资产评估工作流程
资产评估工作流程
根据资产评估基本准则的规范要求，结合国际通用的一般方法和惯例，以及资产的特点，评估的不同方法，制定资产评估操作流程如下。
一、项目洽谈：
这一过程主要是资产评估机构与委托方就评估项目进行洽谈，评估机构初步了解委托方和资产占有方单位基本情况，双方就相关经济行为及其背景、评估目的、评估对象和范围、评估基准日、委估资产的分布情况、评估的时间及收费、客户的期望和特别要求等进行商谈。
二、风险评价：
资产评估中的风险既可以理解为在资产评估执业中可能遇到的不确定性因素的多寡，也可以理解为客观合理的完成评估任务的把握程度。进行风险评价应考虑以下几个方面的因素：
1. 了解和掌握客户的基本情况；
2. 本次资产评估的经济行为的合法性；
3. 是否具备资产评估的基本条件；
4. 客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制；
5. 评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士；
6. 是否有影响评估独立性和客观性的其他因素。
三、签定资产评估业务约定书
评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签定的，以确认资产评估业务的委托与受托关系、明确委托目的、被评估资产范围及双方权利义务等事项的书面合约。约定书对当事人双方具有约束力。
四、要求和配合委托方作好评估的准备工作，包括：
1. 准备好有关法律文件和经济技术文件等相关资料：
-- 有关经济行为的文件：包括公司董事会关于此次评估的决议等。
-- 被评估对象的产权证明文件及原始凭证；
-- 被评估对象原始证明材料，如主要建筑物和在建工程的单位工程竣工决算书或预算书、主要进口设备进口合同等；
-- 委托单位现状及发展概要介绍；
-- 委托单位组织机构图和生产流程图；
-- 评估基准日的审计报告或会计报表；
-- 涉及房地产评估的要求提供委托方房屋总平面图和地下管线图等。
2. 委托方应组织力量搞好委托评估范围的资产清查，清查的结果应该是账账相符、账表相符和账实相符。对资产清查中的盘盈盘亏应按权限作妥善处理。在清查处理之后，按评估机构的要求填好资产评估登记表（或评估清查明细表），资产评估登记表的要求是表内各项目必须填列齐全。
五、评估机构的评估准备工作
（一）组成资产评估工作小组：
即根据资产评估的不同类型，除选派项目经理以外，还要选派各类资产评估专业人员及专业小组负责人，组成资产评估工作小组，以便在分工的基础上进行总体协调工作。
（二）制定评估工作方案：
资产评估工作方案即资产评估工作计划，工作计划应包括评估综合计划和评估程序计划。
（三）清查核实资产，搜集整理资料：清查核实资产是评估人员在委托方自查的基础上，以委托方提供的登记表或评估申报明细表为准，对委估资产进行核实和鉴定
1. 资产清查的主要内容：
（1）了解企业的财务会计制度；
（2）了解企业内部管理制度，重点是企业的资产管理制度；
（3）对企业申报的各项资产的清单进行初审，与有关会计账表进行核对；
（4）对企业申报的各项实物资产进行实地勘察；
（5）对企业申报各项资产的产权资料进行验证，确认其合法性；
（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁、诉讼等特殊用途的资产进行专项核查；
（7）清查中发现申报有误的资产、负债，根据清查结果和有关制度进行清查调整；
（8）搜集评估所需的相关资料。
2. 资产清查的基本要求：
（1）关于资产清查范围的要求：
资产清查的范围是以委托方委估资产的范围为准。特别应注意委托方委托评估资产中包括的自身占用以外的部分，如分公司资产、异地资产租出等，做到不遗不漏。
（2）关于清查程度的要求：
关于资产清查的程度应根据不同种类的资产予以区别：如对建筑物要逐栋进行勘察，并了解其使用、维修、和现状，以作好勘察记录。建筑物的产权证明是核查中必不可少的程序。对于机器设备，主要看评估对象的数量，对于较小的评估项目，即使设备不多，也应对
待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备种类繁多，数量较多时，可按ABC法分类找出评估重点，对A类设备逐一核查并做技术鉴定；对B类设备也应尽量逐一核查；对C类设备可采取抽样核查。
对存货采用抽查办法，按现行规定抽查数量应达40%以上，价值比例达60%以上，其
中残次、变质、积压及待报废存货的应逐项检查。
对无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔审核。
涉及评估净资产的，要对债权债务进行逐笔审核。
3. 清查调整：
对清查中发现的账外资产、盘亏、毁损资产、收不回的债权、虚挂的债务，以及重复申报和遗漏的资产，应根据具体情况和管理要求，进行必要的调整并详细说明调整的原因、过程和结果。
对那些受财务制度限制，不能直接调账的盘亏毁损的资产，虽可暂不作会计账务调整，但作为评估对象及评估对象申报表必须作出调整。
六、资产评估实施阶段：
（一）房屋建筑物评估实施阶段
1. 核实相关资料：主要对委托方提供的房屋建筑物清查评估申报表进行核实，其中
包括所提供的资料和财务记录是否相吻合，有关产权及相关法律资料是否完整，表格填写内容是否齐全，数字是否正确等。其格式以财政部关于评估报告规范要求填列的房屋建筑物评估表格为准。
2. 现场调查分析：在开始现场工作之前，评估师须对委估范围内的房屋建筑物的基
本情况进行调查分析，主要包括资产概况、产权状况、所涉及土地产权权属状况，结合生产经营对资产使用情况进行初步评价。具体有以下几方面的内容：
（1）评估企业房屋建筑物基本情况调查：被评估房屋建筑物的总面积、占地面
