《美国加州置业100问》之1-11问 - 首页 - 菲特房产

《美国加州置业100问》之1-11问

1.问：在美国买房买得起养不起是真的吗？

答：对这个问题的回答，不能一概而论，不同情况答案不一样。如果是自住，养房成本是比较高的；但如果是出租或自住加出租，那就令当别论了。和媒体上报道的一致，美国房屋的租金非常高，扣除房产税与物业管理费之后（一般的单体别墅没有物业管理费），房产投资的净收益能够达到4%-6%的水平，其投资收益率是比较高的。在国内除上海、北京等特别地段以外，房屋租金收益率一般在2%-3%之间。从投资收益率的角度比照，美国的房产投资收益率是国内的两倍。如果是自住与出租相结合的形式，一般出租一个房间就可以弥补养房成本。一间房的租金收入能够偿付一整套房的税收与物业管理费，所以对于想在在美国购买度假房的人不需要担心养房费用。

小贴士：拥有几百万存款，并想在美国做房产投资的人，应选择购买价格较低的社区别墅。社区别墅除需要交物业费外，不要另外花钱请人管理花园。同时还可以拥有游泳池，网球场，社区招待室（有很多朋友来了可用它来招待客人，开PARTY）。此外，价格低廉的一般独栋别墅也是很好的投资对象，因为一般独栋别墅不需交物业费，花园需自己打理，但可以把花园种一些耐高温生命力强的植物，这样不必请人管理花园。并且，由于房子价格低，花园相对简单，即使有这笔开支也是微不足道的。我个人倾向于买价位较低的一般独栋别墅。目前在加州洛杉矶一般中上等社区别墅在25万美金，150万元人

民币左右；一般独栋别墅在200万人民币左右。而在2007年相应的价格在400万人民币和650万人民币左右。若做投资，现在是抄底的最佳时机。

2.问：美国房产税最高的10个州及最低10个州名是什么？其房产税率分别为多少？

答：美国每个州的房产税不同，且差异很大，房产税最高的是(新泽西州) New Jersey - 1.89%，最低的是路易斯安那州（Louisiana ）税率为0.18%。下面是最高房产税及最低房产税前10名的州名及房产税税率。

房产税最高的10个州排名及税率：

1.新泽西州) New Jersey - 1.89%

2.(新罕布夏州)New Hampshire - 1.86%

3.(得克萨斯州)Texas - 1.81%

4.(威斯康辛州) Wisconsin - 1.76%

5.(内布拉斯加州) Nebraska - 1.70%

6.(伊利诺伊州) Illinois - 1.73%

7.(康涅狄格州) Connecticut - 1.63%

8.(密歇根州) Michigan - 1.62%

9.(佛蒙特州) Vermont - 1.59%

10.(北达科他州) North Dakota - 1.42%

房产税最低的10个州排名及税率：

1.(路易斯安那州) Louisiana - 0.18%

2.(夏威夷州) Hawaii - 0.26%

3.(阿拉巴马州)Alabama - 0.33%

4.( 特拉华州)Delaware - 0.43%

5.(西弗吉尼亚州) West Virginia - 0.49%

6.(南卡罗来那州) South Carolina - 0.50%

7.(阿肯色州) Arkansas - 0.52%

8.(密西西比州) Mississippi - 0.52%

9.(新墨西哥州) New Mexico - 0.55%

10.(怀俄明州) Wyoming - 0.58%

小贴士：在美国买房，房产税税率是影响价格的一个非常重要的因素之一，新泽西州是美国房产税最高的州，它位于纽约的东北部。由于毗邻纽约，很多在纽约工作但在纽约买不起房的人都倾向于在新泽西州买房。如果你有儿女及朋友在纽约工作，这是个非常不错的选择，许多工作在纽约的美国人就是这样解决住房问题的。从纽约去新泽西州的班车每15分钟一趟，非常方便。我2010年在纽约旅游时，就是住在新泽西州SPRINGFIELND市，小旅馆一般50美金/天，如果没有交通堵塞，半个小时就能到达纽约市区。如果住纽约同样的小旅馆要150美金，所以去纽约自驾游的读者，这是个省钱的好方法。

3.问：加州房产税多少，加州每个城市的房产税是一样的吗？

答：加州的房产税是1%，加州每个城市的房产税是一样的。

美国的税制非常复杂，就房产税而言，每个州的情况不一样，如纽约州，房产税是由地方决定的，就是说在纽约州不同的县（COUNTY）税收不一样。但在加州，整个州的税收是一样。如果是初次买房，税收收取是以房屋成交价与市场价中的较高价作为计税价。市场价格一般是税务部门的评估价，这个价格往往比实际市场价格低，所以当初次购房时，基本上是按成交价来计税的。一年后，税务部门每年根据市场行情对所有的房产进行重新评估，所以第二年所交的税是按评估价来交。我2009年在加州洛杉矶买了房，到2010年，我上交的房产税少了许多，房子评估价明显比当时我购买时价格低。一方面是因为房屋本身价格下跌，另一方面是因为税务部门评估价比一般市场同等房价低。所以从这个角度而言，加州的实际房产税应在0.8%-0.9%之间.。

小贴士：如果问我在美国哪儿买房最好，我认为还是加州的洛杉矶。自然环境、就业机会、文化教育、娱乐饮食等都是别的州无法比拟的。此外，房产税率的低廉也是一大优势。对比纽约与洛杉矶两个大都市，洛杉矶的房产税率只有纽约州的一半之多。纽约近2%的房产税是房主一笔不小的开支。这也是纽约房租特别高，生活成本大的主要原因。

4.问：什么是13号提案？13号提案对在加州买房有什么作用？

答：大客户在与我团队讨论加州买房置业计划之前，他们做了大量的前期研究工作，但还是有些专业问题困惑他们，其中他们问得最多的一个问题是：什么是13号提案，13号提案对在加州买房有什么作用。

