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2018.6.1土地整备利益统筹流程

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法

关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法第一条为加强土地用途变更和容积率调整管理，依法妥善解决历史遗留问题，盘活存量土地，保障公共利益，促进城市高质量发展，根据相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于在2015年10月9日前经生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地的处置。已出让未建用地申请按照本办法处置的，需不属于闲置土地或者虽属于闲置土地但已依法处置完毕，可以由土地使用权人继续开发建设。第三条本办法所称已出让未建用地，是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同，但尚未动工开发建设的项目用地，不包括招标、拍卖、挂牌出让用地。本办法所称动工开发，是指建设项目依法取得施工许可证后的下列情形之一：（一）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；（二）使用桩基的项目，打入所有基础桩；（三）其他项目，地基施工完成三分之一。本办法所称变更土地用途，是指《深圳市城市规划标准与准则》规定的用地分类大类之间的用途变更。第四条土地用途变更和容积率调整的处置应当遵循规划先行、土地节约集约利用、利益共享等基本原则，优先保障城市基础设施、公共服务设施实施。第五条已出让未建用地申请土地用途变更或者容积率调整后继续开发建设的，应当无偿移交生效法定图则规划的城市基础设施和公共服务设施用地，但按照本办法第八条第一款第二项规定处置的除外。第六条市规划和自然资源主管部门（以下简称市主管部门）负责统筹、协调和监督已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置工作。市主管部门辖区派出机构（以下简称派出机构）负责已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置及具体审批工作。市住房主管部门负责按照本办法建设的人才住房的相关管理工作。第七条生效法定图则变更已出让未建用地土地用途的，原土地使用权人可以选择以下方式申请对原土地使用权进行处置：

深圳土地整备实践模式研究

深圳土地整备实践模式研究改革开放以来,深圳以年均消耗28平方公里建设用地的速度,快速的完成了城市化进程。由于早期粗犷的空间增长方式,令深圳较早进入存量土地的挖潜探索。土地整备是深圳政府为保障公共基础设施的规划落实、拓展土地储备来源和盘活城市存量土地,综合运用土地归并、收购、置换等方式进行产权重构及重新分割等城市土地整理工作,对调整后土地进行清理及前期开发完成土地储备的全过程。土地整备利益统筹模式则引入了与原集体土地权益人的谈判协商机制。本研究以深圳土地管理制度发展变革为背景,基于案例研究,通过将深圳土地整备模式与另一种城市土地二次开发主要模式——城市更新实践模式的对比分析,厘清深圳土地整备实践模式的本质特征和运作机制,由此对深圳土地整备的实施困境、改革方向及可借鉴意义进行讨论,以期为我国的征地制度改革和存量土地二次开发制度创新探索提供成熟经验与思考。首先,本文从发展权配置的视角对深圳城市土地二次开发相关政策的制度发展演进过程进行梳理,阐述土地整备实践模式的形成背景与发展演变。研究认为,深圳通过城市化统征(转)完成全域土地发展权收归国有,在城市再开发需求刺激下土地发展权又逐步让出。由于城市发展空间匮乏,政府基于传统农地征收方式进行土地储备难以为继,需进行存量土地整理以完成土地储备目标,同时在以市场为主导的城市更新模式刺激以及参与主体推动下,市场谈判机制被引入土地整备中,由此土地整备利益统筹模式诞生。土地整备实践模式的创新也是发展权让出的一种体现。其次,本文分别选择深圳城市更新、土地整备两种实践模式的三个案例进行分析对比,发现二者在原理上均符合土地重划模式(LAND READJUSTMENT)的逻辑框架,但在实施目标、实施对象、决策过程和利益协调等方面有所差别。土地整备实践模式的运作机制可归纳为,政府以保障公共利益的土地储备为核心目标,主导开展存量土地整理,通过设定规则、直接参与市场谈判、“让”出一定比例土地发展权以激励原土地权益人的参与,并通过对决策及利益协调过程的主动调控形成新的利益均衡。其中,原村集体以相对高比例的历史用地贡献率将土地确权内部化处理,也为规模较大的法外用地产权重构提供了新的思路。最后,本文对深圳土地整备实践模式的实施困境、改革方向及可借鉴意义进

《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》

土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）第一章总则第一条为了加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规、《深圳市土地管理制度改革总体方案》和我市土地整备管理规定，结合实际，制定本办法。第二条本办法适用于经市政府批准的土地整备利益统筹试点项目（以下简称“试点项目”）。试点项目以外的其他土地整备项目按照现行规定执行。试点项目分为整村统筹整备项目和片区统筹整备项目两类。第三条区政府（含新区管理机构，下同）根据规划建设要求、本办法及原农村集体经济组织继受单位发展意愿，提出试点项目名单，经市规划国土主管部门（以下简称市主管部门）审核后，报市政府批准。试点项目应当列入年度全市土地整备计划，保障资金安排。第四条试点项目应当加强规划、土地、资金的政策统筹，通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返

