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2004年房地产估价师经营管理真题及答案

2004年房地产估价师经营管理真题及答案
2004年房地产估价师经营管理真题及答案

2004年房地产估价师《经营与管理》真题及答案

一、单项选择题(共35小题,每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。)

1.仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有()。

A.更长的经济寿命

B.更显著的各异性

C.更强的适应性

D.更专业的物业管理

2.下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。

A.比较风险

B.通货膨胀风险

C.时间风险

D.资本价值风险

3.某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资的风险相关系统数为0.5.那么,当前房地产投资的折现率为()。

A.3.5%

B.5.17%

C.7.75%

D.8.59%

4.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2.那么,该市房屋均平均建设周期为()年。

A.0.5

B.1.5

C.2

D.3

5.下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有()是不正确的。

A.供给非同质性

B.需求多样性

C.竞争充分性

D.交易复杂性

6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.竞争充分性

D.交易复杂性

7.房地产投资决策分析主要包括()和项目财务评价两个部分。

A.价格分析

B.市场分析

C.产品分析

D.成本分析

8.开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期超过一年,则其到位资金原则上不得少于工程合同的()。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

9.由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。

A.选址规划意见通知书

B.规划设计条件通知书

C.建设用地规划许可证

D.建设卫程规划许可证

10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于()。

A.成本导向定价法

B.购买者导向定价法

C.竞争导向定价法

D.市场导向定价法

11.对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是()。

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

B.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场

C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场

12.某房产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.单一市场集中化

13.下列行业中,()中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A.批量行业

B.僵滞行业。

C.分块行业

D.专业化行业

14.已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

15.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.9

16.购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初,目标收益为10%,则该项目

的动态投资回收期()。

A.小于5年

B.在5~6年之间

C.在6~7年之间

D.在7~8年之间

17.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是()。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18.某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元。年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

19.对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。

A.1.2%

B.1.5%

C.120.5%

D.16.7%

20.若某房地产投资项目的表面收益为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项目房地产投资的实际收益为()。

A.9.26%

B.10%

C.11.32%

D.12%

11.对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是()。

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场

B.服务市场>潜在市场>服务市场>合格的有效市场

C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场

D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场

12.某房产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.大量定制

D.单一市场集中化

13.下列行业中,()中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A.批量行业

B.僵滞行业。

C.分块行业

D.专业化行业

14.已知年利率为14%,则按季度计息时的实际年利率为()。

A.12.55%

B.12.68%

C.14.75%

D.15.01%

15.某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%,期限为15年,按月偿还,首次月还款额为2000元,月还款额增长率为0.2%,则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.9

16.购置某物业用于出租经营,购买价格为100万元,从购买后下一年开始有租金收入,年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初,目标收益为10%,则该项目的动态投资回收期()。

A.小于5年

B.在5~6年之间

C.在6~7年之间

D.在7~8年之间

17.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是()。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18.某物业的购买价格为60万元,其中20万元为金融提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为10万元。年运营费用为5万元,年还本付息额为2万元,所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为()。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

19.对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。

A.1.2%

B.1.5%

C.120.5%

D.16.7%

20.若某房地产投资项目的表面收益为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项目房地产投资的实际收益为()。

A.9.26%

B.10%

C.11.32%

D.12%

21.某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额100万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为()万元。

A.6.00

B.7.05

C.7.59

D.13.59

22.某房地产投资项目的总投资为5000万元,其中投资者投入的权益资本为2000万元,经营期内的年平均利润总额为600万元,年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.20%

C.24%

D.30%

23.盈亏平均分析结果显示:甲项目当售价下降30%、成本上升60%时,开发利润(税前)为0;乙项目当售价下降20%成本上升50%,开发利润(税前)为0.因此,在抵御售价和成本变动风险的能力方面()。

A.甲项目强于乙项目

B.乙项目强于甲项目

C.甲项目与乙项目一样强

D.不能确定哪个项目强

24.房地产项目的临界点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

25.下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是()。

A.容积率

B.空置率

C.利息备付率

D.成本利润率

26.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。

A.投资利润率

B.投资回报率

C.贷款利率

D.成本利润率

27.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。

A.土地费用

B.前期工程费

C.房屋开发费

D.管理费用

28.某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年,投年等额还款的抵押贷款:如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。

