邵阳市北塔区城乡建设用地增减挂钩项目区2008年度实施方案

邵阳市北塔区城乡建设用地增减挂钩项目区2008年度实施方案

承担单位：邵阳市北塔区商业局

编制单位：湖南省国土资源规划院

编制日期：2008年11月

目录

前言 (1)

第一章方案编制指导思想、依据和原则 (2)

一、指导思想 (2)

二、编制依据 (2)

三、编制原则 (3)

第二章方案编制过程及主要内容 (4)

一、方案编制过程 (4)

二、方案主要内容 (4)

第三章项目区概况 (6)

一、区域概况 (6)

二、项目区划定 (6)

三、拆旧区基本情况 (8)

四、建新区基本情况 (8)

五、项目区土地利用总体规划相关情况 (8)

第四章项目区建设条件分析及规模确定 (9)

一、拆旧区复垦条件分析及规模确定 (9)

二、建新区规模确定 (10)

第五章项目拆旧区复垦方案 (11)

一、拆旧区复垦目标 (11)

二、拆旧区规划原则 (11)

三、拆旧区规划布局及工程规划 (11)

第六章挂钩周转指标的使用和归还计划 (14)

一、挂钩周转指标的使用计划 (14)

二、挂钩周转指标的归还计划 (14)

第七章投资预算和资金筹措 (15)

一、投资预算 (15)

二、资金筹措 (18)

第八章土地权属现状和权属调整方案 (18)

一、土地权属现状 (19)

二、土地权属调整方案 (19)

第九章方案评价 (21)

一、方案的合法性评价 (21)

二、方案的合理性评价 (21)

三、方案的可行性评价 (22)

第十章方案实施保障措施 (23)

一、加强统一领导，设立专门机构 (23)

二、严格项目管理，制定专项制度 (23)

三、建立项目实施资金保障体系 (23)

四、建立挂钩项目管理信息系统 (23)

五、加强项目实施后的管护工作 (24)

前言

为了贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），2005年国土资源部研究制定了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资源〔2005〕207号），并在部分地区展开了试点工作。城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为农用地、耕地的农村建设用地地块（即拆旧区）和拟用于城镇建设的地块（即建新区）共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。开展这项工作，对优化城乡用地结构和布局，促进土地资源的集约高效和持续利用，缓解建设用地供需矛盾，促进新农村建设具有重要意义。

省国土资源厅根据国土资源部有关精神和相关法律法规，结合全省实际，也下发了《关于开展城乡建设用地增减挂钩工作的通知》，要求各地调查可用于城乡建设用地增减挂钩的拆旧区土地资源潜力，并编制挂钩项目区实施方案。

根据相关文件精神，邵阳市北塔区国土资源局积极开展了这项工作。在充分调查县域城乡建设用地增减挂钩潜力的基础上，确定部分废弃工矿用地作为挂钩项目拆旧区，同时确定相对应的建新区，并纳入邵阳市2008年度挂钩计划。同时委托湖南省国土资源规划院编制项目区实施方案。

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第一章方案编制指导思想、依据和原则

一、指导思想

坚持以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，从促进土地资源的集约利用和可持续利用出发，按照科学规划、分步实施的原则，通过积极推进农村建设用地整理，盘活利用农村存量建设用地；贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以增强土地综合承载能力为重点，协调人口、资源、环境和经济社会发展的关系，努力提高土地利用的社会、经济和生态效益。

二、编制依据

（一）国家有关法律、法规、标准、文件

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国水土保持法》；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

5、《土地开发整理标准》（TD／T1011～1013－2000）；

6、《国土资源部关于印发<关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见>的通知》（国土资发〔2005〕207号）；

7、《国土资源部关于印发<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（国土资发［2008］138号）；

