209-近郊城镇化浪潮下村庄的生存——来自闵行区的村庄调查

近郊城镇化浪潮下村庄的生存——来自闵行区的村庄调查* The Survival Suburban Villages under the Wave of Urbanization —— from Minhang District Village Survey

摘要：在近郊城镇化浪潮下，存在一些在工业园区包围或侵占的同时仍然保留有乡村风貌并具有很强的生存发展活力的村庄。为了解此类村庄的生存发展状况，我们特选取上海市闵行区的四个村庄进行调查研究。调查发现，这些村庄的独特之处在于：1）村庄存在严重“户籍人口倒挂”现象；2）村庄内租赁业获得发展；3）外来租客多居住在简陋的低价民居中；4）外来租客大多为周围工业园区的务工人员，月收入大部分在6000元以下；5）村庄内原村民和外来租客之间形成复杂而稳定的邻里关系；6）不同利益主体对待村庄拆迁问题持有不同态度。通过分析发现了村庄的三个生存机制：1）因产业转型、房地产市场疲软、拆迁成本高而减缓了城镇化进程；2）被保存下来的村庄为大量原村民和外来租客提供生活空间，为工业园区和常住人口提供多层次、较为全面的生产生活服务，自发与工业园区结成工业社区；3）村庄承载着原村民和外来租客两个团体间复杂而稳定的社会关系网络以及珍贵的乡村文明。此外，就村庄以工业社区载体的形式长期存在的可能性进行了讨论。

关键词：近郊城镇化；外来租客；邻里关系；工业社区

Abstract: Under the wave of suburb urbanization, some villages have been surrounded or encroached by the industrial park, while they still remain energetic and keep precious rural culture. To understand these survival villages’ existence and develop ment status, we select four villages in Minhang District of Shanghai as our research area. Survey shows that these villages are unique in: 1) There are serious "population of upside down" phenomenon; 2) Rental business get developed;

3) Foreign tenants live in humble low-cost dwellings; 4) Foreign tenants’ income is mostly less than RMB 6000 per month, and foreign tenants almost work in the surrounding industrial park; 5) The original villagers and foreign tenants have formed complex and stable relationships; 6) As for demolition, different stakeholders in village hold different attitudes. A series of analysis suggest that the existence of these villages are reasonable and meaningful. Furthermore, the existence mechanism has been found: 1) Industrial transformation, the sluggish real estate market and high cost of demolition contribute to slow the speed of urbanization, making these village preserved in the phased gap between planning vision and the actual development; 2) Village provides living space for original and a large number of foreign tenants. Besides, it provides comprehensive production and living services for industrial park and the permanent residents. At last, village makes up an industrial community with surrounding industrial park spontaneously; 3) The village carries complex and stable social relation net weaved by native and foreign tenants, as well as precious rural civilization. In addition, the article discussed whether the village can exit as industrial community carrier.

Key words: suburb urbanization; foreign tenants; neighborhood; the industrial community

1.前言

统计数据1显示，2011年年末我国城镇人口首次超过乡村人口，城镇化率达到51.27%。2014年3月16日，中共中央、国务院又印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。农村城镇化是实现我国城镇化飞跃的关键，而农村显然已经成为东部经济发达地区城镇化发

基金项目：国家自然科学基金面上项目（41471138）；教育部人文社会科学重点研究基地重大项目

（11JJDZH007）；教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（11JZD028）

作者简介

1《2012年中国统计年鉴》人口统计数据

展的主要空间。

许多学者围绕郊区城镇化从不同角度进行理论性综合研究。界定郊区范围，基于地域、人口、产业结构、生活方式和价值观念对城镇化进行定义，指出郊区城镇化具有利益主体的多元性和矛盾性、社会存在的中介性和过渡性特征，从单一人口指标发展为复合指标进行郊区城镇化水平测度，分析郊区城镇化驱动力及发展模式[1]，并有学者着重关注上海市郊区城镇化路径选择和发展模式问题[2]。而对于近郊城镇化的研究多从某个角度或方面开展具体研究。从空间角度分析近郊城镇化扩张的形式、方向，近郊城市用地内容及用地形式[3]。关注近郊城镇化“失地”农民再就业和社会保障[4]、农民集体土地产权制度[5]、近郊土地集约利用[6]，以及城镇化进程中出现的环境问题[7]。总的来说，这些研究从郊区农村整体层面研究城镇化相关问题，并关注近郊城镇化的农民权益、土地利用等具体问题。但是对城镇化进程中近郊村庄的内部生存状况、生存机制，特别是外来人口居住意愿问题研究较少。

