顶级豪宅圈层营销手法1427126560

世界山庄圈层营销活动建议

1、客户描述

世界山庄针对的客户在社会结构中，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王”；在社会上，他们被称为老板，可能是公司董事长、总裁、企业高管，另外还有艺术家。他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰；他们不断的寻求对自己的社会身份属性或阶层的维护、巩固和提高。

2、圈层的媒体策略

以专业刊物和兴趣性刊物为主，

降低大众媒体的投放，区域媒体与全国性媒体相结合，最大限度地增强信息的实效传达，并实现销售和品牌的双赢。有效使用广告牌、专业纸媒、企业内刊、报媒专栏、客户通讯、网络等媒体通路。

3、圈层的视觉利用

要在视觉元素和视觉载体的选择上贴近富豪、贵族们的审美趋向。通过标志、标准色、主形象、客户通讯、楼书、生活手册、礼品、平面广告、现场包装9大视觉传播体系的综合运用，把产品信息、项目气质、生活理念有效传达到目标客户那里。

在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到销售和品牌知名度双赢的结果。

4、低调传播，圈层制胜

在房地产市场中，同质化传播具有普遍性。高大全的形象和铺天盖地

的信息没能够使产品本身从众多资讯中脱颖而出。在营销推广的执行上坚持“走低调传播和圈层营销理念”，保持项目一贯的低调作风，以持续的市场影响触动目标客户群的敏感神经。

以杂志的方式来做楼书，在增加趣味性的同时，将项目的特点融合到杂志式的语言方式上来，使得目标客户群的阅读感受更直观更丰满，而且充满趣味性。

此外，也通过客户通讯、航空杂志、现场包装、杂志夹报等视觉渠道，向目标客户传达项目信息，各有效果。

5、活动营销的圈层应用

主要利用银行的客户资源，如农行支行VIP客户“缤纷云顶嘉年华”、“TOUCH THE OCEAN PARTY”雷克萨斯车主缤纷云顶Party、陆虎\富豪\捷豹车主璀璨云顶Party、民营企业家欢聚世界山庄、RE-LUXE 新奢华主义总裁慈善派对、中国银行信用卡VIP贵宾世界山庄PARTY、汇丰银行VIP客户17英里缤纷云顶PARTY等，依次顺利举行。

如“新奢华主义总裁慈善派对，活动倡导以Relax的态度对待luxurious 的生活，即以轻松的态度享受奢华。

借助私家山畔花园、马爹利、总裁级、时尚精英这些元素，巧妙地传达了项目的气质——尊贵典雅，为上流社会所专属，聚集如此之多CEO和时尚界人士的私人PARTY。

6、媒体平台

在厦门报刊上开辟一个世界山庄特约专栏。对世界著名的山畔建筑建

筑进行一次集中巡礼（如香港的天比高、渣甸山、礼顿山等），使世界山庄的居住文化一开始就与世界著名半山建筑产生呼应效果。经过一段时间的资料收集和整理，我们在全球范围内选择了17栋最具影响力的建筑进行剖析。《占据奢华的巅峰——世界著名半山建筑巡礼》专栏从2007年4月1日开始，每周四发布一期，这一方式在后期的品牌积累和销售中发挥着相当的作用。

7、采用撑竿跳跃定价法

把价格定得高高的，就像撑竿跳跃一样最大限度地往高处去，这是奢侈品牌的定价法则。

作为奢侈品牌必须给人制造望洋兴叹的感觉。让大多数人产生可望不可及的感觉是奢侈品牌营销的策略。在市场定位上，奢侈品牌就是为“成功人士”服务的。因此，要维护目标顾客的优越感，就当使大众与他们产生距离感。

但这种定价有个两难的问题，就是销售速度很慢，而且现在销售网上公开，很难操作销售火热的假象。汤臣一品就吃了这个亏，老说有人买，但网上一看，都是假的。我们在广州总结了这个问题，成交价都是在网上看到的，就用第三方的返租把价格做回去。客户在网上看到的价格是是合同的价格，实际的成交价格含有用第三方的返租，客户在网上是看不到的。楼盘前期销售的价格和数量是市场评判项目的重要因素，因此在前期市场没有热起来前采用这种做法还是必要的，等以后销售起来了再取消，而且前期客户等于楼盘升值了，也是欢迎这种做法的。

8、阻挡式销售之运用

不急于销售，先积聚客源，入场第二月开始预约登记，当登记累计一定量时，开始销售，通过媒体炒作，形成第一波销售高潮；形成“小订、排序、抽筹、加推、热卖、加价，预告下一期”的“间息式销售”的模式。

9、销讲

每个销售的单位销售人员都必须过一遍，每个单位都应有一套销售说辞。

10、开盘前策略性检讨及修正

此部分必须要于开盘/内部认购1个月前做，以配合最接近市场动态的策略。请不要怕做出检讨或修正所带来的麻烦，因目的只在乎有更理想的销售业绩。如果由于没有做出及时的修正，销售的误差所带来损失是任何同事都不能承担的后果。

11、开盘

开盘时策划人员必须长时间留守销售现场，以留意客户的来电情况，关心问题，成交单位走势，成交速度，销售人员的接听电话技巧，引导客户情况，对楼盘的熟悉情况，销售情况是否与计划相符，以及对开盘时所反映的问题及时做出调整。

