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旅游综合开发的企业运营模式

旅游综合开发的企业运营模式
旅游综合开发的企业运营模式

旅游综合开发企业运营模式初探

一、站在企业的立场看旅游综合开发

一方面,旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。

另一方面,旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一,对于旅游企业,地产收益为支撑;对于地产企业,旅游收益为持续。其二,通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三,运作旅游综合开发项目,企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变,能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。

二、旅游综合开发的企业运作模式

(一)企业定位:四重身份

首先,要梳理企业的定位。我们认为,进行旅游综合开发的企业,实际上包括四重身份。

第一,是旅游开发商。在未来的发展中,核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。

第二,是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成,开发企业的重要工作必然是地产开发。

第三,是特色产业发展商。随着发展的深入,单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继,政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题,促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中,除了旅游板块、地产板块以外,保护下来的生态区域与耕地区域,应当发展特色产业,如葡萄产业、花卉产业等,据此,开发企业自然成为特色产业发展商。

第四,是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任,把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来,在政府的管理下,以主投资商的身份,通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开

发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作,推动区域经济社会综合发展,这时,开发企业将成为承上(政府)启下(市场)的区域运营商。

(二)商业模式

1、总体模式:土地一级开发为基础,“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动

从总体模式上看,是土地一级开发(卖地)和土地二级开发(卖房、旅游经营、产业发展)相结合的模式。

作为区域运营商,开发企业首先通过参与规划与土地一级开发,通过项目的二次招商与土地经营,获得区域升值的初步收益。

然而,旅游综合开发项目最根本的模式,还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动,共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展:旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等,这是吸引消费者前来消费的根本,有利于促进土地从生地变熟地,促进区域升值,并带动相关产业的发展。

休闲地产的发展是支撑——这是实现快速回报的核心支撑。旅游休闲的高投入、长回收必须依靠休闲地产的开发来平衡,这就需要适度的发展可销售且快速回报的休闲地产,但两者不是孤立的结构,而是互动的体系,旅游带来人气促进土地升值并创造配套为休闲地产开发创造条件,休闲地产的发展在一定程度上又完善旅游综合开发项目的功能体系,实现目的地的形成。

特色产业的发展是延伸——这是实现产业链延伸发展持续收益的保障。在未来的发展中,要考虑一个区域的科学的可持续的发展,特别是关照三农问题、城乡统筹问题,除了旅游与地产,还需要注重特色产业的发展,尤其是文化产业与特色农业的发展。以特色农业为例,利用严格保护的生态区域与耕地资源,通过科技化、规模化、休闲化等经营手段,实现传统农业从简单的种养殖经济向科技型休闲服务业经济转变。一方面,将实现区域产业的升级并带来持续收益,另一方面,更重要的是,促进农民的持续就业与稳定收入,推动城乡统筹的发展;同

时,特色产业作为一道靓丽的风景,也成为旅游休闲与休闲地产项目发展的极具价值的田园风景。

2、具体模式:“三造三中心”

从具体模式上说,我们可以把旅游综合开发项目的构架分为三个中心:核心吸引中心、休闲聚集中心、延伸发展中心。旅游综合开发项目的商业模式,就是在区域综合开发运营的视角,三造三中心(详见《让“旅游综合体”成为旅游综合改革的战略抓手》):

其一,打造核心吸引中心——初步收益。这个核心,实际上就是旅游核心吸引物的打造问题,需要通过创新策划与设计,面向市场需求,整合自然、文化与社会资源,打造一个或若干个具有强大吸引力的项目。这是旅游综合开发项目必须突破的第一步。

其二,构造休闲聚集中心——扩大收益。通过核心吸引中心把休闲消费者吸引过来后,要通过度假酒店群、休闲街区、休闲广场、运动游乐项目、文化休闲设施、特色餐饮、主题表演留住消费者,从而扩大其消费,这是旅游板块能够获得持续收益的重要载体。

其三,创造延伸发展中心——延伸收益。通过前两大中心的发展,区域土地将会实现逐步的升值,这就需要通过延伸发展中心的创造,来获得土地升值的效益与可持续的发展,由此应该发展休闲地产、特色农业、文化创意产业、无污染加工业等产业来实现土地增值的落地与可持续发展的保障。

(三)运作流程

对于开发企业来说,在项目的运作流程上,一般包括拿地阶段、建设阶段、运营阶段三大步骤:

