楼盘滞销解决方法
滞销楼盘几套有效解决方案
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打造武汉首个生活特区
【烂尾、滞销楼盘比比皆是，同样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人触目惊心，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取连续报导的方式，对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深入分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如何辩别地雷和陷阱，同时寻找到绝处逢生的商机。】
打造武汉首个生活特区
一、项目简介
武汉丽岛花园，是著名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为1.05，建有78栋单体楼宇，包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。
丽岛花园位于武汉南湖风景区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的武汉高校文化区：武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰富的视觉感。
二、发展商简介
丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成武汉一流的精品住宅小区。
在此之前，红桃K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红桃K
看准了当时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国内五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。
丽岛花园的发展商：联合置业（武汉）有限公司，其合作单位包括：
建筑设计：加拿大B+H国际建筑师事务所
环艺景观设计：香港怡景师设计公司
室内装饰设计：香港陈建中设计有限公司
施工图设计：上海建筑设计院
物业管理顾问：深圳市金地物业管理有限公司
三、项目前期推广回顾
丽岛花园分三期开发，总占地面积约10万平方，容积率仅为1。首期总建面积3.1万m2,其中别墅1万m2,公寓2.1万m2；单位套数（共）:147套,其中别墅23套,公寓124套；复式单位(共):18套,其中5层洋房内占10套,小高层占8套；别墅均价7500元/m2（未折），基本在6000-8000元/ m2之间；五层洋房均价3200元/m2；小高层均价3500/m2；复式均价3700-3800元/m2。
丽岛花园一期总销售额约1.5亿，已售达8000万元，其中别墅销售额约8000万元，已售5 000万元；公寓销售额约7000万元，已售3000万元。
在已销售单位中，无论以销售额还是销售面积计算，社会外销比例只占20%，其余均为红桃K公司员工内部购买。比例如此小的社会外销比例，让人有一种一期销售表面风光的感觉，表明公众对丽岛花园的认知与认同还未完全建立，对今后的销售十分不利。
丽岛花园自开卖以来，来参观的人络绎不绝。从省市领导、房产同行到普罗大众对丽岛的评价都赞不绝口。照此情况，丽岛花园的销售应该十分乐观，但事与愿违，来参观口里都叫好的人却偏偏甚少落订，都抱着一种观望的态度，看一看丽岛一期建成后是否真如所说的一样。丽岛花园在上市之初是由深圳某公司作为营销推广的顾问，其操作方式以每个月一次的咨询为主，在不长时间的推广过程中，主要作了以“告别汉口”、“丽岛新婚”、“武昌之恋”等为主题的广告宣传以及“明天我们住在哪里”为主题的推广活动。鉴于丽岛花园和一期的客户主要以红桃K内部员工所购买，社会外销比例仅占20%的现状况，所以无法看出前期营销推广所产生的直接效应。
四、凌峻接手时所面临的问题
凌峻接手丽岛花园时，经过对武汉房地产市场的深入调查和与发展商的充分沟通，逐渐明晰了丽岛花园所面临的问题，主要分成以下六个方面：
1、有价格定位，无市场定位：丽岛花园首期以3200-3500元/m2推出市场，基本上可以说是武汉最贵的商品房，但相应的丽岛花园却没有给到市场上清晰的项目形象，这样导致市场对项目的定价认同度不高，买家容易将项目与其它竞争楼盘进行对比，大多数买家认为，定价在2500-2800元/m2较为合理。
2、优势陈述不清：丽岛花园有很多优点，那么究竟哪些是应该主要推广的卖点呢？由于对买家的消费心理缺乏透彻的认识，只好采用大包围方法，将所有卖点一次性全部推出，反而令市场对项目的印象模糊不清。
3、卖场不够完善：以丽岛花园的定价，现场必须给到买家足够的信心和感染力。客观来说，丽岛花园的售楼部在武汉处于领先地位，外形采用简洁明快的新古典主义风格，雅致大方，功能齐备。但是除此之外，现场可看的内容并不多，湖岸线未完全建成，参观者无法领略8 00米湖岸线的优越之处；同时施工现场由于多个工程队同时施工，现场较为混乱，无法体现出一个精品社区应有的工地管理水平。
4、销售人员缺乏培训：丽岛花园的销售人员主要从社会招聘，经验不足，缺乏系统的专业培训，在应付众多的客人来参观时，不能够充分阐述项目优势，导致成交率偏低。
5、推广缺乏规模和针对性：由于对武汉房地产市场缺乏把握，在初期推广时，不敢投入太大，导致每一次推广都无法形成力度，推广的规模优势没有形成，项目知名度偏低；同时，对项目的首批客源认识不够准确，由于武汉地理特点的客观情况，其实汉口的买家到武昌来买丽岛花园的可能性并不大（至少在项目优势没有全面展现之前），首期推广还是应该以吸纳武昌的客户为主，先在武昌打一场漂亮的歼灭战才是正确的策略。
6、一期定价无升值空间：丽岛花园虽然综合质素高，但在小区尚未建成之前，买家终究无法感受。而丽岛在定价时过分着重表面的利润，定价偏高，导致销售速度减慢，令看楼者无法产生立即落订的冲动。其实，在红桃K公司内部买丽岛花园有一定的优惠政策，其内部价格正是市场可以接受的价格。
五、武汉房地产市场的认识：
低迷的市场背后蕴藏着巨大的潜力
武汉，作为一个中部内陆城市，也同其它内陆城市的房地产市场一样，在营销推广方式上处于相对落后的阶段，整体房地产市场尚处启动阶段。本地的中介代理机构业务日渐息微并部分停业改行，各开发公司在当时自组小型营销部门，千人一面、连篇累牍的销售传单广告混成一片。
在如此情形之下，作为早在几年前就已进入武汉房地市场的凌峻地产咨询公司，以在咨询多年的地产运作经验，将房地产项目全新的营销理念、专业的营销策划、新颖高效的营销推广手段运用于武汉的房地产项目推广过程之中。
尽管武汉房地市场在很长一段时间内由于受宏观经济的影响一直处于低落阶段，特别是住宅商品房的销售形势并不乐观。同时，激烈的市场竞争更一度使商品房处于欲罢不能的境地，使许许多多的地产开发商一筹莫展。
以凌峻地产服务全国200多个房地产项目的经验，运用其专业深远的眼光透视出这一表面的颓势之下，实际上蕴含着蓬勃的生机和巨大的发展潜能。只要深入分析武汉市场就会发现：武汉房地产市场虽然有较明显的空置现象，但认真分析，会发现大多数属于过往几年的存在明显问题的老商品房。武汉房地产市场有需求，但问题是有效供应不足，真正的有竞争力的小区物业其实非常少见，丽岛花园恰好可以填补这样一个空白。
所以，综合而论，武汉市商品房开发量与空置量之间的比例并非如通常所传言的那样失衡，市场潜力其实深厚巨大。
六、提炼项目的核心竞争优势：丽岛生活特区
对丽岛花园这样一个高质素项目，凌峻非常强调营销理念的更新和营销策划的创意。
商品房作为一个市场概念，最重要的是要以商品要领看待房产，而不是将房屋建造好之后简单地予以出售。前者融入营销理念，后者是简单的买卖关系。在目前的市场上，存在许多好房子，然而却不是好的商品房，其关键就在于在开发和销售的过程中，不把房子简单地以商品看待，从而真正引起买家的兴趣。
丽岛花园作为武汉市少有的高质素楼盘，是红桃K集团联合加拿大B+H国际建筑师事务所、香港怡景师设计公司、香港陈建中设计有限公司、上海建筑设计院、深圳市金地物业管理有限公司这五大国际知名公司一起合作，无论是项目规划、环保质量、配套设施，还是其建筑设计、物业管理，都有在武汉房地市场上具有无可争议的领先地位。
按照现代营销的要求，项目的推广必须首先提出项目的核心竞争优势，丽岛花园虽然建成了武汉精品完美的房子，但如何将这种完美的房子和优越的生活方式准确地传达给消费者，则是营销推广所要解决的重要问题。