严格来说，13号提案就是加州的13法案，是在1978年6月6日，近三分之二的加州选民以投票方式通过的一个法案，其主要目的是限制政府每年征收的房产税的税率及每年增加的评估值，且把该法案写进加州的宪法，从而保护加州居民及外来投资者的利益。

这个法案的具体内容是：加州房产税不得超过其价值的1%，且每年房价评估增加值不超过上一年度评估值的2%，如果房价下跌，每年应减少2%评估值。所有加州的税率提升或评估方法攺变必须分别得到两院三分之二以上的成员的表决同意；地方一些特殊税的征收须得到三分之二以上的居民投票同意。

美国房产税较高的州，其房产税率可达2%。100万美金的房子，一年当中，仅房产税开支就达2万美金，折合人民币约125000元.，这个税负是非常重的,。每个州的法律不一样，对房产税及计税方法规定也不尽相同，有的州对房产税率的提高没有严格的法律限制，使得人们对税收负担无法预估，也因此引起房产投资的潜在风险。所以，对在美国投资房产的投资者来说，加州13法案的作用是固定了税负成本，从而稳定了投资收益。曾住在芝加哥的一个朋友向我诉苦：因为中国投资者大量的购房使得其住房价格大幅上涨，而其计税价值没有

法律限制，导致其房产税随房子价格上涨大幅攀升，苦不堪言！这也可能是中国房产投资者受到当地居民抵制的一个重要原因。

小贴士：在1978年法案通过之前，加州的房产税接近3%，而且房产税率及计税房产价值评估没有设上限，有时在一年之内，房产的评估价增加50%-100%。直至现在，纽约州有的城市房产税仍在3%左右。美国目前房产税率最高的县（monroe county）仍为2.89%。但是房产税最低的路易安那州的坦吉帕合教区（Tangipahoa Parish）房产税只有0.13％。房产租金收益率要达到4%-6%的话，选择合适的房产税率所在地区是在美国做房产投资非常重要的一环。如果投资者在美国没有特殊的地域取向，除了选取房产税率较低的州外，还要了解其提高房产税率的程序及税基计算方式。所以在选取经纪人时，要选择比热情的劳务性服务更有价值的高水平专业经纪人，这点非常重要。而这点往往被国内投资者所忽视，国内的投资者常基于情面而放弃保护自己的利益。我自己曾也有过类似的经历，我的经纪人非常热情，毫无怨言带我看了许多房子，虽然我感觉到他专业知识不足，但是碍于他的热情，没有及时更换经纪人。由于他没有税收方面的知识，差点造成我损失7000美金的补贴福利，2009年之前在买房自住的，美国政府给予每户7000美金补助，而这一信息是在税收资料里面呈现的。好在我自己偶然查税收资料发现这一信息，最终没有失去这笔美国政府补助。

5.问：在加州投资房产如何合理避税？

答;对于在加州买房的中国投资者来说，最关心的除了书中之一问答中提到的房产保有期间的房产税外，另外就是房产出售时的有关税负了。出售时最重要的税负是资本利得税，资本利得税最高为15%，5年以后为8%，一般中国人买房都在5年以上，所以资本利得税在8%，要特别说明的房产资本利得税会进行调整的，2013年调整到20%。因为美国财政赤字太高，所以各种税务加重。 .

虽然有上述税负，但是同时也有很多避税的方法与税收优惠，这些往往是国内投资者不熟悉或不擅利用的。

美國稅法給予房地產投資的稅務優惠不少，对中国房产投资者来说，首先应该知道与运用的就是1030法案「1031 Exchange法案」，对于这个法案，简单来说，只要投资者出售房产后（不是自住房），购买类似的且价值高于售出的房产的价值，可以免交增值税，出售房产可一换多，也可以多换一，在这类法案运用的房产交换过程中，绝对不允许有现金流入投资人口袋。这个法案的目的，就是鼓励投资者把在房产增值后继续投入房产。当然这个法案具体运作过程有很多法律细节需要考虑，在这不详细介绍，投资者具体需要时，来信咨询详细事项。

美國稅法也給予自住房地產購房人，总計27.5年折旧的稅務优惠。以一棟100萬成交价的房地产为例，若地价為30萬元，房子价值則為70万元，屋主每年則可享有近2.8万的房地產折舊稅務優惠。

此外，美國對於長期投資房地產的居民，也提供稅務優惠。凡過去五年稅務期間，自住達兩年以上的住宅，賣出時，單身享有25萬元的资本利得免稅額，賣出夫妻共同持有住宅，則可享有50萬元的交易资本利得免稅額。对于这点，国内投资者应充分运用，有很多家长在美国购房给儿女读书，在购买房子时，如果房产证上有儿女的名字，且让其自住或自住加出租二年后，五年后就可享受这个税收优惠了。

小贴士：这个条款看上去非常简单，其实动作起来细则非常多，我们中国人喜欢什么事情亲自动手，对于这一条款的运用，我的建议一定要请专业执照的会计师。因为涉及优惠比较多，请会计师即使付费也是划算的。别的钱可以省，这笔钱是不可以省的。要注意的是找对性价比高的会计师，这点比较重要。对于这个问题，具体还讨论。

6．问：加州有房子有几种种类

答：加州的房子有下列4种：它们分别是独栋别墅（House or Single Family House）、社区别墅（Town House）、公寓（Condominium）、双拼式别墅（Duplex）。与中国住房情况不同的是，美国中高收入家庭大部分都是住在独栋别墅里，因为这也是一种身份的象征。中高收入者退休后，子女成家立业，搬出父母的

