有关_小产权房_若干问题探讨

２００８年９月（总第１８０期）

法制与经济

ＦＡＺＨＩＹＵＪＩＮＧＪＩ

ＮＯ．９，２００８

（Ｃｕｍｕｌａｔｉｖｅｌｙ，ＮＯ．１８０）

一、“小产权房”盛行的原因

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

目前通常所谓的“小产权房”也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即在农民集体土地上，仅由乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土、房管部门也不会给予备案。尔后将这种价格低廉的房屋出卖给城市居民。其盛行的原因笔者从以下几个角度作出分析：

（一）从农村村民的角度

现行的土地所有权有两种情况：由政府所掌握的国家土地所有权和由村民集体所掌握的集体土地所有权。从法律规定看这两种土地所有权是平等的。但在现实中，集体土地只能用于农业生产。即使农民的宅基地，也不得用于工业生产和商品化的住宅开发。实际上，农民对土地有所有权，但没有支配权，土地的支配权属于国家。

农民的收入增长要靠三个来源：出售农产品的收入、打工的收入以及分享地租上涨的收入。在经过了相当长时间的发展之后，农民得到了农产品买卖和打工的权利，但绝大多数农民还是很少分享城市化带来的地租收益。也就是说，农民住房是其私有财产，拥有所有权，但房屋所依附的宅基地却归集体所有，农民只有使用权，没有处分权，这实际上是不合理的。

（二）从城市居民的角度

“小产权房”的出现背景其实是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。“买不起大产权”日益攀高的房价，于是，价格低廉的产权房进入了人们的考虑范围。住房是人的生存需要，是一种基本的权利，所以当他们最基本的权益之一——

—居住得不到保障时，只有“铤而走险”去买“小产权房”。当然也不能排除有人抱着法不责众的心理购买便宜的“小产权房”。

（三）从村集体的角度

小产权房价格低廉，在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。

目前许多地方政府大吃特吃土地价差，已经成为地方政府的主要收入来源。而开发商与村集体的直接合作或者村集体的自行开发，则绕过了地方政府这个“中间商”。此时的村镇一般能获得很大的好处，而合作的开发商也能按比例分成。

二、“小产权房”引起的争论

（一）赞成者观点

有学者认为，政府不允许农民将自己的集体所有制土地用于商品房开发，从而获得更高的效益；另一方面却通过征收补偿的方式，将农村集体土地转为国有土地，出让给开发商用于商品房开发。这是一种典型的歧视性法律制度，是侵犯农民宪法上基本财产权利的制度性安排。

学者们进而指出城乡土地二元所有制的缺陷不平等性和不公平性，即农村土地和城市土地在收益权、占有权、处置权等方面存在很大区别。即农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让，而城市则不必。也就是说农村土地所有者的产权变动仅限于所有权未变化和土地用途不变化的承包权流转，这实际上是一种不完全的、有限的所有权，是一种极其不平等和不公平的制度。

同时，城市居民购买“小产权房”的合同并不是当然无效的合同。因为，在现行法律或行政法规中，并没有强制性规则禁止城市居民购买农民集体所有土地上的房屋。购买“小产权”房的城市居民无法办理房屋所有权登记，不能获得房屋的所有权和用地的使用权。但是，这不意味着购房者对“小产权”房没有任何财产权。

（二）反对者观点

中国现行的土地制度是国有土地可以流转，而集体土地不能流转也不能用作房地产开发。

反对者认为，“小产权房”是一种违法行为是不容置疑的。根据我国法律规定，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的，不具有进行合法交易的资格，不是真正合法有效的产权证。进而批判了“小产权房并没有违反国家保护公民财产权利的宪法”的观点。宪法保护公民财产权利，所指的财产是公民依法取得的财产。非法、违法所得是不受宪法保护的，相反，要受到法律制裁的。有人将小产权房片面的理解为是农民宅基地房子，好像农民在自己的宅基地上建房，然后出售，这是合理的假象。这种理解是不全面的。小产权房更多的是指购买在农村集体土地上建设的房屋，宅基地上的房子毕竟是有主要是居住在农村的农民，城市居民是不能够买农村宅基地的。