还等方式，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方利益统筹。第五条试点项目土地整备资金按照以下方式核算：项目范围内原农村集体经济组织继受单位及其成员实际使用但需要拆除的建筑物和构筑物按照重置价核算；青苗和附着物等按照相关标准确定。第六条本办法所称留用土地，是指通过腾挪原农村集体经济组织继受单位合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、城市化非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地）、落实非农建设用地和征地返还用地指标、核定未完善征（转）地补偿手续规划建设用地的留用土地，实现利益统筹的土地整备方式。留用土地地价根据留用土地所在区位、规划功能和开发规模，结合试点项目的建设用地贡献率，按照分类分段方式计收。第七条试点项目涉及留用土地安排的，土地整备项目实施方案应明确留用土地的位置和规划控制指标。如留用土地的安排涉及未制定法定图则的地区，或者需要对法定图则强制性内容进行调整的，必须开展规划研究。规划研究成果纳入土地整备项目实施方案。土地整备项目实施方案批准后，留用土地安排的相应内

全国土地变更调查工作规则

全国土地变更调查工作规则（试行）第一章总则一、为规范全国土地变更调查工作，保障工作的顺利开展，不断提升土地变更调查工作水平，根据《土地调查条例》和《土地调查条例实施办法》，制定本规则。二、本规则中的土地变更调查工作是对自然年度内的全国土地利用现状、权属变化，以及各类用地管理信息，进行调查、监测、核查、汇总、统计和分析等活动。三、开展全国土地变更调查工作的目的是，掌握全国年度土地利用现状变化情况，保持全国土地调查数据和国土资源综合监管平台基础信息的准确性和现势性，以满足国土资源管理和经济社会发展的需要。四、土地变更调查是重要的国情国力调查。经依法公布的土地变更调查成果，是实施国土资源规划、管理、保护与合理利用的依据，是编制国民经济和社会发展规划、有关专项规划的基础。

五、全国土地变更调查工作应充分运用国土资源遥感监测全国“一张图”和土地“批、供、用、补、查”用地管理及矿产资源勘查开发监管等综合信息监管平台的日常实时监管信息，努力强化常态化变更监管，减少年度变更调查工作量，节约工作成本，提高工作效率。六、全国土地变更调查工作，按照国土资源部统一组织、统筹安排、一查多用、分级实施，各级国土资源相关业务部门分工协作、多方参与、各司其职、共同负责的原则组织开展。七、国土资源部地籍管理司牵头组织，中国土地勘测规划院具体实施，各相关司局和单位共同参与全国土地变更调查工作，以部专题会议方式，协调、解决工作中的重大问题，监督检查工作计划的执行情况。八、全国土地变更调查工作应在各地日常变更工作的基础上，每年集中开展一次，统一时点是当年12月31日。九、年度全国土地变更调查工作所需经费，由县级以上国土资源主管部门，依据《土地调查条例》相关规定，商同级财政部门协调解决。

《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明

附件《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》起草说明 2015年11月12日市规划国土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号，以下简称“试点政策”），有效期二年，于2017年11月11日到期。市规划国土委在2016年底启动了试点政策的修订工作，并于相关部门进行了充分讨论，形成了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（征求意见稿，以下简称《管理办法》）。现就有关问题说明如下：一、修订背景试点政策颁布实施后，社会反映积极。截止到2017年11月底，通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点目录的项目63个，项目实施总面积3685公顷。试点政策实施两年来取得了积极成效：一是有效保障了包括五和大道、地铁6号线、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道、南坪三期等在内的一批重大民生项目的实施；二是拓展了产业发展空间，落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目用地，促进产业升级转型；三是有效遏制了违法用地和违法建筑，统筹解决了未征转土地的历史遗留问题，消除了存量违法建筑。

试点政策通过留用土地、拨付土地整备资金等多种方式，实现政府、社区、相关权益人多方共赢，把城市发展的公共利益和社区发展的集体利益统一起来，激发了原农村社区参与土地整备工作的积极性，是破解拆迁难的有效措施，也是处理农村土地历史遗留问题的有效手段，得到了原农村社区和相关权利主体的广泛认可。但是政策执行过程中也存在一些问题，需要进一步修改完善。二、修订思路本《管理办法》将延续试点政策的基本政策框架，同时结合市委市政府的工作部署以及土地整备工作的新形势，在利益统筹试点工作经验的基础上，重点在以下四方面进行优化：一是细化利益共享用地核算规则；二是增加留用土地指标在项目范围外安排的路径；三是优化了留用土地规划建筑面积核算规则，增加了保障性住房配建；四是简化了地价测算规则。三、主要内容说明（一）政策适用对象《管理办法》以原农村集体经济组织实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。此外，为了加快推进拓展空间保障发展“十大专项行动”，纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地也可按照本办法执行。