积、主要用途；主要建筑物的建造时间、分布、结构类型；从生产经营角度看目前的使用状况。
（2）估房屋建筑物产权情况调查：
①对拥有行政划拨土地使用权或以出让方式取得土地使用权的房产，应核查房产产权原件，房产证的有效期、房产证编号、房产面积；房产证登记的位置、所有权人、房产证附图、变更登记情况、颁发日期；产权证上记录的他项权利。
②无房产证的房产或在建工程中的房产项目应取得建设工程规划许可证或建设工程
开工许可证，主要核查证号、房产面积、位置、颁发日期。
③他项权利的相关记录，包括；担保抵押、质押期限、拥有他项权利存在的资产投
资投资转让股权是否受到限制，有关担保、抵押、质押合同等。对尚未取得房产证的正规建筑，应检查建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、房地产买卖合同等文件。
④对没有土地使用权或土地使用权尚未办理完土地出让手续的土地上的房产，应核查租地协议、有关政府批文、建设用地许可证等法律性文件。
⑤对拥有产权但已签定长期出租协议的出租房屋，应检查房屋租赁合同对承租、出
租双方权利义务的规定。
⑥对在租用土地上建造的不应作为企业固定资产的建筑物，应了解租地合同中的相关内容，其中包括出租方占用的土地性质、租用土地期限、租用期结束对地上物的处置方案及相关房屋建筑物的面积、用途、结构特征等。
⑦对待征土地建造的房产—临时建筑物，应核实规划实施的时间、获准在该地块建房限定性条件、拆除时是否回得到相应的补偿等。
⑧待评估的在建工程是否已取得建设工程规划许可证、建设工程开工证，若在建工程项目仅仅为前期规划阶段，应通核实有关政府批文以对其权属关系予以认定。
⑨了解委估资产周边环境及其规划条件。
3. 根据所了解的房屋建筑物的不同情况分别采用成本法、市价法、收益法对房屋建筑物进行估价。
（二）土地使用权评估实施阶段：
1. 核实相关资料：主要对委托方提供的土地使用权清单进行审核。其中包括提供的资料与财务资料是否吻合，表格填列的内容是否齐全，数字是否准确等有关清单的格式主要按财政部关于评估报告规范要求填列的“无形资产—土地使用权清查评估明细表”为准。
2. 现场调查分析；
（1）调查待估宗地所在地市县的自然条件、行政规划、经济发展、城市规划与城市性质、产业政策、和税收政策等；
（2）现场勘察待估宗地及周围地区土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物结构、用途，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
（3）调查待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
（4）调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
3. 根据估价对象的特点，明确土地使用权评估思路，选择合适的评估方法，进行初
步测算，并确定最终地价。
（三）机器设备评估实施阶段：
1、核实相关资料：即对委托方提供的设备清单进行审核，检查其与财务记录是否吻合，表格内的各项内容是否填列齐全。有关格式主要按财政部评估报告规范要求填列的设备评估清查表格为准。
2. 现场了解情况：
（1）在对企业具体资产作出价值评估以前，应根据企业不同类别对与之相关的企业生产经营规模、经营状况、产品市场前景及近期投资规模等情况进行初步调查，对企业主要生产经营手段有一定了解。对生产企业特别是有生产流水线的企业应查阅有关工艺流程图、设备平面布置图、大型设备安装位置示意图、安装工程预算及相关合同并作相应记录，从技术角度对设备在生产中的作用作出评价。
（2）对委估设备进行现场勘察：包括结合现场勘察对委托方提供的评估清查明细单
进行逐项核实；对设备技术资料的核实以及对设备管理情况进行了解。
（3）对设备产权情况进行核查：设备的产权应以委托方提供的明细清单为依据。由于存在以机器设备等资产置押、抵押、融资租赁、租用等经济行为，对现有资产产权有一定影响。此外车辆有行使执照作为产权认定的依据，因此对机器设备的产权应做一般性调查。核查情况可根据根据项目的不同及项目的大小而定。
3. 根据不同情况分别采用成本法或市价法对设备价值进行评估。
（四）流动资产及其他资产评估实施阶段
1. 资料核实及调查：主要根据评估范围提供的资产负债表对委托方提供的流动资产及其他资产清单进行核实，包括所提供的资料与财务记录是否吻合，数字是否正确等。有关清单的格式主要按财政部关于评估报告规范要求填列的流动资产及其他资产评估清单为准。
2. 现场核查分析：为了对企业流动资产及其他资产是否具有变现价值作出判断，应首先对企业的生产经营、组织结构、生产经营状况、核算体系等情况进行全面调查。在对企业整体进行评估时，由于采用的方法不同，对是否需要单独评估流动资产价值的要求亦不同。如果采用市价法或收益法对饭店、综合楼、写字楼等整体价值进行评估，不考虑企业的现有负债，不计算企业的净资产，对流动资产仅需核实情况，无须单独产生估价意见。如采用成本加和法进行整体资产评估，则需对整体企业每一单项资产进行核查和估价。
3. 估价依据和估价过程：
（1）流动资产估价依据及估价过程
对流动资产中的货币资金，评估中主要看有无属于费用性支出或坏账或应转入损益的
长期未达账及取得的能够支持起其调账的有关资料。对评估范围内的非人民币存款，记录折算的信息来源获取信息的日期及折算公式。
对短期投资，凡公开市场交易的有价证券，按基准日市价确定其价值，若基准日为公休日的则以前一天的市价记录为依据。
对应收账款、应收票据、预付帐款、其他应收款主要是对可能形成的费用性支出取得支持结论的外部证据（如法院判决书等）、委托方或企业财务的部门出具的说明。对无风险的正常债权资产取得函证等。
对存货主要是应说明重新估价存货的依据及相关的计算方法。
