三亚产权式酒店

三亚产权式酒店的实地调研报告

一、产权式酒店概述

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产

权式酒店项目日见兴盛。

二．海南地理环境从事经营产权式酒店的优势

海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。

海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。

海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆

盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这样的得天独厚的条件下，抓住市场商机发展起来的。

中国改革开放30年，国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。

建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。

近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。

联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。

在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。

在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。

海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，

第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。

统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海南！

海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。

三．产权酒店的发展现状分析

产权式酒店在西方发展很成熟, 样式也比较丰富, 它之所以在西方发展得如此成熟, 基于以

下三个条件: 第一, 西方国家中产阶级的崛起, 形成了庞大的客户群。第二, 产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源, 可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S ( 阳光、海滩、海水) 条件的地区,或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。第三, 一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。顾客购买了一个时段的使用权后即可每年在此享受度假, 与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。

后来经过发展, 又形成了分时度假交换体系, 该体系提供一种分时度假权的交换服务, 当顾

客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时, 他可以通过交换公司, 交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后, 无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力, 可以实现一地投资异地享受。

我国产权式酒店的发展条件日渐成熟。首先, 制约我国产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟, 国内旅游度假的市场气候已经形成; 其次, 近年来国内经济发展迅速, 白

领阶层急剧扩大, 成为都市消费主流群体, 同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机; 再次, 旅游产业近年来发展迅速, 国内新兴旅游资源越来越丰富; 最后, 国际分时度假公司进入

中国, 使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说, 产权式酒店发展的大环境基本成熟, 但如何有效地经营产权式酒店项目, 还需要业界审慎思考。

四．产权式酒店的特征实质分析

1.产权式酒店的实质：

产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助国际酒店网络提高客源质量, 实现盈利。而投资房产者也可以跳出单一的“购房出租” 模式, 实现“异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先, 它不是集资形式的债务关系, 投资者获得的是明确界定的产权;其次, 它不是一般的购买房产, 因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外, 还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权; 最后, 它不是股权, 投资者自然不用承担酒店经营的风险, 也不享有类似股东的权益。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾, 从而寻找到两者双赢的结合点。对投资者来讲, 产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式, 有明确的产权界定作为投资凭证, 具有很强的稳定性和增值预期; 对宾馆酒店来讲, 产权式酒店为直接

融资开辟了新的渠道, 是实施滚动发展的有效措施; 对当地政府来讲, 又增加了新的税源。

2.产权式酒店的三大特点：

( 1) 业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权, 拥有所有权, 但没有经营权, 并且产权往往仅有40 年。

( 2) 酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种, 提供各种酒店式的服务, 如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务, 这方面而言, 产权式酒店与酒店并无二致, 其管理费也比较高、管理费一般是40 元/ 平方米?月。

( 3) 兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假, 也可以用来投资。不同的购买者,想法有所不同, 同一购买者, 在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住, 有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同, 如有些产权式酒店提供固定投资回报率, 另加部分酒店经营利润; 有些则提供免费居住天数; 有些则要求只提供的

酒店经营利润, 不提供其他回报。

资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。

五．海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店的产权经营式模式初探

近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展。

海棠湾世知度假酒店位于海南南部“珍珠海岸”土福湾畔（与海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店有限公司和外交部系统世界知识印刷厂投资建设的大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始气息又被重点规划定位为“国家一级海岸”的海棠湾，三面背桢青山，一面向南中国海敞开。沙白细软，海水清澈，占地323亩，距三亚市区35公里，距东线高速公路1.5

公里。

酒店共分五期建成，现已建成并投入运营的一、二、三、四期有山海景标间、大小套房、别墅等800余间/套，并配套设有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议室、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅、高档迷你酒吧等，是一家集休闲度假、旅游观光、康复疗养、商务会议于一体的综合性度假酒店。

三亚海悦湾度假酒店正是抓住机会开发了产权经营酒店模式，它占地18.2亩，现共有5栋别墅，总建筑面积约2500平方米，以1750万元的价格成交，采取每年给投资住户无偿居住一定期间的办法（如30天），并积累分数给与会员

优惠。

三亚海悦湾度假酒店由加拿大海康集团投资兴建，由锦江国际酒店管理有限公司上海和平饭店管理，按国家五星级标准建造，酒店二期08年1月22日试业，拥有豪华客房290间。素有“热带滨海花园酒店”之称的三亚海悦湾度假酒店位于享有“椰梦长廊”美誉的三亚湾中心。拥有优越的地理位置，咫尺碧波大海仅百米。

酒店的陈总介绍，三亚的商品房大多是外地人购买，平时入住率10%，过年时不超过60%，三亚市逐渐变成了老年中心，极力推崇政府鼓励开发产权式酒店经营模式。产权酒店的成功离不开以下几个因素：其一，政策的支持。其二，适合旅游且有候鸟式居住又优势的优美环境。其三，酒店本身的管理经营模式。即天时、地利、人和。

陈总特别提到，海南房地产行业要得到长足、持久的发展，要向香港学习，减少土地开发中的浪费。更应该很好的规划，房地产是投资大、周期长、修复难度大的固定资产，失去了很好的宏观规划，再好的海景、再长的海岸线也只有少数人享有。

作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，

蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。

六．产权式酒店存在的几个问题:

1.价格偏高。据了解, 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8 000 美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就我国居民的平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。

2.受限很多。国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期, 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异, 规定显得缺乏灵活性。

3.使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的价格买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。

4.市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。

5.缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入, 影响了市场健康发展。

七．产权式酒店在我国发展的对策

加强产权式酒店发展的市场规范要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳、更远, 需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。