年度土地变更调查工作流程(以2010年为例)

年度土地变更调查工作流程（以2010年为例）一、准备工作（一）认真学习部省下发的变更调查文件及实施方案（二）制定初步方案，向局领导进行汇报。在此基础上，下发开展工作的文件（三）进行调查资料的准备 1、仪器准备准备调查所需的测量设备、仪器，以及计算机软硬件设备。主要包括：GPS接收机、全站仪、钢（皮）尺、计算机及软件系统，以及交通工具等。 2、相关资料准备（1）规划部门负责提供年度土地利用计划下达、执行情况资料，负责提供基本农田补划、调整等相关图件、数据等资料；（2）耕地保护部门负责提供年度建设用地审批、基本农田依法批准占用等方面的数据、资料等；（3）土地开发整理中心负责提供土地整理复垦开发的相关数据、图件资料；（4）执法监察部门负责提供本年度违法用地的数量、范围、位置及查处情况；（5）地籍部门准备《土地变更调查记录表》等外业记录有关表格，并收集农业结构调整、生态退耕等资料。二、接收省下发的遥感监测成果（一）在第一时间接收国家下发的监测成果，通知技术协作单位加班加点完成监测信息预处理（二）制作外业调查底图根据接收到的国家遥感监测成果，结合本地区建设用地审批、整理复垦开发等相关资料，补充和标注土地利用变化信息，制作乡镇或标准分幅土地变更调查底图。三、进行外业实地调查核实根据土地变更调查有关规定，各基层所到实地查清年度土地利用地类变化和土地权属变化情况，将变更图斑标绘在土地变更调查底图上，并按要求将变更相关属性如实填写在《土地变更调查记录表》中。变更图斑面积在数据库中量算。（一）查清耕地变化情况 1、查清因土地整理、土地复垦、土地开发等方式新增耕地的情况； 2、查清可视为补充耕地的园地情况； 3、查清因农业结构调整导致的耕地变为其他地类的情况； 4、查清因自然灾害等不可抗力造成的耕地灾毁情况。（二）查清建设用地变化情况 1、查清往年“批而未用”土地建设情况； 2、查清本年度新增建设用地情况（分为本年批准本年建设、本年批准尚未建设、本年度未批先建三种类型），并开展建设用地细化分类的调查； 3、开展新增建设用地的细化调查，对年度新增建设用地中的城市、建制镇、村庄、采矿用地，以及风景名胜及特殊用地，按照《土地利用现状分类》国家标准规定的分类，填写新增建设用地细化类型统计表。（三）查清基本农田情况

深圳市土地整备资金管理暂行办法

深圳市土地整备资金管理暂行办法第一章总则第一条为规范深圳市土地整备资金管理，根据国土资源部、财政部和中国人民银行《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），财政部、国土资源部《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号），《深圳市土地储备管理办法》（深府令第153号），《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号）等规定，结合我市的实际情况，制定本办法。第二条本办法适用于2011年7月4日《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号）颁布后，由深圳市政府主导的土地整备工作所涉及的资金管理，包括市土地整备局和各区土地整备事务机构（含其他土地整备项目实施单位，以下简称区土地整备机构），按照国家、省、市有关规定进行土地整备过程中的资金来源、支出、监管及绩效评估等管理活动。市、区土地整备机构日常经费的管理，另行按照同级财政部门的有关规定执行。第三条土地整备资金实行依法依规管理，按计划执行，实行专款专用、专户储存、专账核算。第四条整备土地出让、整备土地利用、安置房利用及整备土地资产其他收入全额缴入市级国库，纳入基金预算，实行收支两条线管理。第二章土地整备资金的管理职责第五条市发展改革部门参与市土地整备计划的编制，并会同市土地整备局负责市政府投资项目计划与土地整备计划的衔接；负责在市土地整备年度计划经市政府批准后，一次性下达年度土地整备项目计划。