8、《县级土地开发整理规划编制要点》（国土资发〔2002〕215号）。

（二）湖南省相关法规、文件

1、《湖南省土地管理条例》；

2、《湖南省土地利用年度计划管理实施办法》；

3、湖南省国土资源厅《关于开展城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（代拟稿）；

4、湖南省国土资源厅《城乡建设用地增减挂钩拆旧区土地整理复垦项

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目管理细则》。

（三）邵阳市北塔区相关规划

1、《邵阳市北塔区土地利用总体规划（1997～2010年）》；

2、《邵阳市北塔区茶元头乡土地利用总体规划（1997～2010年）》；

3、《邵阳市北塔区土地利用总体规划大纲（2006～2020年）》；

4、《邵阳市北塔区土地开发整理规划（2001～2010年）》。

三、编制原则

1、符合规划的原则。建新拆旧区域必须符合土地利用总体规划，要因地制宜、统筹安排、合理布局挂钩项目区。

2、保护耕地的原则。拆旧地块应优先整理复垦为耕地，确保耕地质量，并及时组织耕种。

3、增减协调原则。挂钩项目区建新地块的总面积不得大于拆旧地块总面积，拆旧地块整理出的耕地不得小于建新地块占用的耕地面积。

4、节约集约用地的原则。挂钩项目区建新地块中建设用地集约利用水平应高于现有存量建设用地，并与城乡统筹和新农村建设相结合。

5、保护农民利益的原则。挂钩项目区的设立和实施要尊重群众意愿，切实维护集体和农民土地合法权益。

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第二章方案编制过程及主要内容

一、方案编制过程

本次方案的编制在程序上经历了准备阶段、分析研究阶段、举行听证阶段、规划决策阶段和提交成果阶段等五个阶段。

（一）准备阶段

该阶段主要是人员组织、实地踏勘与资料收集。接到任务后，省国土资源规划院组织经验丰富的技术人员组成工作队伍，并制定了详细的工作方案和技术方案。按照制定的方案，技术人员对部分项目区进行实地踏勘，并对照有关资料，重点了解项目区所在地的自然条件、土地利用现状、交通区位等，并深入了解当地的社会经济状况，收集编制方案所需的资料。

（二）分析研究阶段

在对准备阶段收集的资料进行分析和整理的基础上，深入研究项目区土地利用现状，详细分析项目区的土地复垦潜力、投资渠道等，并提出复垦的目标和整理方针。

（三）举行听证会

根据有关精神，邵阳市北塔区人民政府组织相关部门以及项目区所涉及镇人民政府、被征地村民代表参与的听证会，详细听取他们对本次方案编制的意见，并获得他们的认可。

（四）方案决策阶段

该阶段主要是对项目的可行性进行分析，对备选方案比较论证，选定拆旧区，并制定初步设计方案，进行投资预算和整理效益的分析。

（五）提交成果阶段

该阶段主要是提交图件成果与文本成果。图件成果主要是挂钩方案的现状图和实施规划图，文本成果主要包括实施方案文本及相关附件。

二、方案主要内容

根据相关要求，实施方案包含的主要内容有：项目区拆旧区复垦条件

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分析、拆旧区和建新区建设方案、拆旧区土地复垦设计方案、方案可行性评价和方案实施保障措施等。

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第三章项目区概况

一、区域概况

邵阳市位于湖南省中部偏西南、资水上游，北与娄底毗邻，南与永州、广西桂林交界，西与怀化相连，东与衡阳接壤。地理坐标为北纬25＇58＂～27＇40＂，东经109＇49＂～112＇5＂，东西长约225公里，南北宽约188公里。市域土地总面积20829.63平方公里，占湖南省土地总面积的9.83%。

邵阳市地处亚热带季风湿润性气候区，气候温和、四季分明、热量充足、雨水集中、夏秋多旱、严寒期短、暑热期长等特点。全年盛行风向以东风为主，夏季多东南风，冬季多东风。

邵阳市年降雨量为1562.5毫米，折合降水量289.8亿立方米，年均水资源总量为162.6亿立方米，产水系数为0.56。地下水资源总量为54.04亿立方米，可开发利用21.14亿立方米。外地入境水量为19.57亿立方米，邵阳市净出境水量为146.5亿立方米，人均水资源占有量为2230立方米/年，低于全省水平。水资源空间分布上，资江上游地区水资源蕴藏量丰富，下游地区水资源蕴藏量相对较少。

邵阳市为江南丘陵向云贵高原的过渡地带，总趋势是西高东低，南北高、中间低，四周向中心倾斜。西部雪峰山脉系云贵高原的东缘，东中部为衡邵丘陵盆地的西翼，呈现为北、西、南面高山环绕，中东部丘陵起伏平原镶嵌其中。

邵阳市山地、丘陵、岗地、平地、平原各类地貌兼有，山地、丘陵、岗地、平原面积分别占市域总面积的53.12%、20.98%、12.98%和9.45%，其余为水域面积，有“七分山地、两分田，一分水、路和庄园”之说。