凌峻对自己的定位是一个销售工作者，是房地产营销广告专家，抱着推广无难事的信念，全心全意为销售服务，把自己的角色定位于球队教练，客房则是俱乐部老板，主张营销策略精准、清晰、手段创新有力，效果立竿见影。
丽岛花园是武汉房地产市场的特殊项目，但这个特殊项目的前期推广总体构思则较为常规。丽岛花园这个特殊的项目，销售力应该是其关键，丽岛花园的高质素形象是项目形象力的依据，产品力则是项目营销推广的基础。
丽岛花园是在卖一个气质迷人的楼盘，这种楼盘的形象定位需要以广告宣传来完成其知名度的提高，由于前期的传播，消费者基本上认识了武汉有这么一个丽岛花园。作为一个高档楼盘应有的特质，丽岛花园显然没有体现出作为武汉顶级豪宅的独特个性形象，这样，我们顺势提出的以“健康、荣誉、财富”作为支撑的丽岛生活特区，便彻底完成了前期以“高尚社区、生活里程”为主题内容的充实深化过程。
个性形象确立完成之后，丽岛花园随后要完成此形象的阐释。对于还不太成熟的内地房地产市场，一个项目营销理念的提出，需要在传播过程中让大众逐渐接受，以各种传播方式尽力诠释丽岛生活特区的涵义。
我们是要将丽岛花园这个精品楼盘及所附加的生活方式销售出去，那么，我们在传播过程中的说辞也是紧紧围绕丽岛生活特区所展开。
但美好的说辞过后，必须有打动人心的具体内容作为概念的支持。纵观丽岛花园目前所具备的条件，除了先天的许多优势之外，显然还要按照满足“健康、荣誉、财富”的要求作一些后期的建设。只有这样，丽岛花园才有可能吸引那些目标消费对象。
按照这样的营销思路，丽岛花园无论是从形象产品的建设，还是实际的营销过程，都尽量充分体现这一原则，让丽岛花园无论是从形象还是到产品建设，都切实让人感受到作为生活特区的独特魅力。
首先我们对武汉的房地产市场作了充分的市场调查研究，对丽岛花园的目标消费群进行市场细分，并研究其各种消费心理。对丽岛花园进行提纯、重新定位，才形成我们的策划意见；针对丽岛花园的现实情况，我们提出如下的解决思路：
1、把丽岛花园建成武汉最好的精品住宅小区；
2、重新包装定位丽岛花园为生活特区；
3、目标买家的重新区分，立足武昌，做透武昌市场；
4、销售人员：专业知识的定期培训；
5、项目再包装：工地环境整治、湖岸线包装、营销中心包装；
6、将项目的潜在优势，以形成丽岛花园不可模仿的核心竞争优势——丽岛生活标准的提出；
7、与消委会联合，力争成为消委会推荐得过项目；
8、与附近名校合作，确保丽岛花园业主子女入读；
9、销售渠道拓宽：现场、展销会、关系营销、巡回展、直邮；付款方式及折扣与相应调整，有利于刺激买家即时购买；
10、销售工作流程的建立。改变原来策划与销售相互脱节的情况，有机地结合使策划更好地为销售工作服务。
七、丰富生活特区的内涵
由于武汉房地产市场的发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比，差距甚远，基本上还停留在制造建筑产品的阶段。作为近阶段如丽岛花园等众多明星楼盘亮相江城，才随之相继出现与其精品楼盘相当的营销推广手法的运用，多少改变了武汉没有高水准的营销推广的市场空白。
正如我们在接手丽岛花园后对项目的基本情况所作的表述一样，丽岛花园作为这样一个质素较高的精品楼盘，在当地市场出现“叫好不叫座”的现象委实让人感到不可理喻，按照我们的理解，这种不太成功的推广理所当然地被认定为入市定价不合理，现场包装不到位，销售人员不成熟，宣传推广不明确，销售渠道不新颖等一系列的致命弱点之上。
丽岛花园的核心竞争优势主要体现在丽岛花园作为生活特区的珍贵、优越和稀有性上。丽岛生活特区25条生活标准丽岛花园以生活特区作业形象定位，必须有具体的内容吸引目标消费者。那就需要在广告宣传过程中详尽地传达这些信息，实实在在地表述作为生活特区的生活标准及具体内涵。
见“丽岛生活特区25条生活标准”
?尊享望山之势，珞珈山、狮子山、马房山、风光旖旎。
?6000亩烟波浩淼的南湖之滨，逸兴舒怀，各种野生水禽动静皆宜，时见“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”。
?空气纯净，大气浮尘及水体污染程度为武汉最低城区之一。
?立体绿化，绿化率高达65%，处处青葱美景，怡目养神。
?88栋单体楼宇，包括44栋别墅、5栋多层和29栋高层公寓，独具规模。
?四周环境平均噪音低至30分贝，整个小区设背景音乐系统，格调优雅飘逸。
?由名师加拿大B+H国际建筑师事务所主笔，实力超卓，优势特出。
?采用新现代古典主义风格的楼宇外形设计，明快流畅。
?采用当今最成熟的组团围合式规划布局，疏落有致。
?采用国内最先进CFG桩地基处理法，确保百年基业。
?楼宇容积率为1.05，楼间距最低30米，私密度高，空间宽敞。
?所有单位成阶梯状分布，坐北面南，亲湖性强。
?各户花园湖景兼备，真正天人合一。
?户型设计体现国际大趋势：功能齐备，面积适宜，并适应高科技和未来生活方式需求。?室内采光充足，生活明朗健康。
?宽大开敞的阳台、典雅铁花栏杆。楼宇低层架空，防潮且视野开阔。
?全面智能保安系统：采用闭路电视监视、电子巡逻、居家防盗、电子对讲、出入口监控、紧急报警，确保住户出入无忧。
?5000平方米大型会所、百草园、球场、棋艺室、桑拿等设施一应俱全，尊贵无限。
?将成立的住客服务中心，提供更私人化，个性化服务，享受全方位优越生活。
?500平方米双语制式幼儿园，令住户子女起步已领先一步。
?华中、农中、武汉汽车工业大学、中南民族学院等书香缭绕，中小学校内书声朗朗，住户子女就学不假外求。
?超市、花卉市场、医院、银行近在咫尺，生活便利，尽享闲适与优雅。
?长江三桥，与本区中环线的形成，班次频繁，轻松穿梭往返市内各区，交通便捷。
?毗邻“华中硅谷”、南湖科技工业园，形成21世纪高尚商务居住社区。
?人居设计，风骚独领，升值潜力无限。
八、丽岛形象呼之欲出
我们认为丽岛花园前期的广告宣传已成功地完成了知名度的提高。认知度的传播这两个层次，通过前期的工作，已让消费者基本听说过了丽岛花园，大概知道丽岛花园的情况。
但是，丽岛花园的个性在哪里？它与其它楼盘有什么不同？它到底是一个什么样的楼盘？它能与我（目标对象）有什么关系？它与我的生活，与我的感觉，与我的品味，与我的追求，有什么联系？它能体会我的精神吗？它能配合我的灵魂吗？它能贴切我的境界吗？
很显然，我们的传播与沟通还未能达到这一步，而前期的工作也就是向我们的目标对象递交一份千人一面的履历表而已。那么除履历表之外，还需要些什么呢？
我们现在要做的功课是：提高品牌感受。
对于我们的目标对象：武汉（中南）的社会精英阶层，他们不仅仅满足于“居者有其屋”的普通要求，从马斯洛的需要层次（生理需要、安全需要、情感需要、社会尊重需要、自我实现需要）来看，他们的需要已逼近于第四、第五层次的需要。因此，要打动他们，绝不能仅仅递交一份千人一面的履历表，更多的是要做些他们感兴趣的事，符合他们追求的东西，塑造一个配合他们灵魂的形象。实践证明，对于越高档次的楼盘来说，社区的品牌形象，人文价值对购房者的需求刺激越重要。
没有注意力，就没有一切
AIDA模式（注意——兴趣——欲望——购买）告诉我们，注意力是购买的开始。
更有经济学家提出未来的信息爆炸时代，经济的实质即是“注意力经济”。而对于广告来说，我们相信，没有注意力就没有一切。
因此，对于丽岛花园前期广告宣传的形象定位：“高尚社区，生活里程”，凭心而论，确实没有吸引力，尤其当我们对我们的目标对象，能花50、60万元甚至上100万元买楼的武汉（中南）上层精英人士，说“高尚社区，生活里程”这样空泛、平淡的话，能打动他们吗？能吸引他们注意吗？符合他们的追求与品味吗？
我们认为丽岛花园的个性还不够鲜明，而对于一个武汉至顶级的豪宅来说该是彰显其个性形象的时候了。
丽岛形象呼之即出——丽岛生活特区：健康?荣誉?财富
丽岛不仅仅是一个楼盘那么简单，它代表一种生活方式，而且不是一种普通的生活方式，而是独有的“丽岛生活特区”。
“丽岛生活特区”，具象、清晰、鲜明，而“特区”的称谓更是独具魅力，让人蠢蠢欲动，跃跃欲试想探个究竟。
“健康?荣誉?财富”更具体清晰地界定“丽岛生活特区”的涵义。
对于武汉至顶级的豪宅，名山水、名学府、名商圈萦绕其间，兼得山水与闹市，繁华与风雅的风水宝地，丽岛花园已能充分支持这一形象。
有了此形象定位，产品的开发就有了依据，我们可以根据“丽岛生活特区——健康?荣誉?财富”的形象定位进一步开发整合和提升丽岛软硬件资源。
丽岛的目标对象：能花50、60万元甚至上100万元买别墅的人，武汉的社会精英阶层。“丽岛生活特区”是他们生活层次的提升与象征。
健康是其生活之本，荣誉是其成就的标记，财富是其能力的象征。