第六条市财政部门参与市土地整备计划的编制；负责保障土地整备融资的还本付息资金；负责拨付年度土地出让收支计划中安排的土地整备资金；负责指导和监督土地整备资金管理工作。第七条市审计部门负责对市土地整备资金进行审计，年度土地整备资金收支情况纳入年度土地出让收支情况一并安排审计。区审计部门负责对本区土地整备项目进行审计。各区审计部门应全程参与本区重大和应急土地整备项目，依法对本区土地整备项目实施方案的落实情况和土地整备资金的使用情况进行跟踪审计。第八条市规划国土部门负责审查全市土地整备计划，统筹、指导和监督土地整备资金管理工作。市土地整备局是土地整备资金的管理部门；负责编制全市土地整备计划；负责管理、调配与运用土地整备资金工作；负责土地整备相关支出标准的拟定和整理，并按规定报经批准后实施；负责土地整备项目实施方案的审核；负责土地整备资金的会计核算工作；负责对各区使用土地整备资金的监管。市土地储备中心是市级土地投融资平台的借款主体，负责办理融资与还本付息事宜，所筹集的资金纳入市土地整备局统一管理。市土地储备中心是整备土地资产的管理单位，应及时向市土地整备局等部门报送土地资产的验收入库、出让、划拨等相关信息。第九条各区政府（含新区管理委员会，下同）作为土地整备的实施主体，参与辖区内土地整备计划的编制工作，负责制定辖区内土地整备项目实施方案；负责对辖区土地整备资金的使用监管。各区土地整备机构是土地整备资金的具体使用部门与土地整备项目的具体实施主体，具体负责实施土地整备所涉及的有关工作；负责辖区内土地整备项目资金的管理工作；负责将已完成整备的宗地及时移交入库第三章土地整备资金计划编制与审批

深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见

深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见深府〔2011〕102号各区人民政府，市政府直属各单位：我市经过快速城市化、工业化的发展过程，土地资源承载力已接近极限，成为经济社会可持续发展的重大瓶颈。创新土地整备体制机制、挖掘土地潜力、缓解土地供求矛盾，是贯彻落实科学发展观的重要举措，对促进城市规划实施，进一步拓展我市土地利用空间，优化产业结构和布局，推进特区一体化，具有重要意义。各区政府、市政府各部门必须统一认识，高度重视土地整备工作。为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》、《深圳市综合配套改革总体方案》、《深圳市城市总体规划（2010—2020年）》和全市城市发展工作会议精神，实现城市发展转型，加快建设全国经济中心城市和现代化国际化先进城市，现就推进土地整备工作，提出以下意见。一、土地整备的总体要求（一）指导思想和工作目标。开展土地整备工作，要坚持以创新思维审视土地管理，以土地整备为抓手，提高规划国土管理水平的指导思想，创新土地整备的管理体制和实施机制。通过对现有土地资源的整合和挖潜满足城市发展的用地需求，使规划和土地管理有效地服务于我市国际化现代化城市建设。通过实施土地整备工作，最终实现优化城市功能结构和空间布局，解决历史遗留问题，提高政府工作效能，以城市发展引领经济发展，推动经济社会可持续发展。

（二）工作原则。开展土地整备工作，应当坚持政府主导、规划统筹、分区实施、统一管理、共同责任、利益兼顾，保障和促进科学发展的原则。加强土地整备的规划统筹力度，实现土地整备与产业结构转型、公共基础设施建设及民生、环保工程等重大项目落地充分结合，互为促进；充分调动各区实施主体及相关机构的积极性，建立科学有效的激励机制与责任机制；实现整备土地的统一入库管理，进而提高土地整备效率和质量，保障城市建设和产业发展的供地需求；在实现城市整体利益的基础上保护各方当事人的长远利益和发展权益。二、土地整备的组织保障（三）加强全市土地整备工作的领导和协调，由市政府对土地整备的重大政策、重大事项进行决策和协调。市规划国土部门作为牵头部门加强对土地整备工作的统筹指导，进一步加强土地整备机构建设，完善市规划国土、发展改革、财政、科工贸信、人居环境、住房建设、监察、审计等部门及各区政府（含新区管委会，下同）的联动协调机制，相关部门依其职能开展土地整备工作，保障土地整备的顺利推进。（四）加强各区土地整备的组织实施。各区政府作为土地整备的实施主体，负责辖区土地整备项目的组织领导和相关部门、机构的分工协调，制定土地整备项目实施方案，负责土地确权以及组织实施辖区内土地整备所涉及的房屋征收补偿、土地使用权收回补偿、征转地历史遗留问题处理、房屋拆除、土地清理移交工作，参与编制土地整备年度计划。