家后，年老的父母会考虑搬到社区别墅。这主要是由以下原因造成的：社区别墅相对面积小，且花园及其娱乐设施都由物业统一管理，相对那些面积较大的独栋别墅来说，生活简单多了，社区别墅一般由初次购房者、老年人、年轻人、低收入家庭、单身男女居住。同样面积的房子，社区别墅价格要低1/3 或一半，这也是中国投资者喜欢购买社区别墅作为投资的一个重要原因。社区别墅一般都是几个房屋连在一起，房屋的墙壁共用得越多，土地利用率越高，房价就会相对而言越便宜。公寓结构象我们国内楼房，有一些共同设施，只不过由于加州的地震因素，不在市中心的公寓最高不过二三层，市中心的公寓的层数会多些，但常见的也只有5-6层，很少建设像国内这样10多层或20多层的高楼。社区别墅与公寓要收取物业费，一般每月250-400美金不等，物业费有的包括了水费，有的还包括电视费。所以，购房时顾客不光要看物业费是多少，还要看它包括哪些项目内容。双拼式别墅是美国独有的，它就是两个房子紧挨着建在一块地上，公用产权证。这个房子非常适合父母小孩一起居住，便于相互照顾。但对于那些有个人独立空间与隐私需求的大家庭，也可以将一个房子用于自己居住，另一个房子出租。这种结构的房子比两个独栋别墅的价格要低得多。

小贴士：对于国内的投资者而言园打理，游泳池清洁等都不熟悉，建议初次投资选取联排别墅，在投资者对美国房产市场有一定的经验后再投资独栋别墅。但是像旧金山这样的地区，由于房价非常高，

一般别墅都可能非常昂贵，如果资金不够，可考虑投资公寓。总之，还是像前面所提到的一样，在国外购房最重要的是看其以后的涨幅。

7.问：社区别墅价格如何？

答：社区别墅的价格差异非常大，但是还是具有一定的规律。就拿洛杉矶来说，大致分东南边与西北边两部分，在东南边，华人集中居住的地方很多，总体来说，人口密度也相对大些，一般的别墅在30万美金左右，较好的别墅在40-50万美金左右；而西北边人口密度相对较少，也是洛杉矶政府以后要重点开发的地区，且闻名全球的比弗利山庄（Beverly Hills）、好莱坞（Hollywood）、加州大学洛杉矶分校（UCLA）、南加州大学等均在洛杉矶西边区域，西边的房子相对来说要便宜些。在洛杉矶一般的地区，30万美金以上可以买一个像样的别墅，租金在1700-2200美金之间，35-45万则可以购买一个上好的社区别墅。对于旧金山，相应的价格则要贵得多。就洛杉矶的社区别墅来说，相对国内房子的价格是非常便宜了，在国内一般的中等城市，好一点的房子（相当于这里的公寓），装饰后至少在150-200万以上，这样的价格在洛杉矶的西北区就可以买一个很好的社区别墅，并且，这里大部份房子都是带装饰的。对不熟悉美国房地产市场的国内投资者来说，建议购买已经完全装修好的房子，不要图便宜去买没有装修的，人生地不熟，出了问题算下来是非常划不来的。

小贴士：对于加州，中国投资者的投资主要集中在洛杉矶与旧金山。洛杉矶因为国际航班便利，国际知名学校多，并且是世界的传媒中心、文化中心，倍受中国投资者亲睐。就我个人而言，我更倾向于洛杉矶，因为旧金山的天气相对来说过于阴冷，我个人是十分喜爱洛杉矶的阳光与海滩的。

8.问：如果在加州洛杉矶西北区买房投资，房价中等偏上的主要城市有哪些，价位多少？

答：洛杉矶西北边现在的相对房价较低，指的是在西北区的一般城市。但是洛杉矶市房价最贵的地方也在这个区，这是指比弗利山庄（Beverly Hills）、好莱坞（Hollywood）等。那么在西北边有哪些区，主要城市的具体价格如何呢，差异多大？这方面信息非常重要，投资者可以依据自己的资金实力，选择适合自己的投资城市，这样有的放矢，否则对于众多的投资区域一头雾水。下面是中高价位的区或叫市，其价格依次递增：北山（North Hills）20-30万，雷西达（Reseda）20-35万，北领（Northridge）25-35万，茨沃思（Chastsworth）25-40万，格兰达山（Granda Hills）30-50万；格兰岱尔市（Glendale）、谢尔蔓（Sherman）、橡树（Oaks）、城市工作室市（City Studio）、亚裔较多的圣马力诺（San Marino）、阿卡迪亚（Arcadia）、核桃市（Walnut）、帕萨迪纳（Pasadena ），这些城市社区别墅的价格在35-50万美金之间。西北区当然有非常昂贵的社区别墅，如圣塔莫妮卡（Santa Monica）、巴法利庄园

（Beverly Hills）、好莱坞山（Hollywood Hills），同样的房子在80万美金以上不等。

9.问：洛杉矶房子到底涨了多少？

答：很多要买房子和关心美国房产价格的中国人可能都注意到了一个现象，自从奥巴马第二次当选总统后，美国经济开始步入明显的复苏阶段，最突出的表现就是房价大幅上涨。大部份中国人在美国购买的房子主要集中在洛杉矶地区，所以他们对于洛杉矶地区的房价特别关心。就2012年的房价来看，按加州行业统计，2012年10月房屋销售量同比（今年10月与去年10月比）增加24.7%，2012年10月份房价同比（今年10月份与去年10月份相比）增加13.7%。而包括5个其它的县在内的洛杉矶大地区2012年10月份房价同比上涨竟达到了16.7%。从10月份的数据落实到交易量来看，2011年10月份洛杉矶地区房屋销售量为5830套，而2012年增加到7268套；2011年10月洛杉矶地区平均房价是30万美金，而2012年增加到了34.1万美金；就房价2012年上涨情况而言，洛杉矶地区2012年全年上涨。就上涨的原因来说，最大的影响因素是美国近代历史上最低的利率水平，美国的货款利率是以10年国债利率作为参照的，目前10年国债利息率为1.7%，其30年的固定货款利率为3.41%，15年的固定贷款利率为2.85%，相对我国基准贷款利率6.65%来说，美国同样本金房子的利息加本金和要便宜一半，且是长达30年的固定低息。这样的货款条件是非常具有吸引力的，并且美国的房贷利息可以从所得税中

