产业园区运营模式

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法

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产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。

1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。

一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式

第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地

第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是

要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

二、对产业园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：

三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势

随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容.

趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，

国外通行的做法）。

趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科

技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题

一是管理体制不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格,在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位,将贻误有利的建设时机,与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善,仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后,地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款,由于基础建设投资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下,资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

五、对于改进运营模式的建议

总体构想：从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻“强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部

门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配臵、地政执法进行综合管理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精

力进行招商和建设，为园区发展服务。

产业园区运营模式

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法 （完整版） 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。 一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式 第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。 第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理

念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。 第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。 第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。 第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模

产业园招商策划实施方案·

XX产业园招商策划方案 第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87 万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景 观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车；

6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观

最新必须了解产业园区运营的5种创新模式.pdf

必须了解产业园区运营的5种创新模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具 有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 产业链模式创新：一张蓝图绘到底 产业园区应以产业为支撑。成熟的产业园区不仅是一个产业要素资源聚集平台，还是一个产业发展平台和产业链要素配置的产业综合体或联合体。 新发展形势下，过去那种“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的传统产业园区 发展模式已再无生存空间。 在“商难招、资难引、产难布、企难育”的现实面前，不论是已建成的还是计划建设的 产业园区，都应该重点前瞻性研究经济发展趋势、科学分析市场需求变化、理性设计产业发展方向、战略规划发展模式，而不能“脑袋一热上马、束手无策下马”。 产业园区运营必须要按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。新建产业园区更应该从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵 化培育、加强园区运营服务，实现一张蓝图绘到底。 战略化模式创新：多重战略叠加发展 在产业发展跨界融合、区域发展协调协同、全球发展互联互通的新产业发展格局背景下， 任何一个产业园区都不能再采取区域化、封闭化、孤立化的运营发展模式。 产业园区运营体现在园区定位、产业选择、主导产业培育等方面： 首先要研究分析国家发展战略，做好自身园区在整体国家发展战略的精准定位； 同时还要做好所在区域内的园区功能定位，或区域发展战略的支撑作用； 更重要的是要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的 研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。 需求化模式创新：从满足需要转向设计需求 不论是产业园区运营，产业导入培育，还是产业企业发展壮大，都既是需求的满足，又 是需求的引领。园区要满足产业发展平台的建设需求，企业要满足市场供应的需求。

产业园区资本运作方式和园区运营模式

产业园区资本运作方式和园区运营模式 目录 第一部分概况篇 一、我国产业园区的常见资本运作模式 二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展 第二部分经验篇 长沙国家生物产业基地：互助担保基金 2、苏州工业园：发挥国有资本优势 吴川：加大投资重在引民资 耒阳：加强政银企沟通 怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化 上海市工业园发展商务区发展态势和趋势 第三部分制度篇 杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行） 武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法 天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法 德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法 第四部分理论篇 我国生物医药产业园区运营模式的思考

第一部分概况篇 经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。 根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。 一、我国产业园区的常见资本运作模式 产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式： 1.政府主导园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。 2.工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。 3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式 指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。 5.私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上

园区招商与运营方案

包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商 及管理运营方案 编制单位：鑫东再生资源有限公司编制人员：王新民 编制日期：2013年6月18日 审核批准：郝飞

包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商及管理运营方案 一、产业园的基本概况 鑫东再生资源产业园紧邻国铁京包线东兴站、京藏高速公路和110国道，通往鄂尔多斯的黄河高架桥从园区中间穿过。产业园西距包头东河区16km，南距鄂尔多斯市134km，东距呼和浩特市144km，地处内蒙古呼包鄂金三角经济发达区的中心地带，地理位置优越，公路、铁路通往全国各地，交通十分便捷。 产业园占地总面积970亩，分三宗土地。其中西场地东区396亩，西场地西区84亩；东场地490亩。除自用面积外可开发利用面积800亩。产业园主体规划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个园区。产业园具备功能包括废旧有色金属、废旧机械设备、旧建材、废家电、用品、废旧车辆、废塑料等废品的回收、仓储和经营；大型设备、汽车、机具经营场所；钢材、木材、水泥、水泥制品、地板砖、雕塑、石材等建材类加工、经营；二手机械设备、二手工程车辆交易市场；各类物资仓储、中转、物流运输集散地；也可做适合于租用场地经营的其它企业入园。园区可提供300户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、环保型的再生资源回收利用、交易和全方位服务的平台。将成为国家西部地区最具影响力的再生资源基地之一。 产业园基础设施包括道路、场平、供水供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施已由包头市鑫东再生资源有限公司投资改造完成。 二、市场分析与招商目标客户定位 根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800亩场地租赁出去。 公司与去年就组织人员经过多次的市场调研分析，从三方面进行

