物业管理基层员工培训手册
某某大厦
基本培训手册
页码一．投诉处理培训 2 二．微笑服务培训 3 三．物业管理保险制度 4 四．安全保卫培训 7 五．日常工作中处理实际情况的技巧 11 六．仪容仪表培训 15 七．优质服务培训 18 八．员工管理培训 21 九．对讲机使用及管理规定 24 十．英语会话培训 26
十一．服务文明用语五十句 27
十二．服务忌语五十句
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一、投诉处理培训
通过对员工进行不同种类的投诉处理和回复培训，使员工掌握处理投诉的技巧，怎样回复才是客人或投诉者（外部门、本部门员工等）最满意的。同时，应该知道的是，怎样在处理投诉的结果中得到启发，要善于发现问题，解决问题，改正问题。
1.处理投诉的基本原则
员工应正确认识投诉，客户对本广场投诉是正常现象，也是客户对本广场信任的再现。正确处理投诉是提高服务质量的必要保证。因而员工在处理客户投诉时，应注意遵守下列三项基本原则。
?真心诚意地帮助客户解决问题
客户投诉，说明我们的日常管理及服务工作尚有漏洞，说明客户铁某些需求尚未被重视。员工应理解客人的心情，同情客人的处境，努力识别及满足他们的真正要
求，满怀诚意地帮助客人解决问题。只有这样，才能赢得客人的信任与好感，才能有助于问题的解决。
?决不与客人争辩
当客人怒气冲冲前来投诉时，首先应适当地选择处理投诉的地点，避免在公共场合接受投诉。其次应该让客人把话讲完，然后对客户的遭遇表示歉意，还应感谢客户对管理公司的关心。当客户情绪激动时，接受投诉者更应注意礼貌，绝不能与客户争辩。如果不给客人一个投诉的机会，与客人争强好胜，表面上看来似乎得胜了，但实际上却输了。因此，员工应设法平息客户的怒气，请当班管理人员前来接待客户，解决问题。
?决不损害公司的利益
员工对客户的投诉进行解答时，必须注意合乎逻辑，不能推卸责任，随意贬低他人或其他部门。因为采取这种做法，一方面希望公司的过失能得到客户的谅解，另一方面却在指责公司的某个部门，实际会使员工处于一个相互矛盾的地位，有损公司的利益。
2.怎样处理客户的投诉
2.1首先要快速，正确处理客户的投诉。
2.2决不能轻率地对待客人投诉，应为客人设想、慎重处理。
2.3认真倾听了解投诉的前因后果，保持友好，礼貌冷静的态度。
2.4从速解决权限范围以内的事件，超出权限的，逐级上报处理。
2.5避免客人在营业场所大声喧哗，导致不良影响，选择适当的场所。如：办公室，引
导客人妥善解决问题。
2.6注意作好记录以示重视。
2.7如果需要他人或其他部门协助，要随时掌握事态的进展情况。
2.8尽量使客人心平气和地离开。
二、微笑服务培训
通过微笑服务的培训，目的在于提高服务质量。微笑只是瞬间，且不付出任何代价，便使客户和同事产生愉悦。微笑是服务人员所必备的基本素质，我们需把微笑带给客户和同事的员工。
员工要经常保持笑容，要微笑服务。没有微笑的服务，实际上是丑化了企业的形象，它给人的印象是没有教养、没有文化、没有礼貌的表现，足以使宾至如归变成一句空话。
微笑是自信的象征。一个人充分尊重自己、重视自己，有理想、有抱负、充分看到自身存在的价值，必须重视强化自我形象，笑脸常开。
微笑是礼仪修养的充分展现。一个有知识、重礼仪、懂礼貌的人必然十分尊重别人，即使是陌路相逢，也不吝啬把微笑当作礼物，慷慨地奉献给别人。
微笑是和睦相处的反映。只要我们脸上充满微笑，乐以忘忧，就会使你周边的人们都感到愉快、安祥、融洽、平和。
微笑是心理健康的标志。一个心理健康的人，定能将美好姝情绪、愉快的心境、温暖的诚意、善良的心地，水乳交融，交成微笑。
微笑还是一种资本。能够创造经济价值和社会效益，和善可亲的笑脸是不下本钱便能获利的法宝。
但微笑也要适宜，笑也要掌握分寸，如果在不该笑原时候发笑或者在只应微笑时而大笑，有时会使对方感到疑虑，甚至以为你是在取笑他。这显然也是失礼的，所以不可不慎。
所以微笑服务，是一种职业要求，又标志着管理服务水平的高低.，同时也是员工本身素质文明程度的外在表现。
三、物业管理保险制度
1.物业管理与保险的关系
1.1保险的概念
保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。在物业管理过程中，所管物业难免会受到自然灾害的影响或意外事故的破坏。因此，应充分利用保险，减少损失，在意外事故发生后能尽快恢复正常运作。
1.2保险在物业管理中的作用
?保证物业财产安全。保险公司因业务需要掌握了大量的资料，有防范事故发生的经验，可以指导被保险人消除不安全因素，提高财产的安全系数，保证物业的安全。?风险分担，减少物业的经济损失。物业是贵重的财产，通过保险公司的终结，将风险分散，从而减少物业的经济损失。
?有利于推动物业管理工作的持续进行。物业管理公司负责管理巨大的财产，一旦蒙受灾难，物业管理公司根本无力赔偿。投保后，保险公司协助管理，意外事故发生会减少；同时，偶有意外也可及时补救，有利于物业管理工作的持续进行。
1.3物业管理中常见的灾害和事故
?自然灾害
自然灾害如：水灾、风灾、火灾、雹灾、虫灾等，自然灾害可以造成物业损坏，也可造成人员伤亡。
?设备事故
物业中有许多各类设备，在使用、维修和保养过程中都有发生意外的可能。如：漏电、漏税、漏气等。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员伤害。
?管理人员工作中的意外事故
物业管理人员在日常工作中也有发生各种意外事故的可能。
?物业管理中的保险服务
物业管理要做到全方位服务，只要是用户需要，物业管理公司有可能提供的服务都要提供。物业管理公司替用户到保险公司投保，既方便用户也可以收少量的服务费。
2.物业管理常保的险种
与物业管理公司相关的保险险种，大致有以下几种类型：
?财产保险
?大厦报险
物业管理中无论是住宅还是商业楼都需要这个险种。物业管理公司应对公有部位和公用设施投保，还可以替产权人为其拥有的大厦投保。
?普通财产保险
?物业管理公司自有财产保险。
?用户财产保险。用户财产保险是指用户在本身单位内的财产。用户可自行投保，物
业管理公司可为使用人代办。
?物业管理的保险责任
在保险有效期内，保险财产在保险单注明，由于自然灾害及任何突然和不可预料事故，保险公司均应负责赔偿。具体是：
?火灾、爆炸
?暴雨、洪水
?空中运行物体坠落
?被保险人自有的供电、供水、供气设备因天然灾害遭受损害，引起停电、停水、停
气以致造成保险财产的直接损失
?财产保险的主要除外责任
由下列原因造成的财产损失，保险公司不负赔偿责任：
?自然磨损
?清洁、保养、维护修理或修复工作过程中，因操作错误引起的损失
?电器或机械事故引起的电器设备或机器本身的损失
?人身保险
人身保险是以人的生命和身体为标的保险。其中与物业管理有关的是人身意外伤害保险及公共责任。
?人身意外伤害保险
保险公司为了定性准确，一般采用‘列举办法’把意外伤害事件的种类统定为：爆炸、倒塌、烫伤、碰撞、雷击、触电、窒息、扭伤及操作机械时发生的工商事故等。物业管理公司应为自己的职工或用户输此类保险。
?公共责任险
公共责任险，也叫‘公众责任险’。在保险单上‘业务性质’栏真写保险项目。
在保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上应承担的赔偿金额，保险公司负责赔偿。物业管理公司一般要求其承包商购买此类公共责任险。物管部应在大厦竣工时，有整套大厦设备的记录，包括供应商、设备编号、成本价、保用卡及有关资料，以方便为日后保险公司用以估价和日后任何保险赔偿时使用。四、安全保卫培训
通过培训使员工知道，安全保卫工作不仅仅是保安部门的责任，作为管理公司员工，我们应该积极配合保安部门做好大厦的安全保卫工作，使员工做到：不该打听的不打听；不该议论的不议论；不该传播的不传播。一旦发生火警，应该怎样报警，并积极投入到扑灭救火行动。时刻牢记：客户的生命安全，则产安全和管理公司的则产安全，永远是第一位的。
1.为什么要学习掌握保安基础知识
?高层楼宇安全保卫的重要性、复杂性、突发性。
?物业管理人员所处的工作位置是事发的第一当时人，具有客观性。
?高层楼宇的清洁与保安同处物业领导的统一性及整体性。
2.解决几种错误思想：
?不搭界
?多一事不如少一事
?怕得罪人，怕报复
?吃亏
?多做多错必须掌握的消防工作基本内容
3.三懂：
?懂得高层楼宇发生火灾的危险性；
?懂得消防措施；
?懂得灭火方法。
4.三会：
?会报警；
?会处理事故苗子；
?会使用消防器材。
5.三熟悉：
?熟悉大厦内消防设施，环境及各务通道；
?熟悉避难场所；
?熟悉疏散方向。
6.三不准：
?不准私自储存危险物品；
?不准电热设备附近堆放易燃物品；
?不准擅自运用、损坏消防器材和设备设施以及堵塞消防通道。
7.灭火的基本方法
?冷却灭火法
?隔离灭火法
?窒息灭火法
?抑制灭火法
8.熟悉几种消防器材设备
?消火栓
?烟感、喷淋
?二氧化碳灭火机、1211灭火机、干粉灭火机
9.灭火要案主要内容
