XX国际珠宝文化创意园可行性研究报告

目录

第一章总体概述

第一节项目概述

第二节项目规划

第二章可行性研究思路

第三章可行性研究内容

第一节打造pp地区珠宝区域总部

第二节 XX连锁自身的需求及配套产业链的支持第四章经济效益与社会效益

第五章投资成本分析

第六章项目实施计划及进度安排

第一节项目实施进度计划

第二节项目实施负责人

第三节项目进程中的难点

第七章结论

AA·DD国际珠宝文化创意园

第一章总体概述

第一节项目概述

一、项目名称：AA·DD国际珠宝文化创意园

二、项目简介：

“AA·DD国际珠宝文化创意园”是由DDXXgg连锁发展有限公司在DD市投资建设的一个集品牌管理、品牌推广、珠宝首饰展示、创意设计、维修和小型加工为一体的大型产业园综合开发项目。项目坐落于DD市kk区经济开发区内，AA省DD市kk经济开发区龙腾南路32号，位于DD绕城高速板桥汽渡出口，直达互通全省各地的绕越高速，连接DDff三桥，紧接宁芜高速入口，东北紧靠城市主干道临江大道，距离DD市区仅有15分钟路程，距离DD新城区河西中心区域仅有5—10分钟。

“AA·DD国际珠宝文化创意园”占地面积约为50亩，约33300平方米，计划总建筑面积59500平方米，总约投资2亿人民币，计划引进国内外知名珠宝生产、零售企业100多家，珠宝经营及相关领域数百商家；充分挖掘珠宝产业内涵，并与DD地域文化有机融合，将AA·DD国际珠宝文化创意园打造成一个现代服务业珠宝区域总部，打造中国珠宝专业区域化管理格局。

“AA·DD国际珠宝文化创意园”建成后，还将进一步带动周边相关产业的振兴和配套设施的发展，形成珠宝经济产业链和经济圈，为DD提供上万个就业机会，促进DD经济的发展。

为保证“AA·DD国际珠宝文化创意园”项目的成功实施，我们特别编制了《现代服务业区域总部——AA·DD国际珠宝文化创意园》，对“打造pp地区珠宝区域总部”进行论证和剖析，同时就“DDXXgg连锁发展有限公司自身生产、销售需求及配套珠宝产业链支撑”等对打造珠宝区域总部的作用进行分析，证明“AA.DD国际珠宝文化创意园”项目的必要性和生命力。

三、企业概况

（一）项目公司：DDXXgg连锁发展有限公司

（二）成立日期：2004年12月2日

（三）经营范围：许可经营经营项目：无。

一般经营项目：金银珠宝首饰的回收加工、生产、销售、展览、维修；工艺品制造、销售；金银铜工艺品表面处理服务；贵金属经纪；百货、交电的销售；物业管理。

（四）企业类型：有限责任公司

（五）注册资本：5060万元人民币

（六）注册住所：DDkk经济开发区龙腾南路32号

（七）法人代表：xx

（八）企业目前业务开展情况介绍：

DDXXgg连锁发展有限公司于XX年XX月成立，致力XXgg品牌的连锁拓展专营事业。目前已在XXX等地区开设直营店柜50余家。以新产品、新形象、新服务为XXgg品牌提档升级，以先进的经营理念和百年诚信的品牌内涵作为产品品质的信誉保障。遵循“亲和”的企业文化，秉承“X；做事，X”的企业价值观，继往开来，把首饰的品质与完美带给顾客，打造最值得信赖的民族珠宝品牌。

DDXXgg连锁发展有限公司主营黄铂金、钻石、翡翠等全品类珠宝销售，与深圳、上海多家供货商建立年战略性合作伙伴关系，如深圳福麒珠宝首饰有限公司、深圳同心珠宝首饰有限公司签、深圳大盘珠宝首饰有限公司、深圳卡尼珠宝首饰有限公司、上海阿优钻石首饰有限公司等。

在经营管理方面，总结多年运营经验结合现代管理理念完成了XXgg 运营标准体系，包括统一VI管理体系、供货体系、发展准入标准手册、服务流程手册、管理标准手册等。实现XXgg各体系店在形象、产品、运营等方面的统一。为打造现代化的珠宝行业区域总部奠定了物资和经营管理基础。

