共有物处分问题研究_赵秀梅

收稿日期：2013－06－10

作者简介：赵秀梅（1969－），女，河北定兴人，北京理工大学法学院副教授，民商法研究所所长，法学博士，研究方向：民法学。

①2007年3月5日，台湾地区“立法院”三读通过了“民法”物权编（担保物权）条文，2007年9月28日施行。2009年1月12日，台湾地区

“立法院”三读通过了“物权法”通则及所有权章的条文，于2009年7月23日正式施行。②台湾地区“民法”第828条规定：“公同共有物之处分及其它之权利行使，除法律另有规定外，应得公同共有人全体之同意。”可见，共有物处分须经全体共有人同意的原则，不仅适用于按份共有也适用于共同共有。

共有物处分问题研究

赵秀梅

（北京理工大学法学院，北京100081）

摘要：共有物的处分有两种原则，一是“全体同意原则”，二是“多数决原则”。前者侧重保护全体共有人的利益，后者侧重保护多数共有人的利益。共有物处分采取“多数决原则”时，少数共有人的利益保护非常重要。未经共有人全体同意或者多数同意的情况下，

共有人无权处分共有物的合同应当是有效的，因为无权处分的债权合同不一定能够实际影响其他共有人的利益。共有人无权处分共有物，其他共有人不予承认的情况下，第三人可要求无权处分的共有人行使共有物的分割请求权，单独取得共有物一部分的所有权。另外，第三人还可以向共有人主张违约损害赔偿请求权和定金损害赔偿请求权，或者请求共有人转让其在按份共有中的应有份，第三人与其他共有人继续维持共有关系。

关键词：共有物；无权处分；效力待定中图分类号：D923．2

文献标志码：A

文章编号：1009－8003（2013）06－0089－05

共有物的处分是物权法中重要的问题。我国

《物权法》规定了共有物的处分原则，共同共有采纳的是“全体同意的原则”，而按份共有则采纳“多数决”原则。上述规定受到了很多的质疑。如果采纳“多数决”的原则，其他少数共有人的利益将如何保护？此外，未经全体共有人同意的处分行为的效力如何？①无权处分共有物后，如果其

他共有人不予追认的情况，

第三人的利益应如何保护？本文重点研究上述问题，分析我国立法的

不足，并提出完善立法的建议，期待能够抛砖引玉。

一、共有物处分原则的立法争议

共有物的处分采取何种原则，取决于立法政策的选择。一般来说有两种原则，一种是“全体同意原则”，即共有物的处分需要经过全体共有人的同意；另外一种是“多数决”原则，一般来说

是指共有人过半数及其应有部分合计过半数或者

应有部分合计达到2/3的份额。我国台湾“民法”采取“全体同意原则”，但是共有人处分共有

土地及建筑物改良物采取“多数决”原则。我国台湾“民法”第819条第2项规定

：“共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人全体之同意。”②上述规定目的在于保护全体共有人的利益。共有

物之处分、

变更及设定负担应该得到全体共有人同意，但是并非必须由全体共有人分别为明示的

同意，也不必限于一定之形式。如有明确之事实，足以证明其他共有人已经为明示或默示之同意的

情形，

也视为全体同意。例如，共有人众多，如愿开会依多数之决议，并经各分别共有人均举有代表到场预议者，或管理家务之人处分共有财产，如有必要用途，可认为系代表全家之行为者，或管理家务之人因清偿公共负担之费用，而处分其家产之全部或一部者，其他共有人未于处分当时表示

2013年11月

第6期（第28卷，总第150期）

法学论坛

LegalForum Nov．，2013

No．6（Vol．28，Ser．No．150）

异议者，均可认为已得共有人全体之同意。［1］339尽管我国台湾“民法”对共有物的处分规定了“全体同意的原则”，但是也有特别法的例外规定。台湾地区“民法”关于共有土地及建筑物改良物的处分采取“多数决”的原则，此原则不适用于动产。如此立法的原因是因为土地、建筑物所有权的移转必须经过登记，因此共有物所有权的移转不易完成。相比之下，动产所有权的移转只须交付，因此必须采取“全体同意”的原则。因此，台湾地区“土地法”第34条之1系“民法”第819条第2项的特别规定，以共有人“多数决”取代共有人全体同意的原则，影响少数共有人的利益甚钜，并顾全他共有人权益，实值研究。［2］290－291针对上述弊端，为了保护少数共有人的利益，特别规定了优先购买权和分割请求权两种制度，来保护少数共有人的利益。这些制度在一定程度上弥补了采取“多数决”原则而带来的弊端。