?灭火指挥
?报警、抢救、扑救
?力量、职责
?疏散路线
?配合/现场保护
10.突发事件的处置
?怎样报警；
?拖、磨、粘等待支援；
?先声夺人，威势取胜；
?时间、速度、技巧、力量的较量；
?仔细搜查；
?劣势与优势的转换，地形地物的利用；
?犯罪嫌疑人的心态；
11.人与设施的有机配合：
?动态突发事件的处置、偷窃、火警、停电、意外伤害；
?静态突发事件的处置，可疑物品、张贴传单、反动标语。
12.日常工作的配合
?保持通道畅通。
?地面及设施的完整、完好性及正常动作。
?劝阻推销、市场调查、吸烟、携带宠物、衣冠不整、行乞、无理取闹、酗酒、惹事生非、精神病迹象。
?保护、收集证据。
13.安全常识
?安全管理是物业管理一个重要组成部分。
?不伤害自己、他人及被他人伤害。
?事故的三因素：人、物、人与物的关系（人与物关系来调整好）。
?防止能量意外溢散：机械能、热能、电能、化学能。
?触电急救：解脱电源、迅速诊断、现场抢救。
?预防坠落事故：登高2米以上，包括2米都属登高。登高三条措施：
?组织措施
?设备措施
?保护措施
14.抢救要防止几种错误方法：
?高忱无忧：舌根堵气道，造成缺氧
?齐心协力：坠落后摇动拍打、翻动
?雪中送炭：乱吃药、乱涂药
?锦上添花：骨折睡海棉垫
15.对待事故三不放过原则
?事故原因没查清不放过；
?员工没受到教育不放过；
?防范措施未落实不放过。
16.做好保密工作
?接触办公室人员。
?坚持内外有别。
?不该说的不说、不该看的不看、不该问的不问、不该记的不记。
五、日常工作中处理实际情况的技巧
1．当遇急事前往某处，在行走中需要超越客户时
1.1应先对客户说‘对不起，先生（小姐），请问能否让一下’，然后超越。
1.2遇有两位客户同行时，切勿从客户中间穿过。
1.3超越后，应回头向客户点头以示谢意。
2．在公共场合，遇到客户迎面走来时
要主动侧身，让路或放慢步伐，不只顾行走，视而不见，毫无示意。
3．在工作中需与客户使用同部客梯时
3.1手扶电梯门，示意客户进入；如果客梯内拥挤时，应退后等候下部客梯，不可与客
户抢搭同一部电梯。
3.2出客梯时应按着客梯开关，示意客户先走出客梯。
4．客户正在交谈，此时有急事需询问
4.1应礼貌地等候在客户一旁，切忌冒然打断客户谈话。
4.2等客户意识到或在恰当的时候，先向其他客户表示歉意，然后言简意赅地说明事
由，最后礼貌地离开。
5．遇到穿着奇异，举止特殊的客户
5.1要尊重客户的风俗习惯。
5.2对服装奇异，举止特殊的客户应一视同仁，不可围观、嘲笑、模仿和评头论足。6．节日期间如何与客户打招呼
在节日期间见到客户时，应以祝贺节日的敬语来问候客户。
7．如何规范圆满地回答客户的咨询
7.1客户询问是,要双目注视对方，并集中精神耐心倾听，以示恭敬有礼。
7.2对于客户的问题，应详细回答，对于不清楚的细节，可告知客户到有关部门询问。8．在工作时间，遇有客户有意缠着要与你聊天
8.1不可生硬地叫客户走开，应婉转地说明自己要处理其他事情。
8.2请客户原谅，然后做自己的事或移动岗位。
9．客户对你言行举止不逊时
9.1首先做到不和客户发生口角冲突，切记不以与客户争执。
9.2根据事实情况及客户的情况采取相应措施。
◆客户无理取闹，请上级主管或保安出面解决。
◆客户受到不礼貌的待遇，要向客户道歉。
◆尽量做到客户离开时不再有怨气。
10．客户以赠送小礼品来表达谢意时
10.1感谢客户的好意，说明我们只是做了应该做的事，请客户不必送礼物。
10.2客户坚持要送礼物时，可以收下。
10.3再次感谢客户的好意。
10.4将礼物上交。
11．当面对客户，忍不住要打哈欠或喷嚏时
11.1切忌在客户面前无所顾忌，直接打哈欠或喷嚏。
11.2应用手、手帕或餐巾纸遮住嘴，侧过脸。
11.3最后应向客户表示抱歉。
12．客户对你大发脾气、大声叫嚷时
12.1不可与客户对吵或置之不理。
12.2设法使客户平静，再作说明。
12.3答应客户的合理要求。
12.4引导客户离开公共场所至较僻静的地方予以劝说或解释。
13．在工作中若心情不舒畅时
13.1在工作时，不能因为个人的情绪影响工作。
13.2应以饱满的热情来对待每一个客户。
14．在公共场所需与相距较远的同事进行沟通
14.1共场所呼咸甚至伴以大幅度的手势，影响大厦的气氛。
14.2在公共场所，看见与自己相距较远的同事需沟通时，应先走近后再轻声交谈。15．当客户主动给你小费时
15.1应婉言谢绝，并向客户说明只是做了应该做的事。
15.2如果客户坚持要付给小费的话，可先收下。
15.3上交给部门。
16．当客户用外语或方言对你讲话，你听不懂时
16.1客户用外语讲话，你听不懂时，可请客户稍等，然后寻找懂外语的同事帮助解
决。
16.2当客户用方言听讲话你听不懂时，可先请客户说普通话，如果客户仍不能明
白，必要情况下可通过书写来进行彼此间的沟通。
17．当个别客户对你污辱或作出无理举动时
17.1于个别客户的污辱或无理举动，应采取克制忍耐的态度，切勿和客户发生争执，
可语气平静地向客户说明，请其自重。
17.2必要时可请上级主管和保安部出面制止客户的粗鲁行为。
18．客户行动不便，需你帮助时
主动上前，有时准备提供服务。
19．在清扫保洁区域时，发现留有客户遗留物品
19.1应立即通知部门主管，并做好记录。
19.2设法寻找失主，并归还拾获物品。
20．在工作中应该如何规范接听电话
20.1必须在电话铃响三次之内接听电话，并说‘你好，报出自己所在的部门’
20.2尽量使用对方的名字，未知姓名时，要称呼先生或小姐。
20.3说话的语气礼貌、愉快、热情、肯定。
20.4如接受留言时，应重复一遍，以供对方确认。
20.5要等对方挂断电话后，方可挂电话。
21．当客户所提的要求并不在你职责范围内
21.1仔细聆听客户的要求，并记录下有关事项。
21.2告诉客户请其稍等，将他的要求告知相关部门，并取得配合。
22．如何处理客户与属下之间的争执
22.1向客户道歉并了解事情真相。
22.2对属下进行教育。
22.3如果客户的要求是合理的，应尽快采取补救措施。
22.4如果客户的投诉是无理的，地耐心说服、解释，请客户谅解。
六、仪容仪表培训
通过仪表礼仪、交流礼仪、服饰礼仪、生活礼仪的培训使每位员工达到员工手册规定的标准，提高自身修养，培养高雅气质，让员工体会到没有好的精神面貌，就不能进入好的工作状态。
1．仪表仪容
1.1服饰
◆按规定穿着统一服装，佩戴工号牌。
◆保持衣冠整洁，衣裤领带烫匀平整，工作鞋干净光亮，不卷袖口裤脚、不缺
扣、不解扣。
1.2发式
◆男不留长发、胡须（发脚不得盖过耳部及后衣领）。
◆女不披头散发（长发需束拢，不遮脸）。
1.3饰物
男、女员工除结婚戒外均不得佩戴其他任何饰物。
1.4化妆
淡妆素雅，不得浓妆艳抹。
2．举止谈吐
2.1谈吐：轻声轻气、面带笑容，‘请’字当头，‘谢’字不离口。
2.2举止：轻手轻脚、轻松敏捷、高雅大方。
2.3态度：和颜悦色、彬彬有礼、给客户以亲切和温馨之感。
2.4交谈：与客户交谈时两眼正视对方，仔细倾听要求、意见，回答时简要清楚，不迟
延客户时间。
3．礼仪
3.1遇到客户或职员应主动招呼‘早上好、您好、再见’。
3.2当客户对我们工作表示满意和谢意时，应谦虚诚恳地表示‘不用谢；我们做得还不
够’等。
3.3不必主动与客户握手，如对方先伸手，可以礼相待，面带笑容，但握手不能过紧，
时间不宜过长。对女客户要特别轻握，不能交错握手。
3.4无工作需要不必主动与客户聊天、交谈、开玩笑、谈与工作无关的事。
3.5不可随便向客户打听对方年龄、工资、家庭等私人情况。
3.6因工作需要进入办公室前必须先轻轻间断敲门，说明来意，征得同意后方可进入室
内进行工作。室内工作时勿听客户谈话，更不允许侧目注视客户谈话。
3.7工作完毕后退出房间时向客户说明服务工作结束，征求对方满意与否，在无其他要
求后及时退出房间，不得无故逗留、休息。
3.8婉言谢绝客户的小费、礼品、敬烟、敬茶，在客户一片盛情难却的情况下，落落大
方收下一片心意，留下一番诚意。并自觉上交，统一处理。
3.9不可擅自翻动、挪用或私拿客户办公室内任何物品、样品等。
3.10在任何场合遇到客户提出问题和要求后及时热情回答，及时解决做到有问必答；
有求必应（如情况不明无法答复，请客户稍候及时转告有关部门，尽快给予答
复）。
3.11对客户的任何批评意见不得当面辩解、拒绝、甚至争吵。
3.12不得对穿着奇异、生理残缺的客户背后议论，指手划脚，怠慢歧视。
4．公共区域行为标准
除员工更衣室外、工具间外，大楼的任何区域均为公共区域。
4.1无工作需要不得进入大楼任何公共区域。
4.2进入公共区域内工作面带笑容、精神饱满。
4.3进入公共区域内工作言行举止要得体，讲话音量要降低，不得影响他人，保持环境
绝对安静。
4.4任何公共区域内不得无故逗留，聚首交谈、勾肩搭背、交头接耳、谈笑风生、旁若
无人。
4.5不得在公共区域内讨论内部问题，更不可在公开场合发生内部争吵。
4.6任何工具摆放以不影响他人行走为标准，尽可能放在暗处，放到墙角边。