在现实中我们观察到，在上海市闵行区外环高速公路以外的近郊地区，存在大量的“另类”村庄。在城镇化率高达89.3%（2012年）的上海2，这些村庄虽然被工业园区包围或侵占，但并未“凋弊”，反而保留有典型的乡村风貌并具有较强的社会经济发展活力，形成贴近自然的田园风光和工业厂房交相辉映的“和谐”景观（见附图）。为深入了解此类村庄的生存发展状况，我们特选取四个村庄进行调查研究。通过调查问卷、实地考察、访谈、查阅网络资料等方式，获取了较为全面的村庄信息，从而分析出村庄的生存机制、外来人口居住意愿及其影响因素，并对村庄未来发展可能性进行探讨。

2.数据来源和研究方法

2.1.研究区概况

我们选取的四个村庄分别为向阳村、光明村、塘湾村和许泾村，其中向阳村和光明村属于闵行区颛桥镇，塘湾村属于闵行区吴泾镇，许泾村属于闵行区梅陇镇。四个村庄位于三镇交界地带，区域内地铁、高速公路、区级公路四通八达，交通便利（见附图）。

四个村庄周围均有较大面积的工业园区，村庄内部主要为居住核心区及农田；村内外来人口远远超过村庄户籍人口，呈现严重“人口倒挂”3[8]现象。但是，四个村庄的拆迁进程不尽相同，向阳村、光明村、塘湾村、许泾村的被拆迁程度依次递减，而对处于不同拆迁阶段的村庄进行调查有助于获得更为全面的信息。

2.2.研究方法和数据来源

本文主要采取了问卷调查、实地考察、访谈、资料搜集的调查方法，获取村庄现状与发展情况，了解村庄常住人口的生活现状和意向，从中分析研究村庄的生存机制、外来人口居住意愿与村庄面临问题。问卷调查为主要调查方式，调查对象为村庄的本地人口（以下简称“原村民”）和现居村庄的外来人口（即外来租客），调查内容涉及个人基本信息、就业、就医、住房、出行交通、邻里关系、搬迁意向和原因等情况。调查共发放问卷100份，回收有效问卷82份。同时，通过深入访问村干部、实地观察等途径，重点了解了村庄人口构成、拆迁情况、现有土地的所有权问题、现存房屋与农田的使用情况、产业经济发展情况和村庄公共服务设施等内容。

3.调查结果

3.1.村庄人口及拆迁进度

通过与村干部访谈，我们了解到四个村庄的人口构成及生产小组拆迁情况，如表1所示。从表1中村庄人口状况可以看出：

2《2013年中国统计年鉴》人口统计数据

3人口倒挂，即外来人口数量超过本地居民的数量。

（1）向阳村、光明村、塘湾村、许泾村农民人口在户籍总人口中所占比例依次增加，分别为1.2%、22.2%、31.9%、47.1%；

（2）四个村庄的外来人口均超过村庄户籍人口，向阳村外来人口约是本地户籍总人口的2.3倍，光明村的为2.7倍，塘湾村的为2.6倍，而许泾村的则高达6.5倍，均呈现出严重的“人口倒挂”现象；

（3）外来人口已成为村庄常住人口的主体。“农转非”的原村民基本上不在本村居住，农民人口中也有一部分业已搬迁，而外来人口租住村庄中尚未拆迁的原村民房屋，成为村中常住人口的主体部分。

从表1中拆迁情况可以看出，向阳村、光明村、塘湾村业已拆迁小组数依次减少，业已拆迁小组数占总生产小组数的比例也依次递减。

综合各村庄人口及拆迁分析结果，我们将农民人口在户籍总人口中所占比例，村庄业已拆迁生产小组数占总生产小组数的比例作为衡量村庄拆迁程度的指标，则可以看出许泾村、塘湾村、光明村、向阳村的拆迁程度依次增加。

