深圳中海香蜜湖号后评估报告

深圳中海香蜜湖号后评估报告

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:

?

深圳【中海香蜜湖1号】项目

后评估报告

中海地产集团有限公司后评估工作小组

二○○八年九月

深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告

前言：

深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，20０4年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，20０8年2月达到后评估时点（数据截止时间为:2008年4月2０日)。

基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中,深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。

目录

【核心内容提要】............................................................................... 错误!未定义书签。【项目概况及评估综述】?错误!未定义书签。

【项目投资管理评估】?错误!未定义书签。

【项目规划设计工作评估】?错误!未定义书签。

【项目营销工作评估】?错误!未定义书签。

【项目进度、工程管理评估】............................................................. 错误!未定义书签。【项目成本管理评估】........................................................................ 错误!未定义书签。

【核心内容提要】

一、投资管理评估

本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得,故在土地协议的执行方面比较顺利。

二、财务管理评估

从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想,远远超过可研阶段的预期投资目标。

三、规划设计工作评估

本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目,设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”

的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参

考和市场验证;独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使

用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标;项目有

选择的应用了一些新的材料、设备与技术,为接下来其他项目的运作提供了良

好的实践经验。

四、营销工作评估

本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位,而且进行了大胆创

新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。

五、发展进度、工程管理评估

(一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完

成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况,为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。(二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术,把它看

作是现场技术管理工作的基石,从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。

六、成本管理评估

(一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次

提高增加的前期费用、建安费用、营销费,以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外,项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。

【项目概况及评估综述】

一、项目概况:

项目位于深圳高档住宅云集的香蜜湖片区,北邻侨香路,东侧为香梅路,南侧毗邻水榭花都高档住宅区,西面为本片区最核心的景观资源——香蜜湖及市政规

划的公园,作为城市中心最后一个临湖低密度住宅,是深圳市中心区域极为难得的

自然与繁华兼得的楼盘。

二、项目经济技术指标

(一)项目规划建设用地面积93,５４4㎡，可建设建筑面积131，00０㎡,其中,住宅总建筑

面积126,506㎡,会所、幼儿园及其它公共设施面积4,603㎡，容积率为１．4。(二)项目以联排别墅(御园别墅区)及高层湖景住宅单位(华府高层)为主，并有少量多层住宅

和配套公建,户型区间为180㎡—450㎡。双拼、联排、叠加别墅均设有双车位,高层住宅部分设车位４6７个。

三、项目开发周期

项目用地通过公开拍卖竞得,2004年4月30日签订土地出让合同后,于2０0５年4月开工建设,２00５年12月25日开盘，南区2０06年3月12日竣工，

2００6年６月30入伙;中北区2０06年9月30日竣工，2006年1１月1９日

入伙；北区高层20０6年6月20竣工，2０07年8月３０日入伙,建设期31个

月，销售期２0个月。

四、项目综合评估

(一)本项目是深圳特区内罕有的低密度超高档住宅小区，位处深圳的中心位置，兼有湖景、

林木的自然风光和度假村的悠闲暇逸,是都市中极为难得的自然与繁华兼得的片区,地

理位置显赫，景观条件优越。

(二)本项目由中海地产和香港信和合资经营，资金来源由双方各承担50%，双方各占50%

权益。

(三)香蜜湖1号的设计着重体现“新豪宅”的特色，并将“绝版府邸，尊贵人生”的设计

理念深入规划、户型、立面、室内、环境设计和物料使用等方面。

(四)项目的销售工作从营造豪宅气氛的要求出发,从客户资源的积累、营销的推广到项目的

开盘都充分体现了尊贵、典雅、高尚的气息,并通过独特的开盘法,达到了价格的攀升，最终完成了销售速度和价格上的大丰收。

(五)项目在工程管理方面，率先实践了矩阵式的独立项目管理模式和总包管理模式。【项目投资管理评估】

一、宏观经济和房地产市场发展变化分析

(一)项目发展周期内深圳市房地产市场状况

深圳市商品住房施工、竣工、销售情况表

单位

2004年20０５年20０6年

数额同比（%) 数额同比(%) 数额同比（%)

商品住房施工面积万平方米2,2５７.

6８

9.９6

2,152．5

８

－4.66

2，1５7.

39

0.22

其中：新开工面积万平方米7６6.91 7.２753.9 -1.７609.46 -19.16

商品住房竣工面积万平方米７72．2 -0.79 704．44 －8．7

７

５８1.87 -17.４

商品住房销售面积万平方米802.５８－1.15 9０1.13 １2.28 ７0５.８

2

-21.67

其中：境内外地人士购房面积万平方米1３6.44 5.０3 178．41

3０.7

６

1４１.16 -20.88

境外港澳台人士购

房面积万平方米52.1７-8.21 59.29

１３.6

５

3７.８９

-36．0

9

商品房销售均价元／平方米6,530.5

６

4.02

７,659.1

8

17．２

８

１０,09

０.４

31.74

在项目发展周期内，深圳市商品房交易均价增长较快，涨幅位居全国前两位。

其主要原因有：一是随着经济的快速发展，居民收入不断提高,但土地资源短缺，

人口快速增加,导致供需矛盾加大。二是随着城市基础设施不断完善,居住环境逐

步改善，外来购房需求有所增加。与此同时，特区外房价上涨快于特区内房价上

涨,特区内外房价差距正在缩小，一定程度推动了房价上涨。

(二)2001年－2００5年深圳市土地市场情况

从２00１年至200５年,深圳市土地出让面积分别为:10５．9万平米、５5.4万平米、101.8万平米、10４．7万平米、5７.6万平米,其中：关内土地出让面

积分别为：25.6万平米、3.９万平米、1．7万平米、９.3万平米、1．4万平米,

五年间关内土地出让面积不及全市出让面积的10%。由于关内土地资源日益减

少，新增供给已不能满足市场需求,关内土地供应的减少,凸显了香蜜湖一号地块

的投资价值。

二、土地协议执行情况

(一)项目概况

香蜜湖1号为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。土地费用均已全部按时履约支付,投资合同履约良好。(二)交地情况