4.7公共场合下不可做抓头、挖耳、剔牙、挖鼻等不得体动作。
4.8上岗前不得喝酒、吃有味蔬菜（如：大蒜、洋葱等）。
4.9本部员工进入大楼任何区域见到地上纸屑、烟头、垃圾杂物等应须手拾起，以保持
地面环境整洁。
5．工作态度
5.1认真：尽职尽责，任何工作务求做到完好圆满。
5.2务实：脚踏实地、不图虚名。
5.3高效：雷厉风行、及时有效、不拖延推诿。
5.4忠实：忠诚老实、有事必报、有错必改，不阳奉阴违、敷衍搪塞。
5.5协作：部门之间应相互密切配合，精诚团结，同心协力。
七、优质服务培训
正如我们所知一个物业的成功与否，不只是依靠物业的设备和地理位置，而是靠在
那里的员工，靠员工提供给客户的优质服务。社会的发展和物业管理行业的不断增加，使客户会不断要求更高标准的服务，所以对员工进行优质服务的培训，是我们培训计划中一个很重要的课题。
优质服务就是服务的提供者，按照某种标准提供的服务活动并得到接受者承认而且感到满意的服务。服务提供者就是我们员工，服务接受者就是来我们大厦就诊的客户。
服务当然想要令‘服务满意’，但客户满意或不满意却是因人在而有所差别的，这也是实现优质服务所面临的难度问题。优质服务是提供者的行为和接受者方面的条件相互作用而形成的。由于提供者和接受者的不同，对服务的评价亦不同。要实现优质服务，是有许多难度。正因为如此，优质服务就是在不断解决这些‘难度’的过程中实现和提高的。这也是实现和提出高优质服务的意义，如何提高优质服务，必须做到以下几点：
1．如何看待客户
1.1客户是‘上帝’
来大厦的客户是不是‘上帝’从某种意义上讲，应该说是的。因为我们主要是保障大厦管理服务正常、良好运作，在节支的基础上，使得大厦的设施设备保值、增值，从而让管理服务与大厦的先进设施相批配，带来良好的社会形象。我们需将客户确认为是‘上帝’，显示了对客户的重视。但这还只是在认识方面，还必须在实践中去实现这种认识。这就要求所提供的服务必须是优质的，令客户满意的，这提高服务意识的根本。
1.2客户永远是对的
客户是不是永远是对的当然不是，客户也有错的时候，这只是公司在处理与客户关系的时候，将对留给客人，错自己承担起来，目的就是要不得罪客人。这类事情说来容易做起来难。因客人有自尊心，员工也有自尊心。在对与错的问题上常常是公说公有理，婆说婆有理，从而争执得面红耳赤。但对于具有服务意识的员工来讲，与客人争谁是谁非，你错我对是不允许的。正确的做法是将对让给客人，客人的投诉和意见都是有感而发的，哪怕是意见尖锐、言词激烈。客人是最好的老师，他们的意见、他们的投诉，从不同方面、不同角度教会我们怎样做,怎样改进工作。正确地接受、理解和运用客户的投诉和所提意见也是服务意识的重要表现。
2．如何认识服务
2.1服务是人对人提供的一种方便
服务有间接服务和直接服务。无论是间接服务还是直接服务，都是给人方便，若无人提供服务就不会有人的方便。
2.2服务者与被服务者是相互转换的
在此处是服务者，到另处就变成被服务者。没有永久的只提供服务而不被服务的服务者，也不可能有只享受别人提供的服务而自己永不为他人服务的享受者。因此，服务与被服务是相互转换，相互依存的。人们在这种服务与被服务中得到方便，得到生存与发展。
2.3克服心理障碍，提供优质服务
在中国传统观念里，认为服务是伺候人的工作，从事服务工作者的职业是低人一等的。因此有的人看不起服务人员，但这类看法和认识是守旧的、落后的。其实任何职业都是服务于社会、服务于大众的。
3．如何做好服务
3.1工作权力和服务意识
每个物业管理岗位都有自己的工作权力。这种工作权力可以用来为客人提供方便，也可以不给客人提供方便，甚至卡人。这是两种不同立场、不同观念、不同境界、不同修养的表现。我们提倡的是站在客户的角度来体会、享受所提供服务的意识而提供的服务。只有这种服务才是亲切的、富有人情味的。
3.2理解客户
服务是给人提供方便，是在人与人之间形成的。服务不仅与提供者有关，而且与接受者也有关系。客户的地位、身份、修养和心情如何怎样做好服务关键是正确判断客户，要有一颗理解客户的心。只有具备了这种意识，才是做好服务工作的起点。
3.3注意服务细节，提供优质服务
物业管理工作人员都做着重复的、甚至简单的服务工作。但要重视、要留神、要认真、要严谨、要注意细微之处。对提供服务的服务者来说，服务是经常的，甚至是繁杂而琐碎的。但这对客户来说，可能是第一次感受，甚至是唯一的一次感受。因此，物业管理工作人员要认真细致地做好每项服务工作，使客户感到这种服务是一种美好的经历和享受。
总而言之，员工有什么样的服务意识，就有什么样的服务。有好的服务意识，当然提供的就是优质服务，而差的服务意识，当然提供的就是劣质的服务。因此，服务意识关系着服务水准、服务质量。优质服务就从这产生。
八、员工管理培训
通过对管理者的培训，使其掌握一定的管理基本知识和领导技能，学会怎样从不同的角度去观察员工；怎样从不同的方面去培训员工；怎样应付各种紧急情况；怎样关心
员工、帮助员工；危难当头，怎样首当其中；怎样为员工树立好榜样；最重要的求的是作为一个管理者，应该怎样成为部门经理的好帮手，共同协力搞好部门工作。
1．基本观念的建立
1.1为自己树立高标准
员工喜欢以身作则的管理者，所以在执行每一项工作时，在正确性及效率上必须追求比员工水准高的自我要求。
1.2从管理者的角度思考问题
在日常工作中，必须提醒自己常思考“为什么“，如何可以再改进并且寻找答案。
1.3要有信心
不是自满的信心，信心于自己有能力再学习。在实际管理工作中，不要害怕发问，掩饰无知的人是永远无知的，没有人是全能或是不犯错误的，而关键点是在于知不知道自己的不足，有及能不能在错误中吸取经验。技能经过反复的练习是会熟练的，而观念的学习则需要能抛开成见，寻求更新的管理理念。
1.4建立基本的人际关系
不论是工作伙伴或是客户，如何在交往中维持一个和谐的气氛，并且与同事建立互信互重的团队关系，并做到微笑，记住对方的名字，主动打招呼要礼貌用语、目光注视，去主动交谈，会使你的工作更容易进行。
1.5设身处地为员工着想
当你在执行管理工作中，别忘了对方也是在走你曾经走过的路，在那个时候你所曾有的期望与担心，是你现在属下员工也可能有的心情，所以做一名你心中所期望遇到的管理者是十分重要的。
2．基本沟通技巧
2.1真诚的问候，主动的交谈
大多数的人希望是团队中的一份子，而不仅仅只是一名工作适时适度的员工，与他们谈谈工作之外的事以表达出你的关心来缩短你们的距离。
2.2尊重的态度
常说‘请；谢谢；对不起’
‘请’：在指派他人做事的时候，要避免用强硬命令的口气，这会使对方更乐意去做你要求他做的事。
‘谢谢’：对他人的协助或完成的工作，不该视为当然，应该心存感谢，这会令对方觉得付出劳动是有价值的。
‘对不起’：当令对方不方便、不舒适或是自己的行为判断出错误时，要真诚勇敢的说对不起，说‘对不起’并不会使一般人认为你是没能力，反而更容易建立对你勇于负责的信任感。
2.3体会对方的感受
体会属下员工的感受，有助于我们运用这种经验去建立一个合作互信的服务团队。
注：与属下员工下达工作指令时必须做到：
◆用简单的语言，不要在同一时间交付太多的事情。
◆不要说得太快，使得对方听清楚每一部分。
◆适当的音量。
◆不要用弦外之音，避免使对方主生猜测。
◆当发出指令时，要注意对方的反应，是否困惑。
◆在指出错误时要避免伤害到个人的自尊心。
◆建立良好的人际关系，保持尊重对方的态度。
3．督导技巧
3.1以身作则
作为一个管理者，必须清楚一件事，就是在你工作的时候总是在进行教导。你的外表怎样，行为如何，以及你怎样对待顾客和你的员工，都是在告诉员工，什么是对的、好的，什么是不对的、不好的。这意味着管理者必须做仪表、行为和服务工作的模范。
3.2让员工得到承认
有效管理的一个重要部分是鼓励承认员工，将员工做得好的事情指出来，可以使得良好的表现被保持，并且要提供员工能偶尔出出风头的机会。因为：
◆新进员工需要正面的鼓励，加强对工作的信心。
◆有经验的员工也需要知道你注意到并常识他们的努力。
3.3如何告知改进工作
◆用正面的说法肯定员工在工作中好的方面。
◆指出看到需改进工作的具体情况。
◆询问员工是否知道该项工作的程序或准则。
◆告知员工正确的方法，并取得一致的意见。
◆结束时采用表示信心的话语（如：我相信你是做得到的）。
4．当班管理技巧
良好的当班管理技巧是衡量部门日常管理水平的重要因素。当班管理者兼具着多种不同的角色，包括领导者、计划者、问解决者、训练者及指导人。有效率的当班管理必须明白本部门在日常运行中有哪些基本任务必须完成。同时了解如何透过协调、组织员工的工作，将清洁、明亮、舒适的环境，友善准确快速的服务传递给每位客户。
4.1当班管理要注意以下几点
◆人员管理
◎检查排班表上预估人数实际的比较，了解本班的人力状况，如有人手不足现象与上级主管讨论。
◎确保员工准时上下班。
◎以为客户服务为头等重要之事，让当班员工保持高效率。
◎根据实际运行情况，安排员工最适当的工作位置。
◎协调与各部门的配合。
◎教导员工以最佳的工作方式来完成工作。
◎正确执行管理公司的政策。
◎以身作则，带动团队精神。
