论文中国房地产市场经济周期测评周期
中国房地产市场经济周期测评周期
摘要：我国房价周期增长和波动频率高，房价中期具有上涨刚性，不存在明显的中
周期。房价周期、消费物价周期和股价周期之间存在一定的领先滞后关系。在宏观经
济中的行业定位、政策导向与房价之间也存在显著的相关性。房产价格的持续转变主
要受到体制创新、经济增长、工业化和城市化进程、流动性过剩几方面因素的影响。
关键词：房地产、周期、房价、经济、市场
China's real estate market economic cycle evaluation cycle Abstract: China's house price cycle of growth and fluctuations in the frequency of high, mid rise in prices has rigid, there is no obvious cycle. There are some leading between house-price cycles, consumer price cycle and price cycle lag relationship. A significant correlation existed between orientation and price policy orientation, in the macroeconomic. The continuing change of property prices is mainly affected by system innovation, economic growth, industrialization and city change process, excess liquidity and several factors.
Keywords:real estate, cycle, price, economy, market
引言
我们认为，市场经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以及中国尚处于快速发展过程中这些特征，决定了中国房地产价格的过去走势。并且可以据此对当前房地产形势进行判断。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。
1 经济周期
经济本身就是有一定的周期性。在我国，虽然经济增长率长期保持较高的水平，但存在一定波动。将这些波动按照“峰—峰”或“谷—谷”规则，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为的3大周期，每个大周期按照这种规律，2010年应为周期底部。当然，2000年以后各种刺激经济的事件，可能使得此段周期延长。即便如此，2009—2010年本应该是这个周期向底部走的阶段。我国经济增长的波动性在逐步减小，经济周期在振
幅下降。
1.1 房价周期波动的假设
基于房地产定价模型，提出房价周期波动的三个假设：
假设一：消费者根据房地产市场价格和理论价格之间的权衡进行购房的决策，市
场价格与理论价格之间存在互动的关系，导致房价周期性波动；
假设二：信贷的扩张与紧缩对房地产业与非房地产业投资的影响产生周期波动；
假设三：金融自由化进程中伴随着增长过快的货币供给，加速了房价上涨趋势也为市场带来不确定性。
1.1.1 经济周期与房价周期关系
1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。同时，房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。
房地产周期与经济周期
如图所示的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到200年的接近20%。这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。
1.2 房地产测评周期波动
在选定了指标之后，我们先按环比增长率给出各单项指标的周期波动，利用景气循环法对各项指标进行分析，并综合其图形。最后，利用扩散指数计算方法，就得到中国房地产业的周期图。中国房地产经济存在明显的周期性波动的特点。按照“V”分法，我国改革开放以来房地产业发展的第一个高潮是在1984年；此后房地产业逐渐衰退，跌入低谷是在1987年；达到房地产业发展的第二个高潮是在1988年；好景不长，再次跌入低谷是在1989年；以后开始逐渐复苏，第三次高潮是在1992年达到了；1992年下半年开始又走向低谷。
