德国的住房储蓄银行与中国的公积金

德国的住房储蓄银行与中国的公积金——政策性住宅金融的国际比

较

2000-10-28 经济研究所汪利娜

住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。为了解决居民的住宅问题，各国政府无不积极地从住宅融资入手，通过改善住宅抵押信贷的条件，来提高居民住房的供给与消费，因此，各种政策性住宅金融应运而生。

从理论上讲，所谓政策性住宅金融，是为政府政策目标服务的，以利息、期限和可得性的一定优惠为特征的融资活动。其要点有三:第一，它服务于政府的住宅政策目标；第二，是一种以资金有条件让渡(本息回流)为特征的融资活动，从而与财政资金运动相区别；第三，在有条件让渡资金的过程中可以提供优惠，这种优惠可体现在财务上，例如给予利息补贴或税收减免；也可体现在期限上，例如为某些产业提供期限较长的资金；还可体现在资金的可得性上，即让住宅的生产与消费得到充实的资金供应。

德国的住房储蓄银行和我国的住房公积金都是具有上述特征、承担政策性住宅金融服务的机构，并具有以个人住房抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的共性，但是，两者在监督管理体制、运行机制、资金的来源与运用等方面的差异却使其经济效益和社会效益大相径庭。本文将对这两种政策住宅融资机制进行比较分析，并对完善我国

的住房公积金制度提出可行建议。

一、经济管理体制的差异

在德国高度发达的金融体系中，住房储蓄银行是依据政府特定的法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。尽管它具有为政府政策目标服务的责任，并享有政府的多种优惠，如为住房储蓄者设立的储蓄奖励金、资产积累奖等，但是，这些优惠政策并没有改变它独立的金融企业的法人地位，而公司制是德国住房储蓄机构普遍采纳的一种组织形式。

这种经营管理体制通常具有以下基本特征:1)公司法人具有与自然人相同的民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务；2)具有以股东出资形成公司法人的财产，并以此为基础为经营风险、营亏承担民事责任；3)具有一套完善的法人治理结构。在公司治理结构中，股东是公司的所有者，股东大会是公司的最高权力机构。股东不仅拥有剩余收入的索取权，同时，对董事会修订的公司的章程、公司的财产处置和财务报告有审议权和投票权；对董事玩忽职守拥有起诉权及对公司经营活动的知情权和监督权。董事会是股东大会选举产生的、代表所有者利益，并对公司重大经营方针拥有决策权和监督权的机构。其主要职责包括:制定公司经营目标、发展战略；挑选和任命高级经理人员；检查公司的经营活动等。高层经理人员受聘于董事会，是公司的最高执行机构，遵循有关的法令、公司章程和董事会决议，

负责公司的日常经营业务。4)作为独立的经济实体，公司必须遵循规范的公司会计和审计制度，并依法纳税。

以公司化经营管理体制组建政策性住宅金融机构，其优势在于:1)它有利于形成有效的约束机制和激励机制。公司是能依法独立享有民事权利和承担民事责任的法人组织。公司独立的法人财产是其存在和进行经济活动的物质基础，也是公司在享受自己的财产所带来的经济利益的的同时，必须承担民事责任的法律依据。这种独立的财产和独立的经济利益，将公司的股东、经理和职工的利益与公司的经营效果紧密的联系起来，财产责任和经营风险的约束，迫使各级经营者不得不规范自己的信贷行为、谨慎投资，避免盲目决策。利益约束迫使他们不得不努力降低经营成本，提高工作效率。2)它有利于在所有者、董事会和高级经营者三者之间建立起一种责、权、利的制衡关系，促进所有权与经营权的分离。股东虽然是公司的投资者，但是一旦资金投入，其投资就成了公司法人财产的一部分，股东只有分享利润和间接支配公司财产的权利，却没有直接介入公司日常经营管理的权利。公司的经营管理多由专家和有经验者担任，并由董事会进行监督、奖励和解聘。这种所有权与经营权的分离，保障经营者按照市场的规律开展经营活动。3)公司制有利于投资主体的多元化，增强资本实力和扩大经营规范。历史上德国的住宅储蓄银行多为会员制，当愿意参加互助储蓄的会员数量下降时，储蓄银行就会陷入资金不足和经营规模萎缩的困境。而现行的公司制可以通过在全社会募股，投资者

可以是个人，也可以是各类法人，如养老基金、保险基金等，还可以是外资机构，从而扩大资金来源，更好地为住宅信贷服务。

与德国的住宅储蓄银行不同，中国的公积金资金管理中心既不是会员制也不是公司制的法人实体，而是当地人民政府设立的事业单位，这种错误的定位使资金管理中心成了一个“行政化”的机构，在没有法人资产和独立经济利益的约束的情况下，“中心”就很难建立起有效的监督管理机制，规范的会计审计、信息披露制度和风险防范机制，法律法规也就成了漂亮的陪衬。

以现行的“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”管理体制为例，形式上似乎很完美，但实际运作中，住房公积金的所有者始终被置于既无建言权，更无资金管理和监督权的地位上。房委会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，加之成员多为政府官员，储户代表的比重极低，所做决定是否能代表所有者的意愿和利益令人置疑。而具体经办公积金管理业务的“中心”，多是具有实权的市房改办、财政局、建委的隶属机构，或是与地方房改办一套班子、两块招牌，并非独立的能承担民事责任的法人单位。一些官员法律观念比较淡薄，或者不把法放在眼里，总把广大储户缴存的公积金，当作“准”政府资金在支配使用。在地方或部门利益的驱使下，对公积金管理“行政化”，不可避免导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生，而谁来保护公积金所有者的利益却无人问津。

更严重的是，这种“行政化”管理机构根本具备为其错误的决策和经营失误承担风险的能力。按照新颁布的《公积金管理条例》，资金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值，具体金融业务委托银行办理”。但是，按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收取手续费，不承担贷款风险”，因此，住房公积金的贷款风险事实上只能由“中心”承担。而“中心”既非政府机构，亦非独立的金融机构，让它承担经营风险和民事责任，权利和责任显然是不对称的。

由于制度安排上存在着矛盾，在具体执行过程中，便出现了种种问题。例如，在上海市，公积金的资金归集、贷款的发放全部委托银行办理，即缴款单位应直接到银行为职工缴存公积金并开设帐户，借款人直接到银行申办抵押贷款。这种安排，使得公积金管理中心的管理职能事实上被悬空了。为了防止公积金委托过程中出现风险(如经办银行利用公积金成本低，沉淀金额大的特点，截留使用或侵吞利差等)，上海“中心”不得不重复建档、重复记帐，以便及时、准确掌握公积金缴存、借贷和结算情况。这无疑加大了资金的营运成本。与上海不同，北京等城市住房公积金的汇交以及贷款申请，都由“中心”负责办理。这样，“中心”实际成为一个准金融机构，而受托银行便成为“中心”的出纳(两种运行机构详见图1)。

A、上海模式

B、北京等城市的模式

图1住房公积金的两种管理模式

必须指出的是，无论是北京的全程监管(事前监管)还是上海的被动跟踪(事后监管)，都没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险的问题。

“中心”既不是有财政支持的政府机构，也不是有独立法人资产的金融机构，这使得“中心”承担风险条款形同虚设，没有任何约束力。因为，按照现代金融理论，资本金的存在是金融企业创立和营运的基本条件，法人的独立资产是经营者承担负债风险的担保性资金。而“中心”没有任何自有资产，经营的绝大部分资产，无论是建房、购房贷款还是证券投资(国债)，百分之百的负债都是百姓的存款。一旦出现支不抵债问题，“中心”关门破产，破的就将是广大储户的资产，“中心”既无“产”可破，也无能力独立承担清偿债务的责任。这种筹资无成本、负债无风险的运行机制可能引发的潜在信用危机和

