《带租约限制房地产估价的若干问题探讨》
带租约限制房地产估价的若干问题探讨
一、问题的提出
在实务操作中，无论商业还是住宅房地产甚至工业厂房，只要估价对象房地产带有租约限制，都会对房地产价值产生影响。我们可以设想，有两处相邻房地产，其他条件一样，一处无租约限制，另一处有租约，租约租金比市场租金低很多，作为购买者，会购买哪一栋?《房地产估价规范》5．3．3第二款规定：“有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金”。笔者认为这一表述略显简单，因为在实际工作中，我们碰到情况是千变万化的，如果房地产估价师不加分析、判断，而简单地直接使用租约的租金进行测算，容易使估价结果偏离客观价值，从而损害到相关人的利益。对于房地产估价师来说，在为客户提供服务过程中，应拨开租约表象，把握估价对象的真实价值。
二、租约租金背离的原因分析
1、市场变化形成的价格背离
众所周知，房地产市场是动态的，特别是近几年更可谓是日新月异。受房地产交易价格的影响，物业租金水平也在不断地变化，因此在签订租约时的租金与估价时点的市场客观租金在正常情况下必然会存在一定的差异。
2、谈判过程形成的价格背离
租约形成过程是一个租赁双方谈判的过程。双方由于谈判技巧、谈判时的心态、附带条件等各方面的因素会使得租约租金偏离客观市场，比如对行情缺乏了解的交易、急于出租的交易、费用非正常负担的交易等，都将影响租约租金的形成，造成与市场客观租金的偏差。
3、利害关系形成的价格背离
租赁双方的特殊关系也将从很大程度上影响租约租金的价格水平。从个人而言，双方为利害关系人，存在亲戚、朋友关系；从企业而言，双方为关联企业，存在资产纽带关系，由于存在一定的利害关系，双方签订的租约租金也有可能与市场客观租金相背离。
4、主观恶意形成的价格背离
上述几种原因都是客观或主观非恶意造成的租约租金与客观租金的背离，均属于比较正常的范畴。但近几年，随着经济的发展，在巨大的利益驱动下，一些恶意串通造假的行为也屡见不鲜。一些业主为了抵押贷款，故意提高租约租金，从而使估价人员作出错误判断，以欺骗银行以及其它借款人；或在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的；或为了逃避国家税收而签订低租金租约等等。房地产估价师在执业过程中应予以特别关注。
三、租约对房地产价格的影响
通常，从市场公平交易的角度来说，租约对房地产价格的影响是显而易见的。租约租金高于市场客观租金时，对于买受方而言，未来能够带来的租金收益高于市场租金，作为等价交换，他应付出高于正常买价是理所当然的；反之，当租约租金低于市场客观租金时，买受方将蒙受一定的租金损失，则支付的价款必然低于市场价格。只有当租约租金与市场客观租金水平相当时，对市场价格产生的影响才会降到最低，因此租约限制影响值在房地产价值评估中起到非常大的作用。
但是，从另一方面说，租约对房地产价格的影响又不是绝对的。租赁合同是一种契约，除规定了不可撤销条款的除外，租约一般可以解除，因此租约履约程度对租约限制影响值起到很大的作用。因为租赁合同一般都有一些相关的违约条款，因此租约的履行并不是十分可靠，当租约租金高于或低于市场客观租金的幅度过大时，租赁双方在权衡租金损溢与违约金孰大孰小后，都可能提出终止租约，支付违约金，这时租约对房地产估价值的影响仅限于违约金。
四、租约租金的取舍原则
1、合法性
合法原则是房地产估价的首要遵循的原则。房地产估价师在执业过程中首先应判断租赁合同是否符合中华人民共和国《合同法》的相关规定。对于合同的一些要件是否缺乏，《合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。是否规定租赁期限，《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。租赁期限是否在正常范围内，《合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。在对租赁合同的有关情况进行详细了解后，对于明显不符合《合同法》规定的，可向委托方提出后不予考虑；对于需要补充内容的，可向委托方提出进行补充后再予考虑；对于租赁合同合法性问题，应在估价报告中进行披露。
2、真实性
房地产估价师在执业过程中需对租赁合同的真实性进行判断。首先，应核对租赁合同的原件，并由提供方在复印件上盖章签字予以确认；其次，在现场勘察过程中实地了解承租方是否真实存在，如存在，其对租赁合同的内容是否了解；再次，在条件允许的情况下，向房地产登记部门查询租赁合同的相关登记情况。在了解租赁合同有关情况时，不但应了解租赁合同形式上的真实性，还需要进一步了解租赁合同内容的真实性，对于了解的情况应作记录，并向委托方进行反映，对于与事实不符的情况不予考虑并应在报告中予以披露，以规避相应的风险。
3、合理性
在实务操作中，许多租赁合同是真实的，但由于租赁双方存在一定的利害关系，签订租约内容与正常情况不符，比如租金低于或高于市场正常水平、租赁期限超过企业的经营期、租赁面积与实际使用面积不符等。在这种情况下，房地产估价师需要对租赁市场以及现场情况有全面的把握，并向委托方指出，了解其中差异原因，再决定取舍方案，对于合理的可以接受，不合理部分应予舍去。
4、谨慎性