12、订立各销售阶段的目标

前文提到策划必须具备前瞻性及预测能力，令销售的每个细节都在掌握之内，所以在每个营销推广的制定下，策划人员要对该策划制定目标，例如预计售出的单位的比例，那个户型销售速度最快，到访量、

上门客户群的类型是否我们针对的客群等，从各阶段的销售反应与制定目标相比较，我们才能知道真正的结果是否在我们预见之内，如果不是，便要立即做出检讨修正。

13、会议制度

A 隔周会议

分析营销策略，广告分配，优劣势分析，人流量估计、客户诚意度分析等；

B 每周会议

每周楼盘回顾，每周展望，每组的项目进展情况及难题交流，管理问题，了解各组员的进展及难题。

豪宅营销的20个心得

豪宅营销的20个心得 豪宅营销的20个心得提要：豪宅营销心得16：寻找意见领袖意见领袖是具有话语权和影响力的人。豪宅不是广告吹出来的，必须首先得到业内人士、媒体圈等人的认同 源自管理资料 豪宅营销的20个心得 豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 豪宅营销心得2：跟文化人谈钱 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。 豪宅营销心得3：跟富人谈什么？ 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保

持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。 豪宅营销心得4：置业顾问状态最关键 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 豪宅营销心得5：渠道管理须精细 逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？ 豪宅营销心得6：口碑好，才是真的好 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 豪宅营销心得7：富人的分类 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人

房地产营销方案豪宅营销分析

不只是卖房子 ——豪宅营销的特点及趋势 豪宅营销不是套用一种固定模式，不仅因为客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，还因为中国的豪宅营销与当前所处的社会文化、富豪消费观念乃至房地产市场成长特性密切相关。整体来看中国的豪宅营销市场，如同中国的财富阶层一样，还处于成长阶段，豪宅营销必将不断成熟发展。因此，对于未来豪宅营销将何去何从，本专题做了一些探讨。 一、定义豪宅营销——解决诸多矛盾的整合式小众营销 1、豪宅客户：行为低调，不善于张扬 通过国内典型豪宅项目客户的了解归纳总结出中国豪宅客户群的“泛”特点：（1）形象素描——处于财富金字塔顶层。 对外封闭排斥，内部社会形态较为稳定，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；与财富地位相当的人交往，孤立于社会的其他阶层，以享受“那种安全感与自在”，同时摆脱“不安与烦恼”。 极度的追求生活品质，关注奢华、绚烂、舒适，他们没有心理价位，只有价格排序，购买主要诱因是拥有一个在THE BEST签名的权力，他们全球消费，只为寻找合适自己的商品，选择奢侈品，更是选择一种生活方式。

（2）特质人格 富人的多A级人生 Aggressive 好斗的 Accumulative 好囤积的 Acquisitive 强统御欲 …… （3）消费心理——炫耀 炫耀消费：在既定的范围内，以常人无法企及的物品在一个特点的圈子里相互攀比炫耀，显示财富与地位。 享受消费：对居住的舒适度要求高，特别是软环境，多有海外旅居经历，或认同海外生活方式及标准，希望通过高端房产来获取一种全新的居住体验。 豪宅客户买的不只是“房子” 豪宅

2、豪宅营销：解决诸多矛盾的整合式小众营销 豪宅营销，是围绕上述所指的高端客户的小众营销的范畴，单体个性极强。 根据豪宅 客户的“泛”特点可知:豪宅营销必须是一种独特的整合营销传播策略，这一策略围绕跨跃 三大核心矛盾展开： （1）解决低调与传播的矛盾 同普通物业一样，在豪宅营销过程中宣传与传播不可避免。 客户在他们生活习惯上显现出的对外封闭、不善张扬、属于特定圈子等特点，而营销基 本通过传播的渠道进行。因此，解决这种矛盾，整合圈层目标传播成为目前较广泛运用的方 法。 高端消费群体 对外传播 对外封闭， 不善张扬 向公众公开、散播 高端圈层一高端圈层二 整和 圈层 目标 营销 解决办法 封闭与传播之间的矛盾圈层内的目标市场营销 封闭与传播的矛盾定向与不确定的矛盾个性与共性的矛盾豪宅营销

融创核心营销及经典案例解析

融创核心营销及经典案 例解析 集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

渠道为王——融创核心营销体系打造及经典案例解析 【课程背景】 融创2013年逆势突围，销售业绩突破500亿，挤进一线房企阵营。从顺驰的失败到建立融创重新发展，狂人孙宏斌用十年时间，创造了一个又一个的地产界传奇。融创十年来是如何取得如此高速发展的，孙宏斌个人过往的经历及他激进冒险的性格又对融创有着怎样的影响，对其他房企业绩及绩效又有哪些借鉴意义，这些，都值得我们同行业思考的。 2014年5月22日，融创中国正式发布公告，称将斥资62.98亿港元收购绿城5.24亿股股票，占绿城全部已发行股票的24.313%。 2014年前三季度，融创绿城以104亿的销售业绩成为上海商品住宅网签销冠，单盘销售成绩排名前十的项目中，融绿一家就占据了四席。业内戏言，上海楼市已进入“融绿时代”。 2014年融创绿城开发的苏州绿城桃花源被评为全国最佳楼盘，受到业内的广泛认可，堪称中式别墅典范之作。 融创绿城在2014年业绩可谓令业内惊叹。2014年前三季度上海房企商品住宅网签销售排名中，融创绿城以104.45亿元再度成为上海商品住宅网签销冠，并远超第二名万科逾20亿元。 融创2014年目标600亿，加上绿城已经突破千亿，千亿目标不是终点！