深圳市2018年度土地整备计划.docx

为贯彻落实市委市政府“拓展空间攻坚年”工作部署，围绕市委六届七次、八次、九次全会精神，依据《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《深圳市城市总体规划（2010—2020）》、《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）》、《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》和《深圳市土地整备专项规划（2016—2020）》等相关规划，结合2018年近期建设规划年度实施计划、政府投资项目计划和土地出让收支计划等相关计划，编制本计划。一、2017年土地整备计划执行情况（一）土地整备任务顺利完成 2017年全市计划完成土地整备任务12平方公里。截至计划期末，各区（含新区及前海合作区，下同）整备完成土地面积12.2平方公里。（二）重点片区和重大项目土地整备有序推进 2017年全市土地整备工作保障了近期重点地区和重大项目的土地供应，按计划推进了国际低碳城、空港新城等重点片区，及华星光电、中山大学、轨道6号线、轨道10号线、外环高速公路、东部过境高速、深港国际中心等公共基础设施和重大项目的土地整备工作。

（三）资金支付运转顺利资金支付工作运转顺利，有力保障了项目的实施推进。2017年度全市合计安排土地整备资金70亿元，完成支付土地整备资金70.06亿元。2017年度安排市本级房屋征收项目补偿资金50亿元，根据各区及相关实施单位反馈的情况，共完成支付市本级房屋征收项目补偿资金约68亿元。二、2018年度土地整备计划编制情况（一）编制过程 1. 前期调研。通过与各区土地整备机构、相关职能部门座谈及实地调研等多种形式，了解土地整备项目进展、存在问题及对土地整备计划的意见和建议。 2. 项目申报。2017年10月，正式启动了我市2018年度土地整备计划申报工作。各区政府（含新区管委会及前海管理局，下同）等相关单位按照《关于开展2018年度土地整备项目及房屋征收项目申报工作的通知》要求，开展了项目申报工作。 3. 草案编制。与各区政府、相关职能部门沟通土地整备项目及整备规模；与市财政部门沟通2018年度土地出让收支计划安排的土地整备资金；与市发改部门沟通2018年度政府

2006年度全国土地变更调查实施方案

附件： 2006年度全国土地变更调查实施方案一、目的为及时准确掌握2006年土地利用状况，充分发挥土地管理参与国民经济宏观调控的“闸门”作用，实施严格的耕地保护制度，以及确保为第二次全国农业普查提供准确的农用地基础数据，满足社会经济发展对土地利用现状数据的要求，特制定本方案。二、任务（一）调查2006年度土地利用变化情况。以2005年度土地变更调查结果为基础，全面查清2006年度全国土地利用变更情况，包括建设用地、农业结构调整、生态退耕、土地开发、复垦整理等情况，并逐级汇总全国各类土地利用变化情况。（二）开展2006年度新增建设用地细化调查。查清全年新增建设用地情况，细分调查内容，对新增建设用地调查到相应二、三级类，并逐级汇总全国各类新增建设用地情况。（三）调查全国当前坡耕地情况。在全国土地利用现状调查和坡耕地专项调查成果的基础上，结合近年来开展生态退耕等减少的耕地数量，查清坡耕地变化状况，并逐级汇总。（四）查清遗漏建设用地情况。结合国发[2004]28号文件开展的土地利用情况自查、“四查清、四对照”以及土地利用更新调查工作，按照土地变更调查的要求，查清本年度以前变更遗漏的建设用地状况，调查到相应二、三级类，并逐级汇总。

三、步骤与要求（一）准备工作 1、制定方案各地可参照本实施方案，结合当地具体情况，制定本地区的土地变更调查实施方案，但不得与本方案有关要求相抵触。 2、准备资料收集土地利用现状调查及土地变更调查资料，包括土地变更调查工作底图、数据及外业调查记录手簿等相关资料；收集有关退耕还林的图件（设计图、验收图等）、数据（计划数、完成数、验收数）、验收报告等相关资料；收集新增建设用地审批文件及实际用途，土地开发复垦整理成果验收等资料（图件、数据、报告等）以及农业结构调整、灾毁耕地等相关资料；收集近几年耕地减少资料；收集国发28号开展的情况自查、“四查清、四对照”等有关成果。 3、准备表格印制《土地变更调查记录表》（见附件1），《更新调查面积统计表》（见附件4），《耕地坡度分级统计表》（见附件5）。 4、技术培训按照《关于开展2006年土地变更调查工作的通知》要求和本实施方案的有关规定，对土地变更调查人员进行技术培训。（二）实地调查以本年度实地变化现状为准，实地进行变更调查，保证实地、图件、数据“三者一致”。2006年度土地变更调查包括如下内容：