对待摊费用主要应分析待摊费用相关项目是否为正常跨期摊销的费用，是否能为未来投资人节约一定的成本或享有一定的权益、合理摊销期限及应保留的价值。
对待处理财产，主要应检查是否还有实物性资产，若无实物，应对其发生的原因做必要说明，评估按零值处理。
（2）长期投资估价依据及估价过程
对委托方持有绝对控股权的或股权超过50%，应按独立企业和评估程序对其进行评估。若采用单项资产估价法的，应分专业进行评估。
对委托方持有非控股权的或持有50%以下股权的，应取得被投资方有关财务资料，如近三年企业财务报表、年度审计报告等，并对相关资料进行分析。
对股票、债券应获取评估基准日相关市场交易价格，并区分流通和不流通股票、债券的实质差别，明确其差别对资产价值的影响。
（3）递延资产估价依据和估价过程
递延资产的估价依据主要指可证明递延资产对未来投资人认可延续享有一定的权益，或在一定时期内为未来投资人节约一定成本的合同和协议。
估价过程包括对递延资产的主要内容进行分析，对其中属于正常经营中形成的跨期摊销费用，评估即可按帐面合理的摊余价值予以保留。
（五）无形资产评估操作
1. 评估实施阶段前期资料核实及调查
此阶段主要是调查了解委托方提出需评估的已记入账内和未记入账内的无形资产是否能满足持续经营的条件、是否具有使用价值和交换价值、是否具备评估条件。
核对委托方提供的无形资产明细清单，其中包括提供的资料与财务记录是否吻合，数字是否正确。有关清单的格式主要以财政部关于评估报告规范要求填列的无形资产明细清单为准。
2. 现场调查及分析：即根据委估无形资产的不同类别，有针对性地搜集有关资料。
一般情况下，可应用的市场、可为投资人带来的超额收益、可为投资人节约投资或节约成本是决定无形资产价值的几个主要因素。
无形资产的评估可采用成本法、市场法、收益法三种方法:
（1）成本法
此种评估方法主要用于专有技术和专利技术的评估。对购买的专利或专有技术主要以原购买成本为依据。
（2）市场法
采用市场法适用于专利技术、专有技术、和商标的评估。其前提条件是除技术和商标本身的使用价值外，还要求同类无形资产在市场上交易活跃，才能获取相应的比较参照物。
（2）收益法
收益法可广泛地用于无形资产的评估。评估时可在对企业整体评估的基础上，采用割差的方式产生相关的无形资产价值，亦可采用对单一资产节约成本或价格优势所带来的差额收益计算。
（七）负债类评估核实操作
企业负债不是价值评估的范畴，而是为计算企业所拥有的净资产或每一股的股权价值，对企业所要付出的债务进行核实。
1. 债前期资料的核实及调查
主要根据企业提供的清单、财务记录进行核实核对，其中包括提供的资料与财务记录是否吻合，数字是否正确等。有关清单的格式主要按财政部关于评估报告规范要求填列的流动及长期负债评估清查明细表为准。
2. 现场调查分析
（1）短期借款：核对短期借款合同的各项相关条款，有无到期未还的借款、利息计提是否正确、外币短期借款评估基准日的汇率折算是否相符。
（2）应付票据：核对票据的各项要素是否正确，是否有逾期未付的票据及其原因，核实大额利息计提是否充分，外汇票据是否按评估基准日的汇率折算。
（3）应付账款、预收账款、其他应付款等主要核实长期挂帐的应付款项及大额应付款项的内容发生原因，核实后确定应否调整。
（4）应付工资、应付福利费：主要核实计提工资、代扣款项、应付工资、应付福利费的贷方发生额与相关成本费用帐户核对是否一致；分析检查年度内应付福利费的计提是否符合有关规定。
（5）未交税金、其他未交款：主要核实年度内各项税费的计提是否符合有关规定，计算是否正确。
（6）未付利润：核实未付利润的提取和支付的会计处理是否正确，并核对董事会或股东会有关决议。
（7）预提费用：核实计提的主要事项有无不属于预提费用性质的情况，是否应予保留。
（8）长期借款：核实长期借款合同条款，有否到期未偿还的长期借款及其主要原因，复核借款利息计提是否正确，外币长期借款是否按评估基准日汇率折算。
（9）长期应付款：主要核实融资租赁的授权批准手续是否齐全，应计利息是否正确，有关的汇兑损益会计处理是否正确。
（10）应付债券：主要核实债券议价或折价的摊销额的计算是正确，对到期债券偿还的会计处理是否正确。
（11）所有者权益：资本公积的形成、利润的分配、大额未分配利润均应取得委托方董事会相关决议。
培训效果评估的工作流程
培训效果评估的工作流程 培训效果评估主要由七个步骤组成： 1、作出评估决定； 2、制定评估方案； 3、收集评估信息； 4、数据整理和分析； 5、撰写评估报告； 6、评估结果沟通； 7、决定项目未来。 （一）作出评估决定 在作出评估决定之前，必须开展以下工作： （1）进行评估可行性分析 如果评估本身的成本高于培训项目的成本，这就不具有经济意义，建议采取 一个大概的、主观的培训评估。 （2）培训需求分析 培训需求分析是培训活动的第一步，它由培训管理人员采用各种方法和技术，对员工的知识、技能、工作态度等等方面进行鉴别和分析，从而确定是否需要培训以及培训的内容。它是确定培训目标、设计培训计划的前提，也是培训效果评估的基础。另一方面，培训效果评估的结果可以为培训需求分析提供反馈信息，以便对培训的相关环节作进一步改进。 （3）明确培训效果评估的目的 决策者和项目管理者要向工作人员表达评估的意愿。这很大程度影响了评估 方案的设计。 在培训项目实施之前，必须把培训评估的目的明确下来。培训评估的实施有助 于培训项目的前景作出决定，对培训系统的某些部分进行修订，或是对培训项目 进行整体整改，使其更加符合实际的需要。 （4）选择评估者 评估者分成两类：内部评估者和外部评估者。如果企业内部缺乏评估的技术， 不妨聘请外部评估者。聘请外部评估者的过程也是一个学习的过程。 （5）明确参与者 参与评估的人也包括培训对象、培训组织者、外部专家等等。
