商品房价格论文房价合理性论文

商品房价格论文房价合理性论文：

商品房价格合理性问题研究

摘要：近年来，随着经济高速增长，我国房地产业得到迅猛发展，在肯定房地产业对经济发展做出的贡献的同时，也应该看到房地产业中所存在的问题。通过对我国商品房价格现状的介绍引申出对其合理性进行判断的必要性，并分别运用房价收入比和房屋租售比对其进行判断。进而，对导致商品房价格过高的原因进行分析，并在此基础之上提出应对高房价政策建议。

关键词：商品房价格；合理性；影响因素；对策建议

近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛、规模巨大、作用显著、令人关注的一个重要产业。然而，我国房地产市场仍存在商品房价格不稳定、供求严重不平衡、价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们现阶段应该关注的问题。

1 我国商品房价格现状

2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售均价为5034元/平方米。以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查

总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。

通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。

2 对我国商品房价格合理性的评定——以北京市为例

北京作为我国的首都，其住房价格一直备受关注。加上不久前出台的限购令，更是将全国的目光集中于此。因此，笔者将运用房价收入比和住房租售比这两个概念来对2010年北京市的商品房价格的合理性进行评定。

2.1 运用房价收入比方法分析北京市房价合理性

以2010年北京五环内商品房为例，商品房平均价格为20749元/m 2，北京市城镇居民平均可支配收入y为29073元，人均住宅面积t为30平方米，银行住房贷款利率为5.94%，还款期限为n=30年，首付款比例为k=30%，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为m=50%。

2.2 运用住房租售比方法分析北京市房价合理性

根据北京市一居室（40m 2）的住宅租房价格为2570元/月，来

计算北京市住房租售比，则：

每平方米月租=住宅月租/住宅面积=2570/40=64.25元/m 2。

住房租售比=每平方米月租/每平方米房价=64.25/20749=1:322.94。

而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。因此，可看出房产价格已偏离理性真实的房产价值。

2.3 分析结果及其代表性

通过以上分析，尤其在住房收入比上可见北京市区房价明显过高，并且由于商品房价格过高，导致房屋租售比也偏离了合理范围。北京作为我国的首都，对经济发达地区的房价极具代表性。从北京市的房价可映射出全国房价都趋于偏高的事态，尤其是经济发达的一线城市。根据国家统计局的数据加权计算，2009年我国城镇居民的房价收入比为8.76，由此可看出，我国城镇的住房收入比仍处于不合理范围，全国商品房价格普遍偏高。

3 我国商品房价格过高的原因

3.1 商品房供给和需求的影响因素

3.1.1 需求方面对商品房价格上涨的影响

（1）人口状况。

人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型

化趋势增加了对住宅的需求，是推动房价上升的原因之一。

（2）城市化进程。

经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。

（3）投资需求和投机需求。

商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律。有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。

3.1.2 供给方面对商品房价格上涨的影响

相对于需求，商品房供应情况的影响比较简单，主要受土地供应量、开发商对利润的追求及政府对房地产的政策等因素的影响。目前，土地的囤积和已建成商品房的囤积一定程度上造成我国商品房的有效供给不足。

同时，还有另一方面，那就是住房的结构性失衡造成市场的有效供应严重不足。房价上涨，供应结构失衡是一大因素，即广大消费者所需要的中低价位、中小户型住房供应短缺。住房供应结构失衡导致的直接结果就是：一些仅有能力购买中低价位、中小户型住房的消费者，因需求无法得到满足而成为开发商制造供不应求假象、推动房价进一步上涨的道具。如果住房的结构性失衡迟迟得不到纠正，房价上

涨的步伐就不会停滞。

3.2 商品房价格变化的政策因素

3.2.1 土地政策对商品房价格的影响

土地政策对房地产价格的影响在我国表现的非常明显。土地价格是房价的主要成本，近年来，为了防止腐败现象，我国将土地的议价方式改为招标模式，实施价高者得，于是“地王”频现，周边地区的房价也就跟着“地王”飞速上涨。