2004年4月30日正式签订土地转让合同后,完成了土地的正式移交。交地情况比较理想。

三、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响

项目可研阶段销售面积指标为：低层住宅:19，148平米，高层住宅:１08,503平米;最终根据竣工查账报告:低层住宅４３,５63平米，高层住宅:87,51６.41平

米，最终由于低层住宅单位单价更高，产生利润更高，最终实现了良好的收益。

四、投资经验总结

(一)在地段选择上，香蜜湖1号地块出让时，政府出让价就高于普通地价,加之竞争商家实

力较强，竞价异常激烈，导致土地获取成本非常高,楼面地价高于周围楼盘的销售单价,但是公司通过充分的市场调研，科学的判断了该土地的市场价值，特别是在中心区西移过程中,特区内优质土地日益减少，而本项目所处地块更是位于深圳市高档住宅区“香蜜湖”片区，且是容积率为1.4的罕有低密度住宅地块,具有不可比拟的稀缺性。

(二)在投资时机选择上，公司预见性地把握了投资机会,提前预判到房地产市场的高峰期即

将到来,特别是该项目作为关内稀缺的别墅项目，必将收到市场的追捧与认可,因而果断吸纳该项目,在开发期间充分享受了土地价值和房价上升带来的利润。

【项目规划设计工作评估】

一、项目设计情况的介绍

本项目方案由柏涛建筑设计有限公司设计,立面由香港兴业建筑师事务所设计,施工图由深圳市电子院设计有限公司设计,园林景观由新加坡柏景规划建筑与

景观设计有限公司设计,水景工艺由深圳市极水实业有限公司设计。

各主要设计出图进度如下：规划方案设计:２004年12月9日;施工图设计：南区200５年3月２1日,中北区２０0５年5月8日；室外工程施工图设计：南

区200５年5月2５日，中北区20０6年1月2４日;会所及样板房精装修设计:

０6年2月28 日。

二、项目的建筑标准

(一)结构形式:基础选型选用预应力管桩，主体结构TH和多层采用短肢墙结构,高层采用框

肢剪力墙结构。

(二)入户门:全实木入户防盗门。

(三)门窗:TH采用阿鲁克系统门窗，高层采用家装式铝合金高档门窗，玻璃选用lｏw－e

双层中空透明玻璃。

(四)栏杆:铁艺与夹胶钢化玻璃结合的栏杆。

(五)公共部分为精装修交付标准，主要建筑材料如下:

单元大堂:地面:石材;墙面：仿石墙砖;顶棚：石膏板造型吊顶。

标准层电梯厅:地面:仿石地砖；墙面:仿石墙砖；顶棚：石膏板造型吊顶。

三、项目机电配置标准

(一)强电设计：在小区负荷中心设两个变配电室,通过放射状敷设电缆给各栋住宅供电，为

了保证住户使用大功率电器,每户均设置三相电源,采用ＴN-Ｓ接地系统。

(二)弱电设计:弱电系统采用了家居智能系统、灯光控制系统、高速道闸等高科技产品,大

大提高业主的生活品质。住户室内和小区公共区域均设有无线WAP，小区住户可以在小区内无障碍无线上网。

(三)给水系统设计：整个小区给水采用变频供水，水泵房设在高层地下室,地下室设有水箱，

保证住户用水的可靠性和稳定性。

(四)排水系统设计:排水立管均采用球墨铸铁管，减少了流水噪音对住户的影响。

(五)暖通系统设计：地下室和楼层封闭前室均设有消防排烟系统,高层室内设置动力新风系

统,符合绿色建筑对空气质量的要求。各户型仅设置集中空调超级多联系统，且小区大堂、电梯均设有空调，满足住户舒适度要求。

(六)电梯设计:选用美国ＯTIS电梯,载重１050KG，速度2.5米/秒，发纹不锈钢装饰面。

四、项目设计过程管理回顾与实施完成情况

(一)建筑设计过程回顾

1.产品策划理念——城市中央，生态府邸

“回归自然，回归生态”的空间构思，也充分体现了创新的居住模式给客户带来的居住心理提升。别墅超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设置、独创

