A房地产公司项目开发成本控制研究--毕业论文
摘要
因国家对房地产市场的宏观调控，我国的房地产市场正面临着生存和发展的严峻考验，房地产行业不再是人们眼中的暴利行业，行业的利润正在不断回归社会的正常水平，在这样的大背景下，房地产开发企业的竞争变得异常激烈。房地产销售量的萎缩、开发成本、开发费用的不断上涨、自身资金的缺乏及融资难度的加大无不困扰着房地产开发企业。在过去的十几年的高速发展过程中，大多数的房地产企业在经营管理中表现的都不够精细，忽视成本管理使得企业在项目开发的各个阶段都出现或多或少的问题。在新的政策下，房地产开发企业若要胜出成本的有效控制是其决定因素。
本文研究的A房地产开发企业是典型的中小型房地产开发企业，在资金规模、筹资水平、开发能力、管理的模式上均无法与成熟的大型的房地产开发企业相媲美，想取得较高的利润、必须在成本上下功夫，对于中小型的房地产企业来说，成本的有效控制才是企业利润的有效保障，企业成本的控制水平和房地产企业项目管理的效率和利润创造能力成正比。
本文首先对成本管理的理论方法进行了说明，对房地产项目开发的成本管理进行了研究。从A公司项目成本控制的现状入手，主要把控的是项目成本控制总体水平。从组织结构、成本管理意识、成本管理制度、信息化管理等方面对现
状进行了具体剖析，并提出了成本控制的总体策略。A公司的组织结构比较简单，成本控制的职责分散在现有的各个职能部门，公司在新的项目开工时，从各个部门抽调人员组成项目部，这种人员多头管理的模式无法形成合力。由于人员的知识结构水平的参差不齐，大家在成本管理方面的意识淡模，即使是关注成本，也关注的是材料、人工等“显性成本”，而忽略了安全、时间、质量等“隐性成本”。在成本控制的管理制度上，A公司还有很多的地方需要完善和细化，公司现有的信息平台不能满足需求，建立起透明、无障碍的信息共享平台才能更好的为成本控制服务。
其次本文依照项目开发各阶段对成本控制问题进行了分析。房地产开发项目成本的控制是全过程的控制，我们不能孤立的去看其中一个环节的成本控制，应将开发的各个环节紧密的衔接的在一起，用全过程的角度来控制成本。本文依次对前期决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段等开发的五大阶段出现的成本控制问题一一做了分析，并就出现的问题提出了对策，重点落在了项目决策阶段和施工阶段。在项目决策阶段，本文结合案例制定了项目的目标成本，依据目标成本测算了项目的财务指标，以此来分析项目的可行性。在项目的施工阶段使用了挣值法对项目的成本费用开支情况、工期进度情况进行了分析，分析得出项目运转超支、进度滞后。这种办法能在项目的建设过程
中，及时反馈项目的进度和费用开支方面的信息，有助于房地产开发企业及时调整控制措施。
房地产项目开发的过程具有较强的环节性，各个环节又连贯在一起，我们在成本控制方面需要进行全面的配套管理，需要将各个环节的因素进行统筹考虑并积极进行管理。本文结合企业管理、财务管理、房地产开发等各专业的知识，对A企业的突出成本问题进行了分析，通过列举具体的案例来说明如何控制房地产项目的成本，对同类型的房地产开发企业在成本控制上具有一定的参考价值。同时本文也存在一定的不足，伴随着成本管理方面分析研究的不断深入，房地产项目成本控制的采取的措施也不断的改进，成本控制将不仅局限于成本管控的流程，也不会局限在体系的建设，必定会延伸到各项阶段的具体详细的成本构造，实现成本的有效控制。
关键词:房地产;成本控制;流程
目录
第一章绪论 (1)
一、研究背景 (1)
二、研究意义 (1)
三、国内外研究现状 (2)
四、研究的思路及内容 (6)
五、本文的创新点 (8)
第二章房地产开发及其成本控制相关理论概述 (9)
一、相关概念的界定 (9)
二、房地产开发的特征及成本构成 (10)
三、成本控制理论 (14)
四、房地产企业成本控制方法 (16)
第三章A房地产公司成本控制现状 (20)
一、A公司简介 (20)
二、A公司成本控制现状 (20)
三、A公司成本控制理念 (23)
第四章A公司成本控制存在的问题分析 (25)
一、前期决策阶段成本控制存在的问题 (25)
二、规划设计阶段成本控制存在的问题 (25)
三、招投标阶段成本控制存在的问题 (26)
