文档库 最新最全的文档下载
当前位置:文档库 › 商业业态定位建议及坪效计算案例

商业业态定位建议及坪效计算案例

商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例

商业业态定位建议及坪效计算案例

一、项目总体定位

□□定位原则:关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。

●所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态

之间的和谐统一,共生共荣。

●所谓“差异性”指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态,形成自

己的特色,即“差别定位、错位经营”。

●所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力,让市场、消费者认

同这种定位,并乐意到此消费。

□□商业物业有3种可利用的资源:视觉资源、环境资源和人流资源。

充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源,将极大提高商业物业的价值。

●视觉资源:即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力,是否

给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。

●环境资源:包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等,现在的商业

的主流趋向已经变为“体验经济”,只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。

●人流资源:有人气,才有商气、财气。如何充分利用现有人流,如何吸引更

多人流到此消费?在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。

□□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体”,在于多赢,成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即:

开发产品/经营模式

营销、推广

1、项目(商业经营)定位:

体验式主题特色街区

定位依据:

A、项目商业部分的微观交通受限制,不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面:购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡,在单纯卖场竞争力不强的前提下,综合商业是唯一的出路。

B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异,决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时,决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体,营造新颖的刺激概念。

C、项目商业部分所打造的“体验式主题特色街区”,围绕年轻人的消费心理、消费习惯,满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为,以休闲娱乐促购物,以购物促进休闲娱乐。在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下,表现年轻人的个性和参与特色,以追求自我,崇尚个性,参与性,新奇刺激和阳光健康为主线,通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施,使项目成为安阳年轻一族领略时尚、追求自我、爱玩、爱逛的乐园。

2、档次定位:

中(高)档面向大众,高品质的购物环境,大众化的消费。

二、项目业态定位、业态组合与分布

□定位依据:关联性、差异性、震撼性。

□总体原则:以充分借成百之势,并与之形成补充,错位经营,填补业态空白。

根据现有物业的形态,对目标商圈的“坪效”进行定位,依据不同类型商家的开店意愿做出“坪效”估计及“配坪”策略,据此拟定本案的业态业种配比,提供更合理的业态业种组合。

一、坪效定位

测算目标商圈的营业坪效,有助于本案在销售、租赁、经营过程中符合商圈容量的要求,并设置出合理的业态。

1.坪效基准数据

根据周边商业情况分析,我们假设,平均每分钟进店人数为40人,入店率20%(占过往人数的比例),根据商品品类均价以80元计算,每分钟营业额40×80元=3200元,每天营业额(按照12小时营业时间计算)3200×60×12=2304000元,按照10%的入店购买率折算,日营业额为230400元。则按照项目的营业坪效为230400/8900=25.89元/㎡

根据商业经营规律,营业坪效在20-30元/㎡之间可以实现盈亏保本点,其盈亏保本点为2500×20=50000元。

大致可以测算,本案所处商圈的营业坪效应保持在22元/㎡.日的定位。

按照本案建面8900㎡、营面约7750㎡的商铺计算,日营业额为7750×22=170500元,按照单品均价80元计,需要实际消费人数为170500÷80=2131人,按照入店率倒推,本案每天需要人流预计为2131÷10%=21310人。

2.配坪策略

●商业业态构成聚合力,如果太少则业态完整性不够,影响消费者的

购物情绪。

●保留一定的竞争性,各业态设置2-8家的竞争店。

二、具体业态分布建议

1)、A 区业态分析: 业态定位:

名店风情街

通过调查发现:

〃安钢区域缺乏对年轻一族的休闲品牌服饰,如佐丹奴、美特斯邦威、班尼路等; 〃安钢区域稀缺体育用品及体育服饰的专卖;

〃安钢区域缺乏上档次、品质较好的针对女性的服装及饰品。 前提:

A 区1层共8间约35㎡,进深7米的铺位。该区是项目推盘策略中拟定的最后推出部分,销售价格将高于其他两个区域。而在销售

B 与

C 区同时,我们认为,可以考虑对A 区招商先行,让其作为前期项目工程进度写照区,重塑意向客户投资信心。

1、该段商铺位于项目商业主题形象区,是安钢商圈的必然延伸,与区域商圈契合;

2、该段商业业态需要和后期B区步行街及C区商业街的商业业态达到统一、协

调,为后期步行街的开发营造良好的商业氛围;

3、商铺自身的硬件、开间、进深的尺度较适合这种业态的经营。

4、该段商铺的单价较高,只有经营服饰、饰品类高利润行业可以满足中小投资

者的回报。

2)、B区业态分析:

业态定位:

食尚休闲街

1、从商圈业态的错位经营和填补空白来看,对面的卫东购物中心,虽然经营档

次较低,但是作为一个成熟的生活区域内,也具有较强大的号召力,必然吸引部分消费群体,我们认为,如果项目B区成为一个购物后的餐饮休闲区,,一定形成大量的消费人流,将成为该商圈的有效补充和必要业态;