联排别墅南北通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入

室内空间的游泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等，创造了极为

独特而华丽的居住空间。居住空间的创新营造使客户对理想居家生活的冀盼得到

了升华。

居住模式的思考一直是香蜜湖1号高层产品策划的核心内容。将绿化从地上搬到了高空,独辟蹊径的提出了“高层住宅的别墅化”居住模式：独特的南北通

透电梯厅设计,采用了“入户式电梯设置”，同时在高层的电梯出口处设计了大面

积的双层高半室外花园,使电梯厅同时兼顾了前花园的功能。户内的各个功能空

间也围绕着一个面积达30平米的双层高“空中四合院”进行交通组织,以空间的

设计创新彻底改变了常规上围绕客厅进行流线组织的居住模式,创造出一个充满

趣味的流动的室内居住空间。居住模式的创新使高层住户享受到尊贵的别墅般居

住感受,为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富有价值的有

益尝试。

此外，高层建筑低层化,不仅是一种设计的创新，而且具有影响邻里的社会价值, 一般地说，高层建筑不能像多层一样享受绿地，也少了邻居相互交流的机

会。但在这个问题上，香蜜湖1号·华府却完全的突破了传统,是深圳房地产历史

上的一次重大突破。

2.规划方案设计

(1)打破常规,突出重点

在规划之初，我们根据营销策划的市场定位提出了应争取规划尽量多的TOWＮHＯＵASＥ,以为公司创造最大的利润。但土地转让合同中明确有高低层

面积比例限制（低层住宅面积只可占总面积的15％)和建筑物７5米限高条款，

我们打破常规，大胆思维,在规划局组织的正式规划评标前先后出具了近1０个突

破规划指标而又富于创造力的规划设计方案,最终的规划设计方案终于达成了开

发商-政府－市民三赢的完美局面，创新而又独特的规划设计方案最终获得了政

府部门的认可和审批,使香蜜湖项目具备为公司赢得了巨大的利益条件。

(2)仪式感的营造

根据对客户心理的分析，我们认为尊贵空间的核心体现在于仪式感的营造：在到达一个目的空间之前,按轴线分层次设置若干过渡空间，每经过一个过渡空

间，客户对目的空间的心理期许值就提升一级,从而使空间的豪华感演绎到极致。

香蜜湖1号的设计从规划结构开始，到建筑空间序列、景观空间序列、室内空间

序列、建筑立面的韵律和尺度...所有的创意构思都通过仪式感的营造而展开。

3.建筑户型设计

(1)别墅

别墅的户型设计通过居住空间的创新使客户对理想居家生活的冀盼得到了升华。例如：超出常规的大面宽设计、奢侈的双内庭园设计、独创联排别墅南北

通透的客厅设计、客厅-餐厅-半地下娱乐厅的互动空间设置、引入室内空间的游

泳池、中空客厅及双主人套房、双地下车位设置等等,都营造出一个极为独特而

华丽的居住空间。此外,通过底层空间的独特设计，业主入伙后可进行改造,如TH

半地下室层高不足2.2m,不计建筑面积，业主可下挖６0cm，改造后层高可达

2.8m，可根据需要装修成休闲娱乐室、健身房、家庭影院等等,给予业主充足的

想象和自主设计空间。而且,由于地下室的独特设计，可通过在地下室与室外泳

池间设置玻璃隔断,将室外花园和游泳池的景观引入地下空间，使业主坐在地下

室就能欣赏到游泳池的水景，因此彻底颠覆了以往一切联排别墅设计,通过泳池

贯穿三重院落空间，令客户能体验到融入自然的感觉。而在赠送面积方面,通过

地下室、花园、凸窗、露台等形式,使建筑面积和赠送面积的比例达到近１：1，

而个别户型买3０0㎡最多可获赠额外约500㎡的使用面积,这样一来给业主带

来了更多的实惠,同时，也带来了价值提升的空间。

(2)高层

居住模式的创新一直香蜜湖1号高层单位策划的核心内容,我们将绿地搬到空中，独辟蹊径的提出“高层住宅别墅化”的居住模式。让住户享受到尊贵的别

墅般居住感受,为用地日益紧张的城市中心区高层住宅的设计创新提供了富于价

值的有益尝试。如入户花园与客厅的空中四合院。在设计过程中，我司合理的利

用面积查丈规则，运用双层高入户花园、双层高阳台、等房宽落地凸窗、一般凸

窗、顶层坡屋顶等方式,尽可能多设计不计建筑面积或计一半建筑面积的空间形

式,使赠送面积和建筑面积的比例达到1:6,为业主带来了更多的实惠和升值空间。

此外，通过“入户式电梯设计”赠送双层高半室外花园的手法,使传统意义上的

公共电梯厅变成了住户私有的“前花园”，增添了住户的尊贵感受。而在户型的

空间布局上，采取了多空间可组合性原则，以空间的设计创新彻底改变了常规上

围绕客厅进行流线组织的居住模式,创造出一个充满趣味流动的室内居住空间。

而由客厅、餐厅、书房三房环抱的双层高“空中庭院”就为住户提供了一个表现

自我，实现自我的舞台。在此可植竹种树,点缀花草，品茗对弈,找回久违的中式

合院的感受，其强烈的私密性、专属感正好符合中国人一贯内敛的气质,成为整

座宅院的精神统领。

高层户内的空中四

合院

4.立面设计(彰显尊崇的高贵、典雅风格)