表1 各村庄人口构成及拆迁情况统计表4

3.2. 村庄土地及房屋使用情况

已被政府征收的集体土地的利用现状可分为三类：业已拆迁完毕且企业已经入驻、业已拆迁完毕但企业尚未入驻、尚未拆迁。本文将工业园区的范围界定为企业已入驻区域，将其余部分纳入村庄研究范围。如此，村庄主要包括居住核心区和农田。

居住核心区的房屋可以分为厂房和民居两类。厂房多为村庄集体所有，部分为因政府征地而迁出的原村办企业所用厂房。厂房现在的主要用途为出租，且厂房租金收入已成为村庄集体收益的主要来源。民居的主要用途可分为三类：住房出租、商铺出租和原村民自家居住。其中，住房出租所占比例最大，用作商铺出租的房屋多为沿街房屋。被调查的原村民都表示，已将其宅基地之上的有房产证的房屋全部或部分进行出租，还出租在宅基地上违规搭建的简易棚屋。以向阳村和许泾村为例，向阳村村中尚未拆迁的约240户村民的房屋大多完全出租给外来人口居住，仅有少量老人仍住在自家房屋中，并进行房屋出租管理；而许泾村拆迁程度较低，仍有半数的原村民居住在村庄里，故而部分民居为完全出租，部分为自家居住和出租居住并存。

向阳村和光明村已无基本农田，塘湾村和许泾村还有部分基本农田。村庄农田按用途可分为三类：集体承包给合作社用作水稻种植和蔬菜种植的土地、等待企业入驻的撂荒地、原村民自留地。向阳村、光明村和塘湾村的大部分农田都承包给镇级的合作社，而许泾村则由村办合作社经营5。光明村还有已长达2年处于撂荒状态的大片农田，属于闵行智慧城的储备建设用地。

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表1数据来源为调查资料 5 向阳村有300多亩农田集体承包给颛桥镇元江稻米合作社；光明村1000多亩农田集体承包给颛桥镇兴泉合作社和颛桥镇元江稻米合作社；塘湾村约500亩农田承包给吴泾镇农办中心下辖的绿蔓地蔬菜合作社；许泾村300多亩农田由村办谷物合作市经营，还有300多亩农田承包给外来人口种植蔬菜。

农民人口 （人） 非农人口 （人） 户籍人口 （人） 外来人口 （人） 尚未拆迁小组数（个) 业已拆迁小组数(个） 总生产小组数（个） 向阳村

23 1960 1983 4511 6 8 14 光明村

643 2257 2900 7870 9 7 16 塘湾村

915 1954 2869 7590 8 5 13 许泾村 1006 1129 2135 13780 10 - 10

村庄内租赁业获得发展，呈现厂房出租、民居出租、农田承包等众多出租业态，并且厂房租金已成为村庄集体收益的主要来源。

3.3. 外来租客居住状况

村庄外来人口大多租住村内民房，成为“外来租客”。调查发现，村庄周边的工厂多为劳动密集型企业，但是只有极少数提供员工宿舍，大多数务工人员不得不自行寻找住所。从图16中可看出，仅有3%的外来人口在厂房宿舍内居住，而94%的外来人口居住在民房中。外来租客将出租房用作单一居住、单一经营，或是呈现出以商业经营活动为主、居住为次的经营、居住功能“二合一”的现象。从图26中可以看出，用作单一居住的住房租金在200-500元/月的比重高达73%，200元/月以下的比例仅有14%，500元/月以上（含500元/月）的比例仅有13%。

闵行区政府网站上的公租房主要为生活小区出租房，一室一厅房屋的月租金在1000元以上7；在众多租房商业网站上，按条件查询租金在500元以下、由经纪人代理出租的正规的“一室”房屋基本上找不到。从图1中也可以看到，仅有1%的外来人口租住在小区房中。由此可见，相比于正规出租房租金，外来租客用作单一居住房屋的租金处于较低水平，也说明正规住房市场上低价住房供应较为短缺。