根据《土地管理法》的规定和《物权法》的规定，在物权法时代，“小产权房”是不会得到法律认可的。

三、“小产权房”带来了问题

（一）土地二元所有制的缺陷

这是一个非常严重的问题，正如赞成小产权房者的观点，城乡土地分离制度不仅带来了农村土地和城市土地在收益权、占有权、处置权等方面的不平等性和不公平性，而且让大部分农民的土地闲置，造成了土地资源的浪费，严重损害了农民的利益。我国现行的土地管理制度和房地产开发制度从某种意义

有关“小产权房”若干问题探讨

裴婷

（安徽财经大学，安徽蚌埠２３３０４１）

［摘要］“小产权房”问题近来一直是一个热点问题，它的产生和发展趋势都折射出了深刻的法律问题，本文针对“小产权房”的产生原因及其所带来的问题作一个粗浅的探讨。

［关键词］小产权房；土地制度；行政不作为

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［上接第７６页］

力；Ｃ．法律心理素质；Ｄ．法律职业道德。调查结果：选择Ａ的４２人，占４２％；选择Ｂ的有３３人，占３３％；选择Ｃ的有２３人，占２３％；选择Ｄ的有２人，占２％。该统计数据证实了我们上面的结论，说明学生确实认可“实战”型模拟法庭在提高他们法律思维能力、法律表达能力和法律心理素质方面的重要意义。

３．问题及选项三

你认为目前所进行的“实战”型模拟法庭教学效果如何？Ａ．教学效果好；Ｂ．教学效果较好；Ｃ．教学效果一般；Ｄ．教学效果不好。调查结果：选择Ａ的５６人，占５６％；选择Ｂ的有３７人，占３７％；选择Ｃ的有６人，占６％；选择Ｄ的有１人，占１％。高达９３％的学生认为“实战”型模拟法庭教学效果好或者较好；仅有７％的学生认为“实战”型模拟法庭教学效果一般或者不好。这与我们研究的预期完全一致，学生基本接纳了“实战”型模拟法庭这种教学模式。

三、结论

综上，作为模拟法庭教学高级阶段的“实战”型模拟法庭，它有利于调动学生的积极性，增添学生的参与兴趣，有利于提高学生的法律思维能力，也有利于提高学生的法律表达能力和心理素质。通过实证的问卷调查也正好说明了这些问题。因此，作为法学教育的承载者，大学应为实施“实战”型模拟法庭积极创造条件，高度重视实践性教学，改进落后的法学教学方法，达到促进法学教学的目的，为社会培养真正用得上的法律人才。

［参考文献］

［１］魏清沂．模拟法庭及其教学效果［Ｊ］．西北师大学报（社会科学版），２００１，（１）：１０３－１０６．

［２］甄贞．一种新的教学方法：诊所式法学教育［Ｊ］．中国高等教育，２００２，（８）：３３．

［３］吴西彬．模拟法庭教学效果评价［Ｊ］．教育评论，２００７，（１）：７３－７６．

［４］李乐平．模拟法庭在高校法学教学中的应用［Ｊ］．湖南冶金职业技术学院学报．２００６，（３）．

［作者简介］李乐平（１９７２—），男，湖南平江人，硕士，玉林师范学院政法系讲师，律师，研究方向：劳动社会保障法、经济法；徐德红（１９７９—），男，湖北南漳人，硕士，玉林师范学院政法系讲师，律师，研究方向：经济法、经济分析法学。