抵扣，从货款条件上大家就可以看出国内房价高的主要原因了。

小贴士：投资者如果有亲戚、朋友或者子女在国外，并且打算买房，现在是最好的买房机会，不但房价低，且各方面的购房条件都是最优的。在这个问题里只提到美国的利率优惠，此外还有相关的税收优惠、低收入特别项目、新购房节能项目使用等五花八门的购房鼓励政策，各个州、市的政策不尽相同，如洛杉矶市规定，满足一定条件的低收入人群都可以向政策申请贷款，且没有利息。上次向一个朋友的女儿推荐了这个项目，不久她就得到这个优惠政策，项目流程简单而透明。但是，以上的贷款国外投资者是不能享受的。金融危机前国外投资者只要首付达到较高比例就可以向美国银行申请贷款，但自从金融危机后，这项对国外贷款的项目就取消了。为此，这里就不多介绍，下次再专门介绍。

10．问：洛杉矶近1年，10年，20年房屋价格走势如何？每年平均房价多少?

答：对于绝大多数的中国人来说，只知道金融危机期间，美国的房价大幅下降，但是以前的房价有多高，到底下降多少，近10年、20年其房价变化趋势如何，并没有具体的概念。如果对这些中长期趋势没有具体的概念，对投资美国的房地产市场就没有信心与安全感。纵坐标###K表示平均价格，如2011年###K ，即是###万美金。从该图可以看出，目前的房价水平是2002年的价位，也就是说，美国的房价又回到了十年前。大家想想10年前中国的房价，现在看

来有多便宜，那么对于美国而言也就同样有此感受了，这可能就是国内投资者觉得美国房价现在非常便宜的一个重要原因。

下面是洛杉矶与加州2012年和10年内房价走势，其中，上面黄线代表洛杉矶地区，下面的红线代表加州，纵坐标代表平均房价，例如390K 表示39万美金，400K表示40万美金。与国内不同的是，国内房价按平方米来定，而美国是按一个房子的平均价来定的。从图中可以看出，如果2012年初36.5万美金可以买到的房子，11月份就得39.5万美金了，现在至少在40万美金以上。

图一洛杉矶与加州2012年房价趋势

图二洛杉矶与加州10年内房价走势

小贴士：对任何投资行为都要基于理性的投资理念。最低价买进，最高价卖出是人人都会说的，但是，落实到具体投资行为上，却不尽然。特别是股市，因为谁也不知底在哪，峰在哪。但是，对于房地产价格来说，即使是一般的投资者，其心里还是有一个相对合理的价格。从以上历年房价的走势图上看，我们可以说，现在是美国房价的底部了。

11.问：50万美金可投资移民美国真实可信吗？

答：50万美金的投资移民是指EB5类的移民，EB5项目的投资者需要满足以下任一条件：在美国任何地方投资100万美元并至少雇请

10位雇员；在国家认可的低就业地区投资50万美元并至少雇请10位雇员；在经政府批准的特定区域投资50万美元，即可通过投资形成一个经济主体（根据美国相关政策，EB5项目把这样的经济主体称为“地区中心”），经济主体既可以是私营主体也可以是公共事业单位。通过这个项目，投入经济主体所积累的资金，将被引入特定的美国地区。

50万美金只是美国投资移民一个必要条件，但要移民还需达到很多其他条件，其中最重要的一条是其在美投资项目必须创造10个就业机会。这类移民最关键的地方就是投资项目的选择。项目要保证每50万美金的投资人要创造10个全职的就业机会，这点在美国是非常不易的，投资移民常常因此被拒。2008年费城会议中心扩建项目，147名投资者的投资集体被拒的例子，就是最好的说明。如果接受这147名投资者的投资，就意味着要直接或间接创造1470个就业机会，一个会议中心怎么可能创造这么多就业机会。我接触到的很多案例都是因无法保证10个就业机会而最终无法得到绿卡。

国内的移民机构常常避重就轻，告诉客户只要有50万美金就能投资移民。事实上，中国人移民美国还有一个更为严格的限制就是：针对中国人移民，美国每年只给予10000个绿卡，并且投资者的配偶和未满21岁的子女也同样可以获取绿卡。按每家3人算，只有3000多家庭可以幸运得到美国绿卡，而全国这类投资移民公司早已超过了3000家。根据以上信息大家可以自行判断“50万美金可投资移民美国”说法的可信度及投资风险了。

小贴士：随着国内移民人数的骤增，投资移民项目获得审批通过的几率越来越小，如果计划移民，还是尽早行动。另外现在做投资移民业务的分三大类，一是国内移民机构，二是美国的华人律师，三是美国律师。我极力推荐美国当地的移民律师，因为移民关键在于投资项目，美国当地人更有优势，主要原因在于他们有信誉。但同时投资移民现在有一个非常不利的因素，2010年3月，奥巴马签署了《海外账户纳税法案》（FATCA）。2011年12月中旬，美国国税局发布了一份FATCA实施细则。根据这份细则，截至2011年12月31日，居住在美国境内、在海外拥有5万美元以上资产或者居住在美国境外、在海外拥有20万美元以上资产的美国公民和持有美国绿卡的外国人都需要在2012年4月15日前向政府申报。如果藏匿不报或漏报，会被处以1万美元罚款；如果被国税局发现后仍瞒报，罚款可追加至5万美元，但事实上中国人都很少报税，这就存在被强制罚款的风险。