就外来租客的住房条件来说，房屋多年久失修，或是违规搭建的简易棚屋，常出现漏雨问题，并存在安全隐患。且一般来说，除单身外，外来人口基本上为一家人合租一间房。屋内配有水电等基础设备，但无独立卫生间、热水器等，需要使用公厕和公共浴室。

总的来说，外来租客多一家人合租，租金水平相较于正规租房市场处于较低水平，但是租住房屋条件较为简陋。

3.4. 外来租客工作及收入状况

表2为整理向阳村外来人口文化程度及职业状况统计资料8而得出的统计表。从表2中可以看出，外来租客中初中及其以下文化程度的人数占96.4%，务工人员占总人数的83.2%。由此可见，村庄内外来租客多为受教育程度普遍偏低，主要为务工人员。

表2 向阳村外来租客文化程度和职业统计表

调查问卷结果也显示，外来租客从事务工、个体经营服务、务农等职业，少数妇女为无业的家庭主妇。从图36中可以看出，月收入在6000元以下的人口比例高达88%，仅有约

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图1、图2、图3、图4、图5、表3数据来源均为为调查问卷 7 闵行区公共租赁房屋信息平台

8 数据来源于向阳村村委会编写的调查报告——《颛桥来沪人员管理和服务的思路对策——以向阳村为例》 文化程度

职业 大专及以上

高中 初中 小学 其他 务工 个体经营者 务农 其他 53 109 4127 154 68 3958 312 - 241

1/8的外来人口月收入在6000元及其以上。

（1）月收入在6000元及其以上的人员，30%是务工人员，70%是个体经营者。个体经营者中，大多是从事物流、工程等生产性服务业的个体经营者，仅有少量的餐饮、美发等生活性服务业的个体经营者。值得注意的是，有一部分人员是从事两份工作，使得月收入达到6000元及其以上。

（2）月收入在3000-6000元的人员主要是个体经营者和务工人员。从表2可以看到，个体经营者中有约2/5的人员月收入在3000-6000元之间，务工人员中则高达近3/5。这部分个体经营者主要经营汽修、五金店、劳务等生产性服务业，或是经营中等餐馆、销售电子产品等生活性服务业。

（3）月收入在3000元以下的各类人员都有，从职业角度看，务农者平均月收入基本都在3000元以下；个体经营者中有1/3的月收入在3000元以下，而务工人员中则有仅约1/5的月收入在3000元以下（见表36）。月收入在3000元以下的个体经营者多经营小超市、早点铺、小餐馆、杂货店等，或是流动摊贩。

表3 务工及个体经营者月收入分布表（%）

月收入（元）

0≤X<30003000≤X<6000X≥6000

职业

务工21.05 73.68 5.26

个体经营者34.48 41.38 24.14 从外来人口月收入及其职业可以看出：外来人口月收入大部分在6000元以下；外来人口为周围劳动密集型企业提供充足劳动力；个体经营者在三个组别的收入分布情况从侧面反映出，个体经营者为周围工业园区及村庄常住人口提供了不同层次的、较为全面的生产生活服务。

3.5.邻里关系

调查发现，绝大部分的外来租客在村内居住时间在1年以上。从外来租客邻里关系统计图（图46）中可以看出，邻里关系较好、经常串门的比例高达62%；仅认识邻居、来往较少的比例为31%；不认识邻居的比例仅为7%。由此可见，外来租客在这块已不陌生的土地上结成了新的、较为友好的、稳定的社会关系。

作为房东的原村民与外来租客中的长期租客交流较多，而对短期租客交流较少，甚至不清楚其姓名、工作等基本信息。

从整体上看，村庄内拥有外来租客之间、原村民之间、原村民与长期租客之间三种主要的交流形式，形成了一张包括老乡、朋友、邻居、同事、房东等多重元素在内的复杂的、稳定的社会关系网络。

3.6.公共服务设施

调查中发现，光明村、塘湾村和许泾村的公共服务设施较为齐全，而向阳村则相对处于匮乏状态。就公共卫生设施来说，光明村每个生产大队平均2-3个公厕，并配备清洁工统一

清理生活垃圾，每年公共卫生开支约为50万元。向阳村平均每个生产队1个公厕、1个垃圾箱，也配有相应清洁人员。两相比较可以看出，向阳村的公共卫生设施远远处于匮乏状态，给村内需要使用公共卫生设施的外来租客的日常生活造成很大不便。

