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万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准

1目的

规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。2适用范围

适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护3管理方法

4、设备房的管理

万科物业案场服务标准与考核.docx

案场服务标准与考核序内容标准考核备注类别号接公司统一制服着装，白手套（冬季黑色皮手套），衣服平整无污迹，皮鞋明亮无尘，无个人饰物外露，每出现一次扣0.2 分人员形象对讲机统一置于身体右侧腰带部位，统一使用耳麦 1、保持立正姿势：精神饱满，挺胸、收腹，上体正直，两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约60˙，两腿挺直，两肩平，两臂自然下垂，手指并拢自然放在两侧裤线处，两眼向前平视。 2、客人进入示范区时，由立正转敬礼，并问好：您好，欢迎参观万科城/ 万科金域曲江；微笑热情精神主出入口安全形象岗1 饱满 3、敬礼：上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约 2 厘米处（戴岗位标准姿势无檐帽或者不戴军帽时微接太阳穴，与眉同高）手心向下，微向外张（约20 度），手腕不得弯曲，右每出现一次扣0.2 分与客户接待规大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者。主动问好“您好，欢迎光临万科城/ 万科金域曲江” 范4、与客人谈话时保持 1 米左右距离，身体正直，两手自然下垂，语言缓和平稳； 5、为客人指引方向时手势：手指并拢，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾，眼睛注视客人，面带微笑。 6、客人离开时，敬礼并说“请慢走”微笑热情精神饱满 7、熟悉项目概况，能回答出客人的一般问题。 1、车辆驶入停车场时，敬礼，直行手势指引车辆停放位置；直行手势：身体保持立正姿势，左/ 右手伸出与身体呈 90 度，掌心朝外，五指并拢，并且目跟臂走。 2、车场安全员跑步上前指挥车辆停放； 3、左（右）转弯：身体保持立正姿势，左（右）手臂朝前方伸出，手臂与身体约120 度，手呈立掌 4、掌心向前，五指并拢，随即右（左）手向前伸出，手臂与身体成45 度距腹部约30 公分，目光随右（左）手掌进行左右摆动。每出现一次扣0.2 分引导车辆服务 120 度， 5、左右打轮：身体保持立正姿势，右手臂伸出前方伸出，手呈立掌，掌心朝前，手臂与身体约向左（右）以直径 30 厘米左右打圈。 6、倒车：立于车左后侧，双臂抬起，小臂曲与身体垂直，双手掌心朝后保持与面部同高，30 度左右前后摆动 7、停车：身体保持立正姿势，左手臂伸出前方伸出，手呈立掌，掌心朝前，手臂与身体约120 度。 8、口令：在车内驾驶位能够听清安全员喊出的交通口令 9、车辆停稳后，敬礼并上前主动为主动为客人开车门，立于车门前半步远，车右门或左门分别用左手

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划姓名：学号：专业

金隅万科城物业管理服务方案基本信息物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米楼盘介绍金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。周边配套设施中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。楼层状况一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