1.从开发商角度来说。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的, 因此首要的一点是切忌一哄而上, 要认清这一项目存在消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场, 要运用好的促销手段、示范方式, 通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。开发商应建立良好的企业形象, 完善的企业管理制度, 加强企业的经营获利能力, 同时增强企业运作的透明度, 为投资者提供安全、可靠的投资保障,增强其投资的信心。开发商应综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外的利益和优惠。开发商应积极运用房地产业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。酒店一方面要积极加入分时度假交换体系, 另一方面应与同业进行广泛的横向联合以增强产权式酒店的连锁优势。

2.站在兼具投资者和消费者两重身份的角度。投资购买产权式酒店虽然有很多好处, 但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须要考虑, 关键在于酒店管理者的承诺是否兑现。酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要。另外酒店是否已经落成、是否已加入可靠的分时度假变换公司、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都是客户关注的内容。此外, 消费者应通过索取产权证明相关文件、物业管理规范文件以及要求参与监控酒店运作等途径维护自身利益, 督促开发商规范运作。

3.在市场环境建设方面。政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理。有关法规尽快出台将使消费者心理更踏实, 有利于产权式酒店被更多的消费者接受。特别值得注意的是: 我国消费者对这一市场的认知还有待引导。而一些投机者介入分时度假消费市场, 在没有任何实体保障的基础上太肆推销其分时度假变换体系将对这一市场产生负面影响, 使消费者对产权式酒店产生质疑。因此, 加大力度整顿圈内分时度假市场也将对产权式酒店的健康发展起到有益作用

八．产权式酒店投资策略分析

1.尽量自筹资金长期投资

目前, 国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的政策, 为了降低投资风险, 获得更大的投资收益, 投资产权式酒店尽量使用自有资金,

慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程, 忌讳短期的投机炒作,因此, 应该进行长期稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长期投资, 还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理, 以获得长期的固定投资收益。

2.投资可行性分析

投资产权式酒店资金需求量大, 风险具有不可预测性。因此, 在投资之前, 需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 重点需要考察酒店的经营状况, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力; 其次要观察酒店所处的地段, 是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段, 土地增值的空间很大, 投资的回报则十分可观。此外,还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值潜力。

3.关注酒店的品牌效应

从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲, 开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地

理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务, 投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平, 以判断酒店的品牌形象, 判断是否有稳定的客源, 以预测酒店的盈利能力。

4.用合同保障权益

投资者在购买产权式酒店时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。目前, 很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定, 最后容易造成法律地位的被动, 所以投资者在前期对项目的考察过程中, 如果有必要办理产权证以降低投资风险, 则必须办理产权证。

5.审查担保机制

担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产权式酒店之前, 要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保, 以适当分担风险, 确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保, 当债务人无法向债权人偿还债务时, 如果是一般责任担保, 债权人需先向法院提起诉讼, 胜诉之后, 如果债务人仍不能偿还债务, 可以

向保证人即担保公司主张权利;如果是连带责任担保, 债权人可以选择直接向保证人主张权利。

6.完善退出机制

退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长, 如果投资项目没有很好的退出机制, 投资者不能根据风险情况选择退出时间, 则很大程度上加大了投资风险。因此, 投资者在投资之前, 要综合考虑多方面风险, 建立完善的退出机制, 以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其他重大风险时, 能够及时更换经营者或者回收部分投资款,最大限度降低投资风险。产权式酒店作为一种较新的投资经营方式, 它不同与一般的房产购买, 也不同于一般的股权投资, 具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资, 需要在各方面周密筹划, 有效规避各种风险, 以实现最大投资收益。

房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高、回报率偏低、潜在风险是工薪阶层难以承受等问题；如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多

开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。时下，在全国范围已经掀起一股产权式酒店投资的热潮，相关的法律诉讼案件也屡见不鲜，层出不穷。业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目，如果开发商是一个产权式酒店项目的始作俑者，但并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低险低回报的固定收益法，无论经营状况如何，业主每年都会收到近3万的收入，盈余部分为物业公司所有，合同一般都要签5 年以上；另一种是委托物业公司出租经营收益法，按照10％到30％的投资回报率计算，收益约为3 万元至9 万元。需要指出的是，这种方式有高回报，但也有一定的风险。同时，产权式酒店的地理位置也非常重要，一般应选择在市中心位置的酒店，因为建在郊区的酒店一年中至少有半年闲置，达到一般水平的6％都不容易，更何况是10％以上。产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营状态、发展并不是十分完善，仍需要进一步开拓和创新。考究一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否是品牌公司非常重要，因为品牌连锁管理将给产权式酒店带来巨大的客源市场。对于投资者来说，首先要弄清酒店由什么样的管理者来经营，剖析酒店管理公司设计的管理方案。如沿海某市一家度假型产权式酒店与汽车出租公司联手，为业主和顾客提供汽车租赁服务。40辆中档轿车往返于海滨游览区和机场、码头，业主和顾客们租车还车十分方便，从而提高了酒店的盈利能力。由此可见，只有具有成功酒店管理经验的公司，才能最大限度地挖掘经营管理潜力，合理运用酒店的资源，使投资者和开发商达到双赢的目的。