［基金项目］本文系玉林师范学院２００７年度院级青年基金资助项目“实战型模拟法庭教学应用研究”系列研究成果之一，项目编号２００７ＹＪＡＮ０８。

上说已经违犯了我国在《物权法》上关于国家财产、集体财产、个人财产平等保护的原则。

（二）“小产权房”合法化的困难处境

根据以上分析，似乎把“小产权房”合法化势在必行，但是我们应该看到，所有的一切总是在一定的法律框架下来进行，没有法律的社会，不可能维持国家正常生活、生存和发展。小产权房合法化带来的问题，不仅仅是现有非法的小产权房的合法化问题，而是关系到未来的土地管理制度的全面改革问题，是一个关系到中国整个城乡土地制度改革的大事。简单的将小产权房合法化，将会造成土地市场和房地产市场的严重混乱。

首先，小产权房带来的是一种扭曲的、不规范的市场行为，这种市场的后果将会价格上涨本身带来的隐患更严重。

其次，小产权房合法化会带来操作上的困难和矛盾。小产权房合法化的一个重要工作就是完成土地征用的有关程序，履行补交土地出让金以及各种税费手续。但问题就是，要补交征地费补偿费、青苗补偿费、其它补偿费、土地出让金、各种税费等等，要以什么为标准来补，这是一个复杂而有争议的问题。小产权房合法化不利于确保我国１８亿亩耕地目标的实现，我国是一个人口多、人均土地少，特别是耕地资源严重不足的国家。

（三）政府在住房政策上的“行政不作为”

政府在住房政策上，应该是使人民买得起、住得好房。在一些国家，政府不能为公众提供应有的住房福利，是一种行政的不作为，要被诉讼到法院当被告。如在法国就有“可抗辩居住权”，韩国官员也因为高房价引咎辞职。

我们以新加坡这个国家为例，新加坡之所以能从一个落后的岛国发展成为全球最具竞争力的国家，一个重要的方面就是它把“居者有其屋”是视为一项基本的国策。这就提示了我们，政府在住房上的核心，就是要“居者有其屋”。因此，如果政府真正能在住房政策上“行政作为”，相信局面一定会有很好的改观。

笔者认为，现在的土地所有制度和土地流转制度，既不能说服集体所有制土地所有者，同时也不能说服普通的城市居民。

“小产权房”在这种尴尬的局面中产生，城乡土地二元制、房随地走等政策，是时候该进行改革了。虽然这些问题处理起来会非常棘手，但是为了对房地产垄断进行控制，减缓这种因房地产暴利而造成的社会不公；为了在新农村建设的旗帜下，把农民从“只能让土地闲置”的状态中解救出来，增加经济收入，加快建设的进程；为了保护城镇中低收入的居民，保证人人有房住，一定要践行温家宝总理说的“要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量政绩的根本标准”。

［参考文献］

［１］乔新生．土地集体所有制度改革刻不容缓．现代物业，２００７，（８）：３９．［２］王军．“小产权房”的法律问题．ＩＴ经理世界．２００７，（１４）：８８．

［３］乔新生．“小产权房”拷问土地集体所有制度．西部论丛，２００７，（８）．［４］张琦．违法违规的小产权房不能合法化．今日中国论坛，２００７，（９）．［５］沈晓杰．小产权房“违法”争论背后的利益博弈．今日中国论坛．２００７，（９）．

［６］卢绪海．小产权房：亟待法律保护．城市开发，２００７，（１４）．

［７］董正伟．小产权房何去何从．新财经，２００７，（８）．

［８］李小宁．小产权房不能使其合法化．城乡建设，２００７，（８）．

［作者简介］裴婷（１９８５—），安徽财经大学２００７级民商法研究生。

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法学毕业论文范文题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决

题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决 姓名： 学号： 学校： 指导教师： 写作时间： 2017年3月

小产权”房及其买卖的法律困境与解决 内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。 关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权 随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。法律应如何看待，值得深入探讨。一、中国小产权房的成因 导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。 导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。 导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住

