朗诗地产武汉项目前期定位方案

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富，存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积： *****平方米 ?总占地： *****公顷 ?绿化率： **% ?容积率： *** ?地上建筑面积： *****平方米 ?商场： ******平方米 ?写字楼： *******平方米 ?其余为公寓： *******平方米 ?地下建筑面积： *******平方米 ?地下车位： *****辆 ?地上车位： ******辆 ?自行车： ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为： 一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼； 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口，实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为： 劲松商圈地标性建筑。 （具体规划情况见附图）

深圳房地产项目前期策划方案

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）

3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征

3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较

关于房地产项目主题定位策划的分析

关于房地产项目主题定位策划的分析 随着社会经济的不断发展，我国房地产事业逐渐兴起，人们对房屋的追求越来越强烈，对其要求也越来越高。而许多建筑企业也都看到了这一契机，想要茌房地产事业中占据一席之地。想要使企业在竞争中脱颖而出，就要对传统的经营方式加以改善，对房地产项目进行精准的定位，对整体的主题即兴策划分析，以期达到提高企业经济效益的目的。本文针对房地产主题定位中存在的问题，探讨其主题定位策划的具体措施。 标签：房地产；主体定位；策划分析 主题定位是房地产开发的概念之一，它在房地产建设中有着非常广阔的发展前景与空间。它其中涵盖了房地产设计、开发、创新等各个方面，甚至能够为营销与业务服务提供一定的空间。好的房地产项目开发主题决定了此实施途径是否能够成功，是房地产建设的基础与先决条件。 一、房地产项目主题定位中存在的问题 （一）策划概念相对统一 茌现阶段的房地产主题定位当中，策划概念的相对统一是最主要的问题。有些房地产商家为了使销售量增加，获得更多的经济利益，可以说是无所不用其极。他们一般都将著名的房产设计还原，放在自己的建筑理念当中，来吸引广大用户的眼球。所以，无论是在外部的建筑风格上，还是小区的内部结构设置上，我们都几乎找不到一点的差异性，甚至放眼望去，策划的概念和形式都是基本相同的。可想而知，这样的设计理念自然得不到消费者的关注，不能够吸引消费者的目光。概念炒作的原因主要是因为现代社会的人们希望与国际接轨，希望自己的建筑有一定的独特之处，所以各大建筑商家都在竭尽全力的效仿，使得新意无法体现。 （二）对主题概念的误解 还有一些房地产商家丢主题定位的概念有着一定的误解，他们往往认为主题只是房产的外在形象。其实不然，主题是房地产建设的整个内涵，是综合利益与价值核心的体现。而现代的一些房地产厂商一昧的编造房屋的设计形象，将他人的理念复制在自己的身上，轻易的完成整个建筑的部分。但实际上，这样是有很大弊端的，它会使消费者失去对产品的信息，使自己在社会主义经济市场中迷失方向。 二、房地产项目主题定位的具体分析 （一）主题策划思维形式的定位 在房地产的项目设计中，我们首先要对整体思维进行准确的定位，打造以消

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

简述房地产策划定位

简述房地产策划定位 在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。 一、房地产的策划定位 （一）房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。 战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。 （二）房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。 全程策划定位内容如下： 1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，

房地产项目前期的市场调研

房地产项目前期的市场调研 目标: 客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。 原则： 客观系统的态度进行调查和分析。 研究方法： 以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。 研究内容： 1．域社会经济发展现状和前景概述 2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系） 3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系） 4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系） 5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 调查方法： 一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料 1.年鉴 2.统计年鉴 3.建设年鉴 4.房地产年鉴 5.市志 6.《区域十五计划及社会经济发展战略》 7.新近报批国务院的总体规划 8.项目所在区分区规划 9.项目周边城市建设项目的文件和规划 二、与权威人士访谈 1．政府部门 2．规划局、规划设计院规划设计师 3．建委、国土局部门干部 4．管局、房地产交易信息管理中心干部 5．要报社城市建设、房地产专栏记者 6．房地产行业协会或学术机构专业人士 7．司主要楼盘的开发领导