香蜜湖1号别墅的立面设计完全不同于目前市场上流行的设计,是联排别墅立面设计上的重大创新。建筑立面造型独特,比例完美,色彩和谐，材料对比恰到

好处,充分体现了项目应具备的高贵、典雅的新古典主义风格,赢得了客户和同行

的交口称赞。此外高层的立面设计采用现代风格,讲求建筑的简洁和挺拔，突出

都市感。

(1)立面材料设计创新

为表达建筑尊贵、豪华的特点，我们在门廊和一些立面重点部位选用了高档的啡点金麻及橄榄绿花岗岩突出建筑的厚重感，在建筑的中下部位采用了造型独

特、质感较为厚重的挤压粗面砖（目前在深圳住宅设计中首次使用）,建筑上部

采用织面外墙漆，屋顶也开创性地采用了有别于普通别墅屋顶的蓝灰色日本T型

平瓦(目前在深圳住宅设计中首次使用），铝合金门窗选用了深银灰色氟碳喷涂窗

框和透明中空玻璃,达到了强烈的对比效果。通过合理高效的利用各种材料的不

同特质,结合独特的立面造型设计，充分表现出了建筑物卓而不凡的高贵气质。

(2)立面色彩设计创新

建筑群整体色调设计为中性偏暖，微弱对比。立面大面积为略暖的象牙白，局部为赭石、深黑绿等有所跳跃。避免了大面积冷色调和较强的大面积色彩对比,

色彩关系显得沉稳、典雅、大气、尊贵。

(3)立面设计创新

别墅的立面设计充分体现了高贵、典雅的新古典主义风格。

此外高层的立面设计采用现代风格，讲求建筑的简洁和挺拔,突出都市感。

立面上较少线条和装饰，将飘窗、阳台和空调百页等功能构件作为外立面主要构

成元素。在转角处的飘窗增强了塔楼的精致，并充分利用飘窗下空的凹进形成丰

富的光影变化。由于位置突出，特别对临湖3栋塔楼的空调位百页做了特殊处理，

将普通的横向百页换成了竖向的矩管和穿孔板,并且每4层对换一次，最终效果

简洁而又不失丰富,别有趣味，成为临河立面的一个亮点。

5.景观设计

香蜜湖1号的景观设计特点为:整体环境设计中重视整体场景的营造;保证户户有景，并且住宅间距较大，有开阔感整体环境采用扇形结构，使景观达到均好

性；花园绿地均匀分布于每个组团中,保证每户获得优美的外部景观。

道路的人性化设计,高层部分道路采用人车完全分流,TH和独立别墅采用半人车分流形式，大部分车行道可同时工人车通行，道路线型做到自然式，做到降

低道路行驶车辆速度,减少减速器的使用。道路两侧考虑车行景观的需要,设置苗

木达到绿树成荫的效果。

6.室内装修设计

香蜜湖１号室内设计由香港著名设计师梁志天先生承担。梁先生遵循“城市中央,尊贵府邸”的项目开发理念,对“品位”与“尊贵”主题进行有针对性的深

化与细化，在设计时，注重对品位、尊贵的社区氛围及休闲、浪漫的文化气息的

渲染，体现了高品位、高素质的现代豪宅生活方式。设计还充分考虑了各空间的

流动性、开扬性与完整性,并结合体现优雅、平和的“典雅主义”建筑风格及注

重内外空间交流、彰显尊贵的园林风格,集中体现顶级豪宅的悠闲与舒适。

在装修效果的控制方面，我们主要采用以下两种方式：

(1)单位选择对效果的贡献

选择优秀的设计单位与施工单位，加强与之合作,充分利用外部资源,为我司在本项目运作及装修施工现场管理力度较弱的情况下提供了保障。①加强与设计

单位的合作与管理,充分利用其优秀资源为我司服务,如具有必需完整的装修施工

图外的家私、灯具、洁具、五金等选型工作,委托饰品采购工作等。②加强与施

工单位的合作与管理，充分利用其优秀现场管理经验为我司服务，如优秀的施工

单位具有丰富的现场管理经验,从装修进度计划、质量把控、材料的利用、成品

保护等都管理较好、即使细部的收口都会提出良好的建议及解决的办法。(2)分判模式的意义

在合约定标前对设计单位提供的所有装修材料进行询价工作、将结果反馈合约部，针对合约准确定判施工单位及成本控制具有重要作用。如香蜜湖会所恒温

泳池马赛克及室外连廊地面石材，在保证同样效果的情况下节约80万;高层高文

安设计公司提供的1000元/M2的墙纸,合约定标前进行替换，在保证同样效果

的情况下节约30万。

房屋拆迁社会稳定风险评估报告

房屋拆迁社会稳定风险评估报告

房屋征收社会稳定风险评估报告 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条的规定,政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严重的威胁。一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域、政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。该项目房屋征收补偿工作有可能引发矛盾纠纷，因此必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。基于上述情况，***建设局作为该项目房屋征收部门，及时成立评估工作领导小组并组建了工作组，入户调查研究,了解社情民意。同时向有关法律单位和个人咨询，广泛听取意见和建议。对****工程建设房屋征收补偿项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。

一、评估背景 依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其**省贯彻实施意见，会同***人大代表、政协委员、各办事处、辖区各派出所及市住房保障和房产管理局、***信访局、***发展和改革局、***市国土资源局等相关部门对*****工程的房屋征收社会稳定风险进行评估。 根据***省人民政府对《**市人民政府关于***相关工程征地拆迁补偿标准的请示》的批示精神及**市人民政府办公厅《关于印发**相关工程征地拆迁补偿安置方案的通知》（**办〔〕179号）等文件规定，**相关工程征收涉及******8个行政村，征地面积约2100余亩，拆迁住户5700余户，其中城镇居民3900余户、村民1800余户、企事业单位26家、商业铺面400余家，红线范围内房屋拆迁面积约193.78万平方米。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及**省贯彻实施意见，组织有关部门召开**相关工程建设社会稳定风险评估会。 二、评估事项 ***相关工程建设社会稳定风险评估。 三、评估目的 经过社会稳定风险评估，广泛听取意见，推动项目顺利进行。预防纠纷及信访问题的发生，最大限度消除不稳定因素。 四、评估原则

中海地产某项目工程管理经验案例

目录 一、【案例说明】 (3) 二、【案例背景】 (3) 1、项目概况 (3) 2、项目开发周期 (3) 3、主要施工进度完成情况 (4) 三、【值得借鉴和推广的经验】 (4) 1、项目管理体系的优缺点 (4) 2、对监理单位的监管 (5) 3、对工程质量的控制 (6) 4、对工程合约的管理 (7) 五、【后记】 (10)