在对指标性分析的基础上面，我们还可以把房地产业的周期波动状况分成五大区域：即过冷区（0 过热区(0.85 1.3 房地产周期与宏观经济周期关系 很多人认为两者完全一致，如果真是这样,单独研究房地产周期意义就不大或完 全没有必要了。其实,从整体来说,一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关 关系、波长大体一致。如在我国两者的周期大致都是4 - 5 年(后面还将论及) 。而 复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上的不一致。一般而言,房地产的复苏、萧 条期滞后,而繁荣、衰退期过于超前。研究这种差异,不仅有理论意义,更重要的是在 实践中,投资者和国家宏观调控可通过波动的时差进行决策,即可根据房地产的波动 来分析预示宏观经济的走势,可根据宏观经济的趋势,来预测房地产的发展走势。 1.3.1 复苏阶段 复苏阶段看,即使房地产业业是基础性与先导性产业,但由于产品价值大,耗用资 金较多,生产周期较长,且是非工厂化单件设计的单件生产,因此当经济开始复苏时, 房地产开发商们需要经过较长时间筹备、计划才能投入生产,因此,房地产业复苏要稍 微滞后于宏观经济的,却很短暂。 1.3.2 高涨期 高涨期看,房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得很快。因为房地产业经过复 苏阶段的准备,其先导性产业的作用要充分显现出来。首先是拥有市场,由于经济的快 速发展、居民的收入水平也在提高、全社会都对各种商业的用房、工业用房、写字楼 以及各类住宅别墅等的需求扩张,拉动了房地产业迅速发展;其次就是有较充足的资 金成本,在高速发展的并且有市场的情况下,房地产开发商们不仅可以加速自有资金 的周转,同时还可以取得更多的贷款,使房地产业得到更快的发展;再次是价格刺激。 房地产产品开发周期较长,一般需要1 - 2 年,有的时间较长。当需求逐渐扩张时，会 引起楼价上涨,由于楼宇的供给价格弹性较小,从而加剧了楼价的进一步上场,势必刺 激楼宇投资,从而进一步加速房地产发展。 P P P O o ″′ 如图所示 ,当房地产市场供求平衡时,房地产供给量为Q0 ,房地产的价格为P0 。随着对房地产需求的扩张,由D 移动到D ′,若供给的楼市能及时适应市场的需求,将供给量由Q0 增加到Q ′,即供给曲线S 移动到S ′,当供求会在楼价仍保持在P0 的状态下达到了均衡。但由于房地产业本身存在着一定的生产周期,所以楼市的供给量在短期内仍维持在Q0 的水平之上,因此最终使楼价上升至由Q0 供给量所决定的价格P ′上,而不是P0 或P 〃(见图表示) 1.3.3 衰退期 衰退期来看,房地产业要早于和快于宏观经济。房地产页之所以提前衰退,一方面是房地产业作为基础与先导性产业,其“超高涨”或者“超前发展”可以满足宏观经济的继续高涨的需要,而提前进入了衰退期;而另一方面是房地产业的发展应该以社会经济的各部门发展性为基础。如果房地产业长期一枝独秀,必然导致与其他部门脱节,最后也会致使房地产业难于维持较长的高速发展而逐步降下步伐来,步入了衰退期。从房地产业自身发展的局限性来看,它是要先于宏观经济再步入衰退期,而宏观经济的衰退则进一步加速了房地产业的衰退步伐，如下图所示： 当宏观经济衰退,房地产市场需求下降,即需求曲线由D 移动至D ′时,使楼价下降至S 与D ′的交点P 〃。本来按一般市场的规则,若当需求减少,楼价下挫时,楼宇的供给曲线应向左移动以减缓楼价的下降,如供给曲线由S 移至S ′,从而使楼价位于P0 和P 〃之间。但由于房地产自身的特点决定了其供给在短期内缺乏弹性,所以楼宇的供给线并未后移,这样供给仍保持在原来的水平Q0 上,则更加剧了楼价的下跌,使其降为P ′0 。楼价的急剧下挫,使房地产业的衰退要比宏观经济的衰退来得迅速。 1.3.4 萧条期 从萧条阶段来看,房地产应当滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时,各行各业的发展都处于停滞不前的状态,失业率、通货膨胀率较高。但由于房地产本身具有保值增值的功能(见表) ,所以在其他行业都萧条的时候,人们会放弃其他投资,转向 ′P p o P P P ′ D 房地产开发投资或直接购买房地产,从而维持房地产市场一定的供给和需求,推迟了房地产市场的萧条。 前者相对后者复苏和萧条滞后、高涨和衰退先行。从实践来看,香港的情况与理论分析基本相近。如香港1985 年GDP 出现负增长,1986 年开始复苏,而楼市在1986 年以后才开始复苏,房地产的复苏滞后于宏观经济。又如香港GDP 增长从1981 年的914 %回落到1982 年的3 % ,而楼价早在1981 年后期就开始滑落,房地产衰退早于宏观经济。 1.4 我国宏观经济周期 在我国,实际与理论分析也基本相近。建国以来,宏观经济周期已出现了8 次,第9 个还没有完成。周期长度亦为4 - 5 年,与我们前面所揭示的中国房地产经济周期的长度相似。但是两者周期的“四个阶段”正如前面分析的,有前有后。1981 年以来两者都出现了三次周期(此前无房地产资料) ,两者的差别,如图所示。 从高涨期来看,宏观经济的高涨期分别为1984 、1988 、1993 年,房地产的高涨15.0 1.0 12.5 0.8 10.0 0.5 7. 5 5. 0 0.3 2. 5 0 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 期分别为1984 、1988 、1992 年,前两次高涨期由于没有季度、月度资料,难于在图 中准确地呈现房地产经济的高涨先于宏观经济,但趋势是如此,第三次则明显地看出 房地产高涨期(1992 年) 先于宏观经济的高涨期(1993 年) 。从萧条阶段来看,宏观 经济的谷底分别是1986 、1989年,房地产经济的谷底则为1987 、1989 年,房地产的 萧条期要滞后于宏观经济。 