四、施工阶段成本控制存在的问题 (27)
五、销售阶段成本控制存在的问题 (28)
第五章A公司成本控制对策 (29)
一、前期决策阶段的成本控制对策 (29)
二、规划设计阶段的成本控制对策 (33)
三、招投标阶段的成本控制对策 (35)
四、施工阶段的成本控制对策 (37)
五、销售阶段的成本控制对策 (40)
第六章结论与展望 (42)
一、结论 (42)
二、展望 (42)
参考文献 (43)
致谢 (45)
攻读学位期间发表的学术论文目录 (46)
第一章绪论
一、研究背景
房地产行业是我国的支柱产业，作为前导性的产业，产业链较长、关联度较高，房地产行业所涉及的建筑材料有76大类、2500多个规格、1800多个品种房地产业的发展对于加速城镇化建设，增进社会健康发展有着举足轻重的作用。当前在国家调控房价的政策背景下，我国的房地产企业面临着的生存和发展的严峻挑战。从近期市场销售业绩上来看，很多的城市，特别是一线大城市的销售水平呈现量价齐跌的态势。房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常水平.国家出台的一系列信贷政策、限购政策、税收政策目的都是想对销售增长形成制约，促使房地产价格回归到社会的合理水平。国家政策的转变对房地产市场的需求和供应产生很大的影响。在这样的大背景下，房企面对激烈的竞争，盈利水平降低，项目开发决策若不谨慎，就很可能给企业带来巨大的危机。房地产销售的锐减，开发成本、各项开发费用的不断上涨，自身资金的缺乏，这些都大大影响了房地产开发企业的盈利水平，加上同行业之间激烈的竞争，房地产企业的生存显得更加举步维艰。
A房地产开发公司属于中小型房地产开发公司，在资本金数额、开发能力、管理模式等各方面均与大型的房地产开发公司有着很大的差距，在这种情形下，想在竞争中彰显优
势，成本控制的好坏在企业的经营中便显得尤为重要，对企业发展会起到关键的作用。降低房地产开发成本需要通过科学的管理方式，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不是简单的降低各项成本的价格，而是去寻求一种最低的资本配置方式。A房地产公司的业绩滑落在业内中小型房地产公司有一定的代表性，我们对A公司的成本控制进行研究对提升企业的经营管理水平、提高企业的营业利润起到了一定的促进作用。
二、研究意义
伴随着我国的房地产业不断成长，市场化的程度也在不断的提高，行业的平均盈利水平也正在不断的回归理性，高利润甚至是暴利的时代己经一去不复返了。我国的房地产企业开始普遍认识到简单、粗放型的成本控制已经严重制约了企业的盈利水平，进而影响企业经营规模的进一步扩大。成本对房地产项目的盈利有很大的影响。成本控制的水平与能力是现代房地产项目管理效率提升与创造利润能力的源泉。随着房地产项目竞争的不断加剧，很多房地产企业加强了对成本管理的重视。大家认识到唯有苦练“内功”，才能在不断波动的市场环境下将企业的经营风险降至最低点。
作为中小型的房地产企业构建适合自己发展的成本控制体系具有非常重要的理论和现实意义:
(一)理论意义
成本控制触及到很多方面、影响的要素很多，具有很强的综合性。通过构建科学合理的成本控制体系，可以使企业有效的整合、利用各种资源，提高其成本控制的效率，增强面对风险的能力，提高企业的核心竞争力。因A公司是典型的中小型房地产开发公司，本文有针对性的对此类房地产开发公司的成本进行研究，充分调查了此类企业在成本管理上的具体需求，有针对性的指出在开发的各个环节上成本控制所出现的问题，对类似的房地产开发企业及类似的房地产开发项目有着极强的借鉴作用。
(二)现实意义
A公司经过十凡年的发展，在企业运营管理的过程中已经总结了很多的经验，以往开发的商品房均以中低档普通住宅为主，售价不高，市场竞争激烈，要实现盈利目的就要有效的控制成本。将合理有效的成本控制体系运用到此项目的开发中，可以提高开发项目的经济效益和社会效益。通过对项目成本构成状况的分析及开发过程中各流程出现的问题进行深刻的剖析，总结经验，对A公司今后开发的房地产项目有着借鉴和指导作用。
三、国内外研究现状
(一)国外研究现状
1954年，英国管理学家德鲁克(P Druker)提出了目标成本管理理论体系。该理论提出了“目标成本”的概念，主张企