中海地产某项目工程管理经验案例 一、【案例说明】 本案例摘自2006年度公司某项目的后评估报告，是地区公司同事在项目开发过程中对工程施工及合约管理等方面工作的切身经验和教训。从案例中我们可以看到对项目管理模式的反思，看到工程质量、合约管理工作方面的经验和教训。后评估工作小组摘编了本案例，供领导与同事们参考。出于保密的考虑，我们隐去了有关项目的名称和相关数据，敬请谅解。 二、【案例背景】 1、项目概况 该项目征地面积92315平方米，其中城市路位面积10985平方米，净开发用地面积81330平方米，总建筑面积401649.4平方米，住宅面积323116.4平方米，其余公建配套及裙楼面积（含架空层面积）共78533平方米；综合容积率4.35，住宅容积率3.5，建筑密度28％，绿化率31.7％；规划居住总户数3880户，13580人。 2、项目开发周期 1999年10月拿地，1999年12月开始拆迁旧厂房，2001年4月第一次销售，至2005年10月份完成全部交楼入伙工作，历时5年多开发。

3、主要施工进度完成情况 1999年12月开始拆迁施工，2005年10月最后一批小业主入伙，共经历近6年。分四期（实际分五期）开发，第一期可拆分为一期和二期，各期的实际工期见下表。 三、【值得借鉴和推广的经验】 1、项目管理体系的优缺点 ?本项目实行项目经理负责制。 ?在这种管理模式下，包括直属项目部的地盘在内，和其他设计、合约、营销等成员共同组成一个项目团队，直接受项目经理领导和工作安排，信息传递的路径大大缩短，信息

拆迁评估报告模板

xxxx有限公司 搬迁损失补偿价值项目 资产评估报告书摘要 鲁xxxx字[2013]3007号 一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 委托方：xxxx 产权持有者：xxxx有限公司（以下简称“贵公司”） 其他报告使用者：法律法规明确的其他报告使用者。 二、评估目的： 为满足xxxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要，而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、低值易耗品、部分构筑物及停产停业损失进行评估，为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。 三、评估对象和评估范围： 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至2013年11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、低值易耗品及部分构筑物；对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备，公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。 另外根据委托方及产权占有方的要求，对因搬迁造成的停产损失也纳入评估范围。

纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。 四、评估基准日： 本项目资产评估基准日是2013年11月30日。 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的,与有关各方商定的,以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。 五、价值类型： 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据，其选择的价值类型为拆迁补偿价值。 拆迁补偿价值,指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。 六、评估方法：采用成本法。 七、评估程序实施过程： 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出贵公司拟搬迁设备、办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。 八、评估结论： 经评估，列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为935,490.00元，评估结论列表如下： 搬迁损失补偿价值评估汇总表

地产项目后评估报告模板

成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月

成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)

核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公

中海万锦豪园商业价值评估报告

中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告 第一部分项目建筑规划 经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。 一、项目规划原则： 原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。 原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。 原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。 原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。

二、三种方案建筑规划及面积分布 1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布） 改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。 负1F： 临街面78m（已除去超市入口10m） 超市入口，共18m已 超市3000㎡。 临街面24m，2段共48m 次主力店，规划1000㎡。 临街面290m 临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m） 临街面48m 说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。 1F： 进深12m，长共112m，

拆迁资产评估报告

拆迁资产评估报告 导语：拆迁资产评估报告怎么写?下面为您推荐拆迁资产评估报告范文，欢迎阅读! 【拆迁资产评估报告】 一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 委托方：xxxx 产权持有者：xxxx有限公司(以下简称“贵公司”) 其他报告使用者：法律法规明确的其他报告使用者。 二、评估目的： 为满足xxxx对贵公司搬迁损失进行补偿的需要，而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、低值易耗品、部分构筑物及停产停业损失进行评估，为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。 三、评估对象和评估范围： 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至20xx年11月30日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、低值易耗品及部分构筑物;对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备，公司承诺其产权清晰,不存在产权纠纷,并征得补偿方的同意后,也将其纳入本次评估范围。 另外根据委托方及产权占有方的要求，对因搬迁造成的停产损失也 纳入评估范围。

纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。 四、评估基准日： 本项目资产评估基准日是20xx年11月30日。 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的,与有关各方商定的,以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。 五、价值类型： 本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据，其选择的价值类型为拆迁补偿价值。 拆迁补偿价值,指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。 六、评估方法：采用成本法。 七、评估程序实施过程： 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出贵公司拟搬迁设备、办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。 八、评估结论： 经评估，列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为元，评估结论列表如下： 搬迁损失补偿价值评估汇总表

中海地产上半年工作总结

中海地产,上半年工作总结篇一：中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺二○○九年十一月 长春【中海水岸项目】后评估报告 前言： 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于XX 年2月完成全部的土地转让，项目销售于XX年9月7日开始，至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到%，（数据统计截止时间为：XX年6月）。 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】

主要内容目录 【核心内容提要】 。 一、营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估 (一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工，至XX年11月30 日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 (二) 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作 中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可

借鉴经验。三、成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 一、项目概况 (一) 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项 目以南，项目总占地万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。 (二) 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开