其一,拿地阶段:主要通过编制一个打动政府的开发策划与概念性规划方案,打动政府,获取土地。

其二,建设阶段:在拿地阶段完成的基础,通过编制详细规划报规,编制建筑设计、景观设计、游乐设计报建及具体工程设施。

其三,运营阶段:主要包括系统营销、旅游休闲项目经营、休闲地产销售、

特色产业发展与部分项目的招商合作以及人才队伍组建与日常经营管理工作。

三、结语:冬日里的春光

传统地产的政策高压让地产的发展陷在寒冷的冬日里。事实上,对于大型地产或旅游开发企业来说,应该看到冬日里的春光。这一片春光,就是旅游综合开发项目——旅游引导的区域综合开发的机会,这是在中国城市化浪潮继续推进与休闲消费持续增长的背景下的黄金机会,给地产开发创造了无限的商机。

然而,区域价值决定地产价值。谁能够把握这个战略远见,愿意做长线的区域运营,谁就将是未来最大的赢家。如果能够通过“旅游休闲”这个产业引擎来整合区域产业、提升区域价值、促进城乡统筹,做区域运营商,将是中国房地产市场里最有活力和生命力的企业。

旅游产品营销定价策略(doc 6页)

旅游产品营销定价策略(doc 6页)

池州旅游产品营销定价策略 在激烈的市场竞争中,产品的定价策略,是营销战略的重要组成部分,对拓展营销渠道,增加营销收入,有着至关重要的杠杆作用。旅游产品与同其他产品一样。 旅游产品的定价问题,一直是旅游经济界关注的焦点。旅游市场的竞争离不开定价策略,灵活正确地制定旅游产品的价格是实现经济、社会、生态效益最大化的关键所在。在探讨振兴池州旅游经济的途径时,认真分析旅游产品的市场特征,运用旅游产品定价策略,拓展营销渠道,增加营销收入,应引起旅游业者的重视。 (一)旅游产品的市场特征 运用旅游产品的定价策略,不能不先研究旅游产品的市场特征。根据旅游产品的特点,旅游产品的市场可以分为竞争性市场和垄断性市场。竞争性市场是指一般性的山水风光、宾馆,如池州的齐山、大历山、万罗山及相关服务业等。垄断性市场是指独特的自然景观和人文景观,如池州的佛教文化、升金湖的候鸟观赏。对于竞争性市场,旅游产品有多个供应商,(下转第四版)产品之间差异小,替代性强,经营者之间的竞争直接影响旅游产品的营销。而在垄断性市场中,该旅游产品供应具有唯一性,不可替代性。值得注意

的是,与同其他任何事物一样,旅游市场的划分具有很大的相对性。从区域角度看,石台的溶洞在池州境内具有唯一性,而当范围扩至皖南、沿江江南,乃至华东、华南,它们就不再具有唯一性,就有其他可替代的产品,竞争性增大。再如佛教圣地九华山,在全国范围内是四大佛教名山之一,但从佛教角度看,它是地藏王道场,是唯一的,在旅游市场具有垄断性。分析池州的旅游产品,大多属竞争性市场。因此,努力追求垄断性旅游产品的市场效益最大化,淘汰一般性旅游产品,并根据旅游市场的需要,整合设计“独、新、优”的旅游产品,灵活运用定价策略,提高市场营销竞争力,是振兴池州旅游业的重要营销思路之一。 (二)旅游产品的定价策略 旅游产品的定价,与旅游市场特征有很大关系,不同的消费群体对旅游产品有不同的需求,策略定价有助于获得最大利润。道理很简单,游客是理性的。他们拥有选择旅游产品的充分信息,根据旅游产品的价格和特征来选择消费与否或消费数量。在消费旅游产品的过程中,游客追求的是最大化自我的效用。研究游客的消费需求和消费心理,就是研究旅游市场。旅游产品的定价策略也基于此。 同一旅游产品,按游客不同需要的差别和时间、地点的差别可以细分市场。根据不同的细分市场,采用不同的定价方法对旅游产品进行定价,使得每一市场达到最大收益,避免

旅游地产借景开发的五种模式

旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿,过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象,而房地产泡沫也已开始波及旅游地产,旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为,目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏,因为对于消费者来说,旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下,如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品,构建地块自身独特吸引力和品牌效应,对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地,避免同质化竞争,实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借(造)景开发的以下五种模式: 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源,一般而言,风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区,距离城市中心位置较远,基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值,开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入,而在景观打造上的投入却并不高。此外,自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系,优化资源优势,必要时更要限制过度开发,以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源,以海南为代表,威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目,目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地,雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源,如千岛湖、太湖等,目前在太湖和千岛湖岸边,游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托,也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。