二、项目区划定

城乡建设用地增减挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地（即拆旧区）和拟用于安置被拆迁农村居民和城镇建设的地块（即建新区）共同组成城乡建设用地增减挂钩项目区，通过建

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新拆旧，最终实现项目区内建设用地总量不增加，整理复垦的农用地面积不少于建新区总面积，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的农村建设用地整理工作（图3-1）。

图3-1 挂钩政策实施流程

（一）项目区划定原则

挂钩项目区在划定过程中，以土地利用总体规划作为基本依据；以挂钩周转指标为总量控制，以拆旧规模控制建新规模，实现建设用地面积不增加，农用地和耕地面积不减少；建新区和拆旧区的布局实现与城乡建设规划和产业布局规划相衔接，促进建设用地布局的优化，提高土地节约集约利用水平；项目区设置以成片相邻连接为宜，除建新区外，同一乡镇的拆旧区不得归入不同项目区；建新区必须选择经济发展较快，供地矛盾突出，需要通过农村建设用地整理来满足用地需求的地区。

（二）项目区构成

本方案所指项目区，是由若干拟复垦为农用地、耕地的农村建设用地地块（即拆旧区）和拟用于城镇建设的地块（即建新区）共同组成。拆旧区必须是土地利用现状变更调查已确定的建设用地，包括不合理、不充分和废弃闲置的农村集体建设用地以及位于城镇规划圈外废弃的国有工矿用地；建新区必须符合土地利用总体规划。

依据上述项目区划定原则，确定邵阳市北塔区茶元头乡二砖厂复垦项目。

其中拆旧区全部位于茶元头乡茶元村内，土地面积6.70公顷（100.56亩）；建新区位于田江乡的枫江村和农科站内，用地面积3.30公顷（49.50亩）（表3-1）。

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表3-1 邵阳市北塔区2008年度挂钩项目区构成单位：公顷

三、拆旧区基本情况

在对邵阳市北塔区域可用于城乡建设用地增减挂钩的拆旧区土地资源潜力充分调查的基础上，根据先易后难、因地制宜的原则，确定茶元头第二砖厂工矿区作为2008年度挂钩项目拆旧区。

该矿区位于邵阳市北塔区茶元头乡茶元村，占地面积6.70公顷（100.56亩），原为茶元头第二砖厂，因特殊原因已搬离本区，矿区因此废弃多年，目前区内无人居住。矿区土地属国有土地。在《邵阳市北塔区茶元头乡土地利用总体规划（1997-2010年）》中，矿区所在地没有改变用途，因此认定规划用途依然为独立工矿用地。

四、建新区基本情况

本区位于田江乡枫江村和农科站。项目选址位于邵阳市经济开发区内，东临资江，用于房地产开发。建新区范围均已纳入邵阳市北塔区土地利用总体规划确定的城区控制范围，目前现状地类为耕地、园地、其他农用地。

五、项目区土地利用总体规划相关情况

本实施方案拆旧区选择均在规划建设用地之外，建新区均在土地利用总体规划确定的规划建设用地区内，符合土地利用总体规划的分区管制要求。

本次实施方案拆旧区的面积大于建新区的面积，新增农用地面积及耕地面积分别大于建新区面积以及建新占用的耕地面积。因此，建设用地总规模和耕地总规模均在土地利用总体规划控制范围之内。

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第四章项目区建设条件分析及规模确定

一、拆旧区复垦条件分析及规模确定

该矿区位于邵阳市北塔区茶元头乡茶元村，土地利用类型为工矿用地，项目区西边有河流经过，水质较好；项目区被南北走向的公路分成两片，交通条件较好；公路西边较平整，西北角有一低丘，可作开垦为旱地，公路东边项目区边界因取土做砖，形成了一陡坎，高差约三米。陡坎之上可规划为防护林。区内有效土层较厚，土壤有机质含量中等，呈微酸性，土壤无盐渍化。

总体评价，该地块可以复垦为耕地、林地等，经过一定的改良，特别是修建一定的灌排设施和对土壤进行培肥，可以成为较好的耕地。

经实地调查及项目设计，确定拆旧区面积为6.70公顷（100.56亩），规划复垦成耕地5.09公顷（76.35亩），林地0.64公顷（9.61亩），其他农用地0.97公顷（14.59亩）（表4-1）。