社会危机十分巨大。

二、资金的来源与运作

德国的住房储蓄银行和中国的住房公积金都为解决居民购房问题建立的互助性长期住房储蓄，资金的来源与运用是两大机构实现政策性目标最基本的经营活动。那么，什么样的融资机制和配贷机制更有利调动居民参加住宅储蓄的积极性，实现住宅储蓄互助、公平的原则并保证资金运作的安全？

1.融资机制比较

从负债方面分析，积极的吸纳储蓄、扩大资金的来源是政策性住宅金融服务经营活动的起点，也是其提供住房抵押信贷业务的基础。在市场经济高度发展的今天，住宅储蓄的形成、存与不存、存多或存少，在一定程度上，并不取决于银行的意愿、而取决于存款人的自主决择。

面对具有个人储蓄偏好、理性选择的经济人，德国住宅储蓄选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。据德国的有关文献记载，这种自愿互助储蓄的融资方式实际上起源于中国，大约在公元前200年，中国汉朝一位叫PongKung官员创办了世界上第一家互济储蓄会。后来，这种互济方式传播到欧洲，于1775年英国出现了第一家建筑社；德国的第一家住宅储蓄银行建于1885年。其最初的

理念就是大家共同集资建房购房，这种自愿、互助储蓄融资的优势是显而易见的。例如，一栋房的价格是1000马克，10个人每人年储蓄为100马克，所集资金不仅可以保障10年人人都拥有自己的住房，还可以使人均资本积累等待的期限从10年降低至5.5年。由于这种储蓄是建立在自愿、互惠、互利基础上的，因此，在这里，互助储蓄不是冠冕堂皇的招牌，而是给每一个储蓄者带来实实在在的利益。

为了鼓励这种民间发起的住宅互助储蓄，德国政府采取了多种住宅奖励政策，这包括设立住宅储蓄奖励金和雇员储蓄奖金和职工资产积累奖金。如1997年年储蓄5万马克的个人储户(夫妻储蓄10万马克)，可获得住宅储蓄10%的住宅储蓄奖励金，个人住宅储蓄奖金的最高额为800马克，夫妻为1600马克。此外，雇主还要在雇员的住宅储蓄帐户里每年存入936马克，作为职工资产积累奖金。国家还要对职工资产积累(936马克)给予10%的雇员储蓄奖金。加上优惠的减免税政策，如购房者在购房的第1-8年，购房款的5%-6%可减免个人所得税税基，每个孩子还可减免1000马克的个人所得税税基。多种奖励和税收政策的运用，不仅弥补了住宅储蓄利息低的不足，保护了储户的利益，从而吸引大量的社会闲散资金流向住宅储蓄，同时，奖励和税收政策的针对性强、灵活性高也为政府实现向中低收入倾斜的政策目标提供了便利。

相比之下，中国的住房公积金是凭借政府政令建立的强制性储蓄。由于这种强制性储蓄排斥了经济人的个性，如不同储户的收入水

平、消费偏好、投资欲望及自主决策的多种选择，排斥了利率在资金的融通中的作用及市场经济等价交换的原则，因此，其实施结果常常是事与愿违。

首先，强制性储蓄的有违互助、公平的原则表现在于公积金的参加者之间。

从理论上推理，如果公积金的储户提供低息存款并相应地取得低息贷款，或按市场利率参加住宅储蓄并相应地获得利息收入，不公平或非互利的问题是不应当存在的。问题在于，在强制性融资安排中，公积金的存款者和贷款者常常不能很好地“配对”——大部分公积金存款者可能在相当长的时期中，甚至是一辈子都不会向公积金要求贷款。于是，这些人“低存”损失的资金收益，就会通过“低贷”变成了那些使用了超过自己存款份额的借款者的额外收益。问题的严重性在于，那些没有能力从公积金取得贷款的储户，并不都是福利住房的享有者，许多是中低收入群体，相反，那些能尽可能地将公积金低息贷款用足的人，常常是社会中的中、高收入者。

我们的调查资料显示，许多城市公积金借款人占储户的比重不足6%；北京仅为1%。且多为有一定经济实力者，属收入中等偏上或高收入群组。相反，那些已经参加公积金储蓄的下岗和失业的职工，不仅根本不可能向公积金要求贷款，而且，按现行的规定，他们在公积金的存款只能封存不能提取。在这种安排下，互助、互惠显然是不能

成立的，相反，却形成了大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的扭曲格局。

其次，公积金储蓄的有违互助、公平的原则还表现在公积金的参加者与非参加者之间。既然公积金储蓄是一种互助储蓄，那么所有的社会成员都有自愿参加并享有“低存低贷”政策优惠的权利。截至1999年底，公积金覆盖率，按参加公积金储蓄者占应建职工总数的比重计算为68%(资料来源:2000年1月12日全国房改及房地产工作会议文件)，但按城镇从业人员计算仅为32%。换言之，仍有相当一部分城镇职工，或者因单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金的覆盖范围之内(例如大量的非国有企业雇员)而未能进入公积金体系。但是，在中国，常常正是这些非国有单位的职工最需要改善住房条件，最需要获得政府低息贷款的政策支持。如果说改革前这些单位的职工被排除在福利分配体制之外，因而就受到不公平待遇的话，那么，在今天的市场化进程中，他们仍被排斥在政府发起设立的、可能享受多种政策优惠的住房融资体系之外，这种歧视性待遇显然违背了住房储蓄互助和公平原则。

2.配贷机制比较

从资产方面分析，所谓的“配贷”是指如何将所筹集的资金有偿地让度给借款人，以满足储户建房购房的资金需求。

为了保障住房储蓄资金在使用中的公平和安全性，德国住宅储蓄

银行在借贷资金的发放中，除了按常规审查借款的支付能力外，还有一套严格的借款人资格评定标准和与商业银行合作的融资安排，这具体包括:1)最低存款额。凡需要获得低息的贷款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40-50%时，参加储蓄至少2年以上，才有资格得到所需的贷款。2)评估值。德国住宅储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。其基本做法是，以存款时间乘以存款金额得出评估值系数，这意味着存款的时间越长、金额越大，所得的评估值也就越高。鉴于参加住房储蓄的借贷合同金额有大有小，为了保证不同的储贷合同都能得到公正的评估，评估值按每一千马克的合同所得利息金额来计算，这样保证每个储户都能得到公正平等的配贷机会。3)政策性住宅贷款与商业性住房贷款有机的结合。为了保障长期融资安全，德国住房储蓄银行与其它金融机构有“一揽子”融资安排，即任何购房者都不可能从一家多种机构获得所需的全部贷款，通常住房储蓄银行只提供10%-20%的购房贷款，其余55%-60%的贷款来自储蓄银行或抵押银行，当然住房储蓄银行也可以提供高比例的贷款，具体情况还要依据借款人参加低息储蓄的时间和金额而定。这种配贷机制和融资安排的合理性在于:

1)保障了存款的权利与义务的对称，同时降低了信用风险。以最低存款额和最低存款年限为例，它并不是简单地以强制方式让人们多

出一点钱，而是一个个人信用建立和培养的过程。通过让人们自愿地参加住房储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在3-5年的定期储蓄过程中，让贷款机构更好地了解借款人的收入状况、信用情状、支付能力及就业、家庭的稳定性，降低抵押信贷的信用风险。以这种方式建立个人信用记录，对于中国个人信用制度刚刚起步的国家来说，是颇具启迪的。而个人信用制度的建立对降低金融风险、促进我国住房抵押信贷和其它消费信贷，如汽车贷款、教育贷款和耐用品消费信贷的发展均会产生不可低估的影响。而评价值的确定为人们取得贷款提供了一种公平竞争的机会。