三亚五星级酒店排名

三亚五星级酒店排名 三亚现在的五星酒店越盖越多了，目前三亚五星酒店的密度我估量应该是中国最高的，连北京，上海这些大都市的五星酒店密度都绝对没方法和三亚相比，而且酒店的牌子是越来越响，这也从另外一个角度证明三亚差不多是国际度假胜地了。 常常有专门多人咨询：A酒店好呢依旧B酒店好呢？对选择拿捏不定，在那个地点我排列几家三亚地区五星级酒店供各游客选择，这只是我亲躯体会过和心目中的，不代表任何官方意见和评测，仅供参考，三亚好的酒店专门多，远远不止这些，没有被我列入此名单不表示不喜爱。正所谓萝卜青菜各有所爱嘛！ 一．金茂丽思卡尔顿 地址：海南省三亚市亚龙湾国家旅行度假区 设施服务：商务中心健身中心免费停车餐馆客房服务游泳池 酒店概况： 450 间豪华客房,最小面积60平方米,33个拥有独立泳池的私家不墅,所有房间拥有宽大的阳台,所有房间配备DVD及宽带连接,每间浴室均配备液晶电视，每日免费赠送热带水果,60％海景客房,30％红树林景观房,每间房配有连接IPOD的美国博士音响设备,66间位于行政楼层的特色客房和套房，行政酒廊中一日五次的免费餐饮茶点，每间浴室均配备液晶电视,酒店内8 家餐厅酒廊为您带来与众不同的美食体验，其中包括一家池畔酒吧,以及烧烤区域，可让您在用餐同时观赏精巧池景或壮美海景，占地2788平方米，区域之首的丽思卡尔顿水疗中心由世界闻名的SPA咨询治理顾咨询公司ESPA设计,酒店拥有四个室外游泳池五个世界顶级奢侈品牌商店：L ouis Vuitton, TOD’S,Paul ＆Shark, Salvatore Ferragamo, Zegna 房间数量：450。 1、奢侈之都—丽思卡尔顿：世界顶尖奢侈酒店品牌丽思集团治理，亚龙湾最好的一线五星酒店，齐聚五大奢侈品牌，酒店所有的细节都经得起最挑剔的眼光，有钞票确实专门好，从入住丽思第一天开始你就能明白得

三亚酒店业市场分析

三亚酒店业市场分析 作为全世界最著名的贸易区，三亚无农业，极少工业，几乎由服务业一统天下。酒店既是旅游业的基础设施，也属于三亚服务业中的高增值行业。三亚汇聚了全世界最密集的高级酒店，它们无一例外拥有漂亮房间、美丽风景、可口食物、充满奇遇的酒吧和全世界最周到的服务，这一切自然地结合在一起。酒店孜孜不倦地运转，维系着三亚的繁华与盛名。

二、高档酒店的市场份额 截至目前，三亚高端国际品牌酒店数量已达48家，位列中国内地各省市 区首位。希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入三亚，提升 了三亚酒店管理水平。截至2009年，已有来自全球24个国际知名酒店管理集团、37个品牌的48家酒店进驻三亚。其中，已开业的五星级以上标准度假酒店有25家，在 建五星级或超五星级酒店23家。经过近20年开发建设的亚龙湾国家旅游度假区日趋 成熟，聚集了洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等9个知名管理集团、12个品牌的 13家酒店，目前已建成亚洲知名的高端休闲度假酒店集群。而正快速推进建设的海棠 湾“国家海岸”又将形成另一个高端顶级休闲度假集群。不过据了解，三亚高档星级酒店入住率下滑。截至目前统计数据，三亚全市有旅游饭店219家，年接待能力超过1500万人次。国际品牌饭店纷纷云集亚，比如，丽兹卡尔顿、悦榕庄、喜来登、万 豪、希尔顿、香格里拉、洲际、凯宾斯基等国内外知名品牌达48家。“现在新酒店持续的、 大规模的扩张，势必导致入住率的下降，2010年，平均入住率只有61%，这 低于一般标准，也低于预期和往年，这是一个警示”，旅游协会的负责人如是表示。三亚市某酒店一位营销总监告诉记者，现在明显感觉到外国客人入住逐渐减少，这一方是中国其他旅游地区有效地消化了游客数量，另一方面国际经济目前处于不景气状态。而国内游客入住星级酒店的客人也因各种原因同步减少。另外，酒店网络等新营销也未达到理想的效果，这可能是与客人的获取信息的习惯有很大关系。三亚市旅游协会负责人指出，值得注意的是，酒店建设速度太快，但是相应的拓宽市场的行动并没有扩大多少，导致入住率下降，或许会进一步扩大。根据海南省旅发委最新公布的数据，春节期间，海南酒店入住率不升反降。其中海口的平均开房率下降16.24%，三亚下降2.1%。不过，三亚酒店业内人士对本报透露，该地事实上的降幅远不只于此。“以五星级酒店为主的亚龙湾入住率实际下降了20%-30%，大东海的也超过了10%。今年 春节用房、用车都很宽松，很多旅行社都砸在手里了，跟往年完全不同。”该

《三亚市海洋旅游发展规划(2012-2022)》简介

《三亚市海洋旅游发展规划(2012-2022）》简介 一、规划范围 三亚境内海岸线258.649公里的滨海区域（包括港湾，沙滩，河流入海口等）及周边地区，海域面积3500平方公里。以三亚市为中心，联动海南全岛，北部湾等，并向南中国海延伸。 三亚市地处海南岛南端，海岸线长258.649公里，海域宽广，大小港湾20个，大小岛屿岛礁70个，生长了多种珊瑚群。境内海水、沙滩、阳光、气候、动物、植物、岩洞、温泉、森林等海洋度假休闲资源丰厚，具备成为国际性海洋旅游目的地的先天条件。海洋是三亚旅游核心产品的聚集地，以滨海度假、邮轮、游艇、潜水、水上娱乐活动为代表的海洋旅游产品发展迅速。 二、规划期限 规划期限为2012-2022年，其中近期为2012-2016年、中期为2017-2021年、远期为2022年以后。其中2012年至2016年为重点规划阶段。 三、发展定位

国际性热带海洋旅游目的地。依托三亚独特的热带海洋性气候和海水、沙滩、珊瑚、礁石、岛屿优势资源，整合温泉、森林、田园、文化，构建环境优美、宜居快乐、活动丰富、设施完善、服务优质的国际性热带海洋旅游目的地。 南海旅游的服务基地。面向全省，面向南海，加强周边区域合作，提升三亚成为南海开发、南海旅游的集散中心、交通枢纽与服务基地。 我国海洋旅游的创新实验区。利用海南建设国际旅游岛、全国低空开放、国家海洋战略等的战略机遇，争取和制定免签、落地签证、免税等促进海洋旅游发展的创新政策，占据全国海洋旅游的制高点，打造我国海洋旅游的创新实验区，为全国海洋旅游产业发展提供模板和示范。 四、空间布局与功能分区 按照“立足三亚，开发南中国海洋旅游”的思路，整体构建“一心服务、一带支撑、三组团集聚、三区域联动、三空间拓展”的空间战略发展格局。 一心服务：海洋旅游中心城市（中心城区）。 一带支撑：滨海旅游带。 三组团集聚：海棠湾—亚龙湾高端度假旅游组团、榆林湾—三亚湾休闲度假旅游组团、红塘湾—崖洲湾海洋文化旅游组团 三区域联动：腹地、滨海、海洋。 三空间拓展：低空、海平面、海底。