◎如遇客户投诉，应以乐于协助的基本态度，来解决投诉，不让事态扩大。
◆巡视
◎记录问题。
◎以客户的观点看每一件事情，检查本部门工作是否使客户满意。
◎对商场顾客流量保持高度敏感，以便随时调整人国力。
◎不要在一个问题上停顿太久，应发挥教导和授权。
◎检查上次巡视所指正的事项。
◎考虑工作的优先秩序。
◎不同时段不同的工作重点。
◆交接班管理
◎人员：确保下一班次的人手足够，如有特殊情况，马上找人顶班。
◎物料：确保下一个班次物业管理用料的充足。
◎设备：确保物业管理设备的完好，如有故障，及时报修。
◎管理：确保每班完成工作记录在案。
◎沟通：告知接班管理人员目前为止的情况和预见到正在出现的总是问题并需交办的工作事项。
九、对讲机使用及管理规定
1.对讲机是供作通讯联络之用，使用人必须按规定操作、保管，严禁乱调频道、私拆
机件，各部门要严格按指定频道进行通话联络；
2.使用人交接班时，必须共同查看机件状态是否完好，有无损坏，如接班方未能查出
故障，而影响工作的，责任由承接方负担；
3.对讲机的充电时间必须保证八小时，但不得超过十二小时，负责充电的人员务必做
好充电记录，写明电池标号、充电器号、充电时间、取用时间以保证调换电池的性能正常；
4.对讲机的使用方法和规定：
?发话方在呼叫时，要讲明受话方的岗位名称或称呼（代号），让受话方知道谁在呼叫；
?受话方听到呼叫后，应及时应答，使发话方知道发出的信号已经收到；
?无论发话方还是受话方在对讲机联络中，应注意节奏、速度、音量及声线的适度控制，语言要简明、扼要、达意，切忌吐词不清，或未揿按钮即仓促发话及发话后仍揿住按钮不放；
?遇紧急呼叫时，发话人要先讲明：“各岗注意，紧急通话！”此时，其他使用人须让发话人优先通话，不得干扰或影响紧急发话人的通话联络；发话人与受话人结束通话时，应当注意礼貌用语，必要时要使用谢谢”、“请重复一遍好吗”等歉词；
5.对讲机不得作闲聊、谈笑等与工作无关的用途，严禁使用污言秽语或争论指责，避
免无故占用频道妨碍正常通话的情况发生。
6.发现对讲机性能不良，或操作不正常的情况，应及时报请维修部修理，如无法修
复，要上报管理处安排处理；
7.对讲机实行专用专管、随身携带的管理原则，不得人机分离，乱丢乱放，严禁个人
非工作原因携带外出、擅自转借他人，确有需要时须报部门主管批准；
8.使用人应妥善保护对讲机，不得故意损坏，如发生人为因素造成的机件故障或损
坏、遗失等情形，按规定追究责任。
9.管理处统一负责对讲机及电池板的发放、编号、每月检查工作。
10.对讲机分频道使用，禁止非工作原因改调其他频道。
11.严禁将对讲机私自拆开或卸下其零配件。
12.注意爱惜、保养，严禁雨淋、碰、撞、摔等人为损坏，如系人为损坏，将追究其赔
偿责任。
十、英语会话培训（口语）
通过一些简单的英语问候语的培训，达到使国外客户有宾至如归的感觉。
物业公司员工培训方案1
员工培训方案 一.培训对象 物业管理处全体管理人员 二.培训目的 1.全面理解物业管理服务概念，完善服务意识； 2.掌握各类岗位职责、管理手册； 3.掌握公司管理规章制度； 4.通过全面的职业培训，提高员工的工作素质。 三.培训时间安排 每月15日、30日两次培训 四.培训内容 员工内部培训涵盖面广，内容繁多，大致分为：－ 1.公司企业文化； 2.管理规章制度； 3.财务管理规章制度； 4.工程管理； 5.清洁管理； 6.保安管理； 7.客户服务； 8.消防管理； 9.意外事件处理； 10.特殊工种将另行增加专业培训课程。
五.培训负责 培训工作总体由物业办公室负责，各部门培训签到、登记培训内容、会后总结培训感想。 员工入职培训大纲 一、基层员工培训 基层员工总的来说，对物业管理服务的认识尚欠了解，专业服务意识有待提高。针对此等情况，拟通过进行有步骤、有计划的系统培训，提高其职业素养，使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。 A.共同培训内容－由培训主管负责主讲 1.公司的企业文化、宗旨及工作方针； 2.公司组织架构及各主要负责人； 3.各相关部门工作关系介绍； 4.公司人事制度，员工手册、管理手册； 5.公司基本之财务政策； 6.基本培训手册内容； B.各岗位培训内容－由各部门负责推荐主管级以上员工主讲 （一）工程部
1.工程部管理手册； 2.各类工作制度； 3.各类岗位职责； 4.各类工作表式； 5.各设备、设施位置； 6.各机房规章制度； 7.各机房钥匙领用及移交制度； 8.交接班制度； 9.对讲机使用及呼叫规范； 10.报修单操作流程； 11.紧急情况处理流程； 12.各机电设备/设施的维修保养计划； 13.安全操作守则； 14.设备台帐、设备运行记录、设备检修记录； 15.备品备件申领制度； 16.对外服务礼仪及沟通技巧； 17.节能意识培训； （二）保安部 1.保安部管理手册； 2.各类工作制度； 3.各类岗位职责； 4.各类工作表式； 5.各保安设备、设施位置； 6.公共地区各通道钥匙领用及移交制度； 7.交接班制度； 8.巡检路线图、巡检流程； 9.对讲机使用及呼叫规范； 10.各类保安工具的使用；
万科物业职业健康安全体系管理手册(doc 47页)
万科物业职业健康安全体系管理手册(doc 47页)
万科物业职业健康安全体系管理手册(doc 47页)
万科物业QMSEMSOHSMS体系管理手册0.1 目录 章节名称 ISO14001 和 GB/T28001 的对应章节 号 页 码 0.1目录 0.2手册修改一览表 0.3前言 0.4管理者代表任命书 0.5方针、目标批准令 0.6《QMS/EMS/OHSMS管理手册》颁布令1 3 4 4 5 6 7
章节名称 和 GB/T28001 的对应章节 号 码 0.7 质量、环境和健康安全组织 管理机构图 0.8 质量、环境与职业健康安全 管理主要职能分配表 7 1.范围1.1总则1.2应用1 8 8 8 2.引用标准 2 9 3.术语和定义 3 9 4.管理体系要求 4 9
章节名称 和 GB/T28001 的对应章节 号 码 4.1总要求 4.2文件要求4.2.1总则4.2.2管理手册4.2.3文件控制4.2.4记录控制4.1 4.4.4 4.4.5 4.5.3 9 12 12 13 13 14 5.管理职责 5.1管理承诺 5.2以顾客为关注焦点 5.3质量、环境、职业健康安全方4.2 14 14 15 15
章节名称 和 GB/T28001 的对应章节 号 码 针 5.4策划 5.4.1目标和指标 5.4.1.1质量目标 5.4.1.2环境目标和指标 5.4.1.3职业健康安全目标 5.4.2管理体系策划 5.4.3环境因素和危险源的识别与评价 5.4.4法律和其他要求4.3 4.3.3 4.3.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.4 4.4.1 15 15 15 15 16 16 16 17 17 17
基层管理人员工作心得体会
基层管理人员工作心得体会 进入加油站这个行业快两年了，我从加油员、计量员到站长，一步一个脚印的走了过来，从中初步积累了一些工作经验，特别是经 过中国石化公司的几次培训，使我思想素质有了质的飞跃。中国石 化规范的服务，先进的管理，整洁的站容站貌，和谐高效的团队， 让我深受启发，对今后的工作也有了基本的轮廓。总结来说主要有 以下几点想法; 一、抓落实 作为基层管理人员，要将上级的指示精神宣贯到基层，坚决执行，保质保量完成上级下达的各项指标任务，同时将加油站的问题及时 反馈到上层。要不断总结加油站的各项工作情况，经常为员工通报 这些情况，鼓舞士气，推动油品销售工作。 二、抓销售 1、要深入研究本地油品市场客户需求特点，对市场进行深入调 查和理性分析，不断捕捉市场机会，扩大油品销售，一是固定客户群。这个群体是加油站的“铁杆”合作伙伴。他们是加油站的义务 宣传员和编外营销员，为加油站形象起到一定传播作用。所以对固 定客户群，要定期沟通以了解情况，经常交流以完善服务，增进了解，促进友情，巩固合作。二是零散客户群。他们虽然不是固定客户，却应受到特别关注。因为只有关心他们的利益，以热情的服务 感动他们，才能使他们逐渐成为加油站的常客，由零星加油的散户 发展成为新增的固定客户。三是新增客户群。随着私家车和商务车 的增加，这个客户群每天都在扩大。这个群体有着选点咨询、选站 加油的迫切需求，正需要加油员耐心指导，热心帮助和真心服务。 他们一旦认可你的产品和服务，就很有可能成为固定客户，对提升 加油站的经济效益大有好处。四是潜在客户群。这是一个不容易看 出来的客户群，他们今天路过加油站，也许明天就到这里加油。也 许他们不加油，却可能影响着家人、同事和朋友们的选择。所以，
物业管理公司员工培训资料