从图中还可看出,房地产经济的景气分割点(高涨) ,景气下转点(衰退) 均要先于 宏观经济的景气分割点和下转点,除1989 、1990 年,房地产经济的景气上转点(复苏) , 萧条转折点(萧条) 均滞后于宏观经济的景气上转点和萧条转折点,两者的关系进一 步验证了前面的理论分析是基本正确的。 2 我国房地产面临的局面 现在我国的房地产业大致呈现整体平衡部分过热的局面，为了更好的解决房地产开发商与居民购买力之间的矛盾，我国采取了一系列的政策措施。一般来说，政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。 2.1 数量干预 其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。 2.2 价格干预 当前，我国已经在采取投入廉租房的方式来缓解居民的住房问题并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款准备金率、提高企业贷款门槛等方式，而按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛也将会提高。事实上，税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中也一直发挥着积极的作用。政府可以通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，但已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。 2.3 国外税收手段 各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调 控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。 国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法是：（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。 3 政府规划 中国城市土地法定为国有，农村土地不得批准不准转为土地出让，这样，政府决定了所有建设土地供给及在建设房地产上的用途。这是典型的Glaeser and Gyourko提到的规划导致土地垄断供应的例子。规划导致了土地稀缺和房产类型的局部稀缺，是房地产价格走高的重要因素。近年，地方政府对土地开发用途的规划日渐增多，大到开发区，小到城区某个小块土地，都在政府规划之下，这导致土地局部都是垄断供给状态，并对推动房价有显著影响。这方面的事例很多，但要做数据统计论证相对较难。 3.1 政府调控政策 我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，即“鼓励—抑制”这样政策不断循环。经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，尤其是直接针对房地产的政策变动，也是中国房地产周期的重要成因。根据丁烈云（2003）的总结以及我们对近期政策的搜集整理，从1988年开始至今，政府不断使用各种调控手段调控房地产市场，并且效果明显。比如，1988年为了房地产业扩大发展，修改宪法，允许土地批租，推行住房制度改革，开放房地产市场。结果导致当年房地产投资和商品房销售增长幅度为72%和34%。而1989年，国家紧接着加强房地产市场管理，发布《关于加强房地产市场管理的通知》，压缩固定资产投资规模，紧缩银根，使得房地产投资和商品房销售增长幅度降低为6%和11%，比上年明显减少。1990年，出台《土地管理法实施条例》，并进一步紧缩银根，使得房地产开发投资负增长（-7%），1991年，深化住房制度改革，房地产开发投资和销售量分别比上年增长33%和18%。1992年，为加快房地产发展，引进外资，“治理整顿”结束，开放房地产价格，开发消费贷款使得房地产成为新的投资热点，全年房地产投资额比上年增长117%，房地产开发企业净增长2倍，商品房价格增长29%。1993年，为促进房地产健康发展，开始治理整顿，宏观调控，控制投资规模，发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》，由于惯性作用，加上并未特别严格执行，当年房地产开发投资仍然大幅增长165%，商品房销售增长102%，是房地产发展最快的一年。 3.2 政府金融政策 1994年，发布《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知和》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步整顿金融秩序，全面严格检查房地产开发经营机构。使得土地开发面积和房屋新开工面积均呈负增长，并导致今后几年房地产市场的萧条。1997年，进一步适度从紧财政和货币政策，使房地产开发投资负增长1.93%。