A.10%

B.11.27%

C.14.18%

D.22.55%

29.下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。

A.土地购置贷款

B.土地储备贷款

C.土地开发贷款

D.建投贷款

30.下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是()。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

31.下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中,不正确的是()。

A.企业信用等级越高,信用等级系数值越高

B.贷款期限越长,期限系数值越大

C.项目风险越大,风险等级系数值越大

D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低

32.市场经济条件下,物业租金水平豹高低主要取决于()。

A.经营成本

B.物业档次

C.业主目标收益要求

D.同类型物业的市场供求关系

33.王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m2.那么,可出租面积应为()m2.

A.33

B.40

C.43

D.47

34.物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商组合与位营分配

D.零售商的声誉

35.某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元,年租金收入为600万元,则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。

A.42.0

B.50.4

C.60.0

D.72.0

二、多项选择题(共15小题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得

0.5分。)

1.一般来说,房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投资资金的安全性

B.项目定位的科学性

C.期望收益的可靠性

D.投资项目的变现性

E.资产管理的复杂性

2.房地产市场结构包括()。

A.总量结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.资金结构

3.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在()。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第三阶段初期

D.第三阶段

E.第四阶段

4.制定租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售选择

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排

E.租售价格确定

5.随着市场细分化研究的深入,在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念:弥隙市场的特点是()。

A.消费者愿意支付较高的价格

B.企业处于领导地位

C.消费者以年轻人为主

D.商品住宅多为豪宅

E.以投资性购买为主

6.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是()。

A.同质偏好市场

B.分散偏好市场

C.个别偏好市场

D.集群偏好市场

E.弥隙市场

7.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是()。

A.资金运动的时间始点

B.日历年度的年初

C.某一基准时刻

D.既不能现金流出也不能有现金流入的时间点

E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点

8.在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()。A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.未分配利润

E.权益融资

9.房地产置业投资的效果主要表现为()等。

A.企业实力提升

B.租金收入

C.对社会贡献增加

D.物业增值

E.物业权益份额增加

10.房地产开发前期的规划管理包括()。

A.开发项目的选址定点审批

B.规划设计条件审批

C.规划设计方案审批

D.核发建设用地规划许可证

E.核发建设用地批准书

11.房地产开发项目财务评价的基本报价表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.损益表

E.资产负债表

12.以出让方式取得城市熟地的土地使用权时,土地使用权出让的地价款包括()。A.建筑安装工程费

B.土地使用权出让金

C.拆迁补偿费

D.公共配套设施建设费

E.城市基础设施建设费

13.债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益建

E.股息

14.物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要考虑的主要因素有()。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划和室内装修

E.物业管理企业的经营业绩

15.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.自然特征,如山地和河流等

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围

E.竞争性项目的区域

三、判断题(共15小题,每题1分。请根据判断结果,用“√”表示正确,用“×”表示错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分。)

1.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时,其投资均属于长期投资。()

2.购买住房抵押支持证券的个人和机构,是房地产间接投资者。()

3.在进行风险分析时,期望收益的标准劳差值越小,表明该项目风险越大。()4.通货膨胀对房地产投资只有负面影响。()

5.房地产空间市场决定房地产租金,资产市场诀定房地产价格。()

6.房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点,此时房地产空置率低于合理空置率。()

7.当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的,那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。()

8.在房地产开发中,开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说,不论其开发模式如何,其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。()

9.开发商成本利润率是开发经营期利润率,且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。()

10.在房地产投资分析中,若不能确定各风险因素未来发生的概率,则盈亏平衡分析就无法进行。()

11.在非线盈亏平衡分析中,有可能出现多个盈亏平衡点。()

12.假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率,则房地产开发商对象权益投资比例越高,其资本金的收益率也越高。()

13.个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷,通常与开发商没有直接关系,因此无论是期房还是现房,金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。()

14.虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款,但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。()

15.租期越长,租金水平可能越低,因此业主尽量避免签订长期租约。()

四、计算题(共2小题,20分。要求列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计划结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。)1.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?(8分)