3.3.2 税费等对商品房价格的影响

税、费是商品房价格构成的可控部分。据调查，各地商品房价格构成中，各种费用均达八九十种，重复收费现象严重是其中的诟病之一。依据国有土地使用权和转让权的相关规定，土地出让金由征地费、城市基础设施配套费、拆迁费等构成，但是目前各地的住宅建设都既收土地出让金，又同时征收出让金中的各项费用。

3.3.3 利率政策对商品房价格的影响

利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的利息成本，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买商品房普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益和现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。

4 解决商品房价格过高的政策措施

我国未来的经济仍将保持长期增长的事态，即使伴随着经济结构的变动、产业结构的升级会出现回调、波动，但总体趋势是向上的。而房地产业作为我国经济的支柱产业，相信未来十年内，仍会处于成长发展时期，并且作为国家支柱产业地位也不会改变。所以，政府如何顺应房地产市场经济发展规律，科学运用市场机制调控房地产业，应对商品房价格过高，及时发挥在经济增长中的主力作用，显得尤其重要。

4.1 增加商品房的有效供应

（1）增加居住用地有效供应。

对于房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。大力打击土地囤积现象，对闲置土地进行回收，有效的利用土地资源，提高土地的有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，可以探索诸如“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨，降低商品房建设中的土地成本。

（2）调整住房供应结构。

要进一步加大保障性住房、中小户型普通商品住房的建设数量和比例。在房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，从而纠正住房的结构性失衡。

4.2 抑制不合理住房需求

(1)实行更为严格的差别化住房信贷政策。

差别化住房信贷政策，主要是针对有住房投资倾向的购房者所采取的措施。一般来说，对于购房者，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求。因此，在调整供给的基础上，配套实施相应的差别信贷政策控制投资需求，堵住投机需求。

(2)发挥税收政策对抑制商品房价格上涨的作用。

税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。

4.3 加强房地产市场监管

房地产市场监管的有效性和规范性，是决定房地产市场持续稳定健康发展的基础。因此，加强房地产市场的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度，是当前急需解决的问题。

(1)房地产价格监管。

房地产市场价格规制主要是对房地产行业的价格规制。政府在出让土地时应该对该特定地段房地产的销售价格进行限定，同时，在房地产市场上根据产品本身的地理、属性和需求，给出房地产市场的参考价格。

(2)完善房地产市场信息披露制度。

针对房地产市场存在的严重信息不对称，政府应当建立相关机制及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，加快个人住房信息系统的建设。此外，应当进一步规范房地产中介机构的经纪行

为。

(3)加大交易秩序监管力度。

对于取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，应该在规定时间内一次性公开全部销售房源，并要求其严格按照申报价格明码标价对外销售。同时，加大对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业的处罚力度。

4.4 加快保障性住房投资建设

政府应加快推进廉租住房建设。坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。并且严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在合理范围内。同时，加快经济适用住房建设。充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。并且市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。

参考文献

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【形式与政策】关于【中国房价】的论文

形势与政策小论文 论“中国房价” -房价走势 姓名: 专业: 班级: 学号:

自从2000年以来，我国房价就逐渐的开始了增长的步伐，究其原因，我虽然还不是很清楚，但是，纵观房价的增长趋势、以及当时的情况，倒是可以看出点什么！ 一、目前的房价走势 2001年11月10日，我国正式加入了世界贸易组织，简称WTO，在此之间，房价虽然在涨，但是仍然属于是健康的增长水平，在这前后，我搜集了一些数据：2001年前11个月，北京商品房均价为4787元/平方米，商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年11月上升到3548元/平方米，商品住宅价格3413元/平方米，成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。全国35个大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间；其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。从这些数据看来，加入了WTO正是房价上涨的起始点。 自2001年以后，全国各地的房价都开始了或多或少的涨价，大量农民工涌入城市，导致农村人口减少，人口结构失调，住房闲置，而城市住房问题却变得迫在眉睫。而且近年来，房地产在人们眼中，俨然已经成为一种赚钱的捷径，目前，囤房、炒房成为了一种时尚，在这种情况下，大部分的住房被抓在很少的一部分人手中，而占人口最大比例的的普通居民手中，却是几乎没有可以居住的房产，一些为富