我国《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从上述规定可以知道，我国《物权法》区别对待按份共有和共同共有。在按份共有的情形下，采取“多数决”的原则，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可；在共同共有的情形下，须经全体共有人同意。上述两种情形下，如果共有人之间另有约定的除外。上述立法在实际中存在很多问题，有学者认为，将按份共有中共有物处分上的多数决机制，推向极致，规定为一项一般性的原则，不仅有违按份共有的一般原理，而且与现行法的规定相冲突，实不可取，还是应坚持共有人全体同意之原则。［3］另有学者也反对按份共有“多数决”的立法规定，他认为按份共有人按照份额对物享有权利。根据按份共有的性质，共有人对其享有的份额，享有排他的、专有的处分权。任何其他共有人都不可能享有这种权利。所以关于对按份共有的共有物的处分，如果是在整个共有物的层面上进行的，由于会涉及所有的按份共有人的份额，所以也必须得到所有的按份共有人的同意，而不能采用多数决的方法。因为多数决的方法，原则上只可能存在于一个以共同关系为基础的共同体内部，而按份共有人之间并不形成一个共同关系，他们完全是分别地对物的某一份额具有一种具体的归属关系。所以《物权法》第97条关于按份共有人对共有物的整体进行处分的时候，采取多数决的处理方法是一个错误的规定。［4］尽管存在上述众多的反对意见，但《物权法》最终还是采纳按份共有“多数决”的规定。笔者认为，在按份共有的情形下，“多数决”的做法固然可以提高交易的效率，但对少数共有人利益的影响也是不能忽视的。为了克服“多数决”有可能带来的影响，应规定相应的制度保护少数共有人的利益。这就是规定共有人的分割请求权和优先购买权。这两种权利我国《物权法》都已经有相应的规定，但是具体规则不完善，需要进一步明确。

我国台湾“民法”区分动产和不动产，规定了共有物处分的不同原则。相反，我国《物权法》区分按份共有和共同共有采取了不同的原则。相比之下，笔者认为我国台湾“民法”的规定更值得赞同。

二、共有物处分合同的效力问题

共有物的处分应根据“全体同意”和“多数决”的原则来进行。如果共有人中的一个人或数人未经其他共有人同意而“处分”共有物时，其法律效果如何？

例如甲、乙、丙按份共有汽车一辆，未经甲、乙同意，丙将该车出卖给丁，丙和丁之间所签订合同的效力如何？

根据传统的民法理论，丙和丁之间存在两个法律行为，一个是负担行为，即设定债权债务的债权行为；另外一个是处分行为，即发生所有权移转的物权行为。对于物权合同而言，丙的行为是无权处分，因此该合同是效力待定的。只有经过甲和乙追认后或者丙取得处分权后，该物权合同才能发生法律效力。但是丙和丁的债权合同是有效的。共有人中之一人或数人未得全体共有人的同意出卖（或出租）共有物时，系属于债权行为，不以有处分权为必要，其买卖契约（或租赁契约）当然有效。［2］287这是因为债权契约仅使债务人对债权人负担履行债务之义务，而不使系争债务在成立之当时立即实现，使买受人因买卖契约之缔结即取得标的物的所有权。是故，买卖契约并不会引起损及真正权利人的法律效果。此与处分行为或物权行为不同。处分行为或物权行为如果有效，会立即实现该行为所欲变动之法律关系。因之，设若行为人不享有处分权，其行为便须待于真

法学论坛2013年第6期

正权利人之承认，始宜使之发生效力，以防止真正权利人的权利，在真正权利人未参加意见的情况下，违反其意思，受到不测的损害（参照“民法”第180条）。他人之物的买卖，在债权法上仍属有效的道理，即在于此。［6］

我国民法不承认有独立的物权行为，但是我国《合同法》第51条规定了无权处分的合同，这使得在债权形式主义的物权变动模式下的无权处分行为，被认定是产生债权债务的合同行为，进而认为无权处分合同的效力待定。

我国《合同法》规定无权处分的合同效力待定，笔者认为不妥，应该修正。导致这种情形出现的原因，是因为我国民法理论和立法并没有采纳物权行为理论，也没有采纳处分行为和负担行为的分类。在债权形式主义物权变动模式下，买卖合同虽以“处分”标的物为最终目的，但该合同的效力并不能直接包含引起物权变动的效果，仅仅引起债权债务的发生。因此，出卖人是否具有对标的物的处分权，对于买卖合同的效力原则上不能发生任何影响，亦即出卖人对于约定交付的标的物为“有权处分”或“无权处分”，并不能直接成为判定买卖合同效力的根据。［6］共有人未经其他共有人同意所签订的转让共有物的合同，仅仅是双方当事人之间的承诺，并不能发生实际损害其他共有人利益的后果。对于不动产，如果没有其他共有人的同意，则不动产的过户登记很难完成；对于动产来说，除非该动产由处分共有物的共有人单独占有，否则也并非仅凭处分人单方意思表示即能发生动产交付的法律后果。因此，共有人无权处分共有物，不应该因此而否认买卖合同的效力。

我国台湾“民法”区分物权行为和债权行为的情形下，规定无权处分的物权合同效力待定。在不承认物权行为独立存在的情形下，无权处分的债权合同效力待定，不利于保护合同双方当事人的利益，尤其是涉及到善意第三人的保护的问题。因此应该修改《合同法》第51条的规定，无权处分的债权合同是有效的。值得赞同的是，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1项规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这表明，出卖人对标的物没有所有权或者处分权，买卖合同不因此而无效。共有人未经其他共有人同意而处分共有物的，也属于无权处分的一种情形，该无权处分合同也是有效的。因此，若甲、乙、丙按份共有汽车一辆，未经甲、乙同意，丙将该车出卖给丁，丙和丁所签订的合同应该是有效的。

三、共有物处分第三人利益的保护

丙将与甲、乙共有的汽车出卖给第三人丁，如果第三人丁是善意的，则丁将取得标的物的所有权，甲、乙和丙的共有关系消灭。如果甲、乙不追认丙的无权处分行为，或丙不能取得标的物的处分权，而丁又非善意的第三人，丁的利益将如何得到保护？