第二节项目规划

一、项目规划概况

（一）项目位置：

1、项目所在行政区域——DD市kk台区经济开发区概况

（1）园区概况

DDkk经济技术开发区创办于2X年10月16日，200X年先后被批准为市级、省级工业园区，2006年kk经济技术开发区申报省级经济技术开发区并获批准,并正式核名为DDkk经济开发区。

kk经济开发区位居DD主城西南部，面积28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，东起宁芜公路，西至ff，与DD新城——河西新区紧密相连，是DD唯一与主城区连成一片的开发区。辖有六个社区、行政村，总人口约1.8万，2005年地区生产总值5.13亿元。

开发区区位优势突出，交通便捷。DDff三桥、DD公路一环、二环、宁马高速公路、宁芜公路、宁芜铁路、京沪高速铁路穿区而过。是DD对外通往皖北、皖南、苏北等地区的重要门户。

2007年kk经济开发区启动与河西新城的无缝对接方案，打通两条快速通道（龙藏大道北延对接江东南路南下，滨江大道kk段建设），kk经济开发区将完全融入河西新城，奥体中心。继成功打造了现代制造业和生产型服务业两大产业后，kk经济开发区作为河西新城的功能配套区域，承接河西新城区产业定位——现代及高品质商务科技、文化中心，积极打造文化创意产业，并成为河西的产业功能区。

（2）规划建设

开发区产业布局合理，产业优势突出。是DD河西新区、板桥新城重要的产业服务基地，pp地区乃至全国重要的现代制造业基地。重点建设三大园区。工业产业区，建造现代综合加工业产业基地；科研商贸区，发展以科研中心及其配套生产、大型商贸、物流等为主的生态型科研商贸园区；人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。

开发区注重营造投资环境，截至2007 年上半年共投入近20亿元，形成“五纵四横”9条20多公里的道路网络。供水、供热、供电、雨污水管网等“通平”设施已基本到位。计划07年再投入3亿元，开工建设滨江路南延、中兴路北延等道路，全面对接河西主城路网。今年年底，中兴路北延对接河西江东南路南下的秦淮新河大桥将正式开工建设。预计到2008年底，kk经济开发区将与河西新城融为一体，真正成为DD市“主城内的开发区”！

（3）基础设施

土地：开发区目前可提供用地已具备“七通一平”基础设施条件，并承诺“七通一平”至企业用地红线边缘。所有路网均以市政道路标准建设。

电：电容量：pp一级电网，220KV、110KV、35KV、10KV确保双回路不间断供电。

水：由DD市自来水公司和开发区自来水厂供水，日供水能力20万吨，主供水管道管径φ600mm。

燃气：目前，港华天然气公司已经与园区签署合作协议，为园区企业提供天然气服务。

雨污水：实施雨、污水分流排放，管网铺设到位，雨水：φ1000mm；污水：φ600mm。

蒸汽：

a、供应公司：苏源热电有限公司，坐落在开发区内，供热条件优良。

b、费用：确保全市最低价，目前价格为141元/吨。

光纤、电缆系统、因特网、宽带：已有中国电信公司为园内企业提供宽带（光纤、ADSL）接入业务。铁通、网通、联通等公司正在接通中。

电信：AA省电信公司DD市电信局kk分局提供。

（4）区位交通

kk开发区坐拥世界上第一座弧线形斜拉桥——DD三桥，毗邻奥体中心，是DD唯一离城区最近的开发区，是DD地区与皖北、皖南、苏北等地区的重要连接点。

园区内交通便捷，距DD市中心新街口仅15分钟车程，距禄口机场25分钟车程。即将通车的DDff三桥穿区而过，使得河西新城与开发区相连。ff三桥是DD市实施“一江两翼，跨江发展”战略的重要交通枢纽。它使kk开发区成为“一江两翼”的翼点，“跨江发展”的重要支点，连接江南、江北的重要节点。ff三桥便利了开发区交通的同时，也显著提升了kk开发区的区位优势。

kk开发区是宁沪高速、宁马高速、京沪高速铁路、宁芜铁路等八条省际交通线路的重要节点。从开发区的东部北部延伸，直达北京、上海、芜湖、马鞍山等全国重大城市。

开发区内有4条公路与城区相连接：滨江高速（从下关区的三汊河直通安徽的马鞍山，目前正分段建设）；绕城高速（城市一环组成线，由原来的双向四车道拓宽为双向六车道）；开发区的中兴大道（连接河西新城奥体中心的江东南路08 年正式建成）；宁芜公路（即205国道，正在由原来的双向两车道改为双向四车道，05年完成），这四条公路共筑开发区与DD市区的快速通道。

