两极分化的中国楼市

两极分化的中国楼市

“中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓，以至于供应远大于需求。”

对中国房地产市场的警示已经司空见惯，但这个评论更让人吃惊的地方，在于说出这

个警示的人。他不是长期唱衰中国的一位预言家，而是中国中央电视台黄金时档财经栏目主持人、经常发表爱国言论的芮成钢。

文雅的芮成钢理应是一名终极的看好中国者，而不是一个唱衰中国的人。

但上周芮成钢在央视主持的一档节目，就是关于唐山（中国北方一座著名的钢铁城市）房地产困境的。按照目前的住房销售速度，2009年以来唐山建造的住房将需要10年才能销售完。展示厅门可罗雀，开发商已经开始降低价格。

北京到唐山高铁只需一小时，但首都的房地产情况却大大不同。上周，政府报告显示，1月份北京新住房价格环比上涨2.1%，这是三年前刺激政策引发购房热以来最大的单月涨幅。

房地产网站搜房网(Soufun)数据显示，北京住房均价已经达到每平米25075元人民币（合4000美元），是唐山每平米6024元人民币均价的四倍多。

房地产“双轨”市场绝不是中国特有的现象。在英国，伦敦房价飙升，把该国其他地

方的房价远远抛在后面。同样，全球金融危机期间，纽约房地产市场持稳，而美国几个“沙州”(sand states)的房价大幅下跌。

但在中国，这种差别的极端程度达到一个新的高位。不仅一线城市的房价走势与较小

城市不同，二者之间的住房开发量也有明显的差异。

人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房。与此形成反差的是，人口不到300万的数十个较小城市面临着越来越严重的供应过剩。

因此，如果仅仅用“泡沫”来描述中国房地产市场就有点偏了。“泡沫”是不是指只

有富人才买得起住房的一线城市房价飙升？抑或是指较小城市一排排空置的住宅楼？

在政策制定上，中国优先考虑大城市，而往往让较弱的市场付出代价。一个新的重大

构想是，拿出更多土地用于开发，以遏制房价上涨。这个措施如果实施，只会加重小城市的困境。

对于房地产开发商来说，一个明显的策略就是投资房价正在上涨的地方，避免开发有

大量空置住房的地方。

然而，说到容易做到难。首先，供应过剩问题的波及面很广。数据提供商中国房产信

息集团(China Real Estate Information Corporation)最近编制中国50个风险最高的房地产市场列表，从与俄罗斯接壤的东北小镇黑河，到中国的另一个端——西南省份云南的普洱，都被列入该表。

第二，大型开发商已经陷入了很多困境之地。曾经有一段时间，某些看好中国的人士

经常挂在嘴边的高见就是避开深圳和上海，转而深入“三线城市”：这些较小的城市将成为中国未来10年增长的动力，房地产公司不能错过它们。关于唐山的央视报道就提到中国销量最大开发商万科(Vanke)，以及华润集团和中国水电等国有企业建造的住房。