成都中海城南一号业主装修手册

装修前的准备工作是一个相当长的过程，往往业主需在一切准备妥当之后，才能进行装修开工。而装修正式开工要做的第一件事就是物业登记，一般正规小区的业主必须先办理相关的物业手续后，才能正式开工装修，否则将被视为野蛮装修，属于违规行为。 装修前进行物业登记的内容包括： 1、在物业的出具的装修协议上签字。 2、提供自家装修的图纸，主要是水电路改造和拆改的非承重墙体项目。 3、办理“装修许可证”，装修时需要贴在自家门上，便于物业核查以及监督现场文明施工情况。 4、办理小区出入证：主要是为工人办理的，以免装修期间有不法人员混入小区。(各个小区收取的不同，一般是15--25元一个，工本费5元，此项费用由装饰公司项目经理承担，业主无须支付费用)。办理出入证的时候，最好带上给您装修的工长，以及工人的一寸照片2张，身份证复印件1张。 5、自2009年成都出台房屋装修管理条例后，规定所有小区物业都不得向客户收取装修押金，中海物业一直按规章制定办事，自2009年后不再向业主收取装修押金。 6、交垃圾清运费：这笔费用是用来支付物业清理装修垃圾用的，最终这笔钱支付给了区域环卫部门，和支付给装修公司的不一样。 7、提前交纳水电费用，一般会支付3个月 提示：业主办理装修手续时需要携带以下证件： 1，户主身份证原件及复印件 2，购房合同原件 3，原始户型结构图复印件 4，房屋钥匙 5，代理委托证明（如由亲戚或朋友代为办理） 装修公司项目经理需携带以下证件： 1，企业营业执照复印件（加盖合同专用章） 2，企业装修资质文件复印件（加盖合同专用章） 3，项目经理身份证原件及复印件、1寸照片2张

4，需进场施工的工人身份证复印件、1寸照片2张 装修时，物业会在业主大门外张贴物业巡检表，每天安排巡查人员定点检查工地情况，如现场有无灭火器、工地有无人员没有出入证等，以保障业主装修期间的财产安全，特别是业主购买的相关材料，如装修工人在装修未完工前将材料或电动工具带出小区，都需要业主的批准或签字证明，否则不予放行。 中海城南1号小区装修时间规定： 周一至周五可正常施工，周六需静音施工，不得进行切割、拆墙等有噪音作业，周日全天禁止施工。 案例一 附件：中海城南1号户型解决方案（由美家堂装饰提供） 户型：B 面积：159平装修风格：简欧装修金额：11万 户型图：

房屋征收社会稳定风险评估报告

房屋征收项目社会稳定风险评估报告 （参考范本） 区人民政府（管委会） 年月

社会稳定风险评估报告目录 1、项目概况 2、评估事项 3、评估目的 4、评估原则 5、房屋征收搬迁可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 6、本项目社会稳定风险内容及其评价 7、本次房屋征收搬迁社会稳定风险的综合评价 8、已经和正在采取的风险防范措施 9、下一步风险防范措施 10、结论

房屋征收项目社会稳定风险 评估报告 （参考范本） 为预防和减少房屋征收项目在实施推进中的社会稳定风险，从源头上防止因房屋征收搬迁工作引发的不稳定因素，根据《合肥市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》等文件精神，区政府（管委会）组织相关房屋征收办公室等相关部门，对该项目房屋征收搬迁工作进行了全面认真的社会稳定风险评估，现形成社会稳定风险评估报告如下： 一、项目概况 房屋征收项目已经过发改委批准（批准文号），市规划局批准规划选址（《规划选址意见书》文号），该项目地址位于，占地面积亩，规划总建筑面积约㎡。 根据房屋征收范围红线图，该项目涉及国有土地上房屋搬迁户数约户（其中住宅户数户，私人非住宅户，产权单位户），征收各类房屋总建筑面积约㎡。 二、评估事项 项目规划红线范围房屋征收搬迁工作社会稳定风险评估。 三、评估目的 通过社会稳定风险评估，广泛听取意见，推动项

目房屋征收搬迁工作顺利进行，预防社会矛盾纠纷，最大限度消除不稳定因素，防止不稳定事件发生。 四、评估原则 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《合肥市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》等文件精神，坚持依法评估、民主决策，切实维护被征收人合法利益的原则。 五、房屋征收搬迁可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收决定、实施房屋征收补偿的过程中给企业和群众的生产、生活、财产等切实利益相关的各个方面造成的负面影响和损失的可能性。房屋征收搬迁对被征收单位和个人的影响是多方面的：失去住宅、失去国有土地使用权、失去收益性物业、停产停业、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。另外，不同时间之间、不同区域之间、不同征收项目之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。因房屋征收需要而迁出原居住地的被征收人，为了公共利益的需要，他们不得不搬迁，失去原有的生产、生活方式和生存空间。 引发房屋征收搬迁社会稳定风险的原因如下： （一）房屋征收搬迁的强制性 房屋征收的目的是公共利益需要，因此是政府行为而不是市场行为，由政府作出征收决定并公告，组织与实施，带有一定的强制性。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行，不以被征收人自愿为条件。由此产生的负面作用也不容忽视。 （二）被征收人对补偿的期望值过高，房屋的价值具有很强

中海项目成本管控经验

中海项目成本管控经验 中海项目成本管控经验提要：中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况 更多精品自财务 中海项目成本管控经验 一、中海成熟的项目后评估报告体系 中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。 而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。 二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验 以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。 该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控

制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 4大成本漏洞 漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本 景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。 漏洞2：不合理的工期增加成本 室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。 漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加 地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。 漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本 该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异