就娱乐健身设施来讲，许泾村每个生产队1个老年活动中心，塘湾村有老年活动中心、老年影视社、图书馆、棋牌社等。光明村有多个老年活动中心。而向阳村仅有一个老年活动中心，且位于居住核心区的边缘地带，利用率较低。另外，我们了解到外来人口基本上不到村庄内活动中心进行健身、娱乐等活动，主要原因是工作繁忙无闲暇时间。

3.7.教育医疗

调查发现，原村民后代多在所属学区内的公办学校上学，上学时间大多在半小时以内，但存在因拆迁而造成的房屋产权证和户籍地不一致而导致上学困难的问题9。外来人口子女大多为学前教育阶段和小学阶段学生，在私立幼儿园和民工子弟小学上学，每个班级学生人数较多，可达50人左右。国家统计局闵行区调查队也通过调查问卷调查外来人口子女受教育状况，结果显示：多数外来农民工希望子女来上海就学，但外来农民工子女的随迁率并不高，且随迁子女多为义务教育阶段学生，就读公办学校的不足50%10。另外，外来人口子女因户口、暂住证等问题，在沪接受教育较为困难。有被调查者称，会因子女教育问题离沪。

在医疗方面，每个村庄都有社区卫生服务站；被调查者到大医院就医的时间距离一般在1小时以内，交通工具多为公交车、电动车、打的、私家车。整体来说，就医条件较为便利。

3.8.不同利益主体对待拆迁的态度

对于村庄拆迁问题，不同利益主体拥有不同立场。政府和开发商为经济利益积极推动拆迁。部分被调查的原村民表示了愿意拆迁，原因是现有房屋老旧，希望通过得到补偿费改善居住条件和居住环境。部分原村民因为补偿问题而暂时拒绝拆迁。村庄提供的廉价房屋满足了在附近工业园区工作的外来租客的择居条件，外来租客不愿搬迁、定居的意愿明显。

4.村庄生存的机制研究

四个村庄均被工业区包围或侵占，但仍保有典型的乡村风貌（农田、院落式的民居），并发展了各类沿街商业店铺，形成混杂而富有活力的局面。基于调查结果，并结合上海市经济发展状况，村庄在工业建设用地扩张并侵蚀大量耕地的背景下保存并生存的原因大致有三个:一是城镇化推进速度减缓或停滞；二是村庄在客观上为工业园区提供配套的生产、生活服务设施，结成工业社区；三是村庄承载着稳定的社会关系及乡村文明。

4.1.近郊城镇化推进速度减缓或停滞

尽管村庄部分区域已被纳入统一的征地和迁村并点的规划当中，但是现实实施的进度与规划并不一致。部分区域早已动迁完毕，而部分区域则保存下来迟迟没有动迁。从表面上看，是城镇化推进速度减缓或停滞造成了规划愿景和实际发展的阶段性落差。导致城镇化进程减缓的实质原因有以下几个方面：

（1）低端制造业退出，高端技术产业难以引进。早在2005年，上海明确将生产性服务业作为产业发展的重中之重，表明上海开始退出低端制造业的竞争[9]。产业转型在地理空间表现为低端制造业逐渐退出上海中心城区及近郊。近郊地区由于基础设施不甚完善、高素质人才缺乏、投资环境等原因，短时间内高端技术产业难以引进。

（2）房地产市场整体疲软。上海房地产自1999年开始完全市场化运营，并开始进入繁荣期[10]，近几年房地产黄金十年已临近结束[11]，特别是2014年1-7月的数据显示全国房地产市场依旧疲软[12]，上海是一线城市中最大环比跌幅[13]的。近郊区作为增量房地产区域，市场整体疲软减缓城镇化进程。

9学区内学校招生时，如房屋产权证和户籍所在地一致，则优先录取。

10闵行区外来农民工随迁子女教育情况简析——闵行统计信息网

（3）拆迁成本高。村庄有大面积居住核心区，而住房拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，又要考虑被征收的宅基地。政策规定房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准11。另外还存在着个别原村民因补偿问题而暂时成为“钉子户”的现象。这对于追求利润的企业来说，是一个很大的入驻阻碍。

