年之前,中国房地产处于幼稚期。1998年—2007年中国房地产处于发展期。2007—2009年虽然房地产的发展回落很大。但是从网上的预测看到中国的房地产应该属于成熟期的初期阶段。碧桂园的发展历程:

从1992年开始,著名的“南巡”之后,房地产投资浪潮席卷各地。于1992年发家于广东顺德的碧桂园,依靠在城郊建高档楼盘起家,擅长以极其便宜的价格获得土地来控制成本,然后进行高端开发。公司早期的业务主要集中在广州及珠三角地区,目前已经拓展至内地二、三线城市。由于土地成本较低,公司拥有较高的盈利水平。

1993年,在顺德那场不声不响的产权革命浪潮中,北滘建筑工程公司转制,

杨国强和杨贰珠等拍档出资3395万元,将其收购转为私企。北滘建筑工程公司是碧桂园的承建商,先垫资,为三和盖别墅。

然而,当别墅已经盖了几百套,时间来到了1993年6月,一轮力度空前的宏观调控开始,银行被勒令与自办房地产企业脱钩,广东发展银行无法再给碧桂园贷款,投资逾亿的项目面临危局,烈日炎炎下工程停滞。由海南房地产泡沫破裂所引发的全国性房地产业崩盘,很快也蔓延到广东,这时,北滘建筑工程公司向三和要求归还垫付的工程费,三和拿不出,就采用变通方式,让杨国强销售已盖好的别墅,以销售款核销工程费。

刚开始的销售很不成功,三和的股东没什么信心,也不懂如何操盘。而对杨国强来说,别墅能不能卖掉,关系到他的垫资能不能收回,所以他呕心沥血,绞尽脑汁。一天,他在报纸上看到四川一个民办学校的报道,又得知广州从化有个叫“中华英豪”的贵族学校,收取昂贵教育储备金,于是前去考察,看后打定主意,碧桂园也要搞一所“贵族学校”,全寄宿,服务那些无暇于子女教育的老板阶层。1994年初,碧桂园学校打下第一根桩,以“可怕的顺德人”为口号的系列广告,以及与北京景山学校挂钩为其分校的效应,在珠江三角洲产生极大反响。9月,学校如期开学,招生规模很快达到1300人,收取教育储备金两三个亿。这成为碧桂园的重要转折点。1992年-1993年间,杨国强开发了顺德碧桂园,该楼盘一度面临烂尾的风险。。

大致是在1995、1996年前后,杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭,逐步完成了对三和的收购,并将其改为碧桂园物业发展有限公司。到了1997年-1998年,杨国强与教育机构合作,打出…五星级的家?概念,一跃成为珠三角大型地产商。

这是一个超越的阶段。在招股书上,1997年被作为碧桂园“元年”。可以说10年前,房地产狂潮席卷全国,而且攻势一浪一浪但十年建成了十个碧桂园。

碧桂园集团自1997年成立以来,迅速发展成为全国最大的综合性房地产开发企业之一。在进入2000年以后更是跨越了新的台阶。而在2000年前后,碧桂园早期开发的独栋别墅的价格,还没有超过百万。

2002年之后这轮房价、地价的上涨,使整个房地产行业一派风光。2002年后,碧桂园开始开发广州碧桂园尽管是在广州市郊,但还是对市中心楼价造成影响。碧桂园开盘后,广州市周边楼价应声下挫1000元/平方米。原本是春节前后的淡季,碧桂园却10天售出3000多套,轰动一时。但韩世同强调,碧桂园这种扩张方式“最大的弊端是不利于房地产保值增值”。

2004年到2006年间,公司项目的开发成本仅为售价的6%-7%。即便今年以来全国各地天价土地频出,碧桂园上半年土地成本仍然仅占其平均售价的7.4%,而在去年这个数字为7.5%。据悉,今年7-8月,碧桂园新增的2000多万平方土地,总价不到30亿元,平均楼面地价只有145元。以7月份碧桂园在广东韶关武江区西南部投得的土地为例,这块占地达239万平方米、总建筑面积430万平方米的地块,碧桂园只支付了4.5亿元,每平方米楼面地价仅为104元。综合来看,今年上半年碧桂园新增土地的平均成本仅为每平方米200多元。

碧桂园上市前的2004年,其资产负债率为82.26%,2005年为83.45%,2006年为90.37%。这样的资本负债结构,或许比其他地产商更难获得银行的支持。碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元,2006年剧增至16.725亿元)。现在说开发商介入生地赚钱,从另一面看,其实是地方政府在一级开发

中占用开发商资金,政府没钱开发合乎出让条件的土地,就让开发商先进来。”

直到2005年之前,广东的房地产水波不兴。广州的房价都还在每平方米五六千元的时候,顺德北滘镇的房价就更加实惠。碧桂园由于销售周期短,从报建到预售仅6-8个月的时间,资金周转速度快,因而不依赖外界借款,目前100多亿的银行信用额度还没有完全利用。

公告资料显示,碧桂园资产周转率持续上升。碧桂园2006年的分红额达到25.14亿元,若扣除高额分红影响,2006年总资产周转率为0.50,净资产周转率为2.52。 2006年,碧桂园以15亿的净资产支持40亿有息债务,万科以149亿净资产支持133亿有息债务。此外,碧桂园通过上市改善了资本结构。 2006年38亿的预收帐款导致经营性净现金流达35亿,融资性净现金流为负32亿,主要是因为年底25亿的股东分红。较高的净利率、总资产周转率和超高的财务杠杆使碧桂园2006年的ROE进一步攀升。

在国家一轮紧似一轮的宏观调控中,碧桂园独有的发展模式似乎正在面临挑战。2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。虽然自上市以来,碧桂园股价上涨幅度低于主要可比公司,其市值仍位居香港上市的内地房企之首,而且,其动态市盈率低于万科。

