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土地增值税法(征求意见稿)VS现行土地增值税暂行条例

土地增值税法（征求意见稿）VS现行土地增值税

暂行条例

7月17日，财政部重磅发布《关于<中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）>向社会公开征求意见的通知》，为方便广大用户了解《土地增值税法（征求意见稿）》与现行的《土地增值税暂行条例》的变化之处，威科先行编辑团队对两部法规的内容做了对比。

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告【标签】【颁布单位】山西省地方税务局【文号】山西省地方税务局公告2014年第3号【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【有效性】全文有效【税种】土地增值税现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。特此公告。房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目

为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。第五条主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。第二章清算条件第六条符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第七条符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。第三章清算申请与受理第九条凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例土地增值税超率累进税率表例一：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）例二：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下：转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的，应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（二）建造普通标准住宅出售的税收优惠建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。（三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

第七章资源税法和土地增值税法(完整版)

第七章资源税法和土地增值税法本章考情分析本章在2013年教材中合并包含了《资源税法》和《土地增值税法》。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。 2013年教材的主要变化 1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章； 2.增加资源税基本原理的内容； 3.增加土地增值税基本原理的内容。第一节资源税纳税义务人、税目与税率资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。作用：（1）促进企业之间开展平等竞争。（2）促进对自然资源的合理开发利用。（3）为国家筹集财政资金。一、纳税义务人在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。【归纳】关于资源税纳税人的四点理解： 1.开采地点——进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛 3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户）【例题1·多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。（2005年） A.开采原煤的国有企业 B.进口铁矿石的私营企业 C.开采石灰石的个体经营者 D.开采天然原油的外商投资企业【答案】ACD 【例题2·多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。 A.收购未税矿石的独立矿山 B.收购未税矿石的个体经营者 C.收购未税矿石的联合企业 D.收购未税矿石的冶炼厂【答案】ABCD 二、税目、税率

（一）税目资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则： 1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。【例题1·单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（）。 A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐【答案】D 【例题2·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（）。（2009年原制度） A.进口的天然气 B.专门开采的天然气 C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气【答案】BD （二）税率资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。三、扣缴义务人 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算一、计税依据（一）从价定率征收的计税依据

土地增值税合理避税的各种对策

土地增值税税务筹划合理避税的各种策略一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。房地产评估增值不征。国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续

的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额（1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金（2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金（3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费（3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费（5）、公共配套设施费（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

土地增值税法学习重点

第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。二、本章新增或新变化的要紧考点 1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。 2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计

算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。扣除项目金额：全部都要去掉进项税

土地增值税清算鉴证服务方案

XXX 房地产开发有限公司 XXX 项目土地增值税清算鉴证服务方案房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查： XX 开发项目土地增值税清算鉴证服务一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。二、组织保证我公司如成功签约，参与本次XX 房地产开发公司xx 项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的

人员5 人，项目支持税务专家4 人（市级1 人，区级3 人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。三、服务容（一）清算鉴证前期准备（1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位；（2 ）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90 日向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续；纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85% 以上的，或该比例虽未超过85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1 年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起9 0 日，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。（3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90 日或者接到主管税务机关清算通知书之日起9 0 日的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。（二）中期清算鉴证工作 1、收入的鉴证服务纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的

土地增值税试题

土地增值税测试题一．单选 1．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .赠与社会公益事业的房地产 B .个人出售自有住房 C .抵押期满权属转让给债权人的房地产 D .兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48号、财税 [2008]137号 2．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（） A .营业税、印花税 B .房产税、城市维护建设税 C .营业税、城市维护建设税 D .印花税、城市维护建设税【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .企业出售办公用房 B .房地产开发公司为客户代建房产 C .双方合作建房后按比例分配自用房产 D .企业长期出租办公用房【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号4．在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（） A .凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B .凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C .不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D .利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5．土地增值税采用（） A .超率累进税率 B .超额累进税率 C .比例税率 D .定额税率【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6．选择土地增值税适用税率的依据是（） A .转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B .增值额与转让房地产的收入额之比 C .增值额与扣除项目金额之比 D .扣除项目金额与增值额之比【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

土地增值税法

第八章土地增值税年份单项选择题多项选择题判断题合计 2001年1分1分1分3分 2002年1分1分1分3分 2003年1分1分1分3分 ?本章主要内容包括： ?一、土地增值税的征税范围、纳税人； ?二、应税收入的认定； ?三、确定增值额的扣除项目； ?四、增值额和税率； ?五、应纳税额的计算； ?六、税收优惠； ?七、纳税申报及缴纳。 ?本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。 ?难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。 ?一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率 ?（一）纳税人 ?土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 ?纳税人的特点：P171 ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人； ④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。 ?（二）征税范围 ?1、转让国有土地使用权； ?2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

?（三）征税范围的界定P172-173 ?按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： ?标准之一： ?转让的土地使用权是否国家所有P172 ?①转让国有土地使用权，征土地增值税； ?②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ?③自行转让集体土地是一种违法行为。 ?标准之二： ?土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让P172 ?①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； ?土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； ?土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ?②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 ?标准之三： ?转让房地产是否取得收入P173 ?取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 ?总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：P173-174（注意客观题型）?有关事项是否属于征税范围 ?1、出售:（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 ?2、继承、赠予: （1）继承不征税（无收入）。（2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；（3）非公益性赠予征税。 ?3、出租不征税（无权属转移）； ?4、房地产抵押抵押期内不征税；（1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税；（2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，

土地增值税计算方法实例

土地增值税计算方法实例标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

土地增值税计算方法实例土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，例一：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下：转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元)

房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理 1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08 贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08 2.实际上交时：借：应交税金——应交土地增值税 2467.08 贷：银行存款 2467.08 例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用

土地增值税税法汇总

房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？ 2017-12-05 营改增后大数据背景下的最新土地增值税清算实操大全专题 C按照河南省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开发行业的完工项目进行大规模的清算工作。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和

项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。 C为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发〔1993〕138号、财法字〔1995〕6号、财会字〔1995〕15号、国税函发〔1995〕110号、财税字〔1995〕48号、国税函〔1999〕112号、国税函〔2000〕687号、财税〔2006〕21号、国税发〔2007〕132号、国税发〔2009〕91号、国税函〔2010〕220号、国税发〔2010〕53号、财会〔2016〕22号、国家税务总局2016第70号公告，以及“河南省地方税务局在营改增前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。第一部分：土地增值税征收管理一．土地增值税针对哪些单位和个人征收

二．土地增值税针对哪些业务征收【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？三．预缴土地增值税时应注意哪些问题：四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠

中华人民共和国土地增值税法

附件1 中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收

湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法-鄂地税发(2008)207号

湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：现将《湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请各地遵照执行。湖北省地方税务局二〇〇八年九月十二日湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。第二条在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。第二章清算条件第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。

土地增值税计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额 ×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额 ×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；

土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤

我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤：（一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分

期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。（三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、