2.某开发商购得一宗商业用地使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估

算,项目的开发建设期为2年,第3年即可出租。、经过分析,得到以下数据:(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元;第2年投资800万元,其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决,贷款年利率为10%。建设期只计息不还款,第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息,分3年还清。

(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。

从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

(3)计算期(开发经营期)取20年。

请根据以上资料,完成下列工作:

(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)

(2)若该开发商要求的目标收益率为15%;计箕该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)

参考答案

一、单项选择题

1.C 2.B 3.B 4.B 5.C

6.C 7.B 8.B 9.A 10.B

11.C 12.D 13.D 14.C 15.A

16.D 17.A 18.A 19.A 20.C

21.C 22.D 23.A 24.B 25.B

26.C 27.C 28.D 29.B 30.A

31.A 32.D 33.B 34.D 35.D

二、多项选择题

1.ACDE 2.ABCD 3.AB 4.ACE 5.AB

6.ABD 7.ACE 8.ABD 9.BDE 10.ABCD

11.BCDE 12.BCE 13.BC 14.ACD 15.ACDE

三、判断题

1.× 2.√ 3.× 4.× 5.√

6.√ 7.√ 8.× 9.√ 10.×

11.√ 12.× 13.× 14.√ 15.×

四、计算题

1.第一种解法:

已知:i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%

n=15×12=180 m=5×12=60

(1)抵押贷款额P=50×60%=30万元

(2)张某月还款额

第二种解法:已知:P=50×60%=30万元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)张某月还款额:A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)张某5年共还款:

(3)2005年1月1日李某共欠银行款额:

F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元

F3=F2-F1=228027.34元

(4)略(同原答案)

第三种解法:

已知:P=50×60%=30万元

i=6%/12=0.5%

n=15×12=180

(1)张某月还额:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

(2)张某5年共还款额:A=2531.57元 i=0.5%n=12×5=60

(3)张某拭欠银行贷款额:P2=(300000-P1)=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元

(4)略(同原答案)

2.第一种解法:

当年利息=[年初借款累计+当年借款/2]×年利率

各年还本=1291.5/3=430.5

(4)净现值:

第二种解法:

(1)第1年银行借款1000-400=600万元

第2年银行借款800-230=570万元

(2)第1年利息(600/2)×10%=30万元

各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元

第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10万元

第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05万元

(3)资本金现金流量表(税前)见下表。

单位:万元

(4)净现值:

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.关于房地产估价误差的说法,错误的是()。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法,错误的是()。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相; B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法,其主要原因是()。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中,不属于该商业房地产价格自然增值因素的是()。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中,不属于位置状况描述的是()。 A.估价对象距离机场35公里

房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析(1)复习课程

2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意,请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨,表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅,租期为三年,张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%,国债的收益率为10%,房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4,写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9,写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析,是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2,全年写字楼销售量为60万m2,

房地产开发企业直接出售量为15万m2,该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中,属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业,在对其开发的某个住宅项目定价时,销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目,该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度,房地产市场之所以能够进行市场细分,主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估,主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象,描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中,不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

2015年房地产估价师考试全套真题

2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起()日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。 A.5%

B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到()土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合()规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有()的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是()。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同()。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良

2010-2017房地产估价师估价理论与方法真题

2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B

房地产估价师历年真题案例分析与答案

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题:(每题10分,共30分) (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡;自用生产车间建筑面积3300㎡;办公楼建筑面积1050㎡;临街商业用房建筑面积580㎡,已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。请问:房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分,每题的备选答案中只有一个最符合题意): (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册,在某房地产估价机构执业,现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估,并出具房地产估价报告。 1.要完成一份合格的房地产估价报告,需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中,不正确的有( )。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用;若必须取舍,应当在估价报告中说明并陈述理由 D.估价方法的选用必须征得委托人的同意 2.估价技术路线的确定,就是确定估价对象房地产价格形成的过程,反映其( ),进而确定需要采用的估价方法。 A.估价原则 B.价格内涵C.产权 D.用途 (二)王先生有一幢私房,因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,王先生找到与其相熟的房地产估价师李某,欲请其评估。 3.在接洽过程中,李某可以承诺( )。 A.现场勘察后马上口头告知评估价格,之后再按约定期限提交正式估价报告 B.评估收费给予优惠,低于其他估价机构的收费水平 C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后,经机构同意和指派,由自己亲自估价 D.由自己亲自承接该估价业务,以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A.在抵押期终了时的价值 B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值 D.为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。 5.若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。 A.商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混和用途 6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续, 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B.工业用途C.估价师确定的用途 D.委托方确定的用途 7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( ) A.工业用途B.商业用途C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响D.商业用途,并考虑补地价因素的影响 8.某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。 A.现在 B.委托人指定的日期