（6）建立评估数据库 培训效果的评估分为定向和定量两个方面，因此数据的收集也从这两个方面下手。定量数据如生产率、利润、事故率、设备完好率、产品合格率、产量、销售量、客户抱怨投诉的次数等等。定性数据如内外部顾客满意度、工作态度、工作氛围、工作积极性、责任心等等。 （二）制订评估方案培训评估方案需 要明确的项目： （1）培训评估的目的； （2）评估的培训项目； （3）培训评估的可行性分析； （4）培训评估的价值分析； （5）培训评估的时间和地点； （6）培训评估的人员确定； （7）培训评估的方法； （8）培训评估的标准； （9）培训评估的推进步骤； （10）培训评估的工作分工与配合； （11）培训评估的频率； （12）培训评估的报告形式与反馈。 培训评估报告的核心内容： 1、选择培训评估的方法； 2、评估的设计； 3、评估的策略。
房地产估价之成本法
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
纳税评估工作总结纳税评估管理办法2020
纳税评估工作总结纳税评估管理办法2020 纳税评估工作总结纳税评估管理办法2020年纳税评估工作总结纳税评估管理办法2020年总结一纳税评估工作总结20年，针对当前严峻的经济形势和收入任务，我局从"税企同舟、共保增长、共谋发展"这一主基调出发，按照"以评促改、以评促管、以评促查、以评促收"的工作要求，通过日常评估、专项评估，推磨评估，交叉评估等方式，着力突出地税机关的服务职能，促进纳税人提高税法遵从度，实现税收效益与社会效益的双丰收。全年各类评估活动共评估企业5186户，评估税款4.41亿元。现将全年纳税评估工作情况总结如下 一、实施税源实时控管，组织开展日常评估，坚持将纳税评估与日常征管相结合，与税收管理员制度相适应，紧紧依托省级数据大集中税收征管信息系统，借助综合治税信息交换平台，充分发挥税收管理员的作用，在日常管理中多方收集、掌握纳税人的动态税收信息，在纳税申报期结束后，及时对纳税人申报纳税的真实性、准确性进行分析、核实，把日常申报中连续零申报、常年微利、长亏不倒等异常纳税人纳入日常评估的重点对象，找寻疑点，发现问题，从而将日常评估与税源管理、税收征管有机结合。不断提高税源精细化和科学化管理水平。 20年全局日常评估共评估4980户，其中定性为正常符合性结论的企业2674户，差异符合性结论的企业2306户，全年评估税
款1.86亿元，加收滞纳税评估有问题率达到46.31，对税收年度贡献率超过2。 二、规范行业税收管理，组织开展园林绿化专项评估。 针对园林绿化企业和市政发包工程项目税收征管相对弱化等问题，确定了5种类型的17户园林绿化企业作为评估解剖的对象，组织各县市征管骨干进行了解剖式评估与调查，通过对确定的评估对象仔细分析、重点解剖，发现该类企业普遍存在瞒报收入、延期申报收入、适用税率混乱、成本支出混乱、成本结转不实等问题。共评估、查补税款1111.79万元，为强化园林绿化企业的税收征管探索了指导性路径。针对解剖中发现的问题，从园林绿化施工项目的源头发包方入手，以结算工程款票据使用情况的核查为突破口，对8家市政建设工程的发包单位进行了深入调查，发现大量以行政事业收据、收款收据代替发票结算市政工程款现象，造成巨额税款未能及时入库；发现未开具正式发票结算的工程款合计8亿元，加上调查过程中发现的工程发包单位自身存在的应税项目未申报税款，涉及地方税收共计4059.51万元。 三、降低企业税收风险，组织开展重点税源专项评估。 按照国家税务总局关于开展重点税源专项评估工作的通知以及省局转发文件精神，组织各单位对确定为专项评估对象的企业开展评估。此次评估以税务总局从重点税源预警系统中筛选出的20年上半年税收风险指数较高和零纳税企业表格中涉及扬州的5户企业，以及按照国家税务总局关于进一步加强税收征管若干具
增值税纳税评估指标体系及分析方法
增值税纳税评估指标体系及分析方法纳税评估指标：是税务机关筛选评估对象，进行重点分析时所采用的主要指标。分为：通用分析指标和专用分析指标两大类，使用时可以根据实际工作情况不断进行细化和完善。 纳税评估指标预警值：是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内部相关信息，运用数学方法测算出：算术、加权平均值以及合理变动范围。 算术预警值：应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种 等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干 年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税 评估指标预警值可以根据自己地区的实际进行确定。 纳税评估的分析方法 1、对纳税人申报纳税资料进行案头的初步审核对比，以确定进一步评估分析的方向和重点； 2、通过各项指标与相关数据的测算，设置相应的预警值，将纳税人的申报数据与预警值相比较； 3 、将纳税人申报数据与财务会计报表数据进行比较、与同行业相关数据或类似行业同期相关数据进行横向比较；
4 、将纳税人申报数据与历史同期相关数据进行纵向比较； 5 、根据不同税种之间的关联性和勾稽关系，参照相关预警值进行税种之间的关联性分析，分析纳税人应纳税相关税种的异常变化； 6、应用税收管理员日常管理中所掌握的情况和累计的经验，将纳税人申报情况与其生产经营实际情况相对照，分析其合理性，以确定纳税人申报纳税中存在的问题及其原因； 7、通过对纳税人生产经营结构、主要产品能耗、五号等生产经营要素的当期数据、历史平均数据、同行业平均数据以及其他相关经济指标进行比较，推测纳税人实际纳税能力。 评估结果的处理 1、对纳税人评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无需立案查处的，可提请纳税人自行改正； 2、对纳税人评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题，应由主管税务机关约谈纳税人； 3、对评估分析和税务约谈中发现的必须到生产经营现场了解情况、审核账目凭证的应经所在税源管理部门批准，由税收管理员进行实地调查核实； 4、发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要移交税务稽查部门处 审核分析纳税资料的重点 1、纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务。各