丁有三种请求权：一是，丁得代位丙，主张分割共有物。共有物分割后，丙取得单独所有权，丁再请求丙将其该权利移转给自己；二是，丁向丙主张违约损害赔偿和定金赔偿；三是，丁得要求丙转让其在按份共有中的应有份，之后，丁与甲和乙继续维持共有关系。对此，以下详细分析：

第一，丁得代位行使共有物的分割请求权。对丁而言，因为甲、乙并非缔约当事人，因此该合同对甲、乙没有约束力，丁不得对甲、乙提出履行合同的请求权。但丁得代位行使丙的权利，对甲和乙主张行使共有物的分割请求权，使丙取得单独的所有权。之后，丁再请求丙将其该权利移转给自己。

丙所享有的共有物的分割请求权的性质如何？是请求权抑或形成权？共有物分割请求权乃共有人得随时以一方之意思表示，请求终止共有关系之权。其名所为请求权，条文亦定为请求，但非请求他共有人同意为分割之权，盖此项请求权行使之结果，足使他共有人负有与之协议分割方法之义务，于不能或不为协议时，得以诉请求定其分割方法，亦即应共有人一方之意思表示，即足使共有人间发生应依一定方法分割共有物之法律关系，故为形成权。［1］368共有人分割请求权的性质为形成权之立法目的，在于能够尽早结束共有关系。这是因为共有关系终归为所有权的一种例外情形，在共有关系中，因其主体为多数人，对权利的行使必将带来不便，难免影响经济的发展，因此这种共有关系能够尽早结束为佳。

尽管共有人的分割请求权为形成权，但该权利的行使并非没有任何限制。其中如果根据共有物的性质不能分割的，则该请求权不得行使。例如建筑物区分所有权中的共有部分，如共有人所

赵秀梅：共有物处分问题研究

共有的道路、电梯等。此外，如果共有人约定了共有物不可分割的期限，在该期限届满之前共有物也不得分割。

第二，丁得对丙主张违约损害赔偿请求权和定金损害赔偿请求权。丙处分共有物后，如果不能得到其他共有人的追认或者不能取得标的物的所有权，则应对丁承担违约责任。此时，如果双方当事人约定了定金，还可以主张定金的损害赔偿请求权。

违约定金之交付，目的是在强制合同的履行，是合同不履行所导致的损害赔偿的担保，也是预先约定的最低损害赔偿，通常认为定金是要物合同。违约金则是当事人为确保债务履行，而约定债务人不履行债务时，另应支付之金钱或其他给付。除当事人另有约定外，视为预先约定因不履行债务所生损害赔偿的总额，属于诺成合同。二者在性质上有很多的区别。约定之违约定金，除交付违约金之当事人证明其所交付违约定金过高，而与对方当事人所受损害不成比例的，从而可以认为当事人交付的过高部分已经不是违约定金，而是预先支付的一部分价款，交付定金的一方当事人可以请求返还该超过相当比例损害赔偿额部分之先付的价款。因为超过的部分被视为预先支付的价额，因此没有违约金过高或者过低，法院得酌情增减规定的适用。相反，如果是违约金，法院得根据当事人的申请减少一定的数额，这也是我国《合同法》第114条所明确规定的。违约金之约定，为当事人契约自由协商的结果，除非债务人有足够的证据证明约定之违约金过高而显失公平，法院才能基于法律之规定，审查约定的金额是否过高以及如何减少，以实现合同的正义。

共有物无权处分时，第三人得对出卖共有物的共有人主张定金和违约金的损害赔偿请求权，但要受到上述规则的限制。

第三，丁得要求丙转让其在按份共有中的应有份，之后，丁与甲和乙继续维持共有关系。但此时要受到甲和乙优先购买权的限制。

买受人丁得请求出卖人丙转让其在共有中的应有份，从而与其他共有人甲和乙之间形成共有关系。上述规则是台湾地区“最高法院”通过判例所确认的。此项见解，实具创意。应以诚信原则而为契约补充解释作为依据。上述规则也值得我国《物权法》所借鉴。如果丙将共有物出卖给丁，侵害了甲和乙的优先购买权，甲和乙得主张何种权利？

出卖人丙转让应有份给丁时，甲和乙得主张优先购买权。甲和乙所享有的优先购买权的性质如何？王泽鉴先生认为：法定先买权和约定优先承买权之成立方式虽有不同，但基本性质应无差异，故关于其法律性质，应为统一解释。依买卖契约订立请求权之理论，买卖契约之成立，尚须义务人之同意，论其实质，无异于要约，因此义务人得予拒绝，与一般买卖契约之成立，并无区别，不能合理说明优先承买权之本质。优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先购买权人得依一方之意思，形成义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。［7］采纳形成权的观点，更加有利于对享有优先购买权的权利人的保护。