2、该段商铺进深较深,基本都是12米,适合作为餐饮、休闲类商家经营。

3、其中钢二路入口处一商铺约500平米,适合引入一家西餐快餐,如德克士、

肯德基,这些西餐快餐的开店选址往往在大型百货、零售商业周边,该项目的条件适合。而钢三路入口处可以引入较大型的中式餐厅或自助餐,如小肥羊、海底捞等。以这两主力店吸引人流,聚集人气。

4、B区其他进深12米的商铺,规划为小型特色餐饮店、特色水吧、书吧、影像

吧等,为该商圈的人流提供休息的场所。

3)C区业态分析:

业态定位:

邻里亲情街

该段商业相对商业价值较小,主要为周边社区服务,根据长期的市场研究结果,结合项目产品规划实际情况,列出以下业态的需求:

2008年7月9日星期三

学生公寓 B 区商业街定位、业态、租金建议方案 商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理,租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本,我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研,以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上,对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。 一、目标消费市场调研 不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好,从满足消费群体的需求出发,这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B 区学生是新建商业街最主要的目标消费市场,为了充分了解B 区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求,从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据,我们进行市场调研。调研结论如下:1.学生整体消费能力不强,消费层次分化比较明显。月均消费支出在800 元以下的 比例占65%,这部分学生消费能力不强,以基本的生活需要为主;月均消费支出在800-1000 元的占22%,月均消费支出在1000 元以上的占13%。 2.学生消费结构比较单一。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位,交通、通讯 (手机话费、上网等)支出排在第二位,绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 3.与学生日常生活配套的商业项目的支持率较高。银行、水果店、超市、风味餐饮店 的支持率排在前列,73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是 KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港,因为这些项目并不是必备性商业。因此,从调查情况来看,新建项目业态设置得到学生的支持和认可。 4.当前吸引区内学生消费的主要因素仍然是价格、质量和潮流。从调查结果分析,讲 求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时,学生们

商业街业态定位建议 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 1、1、商业业态定位 1、2、品牌定位 1、3、形象定位 1、4、经营特色定位 1、5、功能定位 1、6、业态分布 1、7、品牌组合 1、8、业态划分区域比例 二.项目建筑规划设计调整 2、0、总体规划 2、1、平面调整建议 2、2、步行街内交通组织依据 2、3、交通规划意见 2、4、立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2、5、步行街内部庭院设计技巧 2、6、步行街室内外灯饰设计要点 2、7、步行街物业内墙、地面设计 2、8、步行街小品点睛设计 2、9、休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3、0、目标客户(投资客)定位 3、1、经营商户定位 3、2、目标商户定位

3、3、目标消费者定位 一、产品定位 1、0、产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局与商业经营中,街铺的地位具有决定性意义、如分布在中心路与汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展与生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但就是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上瞧仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。 一就是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。 二就是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,她们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客就是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1、1、商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累与市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套与人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1、2、品牌定位 中高档品牌名店街 1、3、形象定位

一、市场定位的内容 1、产品定位:侧重于产品实体定位质量/成本/特征/性能/ 可靠性/用性/款式/- - - 2、企业定位:即企业形象塑造品牌/-员工能力/知识/言表/可信度 3、竞争定位:确定企业相对与竞争者的市场位置 4、消费者定位:确定企业的目标顾客群 二、目前常用的市场定位的策略有以下四个种: 1、避强定位 避强定位策略:是指企业力图避免与实力最强的或较强的其他企业直接发生竞争,而将自己的产品定位于另一市场区域内,使自己的产品在某些特征或属性方面与最强或较强的对手有比较显著的区别。 优点:避强定位策略能使企业较快地在市场上站稳脚跟。并能在消费者或用户中树立形象,风险小。 缺点:避强往往意味着企业必须放弃某个最佳的市场位置,很可能使企业处于最差的市场位置。 案例分析:1997年到2004年间,伊利有三大竞争对手:"和路雪" 是世界上最大的冰激凌制造商;"雀巢" 1996年,雀巢公司也将它们在中国的总部由香港迁至北京,并在天津和青岛同时投下巨资兴建现代化的冰激凌生产线;"新大陆" 是较弱的一个竞争者。在伊利的经营者们看来,这些竞争对手已经从以前的国内同行转变为国外的著名冰激凌品牌,与它们相比,伊利在企业实力、产品知名度方面还有相当大的差距,五月初的北京,这几家公司的贴满冰激凌产品广告的格式冷藏车已奔忙于京城的大街小巷,招贴、宣传海报也遍布街头。大多数经销商说"和路雪"、"雀巢"的定位与普通人的收入水平有相当大的距离,二元以上的产品人们问的多买的少,而6-8元的产品更是很少有人问津。相比之下,两年前还名不见经传的"伊利" 冰激凌却以"低质优价"这一市场定位赢得了众多消费者的青睐。对于大多数工薪消费者来说,它们在选择冰激凌时除了需要好吃口感外,价格是更主要的决定因素。伊利正是在这一点上迎合了大多数人的需要,他们希望能在同样产品中占据价格上的优势,而在同样的价格中以高质量取胜。伊利之所以能迅速的在北京打开销路,正是得益于"低廉的价格、较高的品质"这一避强定位策略。而之所以能实施这一低价定位,也是由于公司利用了许多别的企业没有的优势:能源方面,北京的煤大概每吨150-1 60元,而内蒙古地区只有70-80元;电费、人员工资方面,内蒙古也比北京要便宜的多。另外,由于产地临近草原牧场,牛奶供应充足,每天厂家的收奶车直