中国酒店行业现状及未来发展趋势

中国酒店行业现状及未来发展趋势 一、中国宏观经济简要分析 （一）宏观经济形势简要分析 2013年国内生产总值比上年增长，其中增加值56957亿元，增长4.0%， 第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长 8.3%。 第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为 43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。 “十一五”期间，我国国内生产总值的复合增长率为11.2%，到2015年，服务 增加值比重将增加四个百分点达到47%[1] 。数据表明，中国宏观经济形势依然 良好，服务产业的发展还有很大空间。 （二）酒店行业发展形势分析 根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿 元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3% ，国内旅游收入 同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%[2]。 预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5 亿。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。

二、中国酒店业发展战略及政策走向分析 （一）国家政策将突破预期 根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战 略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境 旅游接待国和第四大出境旅游客源国。由此可见，中国已形成了世界上最大的 国内旅游市场。 （二）酒店产业政策与发展方向 1、全国的改革开放政策和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。 1）持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店也的进一步发展； 2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发 展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。 2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。 3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。 4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。 酒店业是竞争性较强的企业，国家的大政策是：国有资产将有选择性的退 出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民 营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在政策法规，经融环境和维护 公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。这 些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。 （三）国家相关政策 《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次 上升到中央战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业， 这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。 2010年12月29日，国家旅游局、中国银行在京签署了《支持旅游产业发

海南三亚天域度假酒店项目可行性研究报告(73页)

天域度假酒店二期 项目可行性研究报告 编撰单位：三亚天域实业有限公司

目录 第一章总论 、项目概况 、项目提出的背景及建设必要性 、可行性研究的依据和范围 、主要技术经济指标 、施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 、度假公寓的概念 、三亚引入度假公寓的情况介绍 、目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析、本项目与其他项目相比较优劣势分析 、本项目前景预测 第三章项目定位 、主题定位 、功能定位 、市场定位 、项目建设方案及规划设计定位 、价格定位

皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库 咨询人士学习成长与交流平台、入市姿态及推广时机定位 、销售方式定位 、物业管理定位 第四章营销策略 、宣传主题概念 、卖点整合 、优惠措施 、销售目标体系——整体推广思路 、分阶段控制的公关效果 、外发式宣传策略 、销售进度目标 、资金回笼计划 第五章投资估算和资金筹措 、投资估算 、资金筹措 第六章财务评价与社会效益分析 、盈亏平衡分析 、赢利预测 、敏感性分析 、社会效益分析 第七章结论

第一章总论 、项目概况 本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期，以下简称本项目。 本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。 、项目提出的背景及建设必要性 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游

全国五星级酒店名录

北京36： 北京王府饭店北京香格里拉 饭店北京贵宾楼饭店北京长 富宫饭店北京昆仑饭店北京 喜来登长城饭店北京中国大 饭店★ 北京京广新世界饭店 北京燕莎中心凯宾斯基饭店 北京国际艺苑皇冠假日酒店 北京港澳中心瑞士酒店北京 钓鱼台国宾馆北京新世纪日 航饭店北京华侨大厦北京希 尔顿酒店北京京瑞温泉国际 大酒店北京国际俱乐部饭店 北京京都信苑饭店北京嘉里 中心饭店北京国际饭店北京 天伦王朝饭店北京饭店北京 西苑饭店北京兆龙饭店北京 翠宫饭店北京瑞海姆田园度 假村北京龙城丽宫国际酒店 北京世纪金源大饭店北京国 宾酒店北京长安戴斯大饭店 北京亚洲大酒店北京世豪国 际酒店北京东方君悦大酒店 北京香山金源商旅酒店北京 龙熙温泉度假酒店北京五洲 皇冠假日酒店 天津6：天津喜来登大酒店 ★ 天津天保国际酒店天津泰 达国际会馆天津泰达国际酒 店暨会馆天津金皇大酒店 天津万丽泰达酒店及会议中心 河北3：河北世纪大饭店石 家庄世贸广场酒店三河诺富 特燕苑国际度假村 山西1：山西国贸大饭店 内蒙古2：呼和浩特新城宾 馆内蒙古饭店 辽宁11：沈阳绿岛森林公园 沈阳皇朝万豪酒店沈阳洲际

酒店沈阳丽都喜来登饭店沈阳黎明国际酒店大连富丽华大酒店大连香格里拉大酒店大连瑞士酒店大连东旭皇朝酒店大连海景最佳西方精品酒店鞍山国际大酒店 吉林4：长春名门饭店长春香格里拉大饭店长春紫荆花饭店吉林世纪大饭店 黑龙江3：哈尔滨新加坡大酒店哈尔滨香格里拉饭店哈尔滨福顺天天大酒店 上海24：上海希尔顿酒店 ★ 上海花园饭店★ 上海华亭宾馆★ 上海新锦江大酒店★ 上海喜来登豪达太平洋大饭店上海波特曼丽嘉酒店★ 上海锦沧文华大酒店★ 上海富豪环球东亚酒店上海浦东香格里拉酒店★ 上海和平饭店★ 上海锦江饭店★ 上海新亚汤臣洲际大酒店上海金茂君悦大酒店上海东方滨江大酒店上海万豪虹桥大酒店上海紫金山大酒店上海瑞吉红塔大酒店上海虹桥迎宾馆★ 上海扬子江万丽大酒店上海兴国宾馆★ 上海西郊宾馆★ 上海东锦江索菲特大酒店上海四季大酒店上海威斯汀大饭店★ 江苏22：南京金陵饭店★ 南京状元楼酒店 南京金丝利喜来登酒店南京希尔顿国际大酒店南京古南都饭店南京玄武饭店南京侨鸿皇冠假日酒店南京苏宁环球套房饭店苏州新苏国际大酒店苏州吴宫喜来登酒店★ 张家港国贸酒店张家港馨苑度假村张家港华芳金陵国际酒店常熟国际饭店吴江同里