广州旧改新政

公元2017年6月是一个不平凡的月份。在万众期盼中，广州市人民政府颁布了《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号，以下称《实施意见》），广州“旧改”新政如期而至。《实施意见》全文8403字，共分五个部分，全面、系统规定了城市更新工作的最新政策成果。一、突出成片连片改造，强调土地整备从２００９年，到２０１２年，再到２０１５年，广州市的城市更新（三旧改造）从“单个项目推进”不断向“成片连片开发”完善，这是更加科学利用土地、提升土地节约集约利用水平的必然要求。２００９年和２０１２年的政策规定了“三旧”改造项目可以整合周边的“三地”（插花地、边角地、夹心地），并未明确提出成片连片改造的概念。２０１５年政策虽然提出“推动成片连片更新”，但并未提出有效措施。《实施意见》则不但明确规定了“市城市更新部门或区政府应积极推进成片连片更新改造”，还规定了一系列具体、切实的措施：一是编制片区策划方案。《实施意见》要求“按照‘多规合一’的要求，注重产业导入，编制片区策划方案。””同步规划与开发规模、服务人口规模相匹配的、为区域服务的市政基础设施和公共服务设施，并在编制控制性详细规划、土地利用总体规划及土地供应时保障设施用地，由改造主体优先实施。“二是实施城市更新土地整备。根据《实施意见》第八条，城市更新部门负责统筹组织成片连片用地的整备开发，可以是自行整备（或委托整备），通过协商收购、征收等方式收回国有土地使用权或征收集体土地等多种措施推进土地整备；也可以组织整备，即协调多个权属人整合归宗。“成片连片用地的整备开发应编制整备开发方案，对地块进行整体规划，并依据城市更新政策确定改造范围内各地块的改造方式，实现成片连片改造。” 三是规定了土地整合归宗的具体措施。《实施意见》第十七条规定了三种措施：由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备；由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与其他土地权属人进行三方协商达成一致意见后，由改造主体实施整备；由政府收回土地使用权实施整备。四是规定了成片连片收储优先的原则。《实施意见》第九条规定国有土地上旧厂房优先申请自行改造应当符合两个条件：独立分散、未纳入成片连片收储范围；控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）。二、灵活多样地推进国有土地旧厂改造《实施意见》差不多过半的条文都与旧厂改造有关，可以说大力推进旧厂更新改造是新政的一大亮点。这一方面是产业转型升级的需要，另一方面也与旧厂改造相对容易推进及政府获取土地收益有关。总的来看，旧厂改造有政府收储和自行改造两条路径，其中，亮点是自行改造的方法方式更加灵活多样：一是“工改工”有多重优惠。根据《实施意见》第六条、第十条，即利用现有工业用地兴办国家支持的新产业、新业态，5年过渡期满后，经市政府批准，

市土地整备利益统筹项目管理办法【模板】

**市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人 - 1-

多方共赢，促进社区转型发展。第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。第二章利益统筹规则第五条利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算：项目范围内的建（构）筑物按照重置价核算；未完善征（转）地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算；青苗和附着物等按照相关标准核算；项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。第六条利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地，包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地，具体规模按以下方式核算：（一）项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、 - 2 -

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法第一章总则第一条为加快推进土地整备工作，保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，加强规划实施，推动土地集约节约利用，促进城市发展和社区转型，根据相关法律法规和我市土地整备相关规定，结合实际，制定本办法。b5E2RGbCAP 第二条本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目（以下简称“利益统筹项目”）。利益统筹项目以街道为界限（大鹏新区以新区为界限），项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录，并报市政府批准。p1EanqFDPw 纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的，可按照本办法执行。第三条利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，综合考虑项目范围内未完善征（转）地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。DXDiTa9E3d 第四条在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段，集约节约安排土地，保障城市建设与社区发展空间需求。RTCrpUDGiT 原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段，确保权益人相关权益，实现整备范围内全面征转清拆。5PCzVD7HxA 除留用土地外，其余土地全部移交政府管理。第二章利益统筹规则

深圳土地整备利益统筹项目管理办法政策解读材料

关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读 1、《管理办法》预期达到什么效果？答：《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题，加快解决土地历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢，促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面：一是落实民生设施和公共利益，加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点，立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题，加强规划实施。从近两年的试点工作来看，土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施，提升了城市发展质量。二是保障重大产业项目，拓展城市发展空间。《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标，通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合，促进我市产业转型升级，提升城市发展质量，为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前，土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。

三是解决土地历史遗留问题，促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内土地全面征转和用地确权，不仅盘活了存量土地资源，而且壮大了集体资产规模，优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。 2、《管理办法》有哪些亮点？答：一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹，采用资金安排、土地确权、用地规划等手段，建立了多方共享的土地增值收益分配机制，保障城市公共利益及社区发展权益，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象，根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地，统筹解决了土地历史遗留问题，有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源，提高土地集约节约水平。三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式，留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式，解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题，实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。