中国企业多角化战略的失败案例分析来源:机械工业出版社发表时间:2009-09-15 中国很多企业在多角化战略的发展道路上都选择做一个多元化经营的企业,出发点是为了分散经营风险,但由于其没有对自身掌握的资源进行深入分析,也没有对各行业进行必要的深入研究,在对整个产业环境缺乏科学预测和分析的情况下,盲目扩张只会增大企业经营风险,甚至走上失败的道路,笔者希望以下案例能给中国企业未来的多角化发展提出一点宝贵的借鉴。 1 案例一:太阳神的多角化战略 1987年底,太阳神的前身“黄江保健品厂”在广东东莞黄江镇挂牌,随后,黄江厂参加了由国家体委举办的全国第一次保健品评比活动,而“万事达生物健”一举获得了“中国运动营养金奖”,并得到了媒体的广泛报道。1988年初,生物健技术的持有人怀汉新辞去公职,投入“生物健”,将黄江厂的厂名、商品名和商标统一更改为“太阳神”(APOLLO),当年实现销售收入750万元人民币。太阳神企业战略一直是“以纵向发展为主,以横向发展为辅”,即保健品发展为主,多元化发展为辅。1990年,销售额跃升至2 4亿元,同年,怀汉新重金聘用一批青年才俊换下了一同创业的9位高层元老,并导入当时颇为先进的CI 战略(企业形象识别系统)。1993年,太阳神的营业额高达13亿元,市场份额最高时达63%。此时,怀汉新开始了多角化战略发展之路,接连上马了包括房地产、石油、边贸、酒店业、化妆品、电脑等在内的20多个项目,在全国各地进行大规模的收购和投资活动。短短两年间,太阳神转移到这些项目中的资金高达3 4亿元,但不幸的是,这些项目没有一个成为新的“太阳神”,3 4亿元全部血本无归。 1995年底,太阳神在香港上市后,股价直跌,1997年亏损1 59亿元,股价一度跌至港币9分左右。此时,怀汉新主动从总裁位置上引退,请来哈佛MBA工商管理硕士王哲担任企业总裁,但不了解中国保健品行业的王哲并没有能挽救太阳神,并导致企业人才外流、市场销售继续下滑。 2 案例二:春都集团的多角化战略 春都集团的前身是始建于1958年的洛阳肉联厂。自1986年生产出中国第一根西式火腿肠开始,春都曾以“会跳舞的火腿肠”红遍大半个中国,市场占有率最高达70%以上,资产达29亿元人民币。在火腿肠成功后,公司开始多元化扩张,依托肉制品产业,发展了以肉制品加工、低温肉制品、生化制药、饮品制造、包装材料、饲料加工以及养殖业为核心的六大支持产业,公司成为工业、商业、贸易、旅游、服务为一体的大型企业集团。净资产从最初的2000万元的肉类加工企业到一个净资产达到13 5亿元的跨行业的多角化企业集团。一时间企业经营项目繁杂、相互间关联度低,与原主业之间也无任何关联,且投资时间又很集中,为后来的失败留下隐患。 1998年,公司的经营走向恶化。公司的春都牌火腿肠从市场占有率极盛时的70%下降到20%左右。春都饮品集团兼并的河南内黄县的冬夏枣茶项目已经停产,在洛阳高新区、郑州市建立的饮料厂根本就未正常生产过,一大堆用西班牙政府贷款购买的设备在车间中闲置,该项目曾投资3亿多元,至今未见其饮品上市。公司所属的九圣集团生产的“利心牌”