2020年纳税信用评价政策知识点二十条
2020年纳税信用评价政策知识点二十条 时间：2020-03-13 1.什么是纳税信用评价？ 纳税信用评价是税务机关根据采集的纳税人纳税信用信息，按照相关规定，就纳税人在一定周期内的纳税信用状况所进行的评价，评价结果分A、B、M、C、D 五级。纳税人纳税信用级别由主管税务机关进行评价；税务机关每年对纳税户上一年度的纳税信用级别进行评价，并在4 月份确定纳税信用级别评价结果。 2.纳税信用评价依据哪些主要政策文件？ 国家税务总局以公告的形式颁布了关于纳税信用评价的7 个重要文件： 1）《纳税信用管理办法（试行）》（税总公告2014年第40号） 2）《国家税务总局关于发布< 纳税信用评价指标和评价方式（试行）> 的公告》（税总公告2014 年48 号） 3）《国家税务总局关于明确纳税信用补评和复评事项的公告》（税总公告2015 年第46 号） 4）《国家税务总局关于明确纳税信用管理若干业务口径的公告》（税总公告2015 年第85 号） 5）《国家税务总局关于完善纳税信用管理有关事项的公告》（税总公告2016 年第9 号） 6）《国家税务总局关于纳税信用评价有关事项的公告》（税总公告2018 年第8 号公告） 7）《国家税务总局关于纳税信用修复有关事项的公告》（税总公告2019年第37号公告）
3. 哪些纳税人可纳入纳税信用评价的范围？ 已办理税务登记（含“三证合一、五证合一、一照一码”、临时登记）的独立核算企业、以及个人所得税查账征收的个人独资企业和个人合伙企业。扣缴义务人、自然人纳税信用管理办法由国家税务总局另行规定。 其中，从2017 年度开始新增下列纳税人参与纳税信用评价： 1）从首次在税务机关办理涉税事宜之日起时间不满一个评价年度的企业。评价年度是指公历年度，即1 月1 日至12 月31 日。 2）评价年度内无生产经营业务收入的企业。 3）适用企业所得税核定征收办法的企业。 4. 纳税信用评价信息有哪几方面？ 根据《国家税务总局关于发布< 纳税信用评价指标和评价方式（试行）> 的公告》（税总公告2014 年48 号），主要有以下几方面： 纳税人信用历史信息，主要包括纳税人的税务登记信息、经营信息、法定代表人信息等基本信息，评价年度之前的纳税信用记录。 税务内部信息，包括经常性指标信息和非经常性指标信息。经常性指标信息包括涉税申报信息、税（费）款缴纳信息、发票与税控器具信息、登记与账簿信息等4 个一级指标，非经常性指标信息包括纳税评估、税务审计、反避税调查信息和税务稽查信息2 个一级指标。结合税务管理实际，最终细化为20 个二级指标，95 个三级指标。 外部信息，主要指评价年度相关部门评定的优良信用记录和不良信用记录等外部参考信息，以及从银行、工商、海关等相关部门取得的影响纳税人纳税信用评价的外部评价信息。
培训效果评估的工作流程(内容体系)
培训效果评估的工作流程培训效果评估主要由七个 步骤组成： 1、作出评估决 定； 2、制定评估方案； 3、收集评估信息； 4、数据整理和分析； 5、撰写评估报告； 6、评估结果沟通； 7、决定项目未来。 （一）作出评估决定 在作出评估决定之前，必须开展以下 GAGGAGAGGAFFFFAFAF
工作： （1）进行评估可行性分析 如果评估本身的成本高于培训项目的成本，这就不具有经济意义，建议采取 一个大概的、主观的培训评估。 （2）培训需求分析 培训需求分析是培训活动的第一步，它由培训管理人员采用各种方法和技术， 对员工的知识、技能、工作态度等等方面进行鉴别和分析，从而确定是否需要培训以及培训的内容。它是确定培训目标、设计培训计划的前提，也是培训效果评估的基础。另一方面，培训效果评估的结果可以为培训需求分析提供反馈信息，以便对培训的相关环节作进一步改进。 （3）明确培训效果评估的目的 决策者和项目管理者要向工作人员表达评估的意愿。这很大程度影响了评估 GAGGAGAGGAFFFFAFAF
方案的设计。 在培训项目实施之前，必须把培训评估的目的明确下来。培训评估的实施有助于培训项目的前景作出决定，对培训系统的某些部分进行修订，或是对培训项目进行整体整改，使其更加符合实际的需要。 （4）选择评估者 评估者分成两类：内部评估者和外部评估者。如果企业内部缺乏评估的技术， GAGGAGAGGAFFFFAFAF
不妨聘请外部评估者。聘请外部评估者的过程也是一个学习的过程。 （5）明确参与者 参与评估的人也包括培训对象、培训组织者、外部专家等等。 （6）建立评估数据库 培训效果的评估分为定向和定量两个方面，因此数据的收集也从这两个方面 下手。定量数据如生产率、利润、事故率、设备完好率、产品合格率、产量、销售量、客户抱怨投诉的次数等等。定性数据如内外部顾客满意度、工作态度、工作氛围、工作积极性、责任心等等。 （二）制订评估方案培训评 估方案需要明确的项目： （1）培训评估的目的； （2）评估的培训项目； （3）培训评估的可行性分析； GAGGAGAGGAFFFFAFAF
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
纳税信用管理办法(试行)