罗湖区土地整备中长期专项规划(2014-2020年)

罗湖区土地整备“十三五”规划 (征求意见稿)

罗湖区土地整备中心二〇一六年五月目录第一章总则 (1) 第二章形势与任务 (4) 第三章目标与策略 (8) 第一节整备目标 (8) 第二节整备策略 (9) 第四章规划与行动 (12) 第一节空间布局 (12) 第二节实施指引 (14) 第五章安置与补偿 (16) 第一节房屋安置 (16) 第二节货币补偿 (17) 第三节整备效益 (21) 第六章实施与保障 (23) 第一节年度实施 (23)

第二节政策保障 (27) 附表 (31) 附表一：征地返还用地情况表 (32) 附表二：2016年建设用地清退计划表 (33) 附表三：2017年建设用地清退计划表 (36) 附表四：加快交通基础设施建设三大会战十大行动任务表.. 39附表五：2016年市级财政承担的房屋征收项目申报汇总表 (44)

第一章总则第一条为贯彻落实区委区政府战略部署，指导罗湖区有序推进土地整备工作，根据《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102号）、《深圳市土地整备专项规划（2011-2015）》、《关于优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》（深府办函[2013]147号）、《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定》（深府[2015]81号）、《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号）、《关于印发〈深圳市2016-2020年建设用地清退工作方案〉的通知》、《深圳市罗湖区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等，结合罗湖区实际情况，制定本规划。第二条土地整备是解决土地历史遗留问题，挖掘土地潜力、缓解土地供求矛盾，促进城市规划实施，进一步拓展土地利用空间，优化产业结构和布局的重要手段。 1、通过产业用地的整备，保障重大产业项目落实，促进经济发展方式转变； 2、通过交通市政设施、公共服务设施用地的整备，保障公共设施项目落地，推进民生幸福城市建设；

深圳新鑫威股份合作公司土地整备利益统筹留用地指标交易

深圳市新鑫威股份合作公司土地整备利益统筹留用地指标交易项目招商竞争性谈判投标报名文件申请人：（盖单位章）法定代表人或其委托代理人：（签字）年月日

目录一、投标报名申请函 (3) 二、法定代表人证明书 (4) 三、法定代表人授权委托书 (5) 四、营业执照复印件或统一社会信用代码证复印件 (6) 五、组织机构代码证复印件 (7) 六、资格审查文件 (8) 1．企业营业执照副本（可不再重复提供） (9) 2．商事主体登记及备案信息查询单（可不再重复提供） (10) 3．最近一年经审计的财务报表（须能反映净资产规模、资产负债率） (11) 4．申请人近三年内无行贿犯罪记录承诺函（提供原件） (12) 5．申请人项目业绩（表格）及业绩证明 (13) 6．资信授权书（以母子公司资信授权方式参与申请时提供） (14) 7．公告及附件要求提供的其他资格证明材料 (15) 七、申请人认为需要提交的其他资料 (16) 特别提示：为便于审查，投标报名文件请按以上目录顺序及格式制作，并按实际页数编制连续页码（目录所示页码仅为示范）。申请人未按要求编制目录和页码的，若审查过程中未能找到相应审查内容，由此造成的后果由申请人自行承担。

一、投标报名申请函深圳市龙华区公共资源交易中心：根据深圳市新鑫威股份合作公司委托贵中心发布的《深圳市新鑫威股份合作公司土地整备利益统筹留用地指标交易项目招商竞争性谈判公告（投标报名）》，我单位决定参与该竞争性谈判项目的投标报名，特此申请。申请的项目名称及内容如下：项目名称：深圳市新鑫威股份合作公司土地整备利益统筹留用地指标交易项目项目规模：详见竞争性谈判公告（投标报名）我单位已认真阅读本项目的公告及附件，保证本次投标报名所有材料的真实性，如有不实愿承担由此产生的所有法律责任（包括但不限于谈判资格被否定）；如我单位通过报名资格审查，将按公告及谈判文件要求在规定时间内参加本项目的竞争性谈判。我方承诺，我方拟调入本项目留用地指标的利益统筹项目或城市更新项目应位于观澜街道范围内，并确保其符合市、区土地整备利益统筹政策及龙华区城市更新、规划国土部门相关要求。我方对本项目留用地指标尚未正式获批、指标面积及规划等尚未确定等情况及调入留用地指标的相关政策已有充分认识，若由此产生额外费用或造成项目无法推进或导致指标调入受阻等问题或产生其他纠纷，概由我方依据双方所签署的合作协议自行解决，与贵中心无关。申请人名称（盖单位章）：法定代表人或其委托代理人（签字）：日期：年月日