北京小产权房新政策(标准版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准

北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，

将危及国家保护耕地政策。 所以，建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

买了“小产权房”官司一场接一场

两家人闹了3年 卖房人补了近10万元给买房人 一套“小产权房”，两家人闹了三年。昨日，郑州市中级人民法院做出终审裁决，小产权房买卖违法，判决买房人返还房屋，卖房人赔偿市场差价近10万元。 ■商报记者王红伟 通讯员孙燕刘娜 卖主告买主 买主告卖主 我不卖了，你还我房屋 2003年，郑州市民代女士与靳先生签订了一份房屋买卖合同，靳先生将其拥有的一套房子卖给代女士。代女士先付了5万元钱，双方约定，余款等房屋过户手续办好再付。可在办理过户手续时，房管局的工作人员说，房子属农村集体组织开发的“小产权房”，依法不能办理过户手续。房产证没能过户到代女士名下，靳先生也没拿到余款。 2007年，靳先生找到代女士，要求返还房屋，遭到拒绝。靳先生将代女士告上了法庭。 郑州市中原区人民法院判决，购房合同是双方真实意思表示，但小产权房系集体土地，违反相关政策及法律法规，无法办理产权过户手续，判决解除合同，代女士返还房屋。 代女士不服，提出上诉，郑州市中级人民法院终审维持原判。 买主告卖主 你赔我近10万元损失 2008年2月，代女士又将靳先生告上了法庭，要求支付因房价升高带来的损失及装修花费共计24万余元。认为靳先生在明知该房屋用地是村自主开发的集体用地的情况下，仍然承诺能够办理房产证过户手续，靳先生对合同的解除存在明显的过错。 靳先生不认可，提起反诉，要求代女士支付5年来的租金近4万元。 郑州市中原区人民法院一审判决，靳先生承担主要责任，赔偿代女士因合同解除所造成的损失近10万元；代女士也有一定过错，则须支付靳先生5年房屋租金2万余元。 判决下达后，靳先生不服。向郑州市中级人民法院提出上诉。

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨 摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。 关键词小产权房相关政策解决方法。 一、我国小产权房存在的背景和诱因。 （一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。 在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。 （二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。 我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。 小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远

小产权房法律问题探究

小产权房法律问题探究 [摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。 [关键词]小产权房；效力；价值；合法化 “小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。 一、小产权房 （一）小产权房定义 小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。” （二）小产权房与大产权房之间的不同 第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。

小产权房的房产证由谁颁发

律伴网（https://www.wendangku.net/doc/e616970024.html, ）律伴让法律服务更便捷！ 律伴让法律服务更便捷！ 小产权房的房产证由谁颁发 市民张大叔退休后打算到市郊居住，朋友给他介绍了一处小产权房，环境优美，交通方便，据说还可以办产权证。张大叔十分心动，没想到回家和家人商量后，儿子坚决不同意购买小产权房，说是国家政策不允许，但是具体原因儿子说不清楚。两个人带着疑问咨询了许多人也不得而知。 小产权房的产权证由乡政府或村镇颁发 法律规定：《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。 应当怎么办：所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村里颁发。小产权房不是一个法律概念，而是民间约定俗成的一种称谓，这类房屋与商品房截然不同，既没有土地使用证和商品房预售许可证，也没有真正合法有效的产权证。 按国家相关政策，集体土地上建设的房屋，只能在本集体经济组织范围内流转，城市居民购买小产权房不受法律保护，不得确权发证。而且购买小产权房后也无法再次转让过户或进行抵押贷款，这不仅对房屋的升值、保值有一定影响，购房后若遇到国家征地拆迁，由于城市居民并非是合法的产权人，无法得到产权拆迁补偿。另外，若小产权房建在了耕地上属违法行为，国家会强令拆除，购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 文章来源：律伴网 https://www.wendangku.net/doc/e616970024.html,/

小产权房问题研究(一)

小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地

征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因

小产权房合法化依据

结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路. 小产权房合法化的意义 小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义. 1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提 高了住房的可能. 2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化 给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用. 3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用. 小产权房产生的原因 1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土 地的报酬过少) 2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求 3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系 4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制 购买小产权房的风险 “小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的. 1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所 有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护. 2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购 买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款. 3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户 登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利. 4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把 关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动. 5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保 障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿. 政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响. 法律间的矛盾 我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.” 《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即