五星级酒店名称

以下为中国2009年五星级酒店名单广西35： 南宁万豪酒店 南宁红林大酒店 南宁桂景大酒店 南宁明园新都酒店 南宁沃顿国际大酒店 南宁邕江宾馆 南宁饭店 南宁三月花国际大酒店 桂林漓江大瀑布饭店 南宁明仕山庄 柳州饭店 柳州Radisson酒店 柳州阳光100大酒店 桂林喜来登大宇大饭店 桂林帝苑酒店 桂林乐满地度假酒店 桂林漓江大瀑布饭店 桂林香格里拉大酒店 北海香格里拉大饭店 北海北部湾假日大酒店 北海富丽华大酒店 北海银滩福朋喜来登酒店 北海北部湾一号大酒店 北海北海嘉莱酒店 北海南洋国际大酒店 钦州白海豚国际酒店 防城港天海金龙国际大酒店 防城港彼岸国际酒店 防城港其沿国际大酒店 防城港德城国际大酒店 防城港市东盟外滩 玉林嘉和国际大酒店 玉林万豪酒店 百色平果川惠国际大酒店

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三亚湾旅游度假区传奇之岛--凤凰岛。

三亚旅游湾度假区传奇之岛——凤凰岛。 夏威夷的浪漫、迪拜的奢华、天堂般的宁静、崇尚、传奇、未来的、奢华、社交圈、奢绮生活、领地、国际化、尊贵、九星礼遇、经典、卓越、梦想、追求、忘记时间、永恒、贵族、核心、蔚蓝谧境、高调、张扬、享受、潜水、蓝血家族、财富顶端、传奇之岛、盛宴、奢侈品、奢绮殿堂、创造者、观景瞰海、生活方式。 再多的词都无法形容这个地方，它是传奇，没有任何人不被它的魅力所吸引，你做好准备了吗？我们将带你领略传奇。 项目简介： 2013年，尊爵皇家婚纱摄影连锁集团独家入驻三亚湾度假区——凤凰岛。 该岛总占地面积48万平，四面临海，由一座跨海观光大桥与市区相连，被誉为“东方迪拜、海上度假天堂”。 做为中国首屈一指的高端休闲度假酒店，凤凰岛采用全封闭经营理念，除酒店业主外禁止游客观光进入。 驻扎在三亚凤凰岛的技术团队是尊爵皇家最具经验的精英团队，十年专注拍摄海景婚纱摄影，精益求精。 岛内环境展示： 1、超星级酒店：马岩松设计，200米，海南第一高楼。与世界最著名的阿联酋迪拜伯兹酒店相媲美的七星级酒店，是三亚市的地标性建筑。 2、超星级养生度假中心：五幢100米28层产权式度假酒店公寓，超五星酒店标准。超宽露台180°观景瞰海。 3、国际游艇俱乐部：沿岛海面设置约300个游艇泊位及永久性游艇展示中心，游艇出海，享受海上浪漫时光。 4、国际邮轮港：中国第一座最大最豪华的国际邮轮母港和世界十大邮轮母港之一，这里是欧、美、东南亚等地的国际高端游客的云集之地。 5、海上风情商业街：全海景商务别墅，集养生、商务、休闲、度假四大功能一体，拍照闲暇，漫步广场，放松身心。 6、奥运主题公园：奥运圣火中国境内首传地。感受奥运气息，享受运动生活。 7、椰林及热带植物：配合海星型的建筑造型，高密度的植栽计划将种植各式热带植物。高大树木与低矮灌木、花卉及草坪共同形成层次丰富的宜人绿化环境。前来拍照的新人可以在这里充分的享受自然。 8、无边泳池：设计师的奇思妙想，泳池与海相接，中间用透明挡板相隔，特殊的设计令泳池的水体看起来仿佛延伸至海洋的尽头。这里是水下婚纱与无边泳池主题婚纱照的拍摄地。 酒店内部环境展示：

三亚卓达产权式酒店可行性分析报告

三亚卓达产权式酒店可行性研究报告

三亚卓达房地产公司资产经营治理公司、销售部联合制作 二ΟΟ一年四月六日 目录

第一部分：产权酒店概述 第二部分：卓达产权酒店背景分析 第三部分：卓达产权式酒店经营模式 第四部分：业主权益及投资收益分析 第五部分：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较 第六部分：可持续经营和盈利保障 第一部分：产权酒店概述 一、产权酒店的概念解析 1、产权酒店的来源 产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时刻里的所

有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时刻内旅馆住宿和娱乐设施的权利。 产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房托付给酒店治理公司进行出租经营猎取年度客房利润分红，同时获得酒店治理公司赠送的一定期限的免费入住权。 2、产权酒店的进展 产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家可能2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。 二、产权酒店的差不多特点 1、地点要求 产权酒店一般位于闻名旅游都市，如夏威夷，拥有充足的

客源，能够保证足够的客房出租率。 2、经营方式 投资者将客房托付给酒店治理公司经营治理，猎取分红以及一定时刻的免费入住权。 3、投资收益巨大 业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可 通过转卖变现。 4、运营成本低 酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中幸免了巨大 的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政 策上特不灵活，在行业竞争中占据绝对主动。 第二部分：卓达产权酒店背景分析 一、卓达集团简介 卓达集团创建于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德达天下”的企业理念，以“关注社会、产业报国”为宗旨，从河北省会石家庄起步，现已进展成为以房

