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高品质物业服务的分析与构想

高品质物业服务的分析与构想
高品质物业服务的分析与构想

高品质物业服务的分析与构想

随着住房制度改革的深入发展和住房商品化的不断推进,近几年来,乌兰察布市物业管理呈现前所未有的发展速度。乌兰察布市现有物业服务企业25家。在这25家物业服务企业中,三级资质只有个别几家,其余均为四级资质。目前,乌兰察布市房屋开发面积在不断的增加,有将近600多万平米的开发建筑面积,大约40多个大型住宅小区。

一、物业管理行业的发展与贡献

物业管理的发展,有利于改善人居和工作环境,维护社会稳定,提高城市管理水平。同时,对促进第三产业发展,吸收城乡剩余劳动力,解决日益加重的社会就业问题,以及在扩大住房消费、拉动经济增长等方面都起着不可忽视的作用。物业管理的发展,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会做出了积极的贡献。

二、当前影响物业管理的主要问题

近几年来,随着物业管理的迅速发展,物业管理过程中产生的矛盾纠纷呈上升趋势。根据不完全调查统计显示,近4年内在乌兰察布市发生的物业管理纠纷和业主的有效投诉近200起。据了解物业管理纠纷和业主投诉主要集中以下几个方面:

1、开发建设遗留问题造成的矛盾。包括开发企业擅自更改规划,不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等。这些问题待业主入住后逐步暴露出来并长期得不到解决,致使业主和使用人将怒气归于物业管理。

2、因共用部位、共用设施设备产权不明所产生的矛盾。一些住宅小区由于业主会馆、物业服务用房、停车场等产权归属不明确,一方面造成业主对产权的强烈主张,同时也带来维修责任的承担和物业管理费的分摊。由此在各类媒体发起对开发企业和物业服务企业的声讨。

3、相邻关系处理不当带来的纠纷。有的业主任意弃置垃圾、侵占楼道、排放大气污染物、释放噪音、违反规定饲养动物、违章搭建以及擅自改变房屋使用性质、在装修中私拆乱改破环房屋结构造成渗漏而影响相邻业主的正常居住。此外,抢占共用部位、争抢停车位等纠纷也反映到物业管理中。

4、物业服务不规范引起的纠纷。有的物业服务企业服务思想不端正,往往以管理者自居,把自己的意愿强加给业主、不尊重业主的权利,有的不按合同约定提供价质相符的服务,多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等现象也不同程度存在。少数物业企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其经营为自身谋取利益,引发业主不满。

5、物业企业市场竞争导致的纠纷。物业市场的门槛太低,对初始期人员没有严格的资格界定。在招投标市场上,企业间的项目竞争往往体现在价格上靠低价中标,导致不能按标准价进行服务。物业企业因服务承诺不能兑现,物业从业人员的整体素质和服务意识不强,沟通、协调能力欠缺而引起纠纷。

三、积极构建和谐的物业服务管理体系

(一)物业服务企业要加强自身规范建设。

十一五期间,国家大力发展和扶植服务企业的发展,物业管理服务企业作为服务的子项,伴随着房地产业的发展,具有巨大的发展空间。

1、要苦练内功。重点是物业企业要持续对从业人员进行职业道德培训、岗位技能培训、礼仪礼貌培训和沟通技巧培训,教育员工换位思考,牢固树立服务意识、质量意识、关注细节、认真做好日常的每一项工作。

2、要承诺兑现。重点是物业企业从业人员要清醒地知道承诺兑现是对业主的最大尊重。因此,与业主商定的事项要守信,遇有情况变化及时与业主沟通,征求意见。同时,要尊重业主委员会,加大物业服务工作的透明度。

3、要理性竞争。重点是物业企业在拓展物业市场工作中要理性参与竞争,从有利于构建有序的物业市场环境这个大局出发,不应采取以压低物业费价格为手段,使获取的项目无法按标准经营而放弃,造成物业行业的社会公信力下降。另外,物业企业应该把更多的精力放在企业品牌建设和中长期发展上,全心打造企业核心竞争力,提升物业企业的行业信誉度。

4、要培养人才。物业服务企业的持续发展和优胜劣汰,主要取决于人才。就目前从业整体上看,物业人才没有更多的增量,因此新生物业服务企业要保持良好的运行,只能从物业人才存量上下功夫,要舍得投入培养人才。这一方面表明物业行业具有发展空间,另一方面表明物业人才的短缺。这种发展与短缺的失衡状态严重影响了物业企业的服务质量。因此,作为物业企业要从长远的发展来考虑,设计培养人才的途径和方式,扩大人才的增量。

5、要提升品质。随着人们生活水平的日益提高,迫切需要物业服务质量的提升,渴望人性化服务为其工作和生活带来方便。作为物业服务企业要从满足业主的需求出发,设计和实施工作流程,严格操作程序,强化过程,超前研究新需求,使业主生活工作在具有内在优秀品质的物业环境中。

6、要注重文化。重点是通过先进的企业文化,强化员工对企业的认同感和归属感。在员工身上彰显出企业的核心价值观,充分引导和激发员工爱岗敬业、敢于创新的精神。物业企业还要为员工更新知识、更新技术、更新理念创造条件,以满足他们不断成长的需求,提升他们的素质和能力。