表4-1 邵阳市北塔区2008年度挂钩项目拆旧区土地利用结构调整表单位：公顷

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二、建新区规模确定

本项目建新区只有一片，位于邵阳市经济开发区内，主要用于房地产开发。

建新区均符合邵阳市北塔区土地利用总体规划，建新区总面积为 3.30公顷，其中占用耕地2.82公顷，占用其他农用地0.74公顷。

表4-2 邵阳市北塔区2008年度建新区拟占用地类构成单位：公顷

建新区总面积3.30公顷（49.50亩）小于拆旧区总面积6.70公顷（100.56亩），且占用耕地面积2.73公顷（40.95亩）小于拆旧区复垦出的耕地5.09公顷（76.35亩）。因此建新区选择符合相关要求。其建设时限不超过2010年。

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第五章项目拆旧区复垦方案

一、拆旧区复垦目标

1、节约集约利用农村建设用地。将农村利用粗放的建设用地集中起来使用。

2、调整用地结构，促进农业产业化发展。将农户腾出的土地用于区域内现代农业产业化建设，促进农民增收。

3、解决城镇建设用地指标不足的问题，缓解用地供需的矛盾。

二、拆旧区规划原则

（一）科学规划的原则

拆旧区规划要在对农村建设用地基本情况进行充分调查研究的基础上，根据土地利用总体规划、城镇体系规划和村镇建设规划的要求，科学编制拆旧区复垦实施方案，以规划引导控制拆旧规模，调控具体实施时序安排，从而统筹城乡用地布局和优化土地利用结构。

（二）政府主导，协同推进的原则

拆旧区复垦方案的实施涉及面广，情况较复杂，因此必须在县政府的统一领导下，由国土、发展改革、城镇规划、建设、财政、农业、民政、环保、水利等部门协同开展工作，在科学论证的基础上，进行规范操作。同时，运用经济手段，引进市场机制，充分发挥市场主体作用，调动方方面面的积极性。

（三）可持续利用的原则

在拆旧区复垦方案的实施过程中，要十分注重土壤质量的改良，注重农村生态环境和农业生产设施的改善，按照保护生态环境，提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。

三、拆旧区规划布局及工程规划

（一）土地利用总体布局

根据《邵阳市北塔区土地利用总体规划》，结合项目区地形、土壤、水

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资源条件，对区内6.70公顷（100.56亩）土地进行复垦，可实现新增耕地5.09公顷（76.35亩），新增耕地率为75.97%。项目实施后，水田面积2.36公顷（302.70亩），旱地面积2.73公顷（40.95亩）；林地0.64公顷（9.6亩），均为有林地；其他农用地0.97公顷（14.55亩），其中：农村道路0.09公顷，农田水利用地0.08公顷，坑塘水面0.05公顷，田坎0.75公顷。

（二）工程规划

1、土地平整规划

土地平整对合理灌排、节约用水、改良土壤、保水保土保肥、科学耕种，以及提高劳动生产率和机械作业效率等方面有着重要的作用。

土地平整规划包括3个部分：

表土剥离。项目区内现状残存有一部分废弃厂房，地块表面现状较差，需要将项目区相应部分的地块进行表土剥离，运至区外。

表土回填。现状地块经表土剥离后不适合耕种，需要从区外运进适合耕种的土壤进行表土回填。

农用地等级提高。经过表土回填的地块农用地等级较低，基本在五级左右，根据邵阳市北塔区国土资源局及当地群众的要求，需要提高复垦后农用地等级，具体可以通过分批喷洒有机肥料，同时配合清理附近坑塘水面的淤泥加以覆盖，来逐步提高农用地等级。

2、农田水利工程规划

项目区农田水利工程规划布局应根据实际情况，结合现有沟渠对区内的截流沟、农沟进行合理规划布置。根据项目区整体规划布局需要，结合实际情况，规划布置沟渠走向，综合考虑了引水、蓄水、输水、排水等工程综合配套，增强了项目区排灌能力和抗灾能力，并确定系统灌排标准，计算设计流量，选择经济合理的沟渠质地和断面形式。

灌溉工程规划。项目区水田通过水泵抽水至农渠进行灌溉，旱地则通过修建集雨池进行灌溉，共规划农渠1条，长580米，渠道断面为矩形，规格为：底宽0.35m，高0.4m。并用100mm厚现浇砼C20护肩，M7.5浆砌预制砼空心砖护坡，60mm厚现浇砼C20护底，现浇砼部分每隔4m设一伸