2)遵循了银行经营的“对称原则”，降低了流动性风险。按照银行风险管理理论，资产负债期限结构与利率结构的对称是金融风险防范最基本的原则。对于封闭式运行的住房储蓄来说，在融资渠道单一、资金来源有限的情况下(可配贷资金的主要来源是储户的存款、政府的奖励、存款利息收入和还贷资金等)，坚持“对称原则”就尤为重要。在配贷时“以存定贷、存贷挂钩”，才能保证每个自愿储蓄者都有享受低息贷款的权利和住房长期信贷的资金充实。

3)政策性与商业性住房信贷的有机结合，不仅缓解了封闭式政策性住房储蓄资金供给与资金需求的矛盾，也分散和降低了抵押信贷的风险；在以低息贷款和政府奖励鼓励居民购房的同时，并不排斥商业银行在抵押市场上的作用，有分工，也有合作。而储户在享受低息贷

款政策优惠的同时，还可分享市场竞争所带来的优质服务。

相比之下，我国的住房公积金在配贷时，只注重借款人的支付能力，谁收入高、支付能力强，谁就可以得到贷款，却很少评估他对住房储蓄的贡献。许多城市的住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求、也无最低存款额限制，贷款最高限额依各地资金充实程度而定，这种“随意”性，似乎在现阶段有利于刺激居民有效消费需求，扩大住房抵押信贷的规模，但却违背了住房储蓄权利与义务对称、互助、公平的原则，使得住房储蓄更象一个金融中介机构在而非真正的互助性储蓄。更严重的是，它加大了住房储蓄长期融资的风险。

图2住房公积金储蓄与贷款的不对称

这种“不对称”运作机制所带来的风险是显而易见的，如某住房公积金储户参加储蓄2年，累计存款余额为1200元，可获得高达10万元的贷款，则其积累的储蓄将不足贷款额的12%(见图2)。换言之，该储户因此将获得高达88%的低息贷款补贴。由于中国的公积金制度建立不久，尚未积累起足够规模的资金余额，而低息政策不仅使众多

商业银行难以与之抗衡，更诱使越来越多的公积金存款者提出了借款要求，从而在很短时期内就可以让住房公积金消耗怠尽，以致出现巨额资金缺口。1999年上半年，上海的公积金资金短缺24亿元，就是一个例证。

当然，在我国的许多城市中，目前困扰住房公积金管理中心的主要问题并不是资金不足，而是资金过剩。这常常将“低存低贷”、“存贷不对称”融资安排设计上的缺陷掩盖起来。换言之，这种长期资金不足的隐患在公积金创立初期储户缴交额大，资金来源充足、稳定、借款额较小情况下，常常不易查觉。但是，当住房公积金一味地追求贷款规模、忽略存贷比例关系、忽略政策贷款与商业贷款协调时，当公积金不能大幅度提高缴交率和储蓄额时，当人口结构的变化导致储蓄结构变化或资金使用不当造成不能按期收回本息时，当住房公积金存款的增长低于需求的增长或不能满足借贷需求时，资金短缺就不可避免地发生了。

在理论上，中国可以象德国那样，对所有要求贷款的储户提出严格的存款期限和贷款比例的要求，从而解决存贷款不对称的问题。但是，简单的模仿或生搬硬套会使许多城市的住房公积金出现积累有余而贷款不足的现象，或大多数储户只是存钱而不借钱的现象。在当前通胀紧缩和内需不足的大宏观环境下，这种状况显然是不允许的。那么，如何使我国的住房公积金在资金的筹集和运用上，能更好地体现公正、平等、互助的原则，更好地实现无风险营运，则是当前急待解

决的问题。

三、结论和政策性建议

两种不同的政策性住房储蓄对比表明，我国的住房公积金虽具有一定的聚资功能，但也存在着许多急待解决的问题。这些问题可归纳为:

1.住房公积金管理中心定位不清，监督管理和风险约束机制不健全。“中心”既不是有财政作后盾的政府机构，也不是有独立财产的金融机构，它既不具备真正的偿债能力，也不会对其经营活动的失败承担风险和责任。在这种聚资无成本、负债无风险约束的机制下，公积金资金监督管理形式化、经营行为短期化、急功近利、违规使用资金等现象将难以避免。

2.在住房公积金覆盖率仍然较低的情况下，公积金的低利率与商业抵押贷款的高利率所形成的利差，不可避免地导致参加公积金储户和非储户之间借贷成本的差异；即便是在公积金储户之间，低存低贷对借款者是一种奖励，对储蓄者则是一种剥夺。这种状况，将加剧收入分配的不公，也违背了住房储蓄互助、互利的原则。

3.低存低贷更致命的问题是可能诱发对政策性资金的过度需求。在没有最低储蓄年限、储蓄金额的限制下及商业银行住房贷款支持的情况下，住房公积金封闭运作机制将不可避免地面对巨大的资金缺

口。今天上海公积金出现的资金短缺现象，将成为中国许多其他城市将要面对的问题。

鉴于我国住房公积金所存在的问题，我们建议:

1.改变住房公积金管理中心既非政府机构，亦非金融机构，同时又兼有政府和金融机构职能的畸型状态，使之成为独立的金融机构。住宅业要大发展，就要有与其发展相适应的金融机构、融资服务、金融工具和相关的政策法规。独立的法人地位的确立，有利于建立法人治理结构，有利于规范其会计、审计、信息披露、内部风险管理和外部监督机制，使之更好地发挥其融资功能。

从国外的经验看，住宅融资都是由多家金融机构共同承担的，如美国和德国有储贷协会、互助储蓄银行、商业银行和抵押银行，英国也有建筑社、商业银行和保险公司等。多家金融机构参与，有利于改变国有银行垄断、“重批发、轻零售”和资金使用效率低的状况，同时，有利于分散风险，形成竞争机制，并在完善抵押一级市场的基础上，开辟抵押二级市场，保障住宅融资获得稳定的长期的资金来源。当然，在资金管理中心从“行政化”管理向“法人治理”的转变中，要根据各地住宅市场和住房公积金发展的情况而定。

2.让住房公积金成为商业银行的一个“窗口”。以德国的住房储蓄银行为例，其住房储贷合同的营销、经营规模的扩大，多是通过与其他商业银行的合作或委托有资格的外围推销员完成的。将政策性住

宅金融与商业性住宅金融有机的结合，有利于充分利用现有金融机构的融资渠道、服务网络，形成规模经济，提高资金的营运效率。同时，也有利于改善政策性住房金融封闭式运行、融资机制不畅和金融基础设施不完善的弊端。问题是，目前我国国有银行不良资产比率过高，资本金严重不足、流动性风险加剧，是否有能力承担政策性住宅金融服务令人置疑。

3.无论选择哪一种改革方案，都需要对住房公积金现行的资产负债管理和利率政策做出必要的调整。这具体包括:

(1)实行自愿储蓄和机会均等原则。我们认为，强制性储蓄既有违政策性金融自愿、平等、互利互惠的原则，也不符合各地区、各单位和居民实际的经济情况。中国的情况与新加坡不同，新加坡是一城市国家，经济发展平衡，居民收入差异小，且公积金是集养老、医疗、住房和投资多种功能集于一体，在这种情况下“一刀切”、强制性储蓄是可行的，而中国地域广阔，居民收入水平和住房需求状况不一，强制的让一部分人参加住房储蓄，或将另一部分人如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工排斥在政策性融资体制之外，这种强制性和歧视性政策都不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。此外，以自愿住房储蓄取替强制性储蓄，也有利于鼓励自主消费，起动内需。目前，我国有些城市的住房公积金缴交率已达到8%-10%，这意味着无形中职工每个月减少了20%可支配的收入(含雇主支付的部分)，如果职工可以根据