物业管理公司员工培训资料一．物业管理知识： （一）、物业管理者职业道德的基本内容1．职业道德：是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。 2．职业道德的基本因素：包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。（在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨练职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯3．物业管理者职业道德的基本内容：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。 3．1．物业管理者的职业思想 3．1．1．业主至上观 3．1．2．管理就是服务观 3．1．3．技术服务观 3．1．4．忠诚的服务观 4．物业管理者的行为规范和行为准则行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求，物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理 （二）物业管理者的职业道德修养 1．物业管理职业道德修养：是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行为特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。 2．物业管理者如何才能加强职业道德修养 2．1．加深行业认识 2．2．树立服务意识 2．3．提高文化素质 （二）、物业管理常识 1．物业：指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地 2．物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，透过一些专业的管理技巧，制定管理模式，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目有计划和有系统的管理手段进行维护、修缮和养护，从而达到物业价值的提升，更增强了物业在市场上承接力，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3．物业管理的作用：为业主创造一个安全、舒适、文明、和蔼的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。 4．业主：指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。 5．物业使用人：指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。（即包含业权人，也包含非 业权人） 6．业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。 7.物业管理公司：指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。 &物业管理公司的权利： & 1 ?根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法； & 2.依据物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理； & 3?依据物业管理委托合同和有关规定收取管理费；
世邦魏理仕物业员工培训手册
世邦魏理仕物业员工培训手册 第一章、专业人员的仪容，服装 第一节、仪容、仪表和服装（1小时） 一、仪容、仪表 1. 注意仪表，勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。 2. 头发必需整齐、干净。提议每1至2个月剪一次头发。 3. 每两天都要洗一次头发，如有需要每一天都要洗。 4. 提议男招商员每一个月剪一次头发，使用发胶，以便头发贴服。女招商员提议使用发夹，以便头发整齐。 5. 每天早上都要把胡子彻底的刮掉。注重面部仪容；（尤其是眼睛和口腔）。每天早餐之后，牙齿必需刷干净，口腔不可以有异味。 6. 早上刷牙的时候要确保牙齿之间没有食物，在午餐之后必需漱口，刷牙（如有需要）以保持口气清新。 7. 耳朵内须清洗干净。 8. 眼屎绝不可留在眼角上。 9. 照镜子时要注意鼻毛是否露出鼻孔。 10. 工作服必须干净、整洁（尤其是领口、袖子和外套）。 11. 袖口必须保持干净。 12. 每天上班之前必须把皮鞋刷干净。 13. 手指甲必需每天清洁，内部不可有脏物。提议每星期剪一次指甲。 14. 男招商员须后水及古龙水也不宜太浓。在见客时必须注意鬓角，手缝，口腔不可有烟或异味。 15. 一定要带备足够和资料正确的名片，才去接待客人。 二、招商人员的着装 1. 着装总要求 招商人员衣着应合乎中银大厦对员工的要求，总体来说，招商人员穿着和修饰应以稳重大方，整齐清爽，干净利落为基本原则，以下条款以参照： A．上衣和裤子、领带、手帕、袜子、鞋子等最好能相配，服装大小合身，并符合季节。B．衣服要熨平，皮鞋要擦亮。 C．着装请注意左胸前口袋不放除手帕以外的任何东西，勿将两手垂在两个下口袋里。D．男士穿长袖衬衫要塞在裤内，袖子最好勿卷起。 E．男士应穿长裤，不可穿露趾鞋或便凉鞋，不可不穿袜子。 F．女士宜化淡妆，但勿戴过多饰品，办公室女士穿裙子应同时穿过膝的长袜，不宜穿领口低的衣服、超短裙或皮短裙。 2. 男招商人员服装 A．衬衫领带 每天要更换衬衫，注意袖口及领口是否有污垢；衬衫必须要和西装，领带协调。男招商员领带切忌带花带卡通。 B．西装 最好西装及西裤同一款色，和人谈话及打招呼，尽可能西装的第一个纽扣要扣住，西装上口袋
万科物业质量管理体系文件(部分)
1、目的 规范公司验收流程，正确指导公共部位验收,确保验收质量。 指导验收人员开展验收工作。 2、范围 适用于各项目前期 3.验收条件 3.1由项目部提出公共部分验收申请，物业接到验收申请后，编写验收计划，对验收申请内容进行现场审核，每项验收问题点超过10个点以上不给予验收。 3.2项目部在交付前提前2个月具备验收条件，并向物业公司申请验收。 3.3验收前向物业公司提交相关验收项目的竣工资料。 4、验收标准 4.1室外排水工程 4.1.1室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合规范要求。窨井布置合理， 出水口四周封闭紧密，粉刷光滑无毛刺。 4.1.2各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启 4.1.3管道应顺直且排水通畅，用大于管径2/3的球通过后为合格。 4.1.4管路及窨井中无建筑垃圾 4.1.5雨水管接雨水井，污水管接污水井,不允许混淆。 4.1.6 窨井内部光滑，无刀印，起沙现象 4.1.7井盖高度与道路接触时与地面平齐，与草坪接触时以草坪平齐，并做防锈处理后刷草绿色油漆；隐形 井盖要求镀锌厚度达到1－2ｍｍ，井盖的厚度满足不同用途的承重压力。 4.1.8资料移交：竣工图、平面图、竣工资料、合同复印件 4.2行车道路和停车位 4.2.1沥青路面： 4.2.1.1道路铺设符合设计及规范要求。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。 4.2.1.2雨水口篦子、检查井盖等不高出路面。 4.2.1.3道路宽度允许偏差±50MM；厚度允许偏差±5MM；横坡允许偏差±0.35/100。 4.2.1.4表面平整度2M靠尺检查，允许偏差<7MM。
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
物业管理公司新员工基本培训手册
物业管理公司新员工基本培训手册 目录页码 一．投诉处理培训 2 二．微笑服务培训 3 三．物业管理保险制度 4 四．安全保卫培训 5 五．日常工作中处理实际情况的技巧 11 六．仪容仪表培训15 七．优质服务培训18 八．员工管理培训21 九．对讲机使用及管理规定 24 十．英语会话培训 26
十一．服务文明用语五十句27 十二．服务忌语五十句28 一、投诉处理培训 通过对员工进行不同种类的投诉处理和回复培训，使员工掌握处理投诉的技巧，怎样回复才是客人或投诉者（外部门、本部门员工等）最满意的。同时，应该知道的是，怎样在处理投诉的结果中得到启发，要善于发现问题，解决问题，改正问题。 1. 处理投诉的基本原则 员工应正确认识投诉，客户对本广场投诉是正常现象，也是客户对本广场信任的再现。正确处理投诉是提高服务质量的必要保证。因而员工在处理客户投诉时，应注意遵守下列三项基本原则。 真心诚意地帮助客户解决问题 客户投诉，说明我们的日常管理及服务工作尚有漏洞，说明客户铁某些需求尚未被重视。员工应理解客人的心情，同情客人的处境，努力识别及满足他们的真正要求，满怀诚意地帮助客人解决问题。只有这样，才能赢得客人的信任与好感，才能有助于问题的解决。