因此我们认为：“丽岛生活特区——健康?荣誉?财富”是符合丽岛目标对象的品味，能激发其共鸣。
而“高尚社区，生活新里程”那种舒缓，人文的特性与他们的欣赏水平尚有一段距离，更难以激发其强烈共鸣，因此我们需要在原有的基础上加以提升。
丽岛花园是一个虚构与纪实的欲望城国，一种生活方式的象征：
一种乐趣。经由广告的影像、音乐、文字，散发出独特一致的，属于丽岛的气味，有沉迷其中的乐趣，有与某种经验、品味相通的乐趣，有情绪被感染的乐趣，有感知到一些什么的乐趣，有欲望被挑逗的乐趣，有追求梦想的乐趣，有想占有的乐趣。
一种文化。透过这样的广告模塑我们可以揣想到某个族群的消费次文化，社会阶层，族群语言，生活品味……或许这些都在这个虚荣的欲望城国里交集流通着，丽岛，足以成为一种依附，区隔与文化的表征。
一种象征。我们在设想，当我们问：广州有二沙岛，白云堡，那么武汉有什么呢？那么我们应该不假思索地说：武汉有丽岛。一个极度贵胄的人文魅惑，一些少数人的人格在这里极度张扬，被挑逗的欲望被丽岛填得满满足足，我们有理由问：武汉没有丽岛将会怎么样？普罗大众并不觉得有什么不同。而我们的目标对象（能花50、60万元甚至上100万元买楼的武汉（中南）社会精美阶层）将会潜意识地埋怨武汉的枯燥与乏味，他们已经有些失落与热切的期盼。那么，我们可以说，武汉不能没有贵胄，武汉不能没有丽岛！
丽岛前期的广告宣传已完成了知名度和基本认知，但是品牌感受还远远不足。
丽岛前期的形象定位“高尚社区，生活里程”失之空泛，难以形成鲜明有力的传播核心和提升品牌价值与目标对象沟通也不到位。
丽岛是一个武汉房市的至顶级豪宅，它的地位和价值是特别的，它的消费群体也是特别的，而我们绝不能用平常的定位，平常的手段去传播和推广。
因此，我们在形象上必须要有突出个性，在产品上必须有独特卖点，在销售上要有特殊的手段，这样方能“正合奇胜”，让丽岛卖得红红火火。
九、推广生活特区
一抹清风，一缕莹香，丽岛花园在报纸广告宣传中以独具特色的画面清新美观地传达丽岛花园作为精品楼盘所具有的特质，与内地的房地产报纸广告形成鲜明的对比。（见以下报纸广告）
生活特区不是一个简单的概念堆彻，她必须有完美清晰的生活环境与生活方式为人们营造一个可以实现的梦想。
居住文化，恰似一面镜子，映照出一个城市的繁荣程度、文化的发展深度，人民生活的水准和趋势。
武汉，是一座悠久的历史文化名城，是楚文化当仁不让的代表。
如何创造成武汉特色的新型都市文化，展开武汉高品质生活方式的全新画卷，满足人们的生活与人性追求，缔造一个精彩的生活空间与精神空间。
丽岛花园断承本土文化的滋养，撷取世界建筑文化精华，总结现代生活内涵，以空前高品质大型人文生态社区的形象走进武汉居住文化的历史。
在丽岛，生活与文化深度融合。
在丽岛，生活与自然互为生息。
在丽岛，生活与环境密不可分。
在丽岛，生活与艺术站到了同一舞台上……
丽岛花园彻底的环境主义，不仅满足人们的日常生活需要、物质需要，更了解现代人的精神渴望。南湖青山秀水和学区人文环境使现代人性深处得到净化、舒放和满足。寄情山水而非离群索居，处现代都市而远离喧嚣，实现真正现代人的文明生活。
先哲曾概叹：“仁者乐山，智者乐水”。
依山靠水的居住环境，是中国传统风水理论的最佳境界。
丽岛以临水、亲水、用水、坐山、拥山、看山的原则选择其居住环境，得山水之居的精髓而建。座落于雨后春笋波光粼粼的南湖之滨，妆依珞珈山，直望狮子山，左侧右翼为桂子山和马房山。绿山秀水，簇拥仙居，独享一方优厚的自然环境。
洒满书香的珞狮路，北端环揽珞珈山畔的海内外百年名校武汉大学，南端直抵丽岛花园，沿线有武汉科技大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中硅谷之称的洪山科技一条街、科研所等。
文化、科技、教育高度密集，生活环境和文化环境相互交融、密不可分，书香墨秀，怡情养性。
珞瑜路，武昌直通汉口的核心主干道，满布各种商业设施。武昌繁华商圈中南商业大楼和亚贸广场与丽岛仅5分钟车程之距，中国建设银行大厦、湖北图书批发城，中百仓储大型超市等环绕周边；华师附中，马房山中学，帅英学校等重点学校使子女教育无忧。
作为人文社区，丽岛从规划之初就力图从生活规划、生活形态、生活方式、居住空间等方方面面创造一种完整的、成体系的“丽岛文化”，使在丽岛的生活，成为现代都市文明生活的标榜，成为50年不落后的“生活文化形态”流传下去。
“以人为本”是丽岛文化的出发点和终极点。无论是整体空间的营造、区域环境的组合、内部人居空间的设计都充分运用“景观概念”、“建筑美学”，“空间布局”等现代人居理念，力图由外到内创造一个最理想的高尚家居。
丽岛花园独享6000亩南湖浩渺烟波，独享800米南湖水岸，户户见湖，家家看景。社区庭园占地达210亩，由八大园林组成：桂园、梅园、枫园、竹、樱园、橘园、兰园、百草园，每个园林各有各的美姿、各有各的端丽。
丽岛花园是南湖沿岸的南湖之窗，熏风陈陈，游廊曲阁，小区内庭一步一景，曲径通幽。一条小径贯穿整个庭园，沿途各式主题雕塑掩映在绿萦翠绕中。
在丽岛花园，园林不再只是绿的世界，花岛的世界，更是文艺创作的世界。生活的美学在丽岛得到深刻的阐述。
建筑是生活，建筑是文化、建筑是艺术、建筑是美学……
新古典主义，人类建筑史上永不磨灭的辉煌。丽岛花园创新运用新古典建筑，创造美丽的丽岛建筑风景：
丽岛将建筑古典风情与此中国文化气质交融、建筑美学和生活环境适应，创作出成熟欧陆风格，用现代材料完成古典主义建筑符号，现代而不生硬，古典而不遥远，使两方建筑文化的符号和谐融入东方文化的土壤中。
丽岛花园的建筑无梁无柱，无遮无挡、面向景观，户户朝南、面向阳光。室内光亮宽敞、别墅中庭空间更高达6米，落地窗、凸窗引湖景、园景倾泻而入，是人与自然相互召唤的人居空间。别墅回廊、观湖阁，书房及特为洋房设计的21世纪经典起居空间，满足现代生活方式的人性化起居、私密性空间，是生活需求和精神满足并存的生活空间。
丽岛花园呼唤超越过去，导向未来的生活方式，为当时当地开创革命性的生活方式，这是丽岛引以为荣的。
让丽岛人充分享受丽岛的一切，感觉丽岛的整体文化，更体验每一个点滴的生活品位，让人因为居住方式、生活内容的高尚雅致而促进内在气质、内在涵养和生活追求的全新陶冶和改观！
丽岛花园的中心会所，设室外游泳池、桑拿浴、咖啡厅、宴会厅、网球场、健身房、老人活动中心、儿童游乐园、酒吧、书吧、棋版社等，身居其间，铭感一份特别尊荣。尽享空前的优裕生活。
丽岛花园的一丝一毫，都做到最好，点点滴滴尽显功夫，将一种美好的生活实实在在地展现在人们面前。
丽岛花园是在卖漂亮的房子，这些漂亮的房子不但武汉少有，而这些漂亮的房子所附加的生活方式更是让人感觉到她的稀缺与优越之处。给人们一个美丽的生活梦想，当然比仅仅说叫别人买一套房子解决居住之忧要令人感动得多，更何况，在丽岛花园，你的的确确能够给这么多需要实现梦想的人们一个即刻就可实现的生活承诺呢！
丽岛花园NP广告
（二期全版开盘）
标题：有比这更漂亮的房子吗？
有！
丽岛花园第二期！
副标题：丽岛花园第二期即将推出
文案：这是我们丽岛花园一期的房子
怎么样？很漂亮吧！
一步一步，丽岛花园正在实现好生活的承诺！
一期一期，丽岛花园不断追求完美，创造卓越！
即将推出的丽岛花园第二期
外型更雅致，空间设计更合理
多项创新设计冠绝武汉
欢迎到现场售楼部查询
有漂亮的房子卖，若要卖出，看起来一件很轻松的事。但要真正达到理想的销售成绩，则不是一件轻而易举的事件。
丽岛花园既卖漂亮的房子，又卖尊贵的生活方式它要让这些还没有正式买房子的人们先期就能够感觉得到。那么我们的营销推广就要不断地制造新闻热点，将丽岛花园的各项信息有效地传递给目标消费对象，以更快、更好地促进丽岛花园的销售。
在丽岛花园销售中心现场举行业主联谊会，主要是向业主汇报丽岛花园的工程进度，销售情况等。目的在于打消业主的顾虑，使其对入住项目更有信心。
利用业主团拜自助餐会，对业主对丽岛花园的支持表示感谢，同时让各业主及亲戚朋友有机会在一起沟通交流对丽岛花园的认识感觉。同时推出业主直销计划及各种促销手法。
促销手法的结合：
1.业主直销计划：业主成功介绍一位客户购买丽岛花园，本人可获5000元（待定）现金奖励；而客户有旧业主介绍购买丽岛花园亦可获额外的折扣优惠（折扣待定）。
此举从旧业主、新客户双方面刺激，可充分调动旧业主的关系网，使其在亲朋戚友面前十分有面子，凭他才有优惠！
2. 现场大抽奖
为了增加自助餐会上的气氛，且更有效地使丽岛花园的信息从业主口中向外传播，特建议举行现场大抽奖。
抽奖形式：轮盘抽奖，业主转动轮盘获奖
奖品：金额不等的购房现金折让券及其它小礼品