中海盐城项目提案文案

————————主推系列稿—————————— 案名： 中海·世纪公馆 定位： 城南核心·首席精工墅级社区 Slogan： 让城市目光于此汇聚 ————————品牌宣传期—————————— 品牌slogan 34年40城中海精筑人居梦想 品牌围墙 34年40城中海精筑人居梦想 行业之首。中国房企品牌价值第一名 国际精工。世界500强央企实力巨擘 品质巅峰。第五代精工建筑辉煌传城 品牌报广 负责填造了1/9的港岛陆地，在香港累计建造屋宇面积1,280万平方米 还有什么样的厚土，能堪当中海的传奇？ 盐城之南，新综合性城市中心，15万㎡丰饶厚土，以居住和行政、文化、商业、教育之醇熟，2013，幸会中海。 承建了“香港迪士尼乐园”，缔造了世界十大建筑之一的“香港国际机场” 还有什么样的名筑，能演绎中海的精工？ 精制2个世纪沉蕴的褐石建筑，以高层美宅和联墅，演绎世界名城标志性建筑之经典，中海世纪公馆——当仁不让！ 成就了1/15的香港人的居住选择，圆满了40城200多个项目业主的幸福 还有什么样的人物，能奢享中海的尊荣？ 从香港到内地，34年辉煌共鉴，千万睿智业主，以品位与品质交融的卓越甄选，幸福共邀，盐城尊贵大人物。 品牌软文 当“工科中海”的盛誉响彻世界， 中海地产，用34年的辉煌为盐城礼献惊世著作 当“精工产品”的美名传扬全国，

中海世纪公馆，用第5代精工为南部圆筑经世墅梦 品牌户外： 谁将改写城南？ LOGO电话 中海地产苏北开山之作，2013再创一城传奇 中海，开山之作创传奇 LOGO电话 中海地产苏北开山之作，2013再创一城传奇 ————————产品导入期—————————— 报广 城载万象待荣归 择城南，成其归心。 中海世纪公馆，城南核心人文墅级社区，荣归盐城 家族百年立勋徽 以公馆，为家立传。 中海世纪公馆，新古典传世美宅，经典人文墅区，为家族传承 君临天下荣耀续 居中海，续写荣耀。 中海世纪公馆，城南95-125平米臻品三房、约200平米联排别墅，献一城名仕 户外 城载万象待荣归 LOGO电话 城南核心人文墅级社区 家族百年立勋徽 LOGO电话 新古典褐石群落，第五代精工钜筑 君临天下荣耀续 LOGO电话 95-125平米臻品三房、约200平米联排别墅 围墙 大成者，登峰立传奇 大排场，耀世享一生 大生活，逍遥乐自在

征地拆迁项目社会稳定风险评估报告

樟树市城市建设改造拆迁安置办公室 二〇一二年四月

目录 一、项目概况 (1) 二、可能存在的风险及评价 (2) （一）社会稳定风险内涵 (2) （二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因 (2) （三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价 (4) （四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价 (9) 三、预防风险可采取的防范方案 (11) 四、结论 (13)

樟树市维稳办： 根据中华人民共和国国务院第590号令第十二条规定：市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。市拆迁办本着“对有可能在较大范围内对人民群众生产、生活造成影响的市政规划、重大工程项目建设和环境建设”等必须列入社会稳定风险评估范围的原则，特对樟树市药市路所涉征地拆迁项目进行社会稳定风险评估。 按照上述要求，樟树市城市建设改造拆迁安置办公室作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组，对“樟树市药市路征地拆迁项目”（以下简称药市路项目）进行一次全面的、认真的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。

一、项目概况 樟树市药市路征地拆迁项目（以下简称药市路）位于樟树市淦阳路至仁和路之间，药市路直线长度全长为420米，是连接淦阳路与仁和路的交通枢纽，区域集公共服务、居住中心为一体，规划定位为缓解药都南大道交通枢纽压力，拓宽城市交通枢纽线的交通线。 根据规划要求，规划方案一（药市路建设方案-规划18米）涉及包括市民政局福利院两栋房改房在内的共12户搬迁，拆迁面积1620余平方米。民政局福利院公房一栋，建筑面积1300平方米（其中临街店面400平方米），共计拆迁面积为2920平方米。规划方案一拆迁安置补偿资金概算为370.8万元。 规划方案二（药市路建设方案-规划24米）在方案一所涉拆迁面积基础上增加了福城街道办事处誉洲新村安置楼一栋五层共8户以及1户私房搬迁，涉及拆迁面积约2860余平方米（其中店面为240平方米），以及民政局福利院老年公寓一栋四层(其中二层为8户私房)，涉及拆迁面积约1040平方米，共计拆迁面积为6820平方米。规划方案二拆迁安置补偿资金概算为804.5万元。

中海·西安·华庭项目后评估报告

西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月

西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)

核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】

征地拆迁项目社会稳定风险评估报告之欧阳学文创作

欧阳学文 樟树市城市建设改造拆迁安置办公室 二〇一二年四月

目录 一、项目概况1 二、可能存在的风险及评价2 （一）社会稳定风险内涵2 （二）征地拆迁引发的社会稳定风险内涵及其成因2（三）药市路征地拆迁社会稳定风险内容及其评价4（四）药市路征地拆迁社会稳定风险的综合评价8 三、预防风险可采取的防范方案11 四、结论13

樟树市维稳办： 根据中华人民共和国国务院第590号令第十二条规定：市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。市拆迁办本着“对有可能在较大范围内对人民群众生产、生活造成影响的市政规划、重大工程项目建设和环境建设”等必须列入社会稳定风险评估范围的原则，特对樟树市药市路所涉征地拆迁项目进行社会稳定风险评估。 按照上述要求，樟树市城市建设改造拆迁安置办公室作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组，对“樟树市药市路征地拆迁项目”（以下简称药市路项目）进行一次全面的、认真的社会风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。