(二)为物业服务企业提供良好的外部环境。

1、政府要研究、制定、出台相关扶植政策,制定相关规划,建立公开、公平的平台,为物业服务企业创造宽松的发展环境,并从宏观上进行引导。同时,坚持正确的舆论引导,通过报刊、广播、电视等新闻媒体进行正面报道和评论,避免因媒体报道的片面性而直接影响物业行业的形象和发展。

2、大力宣传物业管理的相关政策、法规,引导广大业主树立正确的消费观念、消费意识、有偿服务意识、等价交换意识,引导业主自愿花钱买服务的管理形式。

3、引导业主、物业企业依法维权,正确行使权利、履行义务。双方各自遵守物业服务合同中的各项约定,物业企业要树立全心全意为业主服务的思想,业主要尊重物业企业员工的人格和劳动成果,共同维护好小区的环境和秩序,共建和谐社区。

总之,物业管理服务的社会需求量日益增大,近年来,乌兰察布市物业行业发展已引起各级领导、人大代表、政协委员、社会各阶层及新闻媒体的高度关注。如何使物业行业健康有序发展,逐步提升广大业主和社会舆论对物业服务的满意度,这是物业企业必须要认真面对和理性思考的问题。从营造良好的物业社会环境这个大局出发,在全体物业工作者和业主的共同努力下,定会使乌兰察布市物业服务这个朝阳产业创造旺盛的生命力和发展前途,为乌兰察布市又好又快发展做出贡献。

物业公司:李辉

2011年8月24日

物业服务中心各部门职责(修)

客户中心职责 一.协助公司对物业进行前期接管验收。 二.负责物业交接工作。 三.督促业户遵守政府部门有关政策,法规及物业的各项管理规则,并根据物 业实际情况不定期提出改善建议。 四.接待、跟进、落实业户等有关人员的投诉及咨询。 五.协助工程部对二次装修工程进行巡查。 六.巡视物业并对公共设施、设备之维修、清洁、绿化、保安等有关职能部门 就管理服务方面提出更佳之工作建议。 七.对业户之档案进行整理及管理。 定期对业户进行回访。 八. 九.保持与政府各职能部门维持良好关系。 十.“一站式”服务体系之组织、管理、运作。 十一.协助公司定期开展社区文化建设。 十二.对物业内的清洁、绿化进行全面管理。

工程部职责 一.负责本物业房屋设施(设备)、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系 统、电梯系统、弱电系统、智能化管理系统等正常运行管理、维护保养以及外委检修的监督、检查、考评等工作。 二.负责本物业新建项目的房屋设施(设备)、公共设施(设备)、配套设施(设 备)等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理等资料档案管理工作。 三.负责制订本物业所属公共设施(设备)、房屋设施(设备)、机电设施(设 备)、基础配套设施(设备)的各项管理制度和技术规程。 四.负责编制设施设备管理台账、设备卡、设备标识及日常维护保养工作计划。 五.负责编制物业设施设备大、中修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、 年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划,经公司领导审批后组织实施。 六.负责做好与本部门业务相关的合同评审工作及外包工程项目监督、检查、 考核,确保施工质量。 七.负责装修方案的审批并监督装修施工方案的实施。 八.负责制订各项能源消耗管理规程,开源节流、控制能源消耗成本。 九.配合物业部做好业户入伙时铺内屋设施设备的交验记录工作。 十.严格遵守公司各项规章制度,为客户提供热诚、快捷、高效的优质 服务。 十一.负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。 十二.负责本物业内消防设备(设施)的日常巡检与维护保养工作。

物业管理日常工作服务内容

(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 (1)物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; (2)房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; (3)住户装修管理; (4)车辆管理; (5)客户档案管理; 2、安全保卫 (1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题,制定治安案件 发生率控制标准; (2)制定物业管理区治安管理条例,保安员岗位职责及保安工作作业流程; 3、清洁绿化 (1)根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率; (2)制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程; (3)制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定; (4)明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程; 4、消防 (1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准; (2)制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人; (3)制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求;

5、水、电设备的管理、维护 (1)了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准; (2)制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程,以保证其达到应有的性能标准; (3)制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责; 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 (1)了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率,制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标; (2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定; (3)制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程; (4)业主自行出租的房屋或公共配套设施,物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续,并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 (1)制定住户装修管理规定,明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理,完善装修申报手续; (2)建立装修检查监督制度,明确责任人,以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响; 8、车辆管理 (1)车辆管理包括机动车及非机动车的管理; (2)制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定,明确责任 人的岗位职责及作业流程; (3)制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

个人物业服务处工作总结范文

( 工作总结 ) 单位:_________________________ 姓名:_________________________ 日期:_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 个人物业服务处工作总结范文Personal property service department work summary model

个人物业服务处工作总结范文 在公司所寄予的厚望和支持下,我有幸在半年的见习期后成为孜诚的正式一员。入职第一天,我即被从原来的人力资源部调至龙潭苑物业服务处,至今虽然只有一个多月,但我早已进入了状态,这要归功于公司给予我足足六个月的时间去预热,更要感谢公司领导及小区服务处领导对我的言传身教,以及所有同事的相互关心和帮助。 小区不同于人力资源部,其业务涵盖面与后者相比广泛甚多。不但牵涉到人事,更有客服、财务、工程等方面的管理,此可谓“麻雀虽小,五脏俱全”。我学的是文科,擅长的是文字资料处理,对维修、工程类的业务知识却了解甚少。我所做的工作虽然主要是文件档案的维护,但假使要建立起一套系统、专业、完备的文件档案就