纳税信用管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范纳税信用管理，促进纳税人诚信自律，提高税法遵从度，推进社会信用体系建设，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国务院关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》（国发〔2014〕20号）和《国务院关于印发社会信用体系建设规划纲要（2014-2020年）的通知》（国发〔2014〕21号），制定本办法。 第二条本办法所称纳税信用管理，是指税务机关对纳税人的纳税信用信息开展的采集、评价、确定、发布和应用等活动。 第三条本办法适用于已办理税务登记，从事生产、经营并适用查账征收的企业纳税人（以下简称纳税人）。 扣缴义务人、自然人纳税信用管理办法由国家税务总局另行规定。 个体工商户和其他类型纳税人的纳税信用管理办法由省税务机关制定。 第四条国家税务总局主管全国纳税信用管理工作。省以下税务机关负责所辖地区纳税信用管理工作的组织和实施。 第五条纳税信用管理遵循客观公正、标准统一、分级分类、动态调整的原则。 第六条国家税务总局推行纳税信用管理工作的信息化，规范统一纳税信用管理。 第七条国家税务局、地方税务局应联合开展纳税信用评价工作。 第八条税务机关积极参与社会信用体系建设，与相关部门建立信用信息共建共享机制，推动纳税信用与其他社会信用联动管理。 第二章纳税信用信息采集 第九条纳税信用信息采集是指税务机关对纳税人纳税信用信息的记录和收集。 第十条纳税信用信息包括纳税人信用历史信息、税务内部信息、外部信息。
纳税人信用历史信息包括基本信息和评价年度之前的纳税信用记录，以及相关部门评定的优良信用记录和不良信用记录。 税务内部信息包括经常性指标信息和非经常性指标信息。经常性指标信息是指涉税申报信息、税（费）款缴纳信息、发票与税控器具信息、登记与账簿信息等纳税人在评价年度内经常产生的指标信息；非经常性指标信息是指税务检查信息等纳税人在评价年度内不经常产生的指标信息。 外部信息包括外部参考信息和外部评价信息。外部参考信息包括评价年度相关部门评定的优良信用记录和不良信用记录；外部评价信息是指从相关部门取得的影响纳税人纳税信用评价的指标信息。 第十一条纳税信用信息采集工作由国家税务总局和省税务机关组织实施，按月采集。 第十二条本办法第十条第二款纳税人信用历史信息中的基本信息由税务机关从税务管理系统中采集，税务管理系统中暂缺的信息由税务机关通过纳税人申报采集；评价年度之前的纳税信用记录，以及相关部门评定的优良信用记录和不良信用记录，从税收管理记录、国家统一信用信息平台等渠道中采集。 第十三条本办法第十条第三款税务内部信息从税务管理系统中采集。 第十四条本办法第十条第四款外部信息主要通过税务管理系统、国家统一信用信息平台、相关部门官方网站、新闻媒体或者媒介等渠道采集。通过新闻媒体或者媒介采集的信息应核实后使用。 第三章纳税信用评价 第十五条纳税信用评价采取年度评价指标得分和直接判级方式。评价指标包括税务内部信息和外部评价信息。 年度评价指标得分采取扣分方式。纳税人评价年度内经常性指标和非经常性指标信息齐全的，从100 分起评；非经常性指标缺失的，从90分起评。 直接判级适用于有严重失信行为的纳税人。 纳税信用评价指标由国家税务总局另行规定。 第十六条外部参考信息在年度纳税信用评价结果中记录，与纳税信用评价信息形成联动机制。 第十七条纳税信用评价周期为一个纳税年度，有下列情形之一的纳税人，不参加本期的评价： （一）纳入纳税信用管理时间不满一个评价年度的； （二）本评价年度内无生产经营业务收入的； （三）因涉嫌税收违法被立案查处尚未结案的； （四）被审计、财政部门依法查出税收违法行为，税务机关正在依法处理，尚未办结的；
评估流程及职责
2015年吴桥县小学期末教学质量评估实施方案 一、时间：2016年元月25、26日。 二、范围：小学二--五年级某一学科；六年级语文、数学、英语、科学、品德 三、对象：全员。 四、准备工作： 1、核实学生人数，确保学籍数、学生数一致。各单位于12月25日前以学区为单位将各校各年级各班学生数及学生变化情况到县普教股核实，逐一核定各班人数及学生信息。 2、上报学生人数，安排考场场次。12月28日以学区为单位打包上报《小学年级学生花名册》，包括学籍号、姓名、所在学校年级、班别等个人信息，发送到xhxxhln@https://www.wendangku.net/doc/ea5072214.html,邮箱中。教研室依据报名人数，通过考场编排软件，安排出考场和学生座次号，并及时将考场安排表反馈到各学区。原则上每个考场安排30人，剩余考生人数不足10人的，跟上一考场合为一场；剩余考生人数等于或大于10人的，则单设一个考场。 3、照相，打印每个考场的考生信息。各校为每个考生集中拍摄电子照片，照片尺寸为33mm×48mm，jpg格式，文件大小不超过40KB。重命名为：学籍号。同一年级的考生照片放在一个文件夹，命名为*学区*年级照片，依此类推，学区于元月7日前将二—六年级五个压缩包的照片上传发送到xhxxhln@https://www.wendangku.net/doc/ea5072214.html,邮箱中，以备打印各考场的学生信息。 4、各单位于元月18日前上报《教师任课情况统计表》（纸质版、电子版发送到xhxxhln@https://www.wendangku.net/doc/ea5072214.html,邮箱中）。 5、组织人员命题，印刷试卷。根据各单位上报考场安排情况，试卷袋分装30份试卷和20份试卷两种。试卷运送到教育局试卷监控室后，教研室组织相关人员清点试卷份数，根据学区考场数分点试卷袋。 6、二---六年级考试日程和考试范围安排。 ①考试日程安排：