个人的实际情况，自由支配这笔属于自己的工资收入，用于住房储蓄或扩大当期消费，其经济效果可能会比目前大量公积金的闲置或使用不当要好得多。

(2)开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性，完善政策性住宅融资机制。在新的市场环境下，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设计低存低贷、存贷挂钩的储蓄品种，以降低购房者的借贷成本。对暂时不需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以税式支出的方式鼓励居民参加住房储蓄；对需求扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。此外，在金融基础设施完善的情况下，我们还应学会用现代的金融工具，如在资本市场发行住房债券和抵押贷款证券的方式，来扩大资金的来源和融通长期资金。多样化储蓄和融资工具的运用，

市场原则与政府政策优惠的并用，在满足部分居民储蓄投资需求的同时，也为中低收入居民建房购房获得了更充足的资金来源。

(3)进一步明确政策性住房储蓄的政策目标、金融服务对象及借贷原则，并通过增强与商业银行的协调与合作，改善住宅金融服务，提高资金的安全性和使用效率。政策性住房储蓄在资金的可得性上享有政府的多种优惠，在资金的运用上就应更好地体现向中低收入户倾斜的政策目标，而不是泛泛地发放抵押贷款或利用低息优惠与商业银行开展不正当竞争。为使政策性储蓄更好地为政府目标服务，政府主管部门应根据不同时期特定的扶持对象，制定具体的可实施的信贷指标，如中、低收入户购房贷款占资产总额的比重、经济适用房贷款的比率和兴建低收入出租房贷款所占的比重，低息贷款与低息储蓄、政策性贷款与商业性贷款的比例关系等，这样既有利于规范政策性住房储蓄的业务范围，弥补其资金不足问题，也有利于促进商业性住房抵押信贷的发展；在发挥政策性金融导向功能、融资功能的同时，又不取代商业银行的聚资和融资的作用，从而形成政策性金融与商业银行相互协调、共同发展“双赢”格局，真正为居民储蓄与投资提供更好的金融服务。

个人住房公积金贷款业务流程

个人住房公积金贷款业务流程 -------------------------------------------------------------------------------- 一、贷款咨询 市住房公积金管理中心、受委托银行通过服务前台、现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式负责向拟申请住房公积金贷款的个人提供有关信息咨询服务。 贷款咨询的主要内容包括： 1、申请住房公积金贷款应具备的条件。 2、申请住房公积金贷款需提供的资料。 3、办理公积金贷款的程序。 4、公积金贷款的额度、期限、利率、还款方式等情况。 5、公积金贷款经办机构的地址及联系电话。 6、提供《邯郸市职工个人住房公积金委托贷款申请表》一式两份。 二、受理申请 市住房公积金中心专人或受委托银行专人负责对借款申请人所递交的申请资料的完整性进行审查。 审查合格的资料传递给中心信贷员进行初审。 申请资料审查不合格的，经办人员提出明确意见并退还申请资料，待符合贷款条件或资料完善后，借款申请人可重新提出申请。 完整的贷款资料应包括：申请表2份、购房合同复印件3份、预付款发票复印件3份、借款人夫妻双方身份证复印件3份、户口复印件3份、结婚证复印件2份。 三、审查、审批 1、初审 初审内容主要包括： （1）审查借款人提供资料的真实性、合法性。 （2）审查借款人是否符合贷款条件，是否有还贷能力。 （3）抵押物的真实性。 （4）申请人缴交公积金情况。 2、复审 信贷处审查复核资料的完整性和初审意见的合理性，签署审查意见。 3、审批 中心主任、主管主任分别根据信贷处报送资料，对借款申请进行终审。 三、签订合同

委办银行通知借款人到银行签订《职工个人住房公积金委托借款合同》一式四份。 所购住房能够抵押或用他处现房抵押的签订《抵押合同》一式四份。 所购住房不能抵押又找不到他处现房做抵押的此时可向公积金管理中心申请“公积金质押”或担保公司做阶段性担保。 四、办理抵押 借款人本人持《借款合同》、《抵押合同》、《购房合同》、预付款发票、借款人身份证复印件到“房产交易中心抵押登记窗口”办理抵押登记手续。 抵押登记落实后，借款人持《放款通知书》、《房屋他项权证》原件、复印件1份到银行放款。 五、银行放款 贷款银行见到中心的《放款通知书》后，将借款划转到售房单位帐户。

个人住房公积金按揭贷款合作协议书

个人住房公积金按揭贷款合作协议书 南通市个人住房公积金 按揭贷款合作协议书 协议方： ___________________ （开发单位，以下简称甲方） ____________________ （按揭银行，以下简称乙方）南通市 住房公积金管理中心__ （以下简称丙方） 为支持个人贷款购房，促进住房消费，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，经协商一致，就职工个人住房公积金贷款按揭业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以资信守： 第一条合作原则甲、乙、丙三方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则。 第二条个人住房公积金贷款按揭业务适用的商品房为：对符合个人住房公积金贷款条件的、购买甲方开发建设并依法销售的座落于的商品 房的个人，丙方委托乙方发放公积金贷款。 第三条贷款额度、期限和比例 职工购买套型建筑面积90 平方米以上自住商品房的，在其申请办理住房公积金个人贷款时首付款比例不得低于30% ，且最高可贷款额度不得超过抵押物价值的70% ；职工购买套型建筑面积90 平方米以下的自住商品房的，在其申请办理住房公积金个人贷款时首付款比例不得低于20% ，且最高贷款额度不得超过抵押物价值的80% 。

第四条甲方承诺 甲方为确保与乙方、丙方合作的顺利进行，承诺如下： 一、及时提供企业法人营业执照、预售许可证、企业财务报表、按揭贷款有关情况证明等资料，并保证其真实性、合法性。 二、甲方配合做好发放贷款申请表、收集贷款资料、审核借款人资格等工作。 三、甲方在乙方开立售房款帐户，并将销售资金结算委托乙方办理。 四、甲方将购房人的全部贷款用于本协议第二条所指商品房的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，且愿意接受乙、丙双方对上述贷款资金使用情况的监督。 五、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并在乙方存入不低于贷款金额30% 的保证金存款。 保证责任范围为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款逐期还款而相应递减。 保证期限从乙方或丙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方或丙方收妥之日止。 六、甲方同意在其保证期内，如因借款人未能依照合同约定按时偿 还贷款本息或相关费用，丙方可以书面通知乙方或由乙方直接从

银行住房公积金委托存贷款业务管理办法模版

xx银行住房公积金委托存贷款业务管理办法 第一章总则 第一条为促进x银行住房公积金委托存贷款业务发展，规范住房公积金委托存贷款业务操作，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《个人贷款管理暂行办法》、《住房公积金管理条例》等有关法律、法规及规章制度，结合x银行实际，制定本办法。 第二条本办法所称住房公积金委托存贷款是指x银行各分支机构受本地住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托，办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。 第三条本办法所称经办行是指经住房公积金管理委员会指定办理住房公积金委托存贷款业务的x银行各分支机构。 第四条各行在办理住房公积金委托存贷款业务时应遵循“委托明确、责任明晰、运作规范、管理到位”原则。 第五条经办行应根据总分行中间业务收费标准相关规定，对住房公积金归集业务和住房公积金委托贷款业务收取手续费。经办行应与公积金中心明确约定住房公积金归集手续费费率和住房公积金委托贷款手续费费率的具体标准、收取期限、收取方式等。 第六条住房公积金委托存款业务归入“住房公积金存款”会计科目核算，住房公积金委托贷款业务归入“公积金委托贷款”会计科目核算，住房公积金委托存款、委托贷款业务手续费归入“政策性住房资金委托存贷款业务收入”会计科目核算。 第七条住房公积金贷款业务实行单独核算、单独管理。公积金贷款柜面操作规程和会计核算办法由各行根据总行财务会计相关规定，结合当地业务实际，自行制定。