8．他值得推荐的专业人士、机构 资料分析提纲及需解决问题 一、城市社会经济发展概况 1．经济状况 用地及人口规模 经济发展水平、增长速度 产业结构及各产业发展水平 经济发展政策、计划和规划 从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的宏观经济环境背景。 2．城市建设 基础设施建设情况 建筑业与房地产业 通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。 3．金融业发展状况 居民存款总额及人均指标 银行用于房地产开发贷款 居民购房贷款情况 目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。 4．居民生活水平 社会商品零售额 人均年可支配收入 居民消费恩格尔系数 人均居民居住水平 了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。 二、城市规划建设对项目发展的影响 1．城市总体规划 2．项目所在地分区规划 3．重大市政建设项目 目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。 4．土地市场发展状况 土地供应及使用情况 用于房地产开发的土地供应与使用状况 土地供应方式及制度 未来几年内土地供应量预测 现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述

房地产项目定位及前期调研分析

房地产项目定位及前期调研分析 ——上书房信息咨询 如何在市场调研分析及项目本体分析基础上做项目定位？项目定位到底是要干什么？定位对项目营销的作用究竟是什么？ 运作一个房地产项目时，首先，要从战略层面去把握好项目的发展方向，其中，最为关键的就是项目定位。 项目定位，是确定项目战略方向的核心和重点。为了做好项目定位，在做定位前都要用SWOT分析法来对项目的内部和外部因素挖掘和认识。 SWOT分析法，也称态势分析法，是上世纪80年代美国旧金山大学管理学教授韦里克提出。后由麦肯锡等咨询公司用来作为战略分析和竞争分析工具，以为企业确定战略定位。 S=strengths，优势， W=Weaknesses，弱势， O=opportunities，机会， T=threats，威胁。 在房地产项目策划中，S和W是从项目内部因素来挖掘项目本身存在优劣势。分析并认清这些优劣势，对于项目定位和把握机会、规避风险往往起到一个很好的启示作用。而O 和T则是对项目外部环境及条件作出分析和判断，以帮助我们寻找市场空白点和竞争优势。 项目在市场上进行错位竞争，避开同质化带来的弊端和影响。 在房地产项目策划中，一部分人在做SWOT分析是，经常会出现一些问题。对项目自身优势挖掘不够，对项目自身劣势认识不足。很多策划人对于项目的优劣势分析，仅浮于其表面，看表象，而不看实质。这样往往找不到问题的核心，把握不住重点。这种现象，在众多的项目策划报告中可谓是屡见不鲜。 在代理公司工作时，我们曾经尝试对影响一个房地产项目的因素做全方位的列举。如土地状况、用地性质、地块形状、地段、周边情况、文脉、规模、投资、设计、品牌、团队等，进行分类细化。以“均好性”为标准，来把分出“较优”、“一般”和“较劣”，然后，再“优中取优，劣中找劣”。 这样通过多方位和多次的探究分析，来真正清晰地认识项目自身状况，发现一些线索，找到一些潜在的机会。 混淆SWOT分析法的概念及内涵，分不清“优势”与“机会”和“劣势”与“威胁”的区别。在一些策划报告中，我们常能看到一些人把“优势”当做“机会”，把“劣势”直接当做“威胁”。利用优势会给我们带来机会，但优势不等于机会；机会跟优势的利用有关，但机会最重要的是跟时间有关。劣势只有在处理不当时才会带来威胁，不等于威胁本身，所

房地产项目产品定位

唐山房地产项目产品定位 一、定位支撑点 1、总体市场状况 ●房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。 2005年度，市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。 ●市场的时期性和成长性特征突出。 目前时期，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性进展。 ●二次、三次置业需求增势强劲。 随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相关于房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。