蒙牛企业定位成功的案例分析 牛根生在1999年创立蒙牛集团,后用短短8年时间,使蒙牛成为全球液态奶冠军,中国乳业总冠军。蒙牛集团被世界视为中国企业顽强崛起的标杆。蒙牛产业链上联系着百万奶民,千万股民,数亿消费者。无论是在中国近代企业财富排行榜还是节能减排最佳企业中,顾客的信任度都是靠前的。 该公司形成了一套具有蒙牛特色的完善的科学的管理制度和激励机制及管理理念,具备了稳定的更具市场发展前景的销售网络和一支过硬的熟悉业务的经营管理队伍,可以说蒙牛乳业是近代企业中一个十分成功的案例。 (一)蒙牛初期的品牌定位 1999年初,蒙牛刚成立,但是蒙牛的力量非常弱小,资金只有一千多万元,这在乳品行业实在是微不足道。当时内蒙乳品市场的第一品牌是伊利,蒙牛当时还名不见经传。同时,蒙牛的生存环境却非常恶劣,牛根生放低姿态:避免和伊利直接冲突。 在2000年前后,蒙牛提出了“创内蒙古乳业第二品牌”的创意。蒙牛首先把这个创意用在户外广告上,地点就选在呼和浩特。 2000年,蒙牛用300万元的低价格买下了当时在呼和浩特还很少有人重视的户外广告牌。一夜之间,呼和浩特市区道路两旁冒出一排排的红色路牌广告,上面写着:“蒙牛乳业,创内蒙古乳业第二品牌”,“向伊利学习,为民族工业争气,争创内蒙古乳业第二品牌!”这让很多人记住了蒙牛,记住了蒙牛是内蒙乳业的第二品牌。 蒙牛还在冰淇淋的包装上,打出“为民族工业争气,向伊利学习”的字样;有的广告牌上写着“千里草原腾起伊利、兴发、蒙牛乳业”。蒙牛表明上似乎为伊利和兴发免费做了广告,实际上为自己做了广告,默默无闻的蒙牛正好借这两个内蒙无人不知的大企业的“势”,出了自己的“名”。 蒙牛当时还名不见经传,连前十名也进不去。但是蒙牛的聪明也就表现在这里:蒙牛通过把标杆定为伊利,使消费者通过伊利知道了蒙牛,让很多人记住了蒙牛,记住了蒙牛是内蒙乳业的第二品牌,而且留下的印象是:蒙牛似乎也很强大。 1999年初,蒙牛的销售额达到了0.44亿元,到2002年,公司销售额飙升至21亿元,增长了48.6倍;以后以1947.31%的成长速度在“中国成长企业百强”中荣登榜首,并连续三年创造中国乳业“第一速度”,在中国乳制品企业中的排名由第1116位上升为第 4 位,创造了在诞生1000余天里平均一天超越一个乳品企业的营销奇迹!“蒙牛现象”被称为“西部企业,深圳速度”。 蒙牛创造的奇迹,固然有多方面的原因。在蒙牛的品牌战略中,其品牌定位策略在蒙牛发展过程中起了关键的作用,那就是比附定位策略的运用,堪称经典之作。 蒙牛的比附定位策略是非常成功的,透过蒙牛的成功,可以折射出比附定位策略的意义。 1、比附定位策略有利于品牌的迅速成长,更适应品牌初期成长. 蒙牛认识到,中国大部分奶制品企业采用的都是国际一流设备,生产水平不相上下,产品同质化。面对国内外企业的激烈竞争,最紧迫的事莫过于搞好品牌建设,因而对于要创名牌的蒙牛来说,在创业初期使用这种策略是适宜的,可借伊利的名气提高自身品牌的影响。 2、比附定位有利于避免受到攻击,防止失败。 蒙牛采用比附定位策略在某种程度上是为了保护自己。蒙牛刚启动市场时只有 1300 多万元,在伊利、草原兴发这两个资本大鳄面前显得非常弱小,从竞争层面上看,兴发和伊利联手干掉蒙牛,是完全可能的。即使伊利只跺跺脚,蒙牛也可能东倒西歪,而事实上也出现过蒙牛的奶车被拦截的事情,

商业街业态定位建议 一、产品定位 产品定位背景分析: 1.0. 商业业态定位 1.1. 品牌定位 1.2. 形象定位 1.3. 经营特色定位 1.4. 功能定位 1.5. 业态分布 1.6. 品牌组合 1.7. 业态划分区域比例 1.8. 二.项目建筑规划设计调整 总体规划 2.0. 平面调整建议 2.1. 步行街内交通组织依据 2.2. 交通规划意见 2.3. 建筑层数等) /2.4. 立面设计(立面造型与色彩 步行街内部庭院设计技巧 2.5. 步行街室内外灯饰设计要点 2.6. 步行街物业内墙、地面设计 2.7. 步行街小品点睛设计 2.8. 休息椅、垃圾桶布置要点 2.9. 三、客户定位 目标客户(投资客)定位 3.0. 经营商户定位 3.1. 目标商户定位 3.2. 目标消费者定位 3.3. 一、产品定位 产品定位背景分析: 1.0. 如分布在中心路和汝南路的沿街街铺的地位具有决定性意义 .在上街现有的商业布局和商业经营中 , 经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家 IT 商铺以 主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金 街…… 大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高 街出现,但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状 态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求, 端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市 相匹配,基于此应从两方面 定位本项目。 一是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐 步统一建设成一个 集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先 地位,促进都市文化,推动消 费层次多样化提升。 岁的中年顾客占 -50 二是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费 30 ,因此,上街的主要顾 客为中年人,他们有成熟的消费观,注重商品质 39% -1835 岁的青年顾客占 53%, 量,建议本商业街的商品应以高 品质为主,这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在 这一消费群体中。 商业业态定位 1.1. 定位支撑 n u 优越的地段 通讯类为主,主要 。交化一条 广场等均已在上 绝大部分中、高