万科物业项目安全业务检查考核标准

万科物业项目安全业务检查考核标准（2012版） 1.目的通过加大对现场的监控管理力度，提升安全现场服务品质与安全管理人员工作的积极主动意识。 2.范围适用于公司各物业服务中心。 3.方法和过程控制检查人员以公司安全管理部人员为主，检查对象为：检查岗、中心岗、车场岗、巡逻岗、固定岗（包括项目部岗），每季度至少覆盖所有服务中心一次，含夜间查岗。本标准为今后公司安全部现场检查考核依据，以现场业务考核为主，考核采用百分制。安全管理部相关检查人员在现场检查发现的问题，按照本标准对现场岗位及时开出整改单，由部门当事人、当值班长或主办/主管人员签字确认后，由检查人员复印一份交部门人事管理员处。检查方式以明查和暗访的方式相结合、白天与夜间交叉互控，采取就高考核原则：即一个项目一个季度可能会有多次检查（包括明查和暗访），季度业务检查排名考核最终以最多扣分的考核为准。现场检查发现部门严格按公司安全管理制度落实的，现场给与即时加分，如：部门检查时未被检查人员突破；现场加分不抵扣分，不打折，直接纳入各部门季度评比总分，具体加分项见标准。现场当班岗位、现场当班中心值班员被查到存在问题的扣分情况作为当值班长、中心监控负责人管理绩效，扣分与当值班长、中心监控负责人工资挂钩（根据公司考核体系，扣1分折算为10元）。按面积将考核等级分为：A类（20万平米以上混合型住宅）、B类（10万-30万平方米纯高层住宅、10—20万平方米混合及多层住宅）、C类（5万-10万平方米住宅）、D类（5万平米以下住宅）、E类（写字楼项目）五个等级； D类（5万平米以下住宅）、E类（写字楼）项目：安全现场业务检查考核扣分总数即为本月安全与风险管理部检查的当值班长、中心监控负责人的考核绩效；

房屋维修标准方案

房屋维修方案一、目的保证维修质量,避免二次返修,确保快速、高效地处理工程维修工作,提高客户满意度。二、适用范围适用于项目的维修工作。二、维修方案: (一) 渗漏 1、厨卫间地面(管道周边、烟道周边)渗漏: 1、1 问题原因:管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。 1、2 维修方案: 1、2、1 剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层; 1、2、2 继续剔凿管道周边与烟道周边原吊洞混凝土,深2~3cm; 1、2、3 清理基层,采用堵漏剂进行封堵,高于结构层5-8mm,大于管道周边5cm; 1、2、4 管道及烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。 1、2、5 厨卫间满闭水24小时检查就是否渗漏; 1、2、6检查无渗漏,恢复地坪与装饰面层。 2、厨卫间地面(结构板裂缝导致渗水): 2、1 原因:结构板有贯穿裂缝导致渗漏(渗漏痕迹线性分布)。

2、2 维修方案: 2、2、1 根据渗水位置剔凿装饰面层及地坪混凝土至结构板面,找到结构板裂缝(剔凿宽度需要保证周边10cm防水搭接)。 2、2、2 将结构板裂缝凿成V型槽,宽2-3cm,深2cm,并将槽内清理干净; 2、2、3 用堵漏剂对V型槽进行封堵,高于结构层5-8mm,大于槽边5cm。 2、2、4 裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜,与原防水搭接10cm。 2、2、5 厨卫间蓄水24小时做闭水试验; 2、2、6检查无渗漏,恢复地坪与装饰面层。 3、厨卫间墙面(预埋管渗漏导致): 3、1 渗漏原因:墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏(通过管道打压、关闭室内上水管观察等方法判断)。 3、2 维修方案: 3、2、1 将墙面渗漏部位凿开,检查管道情况(若已经装修,则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿,避免破坏厨卫间墙地砖)。 3、2、2更换有问题的管道与弯头; 3、2、3 用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞; 3、2、4沿线管开凿位置挂抗裂钢丝网或玻纤网,恢复墙面抹灰层、腻子与涂料。 4、厨卫间墙面渗水(墙面防水问题)

万科物业案场业务薪酬福利制度

武汉物业案场业务薪酬福利制度一、宗旨为满足物业案场业务的快速发展，充分调动案场员工的积极性，确保案场物业服务品质，完善案场员工薪酬激励办法，特制定本制度。二、适用范围适用于万科物业所辖各案场职员，包含案场经理、案场助理、基础作业岗职员、服务接待岗职员，有说明的特殊情况除外。三、组织架构说明： 1、服务接待岗根据服务区域不同，分为销售厅服务岗位、展示区服务岗位和样板房服务岗位。销售大厅服务岗位：销售大厅迎宾岗、销售大厅服务岗、吧台服务岗等