最后，只在大城市开发的成本太高。可用于开发的土地越来越少，地块拍卖价格越来越高。最近在北京的一次拍卖上，土地的售出价格几乎是开叫价格的六倍。

难怪一些公司在寻求完全不同的策略。本月，万科对旧金山的一个住宅项目进行了投资，这是万科首次在美国出手。据悉，该公司还在考虑其他海外交易，包括在巴西。

中国房地产市场的新领地在哪里？肯定不在中国。

欧阳德是英国《金融时报》驻北京记者

盈亏临界点分析

一、盈亏临界点计算的基本模型 设以P代表利润，V代表销量，SP代表单价、VC代表单位变动成本，FC代表固定成本，BE代表盈亏临界点，根据利润计算公式可求得盈亏临界点的基本模型为： P=V(SP)-V(VC)-FC 或P=V(SP-VC)-FC 盈亏临界点就是企业利润等于零时的销售量，所以，可得到 BE(SP)-BE(VC)-FC=0 或BE(SP-VC)-FC=0 进而得到： 这就是盈亏临界点的基本模型。 盈亏临界点的计算，可以采用实物和金额两种计算形式： 1．按实物单位计算： 其中，单位产品贡献毛益＝单位产品销售收入－单位变动成本 设某产品单位售价为10元，单位变动成本为6元，相关固定成本为8 000元，则盈亏临界点的销售量(实物单位)＝8 000÷(10－6)＝2 000（件）。 2．按金额综合计算：盈亏临界点的销售量（用金额表现）＝固定成本÷贡献毛益率 其中，贡献毛益率＝贡献毛益/ 销售收入 设某企业第一季度共销售产品2 500件，其销售收入为25 000元，销售收入中的变动成本为15 000元，相关固定成本为8 000元，据此可确定其： 贡献毛益为：25 000-15 000=10 000（元） 贡献毛益率为：10 000÷25 000=40% 则盈亏临界点的销售量（用金额表现）=8 000÷0.40=20 000（元）。 二、安全边际与安全边际率模型 该模型主要用于企业分析其经营的安全程度。 “安全边际”，是指现有销售量超过盈亏临界点销售量的差额，这个差额标志着从现有销售量到盈亏临界点有多大的差距，或者说，现有的销售量，再降低多少，才会发生亏损。 安全边际可以用绝对数和相对数两种形式来表现，其计算公式为： 安全边际＝现有销售量－盈亏临界点销售量 假定某企业的盈亏临界点的销售量为2 000件，单位售价为10元，预计的销售量可达到3 000件，则该企业的安全边际=3 000-2 000=1 000(件) 或=3 000×10-20 000=10 000(元) 安全边际率=1 000÷3 000=33.33% 或=10 000÷30 000=33.33% 因为只有盈亏临界点以上的销售额（即安全边际部分）才能为企业提供利润，所以销售利润又可按

中国楼市走势

中国楼市未来价格走势 中国经济最大的变数在于房地产与股市。 中国的股市在热钱的不断推高下，从998点到6124点，可以说疯狂。但中国政府理性，知道这样对中国实体经济帮助不大，在4000-5000点时就开始对经济当然包括股市、楼市进行调控，取得了不错的效果： 1、在外国热钱推高股市想溜之前，调控股市，使股指断崖般向下做自由落体运动。有着鲜明的调控色彩。试想一想，在中国保持着10%多的经济增长率面前，面对在美国本土发生的次贷危机进而发展为金融危机的美国股市都只下跌了10-20%，而中国股市却在提前下跌了50%的时候，竟比美国股指跌落得更快。有人想不通，其实这不能通过正常的股市思维来思考这一切。必须从两国政府之间的明争暗斗来分析其思路。 美国以及外国的热钱为什么要来中国，并不断推高中国股指，目的是在短时间内吸货-拉高-派发，想在中国股市坐庄，捞一把就闪人。但中国这一代领导人却有着五千年中国的智慧与成熟，知道股市对中国经济及上市公司的重要作用，其中最重要的就是融资功能，让中国的企业，特别是国有银行获得重生的资本金，因此在股市高涨的时候，拼命地让中国的几家国有银行上市，增强其实力，这在此次的金融危机中，中资银行表现得如此稳如泰山就知道中国政府让中国的银行上市的策略是多么聪明了；中国政府同时知道股价的高低，只是上市公司在市场里的一个价格符号罢了，只影响着是股民的钱袋，股价的波动，对实体经济来说，影响甚小，或者完全不受影响。在别人把中国股市、楼市当成一种战争工具的时候，也知道如何利用东道主的优势回敬入侵者，那就是打压、打压、再打压股市。嘴上说希望股市楼市稳定，但行动上却没有实际的利好出台，就如美国的“强势美元”策略一样，说强势的时候，就意味着实际的弱势意图，而在美国发生经济危机时，没有了强势美元的宣传，但美元却奇迹般地强势起来，这就是美国想借美元的国际货币地位实现其不可告人的目的。中国领导人也深暗此道，这不股市在此次次贷危机没有完全暴发的时候降了一半，在次贷危机全面暴发时，更加疯狂地下跌，仿佛金融危机不是发生在美国，而是在中国，为什么会出现这种现象，就是中国不愿意美国的热钱在虽然被套的情况下被抽逃，导致资金快速外流，危协中国经济的稳定。热钱可以走，但此时的热钱回流美国时，也只能是偷鸡不成蚀把米了。 2、再回来看一看楼市。中国的楼市也是热钱寄生的地方，同时也是中国的经济支柱之一。如何处理好楼市问题是一个难题。中央处理此问题，也有其独道之处，相比股市的急，楼市方案就一个字--------缓。 处理楼市要注意两个问题：1、房价大起大落问题。房价的大起大落，容易引起人民的反对，楼市与股市不同，投身与股市的人都还受到“股市有风险，投资需谨慎”的风险教育，而楼市一部分是炒房客，而另一部分人则是为了实现居家的梦想，关系到的是民生的问题，弄不好会出乱子，不可不慎重；2、热钱回流的问题。中国楼市的价格近年来突飞猛涨，当然少来了热钱的功劳，但不要忘了，热钱的本质，不是投资而是投机，因此在外资撤退的时候，不可避免的是楼价的回落。 再注意这个细节，在股市急跌的时候，楼市还在顽强地上涨，但涨幅趋缓。为什么要缓，在股市与楼市同跌的情况下，会出现什么情况，在关系民生的楼市与股市同跌，多半会出现社会动荡，银行按揭贷款的大量坏帐产生，那么中国式的次贷就可能不可避免的发生，并严重影响每一个中国人，导致经济危机在中国发生，那时不要说中国救世界，那时会出现世界掠夺中国了。因此一个“缓”字是多么重要。