关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 以下是为大家整理的关于xxxx特色商业街定位与业态的报告的相关范文,本文关键词为关于,xxxx,特色,商业街,定位,业态,报告,,您可以从右上方搜索框检索更多相关文章,如果您觉得有用,请继续关注我们并推荐给您的好友,您可以在教育文库中查看更多范文。 关于xxxx特色商业街定位与业态的报告 前言 根据公司领导关于对xxxx特色商业街的要求和公司的总体招商

政策规划,我们努力地通过实地调研、考察,贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街,是我们打造的高档昊天园小区所要求的,而且它在一定意义上能够提升小区的品质,商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。 社区商业的开发运作具有规律性,需要以社区商业运作系统论的方法(即市场准确定位与最佳业态组合的理念)高度重视社区商业运作。对于住区商业来说,准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作,有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。 以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题,以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。 一、xxxx特色商业街的定位 特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义,有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来,我们始终遵循领导的要求,全面贯彻公司的招商政策。关于“如何进行社区商业定位?如何确定招商目标?”的问题,是我们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。 我们积极地展开实地考察、调研,努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城(中西街)、元一柏庄(哈街)、金地88街、祥源上城国际(bLocK街区)、华俘城隍庙(商业广场),力求通过对比

李宁定位错误案例分析 李宁定位错误案例分析 【李宁案例】 从运动品牌的定位来说,无论是耐克还是阿迪达斯,其主导的运动精神才是其品牌定位的精髓,也都集体性的放弃了以目标人群的年龄来进行的品牌定位。2021年7月7日,李宁公司发布预警称,由于受到原料价格上升等的影响,预计今年上半年盈利增长及毛利率均较去年同期下跌。公司在盈利预警公告中表示,预计截至6月底,公司净利润率将从上年同期的12.9%跌至6%-7%,整体收入也较去年同期下降5%,毛利率将下跌1个百分点,而整体费用率则较去年同期上涨约7个百分点。过去一年里整个体育用品行业的公司则股价大跌。截至2021年8月1日,李宁跌了62.64%,安踏体育跌了14.31%,匹克体育跌了17.46%,特步国际跌了17.46%,特步国际跌了19.17%,361度跌了32.88%.作为国内体育用品行业的老大,李宁为什么会出现这样的结果?是战略错误?还是和体育用品整个的行业状况下滑有关?从以上数据看,李宁股价的大跌是受整个行业的大环境影响,但从李宁整个的战略定位上来说,李宁的战略定位是否也出现了错误?2021年奥运会的召开,无疑极大的刺激了体育用品行业的发展,李宁、安踏、特步、中国动向等品牌无论是通过赞助还是其他的营销活动,只要在这期间进行大规模的市场推广,自然能获得高增长。

相关体育用品品牌则借力奥运会的市场推动,获得了绝佳的发展机会,李宁、安踏、特步、中国动向(KAPPA)上半年收入或营业额都实现了同比50%以上的增长,当时特步的收益同比暴增 174.3%。到2021年上半年,上述4家企业中,营业额同比增长最高的是中国动向,仅为33.5%;但到了2021年上半年,这4家企业中营业额同比增长最高的则是安踏,为22.6%。此时的李宁,2021年李宁公司销售收入则突破80亿。据公开资料显示,李宁自上市六年以来,销售收入年均复合增长率为34.9%,净利年均复合增长率为50.5%。与奥运会召开刺激的市场增长相反的是,奥运会结束之后的推广围绕哪些方面?抑或是通过渠道的下沉获得市场份额?这些问题统统围绕着体育用品行业的品牌。其体育行业品牌股价大跌均可视为这些问题出现的结果,这又与整个行业在获得飞速发展之后,市场发展放缓的市场自然整合规律不谋而合,从这点看整个行业高速增长后下滑也是一个必然规律。【李宁失败的原因】 1、战略定位错误:2021年6月底,在李宁公司20岁生日庆典上,“李宁交叉动作”的全新Logo亮相,同时新品牌口号“made the change(让改变发生)”取代了消费者早已熟知的“一切皆有可能”,目标直指“90后”,意欲抢先一步,占领未来的消费大军。这种定位本质上是对消费人群的年龄细分定位,其改变根本源于李宁公司在20xx-20xx年进行市场调查,发现李宁品牌实际消费人群整体年龄偏大,近35-40岁的人群超过50%。

商业街业态定位建议 2008-01-16 16:19:13| 分类:房地产-商业| 标签:|字号大中小订阅 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析: 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二.项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计(立面造型与色彩/建筑层数等) 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户(投资客)定位 3.1.经营商户定位