以上数据，虽然与融创的绝佳地段，及高质量保证，创新营销有关联，但有一点与融创的线上线下“全民狼性拓客营销”这一拓客法宝运用到极致是分不开的，融创这一狼性系统拓客法宝又是如何超越万科，保利，新河湾等之前企业的效果，成为2014年全民拓客营销第一名的拓客黑马的呢？同样是绿城产品，为什么融创拓客营销法宝却让融创创造房地产行业的奇迹和神话呢？ 【课程特色】 1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易 懂有效； 2、学员100%参与实操训练；理论讲授40％、实操训练35％、案例讨论15%、经验分享与现 场答疑10％。 3、用“心”和自身态度，用生命的激情在诠释房地产实战训练，真正大幅度提升房地产利 润绩效。 【课程对象】 房地产公司总经理、营销总监、策划总监、销售经理、核心骨干人员及销售精英 【课程内容】

房地产网络营销方案(经典)

CBD第一山水居所：豪宅的中心，中心的豪宅！ 《四季山水网络执行方案（2011）》 第一部分、营销目标 一、【时间范围】2011.10.23——11.31 二、【营销目标】 —目标（1）市场关注：延续项目一直以来的热销势头，保持项目的关注度和影响力； —目标（2）形象重塑：打造项目“福田CBD第一居所”的项目形象和价值符号； —目标（3）对位推广：根据目标客户特点，针对性的进行产品户型推介； 第二部分、营销策略 一、【营销背景】 —优势： （1）区位优势：四季山水位于塘朗山系绵延的豪宅群和深圳中轴线豪宅群的链条中心，与深圳大多著名豪宅自成体系；位于深圳福田中心区；属福田成熟悉地段，坐享深圳优质熟城完善配套和发展利好； （2）资源优势：四季山水比邻“三山一水六公园”，享有福田中心区珍稀的自然资源。社区内及周边生活配套完善，拥有优质学校、商业等，属于高尚居家住区。 （3）产品优势：属于纯高端大户社区，坐享精工打造纯正的泰式皇家园林，能够尊享优越的建筑品质和空间。 —劣势： （1）项目地段：虽属于福田区，但项目位于“边缘地带”，因此顾客对“梅林”具有一定的市场抗性； （2）市场竞争：后海、华侨城、香蜜湖等豪宅竞争对手的分流威胁，下半年约1500 套豪宅的供应量； （3）市场调控：市场高压调控仍然持续，市场开始出现量价回落的显著即将，后市依然充满不确定性，市场焦虑情绪开始抬头，观望情绪浓厚；另外，限购导致房票缺失，低迷

促使观望加重，这些难以通过传播直接解决。 二、【策略思路】 根据以上分析，网上行认为，四季山水项目在自身产品素质及资源方面具有极强的竞争力和稀缺性！目前营销中的最大挑战和使命来自于： —如何改变目前市场和客户对于梅林片区的“价值偏见”和“心理抗性”？ —如何让四季山水在众多竞争对手中脱颖而出？ —如何为产品寻找一个独特的、能够体现契合产品优势特色的的概念，易于传播和记忆？ 为此，在网络传播上，网上行制定了如下策略思路： —策略（1）区域引领：为了达到去“梅林化”的效果，我们提出了“塘朗山系豪宅群&中轴线豪宅群”，重新定义区域价值，通过炒作降低“价值偏见”和“心理抗性”，拔高项目的豪宅形象，从而引爆市场关注！ —策略（2）营销策略：通过夸张手法拔高“楼王”单位价值，炒作“天价楼王单位”的概念，在此引爆市场关注度，以期在竞争对手中脱颖而出！ —策略（3）事件引领：通过“深圳豪宅亮灯率大调查”策划和设计，展现四季山水极高的入住率，从而最有力的诠释四季山水为“福田CBD第一居所”的概念！ —策略（4）产品引领：展示四季山水项目高端宜居住宅环境，如园林、楼体、样板间、学校、公园、山林、水库等价值点，让更多客户从中感受到项目的优势和改变对片区的理解，感受四季山水优质的生活，达到体验式营销的目的――以形象的诠释，激发购买欲望！

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大连东方圣荷西房地产豪宅项目营销报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

目录 东方圣荷西营销报告................... 错误!未定义书签。第一部分产品 (3) [一] 产品外部环境 (3) 1.行业动态 (3) 1.1国内 (3) 1.2大连 (8) 2.政策走向 (10) 3.区域环境 (12) 4.竞争环境 (14) [二] 产品内部环境 (15) 1.产品描述 (15) 2.产品细分 (15) 3.销售情况 (16) 4.SWOT分析 (17) 5.产品定位——寻找购买决定因素 (17) 第二部分客户 (18) [一] 来访客户——“触动”成交 (18) 1.成交客户分析 (18) 2.意向客户分析 (18) [二] 未访客户——寻找目标 (19) 第三部分销售团队 (19) 1.专业 (19) 2.管理 (21) 3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (22)