土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》起草说明

《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》起草说明（征求意见稿）为深入贯彻部省联合批复的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下简称《总体方案》），落实新形势下我市土地整备工作的要求，健全土地整备政策体系，按照市委市政府工作部署，我委开展了《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（以下简称《办法》）的起草工作。现就有关问题说明如下：一、起草背景及必要性土地整备是破解我市土地资源瓶颈、促进城市规划实施、推进特区一体化的重要举措。作为市政府着力推进的三大综合性改革之一，近年来土地整备工作取得了可喜的成绩。截止2014年底，我市通过土地整备累计释放土地139平方公里，有力保障了一批重大产业项目、公共服务设施和城市基础设施项目的实施。但随着土地价值的显化，原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高，加大了土地整备工作的推进难度。为加快推进土地整备工作，在总结各区好的经验做法基础上，《办法》选取我市比较有代表性的两类土地整备项目，试点土地整备政策创新。第一类是以原农村集体经济组织继受单位实际使用集中成片用地为实施对象的土地整备项目，

该类项目面积较大，合法用地指标较低，且建成区和非建成区相互交错；第二类是原农村集体经济组织继受单位实际使用的多个未完善征（转）地补偿手续地块为实施对象的土地整备项目，该类项目其整备对象空间分布零散，且大部分用地规划为公共基础设施，公建配套欠账多。此外，为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》也提出了建立土地整备单元规划制度。制定《办法》的必要性主要体现在：（一）有利于深化土地管理制度改革，符合十八届三中全会改革要求《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出缩小征地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，为我国土地管理制度改革指明了方向。《深圳市土地管理制度改革总体方案》也提出了探索建立规划控制、收益共享、运作高效的土地二次开发利用机制，建立健全土地整理储备政策体系的要求。《办法》以原农村集体经济组织继受单位实际使用的土地为对象，提炼形成了土地整备利益共享的政策规则，在优先保障公共利益和基础设施用地的同时，建立规划、土地、产权等多种政策的利益统筹机制，使土地增值收益在多元主体之间合理分配，找到政府与原农村集体经济组织继受单位的利益平衡点，实现多方共赢，为我

全国土地变更调查实施方案

全国土地变更调查实施方案 1

附件: 全国土地变更调查实施方案一、目的为及时准确掌握土地利用状况,充分发挥土地管理参与国民经济宏观调控的”闸门”作用,实施严格的耕地保护制度,以及确保为第二次全国农业普查提供准确的农用地基础数据,满足社会经济发展对土地利用现状数据的要求,特制定本方案。二、任务 (一)调查土地利用变化情况。以土地变更调查结果为基础,全面查清全国土地利用变更情况,包括建设用地、农业结构调整、生态退耕、土地开发、复垦整理等情况,并逐级汇总全国各类土地利用变化情况。 (二)开展新增建设用地细化调查。查清全年新增建设用地情况,细分调查内容,对新增建设用地调查到相应二、三级类,并逐级汇总全国各类新增建设用地情况。 (三)调查全国当前坡耕地情况。在全国土地利用现状调查和坡耕地专项调查成果的基础上,结合近年来开展生态退耕等减少的耕地数量,查清坡耕地变化状况,并逐级汇总。 (四)查清遗漏建设用地情况。结合国发[ ]28号文件开展的土地利用情况自查、”四查清、四对照”以及土地利用更新调查工作,按照土地变更调查的要求,查清本年度以前变更遗漏的建设用地状 2

况,调查到相应二、三级类,并逐级汇总。三、步骤与要求 (一)准备工作 1、制定方案各地可参照本实施方案,结合当地具体情况,制定本地区的土地变更调查实施方案,但不得与本方案有关要求相抵触。 2、准备资料收集土地利用现状调查及土地变更调查资料,包括土地变更调查工作底图、数据及外业调查记录手簿等相关资料;收集有关退耕还林的图件(设计图、验收图等)、数据(计划数、完成数、验收数)、验收报告等相关资料;收集新增建设用地审批文件及实际用途,土地开发复垦整理成果验收等资料(图件、数据、报告等)以及农业结构调整、灾毁耕地等相关资料;收集近几年耕地减少资料;收集国发28号开展的情况自查、”四查清、四对照”等有关成果。 3、准备表格印制<土地变更调查记录表>(见附件1),<更新调查面积表>(见附件3),<耕地坡度分级统计表>(见附件4)。 4、技术培训按照<关于开展土地变更调查工作的通知>要求和本实施方案的有关规定,对土地变更调查人员进行技术培训。 (二)实地调查 3