展示区服务岗位：车场服务岗、电瓶车服务岗、销售通道礼宾岗等样板房服务岗位：样板房讲解岗等 2、基础作业岗根据专业性质不同，包含以下岗位：安全岗：夜间值班安全员、项目部及工地值守安全员保洁岗：外包保洁员、保洁监控员、项目部值班保洁员绿化岗：绿化员、绿化监控员、技术岗：技术员四、薪酬制度案场职员薪资构成结构

工资定薪及调整规定案场服务接待岗职员定薪标准

案场经理、案场助理、案场基础作业岗职员定薪标准参照VKWY（人力）-HR03《岗位定薪标准及要求》执行。五、考核制度 .案场考核方式为确保优良、规范的案场服务品质，公司及部门需根据实际业务运行情况，对案场各项业务进行检查，检查频率每季度至少覆盖全部案场一次。具体检查标准可参照《万科销售案场物业服务手册》。案场考核维度及结果运用：公司级检查占比40%，部门级检查占比30%，案场客户满意度调查占比30%。案场按照考核得分进行排序，排序类别为甲、乙、丙三个等级。各等级的案场数量按照部门接管案场总数的20%、60%、20%四舍五入分别对应，案场考核结果在下一季度适用。

万科房屋维修标准方案

维修施工方案

目录一、目的 (5) 二、使用范围 (5) 三、依据 (5) 四、维修方案 (6) （一）室内空鼓、裂缝 (6) 1、墙面空鼓…………………………………………………… (6) 2、地面空鼓…………………………………………………… (6)

3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象） (7) 4、墙面裂缝（有空鼓）…………………………………………………………… 7 5、地面裂缝…………………………………………………… (8) （二）外墙面 (8) 1、外墙涂料（脱层、起鼓） (8) 2、外墙面砖（开裂、空鼓） (9) （三）感观质量 (10) 1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10) 2、地坪翻砂…………………………………………………… (10)

3、地坪平整度……………………………………………………… (10) （四）渗漏 (11) 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边） (11) 2、厨卫间地面（结构板渗水） (12) 3、厨卫间墙面（预埋管渗漏） (13) 4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题） (14) 5、外墙渗漏…………………………………………………… (14) 外墙分格缝渗漏 (15) 外墙裂缝渗漏： (16)

伸缩缝渗漏 (16) 对拉螺杆洞渗漏……………………………………………………………… 17 外墙脚手眼处渗漏 (17) 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18) 冲淋要求 (18) 6、屋面渗漏 (19) 7、门窗边渗水 (20) 8 、空调机位渗水 (21) （五）铝合金及塑钢门

万科房屋维修标准方案

维修施工方案目录一、目的 (5) 二、使用范围 (5) 三、依据 (5) 四、维修方案 (6) （一）室内空鼓、裂缝 (6) 1、墙面空鼓 (6) 2、地面空鼓 (6) 3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象） (7) 4、墙面裂缝（有空鼓） (7) 5、地面裂缝 (8) （二）外墙面 (8) 1、外墙涂料（脱层、起鼓） (8) 2、外墙面砖（开裂、空鼓） (9) （三）感观质量 (10) 1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10) 2、地坪翻砂 (10) 3、地坪平整度 (10) （四）渗漏 (11) 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边） (11) 2、厨卫间地面（结构板渗水） (12) 3、厨卫间墙面（预埋管渗漏） (13) 4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题） (14) 5、外墙渗漏 (14)

5.1 外墙分格缝渗漏 (15) 5.2 外墙裂缝渗漏： (16) 5.3 伸缩缝渗漏 (16) 5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17) 5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17) 5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18) 5.7 冲淋要求 (18) 6、屋面渗漏 (19) 7、门窗边渗水 (20) 8 、空调机位渗水 (21) （五）铝合金及塑钢门窗 (21) 1、五金配件 (21) 2、门窗开启不灵活 (22) 3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22) 4、玻璃划痕、破裂 (22) 5、门窗框安装偏差 (22) （六）铝合金栏杆、百叶 (23) 1、松动、插销、铰链问题 (23) 2、型材 (23) 3、栏杆玻璃 (23) （七）铁花栏杆 (23) 1、生锈、脱焊、脱漆 (23) （八）入户门 (24) 1、门扇变形、起跷，开关时有异响 (24) 2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致 (24) 3、五金配件、锁具 (24) 4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24) 5、门框边胶条开裂、脱落 (24) （九）给排水工程 (25) 1、地漏堵塞 (25)