决不与客人争辩 当客人怒气冲冲前来投诉时，首先应适当地选择处理投诉的地点，避免在公共场合接受投诉。其次应该让客人把话讲完，然后对客户的遭遇表示歉意，还应感谢客户对管理公司的关心。当客户情绪激动时，接受投诉者更应注意礼貌，绝不能与客户争辩。如果不给客人一个投诉的机会，与客人争强好胜，表面上看来似乎得胜了，但实际上却输了。因此，员工应设法平息客户的怒气，请当班管理人员前来接待客户，解决问题。 决不损害公司的利益 员工对客户的投诉进行解答时，必须注意合乎逻辑，不能推卸责任，随意贬低他人或其他部门。因为采取这种做法，一方面希望公司的过失能得到客户的谅解，另一方面却在指责公司的某个部门，实际会使员工处于一个相互矛盾的地位，有损公司的利益。 2. 怎样处理客户的投诉 2.1 首先要快速，正确处理客户的投诉。 2.2 决不能轻率地对待客人投诉，应为客人设想、慎重处理。 2.3 认真倾听了解投诉的前因后果，保持友好，礼貌冷静的态度。 2.4 从速解决权限范围以内的事件，超出权限的，逐级上报处理。 2.5 避免客人在营业场所大声喧哗，导致不良影响，选择适当的场所。如：办公室，引导客人妥善解决问题。 2.6 注意作好记录以示重视。
万科物业管理岗位员工绩效考核手册
万科物业管理岗位员工绩效考核手册 XXXXXXXXX公司 填表说明 1、本手册由人力资源部发给，由封皮、填表说明、岗位职责权限描述、年度工作计划书、 季度工作计划与完成情况、考核评价表、周工作回顾小结，填表抽查记录组成； 1.1 封面是员工情况和员工编号，由人力资源部填写。 1.2 岗位职责权限描述由员工在部门经理指导下，本人于年初月日填写 完成。 1.3 年度工作计划书，由员工本人在年初月日前填写完成． 1.4 季度工作计划与完成情况表，季初计划部分由员工本人在本季初时填写，季 末完成情况部分由员工本人在本季末时填写． 1.5 考核评价表由员工直接主管在次月初３日前与员工沟通时填写． 1.6 周工作回顾小结，由员工本人在一周末时，通过自我回顾并根据季度工作计 划填写． 1.7 尾页是填表抽表记录，由人力资源部填写． 2、必须用黑色或蓝黑色钢笔填写。 3、制订计划的要求：确定的工作目标应该是具体的，可衡量的（能量化的一定要量化），可达到的，与自己职责相关的，有时间限制的，以便能够结合考虑自己的优势、劣势、成功 的机会和进程的威胁制定实施的策略。 4、计划制订好后，递交自己的主管审阅后双方签字确认。直接主管有指导下属制订计划的 责任。 5、绩效考核成绩经员工确认后，于季末次月3日前，以部门为单位集中送人力资源部。 6、人力资源部定期抽查各部门员工手册填写情况，凡填写不规范或不认真的，人力资源部 要在填写表记录表上登记。 7、月度考核成绩评定标准： A、超越工作标准，有突出成绩； B、正确如期完成工作，有优良成绩； C、符合工作要求，能达到标准； D、工作中有缺点，应求改进； E、工作中多处不符合要求，缺点甚多。 A等成绩的人数不得超过本考核单位员工人数的20% 姓名职位部门
基层管理人员的几个管理工作方法
基层管理人员的几个管理工作方法 管理人员是指基层管理人员。 1.管理人员的重要作用 管理人员是一个企业最基层的管理干部。管理人员一般直接面对员工，与员工朝夕相处，是员工心中各方面的楷模。管理人员的举止言谈直接影响员工思想、部门的工作。工作安排及要求要通过管理人员向下传达执行，公司的价值理念、宏观战略也要通过管理人员向员工贯彻。而管理人员对于上级和公司的要求及理念，还要融会贯通，发挥自己的工作能力，用自己的工作作风直接影响员工，更为主要的是要带领员工、保质、保量、低消耗、低成本、安全的完成各项生产任务，完成公司的产能计划。所以说管理人员，肩负着承上启下的重担，是企业不可忽视、不能缺少，必须重视，一定存在的关键工作岗位。 2.管理人员考虑问题首先要站在高一层面上来考虑 由于目前公司人员还不是很多、规模还不是很大，除了生产线人员多一点外，其他部门只有几个到十几个人不等，管理人员基本是直接面对员工，基本是管理人员的职务领导员工。 在讲述了部门建设及中、基层管理人员在企业中的重要性及地位，分析了管理人员的现状后，那么管理人员要有那些基本素质要求呢？下面将分几个方面做以简述： （1）.看问题的基准点要高
中、基层管理人员走上中、基层管理岗位，就不能再将自己当成一个普通员工，看问题、处理问题时，就要从心里把自己看成一个带领基层员工完成各项任务的管理者，就要从一个管理者的角度来看问题及处理问题。在分析问题和处理问题时，首先要想到这样做是否符合公司的宏观要求？是否符合部门的要求？是否符合公司部门的规章制度及标准要求？ 以上的提法，听起来很空洞，而实际上是必须的。这些只是每个人在头脑中的意识，做起来容易忽略，也不好检验，但是，只有每个人都存在这样的意识，才能使自己的眼界拓宽，才能在处理问题时考虑全面，处理得当，才能做到换位思考。在这里我要提到的是，目前有些人如不能将意识得到提高，就采用一个办法；我是经理此事将如何考虑和处理。 （2）.工作态度端正 态度端正，对于不同的企业，有不同的标准，但最起码的是要敬岗、敬业，要完成好本岗位的工作。 前面提到，管理人员不只是简单的一个普遍员工，那么我们接受这个岗位后，就应该尽全力先做好自己的本职工作，而不应首先考虑工作待遇，怕得罪人，怕多操心。我个人认为，每个人心中的待遇要求都要高于企业所付出的待遇水平，每个人对待遇要求的标准又不可能完全一致，如果首先考虑上一点，在工作当中，在思想上就会不满足，就会有量资而做的想法，就不会尽力去做好这份工作（这里还未提到尽全力），就会患得患失。这样的人
物业工程管理方案
物业工程管理方案 一概述物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产品得消费环节,就是房地产综合开发得延续与完善。追求舒适、安宁、祥与、优雅得居家环境与便捷得生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 与精神文明需求得基本标志,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本 要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”得质量方针指 导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品 牌建设与延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇得进一步 销售。我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控, 用良好得管理与真诚得服务,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼 顾得同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要 开始,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。我们殷切得希望通过我们得不断沟通与携手努力,共同来打造与维护企业品牌,树立企业形象。 希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1) 负责工程设备及人员得管辖与调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备得安全运行与装修设施得完好; 2) 深入现场,掌握人员与设备状况,坚持每天检查;
3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5) 制订部门工作计划; 6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示与报告; 9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报得各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 (1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出得其她工作要求。 4、对客服务管理 (1)及时处理业主提出得问题; (2)处理突发事件。 5、自我管理 (1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; (2)按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训;
物业公司培训方案57460
员工培训方案 上海xx物业管理有限公司 二00二年九月 目录 员工入职培训方案
员工入职培训大纲 基本培训手册 紧急事件处理指南 培训表单 员工入职培训方案 一.培训对象 物业管理处全体员工 二.培训目的 1.全面理解物业管理服务概念，完善服务意识； 2.充分掌握大厦管理模式，提高工作质量； 3.熟悉大厦各种设备、设施的功能，降低事故率； 4.掌握各类岗位职责、管理手册； 5.通过全面阶段性的职业培训，提高员工的工作素质。
