商业银行房地产信贷系统风险研究述评

《中国物价》2010．05

一、与房地产信贷风险相关的问题研究

1.金融风险度量和控制理论

1959年，马柯威茨（Harry Markowitz）发表了题为《资产选择》的经典论文，提出了能够达到最优投资方式的所谓“有效边界”（Efficient Frontier）概念，创建了早期的资产组合理论。他认为通过分散持有资产就可以在保持收益率不变的情况下降低组合的风险，但他并没有提供一种有效的方法来证明组合内的不同资产是如何作用从而降低组合风险的。20世纪60至70年代，马柯威茨的学生威廉·夏普（1964）和林特纳（1965）通过假设风险资产的存在，将投资组合方法向前发展了一步。法玛和米勒（Fama&Miller，1972）对组合理论做了进一步研究，在此基础上逐渐形成了现代资产组合理论。现代资产组合理论及资产风险分析方法是房地产信贷风险度量和控制的理论基础。

2.金融危机与风险理论

H.Minskey的金融不稳定假说。1986年Minskey提出金融不稳定假说（Financial Instability Hypothesis）。该假说认为，以商业银行为代表的信用创造机构和借款人相关的特征使金融体系具有天然的内在不稳定性，在长期繁荣时期，经济上升有利于稳定系统的金融关系向不稳定系统的金融关系转化。Minskey把金融危机很大程度上归于经济的周期性波动，银行脆弱、银行危机和经济周期发展存在内生性。房地产是受经济周期影响较为明显的产业，一旦整个房地产业出现萧条，银行必然紧缩贷款，借助流动性维持经营的做法难以为继，债务滚动必须付出高昂的代价。房地产企业的资金周转出问题，必将拖累相关的金融机构，产生连锁反应，从而导致金融危机。

3.关于信用风险的理论

在20世纪70年代，信用风险的管理和评估主要方法就是借助于各种财务报表提供的静态数据，通过分析经济体的各种信息从而相对主观的评估其信用，主要是“5C”分析法和LAPP原则。自Edward.I.Altman在1968年建立了著名的5变量Z评分模型，由此信用风险管理就实现了从古典的定性分析向现代定量技术管理理念的飞跃。1988年《巴塞尔协议》提出了规范信用风险的权数管理方法，规定了商业银行为防患信用风险所必须达到的最低资本要求。2001年《新巴塞尔协议》确定了以内部模型为基础的信用风险管理。20世纪80年代中期以后为现代信用分析方法，主要有以VaR为基础的市场风险度量制（Risk-

商业银行房地产信贷系统风险研究述评

杨文生赵杨

摘要：商业银行为我国高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源，在房地产市场持续升温的同时，金融风险也正在逐步聚集。美国次贷危机已经过去一年了，前车之鉴，后者之师。各国的学者们都十分关注商业银行房地产信贷风险的问题。国外对于商业银行房地产信贷问题研究十分系统，在风险控制的方法上已有较为成熟的理论和风险评估模型。本文较为全面地介绍了有关商业银行房地产信贷风险理论的发展，并对其研究现状分别进行了相应的综合与评述。

关键词：商业银行房地产信贷风险研究成果述评

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Metrics）、以预期违约频率为核心手段的KMV模型、信用风险量化模型（CreditRisk+）以及以宏观模拟为基础的信用组合观点模型（CreditPortfo-lio View）等。国外关于信用风险分析评估理论和方法的研究已经非常成熟，研究集中于规范信用风险的定量管理。该方面的部分研究成果主要应于商业银行的信用风险管理中，但是运用模型结合房地产领域的具体研究还比较稀少。

4.声誉理论

声誉（Reputation）可以防范“机会主义”，降低“代理成本”，管理学家、心理学家和行为科学家早就关注并作过详尽的研究，随着博弈论在经济中应用而被经济学家关注并运用到经济研究中。标准的声誉理论是由Kreps&Wilson（1982）创建、Fudenberg&Levine（1992）进行修改和完善的。在该理论中，“声誉能够增加承诺力度”这一结论具有理论基石的地位，并指出声誉的作用在于为关心长期利益的参与人提供一种隐性激励以保证其短期承诺行动，声誉因此可以成为显性合约的替代品。声誉在信贷市场上起的是信号传递作用，银行通过对企业声誉的考察来对企业的风险类型作出甑别来决定是否给企业信贷及其信贷数额。

二、房地产信贷风险研究

1.个人住房抵押贷款违约风险研究

Gau（1978）用申贷人特征维度、房产特征维度和融资特征维度的64个变量对个人住房抵押贷款违约风险进行了综合研究，并在此基础上建立了个人住房抵押贷款违约风险分类模型。Gau （2002）利用了与先前不同的方法，通过两家保险公司提供的数据，利用主成份分析法从64个变量中提取了28个因子，用逐步回归分析方式从28个因子中提取出17一个因子来建立判别函数，然后用这17个因素进行聚类分析。（cluster analysis）将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。