一、项目概况 樟树市药市路征地拆迁项目（以下简称药市路）位于樟树市淦阳路至仁和路之间，药市路直线长度全长为420米，是连接淦阳路与仁和路的交通枢纽，区域集公共服务、居住中心 为一体，规划定位为缓解药都南大道交通枢纽压力，拓宽城市交通枢纽线的交通线。 根据规划要求，规划方案一（药市路建设方案-规划18米）涉及包括市民政局福利院两栋房改房在内的共12户搬迁，拆迁面积1620余平方米。民政局福利院公房一栋，建筑面积1300平方米（其中临街店面400平方米），共计拆迁面积为2920平方米。规划方案一拆迁安置补偿资金概算为370.8万元。 规划方案二（药市路建设方案-规划24米）在方案一所涉拆迁面积基础上增加了福城街道办事处誉洲新村安置楼一栋五层共8户以及1户私房搬迁，涉及拆迁面积约2860余平方米（其中店面为240平方米），以及民政局福利院老年公寓一栋四层(其中二层为8户私房)，涉及拆迁面积约1040平方米，共计拆迁面积为6820平方米。规划方案二拆迁安置补偿资金概算为804.5万元。

项目拆迁补偿预评估报告修订版

项目拆迁补偿预评估报 告修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】

南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格 预评估报告 项目名称：南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告 委托方：南京天安房地产集团有限公司 拆迁评估机构：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司 评估人员：窦莹宋建斌 评估作业日期：2006年7月20日至2006年7月24日 评估报告编号：宁大陆房地估价字（2006）第206号 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、附件 致委托方函 南京天安房地产集团有限公司： 南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受贵方委托，对贵方委托的南京市白下区升州路326号地块项目房地产进行拆迁补偿评估。本次评估涉及的评估范围为南京市白下区升州路326号，委托评估总建筑面积3157.3平方米。

依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。评估人员在认真分析贵方提交的查产资料和实地调查资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式，认真完成拆迁评估工作。现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告》（宁大陆房地估价字[2006]第206号）交付贵方。经本所评估确认，贵方委托估价的待拆迁房地产在2006年7月20日的补偿金额总值为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。 需要声明的是，本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的，对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果，在其有效期内的合理性和保密性承担义务。本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体。 南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司 二00六年七月二十四日 估价师声明 1.本报告撰写的主要技术依据为《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》； 2.本报告评估人员主要按照上述规范的要求开展评估工作。按公认的房地产评估程序进行了完整而具体的现场勘察、资料收集整理及分析测算工作，本报告是遵循该程序工作的成果的客观总结和反映；

南京某地块项目拆迁补偿价格预评估报告doc 21页.doc

南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格 预评估报告 项目名称：南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告 委托方：南京天安房地产集团有限公司 拆迁评估机构：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司评估人员：窦莹宋建斌 评估作业日期：2006年7月20日至2006年7月24日 评估报告编号：宁大陆房地估价字（2006）第206号

目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、附件

致委托方函 南京天安房地产集团有限公司： 南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受贵方委托，对贵方委托的南京市白下区升州路326号地块项目房地产进行拆迁补偿评估。本次评估涉及的评估范围为南京市白下区升州路326号，委托评估总建筑面积3157.3平方米。 依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。评估人员在认真分析贵方提交的查产资料和实地调查资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式，认真完成拆迁评估工作。现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告》（宁大陆房地估价字[2006]第206号）交付贵方。经本所评估确认，贵方委托估价的待拆迁房地产在2006年7月20日的补偿金额总值为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。 需要声明的是，本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的，对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果，在其有效期内的合理性和保密性承担义务。本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位

房地产项目后评价模板教程文件

房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。

六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制

范例-房屋拆迁评估报告书

房屋拆迁评估报告书 一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 委托方：_____产权持有者：_______有限公司（以下简称“贵公司”）其他报告使用者：法律法规明确的其他报告使用者。 二、评估目的： 为满足______对贵公司搬迁损失进行补偿的需要，而对该经济行为所涉及的贵公司机械设备、低值易耗品、部分构筑物及停产停业损失进行评估，为搬迁相关当事人确定补偿费提供参考依据。 三、评估对象和评估范围： 本次搬迁损失补偿价值评估所涉及的评估对象为贵公司截至xxx年xx月xx日机器设备(包含已安装调试但尚未转固的在建工程中的机器设备)、低值易耗品及部分构筑物。 对于部分由于公司财务处理及实物管理口径等方面造成的未在财务账面列示的机器设备，公司承诺其产权清晰不存在产权纠纷并征得补偿方的同意后也将其纳入本次评估范围。 另外根据委托方及产权占有方的要求，对因搬迁造成的停产损失也纳入评估范围。纳入评估范围的资产与委托评估之经济行为所涉及的资产范围一致。 四、评估基准日： 本项目资产评估基准日是xxx年xxx月xxx日。 本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的与有关各方商定的以便评估目的的实现。本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。 五、价值类型：

本次评估目的是对被搬迁人所拥有资产在搬迁条件下的合理补偿价值提供参考依据，其选择的价值类型为拆迁补偿价值。 拆迁补偿价值指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额。 六、评估方法：采用成本法。 七、评估程序实施过程： 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出贵公司拟搬迁设备、办公资产搬迁费用及停产停业损失等拆迁补偿价值。 八、评估结论： 经评估，列入评估范围的贵公司拟搬迁资产搬迁损失补偿价值的评估值为xxx元。