3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析: 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主,主要经营手机专卖及维修等业务;分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主;济源路为老商业街,现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始,丹尼斯,宏丽来,金好来购物广场等均已在上街出现,但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平,目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求,绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因,整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配,基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面,根据上街区的实际情况,盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态,逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街;以保持在上街区商业的领先地位,促进都市文化,推动消费层次多样化提升。 二是微观层面,以对上街现有商业的调查结果为例说明:上街的消费30-50岁的中年顾客占53%,18-35岁的青年顾客占39%,因此,上街的主要顾客为中年人,他们有成熟的消费观,注重商品质量,建议本商业街的商品应以高品质为主,这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体,应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 1.3.形象定位

商业街商业业态定位 Ting Bao was revised on January 6, 20021

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说,就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商,就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同,可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2、一站式全体验消费空间,商品多层次、购物无拘束六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比,体现多层次购物需求和多形式体验消费,实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程,不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位:地区购物中心(regional mall)】新经济圈诞生新的商业中心,按照国际大都市的发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周边的卫星城(新区),将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall (地区购物中心),也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展,我们可以看出regional mall的发展趋势,从区域经济发展中收益,从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展,可以清晰的看出以上发展趋势,随着新市区的发展,铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态,城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去,和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展,清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天,印证了米东新区未来的发展,一个新的地区购物中心(regional mall)正在诞生,米东人今后不在有消费的烦恼,多业态、多层次消费组合的百富购物中心,将满足区域人民消费的多元需求!二、商品布局和功能分区依据MALL的定位主题,我们进行相应的商品布局和功能分区,商品布局遵循不同业态的配比原则:以零售设施为主,其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态,占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态,占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下:1、零售设施核心主力店:百货、综合超市等; 辅助主力店:电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店:不同地区特色商品店; 2、文化娱乐设施核心主力店:动感影院、休闲广场等; 辅助主力店:儿童乐园等; 配套辅助店:艺术摄影、DIY(自助类项目)等; 3、配套设施核心主力店:空中餐饮广场、咖啡西餐等; 辅助主力店:

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区 一、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说,就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商,就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同,可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间,商品多层次、购物无拘束 六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3、合理配比各主力业态 MALL的综合定位和业态配比,体现多层次购物需求和多形式体验消费,实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程,不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位:地区购物中心(regional mall)】 新经济圈诞生新的商业中心,按照国际大都市的发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周边的卫星城(新区),将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall(地区购物中心),也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展,我们可以看出regional mall的发展趋势,从区域经济发展中收益,从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展,可以清晰的看出以上发展趋势,随着新市区的发展,铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态,城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去,和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展,清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天,印证了米东新区未来的发展,一个新的地区购物中心(regional mall)正在诞生,米东人今后不在有消费的烦恼,多业态、多层次消费组合的百富购物中心,将满足区域人民消费的多元需求! 二、商品布局和功能分区 依据MALL的定位主题,我们进行相应的商品布局和功能分区,商品布局遵循不同业态的配比原则:以零售设施为主,其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态,占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态,占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下: 1、零售设施 ; 核心主力店:百货、综合超市等

按照商业街的开发条件和商业定位,可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似,所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验; 由于业态综合,通常综合时尚商业街体量较大,相对于其他商业街而言,其平面和垂直动线的安排更为关键; 综合时尚商业街易于标准化,可复制性强,并且相对于购物中心而言,租户的营业时间更为灵活,因而这几年的发展速度很快; 然而,正因如此,这类商业街的同质化现象十分显著,特色化定位和经营是脱颖而出的关键,本报告除了阐述其共性点(业态组合、硬件参数),还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目:三里屯village(北京)、大宁国际(上海)、明洞商业街(韩国) 2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态,简言之,即“大盒子”,而国际名品街则是在建筑形态上的创新,使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态; 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别,但因入驻租户的不同(国际名品街均以国际一线和二线品牌为主),故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点; 目前国内的国际名品街不多,其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目,而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力(城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等)。 代表项目:湖滨国际名品街(杭州)、和义大道(宁波) 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的,由于其区位和建筑的历史特征,往往也是城市人文旅游景点; 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912,随后在全国其他城市连锁开发,与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现;

成功的国外品牌定位案例一:---美式家具艾芙迪 现在市场的竞争,已经从原先的产品竞争、服务竞争、渠道竞争上升为品牌竞争。也只有建立真正属于自己的品牌,并且将它形象化,才能逐步增升企业的核心竞争力。艾芙迪家俱来自美国,在全球美式家具市场占有强大的份额。尤其在美国本土,有超过50%的市场占有率。 但自04年进入中国后,一直没有正式进行大陆市场的开拓。随着家俱市场竞争日趋激烈,必须在这样的态势下有所作为,才能实现中国市场的可持续发展。 由于艾芙迪是典型的海归品牌。之所以艾芙迪能在中国成功,从理性的角度分析来看有以下几点(1)就是知己知彼,通过分析和观察,发现中国市场的原有产品有以下特征:1、环美家具 理念:秉持踏实负责与稳健并重 经营策略:坚持给客户最完美服务,合适的规划设计,精准的施工品质,快速的施作工期与合理的工程预算,团队阵容塌实坚强,随时为你提供完善且快速的售前与售后服务 目标:客户的满意是唯一目标 2、莱礼欧邸 理念:美籍华人自己设计的式样,在海外经销,既有欧式风格,也有美国特色。