第八条经办行应结合公积金业务需要，根据法律法规及当地公积金中心相关规定，为公积金中心设立住房公积金委托存款账户、委托贷款账户、结算户、增值收益专户、管理费用支出专户等账户，并依法合规管理。 第九条经办行不得办理或协助办理以公积金中心账户内的资金作质押担保的贷款或其他信贷业务，亦不得办理或协助办理由公积金中心提供保证担保的贷款或其他信贷业务。 第十条经办行应与公积金中心建立定期对账制度。 第二章住房公积金的归集和使用 第十一条经办行办理住房公积金归集业务必须与公积金中心签订委托协议。委托协议签署前应经二级分行及以上法律事务部门进行审查。住房公积金归集业务委托协议包括但不限于以下内容：（一）具体委托方与受托方。 （二）具体委托事项。 （三）具体运作流程。 （四）手续费费率标准、支付期限及支付方式。 （五）违约责任。 （六）其他事项。 第十二条在办理仅以公积金中心名义存入，未设立住房公积金单位明细账、职工个人明细账等账户的存款业务时，无需与公积金中心签订委托协议。 第十三条经办行在办理住房公积金归集业务时，应以公积金中心的审核文件为依据，为缴存单位及单位职工办理住房公积金账户设立、汇缴、补缴、转移、封存、注销等手续。 第十四条个人住房公积金存款按年结息，每年６月３０日为结息日。当年归集的，按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结

住房公积金贷款风险及防范策略分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/ef6437969.html, 住房公积金贷款风险及防范策略分析 作者：宋蕾 来源：《经营者》2020年第06期 摘要在房地产业快速发展的情况下，由于公积金贷款利率比商业银行贷款利率低很多，所以许多居民在购房时偏向于使用公积金贷款。然而，居民在获得贷款后实际情况出现变化，如还贷能力下降、还贷不及时或停止还贷等，产生贷款风险。基于此，本文对住房公积金贷款风险进行分析，并提出风险防范策略。 关键词住房公积金贷款风险防范对策 缴存了住房公积金的职工在购房时可以按规定从公积金中心获得一定额度的贷款。由于住房公积金贷款利率低，所以很受缴存职工欢迎。然而，职工状况可能会发生变化，在还贷期间，如果职工收入不稳定，不能及时偿还贷款，或者无力偿还贷款，就有可能带来贷款风险。因此，公积金管理部门应高度重视，加强贷款风险防范。 一、住房公积金贷款的风险分析 随着市场不断变化，住房公积金贷款存在不少风险，要防范贷款风险，就要做好住房公积金贷款风险分析。具体而言，住房公积金贷款风险有两个方面： （一）系统性风险 系统性风险是指与公积金管理部门完全无关的风险，主要是政策、法规等外部环境变化引起的，这部分风险很难规避。其表现在以下3个方面：一是政策性风险。国家为了保证房地产市场稳定，会出台相关政策，加强房地产市场调控，如调整贷款利率或者贷款额度、放宽或缩紧放贷政策，都有可能对住房公积金贷款产生很大影响，即政策调整带来的政策性风险。二是法律风险。目前公积金贷款法律存在漏洞，对个人住房贷款的管理不是很严格，在贷款回收方面力度不大，以贷款人的个人信用为主，缺少必要的催款手段，当个人欠贷不还时，公积金贷款面临的风险较大。三是抵押物风险。公积金贷款多以房地作抵押，而抵押价值来自买价（一手房）或评估价（二手房），贷款人无力偿还贷款时需变卖抵押物，如果房价大幅度下降，或者不能完成交易，公积金贷款回收出现缺口或者落空，就会造成公积金贷款风险。 （二）非系统性风险 非系统性风险是指与法律政策无关的、可避免的单笔住房公积金贷款风险，主要是个人因素引起的风险。其包括如下几类：一是来自贷款人的风险。贷款人是导致公积金贷款风险的主要因素。如贷款人信用差，不想还款或者还款不及时，贷款就很难回收;如果贷款人因经济因

个人住房按揭贷款手续及流程

按揭贷款流程和须知 个人住房商业贷款手续及流程 住房公积金贷款手续及流程 个人住房商业贷款手续及流程

一、商品房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 二、基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人 现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支 付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得 房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 三、须提供以下资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不 属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》； 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、 法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供 公 司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。

四、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男） 65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的， 执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的 利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本 金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不 变（利率调整变化）。 五、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社 会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开 发商签订按揭贷款合作协议； 3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需 首付房款； 4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接 向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》 （备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行 认为需要提供的其他资料； 5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件 的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共 同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款 行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批； 6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、 了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订 阶段担保手续；

银行住房公积金贷款合作协议书样本

银行住房公积金贷款合作协议书样本银行住房公积金贷款合作协议书本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 住房公积金贷款合作协议书编号::201甲方::X XX公积金管理中心乙方::X XX地产开发有限公司根据《住房公积金管理条例》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方合作开展住房公积金贷款业务，为明确双方责任、义务，经协商一致,,达成以下协议:: 一、合作项目甲方同意对符合住房公积金贷款的购房人在购买乙方位于＿＿＿＿住房项目时提供住房公积金个人贷款，乙方为购房人（借款人）提供连带保证担保。 二、合作方式 11、甲方凭购房人提供的《商品房购销合同》（经房地产管理部门备案）、首期交款证明材料以及由乙方出具的《住房公积金贷款推荐保证书》，受理其住房公积金贷款。 经审核对符合公积金贷款条件的购房人发放贷款，办理有关贷款手续，并由甲方委托贷款银行将贷款全额划入乙方本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 在银行开设的监管帐户。 22、借款人((购房人))以其购买的房屋作为公积金贷款的抵押担保；房产抵押登记到甲方名下之前，由乙方提供连带保证担保。

乙方应自《商品房购销合同》约定的交房之日起090天内办妥《房屋产权证书》，并协同借款人((购房人))将房产抵押登记到甲方名下，《房屋他项权证》交甲方执管。 33、借款人按《借款合同》约定偿清贷款本息后，甲方向其出具贷款结清通知书，并将《房屋他项权证书》或抵押登记手续交由借款人办理抵押登记注销手续。 三、权责和义务 11、乙方须向甲方提供住房开发项目相关立项审批手续，并确保项目建设的合规、合法性，保证工程进度和质量，按期交房。 甲方有权对上述情况进行监督、检查。 22、甲方根据乙方资信、资金使用和项目建设等情况，核定乙方可保证担保的推荐贷款额度，并收取推荐贷款额度的的55%%作为贷款保证金（须在甲方发放公积金贷款前缴纳）；甲方有权拒绝超出核定担保额度的推荐贷款。 33、乙方与购房人签订《商品房购销合同》之后，向符合住房公积金贷款条件的购房人出具《住房公积金贷款推荐保证书》，并对该保证书所载房屋面积、房屋总价款等内容本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 的真实性负责。 《住房公积金贷款推荐保证书》作为本协议不可分割的组成部份，与本协议具有同等法律效力。

住房公积金统计指标解释-5页精选文档

附件2： 住房公积金统计指标解释 1、单位（个人）缴存比例 是指经当地住房公积金管委会拟订、省级政府批准并公布的职工和单位正在执行的住房公积金缴存比例，即单位为职工缴存（职工个人缴存）住房公积金月缴存额占职工上一年度月平均工资的比例。 2、本期应缴职工人数 是指当地统计部门公布的上一年度管理范围内国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位在职职工人数之和。 3、本期实缴职工人数 是指本期实际汇缴和补缴住房公积金的职工人数。本期是指自本月初起至本月末止（以下同）。该指标在季报或年报中按季度或年度的平均数统计。 4、上期末缴存余额 是指上期末住房公积金缴存总额扣除上期末累计提取额后的数额。上期在月报中指上月，在年报中指上年度（以下同）。 5、本期应缴存额 是指已设立住房公积金账户的职工本期应缴存的住房公积金数额。