业对产品的设计和生产过程应以“目标成本”实行成本控制。这种成本控制的方法实现了事前的成本预测和事中的成本控制的结合，具有非常重大的意义。
1967年美国国防部第一次提出了赢得值法(Earned ValueManagement, EVM).主要用于对建设项目成本、进度进行综合分析，目前国际上很多知名的工程公司都采用了这项先进的项目管理技术(李洋，2013 )。该理论设置了已完工作费用、计划工作费用和已完工作实际费用三项基本参数。在这三个参数基础上计算得出赢得值法的费用偏差CV、进度偏差SV、费用绩效指标CPI和进度绩效指标SPI等四个评价指标。
上个世纪70年代末至80年代初，以英国工程造价管理学界为主，提出了“全生命周期造价管理”(Life Cycle Costing，简称LCC)的工程项目投资评估与造价管理的理论和方法(胡斌，20I0)。该理论将项目的建设阶段和项目竣工后的使用阶段共同纳入造价管理范围。全寿命周期造价管理是采用数学的方法来对项目投资进行计算，并对工程项目整个寿命期的成本进行分析，包括了直接成本、间接成本、社会成本、环境成本、项目利润等等，通过成本的计算来选定最优的设计方案。从根本上要求人们关注项目的全生命周期，从全寿命周期的视角来思考项目建设的成本问题，力求工程项目整个寿命周期的成本最小化。我们可以对这个工程成本管理系统
进行设计跟踪。之后又有一些学者对“全生命周期造价管理”理论进行了补充:J. Infrastruce. Syst < 1996 )认为全寿命周期成本管理的目的在于使项目寿命周期过程中的总成本最优化。Mithraratne and Vale (2004)提出了房屋全寿命周期成本和全寿命周期能源的分析方法，将建筑按不同的部位和专业进行了详细划分，用以进行全寿命周期成本分析。LUAYE( 2000 )从建筑费用、能源费用、物业费用、运营费用和拆除费用等角度分析项目的全寿命周期成本。
1978年Mitchell所著的《图书馆职能的费用分析》一书中提到了“全面项目费用管理”这一名词。国际全面成本管理促进会(AACE-D的前主席Westney(1992)提出仅仅针对传统造价估算和片面的造价控制的理论与方法已经不能适应对当今世界各种新技术、新手段进行管理和分析，所以提出了“全面项目费用管理”理论。他在1991年5月在美国休斯顿海湾海岸召开的学会春季研讨会上提出全面项目费用管理思想之后，AACE-I将全面项目费用管理定义如下:“通过有效地使用专业知识和专门技术去计划和控制项目资源、成本与盈利的风险。”
20世纪80年代，英国学者肯斯.西蒙兹(Kenneth simmonds)提出战略成本管理理论，他认为企业应从自身的市场竞争地位出发，通过对企业自身以及竞争对手的相关成本资料进行分析，为管理者提供战略决策信息。
AACE(The Association for the Advancement of cost Engineering，美国造价师协会)1991年在美国西雅图举办的会议上提出全面造价管理的理论。全面造价管理是工程项目的全过程和各要素的管理，包括了业主、建设单位、承包商、施工单位、咨询单位等各方利益，它的管理内容包括全寿命周期管理和全要素管理。全寿命周期包括项目建设期和使用期。全要素管理强调的不仅仅是工程造价本身，更应同时考虑工期成本、质量成本、安全成本、环境成本等等，将工期、质量、造价、安全、环境等等进行集成管理。工程的全面造价管理，必须考虑到影响造价的各个要素，从全要素管理入手，去分析和找出一套具体的全面造价管理的技术方法。
从20世纪90年代开始，日本丰田汽车公司实行的成本企画管理模式开始发挥着越来越大的作用，并影响着全球的成本管理思路。这种成本管理思想是根据市场上消费者认可的价格，减去企业期望得到的利润得出产品的目标成本，再运用所谓“成本工程”的手段来研究产品生产如何满足目标要求。
随着国际建筑业的发展，发达国家的房地产成本管理已经进入科学化、规范化、程序化的轨道。美国的工程造价主要操作模式是首先由各咨询机构制定单位建筑面积基价、费用估算的模式，再由承包商和业主通过一定的市场交易行为确定工程的造价(高丹华，2013)。英国工程造价管理已经成