大搞房地产将会导致中国灭顶之灾

大搞房地产将会导致中国灭顶之灾 以2004年上海房地产投资为例，那时就已经毁灭了中国工业10年！上海真的在发展吗？他们只不过盖了房子而已！没有资金投入，你说你工业进步，扯淡！2008年当房价按照市场规律要跌时，居然又有人认为用4万亿加上地方债10万亿刺激起来了，不客气的说，这些钱就是刺激了已经过剩的房地产、钢铁、水泥！调结构，笑话！刺激内需，更是天大笑话！这些都是实践检验过的结论了！14万亿啊！美国的国债我已经当它没了！这中国最后的过冬储备粮啊！冬天还没来已经被用完了，（不是危言耸听！银行已经没有钱，贷不出来了啊！）不仅没治病而且加重了病！连看病的钱都用完了！引用1：（2004消息：《规划》课题组有关专家认为，未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。按该发展思路，上海“十一五”时期每年房地产投资将在1000亿左右，这只相当于2004年前后上海房地产投资的规模。虽然这个额度延续了“十五”时期房地产的投资比重，但由于上海固定资产投资整体增长速度已经明显放缓，房地产投资增幅也将明显低于“十五”水平。未来的五年对上海来说，比刺激房地产发展更为‘紧迫’的任务，也许倒是控制房地产投资增长速度，使之不至于发展过快。 数据显示，过去十年，上海工业建设投资比重从60%降至30%左右。房地产业从2000年开始填补工业“部分退出”留出的空白，增加值从3.75亿元增长到373.2亿元，增长近10倍。投资从90年代初不足10亿元，增至2002年的720亿元，占全市固定资产投资比重的33%。此后，上海房地产的投资规模每年都保持着“三分天下有其一”的地位。增加值则更是从2003年的980亿元起，按每年10%以上的速度增加，其对经济增长的贡献也在7%以上，成为名副其实的“支柱”。 2008消息：世事变幻，波谲云诡！正如2008之楼市。大大小小的开发商们，还沉浸在2007年的“辉煌”中无法自拔的时候，一切就都变了。 曾经，有开发商放话给手下：“你们定价要大胆一些！”即便这样大胆的定价，买房人还是以一种恐慌似的状态买房子。即便是在楼市打滚多年的一些所谓专业人士，也劝告自己的亲朋好友：“合适就买吧，越等房价越高！”如此，在一片风声鹤唳的氛围中，大家都在疯狂抢购房子。曾经，有开发商得意地说：“瞧，桌上这茶叶是购房人送的，他要托我买房！” 当然，这都是2007年的事了。这样的好时光，在2008年是“黄鹤一去不复返。”众多被市场宠坏的开发商们哀叹：这抓不住的“黄鹤”实在是“来得容易去得快！”