万科物业管理单位服务规范标准

万科物业服务标准 1.目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量。 2. 范围本规定适用于集团下属各物业公司。 3. 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议。 4.方法和过程控制万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理标准环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理标准设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理标准安全管理类》（VKWG08-18-4）。本标准是其系列标准的一部分。万科物业管理标准管理服务类 1.组织规范 1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅。 1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。 1.3公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行。 1.4物业管理项目实行综合一体化管理。 1.5公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业（质量）方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知。 1.6公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求。1.7质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准。 1.8公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。

1.9公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。 2. 文件资料记录管理 2.1明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅。 2.2文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。 2.3相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失。 2.4对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效。 2.5客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。 2.6保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识。 2.7涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录。 2.8为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。 2.9文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存。 2.10文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求。 2.11接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商（或物业所有人）签订（前期）物业管理委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业管理委托合同。 2.12接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会（物业所有人）签订物业管理委托合同。 2.13物业管理委托合同内容、时间和签约应具有有效性。

万科物业提升安管服务品质方法

万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度问题描述安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。解决措施采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；？检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核；？以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。？成效强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪问题描述安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。

解决措施在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。？成效加强安全管理。 3、固定车位加装防盗车位锁问题描述固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。解决措施业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。成效杜绝车位被占用，方便管理。 4、发布各类安全防范温馨提示问题描述因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务

物业项目销售案场管理及服务手册

南京万科物业管理有限公司合肥项目销售案场精细化管理与服务手册

目录第一章、仪容仪表模块4-14 第一节、仪容仪表-水吧服务员4 1、水吧岗位4 第二节、仪容仪表-安全员8 第三节、仪容仪表-保洁员9 第四节、仪容仪表-男员工12 《案场服务形象关键词》14 第二章、客户服务模块14-41 第一节、水吧服务员站姿14 附件（一）、《礼仪手势动作规范》16 《服务新解关键词》19 附件（二）、《高端销售案场服务人员行为规范19 第二节、咖啡制作流程及摆放标准30 附件（三）、《咖啡服务标准》31 第三节、水吧饮品服务步骤及托盘摆放标准33 1、服务步骤及摆放标准34 2、其它饮品托盘摆放标准35 3、茶叶服务标准及常识36 第四节、为客户提供续杯服务36 第五节、水吧区域桌椅与饰品摆放标准37 第六节、水吧客用品摆放标准38 第七节、托盘服务标准41 1、普通标准41 第三章、保洁服务模块45-84 第一节、公共区域保洁服务45 1、保洁工具45 2、公共区域保洁45 3、沙盘展示区保洁51 4、儿童活动室及语音室保洁52 附件（四）、《大理石地面的保洁保养》56 5、客用卫生保洁62 附件（五）、《客用卫生间的清洁》62 《客用卫生间保洁关键词》68 6、保洁客用品及各种清洁剂74 附件（六）、《常用清洁剂的使用》-77 7、室外垃圾桶、草坪灯及地垫保洁81 8、保洁工作间83 附件（七）、《清洁机器的维护和使用》84 第四章、迎宾服务模块93-114 1、安全员迎宾及拉门服务步骤93 《美丽的案场关键词》95 2、水吧服务员迎宾97 3、样板间迎宾99 4、样板间展示100

万科物业提升安管服务品质方法

万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度问题描述安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。解决措施采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性；检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核；以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。成效强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪问题描述

4、发布各类安全防范温馨提示问题描述因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。解决措施编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时，针对不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。成效提升安全管理效率。 5、夜间实施“安全搜寻棒” 问题描述夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人易疲惫，工作质量难以保证。解决措施每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”