此外，当共有人出卖共有物之应有部分时，其他共有人得以同一价格共同或单独优先购买，如果共有人违反法律规定，将其应有部分转让给第三人，且第三人已依法取得所有权时，其他共有人可否主张该买卖为无效并请求涂销其依法所为之登记？在这种情形下，其他共有人原则上不能对第三人主张权利，仅能向出卖人请求损害赔偿”。①我国《物权法》和最高人民法院的司法解释都没有明确规定共有人优先购买权的性质是形成权。若共有人优先购买的权利是形成权，则共有人以其单方的意思表示得依同等条件与出卖共有物的共有人之间形成买卖关系。出卖共有物的共有人如果将共有物出卖给第三人，则他共有人得根据双方之间所存在的契约关系，向出卖方主张违约的损害赔偿请求权。相反如果认为优先购

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①我国台湾“最高法院”六十五年台上字第八五三号判例谓：“土地法‘第三四条’之一第四项仅规定共有人出卖共有土地或建筑改良物之应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购，并未如同法第一百零四条第二项后段设有出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人之明文。故该条项规定之优先购买权系指他共有人于共有人出卖共有土地或建筑物改良物时，对于该共有人有请求以同样条件订立买卖契约之权而言，倘共有人违反法律规定将应有部分卖与他人已依法取得所有权时，他共有人不得主张该买卖为无效而涂销其依法所为之登记。从而应有部分出卖人违反其通知义务，或不顾共有人表示愿意应买，而径将应有部分转移登记给第三人时，他共有人原则上不能对第三人主张权利，仅能向出卖人请求损害赔偿”。

买权仅仅是一种请求权，当共有人请求出卖人以同等价格订立契约时，如果出卖人拒绝与共有人订立契约，此时因一方拒绝承诺，双方之间不存在契约关系，则没有主张损害赔偿的请求权基础。

四、结论

关于共有物的处分原则在共同共有的情形下，一般都是需要全体共有人的同意才能处分共有物。但是，按份共有的情形下，则有很多的不同，台湾地区“民法”以全体同意为一般原则，以“多数决”为例外原则，只限于土地或者建筑物改良物等共有物的处分；而我国《物权法》区分共同共有和按份共有，采纳不同的原则。前者采纳“全体同意原则”，后者则采纳“多数决”的原则。上述规定允许当事人另外约定。应该说，我国《物权法》的规定考虑到了交易的便利，但是在“多数决”的情形下，对少数共有人的利益影响很大，需要有相关的措施来加以保护。因此，我国《物权法》的规定还需要完善。

未经其他共有人同意的无权处分行为效力如何？根据我国《合同法》第51条的规定，无权处分的合同效力待定。最高人民法院《关于买卖合同的司法解释》的规定改变了上述规定，无权处分的合同是有效的。

在无权处分的对外关系中，第三人的利益值得保护。第三人是善意的，则可根据善意取得制度取得标的物的所有权。如果第三人不能善意取得标的物的所有权，其应能够代位共有人请求分割共有物，待共有物分割后，共有人单独取得所有权后，第三人再请求共有人将其所有权移转。此外，第三人还可以对出卖共有物的共有人主张损害赔偿的请求权或者请求共有人转让其应有份额，但要受到其他共有人主张优先购买权的限制。

参考文献：

［1］谢在全．民法物权论(上册)［M］．北京:中国政法大学出版社，2011．

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［4］薛军．《物权法》关于共同共有的规定在适用中

的若干问题［J］．华东政法大学学报，2007，(6)．［5］黄茂荣．买卖法(增订版)［M］．台北:台湾植根法学丛书编辑室，2004:120．

［6］尹田．民法典总则之理论与立法研究［M］．北京:法律出版社，2011:476．

［7］王泽鉴．民法学说与判例研究［M］．北京:中国政法大学出版社，2005:477．

［责任编辑：王德福］

Subject：Study on the Disposition ofＲes Communes

Author＆unit：ZHAO Xiumei（School of Law，Beijing Institute of Technology，Beijing100081，China）

Abstract：On the disposition of res communes there are two principles：one is unanimity principle，the other majority principle．The former tends to protect the interest of all the co－owners while the latter protects that of the majority co－owners．When ma-jority principle adopted，it is of great importance to protect the interest of minor co－owner．If one of the co－owners disposes the res communes by a contract without the unanimous or majority consent of the co－owners，the contract should be deemed valid，because this kind of credit contract by unauthorized person could not necessarily influence the interests of other co－owners．When one of the co－owners dispose res communes without authority and the other co－owners doesn’t recognize the disposition，the third party can require the unauthorized co－owner to claim the partition of the res communes so he can acquire part of the owner-ship of the res communes．The third party may otherwise claim damages and the loss of deposit for the breach of contract，or asks the unauthorized co－owner transfer his share in the res communes and so the co－ownership is maintained by the third party with other co－owners．

Key words：res communes；unauthorized disposition；pending validity

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遇到刑事问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/ef17951754.html, 单位犯罪中直接责任人刑事责任的根据及其界定 关于应当如何解决单位犯罪直接责任人员的刑事责任问题，我国许多学者都给予了极大的关注，分别提出了不同的主张。那么单位犯罪中直接责任人刑事责任的根据是什么？如何去界定呢？赢了网为您解答！ 一、单位犯罪中直接责任人刑事责任的根据及其界定 关于不同的单位犯罪直接责任人员的刑事责任应当如何具体地确定，现行刑事立法并未提及。立法的空白，并不等于需要解决的问题不存在。为了规范单位犯罪的处罚和回应基层司法机关的请示，2000年9月28日，最高人民法院发布了《关于审理单位犯罪案件对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员是否区分主犯、从犯问题的批复》(下称《批复》)。《批复》规定：“在审理单位故意犯罪案件时，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可不区分主犯、从犯，按照其在单位犯罪中所起的作用判处刑罚。”这一司法解释否定了依