即，应缴住房公积金数额=（已设立住房公积金账户的职工人数-销户人数-封存人数）×当地上年度职工月（或年）平均工资总额×（当年职工缴存比例+当年单位缴存比例）。 6、本期实缴存额 是指本期实际缴存的住房公积金数额（包括补缴金额和结转利息）。 7、本期个人提取额 是指本期职工实际提取的住房公积金数额。 8、本期末累计个人提取额 是指截至本期末职工累计提取的住房公积金数额。 9、结转利息 是指每年6月30日住房公积金管理中心按照中国人民银行有关规定为职工结算的利息。 10、本期末缴存总额 是指截至本期末住房公积金的累计缴存数额。 11、本期末缴存余额 是指本期末缴存总额扣除本期末累计个人提取额后的数额。 12、本年业务收入 是指本年度管理中心各项业务收入的实际发生数额。 13、本年业务支出 是指本年度管理中心各项业务支出的实际发生数额。 14、本年增值收益

银行住房公积金贷款合作协议书

住房公积金贷款合作协议书 编号：2012003 甲方：XX公积金管理中心 乙方：XX地产开发有限公司 根据《住房公积金管理条例》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方合作开展住房公积金贷款业务，为明确双方责任、义务，经协商一致,达成以下协议： 一、合作项目 甲方同意对符合住房公积金贷款的购房人在购买乙方位于＿＿＿＿住房项目时提供住房公积金个人贷款，乙方为购房人（借款人）提供连带保证担保。 二、合作方式 1、甲方凭购房人提供的《商品房购销合同》（经房地产管理部门备案）、首期交款证明材料以及由乙方出具的《住房公积金贷款推荐保证书》，受理其住房公积金贷款。经审核对符合公积金贷款条件的购房人发放贷款，办理有关贷款手续，并由甲方委托贷款银行将贷款全额划入乙方

在银行开设的监管帐户。 2、借款人(购房人)以其购买的房屋作为公积金贷款的抵押担保；房产抵押登记到甲方名下之前，由乙方提供连带保证担保。 乙方应自《商品房购销合同》约定的交房之日起90天内办妥《房屋产权证书》，并协同借款人(购房人)将房产抵押登记到甲方名下，《房屋他项权证》交甲方执管。 3、借款人按《借款合同》约定偿清贷款本息后，甲方向其出具贷款结清通知书，并将《房屋他项权证书》或抵押登记手续交由借款人办理抵押登记注销手续。 三、权责和义务 1、乙方须向甲方提供住房开发项目相关立项审批手续，并确保项目建设的合规、合法性，保证工程进度和质量，按期交房。甲方有权对上述情况进行监督、检查。 2、甲方根据乙方资信、资金使用和项目建设等情况，核定乙方可保证担保的推荐贷款额度，并收取推荐贷款额度的5%作为贷款保证金（须在甲方发放公积金贷款前缴纳）；甲方有权拒绝超出核定担保额度的推荐贷款。 3、乙方与购房人签订《商品房购销合同》之后，向符合住房公积金贷款条件的购房人出具《住房公积金贷款推荐保证书》，并对该保证书所载房屋面积、房屋总价款等内容的真实性负责。

一文看懂住房公积金贷款和商业贷款流程

一文看懂住房公积金贷款和商业贷款流程 导读:本文介绍在房屋买房，贷款政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 个人住房商业贷款手续及流程 一、商品房按揭贷款的基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续； 二、须提供资料 1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）； 2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份； 4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）； 5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书； 6、开发商的收款帐号1份。 三、业务一般规定 1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄； 2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率； 3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。 四、住房按揭贷款流程 1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向； 2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；

个人住房贷款风险防范【课后测试题满分答案】

个人住房贷款风险防范关闭【课后测试标准答案】 ?课前测试 ? ?课程学习 ? ?课程评估 ? ? 如果您对课程内容还没有完全掌握，可以点击这里再次观看。 观看课程 测试成绩：100.0分。恭喜您顺利通过考试！ 单选题 1. 下列不属于假按揭的基本特征的是：√ A没有特殊原因，滞销楼盘突然热销 B借款人申请以个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款相结合的组合贷款 C借款人首付款非自己交付或实际没有交付 D借款人集体中断还款 正确答案： B 2. 下列不属于假按揭的危害的是：√ A扰乱了正常的金融秩序，加大了银行贷款风险 B扰乱了正常的房地产市场秩序 C严重损害真正购房人利益，影响社会稳定 D担保机构的利益受到了严重侵害 正确答案： D 3. 关于借款人主体，下列说法错误的是：√ A未成年人可作为购房人购买房屋，但需由其监护人作为法定代理人进行代理

B银行可以办理房屋唯一产权人为未成年人的住房按揭贷款申请 C在实践中，我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象 D对于经济适用房等实行定向销售的住房，政府一般对购房人的资格进行严格限制 正确答案： B 4. 关于我国住房置业担保，下列错误的是：√ A我国住房置业担保市场已经得到了充分的发展 B住房置业担保机制对促进个人住房贷款市场的发展起到了积极的作用 C住房置业担保机制对分散银行的贷款风险起到了积极的作用 D与商业银行相比，住房置业担保公司拥有对住房处置、变现等方面的专业优势 正确答案： A 5. 北京市2004年下发的文件规定，购买经济适用房的家庭在居住多少年之内不得向市场出售住房：√ A 3年 B 4年 C 5年 D 6年 正确答案： C 6. 在住房公积金委托贷款过程中，受托银行不应承担的义务是：√ A履行受托合同约定的义务 B接受公积金所有人及缴存单位的查询 C接受有关监督部门的行政监督 D与住房公积金管理中心共同承担贷款风险 正确答案： D 7. 下列不属于个人住房公积金委托贷款的独具特点的是：√ A委托人的特定化

四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策

四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策 有关问题的通知 建金[2010]179号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门，新疆生产建设兵团： 为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）的有关规定，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。 二、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。 三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 四、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 五、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金个人住房贷款最高额度报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会备案。 六、城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共

个人住房公积金抵押借款合同(标准版)范本

Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 个人住房公积金抵押借款合同

编号：FS-DY-82731 个人住房公积金抵押借款合同 个人住房公积金抵押借款合同范本 抵押权人：_____ (以下简称甲方) 抵押人：_____(以下简称乙方) 为保证甲方与(以下称借款人)签订的____年___第____号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的财产作为抵押，甲方同意接受乙方的财产抵押，并根据国家有关法律规定，签订本抵押合同，供甲乙双方共同遵守。 一、抵押担保的范围、年限 第一条乙方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。并保证对该抵押物享有处分权。 第二条乙方抵押担保的贷款金额人民币(大写)_____ 元，贷款期限____年，从___年___月___日至___年___月___日，贷款用途为购、建住房。

第三条本抵押物担保范围为借款合同项下之借款本金、利息、罚息、违约金及实现抵押权的费用。 二、抵押物的使用、保管及费用 第四条乙方须保证该抵押物的合理使用，不得将抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或目的。 第五条未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的添附物，自动转为本贷款项下的抵押物。 第六条抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再行抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处分。由此引起甲方的任何损失，均由乙方承担责任。 第七条抵押期间，乙方有义务妥善保管抵押物，并负有维修、保养及保持其完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。由于抵押物毁损所导致的抵押物价值减少，应及时通知甲方并于三十日内向甲方提供与减少的价值相当的担保，因抵押物造成环境污染或造成的其他损害，由乙方独立承担责任。 第八条本合同项下的的评估保险、鉴定、登记、保管等