万科房屋常见问题维修方案(最终版)

房屋常见问题维修方案一、渗漏类 1.1 给水管：维修方案：凿开渗漏部位，找到水管渗漏部位，切除水管渗漏部位，更换水管，完成后做打压实验，确认不再渗漏后恢复装修。 1.2 地漏、烟道、风口：维修方案：将原有的保护层、装饰面铲除，找出渗漏点，之后把渗漏点周边的防水打开（要求半径大于30CM）、周边重新做防水、24小时闭水实验、不再渗漏后恢复装修； 1.3 厨卫地面：维修方案：凿开渗漏部位，找到渗漏原因，把积水吸干，重新做防水、完成后24小时闭水实验，确定不再渗漏后恢复装修。 1.4 露台、屋面防水层：维修方案：若防水材料为涂膜类，则方法同上；若为卷材，则应用同样性能的自粘性卷材，在干燥后需重铺，交接处宽度符合卷材产品施工要求。 1.5 门窗： 1.5.1门窗周边渗漏：维修方案：应从窗框外部修补，方法有两种： a)凿除外墙抹灰层，重新塞缝，外侧刷防水涂料，抹灰后完成饰面层修补； b)安排专业防水堵漏公司，采用专用材料，对渗漏部位高压灌浆。 1.5.2门窗自身渗漏：维修方案： a）若从窗扇和窗框的结合处渗漏：调整窗扇的铰链等，使改善窗扇关闭后的密封性，淋水实验检验是否还渗漏。 b）若从型材拼缝处处渗漏：在型材拼接处打密封胶（如窗扇拼缝大，应拆除窗扇，重新制作，满足拼缝要求后并重新打胶、安装；） 1.6 外墙墙体：维修方案：按照迎水面处理的原则，最好在外墙的外面处理。

a）有条件在外面处理的：在外面凿开墙面渗漏部位，找出渗漏点，等干燥后重新做防水，淋水试验后不再渗漏，恢复外立面装修。 b）无条件在外面处理的：在房屋里面凿开渗漏部位，找到渗漏点，按1米左右直径凿开墙面到砌体后混凝土面，干燥后刷防水（有条件用高压灌浆处理），淋水实验后不再渗漏，用防水砂浆恢复墙面，恢复装修。 1.7 排水管：维修方案：找出位置，更换排水管配件，试水不再渗漏后，做好装饰面的恢复。 1.8 地下室外墙：维修方案：找出渗漏点（缝），渗漏缝凿V型槽、压力灌浆，面层恢复。二、观感 2.1 平整度、垂直度： 2.1.1墙面的垂直度超偏维修方案： 1、实测偏差部位，基层凿毛处理并清理干净。 2、基层进行淋水湿润，涂刷界面剂，补抹高强度粉刷石膏或1：2.5水泥砂浆。 3、刮弹性腻子至平整。 2.1.2顶棚表面平整度：维修方案：偏差超标3mm以内，拆除原涂料腻子后(若抹灰层空鼓必须铲除抹灰层)采取水泥腻子分次刮平修复；偏差超标在3－10mm以内，采取石膏腻子或石膏砂浆分次刮平修复；偏差超标在10－30mm以内，采取干粉砂浆分次刮平修复，局部位置进行打凿；偏差超标在30mm以上，应采取打凿与干粉砂浆刮平相结合的方式进行修复；干粉砂浆厚度应控制在20mm以内；顶棚平整度偏差修复严禁采取挂网的方式进行。 2.2 阴阳角不正：

万科物业管理服务方案

物业项目服务方案策划姓名：学号：专业

上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。周边配套设施中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。楼层状况一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点 ◇建筑特点：

万科物业管理服务手册文件

万科物业管理服务工作指南一、物业管理概念篇什么是物业？物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1、土地。指由一定范围的面积构成的地产。2、建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3、物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。什么是物业管理？它包括哪些业务？物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。