卖点:美国白宫专用家具 3、美克美家 理念:为消费者提供品质优良的产品、高水准的服务、风格化的购物环境和家居设计,用艺术点亮人们关于生活的一切梦想。 广告语:艺术与生活的对话 该品牌是最直接的市场竞争者,双方产品同质化程度也高 通过与自身产品的对比,发现这些品牌所销售的家具其实并不都是美式家具。大多为欧式经典家具。但在中国大陆,广大消费者还不能清晰地分辨美式家具与欧式经典家具的区别。毕竟美国文化的根源是来自于欧洲移民,是同宗的文化。但历经几百年,美式家俱在承载欧洲经典样式的同时,已经形成了自己的个性。因此对于刚来中国的艾芙迪是一个机会。除了客观的比较外,艾芙迪的“4P”对形象的作用表现也是十分有意的,一、产品:艾芙迪坚持高质量的生产,无论原材料还是工艺,皆严格控制,一丝不苟。同时不断开发设计新款式,持续推向市场。 形象表现:高质量、高品位。 二、价格:稳定保持中,高价位,不走低价及促销路线。 形象表现:高品位家俱,物有所值,典雅气派,气质天成。 三、通路:采用店中店的经营模式。

商业街10大分类与定位 按照商业街的开发条件和商业定位,可大致将其分为如下类型 1. 综合时尚商业街 综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似,所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验; 由于业态综合,通常综合时尚商业街体量较大,相对于其他商业街而言,其平面和垂直动线的安排更为关键; 综合时尚商业街易于标准化,可复制性强,并且相对于购物中心而言,租户的营业时间更为灵活,因而这几年的发展速度很快; 然而,正因如此,这类商业街的同质化现象十分显着,特色化定位和经营是脱颖而出的关键,本报告除了阐述其共性点(业态组合、硬件参数),还将着力总结特色化亮点因素。 代表项目:三里屯village(北京)、大宁国际(上海)、明洞商业街(韩国)

2. 国际名品街概述 通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态,简言之,即“大盒子”,而国际名品街则是在建筑形态上的创新,使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态; 国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别,但因入驻租户的不同(国际名品街均以国际一线和二线品牌为主),故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点; 目前国内的国际名品街不多,其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目,而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力(城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等)。 代表项目:湖滨国际名品街(杭州)、和义大道(宁波) 3. 历史建筑改造街区 历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的,由于其区位和建筑的历史特征,往往也是城市人文旅游景点; 历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912,随后在全国其他城市连锁开发,与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现; 历史建筑与商业之间有内在的连接,从消费者角度来说,历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力,加之在这样环境中体验消费, 文化体验与商业消费相互融合;从租户角度来说,历史建筑可以增加品牌价值和品位;但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题,尤其是餐饮业态对于风火水电的要求,往往使得改造成本很高;

故障案例分析 车辆转向桥在保证汽车转向功能的同时,应使转向轮有自动回正作用,以保证汽车稳定的直线行驶。即当转向轮在偶遇外力作用发生偏转时,一旦作用的外力消失后,应能立即回到原来直线行驶的位置。这种自动回正的作用是转向轮的定位参数来保证的。 1.主销后倾角设计转向桥时,使主销在汽车的纵向平面,其上部有一个向后的一个倾角,即主销轴线和地面垂直线在汽车纵向平面的夹 角。 1.1主销后倾角能形成回正力矩。当主销具有正的后倾角时,主销轴线与路面交点将位于车轮与路面接触点的前面。因此,车轮是从前方被拉着前进的,这个拉力减少车轮的干扰力,从而保持直线稳定行驶。当汽车直线行驶时,若转向轮由于转向操作或受到外力作用而有偏转,这就产生了侧向力(如图示F2和F′2),它的方向正好与转向操作力及其它外力的方向相反。这时,由于主销后倾角产生的拖距,这些侧向力起到围绕主销轴线旋转力的作用,T=F2×拖距L,驱动力(离心力)P越大,反作用力的分力(侧向力)F2也就越大,所