要切忌纸上谈兵,而必须熟悉小区物业管理的方方面面。 现将我一个多月来的工作汇报如下: 一、建立物业文件档案体系 1.预览原始文件档案 新的文件档案体系的建立一定要符合本小区的实际情况,与本小区的物业管理要相适应,才能更好地为其提供方便,使文件档案有价值。因此我在原有的基础上对文件档案体系做出了优化,首先对原有的各类资料深入学习、掌握,对小区的基本情况和物业服务处的业务情况的把握绝不含糊。 2.重新归类各种文件 物业文件材料主要分为物业的接管验收材料、住户(租户)入住材料、物业租赁材料、.物业维修材料、物业行政管理材料、物业经营管理材料、物业财务管理材料、物业人员管理材料、物业设备仪器管理材料、物业或个人参加各种活动材料等。我把原始材料根据以上分类方式进行重新整理归类,使原来凌乱的文件类目标准化、系统化。然后根据需要从各大类分出几个小类,以便于文件材料的

2018年物业服务行业深度研究报告

2018年物业服务行业深度研究报告

内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起,行业营收超6000亿 (4) 1.1. 物业服务公司迎来上市潮,资本给予较高估值 (4) 1.2. 行业营收超6000亿,行业集中度提升 (5) 2. 行业成长逻辑:房地产进入存量时代,物业有望成为流量入口 (6) 2.1. 房地产进入存量时代,物业管理重要性突显 (6) 2.2. 政策支持、观念转变,物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7) 2.3. 摆脱低级运营模式,发挥流量入口属性,物业行业想象空间巨大 (9) 3. 行业集中度提升逻辑:规模效应和品牌效应突显 (10) 3.1. 物业服务与房地产关系密切,房地产行业进入“强者恒强”时代 (10) 3.2. 物业服务存在规模效应,现金流增加+成本降低 (11) 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足,越能扩大规模 (11) 3.2.2. 单个管理项目越大,单位成本越小 (13) 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14) 4. 投资建议 (14) 4.1. 建议关注:碧桂园服务(6098.HK):母公司房地产开发全国领先,储备物业面积 充足 (15) 4.2. 建议关注:彩生活(1778.HK):互联网社区平台搭建领先,物业模式创新者 (17) 4.3. 推荐标的:南都物业(603506.SH):商业物业优势显著,长租公寓有望成新增长 点 (19) 图表目录 图1:物业管理公司市值(亿人民币) (4) 图2:物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4) 图3:全国物业管理行业总面积 (5) 图4:物业管理行业增速超第三产业 (5) 图5:2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5) 图6:2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5) 图7:国有建设土地出让面积(万公顷) (6) 图8:房地产开发投资完成额绝对值上升,增速下降 (6) 图9:房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6) 图10:部分一线城市二手/一手交易比例(按套数) (6) 图11:存量时代,部分房企开始涉足新业务 (7) 图12:2017年物业业态面积占比情况 (8) 图13:不同业务服务费情况(元/平方米/月) (8) 图14:百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较(元) (8) 图15:百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9) 图16:百强物业企业不同城市级别平均物业服务费(元/㎡/月) (9) 图17:百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)

如何做好物业服务工作

如何做好物业服务工作 随着物业管理行业的不断发展,如何做好物业管理服务工作,满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。面对此问题,我们必须正确认识物业管理不仅包括管理,还包括服务。重视物的管理,缺乏人性化的服务,我们就不能有效地满足业主的需求;突出服务,管理不到位,就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题,只有认清管理是物业公司的根本任务,服务是贯穿于整个物业管理工作的连线,只有管理与服务工作两手抓,才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。 服务对象是业主,业主的满意度,是衡量物业管理服务的标准。因此,一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉,这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。物业管理是一项非常烦琐的工作,再加上行业从业人员流动性较大,直接影响着物业管理工作服务的质量。所以,应在服务方面狠下一番功夫。 一、服务意识的培养 要把服务工作做好,必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业,物业管理企业不是政府的管理机构,是与业主具有平等关系的服务单位,物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准,服务的好,合同可以续签,服务的不好,就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧,假如安保人员这样说:“喂,你的车不能停在消防通道上,赶快开走。”,对违章停车的业主会按你的要求去做吗?如果这样说呢,“对不起,消防通道禁停放车辆,请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变,会使我们的物业管理服务工作更好的开展。 二、通过学习培训,提升员工素质 学习培训是适应新工作的过程,同时,也就是调动积极性的过程。向书本学习,向模范学习,向先进经验学习。通过学习、实践;再学习,再实践。对本职工作积极主动,善于发现问题,认真分析、判断找出原因并妥善处理,把学习的专业知识、技能,应用到实际服务中去,经过实践逐步提高服务质量,不断提高员工解决问题的综合能力。 为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务,让业主感到满意,需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作,看似简单,零星琐碎,实则涵盖了方方面面的知识和技巧,以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作,都要具备相关知识和动手能力,每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质,需检查对方证件时说:“先生(小姐),请出示您的证件。”验证完毕,应说:“谢谢!” 。遇老人或他人提重物说:“先生(小姐),需要帮助吗?”,别人感谢时应说:“不用谢,这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多,涉及的工种也较多,为此,与业主打交道,自身行为的规范包括服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等,都是我们员工素质的体现,同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍,需切我们不断地学习培训、实践。