不仁的富商，利用手中的资产，大肆囤房，炒价增值，这是房价持续上升的重要原因之一。 由于我国产业结构的原因，国家整顿房地产的措施迟迟不能出台，在2008年左右我国经济好转，正是整顿房地产的大好时机，可是此时始于美国的次贷危机席卷全球，这次危机以美国雷曼兄弟银行的破产正式拉开序幕，相继着美林证券被美国银行收购，接著美国最大保险集团的AIG也面临流动性危机，不过被美国联准会解救。这些危机才是真正的拉开了全球性的经济危机，一些小国已经宣布破产。面对这种情况，我国自然不能幸免，虽然这次危机，到目前为止，还没有带给我国致命的危机，却也给我国的经济带来了很大的冲击，由于我国产业结构的单一性，导致了经济的链式影响严重，牵一发而动全身，房地产却又一次成为了刺激经济发展的尖头兵，一房价的高涨带动经济的进一步发展，也成为了房价再一次高涨的罪魁祸首。二、将来房价走势之我见 2010年，我国的房价继续走着增长的路线，为此，大量的廉价二手房和出租房被强制拆迁重建，却建起了大批次的商品房和居民小区，而且房价却也是原来的5-6倍，大量的居民无处居住，流离失所，给社会的治安带来了严重的隐患，在北京曾出现了这么一种情况：一家三代积蓄只够买一套房。 房价持续上升，但是随着经济危机的持续，居民工资不见涨不要紧，却还有下降的趋势，如此恶性循环，房价上升，工资下降，只会让居民越来越买不起房，而被囤积起来的住房却被闲置，如此下去，

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定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每

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我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价

计量经济学论文(eviews分析)-房价的计量经济分析

房价的计量经济分析 引言：近改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”。是什么造就了这样的状况。房地产的问题，在开发商，政府，购房者三者来看，就是一场完完全全的博弈。而这场博弈的焦点则是房价问题。如果说开发商与政府之间的博弈是围绕“土地”这个关键词，那么整个房地产市场则在价格上开展了新一轮的对峙。先是开发商与购房者在房价涨跌上僵持不下；再有开发商与政府之间的土地成本论；最后则是关于房地产是否归为暴利行业的争执，“价格”成了市场关注的焦点。而对于房价的构成因素，至今仍然是不透明的。公布房价成本成为另政府极为头疼的一件事。房价成本是一个非常复杂的集合体，并且项目间差异性较大，同时还有软资产、品牌等组成部分，特别是现在的商品房，追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。 写作目的：通过对一系列影响房价的基本因素的分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。在一定层面上分析房地产如此暴利的因素。当然笔者的能力有限，并不能全面的分析这一问题。仅仅就几个因素进行分析。 写作方法：理论分析及计量分析方法，将会用到Eviews软件进行帮助分析。 关键词：房价成本计量假设检验最小二乘法拟合优度 现在我们以2003年的数据，选取30个省市的数据为例进行分析。在Eviews软件中选择建立截面数据。现在我们以2003年的数据，选取31个省市的数据为例进行分析。令Y=各地区建筑业总产值。（万元）X1=各地区房屋竣工面积。（万平方米）X2=各地区建筑业企业从业人员。（人）X3=各地区建筑业劳动生产率。（元/人）X4=各地区人均住宅面积。（平方米）X5=各地区人均可支配收入。（元） 数据如下： Y X1 X3 X2 X4 X5 12698521 4254.800 569767.0 129961.0 24.77140 13882.62 5208402. 1465.800 238957.0 147063.0 23.09570 10312.91 7799313. 4748.300 989317.0 70048.00 23.16710 7239.060 5401279. 1313.300 591276.0 89151.00 22.99680 7005.030 2576575. 1450.700 265953.0 61074.00 20.05310 7012.900 10170794 3957.100 966790.0 82496.00 20.23510 7240.580 3469281. 1626.800 303837.0 77486.00 20.70590 7005.170 4401878. 2181.300 441518.0 68033.00 20.49200 6678.900 11958034 3609.200 505185.0 153910.0 29.34530 14867.49

关于中国房价上涨原因的探究及对策分析

关于中国房价上涨原因的探究及对策分析 （梅选仁050810131） 摘要：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 关键词：高房价走势成因对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。