主要是利用购房现金折让券这一工具来让业主去宣传。购房现金折让券的用途只能唯一用于购买丽岛花园时使用，且不记名。业主获得此券对本人用途不是太大，除非再多买一套单位。所以必然会转让出去，自然就会为丽岛花园大为宣传了。
第一阶段广告安排：
媒介选择：
主要媒介：电视
次要媒介：丽岛之声
因为春节期间，居民看报的机会和时间，均会少于电视，电视的收视率将大为增加。同时，该期间电视台会推出各种的套餐优惠，费用会减少很多，所以选择电视作为这一阶段的唯一广告媒体。建议拍摄一辑丽岛花园的贺岁形象广告片，内容包括丽岛花园的介绍及拜年内容等外，还会有第二阶段活动的内容及安排。
另外，应充分利用丽岛之声这一工具，利用春节期间制作一期特刊向业主详细传达各类信息，包括以下活动的信息。
生活的艺术——丽岛花园魅力SHOW。
主要活动程序：
1. 名模婚纱表演
邀请三至四位曾获中国十大名模称号的著名模特为主，在销售中心现场进行婚纱表演。婚纱的提供可与武汉较有名的一家大型婚纱摄影、影楼联系提供。
2. 名模、名贵珠宝展示
利用名模佩戴各式名贵珠宝、手饰进行展示，并将部份珠宝，陈列在销售中心内，以作参观。珠宝的提供亦可参照婚纱提供方法。
3. 名酒、名雪茄品评会
在销售中心进行名酒（红酒）、名雪茄的介绍，包括怎样才算好的红酒，好的雪茄，如何分辨，怎样才是正确的品尝，鉴赏。
4. 名模为您形象设计
由名模现场为到场的客人进行面对面的个人形象设计，由名模为其提供专业的意见，并可为客人提供一个近距离接触名模的机会。
活动时间安排：
活动意义：
1.利用名模、名贵珠宝、名酒、名雪茄，向公众传达一种高尚生活享受的丽岛生活方式，吸引目标对象的注意，达到信息的有效传达。
2.利用名模的个人魅力，以及所选取的名牌婚纱、名牌珠宝等对广大的广告宣传对象形成吸引，从而更大限度地宣传丽岛花园，扩大知名度。
第二阶段广告安排：
媒介选择：
主要媒介：电视
次要媒介：报纸
电视继续作为主要媒介是不容置疑的。但由于第二阶段的活动信息太多，电视无法详细表达。因此需借助报纸进行平面上的宣传，以扩大宣传力度和效果。
丽岛花园推广的成功，为内地武汉房地产项目的营销推广走上全面、系统、专业化的道路提供了一个可以借鉴的平台。虽然内地房地市场也曾拒绝策划，但是面对房地产业的发展与竞
争，又不得不让许多开发商老总们对着总是卖不出去的楼盘一筹莫展。江城房地产发展水平呈现多层次的局面。不同层次的发展商和不同的项目更加需高营销水平的介入。
丽岛花园的成功，不仅仅是将那些漂亮的房子卖了出去，更重要的是将沿海一些先进的房地产营销推广理念引入内地，同时也促进内地房地产业向更高的水平健康发展。
房地产滞销解决方案
房地产滞销解决方案 篇一：滞销楼盘解决方案 滞销楼盘解决方案 打造武汉首个生活特区 【烂尾、滞销楼盘比比皆是，同样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人触目惊心，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取连续报导的方式，对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深入分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如何辩别地雷和陷阱，同时寻找到绝处逢生的商机。】 打造武汉首个生活特区 一、项目简介 武汉丽岛花园，是著名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为，建有78栋单体楼宇，包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。 丽岛花园位于武汉南湖风景区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的武汉高校文化区：武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等
数十所高等学府环绕四周，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰富的视觉感。 二、发展商简介 丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成武汉一流的精品住宅小区。 在此之前，红桃K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红桃K看准了当时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国内五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。 丽岛花园的发展商：联合置业（武汉）有限公司，其合作单位包括： 建筑设计：加拿大B+H国际建筑师事务所 环艺景观设计：香港怡景师设计公司 室内装饰设计：香港陈建中设计有限公司 施工图设计：上海建筑设计院
浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究
X X 大学 浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究
目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平，创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)
摘要 当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议，希望能有助于房地产销售行业更好的发展。 关键词房地产营销现状对策
Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures
滞销楼盘几套有效解决方案
滞销楼盘几套有效 解决方案 1
滞销楼盘几套有效解决方案 打造武汉首个生活特区 【烂尾、滞销楼盘比比皆是,同样的错误,在不同的决策者身上一犯再犯,经济损失令人触目惊心,本专栏将打破”披喜不报忧”的框框,采取连续报导的方式,对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深入分析和探讨,总结出其中深层次的因素,引导决策者们如何辩别地雷和陷阱,同时寻找到绝处逢生的商机。】 打造武汉首个生活特区 一、项目简介 武汉丽岛花园,是著名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目,占地210亩,容积率为1.05,建有78栋单体楼宇,包括46栋别墅,12栋多层和17栋高层公寓。 丽岛花园位于武汉南湖风景区腹地,背倚珞珈山,南望狮子山,左侧右翼分别为桂子山和马房山,同时坐拥6000亩大面积,无遮拦南湖景观,有闻名全国的武汉高校文化区:武汉大学、华中师范大学、武 2
汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周,小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主,配以高低不同、疏密有致,颜色协调的其它植物,形成错落有致、色彩斑斓的植物群落,给人以丰富的视觉感。 二、发展商简介 丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司,本着高起点,高标准的要求,力图建成武汉一流的精品住宅小区。 在此之前,红桃K集团一直从事医药保健品行业,但作为一个具有远见的发展商,红桃K看准了当时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白,乍一上市便联合国际国内五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。 丽岛花园的发展商:联合置业(武汉)有限公司,其合作单位包括: 建筑设计:加拿大B+H国际建筑师事务所 环艺景观设计:香港怡景师设计公司 3
XXX项目滞销房源促销方案