物业第三方评估报告

“AA花园”第三方评估报告 一、评估目的 为了进一步提升物业服务企业品质,满足业主对物业服务的需求。“AA花园”第三方评估小组根据《物业管理条例》《物业服务合同》等法律法规及服务单位工作流程,本着“实事求是、查找不足、提出建议、持续改进”的思路,开展物业服务单位物业服务质量评估工作,以推动业主对物业服务公司的满意度及公司的整体形象在上台阶。 二、评估方法 此次评估采用现场检查、随机抽查、专项排查的方法及召开座谈会、查看资料等形式,对照《物业服务等级标准》进行检查。 三、评估标准 此评估(见附件一)共涉及8个方面30项内容。即岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范、出入口控制、停车管理、消防管理和隐患预防、对讲机使用规范、内部管控。涵盖了公司秩序维护部的整个流程以及业主所关心的焦点问题。 四、评估分析 此次评估,按其总得分折合百分比后计算。其中,符合项共20项,一般不符合8项,优秀2项,详见下表图:

据此分析,评估中的绝大部分项(67%)说明公司的秩序维护服务还是满意的;27%的服务内容需要进一步整改;7%的服务内容值得行业推广。 评估小组认为:针对“监控员熟练掌握设备设施的操作,信息传递及时、准确、记录清晰;在地下停车场入口处做好相关指引,对进入停车场的车主微笑问候,主动为业主刷卡”等优秀内容,应向企业乃至行业推广,服务人员切实做到了“想业主之所想、急业主之所急”,切实以业主困难为己任,让业主真切感受到了物业大家庭的温暖,从而进一步缩短了业主与物业服务之间的距离。

这一系列细节服务对评估小组及每一位亲身经历者来说,也是感慨颇多、深受启发。 针对岗位人员要求、安防资料档案、视频安全防范三项内容中,有大部分内容为一般不符合,尤其是突发应急反应机制测试,人员到位时间较长(5~6分钟到位),人员对讲机配备不够且部分损坏,严重影响处置效率是导致其得分偏低的原因。本小组认为公司还需要持续改进,并提出了以下建议: 1、加强人员培训、提高服务人员意识。对于秩序维护一般不符合的问题,是相关人员认识不到位,专业水平不高其影响服务质量的重要原因。因此,需要对一线操作人员进行更多的培训,提高服务意识和专业的服务水平,以保证秩序维护人员服务质量有本质上的提高。 2、加强应急演练、提高处理速度。关键是要制订切实可行的演练方案,让年制度计划与演练方案一致、落到实处。在演练过程中,要确保演练的每一个环节都能够不出现错漏,切实提高解决突发事件能力及业主的满意需求。 五、总结 不断提高服务质量,需要公司坚持不懈的长期努力。因此,公司要切实重视秩序维护服务工作,全面提升服务质量,真正成为一个让业主更加信赖、值得信赖的服务单位。期望公司能高度重视、加强改善、加强沟通、共创双赢。 本次综合评估结果为符合 “AA花园”第三方评估小组 秩序维护组

2019-2020年物业管理行业深度分析报告

物业管理行业深度分析报告

目录 一、行业概况:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展 (8) (一)历史概况:我国物业起步于80年代,94年开始迈向法制化轨道,03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史:我国物业诞生于80年代、起步于深圳,94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变:03年颁布《物业管理条例》,监管趋于市场化,目前行业政策总体偏友善 (8) (二)三大分类:包干制为主酬金制为辅,基础服务与增值服务并存,住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式:包干制收取固定费用,酬金制收取固定比率费用,目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型:物业服务包含基础服务和增值服务,增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态:住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%,业态呈多元化发展 (11) (三)经营层面:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展,物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升,行业集中度快速提升,规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成,管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) (四)财务层面:17年百强企业平均营收7.4亿元,毛利率22.3%、净利率7.7%,人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元,同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%,分别+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中,人员费用占比55.8%,较16年+2.5pct,仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴:城镇化率处不同阶段,体量远高于海外,物业稳定业绩穿越周期,获资本市场高估值 (19) (一)总量差异:城镇化率处不同阶段,新房销量和新开工远高于美日,市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率:城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期,且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交:中国每年商品房销量远高于美国和日本,隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量:中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模:我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) (二)海外物管公司:营收稳定且持续增长,稳定业绩穿越周期,享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长,稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高,随规模扩张或有所下行,稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升,稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间:估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) (一)空间之一:估算2030年行业总量空间达318亿平,对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一:通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二:通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) (二)空间之二:行业渗透率仍有空间,且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)

物业管理具体工作技能

具体培训要求 第一部分 基础知识与职业道德要求 1、职业道德 掌握职业道德基本知识;信守职业守则—遵纪守法,爱岗敬业;工作认真,尽职尽责;诚实守信,热情服务。 2、物业管理基础知识 2.1物业管理基本概念 要求掌握物业和物业管理概念;了解物业的特征和物业管理的特点;了解物业管理工作的任务和目的;掌握物业管理的主要内容和基本原则;了解物业管理员的素质和职业道德要求。 2.2 物业管理机构要求了解物业管理企业的概念、主要职能和分类方法;掌握物业管理企业资质等级的划分方法和物业管理公司的内部组织结构;熟悉物业管理企业的组建程序;了解业主代表大教研专区全新登场教学设计教学方法课题研究教育论文日常工作会和业主委员会的组织、作用和工作内容;能够在实际工作中协调好物业管理企业与相关机构的关系。 2.3住宅小区的物业管理 掌握住宅小区的定义、构成及特点;了解共有房屋的特征;掌握住宅小区物业管理的涵义、内容与过程,能够按照住宅小区物业管理的原则和特点,达到住宅小区物业管理的目标与要求。 2.4写字楼的物业管理了解写字楼的定义、类型与特点;了解写字楼物业管

