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住宅分户验收解读

住宅分户验收解读

江苏省自2006年开始住宅工程质量分户验收调研、试点和准备工作,从2007年1月1日起在全国率先在全省推行住宅工程质量分户验收制度,《住宅工程质量分户验收规程》(以下简称规程),经省住房和城乡建设厅组织专家审查通过,报住房和城乡建设部强制性条文复查、标准备案,作为我省住宅工程质量分户验收强制性地方标准,已于2010年5月14日批准发布,7月1日在全省实施。

首先,请解释一下什么是“住宅工程质量分户验收”?

住宅工程质量分户验收,是指施工单位提交竣工报告后,单位工程竣工验收前,建设单位按照分户验收规程要求,组织施工、监理等单位对住宅工程的每一户及公共部位,涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。它是在新形势下强化住宅工程质量管理,提升住宅工程质量水平,让人民群众住上放心房、满意房,在全国率先以地方标准的形式在全省范围内推行分户验收的一项新举措、新制度。

接下来,让我们来了解一下《规程》制定的背景?

随着物质文化生活水平不断提高,广大人民群众的质量意识、维权意识越来越强,对住宅工程质量也提出了新的、更高的要求。人们关注的不仅是住宅工程的主体结构安全,而是对住宅品质、功能、舒适度有了进一步的需求。但是,由于国家现行施工质量验收规范规定的是抽样验收,对于住宅工程因不能一户一验,实际上验收合格的仍存一些质量缺陷,对此老百姓投诉不少,主要集中在观感质量、环境质量和使用功能三方面。对这些不相适应的方面和不和谐因素,如何处理使之不转化

为社会矛盾。这就是分户验收制度出台的原因,说明白点,就是将竣工验收提前细部化验收,为竣工验收铺路。

为更加规范化地推行住宅工程质量分户验收制度,用地方强制性标准引领和约束分户验收工作,让人民群众真正住上放心房、满意房,在省住房和城乡建设厅的领导下,省质监总站在认真总结3年分户验收实践经验的基础上,充分调研、广泛征求意见、多次研讨和反复修改,在2010年上半年编制出台了《住宅工程质量分户验收规程》。《规程》针对按比例抽查验收模式不能满足用户需求,提出了在全省范围内实行住宅工程质量分户验收制度,这是对我省住宅工程施工质量验收体系的重大补充和制度创新。随着《规程》的发布实施,全省各级建设主管部门将更加重视分户验收的监管,参建各方责任主体将更加严格实行分户验收制度,住宅工程质量水平将会迈上一个新台阶。

下面简要介绍一下《规程》的主要内容,以及具备哪些特点?

本《规程》共分15章和附录A—附录D,主要以现行国家、省有关标准、规范、规程、规定为依据,重点对住宅工程室内地面、室内墙面、顶棚抹灰、空间尺寸、门窗、护栏和扶手、玻璃安装、橱柜工程、防水工程、给排水工程、室内采暖系统安装、电气工程、智能建筑、通风与空调工程、公共部位等的验收内容、质量要求、检查方法、检查数量作了具体规定,具有“六个突出”的显著特点:

1、突出住宅“一户一验”,彻底改变了传统抽样验收模式存在的弊端,真正使每一户住宅质量都能得到验收和保证。

2、突出使用功能和观感质量,破解了住户投诉热点难题。如把室内地

面和墙面质量、空间尺寸、门窗密封性能、外墙渗水、室内管道安装质量作为一户一验的重点内容,主体结构质量主要在施工过程中控制,作为分户验收的前提条件,使住户多年来关注和投诉的热点问题得到了较好解决。

3、突出实用性和可操作性,使验收者和住户能懂会用。如分户验收主要章节中,采取定性与定量相结合的方法,具体规定了验收内容、质量要求、检查方法、检查数量,既通俗易懂,又便于操作,既便于验收者验收,又便于住户监督。

4、突出简便易行方法,解决了一些困扰难题。如采用人工淋水试验方法检测外墙、外窗及屋面渗漏,这是我省工程技术人员多年实践经验的总结,是目前检验外墙、外窗及屋面防水质量的有效方法。又如采用蓄水试验方法,并对蓄水深度和时间提出了具体要求,解决了有防水要求的厨卫间、开放式阳台等对住户生活影响较大,在工程竣工入住后处理难度较大的难题,是目前检查渗漏的一个最有效方法。

5、突出室内空间尺寸,破解了施工过程控制难题。《规程》中室内空间尺寸数据设定的依据充分,如室内净开间、进深和净高的空间尺寸允许偏差和极差数据的设定是通过几万个数据测定,经过统计分析后确定的,使施工过程质量控制有据可依。

6、突出设置强制性条文,保证住户入住使用安全。《规程》中对涉及人身安全的验收内容均设置为强制性条文,如护栏高度、栏杆间距、安装位置、室内插座接线连接等。

那么,《规程》中有无明确住宅工程质量责任主体是谁?

新《规程》是我省住宅工程验收体系的重大补充和制度创新。“分户验收”明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人,施工、监理和物业参与和把关住宅质量,对分户验收不合格的住宅工程,质监部门将不予组织竣工验收监督。凡是消费者发现的问题,不管是在收房时查出的,还是在入住以后发现的,只要是在保修期内,开发商都要负责维修。

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