酒店业发展的现状与前景

酒店业发展的现状与前景 第一章中国宏观经济简要分析 一、宏观经济形势简要分析 2015年全年国内生产总值比上年增长6.9%。其中，第 一产业增长3.3%；第二产业增长9.2%；第三产业增长11.5%。第三产业增加值占国内生产总值的比重达到了49%。“十二五”期间的数据表明中国宏观经济形势依然良好。，可谓稳中求 进。 二、旅游及酒店业发展形势分析 去年，中国旅游研究院发布了2014年中国旅游经济运 行状况与2015年发展预测的报告，报告对2015年旅游经济总体形势持相对乐观的预期，预计2015年全年旅游总收入3.9万亿元，同比增长14.7%。预计到“十二五”末期，国内旅游人数会达到33亿，入境过夜人数会达到1亿。从宏 观的基本面看，旅游及酒店业已经进入高速发展的黄金期。

第二章中国酒店业发展战略及政策走向 分析 一、政策突破预期强烈 根据我国旅游业“十二五”发展规划，未来五年旅游业将成为我国的战略性支柱产业，并保持高速增长。预计到2015年，中国将成为世界第一大入境旅游接待国，第四大出境旅游客源国，并形成世界上最大的国内旅游市场。 二、全国酒店产业政策与发展方向（一）国家的改革开放政策和旅游业的持续较快发展引导着 中国酒店业的发展方向。 1．持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店 业的进一步发展； 2．旅游业在我国未来十几年的历史时期内将再一次迎来历史性的大发展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将获得空前大发展的机遇。酒店业是竞争性极强的行业,中央的大政策是：国有资产将有选择性的逐步退出酒店领域，并在3-5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。因此，民营企业将是中国未来酒店业市场的主力军。 第三章中国酒店业发展现状及趋势第一节中国酒店业发展现状 从总体存量上看，多数本土酒店集团在2015年实现了

三亚湾项目照明工程专项施工方案(1)(1)

海口市三亚湾（凤凰岛-西线高速路口）城市照明设施升级改造项目照明工程施工组织设计 （施工方案） 工程编号： 批准单位： 总工程师： 项目部名称： 项目经理： 项目总工程师： 年月日

目录 第一章、编制依据-------------------------------------------------------------- 3 1.1编制说明----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2施工图纸----------------------------------------------------------------------------- 3 1.3编制依据----------------------------------------------------------------------------- 3 第二章、工程概况-------------------------------------------------------------- 4 2.1工程概况----------------------------------------------------------------------------- 4 2.2设计特点----------------------------------------------------------------------------- 4 第三章、施工部署-------------------------------------------------------------- 8 3.1主要人力、材料、机械设备的配备------------------------------------------------------- 8 第四章、主要施工方法--------------------------------------------------------- 10 4.1平面布置---------------------------------------------------------------------------- 10 4.2施工范围---------------------------------------------------------------------------- 10 4.3施工工艺流程------------------------------------------------------------------------ 10 4.4施工方法---------------------------------------------------------------------------- 10 第五章、主要管理措施--------------------------------------------------------- 19 5.1保证质量措施------------------------------------------------------------------------ 19 5.2技术管理措施------------------------------------------------------------------------ 27 5.3安全与职业健康保证体系及措施-------------------------------------------------------- 27 5.4消防措施---------------------------------------------------------------------------- 40 5.4CI管理措施------------------------------------------------------------------------- 41第六章、工程进度安排--------------------------------------------------------- 47

三亚红树林产权酒店营销策略思路1527352184

三亚湾红树林度假会展酒店营销策略思路 第一部分项目概况 三亚湾红树林度假会展酒店是北京今典集团在三亚市“亚龙湾红树林酒店”项目，取得优异成绩、良好信誉及口碑之后，今典集团又整合“地产、电影、艺术”等产业的优势资源，以“环运河、多业态”创新规划理念、最前卫的设计手笔，倾力打造的集酒店、会议、会展、商业、休闲、娱乐等多功能为一体的亚洲最大的五星级酒店集群。 三亚湾?红树林坐落于享有椰梦长廊之美称的三亚湾未来的行政中心区，距离凤凰国际机场6.4公里，距离海滨大约2公里，交通便捷。到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景点都极为方便。 整个项目总体规划五个五星级豪华酒店、两栋家庭式酒店公寓、LOFT写字楼、海南最大的会展中心，水上乐园、爱情广场、主题商业街及运河组成。总体布局五星级豪华酒店、两栋家庭式酒店公寓，客房类型分别为标准间、行政套房、总统套房等等，朝向不同景观不同，六层以上为海景房可看到海上东岛及西岛，而朝小区内部不仅可看见小区园林景观，更是可以享受水上乐园带来的休闲及刺激感受。 豪华酒店统一由红树林酒店管理公司进行管理，而豪华酒店的业主每年不仅享有一定天数的免费入住时间，同时可以免费置换到本酒店的其它房间入住，包括总统套房等，也可以置换到任何一个城市的红树林系列酒店,即可到亚龙湾的五星级酒店、海棠湾的七星级酒店、