理的方式与目标;掌握写字楼物业管理和租赁管理的内容。 2.5商业场所的物业管理了解商业场所的涵义、特点和类型;掌握对商业场所进行物业管理的要求;掌握对商业场所进行租赁管理的工作内容。 2.6工业区的物业管理 了解工业区物业管理的涵义、职能,掌握工业区物业管理的内容。 3、物业管理的有关法律与法规 第二部分物业管理具体工作技能要求 1、物业的接管验收和撤管 了解物业接管验收工作的要求、标准和作用,掌握物业接管验收的操作;掌握物业管理撤管的操作。 2、物业管理档案的建立与管理 掌握产权备案工作和用户档案资料的建立;掌握建立物业档案的基本步骤和物业档案资料的管理方法;了解计算机在物业档案管理中的应用。 3、物业管理常用文书 掌握通知、计划和规章制度的拟写;了解如何订立物业管理委托合同。 4、物业管理费用的管理 了解物业管理费用的基本构成;掌握物业管理费用计算方法;掌握物业管理费用的收缴。 5、房屋维护与管理 掌握房屋日常养护的主要内容;掌握房屋维修与管理的主要程序和方法。 6、房屋附属设备维护与管理 掌握房屋附属设备的构成、分类、管理与日常性保养内容,房屋给排水系

物业管理处服务要求范本

工作行为规范系列 物业管理处服务要求(标准、完整、实用、可修改)

编号:FS-QG-74831物业管理处服务要求 Property Management Service Requirements 说明:为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。 (1)熟悉《小区管理公约》、《前期物业管理协议》、《物业使用守则》、《装修管理规定》的内容。 (2)与业主做好沟通工作,注意与业主建立良好关系。 (3)处理并跟进业主有关投诉或意见等,分类汇总后根据实际情况把有关的投诉或意见反映到有关部门进行处理,并跟进事情的发展,及时把投诉或意见的处理结果反馈给业主。 (4)提供业主相关的咨询服务。 (5)建立和完善业主档案,做好资料(锁匙)收发、存档及记录工作。 (6)由填写人将服务之完成情况记录,并交收费文员存入业主档案。 (7)应注意言行举止、仪容仪表、坐立姿态及接待客人的

态度。当客人进入前台区域时,应主动站起,并面带微笑说"先生/小姐,您好!有什么可以帮您吗"待客人座下后,工作人员方可座下。当客人欲离开时,应与客人同时站起,并说:"请慢行"。(以上语句仅作参考)。 (8)任何人不能擅自在业主面前作任何解决承诺。以免实际处理情况与承诺发生差异时引起不必要的纠纷。 (9)接待业主时,必须要做到"主动热情、耐心周到、百问不烦"。 (10)应有较好的自控能力,善于控制自己的情绪。 (11)客户提出之问题,必须详细记录并据实际需要出工作单再由有关部门跟进(此项工作需多次复查,确保无遗留项目)。 (12)对曾接触过之客户应切记其称谓,待再次见面时就能主动称叫客户,以示对他(她)的重视。 (13)所有表格、协议应书写好,必须按有关操作程序认真填写,字迹工整清楚,有关内容表述清楚,不应有错别字的现象发生。 (14)所要送递给其它部门的资料必须严格执行签收制

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告 在管面积:增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功。 物业费:分化竞合提升,寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本:智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖。从效果来看,智能化的投入,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米,主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务:进入2.0时代,共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化。 国际视野:日本最大物业服务公司如何创造增值服务?长谷工是日本第一大物业管理公司,2017年传统物业服务板块营收达529亿日元,净利润29亿日元,两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%,远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等,目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开发更高的估值,我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注:1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等。 一、物业管理行业:资本赋能,格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务,2015年《社区O2O:万亿市场空间,得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二:构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区O2O深度系列的第4篇,也是围绕物业管理行业

物业管理处架构及岗位人员配置

管理处架构 一、综合管理部 业户服务部主任:1人,管理处业主接待5人,内门岗接待人员:12人,共计18人。 物业管理处总经理 综合管理部 设备设施管理部 会所经营部 业主服务部 环境服务部 保安服务部 业主服务部主任 业主接待服务 投诉接待内门岗接待服务 财务管理 报修接待 特约服务 甲班3 丁班3 丙班3 乙班3 档案管理

二、环境服务部 保洁服务部:主管:1人,领班:3人,保洁服务员:35人(其中:外围人,楼内人,机动班人),共计:39人。 绿化服务部:主管:1人,室内摆花养护:1人,室外绿化养护:3人,共计:5人。 水景服务部:水景工程师:1人,操作工:1人,共计2人。 三、秩序维护服务部 保安服务部主管 甲班领班乙班领班丙班领班丁班领班 大楼保安巡二 扇 大 门 岗 路 面 巡 视 监 控 岗 1 路 面 车 管 岗环境服务部主管 保洁服务部绿化管理监管 车 库 车 管 岗 水景管理