据共犯处罚规定处罚单位犯罪的直接责任人员，明确了根据直接责任人员在单位犯罪中所起的作用来判处刑罚。这一规定准确地反映出单位犯罪的直接责任人员与共同犯罪的共犯是两种不同性质的刑事责任人员的客观现实，值得肯定。但是，《批复》中也存在着两个值得研究的问题：其一，没有明确地禁止适用共犯处罚规定来处罚直接责任人员。因为，其中的“可不区分主犯、从犯，按照其在单位犯罪中所起的作用判处刑罚”规定是一种可以型的授权性规定，而不是应当型的义务性规定。因此，可以说，它是一个态度不够明朗的司法解释;其二，《批复》是针对单位故意犯罪所作出的解释，没有涵盖到单位过失犯罪。因此，它同时也是一个涵盖范围不全面的司法解释，没有解决在单位过失犯罪的条件下应当如何确定直接责任人员刑事责任的问题。 在这一司法解释颁布不久，最高人民法院又出台了一个与《批复》相矛盾的规范性文件。2001年1月21日最高人民法院公布了《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》(下称《纪要》)。其中，关于直接责任人员的处罚，《纪要》规定：“对单位犯罪中的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，应根据其在单位犯罪中的地位、作用和犯罪情节，分别处以相应的刑罚，主管人员与直接责任人员，在个案中，不是当然的主、从犯关系，有的案件，主管人员与其他直接责任人员在实施犯罪的主从关系不明显的，可不分主、从犯。但具体案件可以区分主、从犯，且不分清主、从犯，在同一法定刑档次、量刑

第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 本文作者：焦富民扬州大学法学院教授 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住

最高法审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释法释[2009]7号 【法规标题】最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法释[2009]7号 【颁布时间】2009-5-14 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘

夫妻一方擅自将共同财产赠与他人纠纷的处理文／吴晓芳《人民司法.应用》2013 年第13期（108页-110页） 注：本文为扫描件,未与原文核对,仅供朋友圈内朋友研讨之用,如若引用,请务 必查找原文。 一、基本案情 程某某与李某某系夫妻关系。程某某与冯某某于2004年11月开始婚外同居，当月程某某给冯某某20万元现金购买轿车，冯某某用该款购买轿车一辆且登记在自己名下。2004年6月，程某某购买蓝湾俊园住房一套，向开发商支付530500元购房款。2005年4月，程某某以合同更名的方式将该套房屋赠与冯某某，房屋产权登记在冯某某名下。2005年10月至2006年期间，冯某某以办公司需要注册资金为由向程某某索要资金，程某某共给付冯某某3049928元。2005年7月2日，冯某某与张某签订借款协议，张某承认实际收到290万元借款。 2006年7月，李某某诉至一审法院，请求判令：确认程某某赠与冯某某财产的行为无效，要求冯某某返还304.90万元、车牌号鄂A-FL385轿车一辆、蓝湾俊园住房一套，要求张某返还290万元。 二、法院裁判情况 一审法院经审理认为，冯某某与程某某年龄相差悬殊，明知其有配偶而以情人身份与之同居生活，并向程某某索取汽车、房产及将近305万元的钱款，其行为违反了社会公德，主观上并非出自善意。程某某未经李某某同意，将夫妻共有巨额财产赠与冯某某，侵害了李某某的合法财产权益，其赠与行为无效。第三人张某明知冯某某是通过不正当手段获得上述财产，却与冯某某恶意串通，以所谓长期借款的形式将290万元转移到自己名下，其应将该款项返还给李某某。据此判决：（一）冯某某向李某某返还轿车及房屋，过户费用由程某某承担；（二）冯某某向李某某返还3049928元；（三）张某对其中的290万元承担连带返还责任；（四）驳回李某某其他诉讼请求。 冯某某、张某不服提起上诉，二审法院认为，程某某向冯某某的赠与行为应依合同法的规定单独判断，赠与行为是程某某的真实意思表示，且已办理过户登记，故应当认定为有效。冯某某向程某某索取资金3049928元应予返还。二审判决维持一审判决第（二）、（三）项，撤销了第一项，即冯某某返还现金但不返还轿车和房屋。 某检察院抗诉认为：程某某将夫妻共同财产赠与冯某某的行为违反了公序良俗的法律原则，冯某某取得诉争房屋和车辆是基于其与程某某之间不正当的婚外同居关系，其取得财产主观上并非善意，且不是有偿取得，不符合善意取得的法定条件。终审判决认定程某某赠与冯某某房产与车辆的行为有效，系适用法律错误。 再审法院认为，程某某擅自处分夫妻共同财产的赠与行为无效，冯某某应返还当时购买车辆和房屋的对价730500元以及其索取的资金3049928元，张某应对其收到的290万元承担连带返还责任。 三、主要观点和理由 在本案审理过程中，对夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的效力问题，存在两种不同的观点。