产业园区现状及发展趋势分析

报告编号：1505AAA

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息 报告名称： 报告编号：1505AAA ←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥7380 元可开具增值税专用发票 咨询电话： Email： 网上阅读： 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关。产业园区可以通过带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济发展起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营有着非常高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大优惠以支持产业园区的建设。 未来产业园的发展必然从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育。同时，现代产业的发展也决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告是对产业园区行业进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告如实地反映了产业园区行业客观情况，一切叙述、说明、推断、引用恰如其分，文字、用词表达准确，概念表述科学化。 2015年版中国产业园区市场专题研究分析与发展前景预测报告揭示了产业园区市场潜在需求与机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

国内知名产业园运营模式

联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。 不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。 为“政府+企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。

在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，2005年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。 产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战

2018年五大产业园区运营模式分析研究

五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑

一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。

园区招商与运营方案

产业园招商 及管理运营方案 编制单位：鑫东再生资源有限公司 编制人员：王新民 编制日期：2013 年 6 月18 日 审核批准：郝飞 包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商及管理运营方案 一、产业园的基本概况鑫东再生资源产业园紧邻国铁京包线东兴站、京藏高速 110国公路和 道，通往鄂尔多斯的黄河高架桥从园区中间穿过。产业园西距包头东河区16km，南距鄂尔多斯市134km，东距呼和浩特市144km，地处内蒙古呼包鄂金三角经济发达区的中心地带，地理位置优越，公路、铁路通往全国各 地，交通十分便捷 产业园占地总面积970 亩，分三宗土地。其中西场地东区396 亩，西场地西区84 亩；东场地490 亩。除自用面积外可开发利用面积800 亩。产业园主体规

划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个园区。产业园具备功能包括废旧有色金属、废旧机械设备、旧建材、废家电、用品、废旧车辆、废塑料等废品的回收、仓储和经营；大型设备、汽车、机具经营场所；钢材、木材、水泥、水泥制品、地板砖、雕塑、石材等建材类加工、经营；二手机械设备、二手工程车辆交易市场；各类物资仓储、中转、物流运输集散地；也可做适合于租用场地经营的其它企业入园。园区可提供300 户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、环保型的再生资源回收利用、交易和全方位服务的平台。将成为国家西部地区最具影响力的再生资源基地之一。 产业园基础设施包括道路、场平、供水供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施已由包头市鑫东再生资源有限公司投资改造完成。 二、市场分析与招商目标客户定位根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800 亩场地租赁出去。 公司与去年就组织人员经过多次的市场调研分析，从三方面进行园区的招商定位。一是考虑到东河区政府要招商引资再生资源深加工产业，为配套再生资源加工产业将我们园区一部分定位于给再生资源深加工产业作为废旧物资回收和储备基地向废旧物资回收商户招商；二是鉴于东河区对北梁棚户区进行改造，兴胜旧货市场必然面临搬迁，其搬迁地点政府还没有选定，由此给我们园区吸收引入旧货市场商户进入提供了机遇；三是涉及万青路的金磊等石材市场近一两年面临着搬迁或新一轮合同续签，金磊石材市场经营合同在2014年3月28日到期后面临拆迁可能性非常大；佳美建材市场今年8月也面临新一轮的续签，其首期租金是3元/ 平米年，市场商户基本上是从二手商手中以不低于4—6 元/平米月转租下来，折合48—72/平米年，32000—48000元/ 亩年，场地租金比较昂贵；其它几个市场租金同样也是比较高。从调研和实地考察情况看，政府已经在石拐区工业园区引进福建开发商正在建设的闽南石材装饰建材城项目，目前该项目仅完成了场地平整工