为了一个有影响力的、科学规范的独立专业，经过了几百年的摸索形成了全英统一的工程量标准计量规则，工程造价管理工作日趋规范。日本建筑工程造价实行的是全过程的管理，日本建筑学会成本计划分会负责颁布建筑工程的分部分项定额，撰写了费用估算手册，数据根据市场变化定期进行修改，对工程造价进行的动态管理。
(二)国内研究现状
20世纪80年代，我国的工程造价管理领域开始认识到全过程造价管理的重要性，提出了建设工程项目“全过程造价管理”。提出将前期策划、设计两个重要阶段也纳入管理范围。“全过程造价管理”理论虽然没有包含工程的使用期间，但它依然强调建设工程造价的确定、成本的控制和建设工程项目本身都是一个完整的过程，是不可分割的。
王鹏、高扬(2004)在《建立以利润为基准品牌为目标的成本管理体系》中提出了成本管理工作要有以获取利润为基础，以创造品牌价值为目标的全局成本管理理念，企业的最终目标是追求项目利润最大化。良好的企业品牌的树立是企业可持续性发展的保障，长远看能促进企业创造利润最大化。企业应均衡考虑利润和品牌之间的关系，从而更有效的控制项目开发的成本。
周晓静、李恒东、肖瑞江(2006)在《施工项目成本控制体系的评价》中认为建筑施工企业必须建立完善的项目工程
成本控制体系，完善的体系能够降低项目的开发成本，从而提高企业竞争水平和影响力。文中作者针对施工项目成本控制体系建立了模型，并采用综合评判法科学评价了该成本控制体系的健全度。
刘佑清(2006)在《浅谈房地产开发项目的成本控制》中，将开发项目的实施阶段划分为设计、施工和竣工三个环节，并依次介绍了三个环节对成本进行有效控制的措施和办法，指出了开发项目实行全过程成本控制的重要性。
马倩和赵嘉(2011)通过研究认为在成本估算过程中工程进度因素也起着重要的作用。通过运用加权的方法，改进和完善了估算模型，模型中包含了进度位因素，从而更准确的进行成本控制。
石明喜、王喜平和蒋理(2011)]提出项目的成本和工期的预测与挣值分析方法的准确和分析层次有着密切的联系。而多级挣值分析法对偏差的位置的定位更准确。控制者能更加及时的寻找出偏差产生的原因，迅速有效的采用相应措施来纠正偏差。
王利(2011)对我国房地产业当前的发展现状和房地产成本控制水平的分析发现，有一些紧急问题急需要解决，文中提出了相应的成本控制建议和成本控制方法以解决这些问题。
杨丽深(2008)因近几年房地产价格持续上涨的问题，针
对房地产成本的基本构成要素，剖析了这些要素对成本构成影响的原因，给出了房地产成本控制的举措，以达到控制房地产成本的作用。
孙艺键、黄如福、陈岱林、李宏男、刘刚(2009)分析房地产企业成本管理存在的问题，基于作业成本法的动态成本管理模型并用于实践中，认为利用作业成本法能对房地产成本进行有效的管理。
陈萧(2013)提出要根据实际情况，对房地产供应链上的成本进行分析、归类和控制，让供应链成本管理管控体系成为房地产企业的核心竞争力。
金瑜(2013)认为彻底有效的解决房地产成本管理的困境，就要从项目的成本、合同和资金三个关键环节入手，并确保三条核心线和信息化系统有机结合，从根本上实现房地产企业成本的科学化管理。
通过以上国内外对成本管理研究成果的综述，我们可以看到国内外对成本控制的研究越来越重视，成本控制的研究范围已经深入到了房地产开发的全过程，尤其是最近几年伴随着房地产市场的飞速发展，房地产开发的研究案例和理论研究成果也随之多了起来，但是大部分理论研究的主流理念是目标成本控制，在企业的经营活动中运用的最多的也是目标成本控制法。
四、研究的思路及内容
(一)研究思路和研究方法
1、研究思路
本论文以项目成本管理的理论为基础，对A房地产开发有限公司在项目开发过程的各个阶段进行全面分析，通过分析找出在开发各阶段存在的问题，并对这些问题在实施层面上提出了解决办法。依据全面成本管理理论，对项目的前期决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、销售阶段均做了一定的分析，重点落在对成本影响较大的前期决策阶段和施工阶段，对这两个阶段的成本控制采用定量分析与定性分析相结合的方法，在前期决策阶段采用的财务评价指标来分析项目的可行性，在施工阶段则运用挣值法对施工过程进行分析。将理论联系实际，综合分析得到结论。