4.服务——与客户成为朋友 (23) 第四部分销售指标 (23) 1.销售目标 (23) 2.销售节奏 (23) 第五部分合作方式 (24) 【方案一】 (24) 【方案二】 (24) 第一部分产品 [一] 产品外部环境 1.行业动态 1.1国内 从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。 第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。

顶级房地产豪宅的实战销售技巧

顶级房地产豪宅的实战销售技巧 房地产豪宅销售技巧：在房地产销售这个行业，尤其是豪宅，我们要避客户之锋芒，尽量快速成交，提高工作效率，增加赚钱速度，加快晋升步伐。技巧一：将最重要的卖点放在最前面说根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。技巧二：形成客户的信任心理只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧。技巧三：认真倾听不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。技巧四：见什么人说什么话尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。技巧五：信任自己的房子每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧技巧六：学会

描述生活很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。技巧七：善用数字尽管数字是干巴巴的，但是它却有让人相信的妙用。将楼盘的各种数据熟记于心，对客户介绍的时候信口拈来，不仅会让客户相信你的楼盘，也会让客户相信你很专业。这一点和上一条房地产销售技巧并不矛盾。技巧八：结尾要有亮点要将最重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对最后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。房地产销售技巧和话术就像做一篇文章，要做到“凤头、猪肚、豹尾”。欢迎职场、销售、创业者以及有梦想不安现状的朋友加入实战销售创业交流群。QQ群：341158131验证码：62要求：1、每天晚上八点群里分享一个择业、面试、销售、创业等方面的职场经典案例。2、有工作职业的困惑的朋友都可以提问，会有职场高手一一为你答疑解惑。3、分享各个行业不外传资料（花重金购买，或内部资料）群共享自行下载！4、如果你是一个爱学习想快速提高自己赚钱能力的人，欢迎你的加入！你可以在圈子里围观职场高手们的思维模式及做事方法，半年下

豪宅快速销售的秘笈

深圳世联策划经典案例 豪宅快速销售的秘笈 ——波托菲诺·天鹅堡二期 2004-2-10 项目背景 波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？ 世联地产策划关键 产品优势—— 1、区域环境的优越性 波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套； 2、品牌形象深入人心 通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买； 3、高端产品的稀缺性 通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；

4、户型设计的人性化 动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化； 营销方面—— 1、信息发布期 2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注； 2、客户积累期 A VIP卡销售 a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主， 发售VIP卡； b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP 卡信息； c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡； B VIP卡客户维护 a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行 的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境； b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲， 邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型； C 样板房展示 样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。 3、营销期

圈层营销案例

进入“房流感”时代的“观望”季节，有产品支撑价值的优秀住宅，也有趁着一片涨声而无内在价值的虚高楼盘。我做过贵州的“山水黔城”、“盛世兴城”和南昌的“世纪风情”，都代表着所在城市高房价的高端楼盘，如何在高房价条件下，在“房流感”时代的“观望”季节里做到有效营销，我的实战的经验是：高房价，小圈层，实现高端营销点对点——即“圈层营销”。 客户在哪里？如果我们把高端客户进行分类描述的话，它大致有这样几类： 财富积累型家族、城市新贵、行业领军人物、有艺术偏好的名流、高级公务员等，每一类型都有不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。譬如财富积累型特点为早期通过长期资本积累而富裕起来的群体；他们的财富积累大都跟自己的家庭背景有一定的联系；他们富有浓厚的家族观念，有一定的家庭聚居情结。因此他们已经拥有了第一居所，并渴望第二、第三居所。而城市新贵的主要财富构成则为证券投资、房地产投资、股权套现等。 如果我们把马斯洛需求层次理论运用到住宅产品的空间营造上，对应马斯洛的五种层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求，因此适合城市新贵的空间应该具有功能性、安全感、开阔感、尊崇感和格调品味感。 那么如何进行传播并售卖呢？有了客户特征的研究，传播渠道的运用就有了分寸。具体实施如下： 利用大众传播建立高度，高举高打；更多的则是运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。小众传播主要是圈层营销，譬如：球会车会，高尔夫球与宝马车友；银行贵宾卡，外资银行基金服务等。也可利用现场空间进行体验营销，如体验会馆中销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造，类似当代中国艺术品展、经济高峰论坛、企业家联谊会、品牌汽车试驾会、奢侈品发布会等等。 文本营销也是圈层圈层的一把利器。所谓“开盘先开会，卖楼先卖书”，开会指的是论坛，先把声音放大；卖书则可以用MOOK（MAGAZINE和BOOK的综合体）代替楼书，人们在阅读文本时，看到的不是一个产品，而是一种文化，它是物质的、更是精神的。摒弃传统高端物业楼书的凝重和沉闷，以杂志方式来做楼书，增加楼书趣味性的同时，更使得目标客户的阅读感受更直观更丰满。 作为一个营销术语，“圈层营销”概念在地产行业流行有段时间了，好多高端项目的营销中“圈层营销”已经发挥了不少作用，例如万科·17英里、万科·蓝桥圣菲、广州星河湾、北京星河湾以及贵阳山水黔城等。但多数项目还只是把它作为与所谓的“文本营销”、“活动营销”一样的“营销活动”，而不是一个系统的营销战术或者特定的营销策略。目前，我们对于“圈层营销”的理解还过于