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缩缝，宽度为2cm。集雨池1个，采用砖砌池壁，内池壁采用砂浆抹面。

排水工程规划。项目区排水主要通过新建截留沟进行排水，截留沟将雨水汇集到集雨池以便灌溉旱地。截流沟2条，长270m，渠道断面为矩形，规格为：宽0.4m，高0.4m。采用M7.5预制砼空心砖护坡，8cm厚C20现浇砼底板，10cm厚C20现浇砼压顶。。

3、道路工程规划

项目区规划道路分为田间道和生产路两级。规划的原则是：充分利用原有路线，尽量少占耕地；方便农业生产，有利于生产资料的运入和农产品的输出，保证农业生产机械化；尽量减少道路跨越沟渠，减少桥涵工程量，以节省工程投资；生产路沿地表地势走向布置。

道路规划基本采用在斗渠、农渠一侧布置道路。本项目需新建2条生产道，以方便人们的生产与生产，有效连接区内区外的交通。生产路长450m，占地宽2.0m，路面宽1.4m。高出地面0.3m，铺设0.1m厚泥结石路面。

4、农田防护林规划

营造防护林能够防风固沙，保持水土，减少水分蒸发，改善田间小气候，为农作物的生长发育创造有利的条件。规划项目区东边丘岗边缘林带一片，需树苗800株。

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第六章挂钩周转指标的使用和归还计划

挂钩的规模控制和管理，通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的占地规模控制，并在规定时间内用拆旧地块整理（复垦）出来的农用地、耕地面积归还，面积数不得少于下达的挂钩周转指标。

一、挂钩周转指标的使用计划

邵阳市北塔区拟申请挂钩周转指标共3.30公顷（49.50亩），用于房地产开发。在使用时，按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则对挂钩周转指标进行管理，由邵阳市北塔区人民政府根据北塔区对建设用地的需求状况，统一安排。预计使用年限不超过2010年。

二、挂钩周转指标的归还计划

按照湖南省国土资源厅《关于开展城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（代拟稿）的要求，该项目应在2009年10月底前实施到位。因此，用2008～2009年整理拆旧区新增的耕地数量来归还2008年度实施方案中使用的挂钩周转指标，共归还挂钩周转指标6.70公顷（100.56亩）。

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第七章投资预算和资金筹措

一、投资预算

（一）预算编制说明

依据湖南省国土资源厅颁发的《湖南省土地开发整理项目预算定额标准（试用稿）》，项目建设工程相关费用的计算方法和取费标准如下（表7-1）：直接费=直接工程费+措施费

直接工程费=人工费+材料费+机械费

措施费=临时设施费+冬雨季施工增加费+施工辅助费+特殊地区施工费表7-1 措施费费率表单位：%

注：安装工程临时设施费的计算基础为人工费，其余工程措施费的计费基础为直接工程费根据工程性质不同，间接费标准见下（表7-2）。

表7-2 间接费费率表单位：%

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注：间接费计费基础为直接费

利润=（直接费+间接费）×3.0%；

税金=（直接费+间接费+利润）×3.22%；

前期工作费=土地清查费+项目可行性研究费+项目勘测费+项目设计与预算费+项目招标费+重大工程规划编制费（表7-3）：

表7-3 前期工作费费率表

注：前期工作费各费用计费基础为工程施工费

工程监理费=工程施工费×1.5%；

竣工验收费=工程施工费×3.0%；

业主管理费=（前期工作费+工程施工费+工程监理费+竣工验收费）×2%；

不可预见费=（工程施工费+设备费+其他费用）×2.0%。

其他费用中相关涉及区间费率的，具体费率根据《湖南省土地开发整理项目预算定额标准（试用稿）》（国土资源厅［2007年］）中“土地开发整理项目预算编制暂行规定（试行）”中相应的取费费率计算。本项目按最大值确定进行计算。

（二）预算成果

本项目的工程由土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程和农田防护林工程组成。项目预算总投资68.60万元，其中工程施工费59.19万元，占总投资86.28%；设备购置费0.8万元，占总投资1.17%；其他费用

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共计7.26万元，占总投资的10.58%；不可预见费1.35万元，占总投资的1.97%。关于详细的总投资，详见下表（表7-4）。

表7-4 投资预算表单位：万元、%

表7-5 邵阳市北塔区茶元头乡二砖厂项目工程施工费预算表单位：元

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