一、目前房价走势及其持续上涨成因 2001年11月10日，我国正式加入了世界贸易组织，简称WTO，在此之间，房价虽然在涨，但是仍然属于是健康的增长水平，在这前后，我搜集了一些数据：2001年前11个月，北京商品房均价为4787元/平方米，商品住宅均价为4633元/平方米。广州商品房价格在5000元/平方米左右。深圳、北京、广州形成了商品房价格超过4000元/平方米的三个极点。上海商品房价格2001年11月上升到3548元/平方米，商品住宅价格3413元/平方米，成为唯一商品房平均价格在3000-4000元/平方米之间的城市。全国35个大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000-3000元/平方米之间；其他有21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。从这些数据看来，加入了WTO正是房价上涨的起始点。 自2001年以后，全国各地的房价都开始了或多或少的涨价，大量农民工涌入城市，导致农村人口减少，人口结构失调，住房闲置，而城市住房问题却变得迫在眉睫。而且近年来，房地产在人们眼中，俨然已经成为一种赚钱的捷径，目前，囤房、炒房成为了一种时尚，在这种情况下，大部分的住房被抓在很少的一部分人手中，而占人口最大比例的的普通居民手中，却是几乎没有可以居住的房产，一些为富不仁的富商，利用手中的资产，大肆

关于居民住房问题的调查报告

关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言 作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。 但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。 首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时

间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。 调查时间： 调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园 调查方法：实习，咨询，调查问卷 调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民， 及大中镇阜北村村民 正文： 我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。 一、目前住房问题的基本情况： （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超

高房价分析论文

中国高房价分析 最近一部《房奴》电视剧播放的火热，这不仅是电视剧里特例，现如今在生活中越来越多的购房者加入到房奴的大军中，中国式房奴也随之变成近年来人们最关注的话题。“房奴”意思为房屋的奴隶，是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的约20年到30年，每年用占可支配收入的30%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息。因为还贷，造成居民家庭生活的长期压力，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。中国的房奴，他们大多数是年轻人，他们需要有自己的梦想，需要有自己的生活，需要有自己的空间，但如果房子左右了年轻人思想及生活，房子成为他们终其一生为之奋斗的目标，我们不得不考虑，未来除了房子，国人还拥有什么！ 目前，我国大多数城市，房价收入比及房价与家庭年收入之比都超过了十倍，甚至一些大城市超过了二十，而国际标准一般为3-6倍。由此可见，我国房价严重偏高，已经大大超出了正常工薪阶层及普通大众的承受能力。普通居民百姓掏空一生积蓄也深感一房难求。以武汉为例，10年来，武汉房价从2003年初的2226元每平方米涨到2012年7748元每平方米，然而2012年武汉市城市居民人均可支配收入27061元，按照目前的平均房价，以购买一套90平方米的房子为例，需要不吃不喝至少26年。 高房价不仅导致普通老百姓买不起房，还导致其他方面的问题。高房价是贫富两极分化越来越严重，让共同富裕变得更加艰难。对于低收入群体，光是住房就消耗了他们数十年的收入，很难再有精力进行其它的投资，而高收入群体，住房不仅不会成为他们的负担，反而成为了他们的炒作对象，用资金购买几套住房从而谋取中间升值的差价。高房价会使过多的资源流向地产部门从而造成其他行业资源不足，供给下降，造成物价上涨，引发通货膨胀。过高的房价使民众把大量的积蓄投入住房，很难有精力进行其他的消费，从而使民众的生活水平提高缓慢。高房价给住房居民带来危害，造成社会的不稳定，是中国内需难以拉动，阻碍经济的发展。不断上涨的房价使房屋需求增加，大量的征用土地就要对城区

关于房地产开发中存在问题的调研报告

关于房地产开发中存在问题的调研报告 几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。 （一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快 统计资料显示，xx年至xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。 （二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高 我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的

整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。 （三）、商品房开发结构性矛盾显露 目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。 （四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。xx年我市城市人均可支配收入为10008

影响房价七大因素分析

影响房价的七大因素分析 一、重庆人口因素对住房的影响 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积 1997——2008年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图 从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。 人口结构；