●价格平稳增长。 尽管有土地、金融、政策方面的诸多缘故使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。 ●项目营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。 由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的阻碍，销售较去年有一定的增长，因此各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。 2、办公类物业市场状况 ●商务形式多元化引发产品细分化 以后商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。

●商务职能协调化 即商务功能的群落化，众多相互关联、相互阻碍、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本，增强区域商务的专业性和竞争力。 ●坚守市场青睐 为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的，低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的。 综上所述，本项目特性有： ●区域地理位置相对优越，道路交通体系完善，为区域商务进展提供 了良好的交通区位优势； ●地处成熟商圈范畴，商业基础设施需求潜力较大，同时衍生的商贸、

房地产前期定位八大关知识讲解

前期定位，是创造性的项目价值体系的系统规划，由很多的模块组成。这些模块共同构成了整个项目的价值体系，其中至少有八个关键点，成为了项目定位八大关。 企业战略 做项目，第一是了解市场。但在这之前更重要的是了解企业。企业是项目的实施主体，项目是企业的使命承载。任何项目都无法脱离企业使命而存在。因此我们提出在项目定位的过程中要“忘记调研、忘记项目，从企业开始”。不同企业的不同发展阶段，即使对同一块土地所承担的使命也是不同的，因此需要不同的解决思路。求生存，还是求发展；为了满足企业发展的突破，还是为了快速的扩张？问题的落脚点是项目，或者说是土地。从宏观方面看，一个企业只做住宅还是多元化的开发？从当前形势看，很多企业都开始从单一住宅开发向多元化转变，比如万科进军商业地产、龙湖进军旅游地产。再如，企业是走精品化还是走快速复制路线？从微观方面看，某一块地是拿还是不拿？同样的多块土地，如何做出选择？这些都不能仅仅从市场或者土地本身解决，企业战略才是关键。 万科“七对眼睛”中的第一对即是以总经理的角度去审视战略，“跳出专业，关注战略”。因此项目定位的第一步应该是评估企业的发展，并且结合企业战略，对项目做出评价，提出是否拿地的决策建议，这个项目（地块）是否适合企业发展需要。这才是项目定位的关键。根据企业的发展战略对项目的发展方向做出评判。比如，协信集团的苏州项目，通过对企业战略的把握，我们认为进入一个陌生的区域，企业战略布局的意义远大于一个项目的利润，更应该做的是实现品牌的导入，因此这个项目展示的必须是协信擅长的，能够凸显品质的产品。同时，这块土地的自然属性也满足了这个要求。因此才实现了项目发展与企业目标的统一。2009年操作威海纹石宝滩项目时，我们发现对于这样一个刚刚成立不久却已经有一定基础的企业来说，利润相对于速度显得更为重要，同时企业也度过了草创的阶段，需要通过这样一个大盘项目来实现标准化的流程建设，有利于企业的未来发展。因此我们大胆提出项目发展的更高要求，并用市场验证它，这是后话。 土地属性 土地是项目发展的本体、企业使命的载体和项目定位的出发点。如何审视土地的属性？区域规划、用地条件和土地资源是三个重要方面。 规划不是“图上画画，墙上挂挂”，它具有双重性。首先是规划的导向性。城市规划决定了政府的主力发展方向，牵涉到政府的投资力度和一系列的优惠政策。因此处在区域主力方向上，就意味着未来的发展前景。但也要考虑政府规划的可变性。城市规划是一个长期的过程，会受到很多因素的影响。规划是一个基础，重要的是通过对规划的研究，评判区域是否具有成长性。 通过价格变动。分析区域土地、商品房的价格变动，不同变动看涨跌，相同变动看幅度。看土地的特色资源，是无法复制的自然资源，还是政策资源。第三是可类比的区域。尽可能寻找类似区位、资源的成功案例进行借鉴，用成功的先例是最为直观的证明。 土地的用地条件包括土地红线之内的地块情况，也包括红线之外的地理环境、周边配套等众多条件。研究土地的内外部条件的作用在于评判土地的核心优势和核心劣势。土地资源是基于对用地条件的分析，深挖土地资源，放大土地价值。 研究土地是为了了解自身条件，从而为后续的发展找到可行的思路。 市场竞争 如果说研究土地是为了知己，那么研究市场竞争就是为了了解对手和自身所处的环境。 首先是政策环境。在一个不成熟的市场，政策是决定市场发展的最重要因素。对于政策调控，