产业园区运营模式56103

五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点,通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展,同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢。 2、运营模式与盈利模式 ?运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位,以“园区+地产”作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排她性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务与管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设与运营管理服务。

?运营特点 1)选址:华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区,以助力区域 经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排她性的合作协议,争取更多利好政策; 2)良好的政府关系:凭借良好的政企关系进行排她性的合作协议洽谈,同时能够及早地 参与地块的规划与土地整理工作,甚至参与区域发展规划,对园区规划及后期招商均 有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建与招商引资的外包机构。 3)行政服务通道:得益于与政府的合作关系,园区行政服务直接与政府相关部门协调对 接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地:通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售, 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务:华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司,为园区企业 融资提供担保服务,吸引企业入园。

产业园区的有效运营模式

产业园区的有效运营模式 产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。一、产业园区五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，

但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，

中国产业园区运营模式比较

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运作模式上具有很大的差别。 管理模式之别： 从开发区的管理模式上看产业园，可分为行政主导型、公司治理型和混合型三种管理模式。 行政主导型在开发区建设的早期比较常见，那时候很多产业园具有很强的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后也是实行行政管理和服务职能。 行政主导型还可以细分为两种小模式，横向协调型和集中管理型。 横向协调型是由所在城市的政府全面领导园区的建设与管理，设置管理委员会，成员由原政府的行业或主管部门主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。园区管委会其实也是政府部门，具有相应的级别，对政府其他相关部门进行横向协调时也是使用政府公务员级别身份。

比横向协调型出现稍晚的是集中管理型。由市政府在园区内设 立专门的派出机构——管委会，负责全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，体现了“小政府、大社会”的特点。这种方式给予了管委会更大的职权，与相关管理部门的很多协调工作变成了直接管理事务，提高了园区的管理效率。但问题是管委会的政府色彩更加浓厚，一些需要企业运作的事情基本不可能实行。 行政主导型产业园的特点是产业园的政府性质非常浓厚，具备很强的行政职能。园区内的税务、公安、工商、劳动人事等政府职能均由园区管委会进行管理。园区的开发、管理问题解决了，但是园区的发展问题却显得薄弱。随着中国经济发展的变化，开始出现了一些更具公司管理特征的园区。 公司治理型又被称为企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡(镇)级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织园区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。把政府职能还给政

某工业园运营维护方案

某工业园区运营公司运营方案 根据人力资源服务产业的规划，市人社局和新区对于产；一、招商工作；为保障年底顺利开园和明年招商工作的要求，我们计划；1、提供招商策略；3、编制政策汇编；2、开展招商推广；4、做好客商接待；5、载体宣传；6、入园企业质量保证；工业园将于15年3月份开始正式运营，我们准备以下；（一）组织保障为保障工业园运营公司能够顺利的开展；（二）积极推 工业园区运营公司运营方案 根据人力资源服务产业的规划，市人社局和新区对于工业园建设、招商、推广和运营的要求，并根据实际情况，在工业园未完全交付、企业未全部入驻、工业园运营公司未独立运作的情况下须市人社局配合帮助运营。现将相关问题汇报和建议如下： 一、招商工作 为保障年底顺利开园和明年招商工作的要求，我们计划做好如下几项工作： 1、提供招商策略。工业园运营公司提供招商策略，市人社局负责接待往来客户和园区宣传材料准备。 3、编制政策汇编。各项招商政策（含招商奖励政策、人才政策、创业扶持政策等）须编制成手册。 2、开展招商推广。工业园运营公司积极参与行业活动，根据工作需要与行业协会互访宣传、推广园区。 4、做好客商接待。往来工业园的客户，市人社局须做好接待、摄像、纪念品准备等事项，工业园运营公司须留下相关影像用于园区的宣传。 5、载体宣传。网站、微信须适时更新工业园的最新动态。 6、入园企业质量保证。本市人力资源企业入园须经工业园运营公司和本市人力资源协会共同评判、筛选、把关。