开发区内拥有ff深水岸线10.07公里，拥有梅山码头、华润热电厂码头、板桥汽渡等大小码头10余座，水运十分便利。

2、项目所在具体位置及交通状况

DD市XXgg连锁珠宝文化创意园位于DD市kk区经济开发区

内龙腾南路，西北邻凤舞路，东北紧靠城市主干道邻江大道。

（二）项目规划主要经济指标

1、占地面积：一期项目占地面积23亩，约合15514.68平方米，二期项目占地面积20亩，约合13340平方米。共计：28854.68平米

2、建筑面积：预计一期二期合计建筑面积达到61374平方米。

3、建筑密度：39%

4、绿化率： 30%

5、容积率：2.13。

（三）规划功能设置：

1、AA·DD国际珠宝文化创意园建筑规划

2011年7月AA?DD国际珠宝文化创意园可行性研究报告

DD国际珠宝文化创意园一期效果图

DD国际珠宝文化创意园总平面效果图

（四）建筑设计理念

（1）产业园区总体设计理念

在产业园区的形态上，采用新中式设计手法，白色墙面，深灰金属型材，并采用了徽派风格的门窗，更加突出了中式风格。奥运会之后的中国更具影响力，中国元素被世界各大设计师采用。产业园内所有的建筑形态都以中国元素为主，特别是徽派的建筑风格，结合现代设计理念，能够完美的诠释新中式的含义。在交叉口处设置玻璃幕墙，把街道的景观纳入办公室内，更可以丰富建筑立面。这些开口面对日夜川流不息的人群，似在表达着建筑的宽容和亲和。

在功能结构上，以低层和高层建筑结合构成，人性化地兼顾了美观便利及各珠宝厂商的安全与私密，同时功能上配套完整、布局合理。知名珠宝品牌办公中心为4层的建筑，共11幢，每幢面积在2000平米左右，每幢楼为一家珠宝商独立使用，用于产品展示、生产装配及pp区的店面管理，小型品牌办公中心为1幢19层高楼，每家品牌各用一层。3幢四层楼的珠宝设计配套管理区，承载产业园区珠宝设计、软件开发管理及配套管理职能，同时建有1幢生活配套大楼，满足园区和往来经商的珠宝商培训、餐饮、住宿和休闲娱乐。

在材料和色彩选择上，建筑主体强调深灰色金属型材，透明玻璃，徽派元素门窗这几种元素相互穿插、对比。透明强调给人以舒适、自然、和谐的感受，加强“亲和力”的营造；大面积的灰色应用，使得建筑沉稳、大方；局部面积的玻璃幕墙突出建筑的通透质地，与门窗

形成强烈对比的金属材质，则散发着强烈的现代气息。总体来说，这种材料、色彩的搭配，给人以朴素、庄重，雅致之感,符合研发中心的功能要求。

（2）园区内交通组织

建筑的交通组织以人、车流线互不干扰为原则，正对入口设计一个中心花园，方便园区使用，充分表达了对人的尊重，体现以人为本的态度。进出的车道通过景观植物的引导分开，避免对中心景观区的视线干扰。

（3）与城市环境的关系

为了将建筑与城市环境更好地融合，在设计中将采用以下一些手法：首先是将建筑、场地、公共绿地进行一体化设计，将公共绿地的景观设计纳入到建筑的场地规划设计之中。其次，在形态上，采用了较为自然地形态，加入坡地等提升自然品位的要素，与建筑严谨、理性的风格形成对比。

在中心景观区，较为密集地、规模地种植大量乔木，以形成较好景观，同时消除停车带来的负面影响，此外，树林还可以阻挡交通干道的噪声，形成庭院内部较好的环境。行人入口处正对建筑主入口敞开，并进行了小尺度化得景观设计，与街道的步行环境巧妙融合。

此外，空间的处理上也要考虑到与城市的关系。在外部空间，一方面将停车与绿化相结合，尽量增加场地的绿地率，减小机动车对环

境产生的负面影响，另一方面，在行人入口处将设计小尺度的广场和园林化得铺地、绿化景观，尽量扩大行人的“领地”，使室外空间更加怡人。内部空间处理上，首先是处理好入口处内、外部空间的衔接。在入口处将玻璃幕墙向室内凹入，将室内楼板向外凸出，在入口大厅的上方做2层的挑高空间，这样形成了富有层次感的入口空间。