旅游地产开发模式

旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈,同质化问题严重,开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围,也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。 同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建

设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行

港中旅模式研究报告

港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业,以实业投资(钢铁)、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主,相关适度多元化为辅的总体发展思路,将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时,充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应,积极推进品牌加盟和特许经营工作,扩大资产和业务规模,健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针,并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展,集团要实现六大目标:1、经营发展目标:资产总额、销售收入、利润总额快速增长,旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高;2、达到现代先进企业的要求,全面落实强总部管控下的专业化经营体制;3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十;4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要,全面落实四个百人才工程,基本形成强激励硬约束的市场化用人机制;5、集团投融资体系更加完善,资本运作更加成熟,目标得以实现;6、企业文化建设得以全面提升,企业的凝聚力和战斗力

进一步增强,共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先,凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传,全力向外寻找合作项目,原则上不再直接投资建设新酒店,在未来的发展战略中,管理输出的方式将大有作为(作为股东并管理、业主委托管理),管理输出将瞄准四、五星级酒店市场,以商务酒店为主,审慎考虑酒店公寓,适当考虑旅游度假酒店,为提高“维景”品牌市场覆盖率,将加强在华北、华中、西南布点,通过与当地旅游部司合作等途径,有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时,作为国资委管理的大型骨干企业,计划充分利用这一身份,在国资委整合国有资产的过程中,争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加,项目类型的增多,多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路,针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店,主要在商务氛围浓厚的一线城市,如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店;而中国主要旅游城市和省会城市,结合地方特点,相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国,根据中旅社在海外的网点进行相应的布点,在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向

旅游地产开发的四种模式和七大策略(

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。

中国旅游地产开发4种新模式

中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。 同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源,以旅游景区的构建作为新城启动的先导,有利于促进区域基础设施的快速完善,依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气,同时也促进了旅游外延产业的集聚,这些都为人口的进一步迁移、城市

国内温泉度假村开发模式研究

国内温泉度假村开发模式研究 国内温泉度假村开发模式研究 随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和着名温泉品牌的战略扩张,温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展,形成了新一轮的温泉投资热潮,随之而来的是激烈的市场竞争。 温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新,开发企业应当高度关注,因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力,更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。 绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台,在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上,结合相关案例,初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路,以期对全国的温泉度假村投资开发形成一定的指导作用。 一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破 温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发,目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代,开发水准也得到空前提升。在这样的大势下,开发模式的创新,从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应,不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力,而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。 二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结 尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后,但是,中国的一大批先行的温泉度假村,实际上已经在多年经营实践中,通过开发模式的创新,取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式: 1、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式,就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式,这类温泉度假村规模不一定很大,但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区,主要包括两种类型:第一,面向大众的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”,还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”,以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”,实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化,挖掘温泉养生的内涵,构建温泉生活方式,御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆,不仅获得项目开发的成功,而且成功铸就了企业品牌,形成管理团队和经营模式,使其有资本输出品牌,实行全国性的战略扩张 第二,面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势,以个性化的高端产品为重点,强调人均高消费而不是大规模游客量,最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”,获得了开发经营的极大成功。我们判断,随着中国高端休闲消费人群的增加,柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。 2、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式,是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式,分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。 其一,“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场,充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应,把温泉与会议融合的文章做大,把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施(其会

旅游综合开发的企业运营模式

旅游综合开发企业运营模式初探一、站在企业的立场看旅游综合开发一方面,旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开 发的大方向。另一方面,旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一,对于旅游企业,地产收益为支撑;对于地产企业,旅游收益为持续。其二,通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三,运作旅游综能够获得区合开发项目,企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变,域综合运营带来的巨大的区域升值效益。二、旅游综合开发的企业运作模式(一)企业定位:四重身份首先,要梳理企业的定位。我们认为,进行旅游综合开发的企业,实际上包括四重身份。第一,是旅游开发商。在未来的发展中,核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。第二,是地产开发