三.培训时间安排 新员工到职第一周集中培训； 四.培训内容 员工内部培训涵盖面广，内容繁多，大致分为：－ 1.公司企业文化； 2.人事管理规章制度； 3.财务管理规章制度； 4.工程管理； 5.清洁管理； 6.保安管理； 7.客户服务； 8.消防管理； 9.意外事件处理； 10.英语培训； 11.特殊工种将另行增加专业培训课程。 五.培训负责 培训工作总体由人事部负责，由各部门预先填写培训计划表、并每次培训前一周提交培训申请表，人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等。
六.培训方式 专业人员集中授课，由业务部门统一出卷考核。 七.其它 培训结果将直接与员工评定挂钩，作为员工通过试用期的参考依据。 此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件，大厦投入运行后根据实际操作情况，对培训内容及方式作适当调整及相应的补充。 香港新世界大厦物业管理处 员工入职培训大纲 一、基层员工培训 基层员工总的来说，对物业管理服务的认识尚欠了解，专业服务意识有待提高。针对此等情况，拟通过进行有步骤、有计划的系统培训，提高其职业素养，使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。
物业工程管理方案.docx
物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
某物业公司员工入职培训手册范本
丹田物业员工入职培训手册 培训部
入职员工培训大纲 一、培训目的 提高新进员工的服务技能，了解企业的价值观和管理模式，了解岗位的工作职责及操作规程，从而全面提升综合素质，树立对企业的忠诚度。 二、培训意义 通过培训，灌输服务理念、全面了解企业发展过程和前景；掌握公司工作岗位制度及相关规定；从而全面提高员工的观念，知识和技能水平，提高顾客满意度，确保企业的长期发展。 顾客----提供超越顾客期望的服务。 员工----是我们最重要的财富。 质量----产品、服务及设施始终保持高水准。 创新---不断改进我们的产品和服务。 合作----发扬团队精神，创建优秀团队。 三、培训容 1、入职引导 2、公司发展史 3、公司的组织机构及主要管理人员 4、公司的质量方针、质量目标 5、企业精神与价值 6、员工手册
7、安全消防常识 8、职业道德与服务规 9、礼仪规 10、岗位职责与薪酬待遇围 11、参观学习 四、培训重点 深刻了解企业的发展过程及前景；掌握公司及工作岗位制度规定、工作操作规程；熟知工作礼仪，职业道德及相关法规。 五、培训方法 以讲解为主，参观讨论、座谈为辅。 六、培训考核 试卷考核为主，问答为辅。
※入职引导 各位同事您们好！欢迎你们成为丹田物业管理这个大家庭中的一员！我的名字叫XXX，负责公司培训方面的工作。很高兴今天能为您们做入职培训。在培训开始之前，根据国际礼仪惯例，请各位将自己的手机调到震动或者关闭状态，！ 在座的各位同事，不管您以前是否从事过物业管理这一行业，都要从新学起，物业管理是第三产业(服务行业)。首先我们要知道物业和物业管理的概念。物业是指各类有经济价值和使用价值的房屋，附属设施以及相关的场地。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的围非常广泛。物业管理广义是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务。狭义是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备、和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。因此，物业管理公司进入小区或其他类型物业进行服务，只是一种合同行为，当顾客有一些不法行为或违反公约，我们并没有处罚权，只能收取违约金或向有关主管部门报告。在工作中严禁同顾客发生正面冲突，特别是保安，除正
物业管理公司新员工基本培训手册
物业管理公司新员工基本培训手册 目录 页码 一．投诉处理培训 2 ．务微服二笑培训 3 制管保险．三物业理度 4 ．保卫全安培四训 5 理中常日五．作工处情际实的况技巧 11 六．仪容仪表培训 15 七．优质服务培训
18 培八管．理员工训 21 及．九用使对管规理讲机定 24 培英十．会语话训 26 ．十五十语用一务服明文句． 27 十二．服务忌语五十句 28 一、投诉处理培训 通过对员工进行不同种类的投诉处理和回复培训，使员工掌握处理投诉的技巧，怎样回复才是客人或投诉者（外部门、本部门员工等）最满意的。同时，应该知道的是，怎样在处理投诉的结果中得到启发，要善于发现问题，解决问题，改正问题。 1. 处理投诉的基本原则
员工应正确认识投诉，客户对本广场投诉是正常现象，也是客户对本广场信任的再现。正确处理投诉是提高服务质量的必要保证。因而员工在处理客户投诉时，应注意遵守下列三项基本原则。 真心诚意地帮助客户解决问题 客户投诉，说明我们的日常管理及服务工作尚有漏洞，说明客户铁某些需求尚未被重视。员工应理解客人的心情，同情客人的处境，努力识别及满足他们的真正要求，满怀诚意地帮助客人解决问题。只有这样，才能赢得客人的信任与好感，才能有助于问题的解决。 决不与客人争辩 避首先应适当地选择处理投诉的地点，当客人怒气冲冲前来投诉时，免在公共场合接受投诉。其次应该让客人把话讲完，然后对客户的遭遇表示歉意，还应感谢客户对管理公司的关心。当客户情绪激动时，接受投诉者更应注意礼貌，绝不能与客户争辩。如果不给客人一个投诉的机会，与客人争强好胜，表面上看来似乎得胜了，但实际上却输了。因此，员工应设法平息客户的怒气，请当班管理人员前来接待客户，解决问题。 决不损害公司的利益 员工对客户的投诉进行解答时，必须注意合乎逻辑，不能推卸责任，随意贬低他人或其他部门。因为采取这种做法，一方面希望公司的过
万科承接查验手册范本
万科物业新项目承接查验操作手册【免费下载】 本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。 物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。 期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的容，。 万科物业新项目片区前期介入组 二零一零年十一月 目录 第一部分 1.物业承接查验总体要求 (03) 2.物业承接查验工作原则 (03) 3.物业承接查验工作流程 (04) 4.物业承接查验安全底线标准 (05) 第二部分 1.物业承接查验工作准备 (06) 1.1.物业资料的承接查验 (07) 1.2.物业设备设施的承接查验 (08) 2.房屋本体及公共设施的承接查验 (09) 3.供配电系统设备设施承接查验 (13) 4.电梯系统设备设施承接查验 (20) 5.安防系统设备设施承接查验 (24) 6.消防系统设备设施承接查验 (30) 7.楼宇自控系统设备设施承接查验 (37) 8.综合布线系统设备设施承接查验 (44) 9.空调系统设备设施承接查验 (46) 10.给排水系统设备设施承接查验 (58) 11.钥匙承接查验 (61) 12.绿化园林建筑工程承接查验 (62) 13.绿化园林植物工程承接查验 (64) 第一部分 1.物业承接查验总体要求 规公司新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集付后 能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。 2.物业承接查验工作原则 2.1.新建项目在房屋集付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。
基层员工管理办法
基层员工管理办法 基层员工管理过程中要体现公平公正，让基层员工感到一视同仁的平等。下面为大家了基层员工管理办法，欢迎阅读参考! 1、管理层的公平公正 分析：出现以上情况的原因有： 1)A员工的身体情况是不是真有问题 有的话，建议让A员工请病假，甚至做了领导的你可以带他去医疗室去看一下。做到位一点把他的病例开一份出来以做证据; 没有的话，是不是你有些偏坦好员工。如果是这种情况，做为管理人员应该主动出来认知自己的'错误。让员工我空可钻。 总结：管理人员多多少少有些一私心，这是人的本性。但就因为这些私心。可能在你认为是一件很小很小的事情。但也会招来他人的误解与妒忌。 解决方法：