（4）建筑节能设计与措施

产业园区建筑将采用框架结构体系，局部玻璃幕墙采用新型隔热、隔声玻璃，墙体采用节能材料，国际珠宝文化创意园将采用地源热泵系统制冷、制暖、供热水，统一按地源热泵系统设计，并采用新风系统。

（五）园区功能规划设计

（六）功能规划设计说明

整个珠宝城规划分三个区：品牌珠宝管理区、珠宝设计配套管理区、珠宝产业生活区。其整体规划和单体设计都是聘请国内具有顶级资质设计企业的设计名家，按照国际一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格采用现代中国式风格，充分显示行业主题，彰显出具有浓厚的文化底蕴的传统文化，同时与现代文明相结合，体现珠宝企业的创意和内涵。建成后的产业园，将以其独特的风格和差异化的理念，在AA乃至pp地区形成具有独特代表性的建筑群，吸引各地商贾的目光，为打造pp地区乃至全国的珠宝首饰生产基地奠定良好的基础。

1、项目的主要工程及特点如下：

（1）品牌珠宝管理区：

品牌珠宝管理区将建成11栋总建筑面积达到22000平方米的建筑，每幢面积约2000平米。另建成1幢19层综合品牌办公大楼，总建筑面积23500平方米，所设计的功能及特点大致如下：

①品牌珠宝管理中心：

品牌珠宝管理区建筑每幢3-4层，共11幢。DDXXgg连锁发展有限公司将进行科学规划和设计，邀请国内乃至全世界的知名珠宝厂商进驻，汇集各类优美的珠宝、玉石展示，实现店面商品的装配及区域总部管理功能。拟引进知名珠宝经营商有：中国黄金、中同同心（中国名牌）、中国卡尼、中国珠宝（中国名牌）、中国金叶（中国名牌，上市公司）、老凤祥（中国名牌）、德诚黄金等。另建成一幢19层综合品牌大楼，拟每层引进一家珠宝商，实现品牌区域化管理。

截至目前，中国权威的政府部门和行业组织已经授予苏州相城、广州番禺、深圳罗湖、浙江诸暨等19个珠宝产业重点地区“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”的称号，深圳罗湖一直是中国珠宝业的生产基地之一，随着中国珠宝业的发展，全国各地的珠宝连锁店迅速崛起，再加上生产管理区距离pp地区路途遥远配送管理不便，各品牌在pp区建立相应的配送管理中心势在必行。而因为珠宝行业的特殊性需要相对私密安全的场所。DDXXgg连锁发展有限公司规划设计的珠宝管理中心相对独立，设计合理，彰显人性化设计理念，同时增加绿化面积，运用徽派建筑的设计风格，充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。

②高端的安保设施及星级管理：

珠宝展示中心内还将配备现代化、高科技的防暴、防盗设施，引进知名的物业公司进行星级管理，配有国内一流专业保安设施进行24小时全天候监控，并有一支训练有素的专业保安队伍为产业园区保驾护航，使入驻企业、往来交易商贾等俱无后顾之忧，在进行各类交易的同时，更加能够全方位的享受星级服务。

（2）珠宝设计配套管理区

①珠宝设计管理区：

珠宝设计配套管理区为3幢4层的现代中国式建筑组成，面积约12000平方米。建筑上利用白墙黛瓦凸显中国历史悠久的文化底蕴及珠宝企业的内涵。

珠宝设计配套管理区按需求分为三部分：一幢为珠宝设计生产楼，进行珠宝首饰的设计、小型加工生产及维修；一幢为珠宝软件开发管理楼，为园区的珠宝品牌提供专业的软件开发、管理和服务；一幢为商务会议楼，将不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。此外，还设计多个珠宝交易洽谈室，方便珠宝商进行谈判和交易。

②完善的配套设施及全方面的服务提供：

建成后的珠宝交易配送区计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心，并有税务、银行、保险等服务机构。还将有EMS、UPS快递、

24小时滚动珠宝信息屏幕、全方位国际珠宝信息网、为珠宝商办理出口的FA来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、各项证件等。园区安装有严格的安保系统，保证园区的正常和安全进行。