12 问：中国人在美国住房贷款的首付比例是多少？在美国买房难以贷款对吗？

答：中国人在美国买房房屋贷款的首付比例是40%，并且不易得到贷款，贷款利率通常为3.75%-4.62%，贷款期限为30年。

自2008年金融危机以来，美国基本上所有银行都不向境外购房者开放住房贷款业务。在加州只有东亚银行一家开展了境外投资者住房贷款业务，但是贷款条件非常苛刻，首付比例达到60%并且只有3年、5年和7年期的固定利率贷款。

2012年11月份左右，美国的房地产市场开始复苏，美国行情转好，投资的风险大大降低，因此住房贷款限制开始放开。对于中国投资者来说，一个非常好的消息是：美国前不久推出了自2007年以来最优惠的境外投资者贷款政策，住房贷款期限延长到30年，贷款利率在前3、5、7年设定为固定利率，其后转为浮动利率，且免收因未及时还贷而需偿付的滞纳金。前3、5、7年的利率分别为3.75%、4.5%、4.625%，贷款手续费为1%，对于30万美元的房子，收取1800美元的费用。

美国这项住房贷款政策对中国投资者来说是一次极好的机会。现举一个例子来说明这为什么是一个很好的投资机会。假设购买一套30万美元的房子，40%首付比例，即首付12万美元，按6.22的汇率计算，合计75万人民币左右。购买后将房屋出租，房租大致在2100-2300美元/月，按均值计算，每月房租收入2200美元/月。按3.75%的利率计算每月还款额应为834美元/月；物业管理费350美元/月；税收4500美元/年，即375美元/月；房屋管理费用按租金的8%计算，大概为175美元/月。这四项支出合计1734美元/月。将租金收入减去支出费用，净收入为466美元/月，那么年收入5592美元/月。假设在房价保持不变的情况下，年化收益达5%左右。而从目前美国房地产市场的行情来看，房价上涨的幅度在15%左右，加上5%,那么投资年化收益就稳定在20%左右了。在低价位投资买房，可以将其视为无风险的投资。

13 问：在美国买房如何保证资金安全？

答：现在在美国买房，把资金从国内汇到美国主要有三种途径，第一是通过地下钱庄汇款，第二是通过设立外贸公司，第三是通过开立美国账户。

有很多投资者使用地下钱庄汇款方式，特别是购买豪宅的投资者。因为国内实行外汇管制，个人汇款不得超过5万美元，而一栋豪宅一般需要3千万美元左右。购豪宅的中国人往往对地下钱庄的运作模式有一些了解，所以这些巨额投资者大多采用地下钱庄汇款形式。对一般的境内投资者，笔者并不赞同采用这种方式，采用这种方式汇款非常危险，因为如果将收款人的姓名写错，地下钱庄可能会拒绝把钱返还给投资者，所以最好不要使用这种汇款方式。第二种汇款方式是通过设立一些虚假的贸易公司。形成虚假贸易付款的方式也存在很大的风险，除

非对资金运作人非常信任，否则不赞成使用。第三种汇款方式是把钱打到购房者自己在美国的账户上，这种方式的不便之处是有每次汇款不超过5万美元的限制，虽然比较麻烦，但是最保险最安全，符合普遍的做法，且不违法国家外汇管制的相关规定。笔者推崇第三种汇款方式。

那么如何开立美国账户呢？一般是要到美国本土开美国的账户，但如果有5人以上新开户，那么美国国泰银行会派代表上门来办理，5人以下则需要自己到国泰银行的上海办事处开户，注意开立账户的时候要携带护照。开立账户后，可以往账户里面打入房屋价格3%左右的金额用于预付定金，一旦发现好的房子，就可以写购买合同，一旦对方接受购买合同，就可以往该账户陆续打钱，1-2周的时间内就可以将钱打到自己的美国账户上。当买卖双方确认交易后，以传真形式通知资金清算机构（Escrow Company）完成资金的划拨，这样就保证了资金的安全。注意，要等到房屋检查无任何问题后，再把钱打到清算机构。

整个资金的开户、划拨过程是安全规范的，希望国内外汇管制放松，减少境外投资限制，这样可以减少汇款的麻烦，方便广大投资者。

小贴士：当需要汇款的金额较大时，普通的客户会用亲人朋友的名义来汇款，每个人的汇款限额为5万，建议每次汇款不超过4万。最好不要在同一家银行汇款，应分散到不同的银行。如果要在同一家银行汇款，那么建议时间不要太集中，一般需间隔几天。

14 问：在美国买房是否需要签订经纪人代理协议？

答：在美国买房，可以选择签订经纪人代理合同也可以选择不签。美国房地产经纪代理协议通常有3种，即独权代理（Exclusive-right-to-sell Listing）、独家代理(Exclusive-agency List ing)和一般代理(Open Listing)。美国经纪业一般采用独家代理的方式，对境外投资者来说更应该选择这种方式。独家代理享有代理的专有权，但并不是独家垄断，独家代理以信息资源共享为前提，可以尽早促成交易。

对于是否要签订代理协议，最好是签署代理协议，这样经纪人才会全心全意的替客户服务。当然有的经纪人，特别是一些新手或客户不多的经纪人，即便不签任何代理协议，只要客户上门，就会提供服务，但后续服务质量难以保证。

我们团队的原则是，如果是和我们相互熟悉并互相信任的客户，一般不需要签任何代理协议，因为客户了解信任我们，我们也乐于为朋友服务。对于不熟悉的客户，一定要签协议，否则我们团队不提供任何服务，这是为了防止客户单纯咨询无意买房而造成经纪人精力和时间的浪费。对投资者的一个建议，如果你熟悉某个经纪人，那么一定不要签代理协议。如果对方要你签，那要查该经纪人的相关信息，确认后再签。如果对方不签协议也给你提供服务，那么投资者就把这当做了解美国房地产市场的一种途径吧。一般来说优秀的经纪人客户会比较多，供不应求，他们没有时间和精力提供免费服务。