A、做到公平公正; B、提高自己管理上的威信、威慑力。 2、的健全、完善、 本点说明了三个问题： 公司有制度吗?公司的制度说到位了没有?公司员工都知道公司的制度要点吗? 有些做好的事情就是因为我们有法不依、执法不严。所导致的。所以建议看看公司的制度。当然有时候，制度不可能体现这些小事，那么就从第3点车间与车间操作流程。 3、车间请假流程 1、个人素质的培养 员工有这样的举动。证明了个人素质不高甚至差、喜欢占便宜。如果还有可塑性的话，建议培训一下;如果无法培训的话，那只能辞
退了。另外，对这种举动一般只是一个或两个人。如果出现很多个人，那么楼主，你的权威受到了挑战了。更要严肃处理了。 2、团队意识的培养 B看到A这种情况，可以分析：B与A是否有过节?B是否在乎你的感受? 第一种情况，证明团队的个人影响到了团队。要做的事情： 1)解决他们的矛盾 2)培养一下员工公私分明的意识 第二种情况：证明你的私心很重，没有全局性的关注 人在成长的过程中，都有这样或那样的问题。 有人做过一个调查。一位老师在5年内培养出来的学习。他会记住，最好的10-20名，最坏的5-3名。而再过5年，他只记住：最好的10名，最坏的3名。再过10年，在他的印象中只剩最好的1-3名最坏的1名(前提，学生们从此不联系)
物业工程部管理范围
物业工程部管理范围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行管理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 (5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业管理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 5.负责楼宇公共区域的照明维修。 6.负责楼宇临时供电的安排和计划。 7.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9.负责电梯的维修、保养。 10.负责卷帘门的维修、保养。 11.为客户提供有偿服务。 二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3.负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 4.改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5.为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 3.负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5.负责生活水水质处理。 6.为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2.负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4.负责安排一些小五金件的维修和调整。 5.负责一些临时性的任务。 6.为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统
最新基层管理人员培训课程
基层管理人员培训课程第一讲认识管理 一、管理的基础知识 1、管理的概念 2、管理的基本特征 3、管理的二重性 4、管理必备的两个条件 5、管理的五项基本职能 6、管理工作的内容 二、基层管理的特征 第二讲班组长在管理中的作用 一、班组长的地位和使命 1、企业的纵向管理层次 2、组织的核心作用 3、班组长的地位 二、班组长的重要作用 三、班组长的职责
第三讲班组长的工作现状和基本标准 一、班组长的管理水平现状 1、生产技术型 2、盲目执行型 3、大撒把型 4、劳动模范型 5、哥们义气型 二、如何做一名合格的班组长 1、转变角色 2、对自己角色的规范权利和义务的准确把握 3、了解领导的期望值 4、了解下级的期望值 三、成就的动机 四、技能的要求 第一讲认识管理1. 管理的概念
管理活动自古有之。长期以来，人们在不断的实践中认识到管理的重要性。本世纪以来的管理运动和管理热潮取得了令人瞩目的成果，其中之一是形成了较完整的管理理论体系。但对管理的含义，从不同的角度和背景，可以有不同的理解。一种被普遍接受的观点认为： 管理是一个过程，是让别人与自己一道去实现既定的目标，是一切有组织的集体活动所不可缺少的要素。 2.管理的基本特征 (1)管理是一种文化现象和社会现象。 管理活动存在于组织活动中，即管理的载体是组织。 组织的类型、形式和规模各异，但其内部都含有五个基本要素： ●人（管理的主体和客体）； ●物（管理的客体、手段和条件）； ●信息（管理的客体、媒介和依据）； ●组织（反映了管理的上下左右分工关系和管理方式）； ●目标（表明为什么要有这个组织）。组织内部的要素是可控制的。 组织应是一个开放的系统，组织的外部环境对组织的效果与效率有很大影响。一般地，组织的外部环境含有九个要素：行业、原材料供应、财政资源、产品市场、技术、经济形势、政治状况、国家法律和规章及条例、社会文化。组织的外部要素中，部分是可控的，部分是不可控的。
项目物业工程部基础管理措施
项目物业工程部基础管理措施 项目物业工程部基础管理措施 1、用户报修及投诉处理 1)报修及投诉渠道 没有用户的投诉是最理想的，但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要减少投诉，另一方面又应为用户提供方便的设备故障投诉渠道。一般地讲，有关设备方面的投诉应向物业部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部，或是将电话打到经营部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的，用户可以向物业部提出，也可以向经营部、总服务台、工程部、项目经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物业部发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向项目经理报告。要防止推托现象：客人向某部门提出问题，某部门推给另外一个部门，让用户转来转去解决不了问题，这是服务质量低劣的表现。 工程部当班员工在接到故障投诉后应该在XX分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上司汇报，由上司判断并组织力量排除。在现实中，许多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。他们也知道，故障总是难免的，但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决，这就使他们难以忍受了。 2)处理复杂故障 所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题。往往有多种情况：第一种是设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况；第二种是设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量问题；第三种是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求。属于第一种情况，应该下大力气认真修复，使客人满意，第二种情况应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。第三种情况最难处理，如空调运转正常，某位客人却偏偏说冷或热，进行投诉，当班员工急急忙忙赶到现场却发现一切正常，这时候员工往往会带点情绪，容易造成双方不愉快。我们应教育员工，遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如”没有办法”，”就是这样”等等。 3)进户维修服务规范 用户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄不好会引起用户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。 4)工作单的流程 A.各种请修单均应统一送达工程部特设的调度员，由调度员统一接单。请修单上内容必须填写清楚调度员记录接单时间。 B.调度员根据轻重缓急和工种不同，将请修单派往各专业工程师，由各专业工程师或领班安排实施。 C.维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业主管。 D.工程师审核后交还调度员备案，并向有关部门返单。 E.工程部一般情况不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补工作单。 F.所有正常的维修保养计划，应根据工程经理的指示填写工作单后方可进行。 G.工作单按如下顺序分列优先安排： a)人身安全、消防安全。