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C

6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案:D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡,使用面积为132㎡,应分摊的共有公用建筑面积为23㎡,按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案:C 10、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案:D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括: (1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。 (2)通过实地勘查确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括: (1)比较法:根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整,主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整,因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务,需要重点对房地产权益状况进行调整。

2019年房地产估价师考试真题及答案:《经营与管理》

2019年房地产估价师考试真题及答案:《经营与管理》 一、单项选择题 1.【题干】每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有( )。 【选项】 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性,也导 致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 【考点】 2.【题干】与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主 要原因是( )。 【选项】 A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值 【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 【考点】 3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。 【选项】 A.进入稳定期的优质收益型房地产投资 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C.机会型房地产投资 D.刚竣工的收益型房地产投资 【答案】C 【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者,则选择机会型房地产投资。 【考点】 4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为( )。 【选项】 A.14% B.19% C.21% D.22%

【答案】B 【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益 率)=5%+1.4×(15%-5%)=19% 【考点】 5.【题干】下列市场监测与预警指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。 【选项】 A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数,是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 【考点】 6.【题干】房地产自然周期中的平衡点,通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。 【选项】 A.平均空置率 B.平均吸纳率 C.平均交易量

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2015年房地产估价师考试全套真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美解析一网打尽!在线做题就选针题库:http://dwz/oXVZF 一、单项选择题(共40题,每题0.5分,每题的备选答案中有一个最符合题意,请在答题卡涂黑其相应的编号) 1.廉租住房租金由( )构成。 A.维修费和管理费 B.维修费和利润 C.维修费、管理费和利润 D.维修费、利润和税金 2.房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的,可以不征收土地闲置费,其原因是( )。 A.发现地下文物 B.银行贷款未按期到账 C.相关建材供应缺货 D.更改建筑设计 3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发,国家依法将其收回,并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年 A.38 B.40 C.68 D.70

4.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由( )确认。 A.房地产行政主管部门 B.房屋拆迁管理部门 C.城市规划行政主管部门 D.房屋登记机构 5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时,向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。 A.《住宅使用说明书》 B.《住宅验收说明书》 C.《住宅保修说明书》 D.《住宅保修保证书》 6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。 A.竣工 B.竣工验收 C.入住 D.交付 7.建设工程竣工验收由( )单位组织实施。 A.施工 B.建设 C.监理 D.工程质量监督管理 8.在城市规划中,用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。 A.城市蓝线

房地产估价师考试真题及答案

2015年房地产估价师考试真题及答案下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.一般来说,与长期投资相比,短期投资( )。 A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长 2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有( )。 A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性 3.下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是( )。 A.购买房地产股票 B.购买商铺 C.购买房地产债券 D.购买住房抵押支持证券 4.关于投资组合理论的说法,正确的是( )。 A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 5.关于房屋施工面积的说法,正确的是( )。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 11.某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于( )。 A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查 12.下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是( )。 A.指数平滑法 B.市场因子推演法 C.德尔菲法 D.销售人员意见综合法 13.某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议15天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是( )。 A.形象差异化战略 B.人员差别化战略 C.服务差别化战略 D.产品差别化战略 14.关于资金时间价值的说法,错误的是( )。 A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D.由于存在资金时间价值,不同时点上发生的现金流量无法直接比较 15.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元,期限为3年,年利率为8%的抵押贷款,到期一次还本付息,则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。 A.2.00 B.7.30 C.8.53