5销的独特标签--以国内三大顶级豪宅为例

豪宅营销的独特标签--以国内三大顶级豪宅为例 作者：陈利文 2007-10-30 11:57:27 什么叫豪宅？历来有不同的标准和说法。深圳世联给豪宅的定义是“相对高度集中的占有城市资源的住宅产品”，并且同时发布了关于豪宅的系列指数，后来成为业内公认的关于豪宅的标准。世联的豪宅指数见下图： 关于地段指数，世联提出的豪宅在便利指数或者环境指数中至少要有一项达到愉悦指标[1]，豪宅在地段上一般具有区位的不可替代性、环境的历史性、人文价值的不可再生性等鲜明特征。比如北京的豪宅项目“裘马都”位于中央涉外区的门户――三元桥东，紧邻北京四大使馆区、CBD商圈、燕莎商圈、丽都商圈以及顺景高尔夫公园、太阳宫公园、国际展览中心等等，上海的“汤臣一品”项目位于上海的核心、黄浦江畔，博览外滩百年万国建筑，紧邻陆家嘴 CBD 世界级摩天大厦。这些地段都是具有区位的不可替代性、环境的历史性和人文价值的不可再生性等特征。 光有地段还不够，豪宅对产品指数也有相应要求。在项目的建筑指数中，容积率等硬指数的高低并不是决定项目能否成为豪宅的绝对指标；单元空间面积、房均面积等奢侈指数由于更恰当的体现了户型单位的资源占有状况，因而成了鉴别豪宅的最佳指标。在深圳的一线豪宅，房均面积都达到了40－60平米。同期在同区域推出的豪宅比普通住宅的房均面积大50％左右。在户型尺度上，豪宅的客厅开间一般在4.5米以上，层高在3.1米以上。这些都是关于建筑方面的奢侈指标。 豪宅在地段和硬件上具有突出的价值，当然也能支持较高的价格，所以往往价格也是判断豪宅的重要标准。中国真正意义的豪宅价格与普通家庭的年收入的比值在60倍以上，一套豪宅的售价约是普通住宅的6－10倍。 从广义营销的两大系统：产品和狭义营销（包括定位、推广、展示、价格、销售五大环节）都具有鲜明的标签特征。下面我们就将一一分述这些特征。 豪宅符号 在产品方面，豪宅非常强调符号标志。豪宅符号属于形式主义的表现，其展示价值大于使用价值，是豪宅溢价的支撑点之一。目前，在市场上的豪宅产品，常见的符号主要有以下几种： 一、主入口景观轴/仪式感、私家路 深圳“香蜜湖1号”项目在入口处打造了一条“私家林荫大道”（见下图），衬托出小区的幽隐高贵，不显张扬，仪式感很强。深圳的别墅项目“云深处”在推广时则干脆炒作其全国第一的私家路，私家路是全国第一，那住宅的档次可想而知了。

南宁隆安金耀江山帝景豪宅项目营销思路报告书

金耀·江山帝景 营销思路报告书 南宁天路投资咨询有限公司 二0一一年八月三十日 报告目录 第一章项目概况 (4) 一、项目概况 二、项目用地的街区状况 三、释义—地中海欧式建筑风格 第二章项目优劣势（SWOT）分析 (9) 一、项目优势分析S（strengths） 二、项目劣势分析W（Weaknesses） 三、项目机会分析O（Opportunities） 四、项目威胁分析T（Threats） 第三章目标客户分析 (15) 一、客户的需求分析 二、目标客户分析 第四章房地市场分析 (18) 一、2010—2011年国家房地产调控政策汇总及分析 二、2011年1-6月全国及南宁市房地产市场情况及分析 三、隆安县房地市场分析

第五章项目定位 (32) 一、定义品质豪宅 二、释义“豪宅” 三、豪宅产品配套描述 四、本案豪宅定位的推导论证 第六章项目主题形象定位 (37) 一、主题形象语定位 二、推广语释义 三、项目主题展现的核心观念 四、项目案名建议 第七章营销整体思路 (40) 一、整体营销思路 二、营销策略 第八章销售策略构思 (45) 一、销售策略 二、首期面市销售节点安排 第九章推广策略构思 (48) 一、推广策略 二、广告策略 概述 (52) 第一章、项目概况 一、项目概况 1、地理位置

项目地块位于隆安县城厢镇宝塔村（隆安县县城右江桥头），右江大桥往宝塔方向左侧。 2、宗地周边状况说明 项目总占地面积为142479.47㎡；南北最长336m；东西最长458 m；最短420 m；正南北朝向，基本为规则的矩形。场地高低起伏整体上呈现东北高，西南低的走向。 ◆项目周边情况 项目西面方向为右江河域； 项目东面方向为规划公园； 项目南面方向为隆安自来水厂及村庄； 项目北面方向为山坡。 ◆交通情况 项目离隆安县中心约2～3公里； 从市隆安中心打车至项目入口处约10分钟车程。 3、宗地地理特点、自然特质、地块性质说明 4、宗地块区位图