XXX项目存量房源促销方案 XXX公司领导： 随着国家对房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，决定着2012年的楼市不是很稳定，自进入6月份以来，通过各大银行对房地产行业贷款业务的利率的下浮调整，可以看出国家对房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策正逐步放松，其它的配套政策也将逐步完善。刚刚步入下半年的7月，各大房企将对市场营销战略进行调整，明升暗降，大打折扣，加大优惠幅度，促进销售。本案XXX项目也顺应市场变化而采取相应的应对措施。 一、项目概况及市场背景 （一）、项目概况 XXX项目，坐落于XXX市XX河畔，XX路与XX路交汇处，总规建设面积约15万平方米，一期开发建设约7万平米，二期建设8万平米，绿化率高达40%，容积率仅为2.2，小区内大型会所、幼儿园、大型停车场配备齐全，外立面设计美观，具有西欧建筑风格，体现出高档园林社区品质。周边滨河景观、大型五星宾馆、大型市政设施、医院、学校等面面俱全，前景不可估量。 在前期的销售进程中，本案在综合比较竞争楼盘优劣、深度发掘楼盘品质的基础上，运用纯熟的销售技巧和合理的引导性销售理念结合以点带面的攻势打动了一批又一批消费者，掀起了一个又一个销售高潮，在近两年的时间里，取的非常优异的业绩。 （二）、市场背景 ．在小环境来看，XXX所处区域竞争激烈，500米范围内在售项目有6个，其中XXX、XXX等2个楼盘的定位与本案非常雷同，争夺的是完全相同的客户群； ．从大环境来看，由于项目审批政策限制的因素，2011年XXX市整体上开发的项目不多，但集资建房较多，包括XXX小区在内，仅有寥寥可数的几个楼盘在建销售，且成交量非常可观。但是2012年开年以来，随着政策的逐步“松绑”，通过审批的项目逐渐增多，经过去年一年的积压和观望，今年新开发量骤然剧增，消费者持币观望心理日趋浓厚，房地产销售竞争愈演愈烈。随着近期银行的调息政策的逐步宽松，表面看上去似乎降低了消费者的消费成本，但实际上并没有提高消费者的购买积极性。
滞销楼盘解决方案
滞销楼盘解决方案 打造武汉首个生活特区 【烂尾、滞销楼盘比比皆是，同样的错误，在不同的决策者身上一犯再犯，经济损失令人触目惊心，本专栏将打破“披喜不报忧”的框框，采取连续报导的方式，对开发失败或销售不力的楼盘进行全面深入分析和探讨，总结出其中深层次的因素，引导决策者们如何辩别地雷和陷阱，同时寻找到绝处逢生的商机。】 打造武汉首个生活特区 一、项目简介 武汉丽岛花园，是著名的红桃K集团在武汉房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为1.05，建有78栋单体楼宇，包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。 丽岛花园位于武汉南湖风景区腹地，背倚珞珈山，南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的武汉高校文化区：武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周，小区的园艺景观由桂、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的其它植物，形成错落有致、色彩斑斓的植物群落，给人以丰富的视觉感。 二、发展商简介 丽岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成武汉一流的精品住宅小区。 在此之前，红桃K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红桃K看准了当时武汉房地产市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国内五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。 丽岛花园的发展商：联合置业（武汉）有限公司，其合作单位包括： 建筑设计：加拿大B+H国际建筑师事务所 环艺景观设计：香港怡景师设计公司 室内装饰设计：香港陈建中设计有限公司 施工图设计：上海建筑设计院 物业管理顾问：深圳市金地物业管理有限公司
楼盘滞销的6个原因和12个解决处理办法
楼盘滞销的6个原因和12个解决方案，拿走不谢…… 文章综合自：各大论坛/房教在线地媒体编辑整理推荐若一个楼盘在开盘后1个月内所推出房源消化率不到30%，或三个月内消化率不到50%，或一年内消化率达不到90%，可称之为滞销楼盘。 根据去化率的不同，可分为以下三种情况的滞销： 前期滞销：开盘即滞销； 中期滞销：开盘后3个月内只卖出50%以下，以后再也不好卖了； 后期滞销：开盘半年后消化70%后，再也卖不动了。 滞销楼盘产生6个原因 1.产品定位与市场需求严重脱节； 2.楼市调控政策突然转向，导致客户需求大幅缩水； 3.营销策划水平低下或不重视市场营销策划，不能有效释放市场需求； 4.定价与市场需求契合度严重背离； 5.开发商主观臆断，拍脑袋决策； 6.营销团队执行水平较差，难以将营销策略执行下去。 4类滞销，对症下药 1开盘即滞销的楼盘突围对策（1）全面梳理规划设计、产品定位。若定位错误，需对产品进行重新定位；（2）对于
价格进行重新考量，必要时进行重新定价； （3）对于户型进行分析，若有问题重新设计改造；（4）对于营销推广渠道进行全面梳理，扩大渠道数量；（5）全面封盘，重新对楼盘进行包装，以全新形象推出；（6）处理好已认筹或认购客户的问题，做好处理预案。2售出30%左右后滞销的楼盘突围对策（1）诊断成交客户的数据，看其面积、单价、户型、总价，与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比，找出差异；（2）利用价格对滞销的房源进行全面调节。如所售房源中无大户型，通过调查，发现客户对于大户型的总价有较强抗性，可以对该类房屋降低单价，以使总价降低； （3）对于营销策略时行全面检讨，看营销执行层面是否到位。若策略正确，但执行不到位，在下次执行时需注重执行力的检查； （4）对营销团队营销水平进行考评。 3售出50%~70%后滞销的楼盘突围对策（1）销售控制失误：限量分类推出房源，加强统一说辞培训。 （2）目标客户定位过于狭窄：产品改造，以获得更多客户群。案例：嘉恒地产在襄阳原百货站开发的襄遇，由于130平方米大户型过多，将其改造为90+40平方米的两套，销售难度降低。 （3）营销推广无章法。宜检讨营销推广方案，制订切实可
经典项目尾盘销售策略教学文案
经典项目尾盘销售策略 一、尾盘的一般概念 尾盘一般指楼盘的销售率达到70%--80%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成为令开发商倍感头疼的一件事，尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。曾经有人这样说过，如果谁解决了目前国内房地产的尾盘的滞销难题，谁就将成为国内房地产业界的最具影响力的力量之一。而本文旨在从尾盘中的一些现象中寻求妥善和实效的方法。 二、尾盘阶段存在的一些现象 在众多的项目尾盘阶段的考察中，可以发现：其出现的问题始终也必须围绕市场（客户）--产品--推广--销售团队的线索，几乎仍然囊括了整个的推售流程。在更多的营销资料中所提到的解决方法就是做好项目的前期定位，以及控制销售结构平衡，适时根据产品结构进行系列推广，同时进行短平快的操作手法。但在如此之多的项目中，有很多的可能是一次或两次的决策失误都将导致出现尾盘滞销的难题，同时又毕竟不能磨灭之前70%--80%的销售业绩以及否认推广的效果。关键是在出现滞销和减少推广预算的情况下短时间解决问题。由此有必要引入营销诊断的内容。首先出现滞销后的一般现象有： 1、没有了广告支持，客户来访量减少； 2、户型的楼层、朝向、景观等的可选余地较小，难以使得客户与产品实现有效沟通； 3、小幅度降价等所造成的市场乏力（营销推广的乏力）； 4、销售团队对尾盘的认识一直认为是处理商品，缺乏更多的热情和信心； 5、由于可推售数量减少，导致销售团队的不稳定性； 三、市场、客户与产品