房地产估价在执业过程中承担着较大的风险，因此估价师应严格遵循谨慎原则，在审查租赁合同时，对租约租金明显偏离市场客观水平的，应充分关注；对合同中模糊不清的内容应刨根问底；对影响价格较大的因素应充分考虑；并结合不同估价目的进行分析判断。通常在估价中，对租约租金背离市场客观租金的，应结合合同中关于违约金条款进行综合考虑，充分关注未来的履约风险，并应将租赁合同交买卖双方知晓。建议在估价报告中对于相关租赁情况进行披露，在
与委托方协商的情况下，估价结果报告中应另行注明估价对象无租赁限制条件下的正常市场价值，以供估价报告使用人参考决策。
五、各种估价方法的适用性
1、市场比较法
市场比较法是首选使用方法，但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中，无租约限制修正这一项目，并且在比较案例选取时又较难选择带相同租约条件的案例，而房地产估价本身是一种权利的估价，租约限制即是对房地产权利的限制，必须要进行修正。那么如何在市场比较法中进行考虑呢?可先测算租约期内的租约限制影响值，再按一定的比例在个别因素中予以修正，或者先测算无租约限制房地产的价值，再扣除租约限制影响值。
2、收益法
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产，在测算中按照规定在租约期内采用租约租金，租约期外采用市场客观租金。也可先测算无租约限制房地产的价值，再扣除租约限制影响值。
3、成本法
成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法、或既无收益又很少出现买卖的公用建筑的房地产估价，对于收益性物业估价一般不适用，且其在成本测算过程中也无法考虑租约限制因素。
4、综合分析
三大估价方法形成思路各不相同，但租约租金对房地产价值的影响是客观存在的，这种影响可能是正方向的，即增加房地产价值；也可能是负方向的，即减少房地产价值。因此在对带租约限制房地产进行估价时，一般选用市场比较法和收益法进行估价，成本法由于无法考虑租约影响，建议不予采用。在使用市场比较法和收益法进行估价时，可分别计算，也可先测算无租约限制的房地产价值，再根据租金损溢现值与违约金孰低原则扣除租约限制影响值。
六、案例测算
1、估价对象
上海市浦东新区XX路XX号某8层综合楼，50年综合用地，估价对象为其中1—4层，用途为商业，截至估价时点剩余土地使用期限估算为38．34年，建筑面积为1,613．26平方米，估价目的为法院强制拍卖，估价时点为2006年8月28日。承租方中，租赁2层的上海XX商贸有限公司为出租方的全资子公司，租赁1、3、4层的为上海XX科技贸易有限公司，租赁合同签订日期为2002年1月1日，租赁合同约定出租方提前收回房屋，违约金为提前收回天数的租金的三倍，其相关情况如下：
6、分析
租赁2层房屋的上海XX商贸有限公司系出租方的全资子公司，因此租约租金大大低于目前的市场客观租金；租赁1、3、4层房屋的上海XX科技贸易有限公司虽与出租方无相关资产纽带关系，但该公司从房屋建成至今长期租赁综合楼的1、3—8层房屋开设酒店，出于长期合作考虑，出租方在签订合同时延续了前期的租金水平，因此租约租金也大大低于市场客观租金。在这种情况下，考虑到本次估价目的为法院强制拍卖，如按市场租金确定估价对象价值必将不被市场所接受，因为接受方在接盘后将蒙受长期的租金损失。因此估价师在与法院以及相关各方协商沟通后综合考虑确定以下原则：
(1)利害关系排除原则。上海XX商贸有限公司系出租方的全资子公司，即使排除其中有故意行为，在法院执行过程中，母子公司之间协议也不应对抗第三人，换言之，如果该物业租赁合同为长期的零租金，难道物业价值为零吗?因此，在本次估价中最终被执行人(即出租方)承诺该租赁合同可予解除以及由此发生的违约责任均由被执行人承担，与今后接盘人无关，估价中对该租赁合同的限制不予考虑。
(2)租金损溢现值与违约金孰低原则。由于1、3、4层房屋的租金水平与市场客观租金大相径庭，因此该合同的履约保证大大降低，接盘方在接盘后必然会与承租方对租金水平重新谈判，如承租方不接受，则接盘方可能在租金损溢现值与违约金之间权衡后提前解除合同并支付违约金。在本租赁合同中规定：合同约定出租方提前收回房屋，违约金为提前收回天数的租金的三倍，经测算，接盘方的租金损失将大大高于违约金数额，因此在估价中租约限制影响值最终以违约金确定。
(3)谨慎执业原则。考虑在估价中租约限制对估价对象的估价结果存在重大影响，估价报告中对于相关事项进行了披露，其中包括：估价对象无租约限制条件下的公开市场价值、估价对象存在的租约详细情况、在估价中对于租约租金的取舍处理方法以及房地产估价师从专业角度对于估价对象现状估价结果的认定。
七、结束语
房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科，房地产估价本身就是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，包括租赁权、地上权、地役权、典权、抵押权等，因此以往单纯的以公开市场价值作为唯一标准而不考虑权利限制的做法已经不能符合客户的要求。作为行业从业人员，应该在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，以推进房地产估价行业的不断发展。