二、运营工作 工业园将于15年3月份开始正式运营，我们准备以下几个方面开展工作。 （一）组织保障为保障工业园运营公司能够顺利的开展各项工作，工业园运营公司拟设立综合事务部2人（负责行政、运营、物业对接等管理工作）、招商部1人（负责招商、策划、合同等管理工作）、财务部1人（负责会计、账目、报税等管理工作），共计4人。 （二）积极推进工业园运营公司的人力资源服务中心业务 1、咨询业务 人才战略规划、各项指数研究、高端人才论坛策划等。 2、人力资源外包 包含人事外包、薪酬外包、岗位外包、福利外包等。 3、招聘外包 包含猎头服务、网络招聘、校园招聘等。 4、人才评测 企业各层级人员的素质测评、公务员素质测评。 5、企业培训 企业高管及中层的管理培训。 6、高端人才论坛 承接省、市、区相关部门举办的各类与人才有关的大型活动。 （三）企业服务 1、技术服务

产业园区运营公司方案

产业园区运营公司运营方案 根据人力资源服务产业的规划，市人社局和新区对于产业园建设、招商、推广和运营的要求，并根据实际情况，在产业园未完全交付、企业未全部入驻、产业园运营公司未独立运作的情况下须市人社局配合帮助运营。现将相关问题汇报和建议如下： 一、招商工作 为保障年底顺利开园和明年招商工作的要求，我们计划做好如下几项工作： 1、提供招商策略。产业园运营公司提供招商策略，市人社局负责接待往来客户和园区宣传材料准备。 3、编制政策汇编。各项招商政策（含招商奖励政策、人才政策、创业扶持政策等）须编制成手册。 2、开展招商推广。产业园运营公司积极参与行业活动，根据工作需要与行业协会互访宣传、推广园区。 4、做好客商接待。往来产业园的客户，市人社局须做好接待、摄像、纪念品准备等事项，产业园运营公司须留下相关影像用于园区的宣传。 5、载体宣传。、微信须适时更新产业园的最新动态。 6、入园企业质量保证。本市人力资源企业入园须经产业园运营公司和本市人力资源协会共同评判、筛选、把关。 二、运营工作

产业园将于15年3月份开始正式运营，我们准备以下几个方面开展工作。 （一）组织保障 为保障产业园运营公司能够顺利的开展各项工作，产业园运营公司拟设立综合事务部2人（负责行政、运营、物业对接等管理工作）、招商部1人（负责招商、策划、合同等管理工作）、财务部1人（负责会计、账目、报税等管理工作），共计4人。 （二）积极推进产业园运营公司的人力资源服务中心业务 1、咨询业务 人才战略规划、各项指数研究、高端人才论坛策划等。 2、人力资源外包 包含人事外包、薪酬外包、岗位外包、福利外包等。 3、招聘外包 包含猎头服务、网络招聘、校园招聘等。 4、人才评测 企业各层级人员的素质测评、公务员素质测评。 5、企业培训 企业高管及中层的管理培训。 6、高端人才论坛 承接省、市、区相关部门举办的各类与人才有关的大型

产业园区运营模式及发展趋势分析

产业园区运营模式及发展趋势分析 产业园区是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。 一、产业园定位 产业园区是产业发展的重要载体，同时也是城市的重要组成部分，园区凭借着自身的发展需求和特色与城市整体发展布局紧密联系。由于地区发展的区别和差异，认清园区发展方向和趋势是做好园区长远发展规划必不可少的一环。 产业定位的要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，产业升级和产业转移也是产业定位考虑的重要因素。不同的产业园区有不同的优势，产业园区要发挥比较优势，做好产业定位，做大做强优势产业。 二、园区运营模式 通过政府部门对园区的不同定位，园区会产生五种不同的运营模式，其中包括政府运营模式、投资运营模式、服务运营模式、土地盈利模式、产业运营模式。 1. 政府运营模式