【实务】最高院关于单位犯罪的司法认定规则 最高人民法院 关于单位犯罪的司法认定规则 第一条刑法第三十条的规定的“公司、企业、事业单位”，既包括国有、集体所有的公司、企业、事业单位，有包括依法设立的合资经营、合作经营和具有法人资格的独资、私营等公司、企业、事业单位。第二条个人为进行违法犯罪活动而设立的公司、企业、事业单位实施犯罪的，或者公司、企业、事业单位设立后，以实施犯罪为主要活动的，不以单位犯罪论处。第三条盗用单位名义实施犯罪，违法所得由实施犯罪的个人私分的，依照刑法有关自然人犯罪的规定定罪处罚。《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》2001年1月21日，法〔2001〕8号（一）关于单位犯罪问题根据刑法和《最高人民法院关于审理单位犯罪具体应用法律有关问题的解释》的规定，以单位名义实施犯罪，违法所得归单位所有的，是单位犯罪。高憬宏、杨万明主编：《基层人民法院法官培训教材（实务卷·刑事审判篇）》所谓“以单位名义实施犯罪”，是指单位的决策机构按照单位的决策程序来决定实施危害社会的行为；所谓“违法所得归单位所有”，是指因犯罪行为所产生的非法收益归单位所有。是否为单位谋取非法利益，是区分单位犯罪与个人犯罪的明显标志之

一。最高人民法院刑事审判参考性案例马汝方等贷款诈骗、违法发放贷款、挪用资金案（《刑事审判参考》指导案例第305号）裁判摘要：单位行为与个人行为的区分，应从单位是否真实、依法成立，是否属于单位整体意志支配下的行为，是否为单位谋取利益，是否以单位名义等方面来加以具体判断。二、以单位的分支机构或者内设机构、部门的名义实施犯罪且违法所得归上述机构所有的能否认定为单位犯罪最 高人民法院司法政策《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》2001年1月21日，法〔2001〕8号（一）关于单位犯罪问题1. ……以单位的分支机构或者内设机构、部门的名义实施犯罪，违法所得亦归分支机构或者内设机构、部门所有的，应认定为单位犯罪。不能因为单位的分支机构或者内设机构、部门没有可供执行刑法的财产，就不将其认定为单位犯罪，而按照个人犯罪处理。三、如何认定境外公司、企业的单位犯罪主体资格最高人民法院答复 《最高人民法院研究室关于外国公司、企业、事业单位在我国领域内犯罪如何适用法律问题的答复》（2003年10月15日，法研〔2003〕153号）天津市高级人民法院：你院津高法〔2003〕30号《关于韩国注册企业在我国犯走私普通货物罪能否按单位犯罪处理的请示》收悉。经研究，答复如下：符合我国法人资格条件的外国公司、企业、事业单位，在我国领域内实施危害社会的行为，依照我国《刑法》构成犯罪

现代建筑物区分所 有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;

--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理 所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理

论建筑物区分所有权中的共有部分登记 摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 一、共有部分登记范围的认定 （一）法律规定中的问题 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。 在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条

建筑物区分所有权的共有部分 1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。 2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。

单方擅自处分夫妻共有不动产行为的法律效力评析 蒋文军云南震序律师事务所律师 一、据以研究的案例 [案例一案情简介]： 2003年9月9日，某市做服装批发的个体户李宏因购进服装，急需资金，遂与某建行协商借款10万元，期限3个月，由其朋友马奇以其房产为该笔贷款提供抵押担保（该抵押房产的产权证载明产权人为马奇，共有人为其妻杨兰）。建行遂与马奇签订了抵押合同，并办理了抵押登记。借款逾期后，由于李宏未能清偿借款，建行遂将李宏、马奇诉至法院，请求判令李宏偿还借款本息，并依法对马奇提供抵押的房产行使抵押权。马奇辩称该抵押物系其与杨兰的夫妻共有财产，对以该房产设定抵押一事，杨兰事前未同意，事后未追认，因此该抵押无效，其不应承担抵押担保责任。 [判决结果和要旨]： 一审法院审理后认为，建行与李宏签订的借款合同为有效合同，而其与马奇签订的抵押合同，则因未获得抵押物的共有人杨兰的同意而应认定无效。在抵押无效的情况下，马奇应当承担一定的过错赔偿责任。根据《合同法》第二百零七条、《担保法》第五条第二款、《担保法解释》第五十四条第二款、第七条的规定，判决：一、李宏偿还建行借款10万元及利息；二、马奇在李宏不能清偿部分的百分之五十范围内承担赔偿责任。诉讼费3510元，由被告李宏负担。 一审判决作出后，建行不服，提起上诉。 二审法院审理后认为，建行与李宏的借款合同有效，其与马奇签订的抵押合同，虽抵押物是马奇和妻子杨兰的共有财产，但基于他们之间的夫妻身份关系，建行有理由相信马奇能够代表杨兰，构成表见代理，因此抵押有效。遂根据《合同法》第四十九条、《担保法解释》第五十四条第二款、《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持原判第一项；撤销第二项。二、华中建行对马奇提供的抵押物依法享有优先 受偿权。一、二审诉讼费7520元，均由李宏负担。[1] [案例二案情简介]： 张某于2000年9月6日与某房地产公司签订了《商品房预售合同》，购买一套在建的商品房。2001年1月13日某公司及张某与某银行签订《抵押担保借款合同》，约定银行