住房公积金贷款置换商业银行住房贷款须知

住房公积金贷款置换商业银行住房贷款须知 时间: 2013-03-01 07:27:53 点击:1947 一、住房公积金个人住房贷款置换商业银行住房贷款，是指符合住房公积金贷款条件的借款人，申请将商业银行住房贷款转为住房公积金个人住房贷款的行为。 二、贷款置换的要求和住房公积金个人住房贷款条件： (一)借款人正常缴存住房公积金，信用良好，能按期偿还贷款本息的； （二）现无住房公积金个人住房贷款，而且符合国家一套房、二套房限购政策的。其中以借款人征信报告为依据，属一套房的，按一套房置换，属二套房的按二套房置换，并按相应的住房公积金贷款乘数和利率执行。属三套房的不予置换； （三）商业银行住房贷款所购房屋已申请过住房公积金贷款的，不予置换； （四）提供商业银行住房贷款所购买住房备案后的商品房购销合同、正式发票等有效购买住房资料和（或）房产证、土地证； （五）提供足额有效的担保（现房抵押、自然人担保）； （六）贷款置换金额为商业银行住房贷款的本金余额，且不超过住房公积金个人住房贷款的最高限额（取千位）； （七）借款人按玉溪市住房公积金个人住房贷款提供资料要求提供资料（详见《玉溪市住房公积金个人住房贷款提供资料一览表》），并增加商业银行住房贷款借款合同、贷款余额清单及未来1年还款计划1份。 三、贷款置换的注意事项。借款人申请贷款置换要事先到公积金中心服务窗口递交借款申请和资料，公积金中心受理认可后方能办理，以避免原贷款清偿后，不符合贷款置换条件的不能办理；借款人要避免贷款置换过程中非正常原因发生的贷款余额变动，而造成审批贷款与贷款置换金额不符，重新申请；贷款置换虽为同一套房，但在借款人征信报告中出现了两笔住房贷款记录，难免会对以后借款人申请住房贷款产生影响。

个人住房公积金按揭贷款合作协议书

XX市个人住房公积金按揭贷款合作协议书 协议方： ───────────────── （开发单位，以下简称甲方） ───────────────── （按揭银行，以下简称乙方） 市住房公积金管理中心（以下简称丙方） 为支持个人贷款购房，促进住房消费，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，经协商一致，就个人住房公积金贷款按揭业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以资信守： 第一条合作原则 甲、乙、丙三方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则。 第二条个人住房公积金贷款按揭业务适用的住房为： 对符合个人住房公积金贷款条件的、购买甲方开发建设并依法销售的座落于的商品房的个人，丙方委托乙方发放公积金贷款。 第三条贷款额度、期限和比例 按揭贷款额度、期限和比例不超过丙方规定的贷款限额、期限和比例。按揭贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。 第四条甲方承诺 一、甲方为确保与乙方、丙方合作的顺利进行，承诺如下： 1、严格遵守国家的法律、法规； 2、具有良好资信； 3、单位及个人正常、连续、足额缴存住房公积金； 4、所建楼盘已取得《商品房预售许可证》； 5、所建楼盘为主体结构封顶的期房； 6、已交付的期房已全部转为现房抵押； 7、商品房销售客观真实，无虚假销售行为、无套取、骗贷住房公积金的行为； 二、甲方在乙方开立售房款账户，并将销售资金结算委托乙方办理。 三、甲方将购房人的全部贷款用于本协议第二条所指住房的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，且愿意接受乙、丙双方对上述贷款资金使用情况的监督。 四、甲方同意在丙方承诺贷款额度内，对每一购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，并在丙方开设或丙方指定乙方开设的履约保证金账户内存入足额的履约保证金。 五、保证责任范围 1、借款人贷款本金、利息（包括罚息）； 2、由于甲方的原因,造成个人住房公积金被套取、骗贷，实际发生的金额及费用； 3、丙方为实现债权而发生的有关费用。 六、保证期限从乙方、丙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交受丙方委托的乙方收妥之日止。 七、甲方同意保证金按如下方式退还及使用： 1、期房阶段性保证转为现房抵押时，按实际发生额退还； 2、个人住房公积金贷款逾期三个月以上，由乙方或丙方通知甲方提醒催收，否则用保证金先行偿还，后由甲方向贷款户追偿； 3、由于甲方的原因,造成个人住房公积金被套取、骗贷，按实际发生额用保证金偿还。 八、甲方发生破产、清算、解散、合并、变更等重大变故或将房屋开发建设权转让他人时，必须提前30天通知乙方及丙方，如甲方保证责任的转移必须得到丙方的同意，但在甲方承担的保证责任得到重新落实前，甲方仍须履行保证责任。 第五条乙方承诺 一、乙方为确保与甲方、丙方合作的顺利进行，承诺如下： 1、在年度住房公积金贷款规模内发放贷款； 2、积极协助甲方将已交付的期房全部转为现房抵押； 3、个人住房公积金贷款逾期率控制在丙方规定的范围内； 4、每笔贷款客观真实，无协助他人办理虚假贷款行为。 二、对申请个人住房公积金贷款并符合条件的购房人，保证在收妥购房人全部资料之日起按照相关规定及时办理贷款手续。 三、乙方在购房人签订的贷款合同生效之后，按照该合同约定划款方式和付款时间及时将购房人款项划入甲方指定的在乙方开立的账户内，并及时将划款凭证传递给甲方。 四、借款人所购房屋竣工交付并办妥房屋所有权证和抵押手续后，乙方负责及时将保证担保贷款转抵押担保贷款。房屋竣工验收交付九十天后仍未办理抵押，乙方需向丙方提供未办理

咸阳市住房公积金贷款暂行办法

咸阳市住房公积金贷款暂行办法 第一章总则 第一条为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》，提高住房公积金使用效率，支持职工购买、建造、翻建、大修自住住房，根据《中华人民共和国担保法》和中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》，结合本市住房公积金管理工作实际,制定本办法。 第二条住房公积金贷款是指住房公积金管理中心以归集住房公积金为资金来源，委托指定商业银行向已正常缴存住房公积金职工个人发放定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房政策性住房贷款。 职工购买自住住房包括普通商品住房、经济适用住房(集资建造住房)、二手房等。 第三条咸阳市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)为咸阳地区住房公积金贷款管理机构，负责全市住房公积金贷款贷前审批贷后检查、监督和管理工作。咸阳市各县市区住房公积金管理部在市公积金中心授权内负责所管辖区

住房公积金贷款贷前审批贷后检查、监督和管理工作。 第四条住房公积金贷款由公积金中心委托指定商业银行(以下简称受委托银行)承办。受委托银行按照公积金中心下达贷款年度目标任务具体办理，负责住房公积金贷款资料审查、合同签订、贷款发放、本息回收等工作。 第五条公积金中心承担住房公积金贷款风险。受委托银行审查失误和违规办理住房公积金贷款除追究责任外，其风险由受委托银行承担。 第六条住房公积金贷款实行贷款担保原则。 第七条住房公积金贷款实行公积金中心主任办公会议审定原则。 第二章贷款对象和条件 第八条凡已正常足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力职工，购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以申请住房公积金贷款。 第九条职工申请住房公积金贷款应当同时具备以下条