图中可看出，从2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但房价依然上涨，显然重庆2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。其中07年最为火热，08年有趋于平衡的走势。因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。 二、重庆城市化率的需求 重庆1996—2008年城镇化率

根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段： 1、农村进入城市：一般情况下，城市人口低于50%时，人口迁移以农村迁入城 市为主。 2、小城市进入大城市：当城市人口超过50%之后，人口迁移以城市的相互移动 为主，这一阶段的基本特征是：小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。 3、大城市郊区化：当城市人口超过70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大 城市郊区为主，而且数量巨大。但事实上，早在人口超过50%的时候，大城市就开始了郊区化的进程。 4、郊区城市化，形成大都市圈。这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓 展到工商业，郊区成为中小型城市，与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。 从图中看，截止2008年，城区的城镇化率为49.99%，基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。 在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到70%才合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口567.8万人，重庆现在城镇人口是1419.09万人，实际住宅面积为30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积28平方米计算，重庆还要建15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积3000万平方米的快速进程，需要5年多时间，在这五年时间，重庆将迎来供需两旺的局面，房价上涨也成自然。

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

商品房价格预测

商品房价格预测 摘要 商品房价格一直是人们关注的焦点，其走势影响开发商的开发投资和营销决策，也影响到住房消费者的合理购房决策。同时，房价也是国家宏观调控的目标。我们根据市场状况和国家政策两方面因素分析商品房价格。 建立商品房价格预测模型: 1预测该市房地产发展状况，从市区人口及人均可支配收入分析人口增长和经济发展等各种市场合理因素。建立自由市场竞争的商品房价走势模型。国家宏观调控等因素的影响，建立一个联系国家政策和市场发展商品房价走势模型。 2收集哈尔滨市的自有房比例，房价，经济发展状况及城市化发展程度等各种数据。分别建立自由竞争式市场下的商品房价格模型和政府干预下的商品房价格模型。 关键字：价格预测回归分析灰度关联分析因子分析

作为国家经济支柱产业之一的房地产行业，之前还异常火爆，2008年却开始出现滑坡。 商品房价格出现波动，销售量出现明显下跌。房地产行业的基本状况进入2008年，由于受国家宏观调控政策等多方面因素的影响，房价不再大幅上涨，商品房的销售量出现明显下跌，商品房的成交价格也不再是一路攀升。因此根据市场状况和国家政策两方面因素解决以下两个问题： 1.根据某市已有2006年—2011年的数据建立房价预测模型，并用该模型预测2011年的房价 2. 收集哈尔滨市相关数据建立哈尔滨市房价预测模型。预测2016 年哈尔滨商品房价格。

针对问题1：根据某市已有2006年—2011年的市区人口，人均可支配收入，自有房比例和以往房价等相关数据拟合成4条价格预测曲线。市区人口和人均可支配收入与房价成正相关。自有房比例与房价成正负关比例。通过回归分析，灰度关联分析，因子分析的方法建立商品房价格预测模型 针对问题2：我们建立了2个模型。 模型I：分析哈尔滨房地产发展状况，建立估值模型。哈尔滨市处于中国二线，并未出现严重的市场投机行为，市场没有出现较强的经济泡沫，经济发展和人口增长等各种市场合理因素是哈尔滨市商品房价格增长的主要动力，所以哈尔滨市城区商品房价格是合理的，商品房价格的波动属于正常的市场调整。 模型II；联系国家政策和市场发展，建立价格预测模型。哈尔滨市城区商品房合理的价格， 有中央政府和地方政府积极的救市政策的支持，哈尔滨商品房价格不可能下滑，基本保持稳定，局部地区会出现20%的上涨。我们可以根据哈尔滨房地产发展状况，和国家对房地产市场的态度可以依据现在市场的实际状况可以看出中央和地方政府的各种救市政策的成效，并进一步讨论政策的影响范围。借此模型，给商品房购买市民和政府机构提出建议建议，充分认识房地产市场，作为下一步经济活动的参考意见。