小产权房的法律界定

小产权房在法律上的地位 “小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。 到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让，首先就要明确什么是“小产权”？其实“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的解释归纳起来主要有三种解释。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。这正是我们今天要探讨的主要话题。

“小产权房”问题研究报告

浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏

登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险： 第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的

关于小产权房的问题探析

关于小产权房的问题探析 关于小产权房的问题探析本文简介：Abstract：Thereisnodenyingthatthetrendoflimitedpropertyrightsisirreversible,itn otonlyreflecttheneedofurbanandruralintegrationbutalsoshowtheaspiratio nof 关于小产权房的问题探析本文内容： Abstract：There is no denying that the trend of limited property rights is irreversible, it not only reflect the need of urban and rural integration but also show the aspiration of increasing the land expropristion and improve the housing security system.This article will firstly study the reasons and current sistuation of the problemsof the small property house and then, will propose legal avenuses, urban-rural dual structure, housing security system so as to built up problem solving mechanism that suitable for the practical small property houses in China. Keyword：limited property house; legalization; urban-rural dual structure; collective land; 一、小产权房的概念及发展现状小产权房的小字在于产权。法律并没有区别产权的大小, 如此说的根源在于我国特有的二元化土地制度, 该制度把土地划为国有土地与集体所有土地, 基于此, 大产权房及小产权房便有了相对性、可比性。小产权房, 一般定义为:基于农村集体所有的土地, 于其上建设未缴纳土地出让金等费用的房屋, 由乡或村政府而不是国家专门的房屋产权登记机构颁发产权证。据调查, 2016年我国的小产权房所占面积已经超过六十六亿平方米[1], 相当于全国房地产总面积的1/3, 并且有超过八千万的居住者。我国禁止小产权房的交易, 但却屡禁不止, 而由此激化了社会矛盾, 成为当前社会发展的焦点问题。笔者认为, 堵不如疏, 小产权房的出现和发展是我国城乡二元制度和社会经济转型发展的必然产物, 国家已不能回避集体土地的权属、收益及转让等重大问题, 政府应改变以往对小产权房的围堵封杀的态度, 正视小产权房违法但合理的实际状况, 结合我国的国情, 采取切实可行的措施,

小产权房研究综述

小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在

对小产权房法律问题的思考

收稿日期:2009204214 作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。 第8卷第3期安徽职业技术学院学报 Vol.8N o.32009年9月 JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGE Sep.2009 对小产权房法律问题的思考 王春英 (福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007) 摘 要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。 关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革 中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204 Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem. Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、 /村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。 小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我

“小产权房”是否可以成为被执行物

“小产权房”是否可以成为被执行物 随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析： 一、典型案例： 原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院于依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。 二、案件关键： 1、关于被查封房屋的性质 所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇

建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。 2、对被查封的房屋处理的难点 因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。 三、实际执行中的处理观点： 观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。 观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。 在实际执行中倾向于第二种处理意见。 《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。 新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行

小产权房拆迁如何补偿

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/e616970024.html, 小产权房拆迁如何补偿 小产权房拆迁如何补偿？小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，实际上没有真正的产权。小产权房的补偿首先要看是否涉及违法建筑，违法建筑不予补偿。其次小产权房补偿的关键是要认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。下面就由赢了网小编在本文详细介绍。 什么是小产权房 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房”，又叫小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房拆迁的补偿方式 由于小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，赢了网小编建议积极与拆迁人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子给你，则要看你所买的小产权房的项目土地性质等等。 作为拆迁安置对象，即合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等等，亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。 具体来说，小产权房在拆迁守程中能否获得拆迁安置补偿，分为两种不同情况： 1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。 由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即

论小产权房的法律现状及完善

论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国

家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"

“小产权房”相关法律问题简析

“小产权房”流转法律问题简析 前言 在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。 现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。本文简单分析一下。 一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等 （一）《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 （二）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （三）《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 （四）《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 （五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号） 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；