秩序维护服务部:秩序维护主管:1人,秩序维护领班(兼巡视岗):4人,秩序维护队员:44人[其中:内门秩序维护3人,大门岗4人,巡视1人,监控岗1人,车辆管理2人(包括路面和地下)],共计;49人。 四、设备设施管理部 强 设备设施管理部经理1 设备设施管理部领班 公共设备维护保养室内报修接单服务弱给 室内 报修

设备设施管理部:设备经理:1人,领班:2人,公共设备维护保养3人(其中:强电工2人,弱电工2人,给排水工2人),室内报修接单服务:3人,共计:9人。 五、管理处架构部门人员数情况 序号部门岗位 人 数合计 人数 备注 1管理处管理处经理11

广场物业评估方案报告

三峡广场物业评估报告 第一部分项目概况 三峡广场景观文化MALL位于沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段,东起三角碑转盘,西至家湾天桥,北与文化广场、双巷子步行街相连,历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一,是目前市最大的地下商业步行系统,同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。 第二部分市场环境分析 一、项目区位条件评估 1、区位条件: 市是中国继、、之后的第四个直辖市,同时也是最大的直辖市,的城市特征是多核心式城市结构,即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割,自然地把分割为沙坪坝组团区、家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等,每个组团区均有独立的中心区,各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统,由于各组团区相距较远,区域消费大约有90%在各组团的中心区。

根据相关理论,每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的,它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点,亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度,从而更具有吸引力。它一般为一片围不大的繁华街区式商业中心,在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外,还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门,其来往人流、车流量很大,其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。 三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心,备受区委、区政府的重视,并被规划成为市除解放碑商圈外的市第二商圈。该区域集中了数个城市广场,广场间以商业步行街相连,其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等,是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心,尤其是经过近几年的高速发展,其在市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。 三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段,其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值,它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体,同时与南北向的中心商业步行街相辅相成,将目前各大商业场所串连形成体系,从而形成目前乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。 三峡广场景观文化MALL建成及投入使用,将使三角碑商业中心区的规模堪与王府井大街、上京路、路相比美,该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力,也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业 分析报告 2019年2月

目录 一、行业管理 (5) 1、行业主管部门及监督体制 (5) 2、行业主要法律、法规及产业政策 (5) (1)《物业管理条例》的颁布和更新 (8) (2)《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》 (9) (3)《关于放开部分服务价格意见的通知》 (9) (4)《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》及《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》 (9) (5)《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发促进消费结构升级的指导意见》 (10) (6)《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (10) (7)关于印发《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020年)》的通知 (11) 二、行业发展现状及趋势 (12) 1、物业管理行业起源 (12) 2、国际物业管理行业发展概况 (13) 3、我国物业管理行业发展现状 (14) (1)我国物业管理企业市场化程度加快 (15) (2)物业行业的价值和作用日益显现 (16) (3)行业规模持续增长,未来成长空间广阔 (17) ①房地产开发行业的市场规模 (17) ②物业管理行业的市场规模 (18) (4)市场格局由高度分散逐渐向优质企业集中,行业集中度快速提升 (18) (5)科技的应用日益普及、商业模式持续创新 (19) (6)资本的作用得到重视,推动行业整体转型升级 (20) 三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况 (21)

1、行业竞争格局 (21) (1)向一二线城市聚集 (21) (2)经营规模和经营能力的提升 (22) (3)行业市场化程度加快,涌现出一批细分领域的物业企业 (22) 2、行业竞争的发展方向 (23) (1)成本竞争 (23) (2)抢滩智能互联网平台 (24) (3)优化人力资源结构 (24) 3、利润水平 (25) 四、行业主要企业及市场份额 (26) 1、绿城物业服务集团有限公司 (26) 2、南都物业服务股份有限公司 (26) 3、中奥到家集团有限公司 (27) 4、山东明德物业管理集团有限公司 (27) 5、中航物业管理有限公司 (27) 6、珠海市丹田物业管理股份有限公司 (28) 五、影响行业发展的主要因素 (28) 1、有利因素 (28) (1)政策支持 (28) (2)市场规模高速增长 (28) (3)市场竞争机制的引入 (29) (4)移动互联网技术的发展催生多元业务 (29) (5)国内资本市场环境的逐步改善 (30) 2、不利因素 (30) (1)行业竞争格局分散,企业并购速度加快 (30)

3月份物业服务工作总结

3月份物业服务工作总结 XX物业服务站在华达公司及河东服务处的正确领导下,紧紧围绕物业服务、挖潜增效、创文创卫等方面扎实开展各项工作,现将3月份工作汇报如下: “双创”工作 1、每天利用晨会时间布置当天工作,听取各岗位前一天工作完成情况,做到事事有落实、件件有回音。 2、3月1日至10日,服务站安排两名保安人员配合居委及城管利用10天时间,每天早上7点至晚上6点蹲守在XX南街1巷的路段,制止小区楼下的流动摊档,乱摆卖现象得到了彻底地解决。 3、配合XX居委共9次与市体校、十七中、区科协等包联单位开展志愿者义务活动,共73人次参加,分别进行道路清扫、小广告清理、杂物清运等内容。 4、3月15日至17日,服务站对户外的“僵尸车”再次进行了集中堆放,共计28辆,其中摩托车24辆、电动车4辆,均由居委上报市交警河东中队处理。 5、3月18日,组织员工联合居委对住改商门前、阳台、防盗网等处的广告海报及横幅进行拆除,共计64户。 6、3月21日,服务站联合工商、居委、城管等部门对黎和西、XX南共4个占用公共区域的理发档进行了清理。 7、针对垃圾桶盖未达到密封的要求,公司统一购置一批达标桶