房价论文

浅谈政府关于房地产问题出台政策 经济学院09经济本科班黄蕾 随着两会的召开，2010年的热点问题是被炒得沸沸扬扬。当然房地产问题一直都是近几年的热点话题。当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。过去不一样，现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓拼命感叹房价太高，“一套房子消灭一个中产者的一生消费”；一边在查囤地、增加土地供应，一边不断出现创新高的“地王”，等等。当两会召开期间，中央和地方推出一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。房价问题从没有像今年这样备受关注，在各大网站的两会民意调查中，“住房问题”也都位居前列。 我们是社会主义国家，走的社会主义市场路线，在市场自动调节的情况下，当然少不了国家的宏观调控。对于目前房地产过度投机，房价飙涨。国家也终于也顺应民心，出台了一些政策。对于如何评价这些政策的效果，还需要从原因和效果说起。 为何房地产投机如此疯狂，为何房价涨得比工资快N倍。部分城市房价上涨过快的主要责任在谁？调查中，84.8%的人首选“地方政府”，其次是“房地产 商”(58.5%)，第三是“炒房客”(51.2%)，“银行”排第四，45.7%的人选择。首先，投机性买房增加。中国老百姓都希望自己这辈子能够有自己的房子，这是根深蒂固的观念，改变不了。中国老百姓有钱吗？没钱人没钱也要买房，可有钱人为什么要买几套房？因为想要买更好的房子，而且买房可以挣钱（高收益），为什么不买。这么强烈的需求，房价能不涨吗？其次，土地供应减少根据有关部门的统计，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然

房价上涨论文

《房价上涨论文》 【论文关键词】高房价；成因；对策 【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且

价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速

开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理

开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理简介：蔡某与某房地产商签订一个“房屋签约流转单”，约定未来购买的房屋号、面积、价款等信息，待双方签订商品房预售合同时，开发商要求加价，双方协商未果以至对簿公堂，商品房律师告知您若开发商不按认购书中的价格签订商品房买卖合同，购房者该如何维护自己的额权益。 关键词：商品房买卖纠纷，商品房律师 【案情简介】 蔡某购买了龙湖公司开发的龙湖新城二期商品房一套，2008年3月15日龙湖公司向蔡某出具了“龙湖新城签约流转单”，流转单中记载了房屋号、面积、房屋总价及支付定金数额等内容，该流转单有龙湖公司工作人员签字，龙湖公司凭此流转单确定蔡某已经预定了流转单中所载明的房屋。签订流转单后，蔡某先后向龙湖公司支付了房款共计50万元，含定金2万元。 2009年3月龙湖公司向蔡某发催告函，要求蔡某于2009年3月15日到龙湖公司以199万元缔约签订正式购房合同，逾期房屋将不予保留。蔡某对此不同意，并复函要求龙湖公司按照签约流转单中双方确认的原房价162万签订房屋买卖合同。双方在房屋价款问题产生争议。后龙湖公司在2009年5月将此套房又卖给第三人，与第三人签订了《商品房预售合同》，且合同已经进行了网上登记备案。 其后，龙湖公司又为第三人办理了房产证。2009年8月蔡某将开发商龙湖公司告上法庭，要求龙湖公司按照签约流转单中约定的价格与其签订正式的房屋买卖合同。一审法院经过审理没有支持蔡某的诉讼请求。后蔡某慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师帮助想想办法。 李律师在详细了解了案件的相关情况后，建议蔡某向开发商主张损害赔偿责任，要求开发商承担缔约过失责任，返还购房款，并赔偿损失。法院判决结果：北京市大兴区人民法院经过审理后判决：龙湖公司于判决生效后十日内返还蔡某购房款50万元；龙湖公司于判决生效后十日内赔偿蔡某各项损失共计15万元。 【律师剖析】 认购书的一种，通常开发商在尚未取得《商品房预售许可证》之前会与买受人签订诸如预订书、签约流转单、认购书、定购书等各种形式的协议。以下对上述各种形式的协议统称为认购书。商品房认购书在法律上究竟是什么性质呢？一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意。 在司法实践中，通常认为商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同。依据我国合同法理论，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议；本约是依照预约于将来订立的合同，当事人直接据此要求相对方履行合同义务。由此可见，商品房认购书与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。