贷款担保赎楼业务详解
一、什么是赎楼?
赎楼，是指已经按揭在银行的商品房，业主想用房产证再做抵押或者买卖，需要出资把房产权利赎回。赎楼方式较为多样，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外，其他三种都要取得第三方机构(例如贷款担保公司)的授信担保。
目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。
现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼：
1、交易类赎楼：
目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押。
2、非交易类赎楼
处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“转按揭”，也需要赎楼。
深圳银行众多，每家银行的贷款政策和贷款条件又不一样，利息也是相差很多，一般赎楼都需要再去银行办理抵押。如果不了解银行政策，很难找到最合适的银行贷款，可能自身情况还算不错，本来可申请到4-5厘左右的银行贷款，可最后却选错银行，贷款利息高达6-7厘就非常不划算了。银行赎楼贷款业务办理可以咨询我，何经理：185 **** **** （微信同）。
二、赎楼业务特点
1、期限短，费率按照单笔收取
根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长，一般在20-30天之间。市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。
(1)目前现金赎楼收费标准为：
(2)使用现金20天以内，费率为1.5%;
(3)使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2%;
(4)使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0%
2、风险较低
现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。
3、强调过程控制
为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。
4、业务来源较多依赖房产中介
赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。因此，对于放款机构来讲，利息收入
有限。必须通过一定的业务量赚取一定收入。市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。
三、担保公司的赎楼流程
对于转按揭想把正在抵押的房产从银行拿出的人来说步骤如下：
1、买卖双方达成成交意向，签署买卖合同;
2、卖方材料提交审批，若审批不能通过则赎楼程序终止;
3、若审核成功，则卖方签署赎楼协议，办理委托公证;
4、买方交付首付款至资金监管账户(第三方担保公司账户);
5、垫资前对房屋信息再次核查;
6、担保公司帮卖方赎出楼房，解除抵押;
7、担保公司办理过户收取房款，赎楼完毕;
8、解除抵押当日内办理过户手续;
9、按照协议约定方式和时间收取赎楼业务相关费用。
对于想买正在按揭的房产的借款人来说，先把首付款(除定金外交给业主)打到担保公司帐上，由担保公司去赎楼。(如果您首付款足够还款，可以让中介公司帮你操作去提前还款，申请做快贷就可以了。)还完楼款之后做注销抵押。然后就可以过户(有些规定要出图纸才能过户)，然后五个工作日可以拿件报税，完税之后就可以放款。等到所有操作完毕了，拿到您自己的房产证后，再拿到银行拿去做抵押登记便可。
四、担保公司赎楼担保费用是多少?利息又怎么算?
担保费是指额度赎楼费用，正常收费标准是欠款金额的1%，担保公司会有折扣优惠，一般情况是6--8折(要求卖家征信良好，还款正常)。
操作程序:
1、签协议。业主与担保公司签担保协议并提供赎楼资料;
2、做委托。卖方作公证委托给担保公司或其指定工作人员;
3、做按揭。买方向银行申请按揭后银行出具承诺书给担保公司;
4、交首期。首期款在银行做资金监管后银行出具承诺书给担保公司;
5、出保函。担保公司审批通过后交纳担保费，担保公司出具担保函至银行;
6、赎楼。银行放款到担保公司，担保公司为业主赎楼;
7、过户。赎出房产证后到国土局办理过户手续;
8、抵押。出证后买方领证作抵押。
9、解除。抵押出件后担保公司解除担保，工作完成。
费用:
1、担保费:担保额2-3%
2、公证费:175元(2本);每加多一本加收20元。
3、查档费:50元;
4、两笔款方式(正常放款或对卖方担保)
两笔款方式也就是对卖方作担保，卖方向银行申请短期借款，银行放款给担保公司去赎楼。
赎楼利息是指额度赎楼时用的是二手款方式，是卖家去你申请贷款的银行，去申请一笔贷款用来还欠款银行的钱，然后，从你申请的贷款中去还卖家申请的这笔贷款。
短期利息是这样计算的：欠款金额*一年期的贷款利率，然后除以360，再乘以实际天数(从银行放贷给卖家到你申请的贷款还给银行的时间差)，所以加紧担保公司的赎楼过程，缩短
时间是要多注意的。
除了利息还有以下几点是需要格外注意的：
(二)风险点
赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。
二手房引发的争执主要有以下几种情况：
1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务;
2、卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。
3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。
4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。
市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。
关于银行要求受托支付
受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人(依法设立的银行业金融机构)根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受托支付。
五、赎楼业务的发展与瓶颈
赎楼作为一种现在房产交易市场必不可少的一种方式手段，也正改变着中国的二手房的交易市场，目前市场的很多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。据21世纪不动产市场研究部数据显示，2013年二手房总成交套数同比涨幅高达60.5%，成为近7年全市二手房成交量的最高值。但是2014年二手房成交量同比2013年整体下滑。在搜房网二手房市场报告监控的20城市中，2014年1-9月成交比2013年同期上涨的只有西安和重庆两个城市。相反，南京、北京、深圳和上海年内二手房成交量同比大幅下滑。
201301-201409二手房成交趋势（单位：套）
如果仅以深圳为例，今年1-9月深圳的二手房总成交量为45320万套，约以4万套计，每套需要的赎楼款按照200万计算，综合计算，在深圳地区，一年赎楼款需要的资金量预计在1000亿元左右。当然这只是交易性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在内。
（二）发展瓶颈
赎楼业务风险低，期限短。一般银行、担保公司按照放款金额的2-3个点进行收费，但对P2P网贷平台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。如果收益只来自于单笔，平台需每月通过一定规模业务量才可产生一定收益。因此业务来源是核心问题。
以深圳网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保公司合作的模式，由这些机构为公司提供项目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在20天左右，平台投资人的收益率约为1%/月，借款端收取的费用为2%-2.5%，扣除公司的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。长此以往平台容易对房产中介形成依赖，从而丧失业务资产端的核心竞争力。P2P平台如果只做赎楼业务，产品风险虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地域因素影响，市场难以形成扩张之势。
综合考量，平台应根据自身的业务优势和资本实力，构建符合自身发展的业务模式，不断创新金融产品，逐渐形成自己的核心优势。