从经济学角度,浅析中国房价

从经济学角度，浅析中国房价 刘英英 1102204112 淮阴工学院 摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。 关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施 正文： 一）供给与需求的影响 在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。 通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 二)生产成本的增加 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

新个税工资薪金临界点分析及运用

新个税工资薪金临界点分析及运用 一、引言 2011年6月30日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》，同日，国家主席胡锦涛签署第48号主席令予以公布；7月19日，温家宝总理签署第600号国务院令，发布了《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法实施条例〉的决定》，均是自2011年9月1日起施行。新个人所得税法，本着“切实减轻中低收入者税收负担，适当加大对高收入者的税收调节，缩小收入分配差距”的原则，减少了纳税级次、降低了最低档税率、拉大了低档次税率的级距。这次变化对原个人所得税的筹划和临界点都产生了影响，原来的筹划方法和模型不再有效。本文完全根据实际工作中发现的个税扣缴规律，针对新税率表的七级税率级次，分析月收入、全年一次性奖金的临界点和薪金收入与劳务报酬类别的临界点，以合理筹划个税，减少职工个人税负，避免多发少得。 二、月工资薪金和全年一次性奖金临界点分析及运用 先来看一个例子，张某年收入10万元（已减去三险一金免税收入），若每月5 000元，全年一次性奖为4万元，那么他所负担的个人所得税为（5 000-3 500）×3%×12＋（40 000×10%―105）＝4435元；若每月7 500元，全年一次性奖为10 000元，则他所负担的个人所得税为[（7 500-3 500）×10%―105]×12＋10 000×3%＝3 840元，可见在年收入相同时，只因发放时间的不同，会产生不同的个税负担，那么怎样安排按月的工资薪金额和全年一次性奖金额的发放才是最合理的呢？ 根据个税规定，七个级次税率对应的应纳税所得额区间、全年一次性奖区间 工资薪金收入。 （一）达不到起征点的收入（0-42 000元） 1根据新个税规定：工资、薪金所得，以每月收入额减除费用3 500元后的余额为应纳税所得额2，可见，当个人年收入少于3 500元×12月=42 000元时，全年收入按月均低于3 500元进行发放，也就是月收入达不到起征点3 500，则全年应纳税所得额为0。所以，当企业职工年收入不高于42 000元时，企业应采取的最佳发放形式为按月平均不高于3 500元进行发放，这样职工个人税负为 11作者：田瑞芝中铁六局集团有限公司财务部税务管理岗位

小心了!全国这14个城市楼市最可能先崩盘

小心了！全国这14个城市楼市最可能先崩盘近期，杭州楼盘降价，售楼处被砸；兴业银行、交通银行全面停止开发商按揭开发贷两则消息引爆地产圈。关于二三线城市房价将暴跌的声音更是甚嚣尘上。 那么，如果中国二三线城市房价开始暴跌，会是哪些城市先遭殃？ 1、东莞：开发商资金紧 受银根紧缩和“扫黄、酒店业整顿”双重因素的影响，目前一些手上持有酒店、融资公司的东莞开发商的资金链受到了较大冲击。现在很多开发商手上的资金都比较紧。目前东莞已经有多家开发商开始着手调整销售策略。如果市场进一步恶化，大幅下跌不是没有可能。 2、鄂尔多斯：煤都神话的破灭 这个曾经名不经传的内蒙古三线城市，创造了一系列的经济神话GDP一度赶超香港，房价直逼"北上广"。鄂尔多斯的煤炭产业占经济总量近70%，占财政总收入近50%。拥有"黑金资源"的鄂尔多斯，在煤炭产业的黄金十年里，风头一时无两。可惜，煤炭带来的巨额财富，被这座城市挥霍在房地产市场里。 3、陕北神木：煤炭王国风光不再 “因煤而兴，因煤而富”，神木构建了一个让人艳羡的优质煤炭王国，拥有免费医疗教育等公共服务。该县煤炭探明储量500多亿吨，几年时间，神木先后成为陕西十强县、中国百强县。同样患有煤炭资源"依赖症"的神木，在煤炭市场低迷，资金链短缺背景下，出现大额非法集资案件。而且，多年对煤炭的过度开发使用，也导致当地生态环境破坏严重。 4、海口：地产泡沫被吹大 凭借房地产发迹的海口，曾在1992年遭遇过房地产泡沫经济，烂尾楼随处可见。直至今天，房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。仅靠房地产业的支撑，海口有可能会遭遇第二次的泡沫经济。 5、甘肃玉门：聚散皆因油