对于以上诸多现象不可能笼统地解决，需要的是如何理清这条线索，逐步开展工作。首先作为任何一个尾盘项目的第一要务永远是资金的快速收回。如何开展第一步工作成为关键： 1、老客户：在对营销策划的解释中曾经有过这样的描述："利用现有资源，最大限度的实现资源的有效整合"。那么对于尾盘项目最直接的有效的资源就是老客户，他不仅可以使得项目信息的以口碑传播，且可能成为你的较为有效销售人员，同时也可以成为你对产品的又一次市场定位的重要参考依据。老客户始终是您最优质和最能够短时间实现资金回笼的有效途径。能否利用好这些客户资源。对于其实任何一项工作都是要做好市场研究工作，利用用现有的资源创造性的实现财富的价值提升。而针对尾盘的特殊情况，其老客户的重要性就显得更加重要。在尾盘阶段老客户可以反映出以下几个重要意义：产品的客户群在那里及产品的缺陷在那、口碑传播、最简单和最有效的推广途径。因此一般的做法有跟踪、访谈、调查、给予佣金刺激等。 2、旧产品如何实现老树发新枝：在上述的现象中，部分存在产品问题。那么基于老客户以及市场的研究，可以提出有效的修改意见，要么实现产品的文化等嫁接、要么结构的变更。通过这些，找到、创造产品亮点。实现产品与客户的重新沟通。一般的手法包括产品改造（跃层改平层等）、体验式营销、新的主导客户群的文化营销、精装修等。 四、基于市场重新认识的定位与推广 由于后期的房源减少与推广费用的减少使得推广的主要模式转向了精确制导型。同时对于在楼盘建设过程中出现的系列的变化，可能导致楼盘的整体定位需求与时俱进。而新客户群的整体特征也有可能出现新的极端，种种由市场、产品、客户群所形成的关系链都将迫使项目的重新定位的必要。 在重新定位后的推广中，如何最具实效性地开展推广呢？从一般意义上讲，点对点
楼盘难销原因分析
楼盘难销原因分析 1、定位策划失误。 楼盘难销的原因中，定位策划失误是最为重大的事项，也是最为难以解决的问题。 项目前期如果市场调研不准确或不详实，草率决定或一厢情愿最容易造成定位策划失误。项目的成功80%是由定位策划阶段决定的，一但定位策划确定，后期战略要要坚定执行，只是在战术上进行调整。而定位策划失误必然导致项目后期实施过程的受挫，甚至是项目停滞。 试问，一条方向就已经错误的道路如何能达到正确的目的地呢？ 具体体现： 1、规划设计失误。形态、户型、配套、环境、外立面等 2、上市时机或定价失误。市场行情不符、竞争对手、价格跑偏等 3、客源分析失误。客户定位、客户来源、客户数量等 2、客观市场变化。 市场变化是必然的也是不可避免的，因此这是楼盘滞销最为普遍的原因。整体行情的动态性，局部格局的受制约性，特殊区间的有限性都会不停地变动，必然造成项目收到来自各方的影响。例如：今年的国家调控政策以及房地产大气候这些影响对楼盘销售普遍产生了不利影响，造成客户观望犹豫甚至放弃置业计划。 具体体现： 1、国家宏观调控政策。 2、行业出现整体波动。 3、竞争对手的打击。 4、新型物业的出现。 3、主观因素变化。 随着项目的进展情况，开发商或服务机构的心里期待或目标要求可能会发生相应的变化。这本是无可厚非的，但是如果这样的心里变化脱离市场或者好高骛远很容易使得原本畅销的楼盘产生转变，造成滞销。 具体表现：
1、提价过快或过高。 2、公司过于追求利益。 3、过于自信，“销控”过度。 4、销售执行失败。 无论是开发商自行销售还是委托代理公司，在销售执行过程中如果出现各种问题同样很容易造成楼盘滞销。 例如开发商自行销售可能会出现市场把握不准，销售策略不到位或销售技巧不够等问题。而代理机构可能会出现品牌维护不利，与开发商步调不协调或责任感不强等问题。 这些问题可能不会很集中的体现在某一方面，更多的是各种问题积累的形成。例如案场的管理不到位，不只是案场的状况不好，还会造成销售任务执行不到位，必然引起销售效果不理想等。 具体表现： 1、销售手段平淡。 2、销售管理松散。 3、销售责任失控。 4、销售比例失调。 针对富有国际花园问题的解决方案 1、改头换面。 针对定位策划的失误，因为项目本身的基本建筑相态应经不可更改，因此唯一有效的手段就是“改头换面”。 根据项目本身的现有状况充分发掘自身所具有的优势，并尽可能的节约项目变更成本，结合市场调研情况，分析市场需求，重新定位策划开发新的更有市场需求的项目，以达到扭转乾坤的目的。 此方案最为重要的环节就是准确的市场调研分析。如果是市场调研不准确或不到位，那么重新定位策划就没有依据，成功性就没有保障。 2、策略调整。 针对市场的变化，调整销售策略。这一条，其实不应该是滞销楼盘的改进措施，而更应该是一种市场风险防范机制。
楼盘年度营销推广计划
2009年绿城西子·郁金香岸营销推广计划 前言 2008，对于郁金香岸来说是一个不平凡的一年，一期的圆满交付与销售指标的完成率形成了巨大的反差。宏观调控痛击了地处郊区板块的楼盘，郁金香岸也不例外。市场打折销售的趋势影响了郁金香岸年初既定的价格体系；市场需求的转变，主要指投资性需求向刚性需求的转变，使得定位高端产品的郁金香岸措手不及……诸多因素造成了郁金香岸高层公寓的滞销。 面对即将展开的2009年的营销推广工作，如何适时应变市场环境，如何制定行之有效的推广策略，如何针对不同产品类型挖掘不同客户来源成为我们开展工作的思考。 2009年对于郁金香岸来说的重要性在于，在最艰难的市场环境里，推出最重要的房源，因此，我们要以全员营销为行动，以活动营销为永恒的主题，不放过任何可能的合理方法和途径去获得任何一个可能的客户，让所有营销活动都能促成销售并能丰富绿城的品牌形象，如期实现甚至超过年度销售目标，2009年，但愿我们这一年的努力成为我们生命中最美好的记忆。 2009年销售指标分解
2009年营销总费用:456万 2009年重大营销节点罗列 ●3月中旬，9号楼平层精装官邸新推房源54套。 ●4月中旬、5月中旬，排屋B/C组团新推房源48套。 ●12月31日，3号楼交付。 2009年主要营销推广思路 ●以活动营销为主 ●全员营销全面展开 ●排屋、9号楼与普通公寓类产品切块、分线展开推广 ●结合市场变化，及时调整思路应对 针对上述重大营销节点及推广思路，展开以下营销推广策略： 第一部分营销推广计划 一、营销时间轴 第二阶段 第一阶段第三阶段
二、各营销阶段分解 第一阶段 1、时间周期： 1月－3月初 2、推广目标： ●以积累高端产品目标客户为主，其中9号楼可先行以缴纳诚意金的 形式锁定客户。 ●通过社会各类人脉资源积极拓展团购合作企业，有效去化高层剩余 房源，缓解销售压力。 3、推广方式： 该阶段主推产品分为两类，一类是相对高端的精装修9号楼为主；另一类是前期滞销的10、11号楼高层公寓，在推广方式的选择上应各有侧重。 1）9号楼的推广 针对9号楼房源“少而精”的特点，以及总销金额所占后期房源的比例，考虑到有限的营销推广费用，对于9号楼的推广原则上不单独进行，而是以与排屋推广相结合的形式，打包成郁金香岸的高端产品推出。但在9号楼开盘的时间节点上仍需单独以主形象做少量推广。 2）10、11号楼高层公寓的推广
浅谈房地产营销策略与发展
市场营销课程 论文设计 课程论文题目：浅谈房地产营销策略与发展 班级：资环1201班 姓名：王鹏翔 学号： 20123637 专业：农业资源与环境
浅谈房地产营销策略与发展 【摘要】 随着经济的发展和人们对房屋居住的需求的不断提高，房地产业迅速成为朝阳产业，并成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，并逐渐成熟，房产商也开始认识房地产营销策划观念并使用各种营销方式促进房地产业。随之而来的就是房地产行业的激烈竞争，将会迫使房地产行业把房地产的营销策略研究上升到企业发展的战略高度，也就要求房地产市场从以前的生产为导向，转为以消费者和社会为导向的，对房地产营销策划探索的深入，竞争激烈的房地产营销时代己经到来。;从以前简单的销售、促销转变到有系统的全程营销。 关键字：房地产，营销策略，房地产营销 ABSTRACT:With the increasing economic development and people's living needs for housing, real estate is rapidly becoming a sunrise industry, and become a pillar industry of the national economy. Vigorously develop the real estate industry, for solving urban renewal, improving the living standards of the people, and even the development of the city, has very important significance. The rise and development of China's real estate industry, and gradually mature, Home Builders are beginning to understand the concept of real estate marketing plan and use a variety of marketing methods to promote the real estate