盖,服务站组织人员进行了更换,共计148个,并在桶盖上张贴入口标志。 8、按照居委要求,服务站组织人员分别对各栋楼道的杂物、楼顶养鸡种菜等占用公共区域现象进行了统计,并在所有梯口张贴自行整改通知告知相关住户限期清理。 绿化卫生工作 1、3月19日,公司派人对健康小区、黎和西小区共两棵枯死树木进行了清理。 2、本月共对电动扫地车维护保养两次,更换前边扫1套。 3、截止月底,共在各小区内安装防蚊闸252个,其中健康105个,黎和西64个,黎和东29个,XX北28个,XX街11个,XX南6个,XX南9个。 车棚管理工作 1、本月共收到各车棚电动车充电币1952元。 2、继续加强保安车棚巡检签到制度,认真排查安全隐患,杜绝住户违规充电、摩托车漏油等安全事故的发生。 3、更换了车棚内已过期的灭火器,共6瓶,分别是XX北2号号棚2瓶、4号棚2瓶、5号棚2瓶。 4、黎和东8号车棚看管员提出4月1日起辞工,服务站目前正在寻找新的看管员,但还未有人员报名。 保安管理工作 1、本月住宅区内案发为零。

论物业服务品质评价

论物业服务品质评价 论物业服务品质评价 一、影响物业管理服务质量的因素 (一)客户感知因素 物业管理行业属于服务行业,其产品就是服务。服务产品因其无形性、不可储存性、差异性与产用同步性而在质量评价上完全不同与实体产品的质量评价。服务质量评价更多取决于顾客的感知,属于主观范畴。物业管理服务质量归根到底由顾客说了算。而物业管理的顾客,由于每个人知识、生活背景、价值观都不尽相同,对某项服务的敏感度也不同,有时甚至加上感情的因素对管理公司服务的品质认知,会有相当大的差异,所以经常发生住户之间为管理公司的服务品质认定相互发生争执。再加上很多物业管理企业根本不具备管理客户关系、管理顾客感知因素的意识与能力,根本不懂得什么是关键时刻,什么是排队理论,甚至根本不知道什么是顾客感知质量,因而对物业管理在社会评价中的形象更是雪上加霜。 (二)物业公司管理因素 服务品质好坏与公司的管理制度、教育训练等都有很深的关系。目前管理公司在品质上无法稳定的主要原因是: 1、员工流动率高。 公司员工流动率高的原因有很多如薪资、福利、管理制度、工作场地环境等。不论何种原因离职,流动大,服务人员对顾客永远是陌生的,顾客的需求无法了解,感情无法建立,工作场地环境不能熟悉,服务品质就无法稳定。 2、教育训练 物业管理工作的内容是多元的,需要有清洁、绿化、消杀、消毒、垃圾处理、治安、消防、强电、弱电、动力、能源、车辆、建筑结构、建筑材料、力学、通讯、网络等各种专业技术支持,才能真正做好服务工作。而物业管理属于微利行业,成本是物业管理企业必须考虑的要素。人力配置精良是物业管理企业成功运作的关键。而一位优良的现场服务人员如果要能充分了解及操作专业服务的工作,必需要给予周详的教育训练。目前物业管理从业者由于流动率高,如果依正规的教育训练完成后再派驻服务,会给企业造成成本增加的风险;所以管理公司一方面要迅速补齐缺员的缺口另一方面要降低成本,于是只能让新进人员到职场接受在职训练,边服务边训练,如此可以降低因流动而成本增加风险也可以训练工作人员确实了解职场的环境。但如此一来训练的时间加长,也增加了服务品质无法立即提升的风险。 3、人为的变量 由于物业管理的服务项目很多但仍以人为服务的主体,以人为服务主体的服务品质变量极大。一个人的学识、人际背景、价值观、家庭环境、身体状况、心理状况、气候、心情、

物业管理处工作职责和岗位分工

物业管理处岗位设置和职责 处长岗位职责: 1、全面负责物业管理处的日常管理工作,接受*****领导对物业管理工作的指令和要求,并组织落实执行。协调与各部门的工作关系,保证物业管理处的各项工作能够正常、有序、高效地进行。 2、组织制定物业管理处的各项管理制度和工作流程,按照ISO9000要求规范工作程序,为贯标工作做好准备。 3、组织签订*****重要设备的委托保养合同。制定重要设备的中、大修,技术改造和更新的工作计划,并提出预算。 4、布置、检查、监督物业管理处工作人员的工作,考核其工作质量和效率。 5、审核物业管理中心的工作计划和财务计划,考核物业管理中心的工作量和工作质量,并汇同保卫处一起对物业管理中心的安保工作进行考评,汇同其他部门对物业管理中心的服务质量进行考评。 6、签发*****、公司和各部门要求物业管理中心完成的工作任务单,并布置物业管理处内有关工作人员监督、检查任务完成情况。 7、物业管理工作中,遇突发事件和重大事件,有应急处置权,并及时向上级报告。 8、完成领导交给的其他工作。 副处长岗位职责: 1、积极配合正处长完成各项工作,制定分管工作计划和细则,明确人员分工与要求。