物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等； ③特色业务类：包括特约服务和便民服务。④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。万科的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。物业管理业务主要包括以下九项内容： 1、物业管理的长期规划 2、物业管理的年代计划 3、物业的财产预测和预算 4、不动产的获得及处理 5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管理 6、建筑和设备的规划和设计 7、新建筑和原建筑的改造更新

8、维护管理和运行管理 9、物业的支援机能和服务什么是物业管理人？物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。什么是物业所有权人？ “物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。物业管理的性质、宗旨是什么？物业管理的性质主要是服务，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。

房屋维修标准方案

房屋维修方案目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。二、适用范围适用于项目的维修工作。二、维修方案：（一）渗漏 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）渗漏： 1.1 问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。 1.2 维修方案： 1.2.1 剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层； 1.2.2 继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2~3cm； 123清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mm,大于管道周边5cm； 124管道及烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。 1.2.5 厨卫间满闭水24小时检查是否渗漏； 1.2.6检查无渗漏，恢复地坪和装饰面层。

2、厨卫间地面（结构板裂缝导致渗水）: 2.1 原因：结构板有贯穿裂缝导致渗漏（渗漏痕迹线性分布） 2.2 维修方案： 2.2.1 根据渗水位置剔凿装饰面层及地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝（剔凿宽度需要保证周边10cm 防水搭接）。 222将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm，深2cm，并将槽内清理干净； 2.2.3用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mm,大于槽边5cm。 2.2.4裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭接10cm。 2.2.5 厨卫间蓄水24小时做闭水试验； 2.2.6检查无渗漏,恢复地坪和装饰面层。 3、厨卫间墙面（预埋管渗漏导致）： 3.1 渗漏原因：墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏（通过管道打压、关闭室内上水管观察等方法判断）。 3.2 维修方案： 3.2.1 将墙面渗漏部位凿开, 检查管道情况（若已经装修, 则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿, 避免破坏厨卫间墙地砖）。 3 . 2 . 2更换有问题的管道和弯头； 3.2.3 用C20 细石混凝土封堵凿开的墙体空洞； 3.2.4沿线管开凿位置挂抗裂钢丝网或玻纤网, 恢复墙面抹灰层、腻

万科物业服务标准样本

万科物业服务原则 1.目建立万科物业统一管理原则，进一步规范物业公司服务质量。 2. 范畴本规定合用于集团下属各物业公司。 3. 职责集团物业管理部负责本文献编写、修改、发布。各地物业公司负责本文献详细实行，并可提出动议修改意见或建议。 4.办法和过程控制万科物业管理原则涉及四某些：《万科物业管理原则管理服务类》（VKWG08-18-1）、《万科物业管理原则环境管理类》（VKWG08-18-2）、《万科物业管理原则设备物资类》（VKWG08-18-3）、《万科物业管理原则安全管理类》（VKWG08-18-4）。本原则是其系列原则一某些。万科物业管理原则管理服务类 1.组织规范 1.1组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程畅通。 1.2建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项公司管理制度，制定各岗位工作原则及其详细贯彻和考核办法。 1.3公司所有员工熟悉本职工作范畴和职责，并有效履行。 1.4物业管理项目实行综合一体化管理。

1.5公司制定年度工作筹划和三年或五年战略规划，制定一定期期内公司（质量）方针、目的，并进行有效宣传，使全员熟知。 1.6公司质量管理体系满足质量方针规定，整个组织活动满足体系规定。1.7质量方针和目的形成文献，由最高管理者批准。 1.8公司至少每年按筹划进行一次管理评审活动，并保证管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审办法获得贯彻。 1.9公司在不同层次和职能之间进行有效、充分沟通，并有明确沟通形式，如自上而下例会；自下而上报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等。 2. 文献资料记录管理 2.1明确文献管理岗位职责，所有文献、记录标记清晰，存储整洁有序，分类合理，以便检索，能保证在三分钟内取阅。 2.2文献资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损。 2.3有关部门或岗位对于所保存质量体系文献或重要资料应设立文献清单，以以便查阅，并避免文献丢失。 2.4对与本公司经营运作关于法律、法规、行业规定进行收集，并保证完整、有效。 2.5客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善。 2.6保持文献现实有效性，作废文献有恰当标记。 2.7涉及到公司机密文献应保证安全，设立借阅权限，借阅手续完备；文献管理人员变动有重要文献交接记录。 2.8为安全起见，存储于电脑中公司内部及公司与外部单位间来往审批文献、与业主有关资料、行政管理制度等重要电脑文献有备份。