公积金按揭贷款业务合作协议【模板】

公积金按揭贷款业务合作协议 编号： ******** 甲方：XX公司龙岩新罗支行 乙方：龙岩万嘉园房地产开发有限公司 鉴于： 1.甲方为XX公司（下称“中国农业银行”）依法设立的分支机构，已获准开办个人购房公积金按揭贷款业务的资格和权限。 2.乙方为依法注册成立且具有合法开发资质的房地产开发企业，并开发了兰天小区（水晶中央）项目（下称“合作项目”）。 鉴于上述情况，甲乙双方经充分协商，同意就合作项目的个人购房公积金按揭贷款业务进行合作。为明确双方权利义务，在平等自愿的基础上，双方达成如下协议： 第一条合作项目 1.1 合作项目坐落于xx市xx区龙岩大道西侧、莲西路北侧，项目内的具体合作房屋范围根据国家政策、法律法规和甲方管理要求确定。 1.2合作项目的国有土地使用权证号龙国用2014第007606号，建设用地规划许可证号地字第**********3号，建设工程规划许可证号建字第**********9号，施工许可证号编号****************，已取得的销（预）售许可证号（龙）房预售证（2018）第12号。 第二条乙方关于合作项目的保证和承诺 2.1 乙方保证合作项目为合法项目，开发和销售的各项手续和文件真实、完备、合法、有效。

2.2 乙方未在合作项目的首笔住房公积金按揭贷款受理前向甲方提供 1.2所述全部许可证和甲方要求提交其他文件的，甲方有权拒绝受理合作项目购房人的借款申请、拒绝发放购房公积金按揭贷款。 第三条购房公积金按揭贷款合作方式 3.1 乙方同意按照甲方管理要求确定的交易框架、内容、程序，办理本协议约定的合作事项。申请借款的购房人及其所购房屋的类型、产权模式和使用方式应符合国家政策、法律法规和甲方管理要求规定的条件，所购房屋应不存在影响甲方设立和行使抵押权的情形。对不符合条件的借款申请人和房屋，甲方有权拒绝发放贷款。 3.2 单笔个人住房公积金按揭贷款最高金额不超过 45 万元，贷款年限最长不超过 25 年。 3.3 乙方保证向甲方提供的与购房人签订的房屋买卖合同、首付款证明及其他相关信息和文件均真实、合法、有效。 3.4 合作项目单笔购房公积金按揭贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的借款合同为准。 3.5 乙方不得以任何形式为任何购房人支付或垫付首付款，也不得为其偿还借款合同项下债务，但依据约定或经甲方同意由乙方承担担保责任或依据法律法规、裁决应由乙方清偿的除外。 3.6 购房人为乙方、乙方股东、乙方关联方或合作项目承建方的员工或员工家庭成员的，乙方应主动向甲方告知上述购房人身份。 3.7 乙方拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知甲方。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,如甲方解除与购房

使用北京住房公积金管理中心贷款(含住房公积金与商业银行的组合贷款)购买住房提取住房公积金申请表

附件6 使用北京住房公积金管理中心 贷款（含住房公积金与商业银行的组合贷款） 购买住房提取住房公积金申请表 住房公积金表105 申请人信息栏，由申请人填写 姓名证件类型证件号婚姻状况□已婚 □单身 手机号配偶姓名配偶证件类型 配偶证件号 所在单位名称联名卡开户银行 联名卡卡号 所购住房类别:□商品住房期房 □商品住房现房 □自住型商品住房或共有产权住房期房□自住型商品住房或共有产权住房现房□存量商品住房（也称二手住房）□经济适用住房 □限价商品住房（也称两限房）□公有住房（也称房改房）□集资合作建房□危改、拆迁、征收回迁房 所购住房坐落 请按购房合同或房屋所有权证或不动产权证上的地址填写： 北京住房公积金管理中心贷款合同编号 购房金额元提取限额住房公积金元；住房补贴元 个人住房信息核查授权、承诺书 本人（或配偶）因申请提取住房公积金，现授权北京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）通过北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市经济和信息化委员会等部门核查本人（或配偶）提交的提取材料及相关信息；授权北京市住房贷款个人信用信息服务中心通过中国人民银行金融信用信息基础数据库查询本人的个人信用信息，并将查询结果告知管理中心；同意管理中心对此次提交的提取材料及相关信息进行现场核实。查询及核实期限自申请提取之日起至提取款项到账之日止。 请正反面打印在同一张A4纸上

本人郑重承诺：本人如实填写的上述各项信息及提交材料真实有效。若承诺失实，本人愿意承担以下后果： 1.终止提取行为，并在规定期限内退还所提取金额； 2.将违规行为通报所在单位并对外公布； 3.将违规信息计入住房公积金个人不良信息库和国家有关征信系统； 4.自违规行为发现之日起三年内不予办理住房公积金提取、不予受理住房公积金贷款申请； 5.涉嫌构成犯罪的，移送司法机关处理。 □我已认真阅读上述内容，同意授权并遵守上述承诺。 申请人签字： 申请人（配偶方）签字： 年月日 单位信息栏，由单位经办人填写 单位登记号： 职工编号： 单位经办人或申请人签字：年月日 审核意见，由审核人员填写 初审意见 对申请人提交的材料初审无误的在□内打“√”，否则打“×”： □申请人身份证明原件 □其他(请注明) 经审核，符合提取条件的，在□内打“√”，否则打“×”： □符合提取条件 □不符合提取条件（请注明原因）： 初审人员名章： 初审时间：年月日 复审意见 对申请人提交的材料复审无误的在□内打“√”，否则打“×”： □申请人身份证明原件 □其他(请注明) 经审核，符合提取条件的，在□内打“√”，否则打“×”： □符合提取条件 □不符合提取条件（请注明原因）： 复审人员名章： 复审时间：年月日 录入人员名章：录入时间：年月日*填写此表要求字迹清晰、工整、不得涂改。

农村商业银行住房公积金贷款管理办法模版

x农村商业银行住房公积金贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强住房公积金贷款业务管理，促进信贷业务健康发展，根据《住房公积金管理条例》、《个人贷款管理暂行办法》和《省城镇职工个人住房公积金委托贷款办法》等相关法律法规以及x农村商业银行（以下简称“本行”，受托人）相关信贷管理制度规定，制定本办法。 第二条本办法所称住房公积金贷款是指本行受住房公积金管理中心（以下简称“中心”，委托人）委托，以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金并符合贷款条件的职工个人发放的，用于定向购买、建造、翻建、大修自住住房的消费贷款。 第三条自住住房指行政区域内包括商品住房、经济适用住房、房改房、二手房、以及集资建房、合作建房等。 第四条中心归集的住房公积金，委托受委托银行办理住房公积金贷款，贷款的风险，由中心承担。中心是公积金贷款的委托人，委托本行发放，本行及指定的分支机构是受托人，取得公积金贷款的职工个人是借款人，受托人发放的公积金贷款为委托贷款。 第五条公积金贷款业务前，本行必须与中心签订委托贷款协议。委托贷款协议应明确以下内容： （一）中心在本行指定机构设立委托贷款资金专户，并及时足额提供公积金贷款资金； （二）中心负责公积金贷款业务的审查、审批，承担公积金贷款风险； （三）本行按委托贷款合同约定发放贷款，承担未按委托贷款合同约定发放贷款产生的风险，加强公积金贷款资金帐户和贷款帐户的管理； （四）双方需要明确的其它责任、权利和义务。 第六条借款人申请公积金贷款不足以支付购买自住住房所需额度时，其不足部分可以申请本行个人住房按揭贷款，本行自营性住房贷款与公积金贷款配套，一并划转到指定交易对象帐户。上述两种贷款总称为组合贷款。 第七条本行公积金贷款业务由总行指定经营机构办理，未经授权的分支机构不得办理公积金贷款业务。 第八条公积金贷款业务应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。 第二章贷款对象和条件 第九条贷款对象： 按时足额缴存住房公积金，需购买、建造、翻建、大修自住住房的在职职工。 未达到法定退休年龄已内部退养且仍按规定缴存住房公积金的职工，视同在职职工。 第十条借款人应具备以下条件： （一）具有本县（含九华山）常住户口或有效居民身份和完全民事行为能力的自然人； （二）按时足额缴存住房公积金，且满一年以上； （三）有合法的购买自住住房的合同或协议，以及购房首期支付款已按规定比例缴交；