形势与政策论文--浅谈中国房价问题

形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX

摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。

中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势 伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。 回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成： 1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。 2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。 3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。 中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是： 1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。 2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。 3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。 6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

2020年中国楼市现状分析

2020年中国楼市现状分析 20xx年中国楼市现状 房价为何高企? 官方数据显示，20xx年2月，中国70个大中城市有56个新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加11个，二手住宅价格环比上涨的城市则比上月增加4个。 中国人民大学副校长吴晓求认为，房价上涨系20xx年金融危机以来，中国M2(广义货币)增长过快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于购买资产，而中国金融市场上提供的投资标的有限，“股票不敢买，债券也不多，可是钱不能搁在手上，所以大家开始买房子了”。 但中国央行行长周小川称，资产泡沫并不是政府实施宽松货币政策的预期后果。 还有人认为房价高企很正常。华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为，随着中国城镇化进程的推进，由中国一线城市带动的房地产平均成交价格上扬符合经济学原理：供不应求带来价格上扬。 政府如何调控? 20xx年3月，“楼市调控”成为一大高频词。仅24天时间内，已有包括北京、东莞、成都等在内的20多个市(县)加入调控大军。

在吴晓求看来，房地产调控只有大幅度下调所有私人部门买房子的杠杆率，才能保证楼市安全。 中国社科院原副院长、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产调控的着眼点不应放在房价上，而应着力于确立城市化步调和土地供应的关系，解决居民住房是以买为主还是以租为主的问题。 贾康认为，政府应先做好住房保障托底，并从土地制度、公租房和公有产权房市场建设、直接税制度建设等方面着手，建立房地产调控长效机制。 未来是涨是跌? 齐鲁资管首席经济学家李迅雷预测，20xx年左右中国房价可能全面下跌。在他看来，人口流和货币流是决定房价的重要因素。目前，中国城市人口流入量正在减少，货币增速也会随经济增速放缓而下降，两方面作用叠加将导致房价下跌，在一二三线城市尤其明显。 但李迅雷亦强调，由于未来很长一段时间住宅用地的供给还是严重不足，房价下跌后会有一个回调，即中心城市和大都市圈地段的房价仍会继续上涨。 贾康也认为，中国房价不会迎来掉头向下的根本性拐点，不会像日本当年那样出现楼市泡沫破裂。 广东中山购房非本地户籍需提供半年以上社保或个税证明

浅谈中国房地产现状

浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，

真相!中央在下一盘很大的棋

真相！中央在下一盘很大的棋 房产交易中心。一拨人卖掉了房，准备进股市抄底。另一拔人刚从股市里割肉套现，准备买房子。两队人马擦身而过，看着对方，心底都说：SB…… 一根大阳线，装死多头来相见。周三涨的莫名其妙，消息面上并没有什么特别直接的利好，11点的时候突然就起飞了。首先，国内大宗商品上涨范围扩大，继之前焦煤率先反转，铁矿石紧随其后，今天沥青一度涨停，橡胶、铜、镍、铁矿石涨幅也奔3%； 而在A股中的商品B涨停收盘，显示市场对大宗商品明显看涨。 其他居前热门板块以房地产为核心，扩展到建筑节能、建材钢铁等领域，板块涨幅整体超过6%； 另外有低碳板块、电商板块、丝绸之路板块等，涨幅也超过6%。 综合起来看可以看到，你就会发现有一只手正在平静而缓慢地改变着这个市场。过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方体验了一遍： 1：凯恩斯主义的政府刺激需求；2：马歇尔计划的一带一路；3：克林顿的互联网加万众创新；4：弗里德曼的货币供给理论；5：里根的供给侧改革，还有熔断制；6：最后又回到我