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 土地费用 前期工程费用基础设施建设 费用建筑工程安装费用公 共配套设施建设 费用 开发间接费用 财务费用管理费用 销售费用（不含税费）开发期税 费 不可预见费用其他费用 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价 出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价 自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售（经营）费用+财务费用开发经营成本
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润二利润总额-所得税 可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 （1）财务净现值（NPV） 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。 （2）财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： 士口-（1"用?）= z CI= 现金流入量 co现金流出量 （CI-CO）t项目在t年的净现金流量 n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期（P b），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： Pb 在式中的P b为动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P b=［累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］ （二）静态指标 （1）成本利润率（非年利率） 成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开
资产评估项目流程
****资产评估有限公司 评估项目执行基本流程 一、项目洽谈 与委托方就评估项目进行洽谈，初步了解委托方、产权持有者（被评估单位）基本情况，就相关经济行为及其背景、评估目的、评估对象和范围、评估基准日、委估资产的分布情况、评估的时间及收费、客户的期望和特别要求等进行商谈。 二、风险评价 评估中的风险分为在评估执业中可能遇到的不确定性因素的多寡，也可以理解为客观合理的完成评估任务的把握程度。进行风险评价从以下几个方面进行：（一）客户的基本情况； （二）本次评估的经济行为的合法性； （三）是否具备评估的基本条件； （四）客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制； （五）评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士； （六）是否有影响评估独立性和客观性的其他因素。 三、签定评估业务约定书 四、要求和配合委托方（被评估单位、产权持有者）做好评估的准备工作（一）准备好有关法律文件和经济技术文件等相关资料 1、有关经济行为的文件：包括公司董事会关于此次评估的决议等； 2、被评估对象的产权证明文件及原始凭证； 3、被评估对象原始证明材料，如主要建构筑物和在建工程的单位工程竣工决算书或预算书、主要进口设备进口合同等；
4、被评估单位现状及发展概要介绍； 5、被评估组织机构图和生产流程图； 6、评估基准日被评估的审计报告或会计报表； 7、涉及房地产评估的要求提供委托方房屋总平面图和地下管线图等。 （二）对委托方（被评估单位、产权持有者）评估准备工作的要求 1、组织力量搞好委托评估范围的资产清查，清查的结果应该是账账相符、账表相符和账实相符； 2、对资产清查中的盘盈盘亏应按权限作妥善处理。在清查处理之后，按要求填好评估申报表； 3、评估申报表内各项目与评估范围一致，不重不漏。 五、评估机构的评估准备工作 （一）组成评估工作小组： 1、根据评估的不同类型，除选派项目经理（注册评估师）以外，还要选派各类评估专业人员及专业小组负责人，组成评估工作小组，以便在分工的基础上进行总体协调工作。 2、制定评估工作方案（评估工作计划） 评估工作方案包括评估综合计划和评估程序计划。 （1）评估计划的审核与批准 ①评估计划应当经总复核和部门经理审核,重大评估项目的评估计划应经总经理审核,审核意见应记录于评估工作底稿。对评估计划，应审核以下主要事项： A、评估目的、评估范围的确定是否适当； B、针对不同资产类型及其状况,选择的评估方法是否适用、合理；
潍坊市地方税务局税收数据综合管理办法(试行)
潍坊市地方税务局税收数据综合管理办法（试行） 第一章总则 第一条为全面加强税收数据管理，适应省级数据集中管理与应用的需要，规范数据的采集、录入、审核、维护、使用、存储和考核等工作，确保数据的及时性、完整性、真实性、准确性和规范性，推进税收管理的科学化、精细化、规范化，不断提高税收征管的质量和效率，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《山东省地方税务局电子数据管理办法（试行）》等有关规定，结合潍坊地税系统数据管理工作的实际，制定本办法。 第二条本办法所称数据是指在税收管理过程中通过计算机应用系统采集、加工而产生的各类税收数据，以及以各种方式接收的外部涉税数据。 第三条数据管理工作包括：数据管理职责、数据标准、数据采集、数据审核、数据维护、数据分析、数据应用、数据发布、数据传输、数据存储（备份、恢复）、数据安全管理、数据质量监控、数据管理考核等。 第四条为逐步提高税收数据资源利用效果，推动税收管理向标准化、信息化和数字化方向发展，数据管理应遵循以下原则： （一）统一规范。