遇到刑事问题？赢了网律师为你免费解惑！访 问>>https://www.wendangku.net/doc/ef17951754.html, 司法解释关于单位犯罪的规定 单位犯罪是指公司、企业、事业单位、机关、团体实施的依法应当承担刑事责任的危害社会的行为，关于单位犯罪的相关规定以及以及司法解释单位犯罪，今天赢了网小编将会为您详细解说，希望可以给您带来帮助。 一、单位犯罪的相关规定 为依法惩治单位犯罪活动，根据刑法的有关规定，现对审理单位犯罪案件具体应用法律的有关问题解释如下： 第一条刑法第三十条规定的“公司、企业、事业单位”，既包括国有、集体所有的公司、企业、事业单位，也包括依法设立的合资经营、合作经营企业和具有法人资格的独资、私营等公司、企业、事业单位。 第二条个人为进行违法犯罪活动而设立的公司、企业、事业单位实施犯罪的，或者公司、企业、事业单位设立后，以实施犯罪为主要活动

的，不以单位犯罪论处。 第三条盗用单位名义实施犯罪，违法所得由实施犯罪的个人私分的，依照刑法有关自然人犯罪的规定定罪处罚。 二、司法解释单位犯罪 最高司法机关对于单位犯罪颁布了大量的解释、批复。这些司法解释对统一单位犯罪案件的处理起到了一定的作用，然而其中缺乏理论支撑，又或多或少存在一定的缺陷。归纳起来，这些缺陷主要有以下四种： (一)单位犯罪主体资格的否定标准设置不当 《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》第2条规定：“个人为进行违法犯罪活动而设立的公司、企业、事业单位实施犯罪的，或者公司、企业、事业单位设立后，以实施犯罪为主要活动的，不以单位犯罪论处。”第3条规定：“盗用单位名义实施犯罪，违法所得由实施犯罪的个人私分的，依照刑法有关自然人犯罪的规定定罪处罚。” 上述第2条规定意图通过适用法人人格否认制度，惩治真正的犯罪人。但是，法人人格否认制度，仅是无视法人的独立人格，而不是消

建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 （摘自2012年1月5日人民法院报） 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共

建筑物区分所有权包括哪些部分 建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。 苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。 名词解释 建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。

论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定 关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释 内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。 （四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理

论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是

“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。 （五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。 其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。 其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。

浅析建筑物区分所有权之共有部分 [摘要]随着城市化进程加快,城市人口激增,地价猛涨,住宅短缺。房屋的建造不得不向空中和地下扩展,结果使区分所有建筑物大量涌现。由于同一栋建筑物中的区分所有权人往往数量众多,生活习惯存在差异,对于区分所有建筑物共有部分的使用,难免不牵涉到部分或是全体区分所有权人的利益,冲突和纠纷由此导致。 [关键词]建筑物区分所有权；共有权；物权 一、区分所有权制度之理论研究 （一）建筑物区分所有权的概念 各国对建筑物所有权的定义不尽相同，我国学者对建筑物区分所有权的定义是：建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 （二）区分所有权的性质 在理论上，对建筑物区分所有权的界定也还是各有所长，关于它的概念表述是如此不同，以至于使人们对于建筑物区分所有权究竟是怎样一种法律制度发生了模糊的印象。事实上，对建筑物区分所有权的界定，有三种不同的界定方法，分别是一元说，二元说和三元说。一元说有“专有权”说和“共有权”说两种，笔者认为把建筑物区分所有权仅仅界定为专有权是不全面的。笔者赞同三元说这种观点，区分所有权应将专有权、共有权、成员权三个构成要素作为一个整体看待，因此权利人不得保留专有部分所有权而抵押共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共有权。 二、共有部分的范围 （一）共有部分划分 按照学者的理解区分所有建筑物共有部分大体包括三部分：1.建筑物的基本构造部分,例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物。2.建筑物的共用部分及必要的附属物,例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。3.仅为部分区分所有人所共有的部分。例如各层楼间的楼板,仅为相邻部分区分所有人所共有。 （二）我国对共有部分的法律规定