商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成,开发企业的重要工作必然是地产开发。单靠地产为收益支撑的模式必随着发展的深入,第三,是特色产业发展商。更持续特别是能够有效解决三农问然难以为继,政府必然要求企业考虑更科学、除了旅这就决定了旅游综合开发项目中,题,促进一二三产业融合发展的模式。游板块、地产板块以外,保护下来的生态区域与耕地区域,应当发展特色产业,如葡萄产业、花卉产业等,据此,开发企业自然成为特色产业发展商。第四,是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任,把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来,在政府的管理下,以主投资商的身份,通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开1 发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作,推动区域经济社会综合发展,这时,开发企业将成为承上(政府)启下(市场)的区域运营商。(二)商业模式1、总体模式:土地一级开发为基础,“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动从总体模式上看,是土地一级开发(卖地)和土地二级开发(卖房、旅游经营、产业发展)相结合的模式。作

旅游地产投资思路及案例分析

旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择,也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年,但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资,且可获取150%到400%的盈利,可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础,关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面,旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值,形成可持续升值效应。而从投资的层面来说,因为旅游地产的操作倚重于经营,投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性,并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报,持续现金流与短期销售了结,低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上,低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的,这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去,就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发,需要较大的投入。因此,旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产,从某种意义上来说,它是一种经济综合体,它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说,旅游地产是比较宽泛的概念,粗略概括可以分为四类——旅游景点地产,旅游商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路

旅游产品销售渠道策略

旅游产品销售渠道策略 旅游销售渠道又称为旅游分销渠道或通道,是指旅游产品从旅游生产企业向旅游消费者转移过程中所经过的一切取得使用权或协助使用权转移的中介组织或个人。简单的说就是旅游企业把旅游产品销售给最终消费者的途径。旅游销售渠道可分为长度和宽度,长度是指旅游产品从生产者向最终消费者转移过程中所经中间环节的多少。宽度是指通常指一个旅游企业其销售渠道及产品销售网点的数目和分布格局。 旅游销售渠道有直接间接、长短、宽窄、单多渠道之说。直接销售渠道是指旅游企业在市场营销活动中,不通过任何旅游中间商而直接把旅游产品销售给最终消费者的营销方式;而间接销售渠道是指旅游企业通过旅游中间商把旅游产品销售给最终消费者的营销方式。旅游产品从生产者手里脱手,直到旅游者购买为止,整个过程的中间环节或中间层次的多少,称为销售渠道的长度,中间环节越多,销售渠道越长,反之销售渠道越短。销售渠道的宽度是指一个时期内销售网点的多少、网点分配的合理程度以及销售数量的多少;所谓的宽渠道,就是使用的同类旅游中间商较多,旅游产品在市场上的销售面较广,适合于一般化、大众化的旅游产品销售;反之就是窄渠道,适合于专业性较强、费用较高的旅游产品销售。

旅游销售渠道的内容 1.旅游销售渠道的起点是旅游产品生产者和供应者,终点是旅游者,旅游销售渠道是指从起点到终点的各个流通环节组成的系统。 2.旅游销售渠道是相关经营组织和个人的组合,除了起点和终点外,还包括各种类型旅游中间商,如旅游批发商、旅游代理商、旅游零售商等。旅行社就是典型的旅游中间商。 3.在旅游销售渠道中,旅游产品和服务被转移的是其一段时间的使用权,而非永久使用权,更不是所有权。 4.旅游销售渠道包括旅游企业在生产现场直接向旅游者销售其产品和服务,也包括旅游企业依靠自身的力量在生产地点以外的其他地方销售其旅游产品的直接销售方式,还包括旅游企业借助中间商向旅游者出售其产品和服务的间接销售方式等多种层次。 旅游销售渠道的类型 根据旅游产品销售过程中是否涉及中间环节来划分,可以将基本模式分为两大类:一是直接销售渠道,二是间接销售渠道。 (一)直接销售渠道 旅游产品直接销售渠道是指旅游产品的生产者或供给者直接向旅游者销售其产品,而不通过任何中间环节的销售途径。这相当于科特勒销售渠道分类中的零层次销售渠道。旅游企业选择直接销售渠道,可以省去支付给中间商的费用,从而降低流通成本,使旅游企业有可能以较低的价格向旅游者销售其产品,在价格上赢得竞争优势。同时,采用直接销售的方式,有利于旅游企业及时了解和掌握旅游者对其产

旅游地产开发的四种模式和七大策略分析

旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者:

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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。