4.2.村庄为载体的工业社区雏形

目前国内外对工业社区没有统一定义，但一般来说工业社区是一定数量相关联的企业集聚在一定区域内，企业员工及其家属组成的社会共同体[14] 。

村庄发展民房出租，为大量务工人员提供低廉住房，填补了上海市郊区低价住房市场的短缺。村庄进行厂房出租，在增加集体收入的同时也改善了村庄投资环境，吸引企业入驻工业园区。外来租客则为周围工业园区提供充足劳动力，并通过个体经营服务为工业园区及村庄常住人口提供了多层次的、较为全面的生产、生活性服务。

工业园区为本村村民及外来人口提供了就业机会，而村庄则为众多劳动力提供生活空间及服务设施，二者相互裨益。实际上，村庄与周围工业园区以务工人员为纽带自发形成了一个以村庄为载体的工业社区雏形。

4.3.村庄承载着稳定的社会关系和乡村文明价值

村庄原村民之间仍然保持着较为良好的邻里关系。而外来租客大多在村庄内居住1年以上，与其他外来租客和房东交流较多，也产生了较为浓厚的邻里情感。村庄内部形成了原村民之间、外来租客之间、原村民与长期租客之间三种社会关系，共同结成一张较为稳定的社会关系网络。

另外，实地调查中发现，尽管面临着不同程度的居住环境恶化、村容村貌有待提升、设施条件有待改善的问题，这些村庄仍然保持着特有的乡村风貌与乡村文明。独栋独院、前院后园的格局具有传统小农生产型特征，菜地、农田、河流交错的自然景观凝结着人们世世代代的乡土情感。农村城镇化的过程也是乡村景观向城市景观的转变的过程。然而，盲目地消灭乡村特有风貌使之成为千篇一律的工业化和城镇化景观是否合理的问题，也已经受到一些规划工作者和学者的关注[15]。

4.4.外来租客的居住意愿

外来租客已成为村庄常住人口的主体，并成为连接

工业园区和村庄形成工业社区的重要纽带。外来租客之

间、长期外来租客与原村民之间形成的社会联系是村庄

社会关系网的主要组成部分。外来租客已经与村庄的生

存发展息息相关，其居住意愿问题是城镇化过程中需要

关注和思考的重要问题。

4.4.1.外来租客择居意愿

从外来租客择居影响因素饼状图（图56）中可以看

出，工作和房租便宜是外来人口来此居住主要影响因素，

老乡介绍与老乡集聚也是重要原因。还有一部分外来人

口是原住地拆迁而被迫搬迁，故而就近择居，或是老乡介绍而来。

房租便宜可以从两个方面解释：较为简陋的房屋条件客观上限制房屋租金，低收入的外租客主观上倾向于选择低价房屋。相对于低价房租，低收入的外来租客表示可以忍受简陋的住房条件。月收入大部分在3000元-6000元的务工人员则希望居住、并且有能力支付条件较好的出租房，但囿于客观条件限制而只能居住在低价房屋中。结合村庄房屋租金和正规住房市场房屋租金情况，我们看到月租金在500元-1000元之间条件较好的房屋供应十分不足。

112010年7月13日国土部发布的《关于进一步做好征地管理工作的通知》

故而，村庄可以改善房屋条件并提高租金以满足月收入稍高人群的择居意愿。

4.4.2.外来租客搬迁意愿

对于搬迁问题，大部分外来租客对工作、生活较为满意，主观意愿上倾向于定居，除非拆迁被迫搬迁。仅有少部分外来租客考虑到工作（月收入较低）、年迈、子女受教育困难等问题而打算搬迁。还有一部分人表示即便更换工作也不会改变住所，主要原因是房租便宜，且对周围环境熟悉，不愿再到完全陌生的环境。