目前,在全国拥有近80个地产项目,遍布广东、广西、天津、安徽、江苏、湖南、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古等区域,服务逾25万业主。十八年来,碧桂园矢志耕耘于房地产业,开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式,力求降低成本;高品质产品、

优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。

不过处于急速扩张过程中的碧桂园似乎并不完全满足于IPO所募集的资金。公司在今年9月份公布的半年报中就透露:由于新项目发展及补充土地的需要,将动用IPO所得资金,或进行额外借款。随后公司就公布了新一轮的融资计划。碧桂园在10月29日的公告中称,将进行国际票据的发售,然而发债进程似乎并不顺畅。公司11月9日的股价遭受重创,跌幅一度达到5.4%。发债计划的延迟除了受美国次级债的影响,更重要的原因在于近期国土资源部对碧桂园在重庆的土地调查。

2007年碧桂园通过上市整合大量资源,使碧桂园的规模和发展从根本上实现跳越式的蜕变,2007年,碧桂园上市某种程度就是为了改善资产负债结构,通过直接融资维系其高增长。2007年之前,碧桂园在净利润高于万科,资产周转率也高于万科。不过,这一优势在宏观经济低迷期往往不能持续。

2007年的风雨,也许是碧桂园十岁的最好礼物。如果经历这场风雨,使社会更准确地了解碧桂园,使碧桂园更深刻地体察社会的精神变迁和商业环境的变迁,这场风雨就创造了价值,而不是一阵新闻的烟云。

然而,2008年突如其来的金融动荡击碎了它的“梦想”。不过,这种高扩张的模式可能正面临挑战。进入2008年以来,港股熊市来临,到了10月份碧桂园的股价最低曾跌至1港元左右。按照碧桂园2007年12月的公告,“2008年初在建建筑面积1500万平方米,预期2008年和之后新报建及开工的可建筑面积为1600

万平方米。这些产品平均开工一到两年后可以达到交付条件。”以这样的速度,碧桂园已有的土地储备将被迅速消化。但是2008年6月底碧桂园借款总额为69.918亿元,仅比2007年底增加17.89亿元,而其现金持有量则从84.8342亿元骤然下降至40.26375亿元。这时,碧桂园不少的项目都已经处于停工状态了。

鉴于市场形势的变化,碧桂园内部已经在2008年年底开始悄然进行策略调整。2008年房市异常低迷。据碧桂园官方网站所公布的资料,2008年碧桂园销售额仍达到约175亿元,同比增长10.6%,但离其最初预定目标320亿元尚有一大段距离。

2008年初房市的颓势迹象已较之前更加明显,不过,碧桂园2008年半年报显示其手头的现金已由2007年底的84.8342亿元骤降至40.26375亿元,与此对比的是,其土地储备再次增加760万平方米,至4577万平方米。此为其一。

在去年8月前,尽管经历了2007年第四季度以来房市第一波寒潮,在惨淡的业绩面前,杨国强仍然坚信碧桂园能逆周期而动,达到其预定的目标。不过,遗憾的是,杨国强这一次却并没有创造出业绩翻番的奇迹。据碧桂园2008半年报,截至2008年6月30日该项掉期账面损失已达4.428亿元。碧桂园首席财务官伍绮琴曾称,假设最恶劣的情况出现,即碧桂园股价跌至零,该笔掉期会全数亏损,总额即在19.5亿港元。

中国房地产测评中心日前发布2009年中国房产上市公司综合实力榜,一向以敢拿地著称的碧桂园,从2008年的第3名,快速下滑到第9名。迫于形势,碧桂园拿地的脚步开始放慢。很多业内人士表示,全国房地产市场已经进入周期性调整,这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步。也就是说,楼市寒冬尚在继续,不过是借贷款的激增烤了把火而已。从目前的情况看,国内

很多开发商都没能把握反周期运作的节奏,碧桂园也不例外。”

为快速回笼资金,做亏本买卖。根据碧桂园集团日前在香港发布公告的数字显示,2009年2月,碧桂园共实现合同销售额约17.1亿元,同比增长43%;合同销售建筑面积约36.4万平方米,同比增长83%。其中广州三项目,碧桂园凤凰城、南沙碧桂园、碧桂园芷兰湾共完成交投1194套,占据全市总量的15.8%,并实现合同销售金额约7.5亿元。表面数据看上去是十分的“光鲜亮丽”,但事实存在的问题就是亏本买卖。

2010年上半年的合同销售金额和面积同比分别增长50%及26%。碧桂园一直以来植根于二三线城市的发展策略,并着力提升产品配套、园林、服务等多方面的品质,在目前的市场环境下表现出较强实力。

碧桂园除了发展二三线地产市场外,还积极打造酒店业务。碧桂园与国际知名酒店运营管理机构洽谈合作机会,以挖掘酒店行业增长潜力,并力争酒店成为未来优质资产。这样一来,碧桂园不但避开了高风险的一线城市地产,同时也开辟了具备增长潜力的酒店业务,为未来发展奠定了良好基础。

大股东增持自然是对公司十分看好的最有力的证明。最新公布的碧桂园销售数据依然强劲,对于2010年资金使用情况,崔表示,“土地储备会安排约70亿元,包括交付应付未付的22亿,50亿用来购买新增土地,去年买地费用为67亿元,今年有所调整,主要是预留2011年2月到期的可转债偿还。

碧桂园提出“给您一个五星级的家”这个口号已经深入人心,而今天的碧桂园人正在倾力打造五星级的项目管理水平,碧桂园始终认为,对社会的回报,才是碧桂园最大的成功。