们熟悉的房地产拉动经济上 为什么最终还得靠房子拉动经济？ 因为房子很长时期都是中国经济的主要拉动力量。 1、从行政的角度来看，通过房价上涨，刺激土地快速流转，这样政府通过土地出让就可以回收资金，解决更多行政问题。比如某些地县财政开支甚至工资都成问题，就都可以通过这个方法轻松解决。土地政府最大筹码，比财政拔款还好用。 2、从市场的角度来看，通过房地产行业，可以带动建筑行业、进而带动建材行业、向下延伸到室内的各种家用需求，可以辐射绝大多数关联产业，最后实现对整体经济的拉动。房地产去库存、供给侧改革、国企改革、汇率政策调整……凡此种种早已不再各自为营，这每一项都将对中国经济产生重大影响的政策因素交织在一起，显示出政府下的这一大盘棋，正在超越经济领域的变革，并将会渗透到全社会的每一个毛孔中。 简单总结来说是这样的： 一月份先放水2.51万亿，刺激需求侧。然后一线楼市大涨，带动二线楼市，三四线后面跟进，楼市大涨后，相关地产股收益，股票也大涨，带动相关的建材水泥，钢铁齐飞，最后带动股市大涨，股民赚钱解套后再去买房子消费，达到去库存的目的！高呀，我朝有高人呀！ 如何在股市寻找投资机会？目前从房地产与原材料大宗商

浅谈中国房价问题

浅谈中国房价问题 如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、老百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。 但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。 房价永远是牵动着吗，老百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。 一、决定商品房价格的因素 房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。 分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。 如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。 除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，老百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。

多品种情况下盈亏临界点的分析模型

本量利分析材料一：多品种情况下盈亏临界点的分析模型 当企业生产多种产品时，盈亏临界点的计算不能用实物量来表现，而只能用金额来反映。在不同的条件下，多品种情况下盈亏临界点的分析模型主要有以下几种选择： 1、加权平均模型 在多品种情况下，由于企业各种产品的盈利能力不同，即贡献毛益率有差异，因此，可以在各种产品的贡献毛益率的基础上，以各种产品占总销售额的比重为权数进行加权平均，也就是计算各种产品贡献毛益率的加权平均数，即加权平均贡献毛益率或综合贡献毛益率。加权平均模型的具体步骤为： 第一步：计算全部产品的总销售额，即： 全部产品的总销售额＝∑（各种产品的单价×该种产品的销售量）第二步：确定各种产品占总销售额的比重，即： 各种产品占总销售额的比重＝各种产品的销售额÷全部产品的总销售额第三步：计算各种产品的加权平均贡献毛益率，即： 各种产品的加权平均贡献毛益率 ＝∑（各种产品的贡献毛益率×各种产品占总销售额的比重） 或：各种产品的加权平均贡献毛益率＝各种产品的贡献毛益之和÷全部产品的总销售额各种产品的贡献毛益之和＝全部产品的销售总额－各产品变动成本总额第四步：计算整个企业综合盈亏临界点销售额或总盈亏临界点销售额，即：总盈亏临界点销售额＝固定成本总额÷加权平均贡献毛益率 第五步：确定各种产品的盈亏临界点销售额和销售量，即： 各种产品盈亏临界点销售额 ＝总盈亏临界点销售额×各种产品占总销售额的比重 各种产品盈亏临界点销售量＝各种产品盈亏临界点销售额÷各种产品的销售单价加权平均模型主要适合于固定成本无法在各产品间进行分配的情况。 【例1】假定某企业某月生产销售甲、乙、丙三种产品，若产销平衡，固定成本总额为120000元，其他有关资料下表： 要求：用加权平均法确定企业的总盈亏临界点销售额、甲、乙、丙各种产品的盈亏临界点销售额和销售量。 具体计算步骤如下： 第一步：计算全部产品的总销售额，即： 全部产品的总销售额＝20000×15＋10000×18＋3000×25＝555000（元）第二步：确定各种产品占总销售额的比重，即： 甲产品占总销售额的比重＝（20000×15）÷555000≈54.054％ 乙产品占总销售额的比重＝（10000×18）÷555000≈32.432％ 丙产品占总销售额的比重＝（3000×25）÷555000≈13.514％