Deng和Quigley（2000）提出将住宅抵押贷款作为一种卖出期权纳入资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行住宅抵押贷款违约风险的概率分布。

YFChow、Huang、Liu（2000）的研究显示不同的抵押贷款方式与违约风险有极大的相关性，浮动利率加可变期限的贷款方式与固定期限可变偿还抵押贷款方式相比，前者的借款人不仅要承受利率风险还要承受期限风险。

Jonathan Golin（2001）在《银行信用分析手册》中以一家金融机构为对象，勾勒了信用风险分析的流程，并以财务报表为起点，相继提出了CAMELS模型的基本要素。

LTV（loan–to-value）是指贷款与住房价值比率。经过实证分析Kau，Keeana，Kim（2001）等人认为并不是个人的特征来解释违约的发生而是LTV。

Robert（2003）认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。

2.信息不对称理论研究

Stiglitz（1981）指出，随着对借款人实际贷款利率的上升，贷款合同的拖欠概率也上升了。其原因是借方拥有贷方所不了解的投资风险信息，即道德风险和逆向选择。

Besankod（1987）基于对风险刻画的一阶随机优势概念，着重研究了在不完全竞争和完全竞争的信贷市场中的信贷决策机制，针对高风险和低风险两种假设，设计出了相应的信贷决策模型。

Lias（2000）研究了不同风险等级的借款人对固定利率F（RM）和浮动利率（ARM）住房抵押的自选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡（Separating equilibrium），高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人就会

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选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。

三、对国外商业银行

房贷风险研究的简要评述

从国外商业银行房地产信贷风险的发展历程可以看出，国外房地产商业化程度较高，在房地产信贷风险研究以及对信贷风险的控制方法上已经有了比较成熟的理论。国外学者的研究中，金融风险度量技术方面比较多，既涉及了房地产金融的一般理论，又涉及了金融风险度量的具体模型和方法，正如现代资产组合理论的出现，无疑为今后商业银行房地产信贷风险研究的拓展产生积极的推动作用；有关金融危机风险论的研究众多，其中金融内在不稳定假说尤为突出。它揭示出金融危机起因中金融活动或金融体系自身缺陷的重大影响，由于金融的内在不稳定性是金融发展的重要抵抗因素，要实现金融的可持续发展，保持金融系统长时间的相对稳定就成为充分必要条件，这就要求商业银行在进行房贷业务时注意风险的防范；国外学者对于信用风险理论的研究中，我们发现几代模型有一个共同的特点，就是建立在现代金融理论对风险的分析和定价的基础之上，引入数理统计、系统工程，甚至是物理学等科学的研究方法，对银行面临的各种风险进行识别、计量、调节、监测的一系列方法和程序。这些模型和方法已经成为当今银行机构在风险复杂、竞争激烈的市场上生存和发展的重要保护手段；现有研究己将声誉机制视为治理机制的一种有效的方式，声誉能为银行信贷行为提供指导作用。声誉好的房地产企业，信用度高，融资能力强，声誉差的房地产企业，信用度低，很难获得预期的投资。因此房地产企业声誉的好坏对房地产信贷风险的产生存在直接的联系；在房地产信贷风险研究中，有关个人住房抵押贷款风险管理方面，国外银行已经积累了数十年的经验，应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系，为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了科学的依据，从而使科学研究与风险管理形成一个良性循环的互动过程。总而言之，国外成熟的理论和风险评估模型是值得我们借鉴的，这为我们分析商业银行房地产信贷风险问题所带来的间接或直接启发是无可估量的。

四、主要结论

房地产市场已经成为中国经济发展的一个重要的领域，也是银行业务的一个重要领域。房地产信贷不仅关系到商业银行的利益，更关系到民生和国家经济的发展。国外对于商业银行房地产信贷风险的这些成功的研究和实践，将在推动我国商业银行房地产信贷风险防控问题中提供大有裨益的启迪和帮助。在积极借鉴国外成功经验的基础上，应结合中国的实际国情发展适合我国的房地产信贷风险防范机制。金融监管机构应加强监管；有关部门完善房贷相关法律；国家政策进行积极的引导；此外，还应建立个人信用评级系统；对市场调节机制进行合理的制度设计；更重要的是商业银行要提高自身防范风险的能力，从而形成全方位、多层次的风险防控体系。

参考文献：

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韦艳群，《基于“新巴塞尔协议”的我国商业银行房地产信贷风险的控制》，广西师范大学，2008。

朱平安，《我国商业银行房地产信贷风险研究——

—从声誉、伪装偏好和制度公正角度研究》，中国海洋大学，2006。

李睿，《中国商业银行房地产贷款信用风险管理研究》，华东师范大学，2006。

张楚良，《商业银行房地产信贷风险管理研究》，武汉理工大学，2009。

（作者单位：山东经济学院财政金融学院）

责任编辑：田小秋