豪宅营销20个心得

豪宅营销20个心得 一、跟有钱人谈文化 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 二、跟文化人谈钱 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。 三、跟富人谈什么 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。 四、置业顾问状态最关键 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 五、渠道管理须精细

逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？ 六、口碑好，才是真的好 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 七、富人的分类 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。 八、面子很重要 为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！ 九、营销的三个高度 第一：知名度要高，要引起关注和议论。 第二：美誉度要高，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。 第三：消费层次高，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越

豪宅销售心得

豪宅销售心得 【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通什么话题能引起客户的兴趣笔者经验：跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键 【豪宅营销心得3：跟富人谈什么】豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长2.如何保持自己和家人身体健康3.如何教育好下一代——营销要对症下药，投其所好 【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里如何精准有效传递信息如何邀约其到现场客户成交最大的障碍是什么价格产品如何拟定针对性的说辞如何坚定客户购买信心如何促成交？ 【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！

王炜《融创豪宅营销策略及案例解析》

融创豪宅营销策略及案例解析【课程大纲】 第一模块：豪宅概念 一、何为豪宅 1.广义定义 2.豪宅内涵 二、豪宅的概念 1.豪宅的定义 2.豪宅的界定标准 3.豪宅的六大属性 第二模块：豪宅特点 一、刚需 1.想有一个自己的空间 2.想给第一桶金保值增值 3.每一平米的空间很重要 4.首付少5万也很重要 二、改善 1.是在刚需基础上扩大各个空间的尺寸 2.让大家既有私密感又有宽大的公共空间 3.众多的人性化细节是加分项 三、豪宅 1

1.自然资源是豪宅的根本 2.是追求精神层面的东西 3.和把巨额财富沉淀下来第三模块：豪宅等级 一、豪宅的分类 1.郊区别墅 2.市区大平层 3.市区别墅 二、豪宅划分的六大标准 第四模块：豪宅客户营销理念 一、新形势下房地产营销趋势 二、豪宅客户营销理念 1.营销代理模式 2.万科营销模式 3.整合营销模式 第五模块：全国豪宅案例分析 1. 苏州桃花源 2. 泰禾院子系 3. 杭州金茂府 第六模块：豪宅客户心理 一、豪宅客户特征分析 二、豪宅客户行为习惯 1.社交活动

2.兴趣爱好 3.生活态度 4.生活轨迹 5.消费取向 6.投资理财 7.媒体习惯 第七模块：豪宅客户需求 1. 置业区域分析 2. 建筑风格分析 3. 小区环境分析 4. 科技化含量分析 5. 物业管理分析 6. 会所配套分析 第八模块：如何拉近与豪宅客户的距离 一、美女营销 二、同学营销 三、学会倾听 四、活动营销 第九模块：豪宅客户维护 一、感情维系 1、建立完整的客户档案 2、成交后及时维护 3、节假日送祝福 1

4、建立项目微信群，利好消息维系 二、价格促销维系 1、新老客户双重优惠 2、多重促销政策 3、限时一口价房源 三、活动维系 1、项目进展 2、节假日 3、暖场活动 四、五星级酒店式服务 第十模块：豪宅客户满意度提升 1.产品设计的实用性 2.豪宅不能有缺点 3.品牌开发商，王牌产品 4.科技打杂品质 5.服务深入骨髓 第十一模块：圈层营销 1. 把客户当一个俱乐部运营 2. 圈层营销的核心思维 3. 圈层营销的六步流程 4. 圈层营销的三个原则 5. 圈层营销的三个境界 6. 家宴营销的三大策略五大技巧

万科·圈层营销

万科·17英里圈层营销 题记 长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。万科的悸动与叛逆，始于17英里。 无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将 全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。 ***与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营 销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记 录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。万 科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。 对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于***来说，17英里的策划推广是一 次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销” 已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。 地产圈层营销的发现 随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季 更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将 成为房地产销售的利器。 通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观 价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中， 我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。 “物以类聚，人以群分”。房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销 模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，

豪宅营销策略

◣关于豪宅营销◢ 【豪宅营销心得1：跟有钱人谈文化】 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 【豪宅营销心得2：跟文化人谈钱】 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的 是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤 的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键 【豪宅营销心得3：跟富人谈什么？】 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当 然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育 好下一代？——营销要对症下药，投其所好 【豪宅营销心得4：销售员状态最关键】 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白 搭！ 【豪宅营销心得5：渠道管理须精细】 逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何 促成交？ 【豪宅营销心得：口碑好，才是真的好】 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产 品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老 客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 【豪宅营销心得6：富人的分类】 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬， 真正富人