industry. And was followed by the real estate industry, competition will force the marketing strategy of the real estate industry, real estate rose to study the strategic level of business development, also requires the real estate market from the previous production-oriented, turned to consumers and society oriented, real estate marketing plan to explore in-depth, highly competitive real estate marketing era had come. ; From the previous simple sales, promotion and systematic transition to full marketing. Key Words: Real estate, marketing strategy, real estate marketing 引言 房地产开发是支持人们日常生活的基础，面对市场的风云变幻，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，掌握先到的营销技术。 中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房地产开发有着密切关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。虽然总体
房地产：滞销楼盘销售策略
５３９ 随着房地产开发企业的日趋成熟，受致命性硬伤的滞销项目日趋变少。项目一开盘 便滞销并不代表项目一定是受到了致命性硬伤，也可能是由一种或多种非致命型影 响因素导致的结果。对此，房地产开发企业不应怨天尤人，而是应该仔细审查产品 本身、营销推广、销售策略等多方面的情况，从中找出导因并积极应对。 本部分结合两个典型实例，深度剖析其成功解困的策略。 应对一：项目开盘即滞销的导因及基本应对策 略 房地产开发项目开盘即滞销的现象多见于上世纪９０年代初期，缺乏市场调查、发展 商主观臆断是这类项目的祸源。 操作进阶１ 项目前期滞销的应对策略 ＯＰＥＲＡＴＥ ＴＨＥ ＤＥＧＲＥＥ ＯＦ ＰＲＯＧＲＥＳＳ １
1、开盘即滞销的四个主要原因 （１）市场定位错误； （２）规划设计落后于市场需求； （３）定价偏高； （４）忽视策划包装和营销推广的重要性。 2、开盘即滞销的基本应对措施主要有 （１）修正市场定位； （２）修改楼盘平面布局，改进房间的功能； （３）改善楼盘外立面及配套条件，提高楼盘的附加值； （４）调低价格； （５）加强策划包装与营销推广力度； （６）引导市场需求取向。 应对二：项目滞销的降价策略 解决“楼盘一开卖就滞销”的最常用策略就是调整价格。 1、降价策略可能面临三个难题 （１）降价后，楼盘更卖不出去，因为消费者买涨不买跌； （２）降价后，消费者可能会持币观望； （３）降价将引起前期购买客户的不满。 2、降价时应把握几个原则 （１）本区域楼盘总体价格水平呈下降趋势，可自然而然随之降价； （２）把握暗降的原则，例如可送装修或家用设备等； （３）善待前已购房客户，可给予其适当补偿，避免其因楼盘降价而心理失衡进而影响楼盘的销售。 ５４０
滞销楼盘营销策略【突围十二式】
滞销楼盘营销策略【突围十二式】 中国房地产策划联盟 第一步，市场不研 畅销楼盘成功的第一步，都是经过详细周密的市场调查研究，在宏观的市场行情基础上，还必须掌握微观区域竞争行情，竞争层次，竞争类型，竞争强度，以及在售时机的独特性，进行综合分析研究，任何独立的参数分析都可能导致截然相反的结论。 而滞销楼盘，往往不进行市场研究，或研究不充分，更多的是依据过往经验，或个人喜好，进行主观臆断，其结果直接导致产品规划与市场动态需求相去甚远。 第二步，定位不清 真正的定位不是单一的概念，而是由企业与项目所具备的内外部资源，技术，人才等综合优势决定的。滞销楼盘往往对此缺乏清晰的认知。 定位是舍弃的艺术，而滞销楼盘更多的表现为希望自己的项目和产品代表一切优势，常识告诉我们，这是不可能的，希望自己什么都是，结果就什么都不是，这样的项目没有明确清晰的定位，直接导致消费者认知上的迷茫，从而无法进行购买决策。 第三步，主题不明 营销进入专业时代，主题型营销成为商业主流，任何无主题的营销都必将淹没在普罗大众之中。畅销楼盘通常遵照一个明确的营销主题，沿着一条明确的营销主线展开整体营销工作，流程清晰，重点明确。 滞销楼盘恰恰相反，无主题或主题不明确，东一榔头，西一棒子，流程混乱，市场推动不能形成合力，对项目销售力的形成造成极大阻碍。 第四步，概念不新 楼盘概念已经成为老生常谈，甚至在一定程度上形成反感。实则不然，真正的概念应该是一个时代的产物，有价值的概念代表了一种文化认同，更是一种生活方式的体现。
没有概念就没有文化，更没有价值取向。滞销楼盘往往将概念庸俗化，仅有空洞的名称或口号，根本没有实质性的内涵，更不能引起消费群体的价值共鸣，使项目营销陷入平庸化。 第五步，价值不大 不善营造产品价值是滞销楼盘一个致命的通病，口号喊得震天响，真正对项目的价值体系构造，对消费者的价值让渡没有放在心上，并且通常过高估计了自己的智商，以为营销就是炒作，就是想尽办法呼呦消费者，却不知道，结果自己一不小心反被市场呼呦了！ 第六步，推广不力 房地产的推广有其独特性，因其与宏观经济、城市建设密切相关，同时又与民生密切相关，注定了房地产的市场推广不能独善其身，而必须融入到社会经济主流与商业发展的大背景中去。 滞销楼盘通常会犯坐井观天的错误，为营销而营销，窝在房地产的圈子里不能放开，其结果导致与社会主流、社会热点脱节，从而社会关注度低，市场关注度低，不能有效形成市场焦点，市场推广缺乏厚度与张力。 第七步，品牌不响 推广不力的深度后果就是无法有效建立项目品牌，没有品牌的项目注定是失败的。 第八步，营销不特 营销的本质就是创新，只能模仿的营销不可能形成自己的项目特色。营销专业化的时代背景下，营销的任务就是时刻寻求创新。兵法有云：以正合，以奇胜！ 规规矩矩的营销不可能赢得市场，只有出奇制胜才是成功的法宝。畅销的楼盘必然要为行业贡献新的营销方式与营销手法，必然要为市场做出开拓性的工作。滞销楼盘往往没有勇气去这样做。 第九步，信心不够 综合营销功力的不足，必然无法建立起强大的市场信心，使消费者始终对项目陷于犹豫不决之中，真正的黄金销售时机一过，项目更难以再次构建强大的营销体系，从而陷入恶性循环，项目销售一蹶不振。
谈滞销楼盘营销策略
第一步，市场不研 畅销楼盘成功的第一步，都是经过详细周密的市场调查研究，在宏观的市场行情基础上，还必须掌握微观区域竞争行情，竞争层次，竞争类型，竞争强度，以及在售时机的独特性，进行综合分析研究，任何独立的参数分析都可能导致截然相反的结论。 而滞销楼盘，往往不进行市场研究，或研究不充分，更多的是依据过往经验，或个人喜好，进行主观臆断，其结果直接导致产品规划与市场动态需求相去甚远。 第二步，定位不清 真正的定位不是单一的概念，而是由企业与项目所具备的内外部资源，技术，人才等综合优势决定的。滞销楼盘往往对此缺乏清晰的认知。 定位是舍弃的艺术，而滞销楼盘更多的表现为希望自己的项目和产品代表一切优势，常识告诉我们，这是不可能的，希望自己什么都是，结果就什么都不是，这样的项目没有明确清晰的定位，直接导致消费者认知上的迷茫，从而无法进行购买决策。 第三步，主题不明 营销进入专业时代，主题型营销成为商业主流，任何无主题的营销都必将淹没在普罗大众之中。畅销楼盘通常遵照一个明确的营销主题，沿着一条明确的营销主线展开整体营销工作，流程清晰，重点明确。 滞销楼盘恰恰相反，无主题或主题不明确，东一榔头，西一棒子，流程混乱，市场推动不能形成合力，对项目销售力的形成造成极大阻碍。 第四步，概念不新