万科城市花园物业管理服务方案(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分

析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

万科物业12项服务标准

1.万科秩序维护员在岗时从来不打手机。为了确保工作不受打扰，万科的秩序维护员在上岗前需上交手机统一保管。 2.万科物业的水管只有25米。在普通社区内，经常由于水管接口处漏水而给业主带来不便。万科物业在前期设计中，就将出水口之间的距离定位50米，水管的长度定为25米，从而有效避免因水管对接引发的漏水。 3.绿化养护工要距离10米: 万科物业严格要求园区工作人员，如绿化、保洁等，在进行园区相关服务工作时，要保持10米以上的间距，有效避免岗位上的闲聊，保证业主的安宁和作业效率。 4.垃圾滞留时间标准化: 在万科管辖的区域，小区各区域的地面垃圾和垃圾桶内的垃圾有明确的滞留时间标准，让业主更放心，让环境更美好。 5.查岗的秘诀: 管理人员夜间查岗时，先到门岗请其交出对讲机，这样查岗过程中没有风声走漏，过程监管才更为有效。 6.总经理捡烟蒂: 在万科物业，无论你的职位多高，看到烟蒂或杂物，都有义务捡起来。 7.四张不变的面孔: 稳定的服务团队是提供优质物业服务的基础，万科物业把客服前台、门岗、车场岗和入户维修这四个与业主息息相关的岗位确定为关键岗位，并通过多种激励手

段降低关键岗位的流失率。如果某些岗位的员工提出离职要求，为了保证服务效果的延续性，他必须与新人一起完成15天的工作无痕对接。 8.生活零打扰: 万科物业规定，秩序维护员夜间执行联系，统一将对讲机更换为耳麦。关注业主，尊重业主，尽可能降低对业主的干扰。 9.电梯维保零打扰: 万科物业规定，对电梯的维保时间设定在凌晨0:00~5:00，尽可能地将对业主的生活干扰降到最低。 10.二人成排，三人成列: “二人成排，三人成列”已经成为万科社区中最著名的一道风景线。 11.雨后无积水：对于雨天过后路面积水问题，万科物业规定：应保证在雨后30分钟内，将小区路面积水清扫干净，并将业主常去的小品和休闲桌椅擦拭干净，保证业主在雨后30分钟内即可使用。 12.三多四勤：为提高安全防范质量，安全员在执勤巡逻过程中应做到“三多、四勤”，即多看、多听、多闻，眼勤、手勤、腿勤、脑勤。

(万科)专项维修维修资金管理制度

专项维修维修资金管理制度（建议稿）第一章总则第一条为加强住房专项维修资金管理，保障房屋安全使用，根据国务院《物业管理条例》及《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，和有关物业管理法规政策，特制定本制度。第二条住房专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。共用部位，是指一幢房屋内部、由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。第三条拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主（包括商业、车位等其他非住宅物业类型），也应当按法规规定统一建立专项维修资金。第四条专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。第二章专项维修资金的缴存第五条商品房的首次专项维修资金，房主按下列规定缴存：对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。（商品房每平方米建筑面积成本价，按当年市房产管理部门发布标准，2004年成都市五城区为1100元。）第六条商品房的首次专项维修资金的缴存时限：项原则房主应当在办理入住手续一年以内，按上述标准将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。第七条当一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。续筹专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。第八条利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所

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