合伙企业具有较大地随意性、特殊性，其在设立时充分体现了意思自治地原则.基于合 伙人对合伙财产地共有性，合伙人对合伙企业地财产也享有共同地处分权.那么，合伙 人通过欺骗处分合伙财产地行为是否有效呢?接下来，律伴网小编为您进行相关介绍， 供您参考. 一、合伙财产如何处分 合伙人擅自处分合伙财产，属于违反合伙协议地行为，其他合伙人应当以合伙协议纠 纷为案由到法院提起诉讼.合伙人违反合伙协议约定或者法律规定，擅自处分合伙财产，给合伙企业或者其他合伙人造成损失地，应当依法承担赔偿责任.文档收集自网络，仅 用于个人学习 《合伙企业法》第九十七条规定：合伙人对本法规定或者合伙协议约定必须经全体合 伙人一致同意始得执行地事务擅自处理，给合伙企业或者其他合伙人造成损失地，依 法承担赔偿责任.文档收集自网络，仅用于个人学习 合伙财产如何处分，合伙企业地财产处分通常是通过个别合伙人地实施地，按照合伙 财产地共同共有地性质，个别合伙人处分合伙财产，应当得到全体合伙人地授权.文档 收集自网络，仅用于个人学习 如果个别合伙人未经全体合伙人地授权，擅自处分了合伙财产，应当如何处理，按照 国际通行地规则，此时应当根据财产受让人是否为善意，予以区别时待，所谓善意， 就是不知情，如果受让人在受让合伙财产时，不知道并且没有真正理由认为他应当知 道该财产是合伙财产，或者虽然知道是合伙财产，但不知道并且没有正当理由认为他 应当知道合伙人无权处分该财产，即应认为善意，否则应认定为恶意，根据保护善意 受让人地法律政策，合伙企业不得以个别合伙人未经授权擅自处分合伙财产为由，主 张其处分行为无效，这一政策，不仅有利于保护交易安全和促进交易开展，而且有利 于合伙企业地经营和发展.文档收集自网络，仅用于个人学习 易言之，如果法律要求人们在与合伙企业交易时承担因合伙人越权行为而致合同无效 地风险，或者迫使他们避免这种风险而支付查明合伙人是否越权地成本，则人们可能 倾向于不愿同合伙企业交易，所以，合伙人在合伙企业清算前私自转移或者处分合伙 企业财产地，合伙企业不得以此对抗不知情地善意第三人，合伙企业地事务如何执行，管理参与权与事务授权，共同经营，是合伙关系地一项基本准则，因此合伙企业地全 体合伙人，应享有同等地管理参与权，原则上，合伙企业地一切事务，应由全体合伙 人共同决定，但是事实上，事物巨细都要经过全体通过是很难作到地，所以通常地做 法是，以全体一致地决议，将部分或者全部日常事务享有同等地权利，可以由全体合 伙人共同执行合伙事务，也可以由合伙协定或者全体合伙人决定，委托一名或者数名 合伙人执行合伙企业事务，执行合伙企业事务地合伙人，对外代表合伙企业，这里所 说地，合伙企业事务，应理解为合伙企业地全部日常事务.文档收集自网络，仅用于个 人学习 二、合伙企业财产地性质 (一)合伙人出资财产部分地性质 以土地使用权、房屋使用权、商标使用权、专利使用权等权利出资地，出资人并不因 出资行为而丧失土地使用权、房屋所有权、商标权、专利权等权利，这些出资财产地 所有权或使用权仍属于出资人，合伙企业只享有使用和管理权.对于此类出资，在合伙 人退伙或者合作企业解散时，合伙人有权要求返还原物.如果出资地所有权转移，而形 成合伙人间共有关系，合伙人退伙或者合伙企业解散时，只能以分割共有财产地方式 收回在出资地价值量.文档收集自网络，仅用于个人学习 合伙人地出资形式多样，不同地出资所反映地性质不完全一样.

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 （一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的

关于夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的效力 一是《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项，该条规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人. 依该条的规定，在夫妻一方擅自处分共有房屋时，只要第三人有理由相信其是夫妻共同意思表示，则处分行为有效。 二是《物权法》第１０６条，依该条规定，在夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋时，若果第三人满足善意取得的条件，则可取得该房屋的所有权。 两个条款看起来都体现了对善意第三人利益的保护，似乎无论适用哪一个都是殊途同归，但其实二者存在很大的差异。《婚姻法》司法解释（一）第１７条所强调的善意第三人是指“有理由相信处分行为是夫妻共同意思表示”的第三人；而《物权法》第１０６中的善意第三人则是指“不知道登记错误”的第三人。由于善意的要求不同，其处理结果也必然不同。那么，在司法实践中，这两个条款应当如何适用？笔者认为需要具体问题具体分析。在实践中，夫妻一方处分共有房屋的情形大致有以下三种情形： １、一方擅自处分登记在夫妻双方名下的共有房屋。所谓登记在夫妻双方名下，是指登记记载的房屋所有权人是夫妻双方。这又可分为两种情形： 一是一方擅自以自己的名义处分。在《物权法》严格的登记制度之下，由于房屋所有权的归属于依登记簿确定，第三人对其无权处分的事实是明知的，故不存在善意，不能取得房屋所有权。 二是一方以夫妻的名义处分。于此情形，若第三人有理由知道其为夫妻共同意思表示，则可以《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项的规定保护善意第三人的利益。这种情形实际上构成了表见代理。 ２、一方擅自处分登记在自己名下的夫妻共有房屋。于此情形，房屋事实上的所有权人为夫妻双方，但登记簿上所记载的所有权人则仅为一方。而根据《物权法》第１６条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，第三人有理由相信登记名义人即为房屋的所有权人。这种情况下，第三人信赖登记簿为已足，不能要求其去寻找登记簿这外的证据，如调查出卖人的婚姻状况等。因此，这种情形下不能适用《婚姻法》司法解释（一）第１７条第２项，而应适用《物权法》第１０６条。即在符合善意取得的要件时，由第三人取得房屋所有权。当然，第三人明知房屋系夫妻双方所有的除外。 ３、一方擅自处分登记在另一方名下的房屋。与第一种情形类型，若处分人以自己的名义出售，则构成无权处分，第三人不存在善意的可能性，根本不可能取得所有权；若处分人以登记名义人的名义处分，则需要提交登记名义人的授权委托书。若其在没有得到授权的情形下处分房屋，则构成无权代理，但在符合表见代理的情形下，第三人也可受到保护。此种情形下适用的法律是《合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 ①《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” ②《婚姻法解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。