楼盘概念已经成为老生常谈，甚至在一定程度上形成反感。实则不然，真正的概念应该是一个时代的产物，有价值的概念代表了一种文化认同，更是一种生活方式的体现。 没有概念就没有文化，更没有价值取向。滞销楼盘往往将概念庸俗化，仅有空洞的名称或口号，根本没有实质性的内涵，更不能引起消费群体的价值共鸣，使项目营销陷入平庸化。 第五步，价值不大 不善营造产品价值是滞销楼盘一个致命的通病，口号喊得震天响，真正对项目的价值体系构造，对消费者的价值让渡没有放在心上，并且通常过高估计了自己的智商，以为营销就是炒作，就是想尽办法呼呦消费者，却不知道，结果自己一不小心反被市场呼呦了！ 第六步，推广不力 房地产的推广有其独特性，因其与宏观经济、城市建设密切相关，同时又与民生密切相关，注定了房地产的市场推广不能独善其身，而必须融入到社会经济主流与商业发展的大背景中去。 滞销楼盘通常会犯坐井观天的错误，为营销而营销，窝在房地产的圈子里不能放开，其结果导致与社会主流、社会热点脱节，从而社会关注度低，市场关注度低，不能有效形成市场焦点，市场推广缺乏厚度与张力。 第七步，品牌不响 推广不力的深度后果就是无法有效建立项目品牌，没有品牌的项目注定是失败的。 第八步，营销不特 营销的本质就是创新，只能模仿的营销不可能形成自己的项目特色。营销专业化的时代背景下，营销的任务就是时刻寻求创新。兵法有云：以正合，以奇胜！
楼盘滞销原因及破局思路
楼盘滞销原因及破局思路 项目的中途受阻,陷入困境是令发展商最为头疼的事。然而，“滞销”未必可怕，只要我们能在“逆境”中保持冷静，深入调研，认真诊断，适时调整策略，变不利为有利，使项目“起死回生”、重新“畅销”完全有可能。本文主要从微观方面去细化诊断楼盘滞销的原因，然后对症下药找出解决办法。 一、定位系统 1. 档次定位 在高中低档定位的选择中失误，本不符合高端条件却定位成高端产品 解决方法：重新进行形象定位，拔高项目形象调性；从产品软件如物业服务形象、标准上弥补；展示环节全面考虑，拔高展示调性。 2. 竞争定位没有清晰把握竞争对手动态尤其是价格动态，被对手挟持或阻击解决方法：田忌赛马，以牙还牙；打侧翼、游击奇袭战；强调产品价值。 3. 容积率分解失衡容积率分解失衡，前期低密度产品价低旺销，导致后期高密度产品价高滞销解决方法：重新调整价格策略，促销跟进，频繁露脸；在展示环节下功夫，尤其是样板间；提高物业服务标准，化解高密度抗性。 4. 户型定位 对区域客户需求和价值取向把握不够，导致出现滞销产品，如东西向、异形结构、户型偏大、卧室过小等产品 解决方法：调整价格策略，拉大优劣户型之间差价；样板间展示、弥补户型缺陷；销售人员说辞化解缺陷。 5. 客户定位在对自住客、投资客；居住客、商务客；小白领、中产、富人；主动郊区化、被动郊区化；第一居所、第二居所客户；青年人、老年人的选择中错位解决方法：根据现实的客户群重新调整销售策略；在形象包装、渠道拓展、价值传达方面重新形成对现实客户群的聚焦；精准营销，针对目标客户圈层进行推广。 二、推广系统 1. 媒体类型单一媒体类型单一，过多集中在报纸等大众媒体或者媒体太少，项目与客户信息不对称严重。解决方法: 扩展媒体类型，加大媒体创新；多用物美价廉的线下小众媒体：重视网络的宣传功能 2. 主题偏颇推广主题失偏或者落空，玩概念，难以打动客户。 解决方法：重新拟定推广主题，建立和客户的价值联系：静态卖点变成动态卖点，让客户易于感知。 3. 区域营销区域营销和生活方式引导不足，导致区域和心理距离抗性较大。 解决方法：大力营销区域价值，区域价值〉个案价值；推广主题和活动营销两方面加强生活方式引导。 4. 地面渠道渗透 地面基本没有渠道渗透队伍和动作。
滞销楼盘营销策略
一、3类滞销楼盘的划分 若一个楼盘在开盘后一个月内所推出房源消化率不到30%，或三个月内消化率不到50%，或一年内消化率达不到90%，可称之为滞销楼盘。根据去化率的不同，可分为以下三种情况的滞销： 1、前期滞销：开盘即滞销; 2、中期滞销：开盘后3个月内只卖出50%以下，以后再也不好卖了; 3、后期滞销：开盘半年后消化70%后，再也卖不动了。 二、滞销楼盘产生的原因 1、产品定位与市场需求严重脱节; 2、楼市调控政策突然转向，导致客户需求大幅缩水; 3、营销策划水平低下或不重视市场营销策划，不能有效释放市场需求; 4、定价与市场需求契合度严重背离; 5、开发商主观臆断，拍脑袋决策; 6、营销团队执行水平较差，难以将营销策略执行下去。 三、对策 1、开盘即滞销的楼盘突围对策 (1)全面梳理规划设计、产品定位。若定位错误，需对产品进行重新定位; (2)对于价格进行重新考量，必要时进行重新定价; (3)对于户型进行分析，若有问题重新设计改造; (4)对于营销推广渠道进行全面梳理，扩大渠道数量; (5)全面封盘，重新对楼盘进行包装，以全新形象推出; (6)处理好已认筹或认购客户的问题，做好处理预案。 2、售出30%左右后滞销的楼盘突围对策 (1)诊断成交客户的数据，看其面积、单价、户型、总价，与未成交部分房源的面积、单价和总价、户型进行对比，找出差异; (2)利用价格对滞销的房源进行全面调节。如所售房源中无大户型，通过调查，发现客户对于大户型的总价有较强抗性，可以对该类房屋降低单价，以使总价降低; (3)对于营销策略时行全面检讨，看营销执行层面是否到位。若策略正确，但执行不到位，在下次执行时需注重执行力的检查; (4)对营销团队营销水平进行考评。 3、售出50%-70%后滞销的楼盘突围对策 找出滞销原因，对症下药。 (1)销售控制失误：限量分类推出房源，加强统一说辞培训。 (2)目标客户定位过于狭窄：产品改造，以获得更多客户群。案例：襄阳嘉恒地产在襄阳原百货站开发的襄遇，由于130平方大户型过多，将其改造为90+40的两套，销售难度降低。
房地产业某楼盘营销策划推广方案
第二部分营销推广 一、客户群体构成 1,市内及亚北区域拆迁户,喜欢北部区域的一次购房者. 2,中关村拆迁户和年轻群体,由于资金有限,及中关村区域价格过高所以考虑在周边区域购房. 3,年轻夫妇或一家三口购房群体. 4,为老人购买做养老居所 二、客户群年龄结构主力客户群: 25-40岁 三、本案优势: 1,地段优势: 海德堡花园位于风光秀丽的亚北优质大社区内，距亚运村直线距离为12公里，社区总占地面积为11万平方米，总建筑面积近10万平方米，由400户联排别墅、40户公寓、社区配套服务中心、网球场、中心休憩大花园组成，是一个中等规模的高尚居住区。 2, 交通优势:海德堡花园周边景色优美，空气清新，交通四通八达，便捷通畅，驱车从亚运村直达海德堡仅需20余分钟时间。海德堡花园设有通往亚运村的定点班车，同时417、358公交车途经小区，758、850公交车直达小区门口。 3,海德堡一期,二期已入住.小区已是成熟社区,配套设施基本到位. 4, 售价低，户型配比合理,性价比较高。 5, 板式多层，一梯两户。户型设计合理，朝向好。
6, 受未来奥运会因素影响，本案具备一定升值潜力。 劣势分析 1．本案地理位置较偏，距城市主干道较远，公交系统薄弱，短期内会给业主的出行带来不便。 2．本案虽单价较低，但小区北边乡产权”柏林在线”项目,虽不符和商品房销售标准,但项目包装好,价格低,建筑有特色吸引了相当一部分求便宜心理. 四、本案推广思路:针对客户群体分析,本案重点在项目包装,要给人以现代,另类,时尚感觉. 案名:”海德堡三期—亮点” 本案推广主题:"从此.靓丽生活". 体现出本案良好的社区环境,安静,绿化率高,适于纯居住,表现生活靓丽多彩. 创作思路: . 1,在建筑方面要有亮点,产品要升级换代,建筑风格定位在北欧风格体现在现代,简约符合客户喜好. 2,小区经过几年建设,社区成熟的配套是本案一大亮点. 3,千亩果园环抱社区，小区环境幽雅,安静,适于养老. 五、销售策略 除现场售楼处外,在京昌高速路沿线靠近市区内设接待处,设看房
(推荐)房地产营销策略及渠道
房地产企业的营销策略 产品策略 房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。 打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。 同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。 价格策略 价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。 定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。 调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。 渠道策略 房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。 房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。 间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营