小贴士：在美国买房最重要的一步是找对经纪人，这个经纪人必须信得过，在选择经纪人时要综合考虑其职业道德，所掌握的税收、法律、市场等方面的知识，实践经验等，一个合格优秀的经纪人应该具有很强的协商能力和谈判能力，并且性格坚毅，代表客户的利益进行谈判时态度要坚决，谈判要灵活，并以客户利益为出发点。

未完待续

版权所有，违法必究，若要转载，请注明来自

菲特房产（FEITE REALTY）

详情请登录https://www.wendangku.net/doc/ef13718096.html,

房产知识100条

1、商品房 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 2、外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 3、内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 5、复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 6、跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 7、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 8、二手房、 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。 北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 9、产权置换 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 10、房地产产权 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 11、按揭 按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 12、住房公积金 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。 13、印花税

房产经纪人成功案例

编者按：有这样的一个群体，他们不是售楼员，却周旋在各种房子之间，他们不是购房者却跑遍大街小巷看房，他们看遍武汉购房者的辛酸苦辣，他们自己也尝遍了辛酸苦辣，他们就是武汉的房产经纪人。 相信自己，永不放弃! 出镜人物：小游 在我刚进入这一行的第12天，我接到了我的第一个房源，房东是一个急着要到外地做生意的人，想在出去之前把房子卖掉，看着他远去的背影，我脑海闪过两个字：速度!一定要快，不然无法用行动去感谢房东对我的信任! 可是，自己刚入行不久，自己手头的客户资源很少，和这套房子也很难匹配上。于是就上亿房网找找看，没想到的是很快一个李姓客户进入我的视线，通过电话沟通，我得知李先生也是个生意人，很想在武汉买套自己的住房，但是由于生意太忙，及前几次看房未看中的经历让他暂时不想再考虑……沉默了10秒，我鼓足信心对他说“相信我给你推的这套房子，绝对不会让您失望，也是给您自己一个机会，你什么时候有空……”后来李先生在看房当日就在我们公司交了定金，并表示了对我们中介及我的感谢!当然，也非常谢谢房东的配合! 永不放弃，是这次成功给我上的第一课! 出镜人物：小汪 有一次我在网上看到一个金地太阳城挂价80万精装130平方的房子，然后马上跟房东联系要求看房，看后那个房子确实不错，于是我就开始找客户看房，客房看房都比较满意，就是价格问题，他们觉得太高了，房东又不肯少，心想这个房子我在短期内很难买掉，怎么办?于是我想用的我的真诚来打动房东，然后利用房东下班的时间跟房东聊天，通过一段时间的沟通，房东终于愿意降价为78万，出于信任而且还愿意把钥匙给我托管。我很高兴，于是我又约了一个比较准客户来看房，客户看后只愿意出76万购买。这下我为难了，于是我又致电给房东，不谈少价的事，从房东口中他现在在汉口也在看房，是想等把这里的房子了再在汉口那边买。我一听机会来，然后跟房东说如果你的房子降价为76万，我的客户一次付款，今晚就可以签。这时房东的手机快没电了，而且房产证在他父母家。于是我打电话给客户，客户也非常的配合，推掉一切事，多晚都来签合同。听这话，我就房东说要他在他们公司门口等着我，我坐的士接他跟他一起回他父母家拿证。就这样当晚就把合同给签了。我很感谢我遇到了好的房东和客户。 用行动打动客户，用辛勤博取信任!

房地产基本知识XXXX

房地产基本知识一. 房地产常用术语； 二. 户型解析与价值判断 三. 房地产面积计算； 四. 按揭贷款的各项规定及计算方法； 五. 公积金贷款的有关规定。 六. 商品房预售及房地产交易的有关规定；一. 房地产常用术语 1.房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种. 财产的总称。 2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 3.居住小区技术经济指标 3.1; 居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用 地，庭院、绿化用地的总和。 3.2; 住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。 3.3; 公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之和。 3.4; 道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽 度大于 1.5M 的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。 3.5; 庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花 木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。 3.6; 总建筑面积（m2 :指小区内住宅、公建总和。 3.7; 建筑密度二小区内全部建筑的基地面积之和（m2/小区内总占地面积（m2 建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/ 小区总占地面积（m2）*100% 3.8; 3.9 ：实用率（得房率）=套内建筑面积/ 合同所注的建筑面积

3.10 绿化率：绿化用地面积/ 该地块总面积的比率 4.单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释 4.1; 建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。 4.2; 使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总 和。 4.3; 辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。 4.4 结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。 5.行业常用术语解释 5.1; 建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平 投影的占地面积。 5.2; 用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、 通道等占地面积的总和。 5.3; 共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。 &sup4; 技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。 6.房地产住宅的6种类型 6.1 单元式住宅单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（ 1 ）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（ 2 ）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（ 4 ）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国

房产经纪人每天工作流程

第一篇、房地产经纪每天工作流程 房产经纪人每天工作流程 房地产经纪人每天工作流程 一、经纪人每天早上900准时到公司，到公司后的第一件事，就是与小组纪理交流一下昨天所带客的相关情况，讨论接下来如何带单。 二、如没有可交流的客户，经纪人应利用早上时间，从头到尾仔细梳理一下自己的客户本，给正在带着的客户 逐个打电话再次沟通，看看客户是否有新的需求，是否有合适的房源推荐，能否有再次约客户出来看房等。如打电话不方便，可以直接发短信或微信，等待客户回复。 三、与小组经理讨论相关客户的追单情况，把自己找到的房源与小组经理沟通一下，并详细登记在的客户本或 客户管理系统上。