1998年，为了促进房地产业发展，发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住 房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，使得房地产投资稳步增长，当年增长14%，扭转了之前持续下降的局面。1999年，实行积极财政政策，促进住房消费，住房货币化改革，之后几年连续出台促进措施。 3.3 国土资源政策 2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地土地使用权规定》，规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国有资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》严格实行招拍挂检查。2006年，发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，严禁农用地转其他用途，规定工业用地补偿统一标准。国有土地使用权出让总价款的全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应该逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。保护耕地，视之为地方政府问责的重要指标。2008年底，降低房贷利率，2010年初，提高银行准备金，降低房贷优惠利率，限制购买多套房对投资性购房进行针对性打击，并计划征收房产税。 3.4 回顾重大改革的影响 我国政府针对房地产的政策在短期很少没有达到调控目标的，并且由于政策的周期性，房地产伴随着相信的周期。这些政策中，影响较大的政策有1993—1994年的紧缩政策，使得中国之后六年房地产和经济出现疲软；之后的1998年住房商品化改革，极大促进了商品房市场发展；2002—2006年的土地政策使得土地价格不断提升，成为地方政府重要财源，对房价也有推动作用；2007年开始的新一轮紧缩政策及国际金融危机导致房地产市场大萧条，2008年底开始出台新政策救市，从而2009年中期开始房价开始大幅攀升；而2009年底开始，针对房地产的宏观调控再次出台，导致了当前的市场相对冷清状态。 从上文的政策可以看出，有意促进房地产发展的政策年有：198,1992,1998,1999和2008年。与之对应的是，每当促进政策产生明显效果，抑制政策都会相应跟随，比如1989,1993-1994,2002,2010这些年份，其中2002-2006年的土地政策导致土地供给受限，反倒促进了房价 4 房地产周期实际利率变参数 目前很多学者谈到了实际利率的影响，最近美国哈佛肯尼迪学院的Glaeser等人 认为利率虽然影响房价，但影响力并不像大多学者想象的那么大。他们提到几个原因： 第一：房地产的再次融资功能，即使在高利率的时候购买房子，由于房子可以在利率下降的时候再融资更多，因此房价并不会因为当前高利率而明显下降。 第二：人口的流动使得人们即使在低利率的时候，也不会付太多价格给房子，因为他们搬家的时候，可能需要在高利率时卖掉房子。 第三：如果房屋供给是有弹性的，那么即使利率低时高房价也不可持续，美国很多地价且少管制的土地使得长期看住房供给富有弹性。 第四：即使给定低利率，人们往往不能借到想借的所有钱，以支撑高房价。 4.1 中国实际利率影响 对应于中国，可以弱化利率对房地产影响的原因有些并不重要。中国居民购买房地产的典型目的是长久居住、少用于再融资，并且土地供给有限。只有第四个才能是弱化利率影响的因素。我们将一年期存款和贷款利率减去消费价格指数，观察两种实际利率对房价走势的影响，如图所示。可以看到，除了2008年这一受到金融危机影响的异常点外，在其余年份，实际利率与房地产价格涨幅呈现显著的负相关关系。即，当实际利率降低时，房价涨幅会增大。观察他们之间具体的数量关系，简单相关系数显示房价指数与实际存款利率和实际贷款利率相关系数分别为-0.92和-0.945，控制常数项的回归分析显示实际存款和贷款利率对房价指数的边际影响分别达到-2.01和-2.1. 中国的实际利率与房地产价格 注：real_ratel: 贷款利率 -CPI;real_ratel2: 存款利率–CPI 4.2 中国特有的影响因素 自从1998年以后，我国房地产价格基本没有出现长期下跌，同时，人们收入水平提高很快，不断扩大的城市人口比重对房地产的需求，支撑了如此之高的房地产价格。这十几年的经历，使得居民对房价有了一个只涨不跌的预期，随着2008年房价快速下跌之后的更大幅度反弹，这个预期得到了强化。加之房产在中国本身可以作为炫耀性的财富，投资者购买时有很强的从众心理，也是促使居民热心购买房产的原因。另外，在我国投资渠道比较单一，地方政府对土地的控制，国有企业预算软约束形成的高价购地，以及长期快速增长的货币供应量，不断增加的成本，都是房地产价格不断高企的原因。 观察这些影响我国房地产价格周期的因素，可以看到：不断增长的收入和城市化过程决定了房价不断上涨的长期走势，但政府行为（包括规划行为和土地政策）导致了房地产价格可能在相对高的位置运行，同时，经济周期、政府周期性调控政策（包括金融政策）是导致周期波动的重要原因。 4.3 国民经济学 我国房地产市场以1987年为起点，1998年才完全实现市场化分配，短短的二十几年间房价在波动中急剧膨胀。