大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规

旅游销售渠道

旅游销售渠道又称为旅游分销渠道或通道,是指旅游产品从旅游生产企业向旅游消费者转移过程中所经过的一切取得使用权或协助使用权转移的中介组织或个人。简单的说就是旅游企业把旅游产品销售给最终消费者的途径。旅游销售渠道可分为长度和宽度,长度是指旅游产品从生产者向最终消费者转移过程中所经中间环节的多少。宽度是指通常指一个旅游企业其销售渠道及产品销售网点的数目和分布格局。 旅游销售渠道有直接间接、长短、宽窄、单多渠道之说。直接销售渠道是指旅游企业在市场营销活动中,不通过任何旅游中间商而直接把旅游产品销售给最终消费者的营销方式;而间接销售渠道是指旅游企业通过旅游中间商把旅游产品销售给最终消费者的营销方式。旅游产品从生产者手里脱手,直到旅游者购买为止,整个过程的中间环节或中间层次的多少,称为销售渠道的长度,中间环节越多,销售渠道越长,反之销售渠道越短。销售渠道的宽度是指一个时期内销售网点的多少、网点分配的合理程度以及销售数量的多少;所谓的宽渠道,就是使用的同类旅游中间商较多,旅游产品在市场上的销售面较广,适合于一般化、大众化的旅游产品销售;反之就是窄渠道,适合于专业性较强、费用较高的旅游产品销售。 旅游销售渠道的内容 1.旅游销售渠道的起点是旅游产品生产者和供应者,终点是旅游者,旅游销售渠道是指从起点到终点的各个流通环节组成的系统。 2.旅游销售渠道是相关经营组织和个人的组合,除了起点和终点外,还包括各种类型旅游中间商,如旅游批发商、旅游代理商、旅游零售商等。旅行社就是典型的旅游中间商。 3.在旅游销售渠道中,旅游产品和服务被转移的是其一段时间的使用权,而非永久使用权,更不是所有权。 4.旅游销售渠道包括旅游企业在生产现场直接向旅游者销售其产品和服务,也包括旅游企业依靠自身的力量在生产地点以外的其他地方销售其旅游产品的直接销售方式,还包括旅游企业借助中间商向旅游者出售其产品和服务的间接销售方式等多种层次。 旅游销售渠道的类型 根据旅游产品销售过程中是否涉及中间环节来划分,可以将基本模式分为两大类:一是直接销售渠道,二是间接销售渠道。 (一)直接销售渠道 旅游产品直接销售渠道是指旅游产品的生产者或供给者直接向旅游者销售其产品,而不通过任何中间环节的销售途径。这相当于科特勒销售渠道分类中的零层次销售渠道。旅游企业选择直接销售渠道,可以省去支付给中间商的费用,从而降低流通成本,使旅游企业有可能以较低的价格向旅游者销售其产品,在价格上赢得竞争优势。同时,采用直接销售的方式,有利于旅游企业

中国旅游地产开发的4种新模式

中国旅游地产开发的4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式提要:同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走 于 中国旅游地产开发的4种新模式 “城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城市中心地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。 同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向,主要借助旅游产业的广泛引入,建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中,倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路,确立了群岛、群园的产业构建体系,并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式,在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式,在提升主题特色旅游产品集聚的同时,突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国,新城引入旅游产业的现象越来越普遍,这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展,可以带动景区及其周边地区城市化现象,包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区

中国旅游地产开发的四种模式

——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快,城市空间不断外扩,区域界限逐步消失;在生活需求上,由于城市中心地价飙升、环境恶化,人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源优势的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中有景,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量,将旅游地产开发提升到一个新境界。

旅游综合开发的企业运营模式

旅游综合开发企业运营模式初探 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面,旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 另一方面,旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一,对于旅游企业,地产收益为支撑;对于地产企业,旅游收益为持续。其二,通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三,运作旅游综合开发项目,企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变,能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 (一)企业定位:四重身份 首先,要梳理企业的定位。我们认为,进行旅游综合开发的企业,实际上包括四重身份。 第一,是旅游开发商。在未来的发展中,核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。 第二,是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成,开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三,是特色产业发展商。随着发展的深入,单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继,政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问

题,促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中,除了旅游板块、地产板块以外,保护下来的生态区域与耕地区域,应当发展特色产业,如葡萄产业、花卉产业等,据此,开发企业自然成为特色产业发展商。

第四,是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任,把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来,在政府的管理下,以主投资商的身份,通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作,推动区域经济社会综合发展,这时,开发企业将成为承上(政府)启下(市场)的区域运营商。 (二)商业模式 1、总体模式:土地一级开发为基础,“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 从总体模式上看,是土地一级开发(卖地)和土地二级开发(卖房、旅游经营、产业发展)相结合的模式。 作为区域运营商,开发企业首先通过参与规划与土地一级开发,通过项目的二次招商与土地经营,获得区域升值的初步收益。 然而,旅游综合开发项目最根本的模式,还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动,共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展:旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等,这是吸引消费者前来消费的根本,有利于促进土地从生地变熟地,促进区域升值,并带动相关产业的发展。