四、闲暇时间，经纪人应做以下几件事情谈广告位、谈低价位的房源、收房源钥匙、谈独家代理和利用网络 网站端口发房源贴子。这几件事，可以对今后的带单工作起到大力帮助，并且是本部门以至本人业绩的增长点。 五、如当天有与业主、客户约定具体看房时间，一定要在约定的看房时间前的30-60分钟的时间给予业主、客 户再次确认。 六、带客户实地看房后，尽可能将客户和业主带回公司，进行关于房屋产权方面的详谈。 七、经纪人带客户返回公司后，要立即与小组经理交流相关情况，内容要参考≤经纪人带单回来后文秘应问的 相关事项≥，避免重复追单。 八、如感觉签单的基本条件已经成熟，可以将业主与客户约在公司面谈，将交易的相关过程具体谈好，例如

代理费的收取、税费人具体金额、贷款与垫资及过户的相关事宜等等，并达成书面协议，三方签单确认，避免在交易过程中某一方毁约。 九、经纪人平时积累的优质房源（价格低，地理位置好），应及时告知小组经理或文员秘书，形成网络端口的刷房产经纪人每天工作流程 新，提高客户量。 十、经纪人应熟知房屋买卖交易流程、税费的核算，垫资及还贷等相关业务知识，各项交易条款必须全部写在 合同中，避免在交易过程中发生违约。 十一、与部门经理或小组经理交流客户情况或房源情况，由部门经理或小组经理给予帮助，最终促成签单。十二、和已经实地看过房的业主谈钥匙委托、广告位或独家委托。 十三、交易完成之后，重视售后服务，因为每一位与我们达成交易的业主或客户，都有可能是我们的潜在投资 客户。

最全房地产基础知识

房地产基础知识 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 9、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让

(整理)房地产知识大全

【2011房地产管理资料】 房地产知识大全和房地产基础知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 房地产知识大全和房地产基础知识大全 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记

一个优秀经纪人的一天工作安排

一个优秀经纪人的一天工作安排 1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！） 2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。 3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告). 5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌. 6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.

7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。 15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。 19、业务员应多了解北京市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。 20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系） 22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取。

最全房地产基础知识讲解

房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。

14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

房产经纪人每日工作小安排

房产经纪人的一天 勤奋最重要，熟悉楼盘的销售技巧，要董得谈判技巧，对楼盘价格，附近楼盘的详细情况了如指撑，不说了，总之四个字：快，准，狠，贴． ::成功经纪人的日常工作::: 1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！） 2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要 之笋盘。 3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章 制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告). 5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若 指掌. 6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况. 7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。 11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做 好自己的"客户回访"工作。 15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。 19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主 及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。 20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 21、工作总结（一天里的收获或是看房总结经验等），准备第二天工作计划（客与业主需联系） 22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！ 建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指日可待！

房地产基础知识

房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。

房产经纪人的日常工作

房产经纪人的日常工作 1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！ 2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘（优质房源）。 3、查看公司公告（包括本公司和外公司）发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源，增加成交量进而增加业绩（及分类广告）。 4、了解同事们当天的代看情况，积极跟随同事们一道看房，日积月累，区域内的所有户型你都会了若指掌。 5、每天必须认真按质清洗二十个房源，清洗任何房源必须与业主彻底交流，了解真实情况 6、回访过程中，了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个） 7、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户 8、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 9、每天必须尽量保证带两个客户看房。 10、每天必须即时跟进自己客户。 11、主动到公交站或房源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及房源。 12、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增。 13、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。 13、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。 14、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 15、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及房地产售楼部门口吸收客源。 16、自己回访时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 17、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8－9点间跟客户、业主沟通。 18、业务员应多了解上海市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形象。 19、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。 20、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系） 21、心动不如行动，心勤不如手勤，嘴勤不如腿勤，主动出击，才能争取业绩。 22、牢记经纪人不是靠天吃饭，那是农民的思想，也不要报有侥幸取巧的心理，天道酬勤才是硬道理 先要跑商圈熟悉小区（公司里的人也会给你讲讲初步需要怎么做）然后可能会有固定的培训，包括一些房产的知识经过培训合格之后开始上岗要收集信息（网络DM单贴条等等）开拓一些优质房源客户然后去实堪房子给客户配对看房约看然后跟踪回访有意向的话就磋商最后成交签合同（要谨慎）收取佣金然后做好售后服务！其实要做好房产经纪人最重要的是心态要好要有毅力有信心！很多东西是在不断的摸爬滚打中总结出来的要灵活运用切忌死板热情自信坚持最终就能成功 成功业务员的日常工作 （1）每天准时到公司。 （2）查看当天的工作议程。 （3）查看昨天新放盘的资料。 （4）查看特区报广告本区所登的楼盘广告，跳行家荀盘。

房产知识问

房地产专业知识200问 1、房产 是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产 是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产 是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 5、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、土地所有制 现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 8、集体土地 是指农村集体所有的土地。 9、征用土地 指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 10、土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定