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部 年月 第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响； 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定； 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响； 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析 第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况； 2、区域配套设施状况； a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线； 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括： a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

房地产项目定位报告(格式)

项目定位报告 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、城市及片区房地产供求状况 1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可 行性报告”。 2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼 盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。 3、项目所在片区楼盘集合特征总结。 二、市场细分及选择目标客户 1、项目概况及SWOT分析 （1）项目控规、边界条件和地质特征简述； （2）项目SWOT分析： 结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； 结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、市场消费群体细分 （1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群； （2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。 3、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 4、选择目标消费群体 （1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。 （3）目标客户特征描述。 （4）目标客户需求描述。 5、目标客户特征与需求汇总表

房地产项目定位

第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用

第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。

房地产开发项目整体定位方案报告

房地产开发项目整体定位方案报告 第一部分：市场调查 一、**市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一．项目简介 二．项目ＳＷＯＴ分析 三．项目规划设计方案评析 四．项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一．整体定位原则 二．项目整体定位 三．形象定位 四．产品定位 五．规划建议 六．建筑 七．户型 八．园林建议 九．室内设计建议 十．配套建议

第一部分市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽“出锋”的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系，各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一．**市总体社会及经济发展状况 （一）．**市200*年经济发展背景 1．GDP指标 需要关注两点：上一年度的GDP总值，同比增长率和人均GDP。 2．固定资产投资 需要关注点：上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。 3．消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与GDP增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4．外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。有无相关重大政策影响，如世贸的加入，经济特区的建立等。 5．存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。

房地产项目前期策划服务合同

XXX项目前期策划服务合同 甲方： 乙方： 甲方为了顺利完成“XXX”的项目定位、产品定位、产品研发策划及项目概念规划编制等相关前期工作，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，甲、乙双方经过友好协商，就甲方拟开发项目的前期服务工作，在平等、自愿、互惠互利的基础上，订立本合同，并承诺共同遵守。 第一条委托项目 项目名称：XXX 项目地址：坐落于云南省昆明市晋宁县晋城镇滇池湖畔 第二条委托事项 甲方委托乙方对上述项目进行前期策划服务。 具体包括： 第一部分：项目定位服务。 主要包括以下内容：

（一）、项目基本条件与属性分析： 1、项目地形特征分析； 2、项目周边自然环境、人文环境分析； 3、项目周边居住氛围分析； 4、项目城市配套、道路、交通状况分析； 5、项目开发目标与约束条件。 （二）、项目开发背景分析： 1、宏观分析： 2、微观市场分析： 3、目标客户群分析： 4、进入市场的机会点分析： （三）、市场和产品定位报告。 1、主题定位； 2、形象定位； 3、开发理念及价值体系； 4、经营模式； （四）、工作成果：项目定位报告和项目规划设计任务书 第二部分：概念规划服务。 积极配合甲方确定的规划设计单位进行概念规划文本完成的工作对接，在尽可能快的时间内完成概念规划文本；配合甲方认定的规划设计单位编制参加云南省重大旅游项目专项规划评审的旅游专项规划

方案。主要包括以下工作： (一)规划设计任务书交底：以会议和书面形式向设计单位交底，进行初步设计。 (二)初步方案评审： (三)方案深入： (四)推动概念规划设计方案完成，甲方确定的设计单位完成的文本包括以下成果： 1、方案设计说明； 2、区位位臵图； 3、总平面图； 4、功能分区图； 5、交通分析图； 6、环境景观分析图； 7、鸟瞰图及多张不同角度的人视、重要节点图； 8、主要建筑意向图； (五)参与确定规划设计的最后意见； (六)景观设计图纸对接及风格建议。 第三部分：方案汇报 1、配合甲方向各级政府进行方案的汇报 2、配合甲方参加云南省重大旅游项目专项规划评审 第四部分：前期包装视觉设计服务