【VIP专享】顶级豪宅圈层营销手法1427126560

世界山庄圈层营销活动建议 1、客户描述 世界山庄针对的客户在社会结构中，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王”；在社会上，他们被称为老板，可能是公司董事长、总裁、企业高管，另外还有艺术家。他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰；他们不断的寻求对自己的社会身份属性或阶层的维护、巩固和提高。 2、圈层的媒体策略 以专业刊物和兴趣性刊物为主， 降低大众媒体的投放，区域媒体与全国性媒体相结合，最大限度地增强信息的实效传达，并实现销售和品牌的双赢。有效使用广告牌、专业纸媒、企业内刊、报媒专栏、客户通讯、网络等媒体通路。 3、圈层的视觉利用 要在视觉元素和视觉载体的选择上贴近富豪、贵族们的审美趋向。通过标志、标准色、主形象、客户通讯、楼书、生活手册、礼品、平面广告、现场包装9大视觉传播体系的综合运用，把产品信息、项目气质、生活理念有效传达到目标客户那里。 在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到销售和品牌知名度双赢的结果。 4、低调传播，圈层制胜 在房地产市场中，同质化传播具有普遍性。高大全的形象和铺天盖

地的信息没能够使产品本身从众多资讯中脱颖而出。在营销推广的 执行上坚持“走低调传播和圈层营销理念”，保持项目一贯的低调作风，以持续的市场影响触动目标客户群的敏感神经。 以杂志的方式来做楼书，在增加趣味性的同时，将项目的特点融合 到杂志式的语言方式上来，使得目标客户群的阅读感受更直观更丰满，而且充满趣味性。 此外，也通过客户通讯、航空杂志、现场包装、杂志夹报等视觉渠道，向目标客户传达项目信息，各有效果。 5、活动营销的圈层应用 主要利用银行的客户资源，如农行支行VIP客户“缤纷云顶嘉年华”、“TOUCH THE OCEAN PARTY”雷克萨斯车主缤纷云顶Party、陆虎\富豪\捷豹车主璀璨云顶Party、民营企业家欢聚世界山庄、RE-LUXE新奢华主义总裁慈善派对、中国银行信用卡VIP贵宾世界山 庄PARTY、汇丰银行VIP客户17英里缤纷云顶PARTY等，依次 顺利举行。 如“新奢华主义总裁慈善派对，活动倡导以Relax的态度对待luxurious 的生活，即以轻松的态度享受奢华。 借助私家山畔花园、马爹利、总裁级、时尚精英这些元素，巧妙地 传达了项目的气质——尊贵典雅，为上流社会所专属，聚集如此之 多CEO和时尚界人士的私人PARTY。 6、媒体平台 在厦门报刊上开辟一个世界山庄特约专栏。对世界著名的山畔建筑

豪宅营销的66个细节

《豪宅营销的66个细节》，总目录出炉！ 中国建筑工业出版社紧张校对排版中！ 定位篇 细节1：超越居住功能，剖析豪宅的内在价值 细节2：中国富豪，有着相似的行为习惯 细节3：中国富豪，还希望房子为他们带来什么 细节4：定制化产品策略，图纸阶段即销售 细节5：联排别墅独栋化，升华产品价值 细节6：豪宅也玩“性价比”，偷面积多多益善 细节7：高舒适度，让科技凸显豪宅价值 细节8：园林景观，它的作用不仅仅是装饰 细节9：私家庭院，我们可以为客户想得更多 细节10：精装修，感觉，感觉，还是感觉 细节11：奢华会所，豪宅附加值的充分体现 细节12：大平层豪宅，别墅产品的华丽转身 推广篇 细节13：地标，高端豪宅必须树立的开发信念 细节14：形象定位，立足本土，接轨国际 细节15：大众媒体，不能直接产生销售，但离不开它细节16：小众媒体，豪宅推广的必然趋势 细节17：网络传播，别以为富豪没时间浏览网站 细节18：新闻炒作，豪宅推广的第一要务 细节19：文化，它让豪宅价值更有张力 细节20：名人效应，引爆市场的捷径 细节21：教育与传承，豪宅客户永恒的心结 细节22：远郊豪宅，“远”是一种方式，更是一种态度细节23：建筑环境学，富豪置业重要考量点 细节24：财富论坛，让豪宅客户乖乖来听课 细节25：富太太，购买豪宅的重要决策人 细节26：工地围墙包装，豪宅的第一形象 营销篇 细节27：让置业顾问转变为“销售大使”

细节28：营销高管，客户面前的高级销售员 细节29：土地价值，豪宅营销的“开场热舞” 细节30：稀缺，它让豪宅销售温度不减 细节31：概念营销，让给豪宅一个烙印 细节32：跨界营销，比圈层营销更胜一筹 细节33：品牌嫁接，四两拨千斤的营销手段 细节34：活动营销，既要赚钱，又要赚脸 细节35：故事营销，赋予豪宅强大的人文背书 细节36：夜景营销，展示营销环境的情趣元素 细节37：神秘营销，销售工作暗流涌动 细节38：开拓并维护“意见领袖”，他们是编外销售员 细节39：形象包装，花了钱得让客户知道 细节40：工法展示，让客户在参与中受到震撼 细节41：售楼处，既要玩奢华，又要玩情调 细节42：营销道具，匹配豪宅精神 细节43：样板房，不仅仅是奢华 细节44：样板区，无处不惊喜 细节45：品质楼书，最无用的奢侈品 细节46：邀约客户，富豪没那么遥不可及 细节47：礼品选择，爱不释手才是真 细节48：自住或投资，让豪宅告诉客户他的身价一直在增长细节49：租售结合，资源整合，豪宅价值无处不在 细节50：异地分销，传播口径应统一，传播内容应不同 细节51：楼王，它的功效不仅仅是提升价值 细节52：游泳池，真的中看不中用吗 细节53：高尔夫地产，融合三大顶级营销手法 细节54：私宴，享受的不是美食，是平台 细节55：推盘策略，少批量，多批次 细节56：定价策略，多以自我为中心 细节57：营销娱乐化，不失调性的新型营销手法 细节58：积累客户，认筹之后就万事大吉了吗 细节59：非内地客户，他们需要被尊重固有的居住习惯 服务篇 细节60：大客户经理接待模式，管家式营销