房产经纪人培训心得

房产经纪人培训心得 作为一名房产中介经纪人，深深感到房产市场蓬勃发展的热气，也体会到了作为一个房地产经纪人的各种滋味。我是去年一月加入房地产中介这个大家庭的，对于我来说一个陌生行业，不管以前有多少辉煌，现在是一段新的开始，新的憧憬。从做进公司做经纪人那一天起我告诉自己我要做房产中介的骨干，作为一名普通的房产经纪人，能在相同的硬件条件下，拿下销售冠军，是每一名经纪人的梦想。 参加第一次培训时，我的经理就告诉我们房地产经纪人需要和许多不同层次的人接触，要求很强的交际能力，也要有积极的工作态度。做业务时首先是把客户看成自己的朋友，为他们解决住房问题，根据他们的经济实力选择合适的户型，包括后期还会为他们解决一些物业方面的问题。经纪人不仅仅停留在卖房子的层面，需要各方面强化自己的专业知识，不仅在房地产方面，营销学、心理学都要涉及，同时作为公司的门面，自己的一言一行也同时代表了一个公司的形象。所以要不断提高自身的素质，高标准的要求自己。 刚开始，我的业绩并不好，尽管也很用心，带看，派单，驻守，电话跟进这些都很努力去做，却不见成效，看着别的同事天天都有业绩，心理真不是滋味。直到6月29日—7月1日到网上远程课程参加了【余源鹏房地产大讲堂】B班房地产经纪人快速成交培训课，主办方智地网邀请了多位知名邀请知名经纪机构讲师，还有其总经理，百本房地产图书主编余源鹏老师来上课，讲课的内容分别是：（1）房地产经纪人快速成交技能提升要诀——二手房销售必须掌握的实战业务技巧 该部分主要是按照房地产经纪人的日常业务流程，分别介绍了房地产经纪人寻找房源客源、接待客户、带客看房、向客户推销房子、进行价格谈判、收取定金、收足佣金、签订合同、处理后期交易手续、提供售后服务等各个环节的技能提升要诀，以及进行二手房销售过程中常见问题的应对策略与应对话术。 （2）房地产经纪人职业晋升要诀——成为二手房销售冠军必备的系统知识、素质与技能该部分的内容主要包括：房地产经纪人日常工作中经常会接触到的200个实用的从业基础知识、100个有效的实操业务知识、以及房地产经纪人必备的良好从业素质和进行二手房销售的相关业务技能。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课，既有理论又有实战经验，而且非常有智慧，特别是余源鹏老师，讲课生动有趣，许多来自一线的经多年积淀总结的实战经验和丰富的理论让我受益匪浅，深受启发，余老师是在用智慧做营销，他让我懂得原来做营销还可以这么做，可以做得这么有智慧、这么有学问、这么细致深入。 余老师在上课时提出：“营销策略是和产品的规划定位联系在一起的，不能把他们割裂开来，而且规划定位非常重要。”让我深有同感，因为在自己平时实际工作中逐渐悟到了这样的理念，这次听课，余老师是从更深的层面来阐述这一观点，让我体会更深，特别是在课后，我问刘老师：“怎样才能做好房地产营销策划工作？”余老师说：“做好这个工作关键是要做好产品的规划设计和定位工作，这个非常重要。”俗话说，听君一席话，胜读十年书。非常感谢刘老师将他多年的经验和心得与进行分享，让我对今后的工作重心有了更清楚的认识。还有林老师在做房地产经纪方面也非常有经验，特别是在管理方面深谙此道，他提出的：“赢在执行力，要具有强有力的执行力，检查就是执行力最有效的工具。”让我记忆深刻，深受启发。 总的来说非常庆幸参加了这次培训班，让我增长了见识，拓宽思路，对实际的工作非常有帮助，下次再有这样的机会还想再参加，感谢智地网给了职业生涯的另一个指明灯。

必须知道的房产知识解读

必须知道的房产知识 提醒各位女性朋友，婚前买房慎重，千万别被男友忽悠共同出资买房，买房也可以，就是必须挂2个人名字，看下文就知道多么麻烦了~ 房产证上如何加名字？ 近期，购房指南频道多次被网友问及房产证上如何加名的问题，的确，房产证是房产权属有效、合法的证明，也是在解决分家析产、权属纠纷等问题时最有效的证明文件。在“房子”越来越受重视的今天，一个家庭的“房产证”归属问题也同样倍受关注。现在很多网友都会遇到这样的问题：当初办理房产证时只登记了一个人的名字，现在能不能加上另一方的名字?加名有什么限制吗?具体应该怎么办理呢?今天的购房体验课中，我们就来为大家讲解，房产证上增名该如何办理? 房屋无抵押贷款，房产证才可增名 在办理房产证增名手续之前，我们先要明确一个要点：房产证增名只有在房屋无抵押贷款的前提下才能进行。记者近日通过咨询市房地产交易中心工作人员了解到，目前想办理房产证增名业务，房屋必须是无抵押贷款的。如果在银行办理了抵押贷款，但现在又想在房产证上办理增名，只有等到贷款全部还清之后才能办理。 婚前购房，房产证增名需办“赠与” 如果房屋为一方婚前的财产，此时房产证上若要加另一方的名字，就相当于将房屋的一部分产权转让给了另一方，那么就应当按照房屋赠与转移登记手续来办理。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、营业税等费用。该办理方式不仅适用于夫妻之间，房产证上加子女、父母等亲属的名字时也是通过“赠与”的方式来办理。

婚后购房，房产证无论登记在哪一方都属共同财产 如果房屋是婚后所得，而且夫妻在婚前没有特殊的约定或公证，房产证上加不加名字影响并不大，因为房产无论登记在夫妻哪一方的名下，事实上都属于夫妻双方共同财产，任何一方都无权单独支配。如果一方在另一方不知情的情况下私自卖房也不用担心，因为卖房过户时，房产发证部门会要求配偶双方到场并签字同意才可以过户。 这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。 办理房屋赠与转移登记所需资料： 1、房屋所有权证原件; 2、土地使用权证，复印件1份，窗口核对原件; 3、受托人身份证明，复印件1份; 4、个人所得税申报表，原件，非直系亲属间赠与住房需提交; 5、登记申请书，原件; 6、监护人身份证明，复印件1份; 7、流动人口婚育证明，复印件1份，窗口核对原件(18-49周岁非本市户口的女性流动人员需提交); 8、赠与合同公证书，原件; 9、委托公正书，原件; 10、评估报告书，原件; 11、房屋测绘图纸，复印件2份; 12、双方身份证明，复印件1份，窗口核对原件;

如何做好房产经纪人

如何做好房产经纪人 怎样做好房地产经纪人 若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还 要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地 房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提 供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些信息应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。 市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单 一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，

而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，市场营销中的市场细分化原理、营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。 法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但 与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市己权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用

(房地产管理)房地产知识大全

房地产知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称； (2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。 申请房地产登记，可否委托他人办理？ 答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

房地产专业基础知识

1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场