政府运营模式是指政府投资开发产业园区，园区通过对入驻企业提供税务代理、行政实物代理，并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给予园区一定的招商代理费用和税费优惠。 政府运营模式无法保证大型园区的长期运营，因此该模式适用于一些模式小、管理简单的产业园区。 2. 投资运营模式 投资运营模式是指通过政府投资建设的产业园区，并通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现租车增值并回收投资的模式。 投资运用模式对于一个区域的经济发展具有一定的推动作用，但中短期较难得到回报。 3. 服务运营模式 服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区与企业间的合作。为园区内企业提供更佳的生存发展环境。 4. 土地盈利模式 土地盈利模式指的是产业园区在进行初步开发后，通过控制大面积的土地，短期内提升土地价值，进行地产开发或转让。凭借该模式强大的获利能力，为园区后期发展奠定雄厚的财力基础。 5. 产业运营模式 产业运营模式是指开发区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，产业园投资初期进行招商引资，引入企业资本。产业运营模式的产业园具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能三种职能。

[实用参考]国内知名产业园运营模式

联东U谷产业园运营模式 20RR-03-06道略园区研究 最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。 房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。 产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，20RR年会集中爆发，共有40座产业园投产。 不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。 为“政府+企业”解决后顾之忧 我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。

在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。 而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。 全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。 基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。 产品思维：先产业，后地产 施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 20RR年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，20RR年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。 产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战

园区招商与运营方案教学提纲

园区招商与运营方案

包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商 及管理运营方案 编制单位：鑫东再生资源有限公司编制人员：王新民 编制日期：2013年6月18日

审核批准：郝飞 包头市鑫东再生资源有限公司 产业园招商及管理运营方案 一、产业园的基本概况 鑫东再生资源产业园紧邻国铁京包线东兴站、京藏高速公路和110国道，通往鄂尔多斯的黄河高架桥从园区中间穿过。产业园西距包头东河区16km，南距鄂尔多斯市134km，东距呼和浩特市144km，地处内蒙古呼包鄂金三角经济发达区的中心地带，地理位置优越，公路、铁路通往全国各地，交通十分便捷。 产业园占地总面积970亩，分三宗土地。其中西场地东区396亩，西场地西区84亩；东场地490亩。除自用面积外可开发利用面积800亩。产业园主体规划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个园区。产业园具备功能包括废旧有色金属、废旧机械设备、旧建材、废家电、用品、废旧车辆、废塑料等废品的回收、仓储和经营；大型设备、汽车、机具经营场所；钢材、木材、水泥、水泥制品、地板砖、雕塑、石材等建材类加工、经营；二手机械设备、二手工程车辆交易市场；各类物资仓储、中转、物流运输集散地；也可做适合于租用场地经营的其它企业入园。园区可提供300户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、环保型的再生资源回收利

用、交易和全方位服务的平台。将成为国家西部地区最具影响力的再生资源基地之一。 产业园基础设施包括道路、场平、供水供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施已由包头市鑫东再生资源有限公司投资改造完成。 二、市场分析与招商目标客户定位 根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800亩场地租赁出去。 公司与去年就组织人员经过多次的市场调研分析，从三方面进行园区的招商定位。一是考虑到东河区政府要招商引资再生资源深加工产业，为配套再生资源加工产业将我们园区一部分定位于给再生资源深加工产业作为废旧物资回收和储备基地向废旧物资回收商户招商；二是鉴于东河区对北梁棚户区进行改造，兴胜旧货市场必然面临搬迁，其搬迁地点政府还没有选定，由此给我们园区吸收引入旧货市场商户进入提供了机遇；三是涉及万青路的金磊等石材市场近一两年面临着搬迁或新一轮合同续签，金磊石材市场经营合同在2014年3月28日到期后面临拆迁可能性非常大；佳美建材市场今年8月也面临新一轮的续签，其首期租金是3元/平米年，市场商户基本上是从二手商手中以不低于4—6元/平米月转租下来，折合48—72/平米年，32000—48000元/亩年，场地租金比较昂贵；其它几个市场租金同样也是比较高。从调研和实地考察情况看，政府已经在石拐区工业园区引进福建开发商正在建设的闽南石材装饰建材城项目，目前该项目仅完成了场地平整工程，预计其最快明年中旬方可具备招商入住条件，且该项目建设档次较高，投资相对较高必