青岛、无锡、杭州等全国各地红树林酒店家庭式酒店公寓在设计方面主要考虑需长住度假、过冬及养老的人群而专门设计。 第二部分市场分析 在三亚卖房子，总结起来，有八大卖点：一是卖健康长寿、二卖宜人气候、三卖环境、四卖配套、五卖服务、六卖未来、七卖发展机会、八卖文化。通过三亚具有代表性大楼盘的分析（如半山半岛、凤凰水城、时代海岸、蓝色海岸、山水国际等），这些大楼盘主要是在环境、生活配套等方面具有优势，我们项目所处的位置不是真正意义上的海景房，勉强只能算是二线海景罢了，所以我们的项目在推广的时候就应避重就轻，我们应该不再单纯的强调环境的美、地段的好，直接跳出来，在另一个层面，号召一种真正的诗意的心灵空间品质度假概念！在服务、未来、发展机会以及高雅文化等方面着力推广。 第三部分项目定位 定位是房地产营销中的一个重要环节，定位的基本方法在于，不是去创造某种新奇或与众不同的事项，而是去操纵已经存在与心的事物，去重新组合已经存在的相互关系，它对物业的发展具有以下的优势： a).在市场中有清晰的形象，便于消费者识别，因为具有一个明确 的市场位置； b).针对自己已经定位明确的目标客户需求做安排，可以有的放 矢，先发制人；

上海五星级酒店排名

上海五星级酒店排名 1 西郊宾馆 3.86 4.43 4.71 ,- 2 四季酒店 4.11 4.56 4.44 ,- 3 外滩茂悦大酒店 4 4 3.93 ,- 4 花园饭店 4.2 4.3 4.3 ,- 5 波特曼丽嘉酒店 4.55 4.45 4.55 ,- 6 天禧嘉福璞缇客酒店 4.6 7 4 4.5 ,- 7 外滩华尔道夫酒店 4.17 4.33 3.5 ,- 8 紫金山大酒店 4 4.57 4.14 ,- 9 扬子江万丽大酒店 3.75 3.88 3.88 ,- 10 神旺大酒店 3.88 4 4.25 ,- 11 璞丽酒店 4.22 4 4.78 ,- 12 上海复旦皇冠假日酒店 4.5 4.3 4.3 ,- 13 锦江汤臣洲际大酒店 3.91 4.27 4.45 ,- 14 虹桥迎宾馆 4.25 4 4.08 ,- 15 龙之梦万丽酒店 4.12 4.06 4.12 ,- 16 雅悦酒店 4.5 4 4 ,- 17 瑞苑公寓 4 4 4 ,- 18 西郊假日酒店 4.5 4.5 4 ,- 19 新梅万豪行政公寓 3.6 3.6 4.5 ,- 20 明捷万丽酒店 2.5 2.6 - ,- 21 柏悦酒店 3.9 3.3 4.5 ,- 22 鹏利辉盛阁公寓 4 4 4 ,- 23 龙之梦大酒店 3.5 3.2 4.5 ,- 24 黄河佘 山索菲特大酒店 4.5 4 4.5 ,- 25 巴黎春天大酒店 3.2 3.2 4 ,- 26 希尔顿酒店3.5 3.2 4 ,- 27 喜来登豪达太平洋大饭店 3.4 3.1 4 ,- 28 绿洲仕格维花园酒店 4 3.5 3.5 ,- 29 宏泉丽笙酒店 3.7 3.7 4.5 ,- 30 东锦江大酒店 3.5 3.1 3.2 ,- 31 明天广场j.w.万豪酒店 4.5 4.5 4.5 ,- 32 铭德莱星顿广场酒店 4.5 3.5 4 ,- 33 外高桥皇冠假日酒店 3.6 3.6 4 ,- 34 爱莎金煦全套房酒店 4 3.5 4 ,- 35 东郊宾馆 4.6 3.6 4.5 ,- 36 外滩中心威斯汀大饭店 4.5 4 4.5 ,- 37 东锦江索菲特大酒店 3.3 3 4 ,- 38 丽思卡尔顿酒店 3.6 3.7 - ,- 39 寰鑫富贵天地大酒店 4 4 4 ,- 40 新天地朗廷酒店 3. 5 3. 6 3.4 ,- 41 首席公馆 3.9 3.4 3.4 ,-

酒店业的发展现状及前景

酒店业的发展现状及前景 酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。 近年来国内高档饭店建设步伐加快。根据已出版的2008 中国旅游年鉴，截至2008 年底全国星级酒店14099 家，客房159.14 万间，其中四星以上酒店超过2200 家。另一方面，希尔顿、喜达屋、洲际、万豪、香格里拉等国际饭店集团顶级品牌全面进入，并对各自的中国区域负责人提出了高星级酒店数量增幅达50%到200%的要求。 据美国《华尔街日报》报道，在酒店业调查机构STRGlobal 公司发表的最新数据中显示，2010 年美国以外新酒店投放最多的市场前三位都将集中在亚洲并以中国领军。根据世界旅游组织预测，中国有潜力于2015 年成为世界最大的入境旅游市场，休闲旅游将出现可观增长。国家旅游局局长邵琪伟在“2007 年中国旅游投资洽谈会”上指出，到2015 年全国将新增各类住宿设施约20 万家，其中星级酒店约1 万家，五星级饭店将超过500 家，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长。 金融危机的逐渐淡化将国际旅游业推上了全面复苏的道路，对此，联合国世界旅游组织曾预言亚洲和新兴市场将成为带动全球旅游业增长的中坚力量。旅游咨询公司IPK 发表的调查报告称今年亚洲旅游市场可望增长4%，此次旅游业复苏将从东方开始，亚洲旅游业有望一枝独秀。 如果说亚洲市场的普遍飘红使亚洲地区成为酒店业巨头们所一致看好的投资热点，那么中国市场的广大和高速发展则使酒店巨头们纷纷聚焦。他们根据欧洲和美国社会发展经验，中国未来的发展，伴随GDP 的进一步提高，旅游市场会爆发!在中国市场，未来三年内可以说是酒店巨头们所钟情之热点中的焦点。 中国经济在全球金融危机中屹立不倒并率先走向复苏继续保持高增长，使得众多境外酒店巨头坚定了他们把在华业务作为今后企业发展重心的信念，酒店巨头加速抢滩中国市场，一家家姓“洋”的高级酒店在中华大地次第开花，其势头之猛胜于以往。 首先，在高端品牌推新方面，作为奢华酒店标杆的丽思卡尔顿酒店集团将在今年的5 月和11 月分别迎来上海浦东丽思卡尔顿酒店和香港丽思卡尔顿酒店的隆重亮相;而预计同样于今年揭幕的东莞虎门东方索菲特酒店和广州圣丰索菲特酒店也成为雅高国际酒店管理集团旗下在中国地区预备融入的高端力量。