数据标准要严格执行总局、省局的统一标准。 （二）分级管理。实行分层级的数据管理模式，明确职责分工，层层落实责任。 （三）过程控制。建立数据从采集、报送、审核到应用、维护全过程的控制规范，保证数据质量，提高应用效果。 （四）保障安全。建立数据访问的身份验证、权限管理及定期备份等安全制度，规范操作，做好病毒预防、入侵检测和数据保密工作。 （五）数据共享。简并涉税资料，整合应用系统，做到入口唯一，实现数据一次采集，集中存储，共享使用。 第二章数据管理职责 第五条为加强组织领导，落实数据管理职责，各县市区（开发区）地税局成立数据管理领导小组。由数据管理中心具体负责落实数据管理工作。 第六条全市各级数据管理中心负责组织、指导和协调全市地税系统的数据管理工作，其主要工作职责是： （一）负责数据管理的牵头、组织和协调工作； （二）综合数据管理办法、数据管理考核办法等有关规章制度的牵头制定、修改等； （三）负责税收数据的分析整理并出具数据指标报告； （四）负责税收数据的监测预测工作； （五）负责对基础数据质量的检测、发布、考核和清理完善工作。 第七条根据数据管理工作的实际需要，市、县、乡各级地税机关应在业务管理部门、技术管理部门和业务应用部门设立专、兼职数据管理员，明确数据的采集录入、审核修正、分析应用、数据质量监控等数据管理工作职责。 第八条全市各级征管、税管、法规、计统、稽查、综合治税、纳税评估、纳税服务等部门是数据管理的业务管理部门，其主要工作职责是：
房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
纳税评估主要财务分析指标
纳税评估主要财务分析指标 *纳税评估 指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人的纳税申报（包括减免缓抵退税申请）情况的真实性和准确性作出定性和定量的叛断，并采取进一步征管措施的行为。 *纳税评估工作 1、主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责 2、重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责 3、汇总合并缴纳企业所得税的企业，由其申报所在地税务机关实施。 4、汇总合并纳税的成员企业，由对其监管的当地税务机关实施。 5、合并申报缴纳外商所得税的，由总机构所在地的主管税务机关实施。 *纳税评估工作的时间 原则上在纳税申报到期之后进行 评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主 特殊情况可以延伸到往期或以往年度 *纳税评估的工作内容： 1、根据宏观税收分析和行业税负监控结果以及相关数据设立评估及 其预警值 2、综合运用各类对比分析方法筛选评估对象
3、对所筛选出的异常情况进行深入分析并作出定性和定量的判断
4、对评估分析中发现的问题分别采取 税务约谈 调查核实 处理处罚 提出管理建议 移交稽查部门查处等方法进行处理 5、维护更新税源管理数据，为税收宏观分析和行业税负监控提供基础信息等 *纳税评估指标： 是税务机关筛选评估对象，进行重点分析时所选用的主要指标。 分为 通用分析指标 特定分析指标 *通用分析指标： 1、收入类 主营业务收入变动率＝（本期主营业务收入-基期主营业务收入）/基期主营业务收入*100％ 2、成本类 单位产成品原材料耗用率（是否存在账外销售、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品成本或应纳所得额等）＝本期投入原材料/本期产成品成本*100％
房地产估价理论与方法(计算选择题)
房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格
新纳税评估管理办法及修改说明
纳税评估管理办法 (修改稿) 第一章总则 第一条为强化税源管理，降低税收风险，促进税收遵从，不断提高税收征管的质量和效率，根据税收法律的规定，结合税收征管工作实际，制定本办法。 第二条纳税评估是指税务机关利用获取的涉税信息，对纳税人（包括扣缴义务人，下同）纳税申报情况的真实性和合法性进行审核评价，并作出相应处理的税收管理活动。 纳税评估是税源管理工作的基本内容，是处置税收风险、促进纳税遵从的重要手段。 第三条纳税评估工作遵循风险控制、分类分级实施、专业管理、人机结合的原则。 第四条纳税评估工作的一般程序是：运用税收风险管理理念，分析识别风险，明确风险等级，安排相应应对措施；对案头审核对象进行深入审核，查找疑点，明确核实的内容和方式；对案头审核中发现的疑点分别采取电话、信函、网络、约谈、实地核查等方式核实疑点；针对调查核查情况作出评定处理。 第五条税务机关对所有纳税人的纳税申报情况作纳税评
估；对同一纳税人各税种统筹安排、综合实施纳税评估；对多个税款所属期的纳税申报情况可以一次进行纳税评估。第六条开展纳税评估工作，一般应在纳税申报期满之日起三年内进行；涉及少缴税款金额在十万元以上的，可以延长至五年内进行。 纳税人未按期履行纳税申报义务的，税务机关也可以按本办法的规定实施纳税评估。 第七条税务机关可运用税收征管法赋予税务机关的职权组织实施纳税评估；发挥信息技术对纳税评估工作的支撑作用，不断提高纳税评估工作的质量和效率。 第二章风险识别 第八条风险识别是税务机关采取计算机和人工相结合的方法，分析识别纳税人纳税申报中存在的风险点，按户归集，依纳税人风险高低排序，确定其风险等级，明确相应应对措施的过程。 第九条税务机关根据税收征管资源配置情况，统筹安排，将税收风险级别高的纳税人确定为案头审核对象。 第十条对税收风险级别低的纳税人，税务机关可采取纳税辅导、风险提示等方式督促其及时改正。 第十一条经分析识别未发现税收风险的纳税人，对其实施的纳税评估终止。