关于目前中国楼市现状的分析报告

关于目前中国楼市现状的分析报告 目录 一、背景分析............................................................................... - 1 - 二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 - （一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 - 1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 - 2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 - 3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 - （三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 - （一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 - 1、泡沫的形成...........................................................................- 5 - 2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 - 3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 - （二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 - 1、泡沫的出现...........................................................................- 8 - 2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 - 四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 - 五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 - 六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -

风险识别与控制

1、1风险管理的几个概念 1、什么是风险：就是一个事项具有不确定性并给实现目标带来负 面影响的可能。简单的说就是“一个事项可能发生的危险或损失”。金融或投资中的风险定义为“风险是发生财务损失的可能性”。 2、什么是信贷风险：是指借款人及其担保人末按合同约定偿还贷 款本息的可能性。 3、什么是风险意识：是指人们对自己的生活中可能发生的各种意 外风险有清醒的认识。 4、什么是风险识别：用感知、判断或归类的方式对现实的和潜在 的风险性质进行鉴别的过程。风险识别是风险管理的第一步,也是风险管理的基础.只有在正确识别出自身所面临的风险的基础上,人们才能够主动选择适当有效的方法进行处理. 5、什么是风险控制：风险控制是指风险管理者采取各种措施和方 法,消灭或减少风险事件发生的各种可能性,或者减少风险事件发生时造成的损失。 1、2风险控制的方法 风险控制的四种基本方法：风险回避、损失控制、风险转移和风险保留。 1、风险回避是投资主体有意识地放弃风险行为，完全避免特 定的损失风险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法，因为投资者在放弃风险行为的同时，往往也放弃了潜在的目标收

益。所以一般只有在以下情况下才会采用这种方法： （1）投资主体对风险极端厌恶。 （2）存在可实现同样目标的其他方案，其风险更低。 （3）投资主体无能力消除或转移风险。 （4）投资主体无能力承担该风险，或承担风险得不到足够的补偿。 2、损失控制不是放弃风险，而是制定计划和采取措施降低损失 的可能性或者是减少实际损失。控制的阶段包括事前、事中和事后三个阶段。事前控制的目的主要是为了降低损失的概率，事中和事后的控制主要是为了减少实际发生的损失。 3、风险转移是指通过契约，将让渡人的风险转移给受让人承担 的行为。通过风险转移过程有时可大大降低经济主体的风险程度。 风险转移的主要形式是合同和保险。 （1）合同转移。通过签订合同，可以将部分或全部风险转移给一个或多个其他参与者。 （2）保险转移。保险是使用最为广泛的风险转移方式。 4、风险保留即风险承担。也就是说，如果损失发生，经济主体 将以当时可利用的任何资金进行支付。风险保留包括无计划自留、有计划自我保险。 1、3风险识别与风险控制的关系

浅析中国房地产泡沫经济

七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。 房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济 摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。 关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施 传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这

些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。 一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面

一篇预测中国经济(股市楼市)神准的雄文

一篇预测中国经济（股市楼市）神准的雄文！ 开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。对于官员，我一贯的观点是如果有三个选择，他们最后一定会选择最坏的那个，阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而机构的智商历来都是不太够用。 但是这事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之。1）1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。 有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题

之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题。八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。 手中有粮，心中不慌。08年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最