别墅营销活动汇总

别墅营销活动汇总 翔凤信心年 领创英式文化新意境 纯粹英国味道, 不墅群 自然田园，专门英国，专门诗意。 竞争对手 在发售之初，按购买先后分不给予购楼折扣，前10名，八八折，前2 0名九折，前50名，九二折，前100名九八折。 推广主题 在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的 顶级不墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性 顶级不墅的推广要紧策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售不墅项目相匹配 顶级不墅应该多采纳欧美风格。因为最早的不墅产品确实是从欧洲引进过来的，过去差不多上贵族居住的，有专门长的历史。而历史是最有价值的。因此，从某种意义上讲，风格确实是财宝的另一种暗示。顶级豪宅事实上确实是一个历史、一个传统。只有通过上百年持续改进、持续完善的产品，才可能更接近完美。

翔凤人制造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。 专门的推广渠道 而在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。 目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199 /167,3本杂志主刊分不叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都能够忽略,太小了!除非你是当地人,那就不讲了!例如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个确实是《中国民航》,只是那个是民航总局的刊物,他们没有实体的,差不多上让各个航空公司派发的,成效不行!而且价格差不多是前面3家的2倍! 顶级不墅的客户有着高、精、尖的特点。吸引这些客户因此需要通过专门的营销。通过记者了解，这些顶级不墅客户要紧通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息 网络广告

发现高端白酒的跨界圈层营销模式的力量

酒海导航运筹白酒新视野专栏稿件： 发现高端白酒跨界圈层营销模式的力量 作者：乔运昌 高端白酒的跨界营销模式在业内已经成为一个品牌传播、价值塑造、培育核心消费群体、异业战略联盟和推动业绩增长常用的营销策略，在很多大型的白酒企业也已经形成了一套规范运作的体系。但是，与圈层营销结合在一起，通过整合、聚焦圈层财富价值的力量，形成系统，全力去构建中国最高端的商务生活与社交平台的还不是很多。分析其背后的原因，主要是：一是，支撑圈层构建的基础资源平台不够夯实；二是，不具备为高端圈层成员提供具有更高价值的增值服务能力；三是，严重缺乏具有国际视野和战略眼光，能够经营圈层的核心人才。 高端白酒跨界圈层营销模式是在“高端小众化”的基础条件下，来进行构建的，是跨界营销模式和圈层营销模式的结合，或者说是跨界营销模式的升级版，消费者盘中盘模式深度演变下的一种营销模式。高端白酒跨界圈层营销模式在操作方法上有很多地方与消费者盘中盘模式有共通之处，都是针对消费者来设计的，但是本质上的最大区别却在于，消费者盘中盘侧重于借助总经销商的经营平台、营销团队的力量以及其自身人脉资源来促进销售业绩的达成。而跨界圈层营销模式则是侧重于通过锁定核心圈子的资源，进一步放大圈子的价值，逐渐形成圈子独有的价值观和行事准则，把圈子平台视为一个独立的商务、社交和生活的运营系统，进而把其发展成企业品牌的价值服务平台，也是在消费者盘中盘深化发展下衍生出来的一种细分模式，主要聚焦于圈层的核心价值需求。 可见，其发展运用的难点就在于，模式关注的重点已经从产品、消费者驱动发展到了圈层的品牌价值观、品牌理念、品牌道德相融合的驱动。所以，与之匹配的资源配置，就成为很多高端白酒企业在一定时间内难以逾越的一道坎。 但是，通过研究高端酱香白酒新生势力品牌：国台酒和未来成长潜力品牌：二十一响礼炮酒以及星河湾老酱酒案例发现，高端白酒跨界圈层营销模式正在以不同的形式、与众不同的基因和体系在潜移默化地形成一股成长的力量，并以此来实现价值跨越。 高端白酒跨界圈层营销模式实现价值跨越的三种形式 第一种形式：打破高端白酒行业既定的营销惯例，深度关注核心消费圈层的行为习惯，以挖掘潜在、隐性的需求而实现价值跨越。 二十一响礼炮酒是一款超高端酱香型白酒，企业的决策者认识到，品牌、销售业绩等各个层面要想获得成长，必须要寻找一个与众不同的商业模式，解决卖给谁，谁来买，怎么卖的问题。“跨界圈层营销模式”为决策者提供了企业发展成长的系统解决方案。在核心战略市场，通过与众多高端酒楼达成战略联盟伙伴关系，第一步，通过核心消费者的互动，进行深度品鉴体验，搭建和撬动高端酒楼既有核心消费圈层的进入平台；第二步，提高圈层运作的解码能力，因为没有解码能力是很难进入到核心圈层里面。所以，通过掌握进入到这些核