2、贯彻执行*****领导和公司布置的各项工作指令及各种规章制度,使物业管理处的内部工作逐步走上规范化管理。严格按ISO9000质量认证体系标准工作,制订分管范围的各种规章制度。 3、负责编制分管各种设备维修保养计划和年度大修项目计划,对物业管理中心上报的各种月报、季报、年报进行分析和提出改进意见。 4、保证分管所辖范围系统和设备完好率达到高效、可靠、安全运行。 5、加强水、电、气及空调系统的管理,降低能源,物料的消耗,厉行节约,防止浪费;加强经济核算,增收节支。 6、定期召开分管会议,交流信息,布置工作,指导和督促物业管理中心的建设和日常管理,同时发挥各分管管理人员的作用,对各分管管理人员执行和遵守各规章制度及工作情况进行督促和检查。 7、加强安全教育,提高安全防范意识,检查、落实安全操作措施;认真执行消防法,切实做好防火防盗、防汛防台工作,确保安全生产。 建筑装潢主管岗位职责: 1、贯彻执行*****的规章制度,执行上级及有关部门的指示精神。围绕*****中心工作,立足本职,开拓进取,以一流的工作水平完成领导交给的任务和本职工作。 2、协助部门领导制定*****建筑管理、使用、维修制度,监督

2018年物业服务行业分析报告

2018年物业服务行业 分析报告 2018年11月

目录 一、物业服务企业上市风潮起,行业营收超6000亿 (5) 1、物业服务公司迎来上市潮,资本给予较高估值 (5) 2、行业营收超6000亿,行业集中度提升 (7) 二、行业成长逻辑:房地产进入存量时代,物业有望成为流量入口 8 1、房地产进入存量时代,物业管理重要性突显 (8) (1)过去20-30年,我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8) (2)进入存量时代,地产发展模式发生改变,资产运营成为重点,出现房企巨头拆分物业上市潮 (9) (3)加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10) 2、政策支持、观念转变,物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11) (1)物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11) (2)物业服务介入多种业态 (11) (3)物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12) (4)物业服务收缴率不断提升,且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13) 3、摆脱低级运营模式,发挥流量入口属性,物业行业想象空间巨大 (14) 三、行业集中度提升逻辑:规模效应和品牌效应突显 (16) 1、物业服务与房地产关系密切,房地产行业进入“强者恒强”时代 (16) 2、物业服务存在规模效应,现金流增加+成本降低 (18) (1)在管面积越多现金流越充足,越能扩大规模 (18) ①物业行业的收缴率保持在高位 (19) ②头部公司频频并购,物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20) (2)单个管理项目越大,单位成本越小 (21) 3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22) (1)物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)

物业管理服务工作报告

同志们: xxx年,在中心党委和中心的正确领导和大力支持下,我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导,认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神,以开拓更大的生存发展空间为目标,解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新,按照社区全年的工作部署和要求,围绕创新抓管理,圆满完成了中心布置的各项工作任务,使公司的整体工作上了一个大台阶。今天,我们在这里召开总结表彰大会,其中心议题是:总结公司xxxx年的工作,明确2004年的奋斗目标和主要任务,动员广大职工同心协力,顽强拼搏,进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面,我将从四个方面做工作报告。 一、xxxx年主要工作成绩 1、440维修服务继续保持领先水平。一年来,综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项,维修服务及时率为100%,服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护,并对152户室内雨污排进行了改造,确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。 2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量,我们多方争取资金,调整了小区绿化布局,新增绿化面积8000平方米,清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米;为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶,对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷,并改造了小区的文化广场,新建了小区围墙和大门,实现了小区封闭,我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台,所有小区均实现了垃圾袋装化管理;为解决楼体外墙油污问题,我们制作了1228个窗外集油盒,收到了良好的效果。 3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护,公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时,一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动,另一方面加大投入,全年共种植苗木71060棵,整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度,都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和“社区卫生红旗单位”。 4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来,工作在综治战线上的同志们恪尽职守,加班加点,昼巡夜伏,先后接处警217次,夜间蹲点365次,期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势,各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理,深入推行封闭式管理,积极争创无案件小区,较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用,促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势,依然毫不松懈地加大防范力度,取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中,我们不断加强群防群治的宣传动员,使居民的自我防范意识也不断增强,今年,我们为181个单元安装了楼宇防盗门,所属的14个小区均实现了封闭管理,全年小区发案率降到了0.9‰。 5、基层建设工作再创新高。去年以来,我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机,结合“学习型组织”的创建工作,扎扎实实的狠抓了基层建设工作,取得了较好的成绩,实现了全面丰收。在公司9个基层单位中,雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列,综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队”,治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”,在社区评出的“五面红旗”中,我们勇夺了3面,今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位,同时被推荐为管理局基层建设先进单位。 6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后,公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定,开展了形式多样的形势任务教育,狠抓了基层党组织的建设,将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中,统一了思想,保持了队伍的稳定,实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降”;xxxx年,公司有5项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖,公司被评为社区“思想政治工作先进单位”。 7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年,我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象,在激烈的市场竞争中抢占先机,多渠道的拓展了服务项目,提升了队伍外闯市场的能力,为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街

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