产生的回正力矩T也就越大。任何作用在销轴上的力都将使车轮偏转到与加力方向相同的位置。在此力矩T作用下,将使转向轮回到原来的中间位置,从而保证车辆的直线行驶,故此力矩T称为稳定力矩。 但稳定力矩不宜太大,否则在转向时为了克服该稳定力矩,驾驶员要在转向盘上施加较大的力(即转向沉重),而且太大的主销后倾角会造成操作方向后回正太快。因稳定力矩T的大小取决于主销轴线延长线与轮胎着地点之间力臂的长短(即拖距的大小)。而力臂的长短以取决于主销后倾角的大小,现在一般采用的后倾角不超过2-3度,现代高速汽车则于轮胎气压降低,弹性增加,而引起稳定力矩增大,因此后倾角可以减小到接近于零,甚至于是负值。一般情况下,车辆是向着后倾角较小的一侧跑偏。 1.2正的主销后倾角使左前心轴(转向节羊角)在左转向时向路面倾斜,这种转向节的向下运动会使轮胎压进地面,由于这是不可能的,所以左悬挂和底盘被升起,产生了一个使方向恢复回正的扭矩,由于这个扭矩的作用试图使车身回到水平位置并且保持车辆的直线行

商业业态定位建议及坪效计算案例 一、项目总体走位 □□定位原则:关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循"关联性、差异性和震撼性"三大定位原则。 ?所谓"关联性"是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一,共生共荣。 ?所谓"差异性"指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态,形成自己的特色,即"差别定位、错位经营”。 ?所谓"震撼性"是指定位要在市场上形成强大的冲击力,让市场、消费者认同这种定位,并乐意到此消费。 □□商业物业有3种可利用的资源:视觉资源、环境资源和人流资源。 充分打造、挖拥、展示、利用好这3种资源,将极大提高商业物业的价值。 ?视觉资源:即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力,是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。 ?环境资源:包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等,现在的商业的主流趋向已经变为"体验经济",只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。 ?人流资源:有人气,才有商气、财气。如何充分利用现有人流,如何吸引更多人流到此消费?在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有商圈人流

需求和吸引其他商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源的载体。 □□商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者"四位一体”, 在于多赢,成功的商业地产必然是一个连环"利益让渡"过程。即:开发利益投资利益经营利益消费利益—J-开发产品/经营鹹 营销、推广 1、项目(商业经营)定位: 体验式主题特色街区 定位依据: A、项目商业部分的微观交通受限制,不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面:购物、餐饮、休闲娱乐等各项支出基本均衡,在单纯卖场竞争力不强的前提下,综合商业是唯一的出路。 B、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异,决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌的同时,决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消费群体,营造新颖的刺激概念。 C、项目商业部分所打造的"体验式主题特色街区”,围绕年轻人的消费心理、消费习惯,满足并提升安阳年轻人的休闲购物行为,以休闲娱乐促购物,以购物促进休闲娱乐。在强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下,表现年轻人的个性和参与特色,以追求自我,崇尚个性,参与性,新奇刺激和阳光健康为主线,通过业态组合适合并能够刺激年轻

商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则 1-1 、同业差异、异业互补 同业差异简单地说,就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商,就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主 力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同,可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息 放松的餐饮店可以互补等等。 1-2 、一站式全体验消费空间,商品多层次、购物无拘束六大主力业态,集聚区域主要商业形态,强调以规模制胜,大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充,相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求,从日用品到精品百货,从运动休闲到品牌服装,从针织用品到童装系列,从化妆系列到黄金珠宝,从家用电器到家居用品,从食品副食品到生鲜蔬菜,从特色餐饮到空中餐吧,从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 1-3 、合理配比各主力业态 MALL 的综合定位和业态配比,体现多层次购物需求和多形式体验消费,实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程,不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。 2、战略定位 【城市商业战略定位:地区购物中心( regional mall )】新经济圈诞生新的商业中心,按照国际大都市的发展规律,当城市发展到一定程度,受商圈辐射能力影响,在大城市周边的卫星城(新区) ,将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regional mall (地区购物中心) ,也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展,我们可以看出regional mall 的发展趋势,从区域经济发展中收益,从而促进区域商业的发展和业态升级。 乌鲁木齐铁路局商圈的发展,可以清晰的看出以上发展趋势,随着新市区的发展,铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态,最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态,城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去,和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展,清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天,印证了米东新区未来的发展,一个新的地区购物中心 ( regional mall )正在诞生,米东人今后不在有消费的烦恼,多业态、多层次消费组合的百富购物中心,将满足区域人民消费的多元需求!二、商品布局和功能分区 依据MALL 的定位主题,我们进行相应的商品布局和功能分区,商品布局遵循不同业态的配比原则:以零售设施为主,其面积规划占整个卖场面积的70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态,占整个卖场面积的20% 左右;以配套商业为附属业态,占整个卖场面积的10% 左右。具体分布如下: 1、零售设施 核心主力店:百货、综合超市等; 辅助主力店:电器、家居、书店、音像店等各类专业店; 配套辅助店:不同地区特色商品店; 2、文化娱乐设施 核心主力店:动感影院、休闲广场等; 辅助主力店:儿童乐园等; 配套辅助店:艺术摄影、DIY (自助类项目)等;

相关文档