结合外来租客择居、搬迁意愿及其月收入状况可知，来沪打工的外来人倾向于选择工作附近的、老乡集聚的村庄租房，低收入外来租客倾向于选择的低价住房而相对不在意居住条件，月收入稍高的外来租客则有能力支付且希望居住条件较好的房屋。由此可见，村庄在提供低价住房的基础上，可以适当改善房屋条件并提高房租来满足月收入较高人群的择居意愿。另外，除拆迁等特殊因素，外来租客主观上选择长久居住。工作不满意、年迈、子女受教育困难等问题则是外来租客搬迁的推动因素。

5.结论与讨论

通过对上海近郊地区——闵行区向阳村、光明村、塘湾村和许泾村——的调研发现，因为产业转型期间对低端制造业的入驻门槛提高，高端技术型产业一时间难以引进，房地产市场整体疲软及拆迁成本高等原因导致近郊地区工业化进程减缓或停滞，使得部分村庄在规划愿景和实际发展之间的阶段性差异中得以生存，并且保留了传统的农村风貌。村庄存在的合理性来源于：

其一，外来租客倾向于选择工作附近的、老乡集聚的民居进行合租，低收入者由于月收入限制选择低价住房而相对不在意居住条件，而较高收入者则因正规住房市场上较低价格住房短缺也选择居住村庄简陋民居。并且除拆迁等不可抗因素，主观上选择长久居住。但工作岗位的变化、年迈、子女受教育等问题会推动外来租客搬离村庄。

其二，村庄为外来务工人员提供低廉住房，而外来租客又为周围工业园区提供充足劳动力和配套的生产、生活服务，租住厂房、场地的企业在客观上也改善了村庄投资环境，村庄自发地与工业园区结成一个有机的工业社区。

其三，村庄承载着内部原住民和外来租客之间的复杂而稳定的社会关系网络及厚重的乡村文明。从而使得村庄整体呈现出独特的生存发展价值及活力。

村庄自发与工业园区形成工业社区，并承载着稳定的社会关系和农村风貌，其存在显然是具有一定合理性的。如果规划愿景与实际发展的阶段性差距短时间内不能消除，村庄是否可以与工业园区结成工业社区而长久生存下去是值得我们思考的。

以村庄为载体的工业社区的优点可以总结为以下几个方面：（1）村庄为工业园区务工人员提供价格较为低廉住的住房可以降低企业发展成本；（2）可以实现居住和生产集中，提高土地利用率的同时实现产城融合；（3）村庄内的工业、服务业可以与工业园区工业自发形成协调合作关系，无需进行相关规划配置；（4）村庄稳定的邻里关系有助于工业园区文化[错误!未定义书签。]发展，提高园区软实力；（5）以村庄为载体的工业社区将多元化郊区风貌，并成为探索郊区城镇化的新模式。

但如果村庄继续存在下去，则需面对“生存”的若干问题：

（1）基础设施建设问题。完善的基础设施能够为园区企业提供坚实的保障，激发园区的生命力和活力[14]。但是，大量外来租客流入使得村庄人口密度大大提高、人均公共资源占有量减少、村庄公共基础设施负担加重、公共卫生服务成本增加。前文中提到向阳村公共卫生设施较为匮乏，给外来租客日常生活带来很大不便。但是由于外来人口没有发言权，而拥有发言权的原住民基本上不在村内居住，且无相关需要，使得公共卫生设施短缺问题一直得不到解决。

（2）村庄管理问题。村庄内从事餐饮、汽修等服务业的个体经营者多是无照经营；汽修、物流等服务业使得村庄周边及内部道路上来往车辆多，造成噪音污染、空气污染（扬尘）等环境污染问题，并存在安全隐患。

（3）村庄房屋修缮问题。年久失修、条件简陋的民居降低了外来租客的生活水平，且合租形式存在很大的安全隐患，收入较高的外来租客也希望并有能力居住条件较好的房屋。但是原村民进行房屋修缮需自行承担修缮费用且租金收入会减少，出于自身利益考虑原住民不会修缮房屋。

这些问题，需要规划者根据工业园区规模及产业类型、预测未来人口规模配置生活服务设施和生产服务设施，以保证工业社区的正常有序地运行；需要改革村庄管理制度，建立整个工业社区统一的管理体系；需要通过补贴等经济方式、法律方式和行政方式改善房屋条件，并使村庄内租房市场规范化。

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