房地产项目前期策划学习资料

房地产项目前期策划工作一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1) 国家或城市发展宏观政策 2) 城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1) 城市建设状况 2) 城市产业发展 3) 城市经济实力（人均GDP） 4) 城市消费实力(恩格尔系数) 5) 城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1) 城市人口及结构 2) 城市化水平 3) 基尼系数： 4) 人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1) 城市智力及研发水平 2) 新技术产品产值所占比重（%） 3) 社会劳动生产率（元,人） 4) 科技进步贡献率（%） （二）城市发展房地产总体环境调研

1．城市房地产市场现状特征 1) 城市房地产市场总体特征 a. 城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 b. 城市房地产市场供求关系和结构分析 c. 城市房地产区域特征分析 d. 城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 a. 城市房地产开发主体特征 b. 城市房地产产品特征 c. 城市房地产服务主体特征 d. 城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 a. 宏观政策对房地产市场的影响 b. 城市投资环境发展分析 c. 城市房地产投资趋向分析 d. 城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 1）规划设计及卖点

2）产品组合及特征，包括户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 3）项目定位 4）营销综合及策略 5）价格标准及策略 6）媒体广告及效果，包括广告宣传、主打广告语等。 7）促销措施及效果 8）销售状况 9）客户群分类特征 10）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）区域房地产相关项目调研分析 2）与本项目竞争关联性调研分析 a. 项目所处外部环境比较 b. 项目核心价值点比较 c. 项目市场机会比较 d. 项目发展策略比较 e. 其它竞争关联性分析比较 5、消费者群体研究 主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等方面的需求调查。 二、项目SWOT分析

房地产项目中产品定位的重要性

房地产项目中产品定位的重要性 定位是在市场客户心智中区别不同的产品、服务品牌的一种方法，其实质就是有的放矢的差异化，而产品定位是所有定位的基础。随着房地产业的迅速发展，其竞争程度也日趋激烈。如何在竞争日趋激烈的房地产市场中获得市场消费者的认知，获得企业长远的可持续发展，其产品定位是否正确则已成为房地产项目开发的关键问题。对房地产前期开发者来说，首先是要确定产品定位，而产品定位的依据是目标市场的定位。 首先、产品定位是房地产开发项目建设中的骨架而贯穿始终 房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。实践证明，在开发过程中自觉运用了科学、规范的策划理念及产品定位指导的项目更容易获得成功。 其次、产品定位的成功可增强企业品牌形象和市场竞争力 随着市场的开发，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，房地产项目的产品定位是个很好的增强项目的手段。目前调控政策下，房地产销售仍未走出相对低迷的状态。曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精

品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应市场客户需求的产品，这样的产品必然受到市场客户的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。 第三，产品定位可有效地整合项目资源，增强企业防范经济风险开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求在房地产前期中深入市场调研工作，以具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是房地产项目成功开发的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，有效的防范且减少项目的经济损失。 总结 消费者对房地产产品的要求随着市场变化而逐步提升，产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以

房地产策划八大原则完整版

房地产策划八大原则 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】

房地产策划八大原则 一、独创原则 无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求： (一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能“克隆”或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。 (二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅

小区，迎合市民们返回大自然的心理状态；在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。 (三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最着名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克花园的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。 二、整合原则 在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。 为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

房地产策划定位

房地产策划定位 在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。 一、房地产的策划定位 （一）房地产战略策划定位 战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。 战略策划定位内容如下： 1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。 2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。 3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。 4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。 5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。 （二）房地产全程策划定位 房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。 全程策划定位内容如下： 1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。 2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。 3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。 4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。 5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。 6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。 7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。 8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。 9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。