2017年房地产估价师考试真题1

2017年《房地产估价案例与分析》真题 一、问答题(共3题,每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下) (一)估价对象为一个已出租的商铺,租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托,评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,搜集了相关资料,发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问: 1.采用收益法估价时,如何测算该商铺的有效毛收入? 2.采用比较法估价时,如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整? (二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问: 1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点? 2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题? (三)某市人民法院因司法拍卖需要,委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时,注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格,搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价,两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性,挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问: 1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么? 2.选定可比实例后,为求得相应比较价值,除应进行房地产状况调整之外,还应对可比实例成交价格进行哪些处理? 二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。每小题的备选答案只有1个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内) (一) 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍,公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。 1.针对上述情况,注册房地产估价师正确的处理方式是()。 A.认可委托人介绍,确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价 B.认可委托人介绍,在设定相应估价假设条件的前提下进行估价 C.不认可委托人介绍,因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋,拒绝委托 D.进行针对性调查,核实委托人介绍的情况是否属实,再进一步考虑后续工作 2.如委托人介绍的情况属实,则估价报告中对估价对象坐落表述应为()。 A.估价委托书载明的房屋坐落地址 B.房屋权属证书记载的坐落地址 C.实地查勘显示的房屋门牌号地址 D.房屋权属证书记载的坐落地址,并说明现房屋门牌号及变动原因 3.如委托人介绍的情况属实,在估价报告中作出的相应假设说明属于()。 A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设 (二)

房地产估价师考试完整真题及答案解析

2014年房地产估价师考试完整真题及答案解析 为了让各位考生更好的复习备考,整理了2014年房地产估价师完整真题及答案解析,供大家参考。 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是()。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25

C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5% B.10% C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设

7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除

2011年房地产估价师《理论与方法》真题

2011年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题 一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内) 1.下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是( ) A .高层建筑地价分摊 B .房地产投资价值评估 C .因环境污染导致的房地产价值减损评估 D .城市房屋拆迁中的停业损失评估 2.从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( ) A .估价对象的真实价值 B .估价对象的重置价格 C .估价对象的实际成交价格 D .合格估价师的重新估价结果 3.一个估价项目中的估价时点本质上是由( )决定的 A .估价委托合同签订时间 B .估价目的 C .实地查勘估价对象的时间 D .委托人意愿 4.房地产供给有限特性的本质是( ) A .土地的总量有限 B .房地产的不可移动性 C .房地产的独一无二性 D .房地产的价值量大 5.下列土地状况中,不属于士地权益状况的是( ) A .土地使用期限 B .土地使用管制 C .土地面积大小 D .土地权利性质 6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为( )万元 A .2500 B .3000 C .3500 D . 4000 11.某工厂经所在街道负责人同意,将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租,某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的( )。 A .技术上的可能 B .经济上的可行 C .价值最大化 D .法律上许可 12.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制务件下的估价结果显示,乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于( )。 A .乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B .甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C .甲土地的价值高于乙土地的价值 D .甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查,其成交价格为150 万元,另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0:8,则按建筑面积计算的比准价格是( )元/m2。 A .8571 B .10000 C .13393 D .15625 14.某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。 A .2585 B .2393 C .2955 D .2964 15.评估甲别墅的市场价值,选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因乙别墅位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。 A .7020 B .7091 C .7380 D .8580 16.评估某底层商铺的价格时,估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重,最合适的是( ) A .0.4、0.4、0.2 B .0.3、0.4、0.3 C .0.4、0.2、0.4 D .0.4、0.3、0.3 17.某写字楼的剩余收益年限为38年,预计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A .5286.72 B .7552.45 C .9939.23 D .14198.90 18.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公,约定租赁期限为20年,净租金为每天3元/m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m2,报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为( )万元。 A .96.80 B .592.81 C .691.61 D .667.22 19.下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是( ) A .净收益包括有形收益和无形收益 B .运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C .通常只有客观收益才能作为估价依据 D .应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 20.下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。 A .毛租金乘数法 B .潜在毛收入乘数法 C .有效毛收入乘数法 D .净收益乘数法 21.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。 A .17.13% B .18.30% C .18.61% D .21.47% 22.城市房屋拆迁补偿评估中,对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是( )。 A .投资价值 B .谨慎价值 C .快速变现值 D .市场价值 23.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元,现时重新购建价格为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为() 万元。 A .61.84 B .78.35 C .84.88 D .173.17

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