旅游产品营销渠道策略

我国高校学生旅游市场近年来发展迅速,潜力巨大。 高校学生是一个不可忽视的旅游消费群体,高等教育投资为其带来较为可观的收入前景,必将使他们成为未来旅游市场的中坚力量。 分析探讨适应高校学生旅游市场的产品特征及营销策略,不仅有利于旅游企业开发并成功运作该市场,而且对我国旅游业长远发展有深远意义。 一、我国高校学生旅游产品营销的可行性分析目前国内旅行社基本上没有专门针对高校学生进行的旅游产品设计及促销活动,这反映了一个客观存在的市场空缺信息。 1、优势:该市场具有规模大、成长趋势稳定和消费特征趋同等优势。 表现为:高校学生是一个具有相当规模且每年都在不断更新的群体,有足够大的市场容量和开发空间;高校学生是一个延续性很强的目标市场,有较高的品牌意识,容易保持较好的忠诚度,后续消费潜力持久;高校学生市场出游特点表现为一体化,体现在出游动机、出游时间、消费行为、消费水平等方面的趋同性,此特性有利于旅行社有针对性地设计旅游产品。 2、劣势:高校学生旅游消费水平较低,对价格较敏感。 但一般大众化旅游产品很难满足其需求,旅行社应权衡近期和长远利益,意识到高校学生旅游消费的规模性和持续性,加强营销力度。 3、机会和挑战:我国高校学生旅游市场尚处于开发阶段,潜在空间巨大。

对旅行社而言,面对既关注感官体验、又重视精神需要和心灵享受的大学生,如何开拓市场、扩大宣传、提供高质量的定制化服务是一种挑战。 开展旅游市场营销可使高校学生了解风土人情、开阔视野、缓解学习压力、愉悦身心,具有可行性。 二、目前我国高校学生旅游产品营销中存在的问题1、旅游企业重视程度不够,市场供给不足。 旅游企业认为高校旅游市场盈利少,把其作为经营项目的很少,传统服务观念和产品远不能满足高校学生需求;市场供给不足,与市场经济体制下产业化要求相差甚远,无法使高校学生潜在旅游需求转变成现实需求。 2、旅游产品针对性、创新性及差异化不足。 目前,高校学生旅游市场缺少适销对路的新品种及多品种旅游线路,很少有专门针对高校学生设计的产品,大多数旅游产品或线路是把为一般游客设计的旅游产品简单“克隆套用在高校学生身上;针对高校学生旅游的心理、生理分析不够,旅游服务在数量上、质量上不能满足其需求;针对高校学生的旅游项目少且差异化不足,难以激发学生情趣。 因此,高校学生旅游消费市场整体表现沉寂。 3、旅游宣传具有明显的季节性,主要集中在假期。 假期是学生旅游旺季,尽管“五一、“十一也有大批高校学生出游,但这两个时段是全国性旅游“黄金周,旅行社往往把宣传营销精

中国旅游地产开发的四种模式与七大策略

中国旅游地产开发的四种模式与七大策略 导读: 本文介绍在房屋买房,购房资格的一些知识事项,如果觉得很不错,欢迎点评和分享。 作为目前较热的话题之一,旅游地产近些年来发展迅速。依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的价值。 从理论上来说,旅游地产是比较宽泛的概念,粗略概括可以分为四类——旅游景点地产,旅游商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。那旅游地产主要都有哪四大模式和七大策略,购房指南来为您盘点一下。 模式一:“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展,使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场,同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域,并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产,也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询,经过归类整理,提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略,期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。

伴随着中国城市化进程加快,城市在空间上不断外扩,区域界限逐步消失,在生活需求上,由于城地价的飙升、环境的恶化,使得人们不由自主向城区边缘扩散,从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下,旅游地产赢得了更大的市场空间和机会,区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置,使旅游地产价值更大化。 同时,旅游地产也逐步成为提升城市形象,改善城市品质的重要支撑,甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势,相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力, 引导人口向城市集中的过程,是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式, 能够在推动城市化的基础上,进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵,从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中,在没有资源的情况下,需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目,进行大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,改善区域基础设施条件和环境质量,靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区地产,再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合,地产开发即旅游景观开发,房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房,房即是景,景中有房,房中

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