三亚产权式酒店现状调研报告

三亚产权式酒店实地调研报告 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。 一、产权式酒店概述 产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。 但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。 投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。 我们这次考察的正是位于旅游胜地的海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店。 产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。 任何投资都有风险，但购买产权式酒店的风险下限是：你至少拥有一套完整的酒店客房。考察产权式酒店的风险要看四个方面：一是城市因素，看这个城市的人流量如何。二是看本土的消费能力和消费习性，比如说这个城市的人是不是喜欢在酒店消费。三是看酒店品质，包括酒店的星级、体量、位置以及多功能性。多功能性是指不做酒店还可做其它用途，如作为小户型出租。四是看管理方，这点至关重要。管理方代表着酒店的管理模式，管理是否得当，直接影响着酒店的经营。酒店的经营状况，决定着酒店产权经营方和投资所有人的回报! 投资产权式酒店首先要看酒店经营管理公司的实力，包括服务水准、管理经验及信誉等。首选有品牌、有良好的酒店经营史的酒店经营管理公司，后期经营相对稳当。

我国酒店业的发展现状及趋势分析

我国酒店业的发展现状及趋势分析 如今，随着中国经济的发展以及中国人民收入水平和生活水平的提高以及中国在国际社会 上的地位和声望的不断的提高，中国的旅游业发展是非常的火爆，而酒店占据旅游业中吃、住、行、游、购、娱六大要素中的首要两要素，对旅游业所做的贡献是举足轻重的，对旅 游业的发展起到了非常重要的作用。 一、 经济连锁快捷型酒店将是市场的主导 星级酒店在中国一度并且在现阶段的旅游市场中占据着很大的市场份额，比如香格里拉、 万豪、希尔顿、喜来登等豪华酒店在中国占有很大的市场，这些酒店的常住客人中大部分 是来华旅游的外国客人、来华出差的外国商人以及国内经常出差的商人，这些人一般不会 太注重酒店的价格，他们注重的是品牌和豪华程度以及自身的地位身份。但是，随着社会 的发展以及人口结构的转型，快捷型连锁酒店将会在中国的国内市场中占据相当大的部分 而且可能会超过星级酒店的市场占有份额。经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价在200元左右的中小规模酒店。现阶段，中国的人口结构发生着很重要的变化，80后是人群中的主流而且随着国外文化对这群人的影响，他们向往 自由、个性和时尚的生活。他们个性独立，思想解放，不太喜欢束缚自己，所以他们外出 旅游很少会参团随着团队旅游而是独自或者和很好的朋友结伴外出旅游，所以快捷型酒店 是他们的首要而且是理想选择。而且80后的生活方式和价值观也会深深的影响着90后 的生活方式，所以经济型连锁酒店势必占领中国的大部分市场分份额。 所以在未来几年，中国酒店的状况将发生改变，连锁快捷酒店将会占领大部分的市场。如 今中国市场中连锁经济酒店的发展和竞争已经初见端倪，锦江之星、如家、七天、汉庭、 格林豪泰等快捷连锁酒店已经开始占领中国的中低端市场，他们之间的激烈竞争已经开始 展开。 所以随着经济发展和旅游需求的旺盛，经济型酒店的市场需求则会越来越大。我们应从经济型酒店的发展现状入手，正确面对市场现状，改善经济型酒店的经营管理，提高经济型酒店的竞争能力。 二、酒店从业者的素质会逐渐的提高 高素质人才在企业的发展中所起的作用是非常可观的非常重要的，而酒店从业人员的素质 普遍较低这在酒店业中是很平常的，据我了解，酒店一线从业人员中，绝大部分是初中毕业或者中专毕业，很少有大专或者本科毕业的从业人员，这对酒店业的发展会产生无法估量的阻碍作用。这里面的原因主要是这样的：

三亚房地产调控实施细则

三亚房地产调控实施细则 近日，三亚市出台了房地产调控实施细则，促进房地产市场平稳健康发展，下面是三亚房地产调控实施细则详细内容，希望对大家有帮助。 10日，三亚正式出台房地产市场调控措施，明确限购范围和区域，禁止期房转让和限制现房转让，提高产权式酒店经营比例。 为促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，三亚实施住房限购政策。在三亚市(区)范围内非本省户籍居民家庭限购1套住房;暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。针对人才购房该市已制定相关政策。 对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚中心主城区(东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。)范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。 对已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未实施网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证(POS 机购房签单、购房转账单)等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策;对已交定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。

三亚将全面禁止期房转让和限制现房转让。该市将禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅和产权式酒店客房再行转让。在预售商品住宅和产权式酒店客房竣工交付、预购人取得不动产权证之前，三亚住建部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记机关不得为其办理不动产登记手续。方案印发后，本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;非本省户籍居民家庭新购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。 作为产权式酒店业态发展的热门地区，三亚将提高产权式酒店经营比例。今后，三亚产权式酒店项目销售比例不得高于该项目客房总面积(或客房总套数)的30%，其余70%必须用于自持经营使用。原已销售的项目其销售比例已超出前述比例的立即停止销售，新批建的项目严格按照规定销售比例进行销售。 三亚坚持以精细化管理促进房地产市场稳健发展，将全面加强商品房价格备案管理，严格管理违法违规经营行为。今后，在三亚范围内从事房地产开发经营的企业，在办理商品房项目(含商品住房、酒店式公寓、产权式酒店等项目)预售许可证或现房销售时，应当合理确定预售价格并向物价部门申报价格备案。方案实施之日前已办理预售许可证或现房销售的商品房项目，应在方案发布后1个月内到物