尤其是2003年以后，大部分城市房价持续高涨，引发了对房地产泡沫的巨大争论。2008年国际金融危机前后，房价短期经历了大涨大跌的剧烈波动，与之相伴随的是对房地产价格一系列调控政策的出台。从一些发达国家的历史经验来看，房价的波动给宏观经济稳定带来了巨大的威胁，甚至导致了长时间经济萧条，这对市场调控 与监管提出更高的要求。我国的市场调控经验表明，仅仅使用货币政策的市场效果不明显，不得不采取直接行政干预措施。而这些措施的合理性一直是理论界争论不休的问题。论文通过房地产价格周期测度与解读、与国外房地产周期比较、分析房地产周期与宏观经济、股市周期和通货膨胀周期的关系，对房地产价格周期波动特征做出具体的刻画，归纳了关于房价周期波动特征的典型事实。结果表明，我国房价周期波动频率高、波动幅度大。房价中期具有上涨刚性，不存在明显的中周期。房价周期、消费物价周期和股价周期之间存在一定的领先滞后关系。在宏观经济中的行业定位、政策导向与房价之间也存在显著的相关性。论文分析了我国房价周期增长和波动的成因。 房地产价格的持续上涨主要受到体制创新、经济增长、工业化和城市化进程、流动性过剩几方面因素的影响。从实证结果来看，利率变化对房价的影响很小，无法与理论分析相一致，房价周期波动的利率调整机制失灵；银行信贷与价格周期存在稳定的一致性，银行信贷对价格周期的影响小于货币供给。货币供给弹性在1998年最高，到2005年达到最低值，2005年以后货币供给对房价增长的推动作用增强。 4.4 货币冲击 货币供给对价格的影响大于对投资的影响，说明资金通过房地产开发投资之外的途径直接对价格产生影响。本文认为，1998年以前，市场环境不稳定是周期波动频繁的主要原因；1999年至2005年利率稳定、供求关系平衡，市场处于短暂的过渡期；2005年以后房价周期波动频繁而剧烈，周期表现出明显的外生性，论文重点分析了这个阶段房价周期的原因。2005年以后，购房者购房动机发生了由居住到投资的转变，对于市场行为的解释需要突破房地产供给需求局部均衡的框架，在与宏观经济结构相关的一般均衡框架内分析。在低利率的条件下，购房者具有强烈的购房动机，房价具有上涨刚性，由市场价格与理论价格之间动态变化形成的价格周期性下行的机制无法实现；利率失灵加剧了实体经济和房地产价格趋势的背离，使房地产与实体经济的结构性失衡恶化，二者之间相对价格的变化机制无法实现；中国特色的货币政策传导渠道使房价周期产生强烈的政策性或者外生性，在房价上涨阶段银行自主信贷约束动机弱化，房价周期无法以银行信用自住紧缩为内在机制形成；2005年以后的价格波动频繁，是由于在利率失灵条件下，房价变化对利率的弹性减少，对广义货币量的弹性增加，市场稳定性降低，价格容易受到流动性冲击。 房价在缺乏利率弹性前提下的上涨产生两个重要的后果：首先导致无房者的福利相对下降；其次是银行风险积累。论文回顾和评价了房地产市场调控的历程。低利率和流动性问题外生于房地产行业，与货币政策和宏观经济环境密切联系，却成为影响房价正常波动的重要的内在原因。在这样的情况下，如果仅仅着眼于针对房地产行业的局部调控，问题根本却出在经济全局，短期行政措施也难以产生长期持续的效果。在现阶段，稳定预期是主要的房地产调控政策。对房地产周期波动，主要控制由于银行信贷带来的金融风险。最后提出主要结论和政策建议。长期而言，构建具有合理定价机制的房地产市场是我国房地产业发展的必然选择，制度建设是长期稳定发展的基础。提出推进金融体系改革和利率市场化、发展和完善房地产市场、增加金融供给稳定长期投资、推进房产税改革等几个方面的政策含义。 5 当前中国房地产市场位置测评判断 根据上文对房地产波动影响因素的总结，以及针对中国房地产市场的影响因素分析，我们可以大致判断当前房地产处于一个怎样的位置，及大致预测今后一段时间的走势。 首先，经过了奥运经济、汶川地震、次贷危机等各种事件汇集影响的2008年以后，经 济应该步入原有的周期运行轨道中，通过对中国经济波动的平滑处理可见，在此阶段，我国经济应该步入一个下行周期，接近底部阶段。单独从经济周期的角度看，房地产价格涨幅本身应该处于一个下调阶段。 第二，不能忽视的是当前处于负实际利率阶段，如上图分析。从这个维度看，这可能导致房价有持续走高的动力。但是，从经验上看，负利率从来是不可持续的状态，加息在所难免，这也必将导致房地产价格涨幅回调。 第三，当前正值政府调控周期的“抑制”阶段，即在2008年后的4万亿投资及宽松流动性导致房价保障后，政府正努力打压房价。历史经验表明，政府从来是“不达目的不罢休”，即使只是短期地打压房价，房价涨幅下行也在所难免。 第四，其他税收手段如物业税正在尝试试点运行，同时地方政府融资平台也在受到监控，这些因素都会导致对房地产预期变差。 最后，当前面面临着极为不确定的国际经济环境。欧元区债务危机，以及美国持续的高失业率，都可能导致中国出口市场受到影响。经济环境的恶化也会传导到房地产市场，这是一个不确定因素。一个好消息是，美国房地产市场价格近期虽然还在下降，但降幅缩窄到接近零的程度，可能是一个国际环境好转的指标。 美国房地产价格季度同比变动趋势 所以，我们认为，当前利率存在上调的可能、政府的抑制性政策以及宏观经济周期下行的影响，很有可能导致房地产价格涨幅在短期进入一个下行阶段。 6. 讨论与建议 外生的房价降经常伴随着地价降和交易量下降，也导致居民财富缩水、银行资产质量下降和总社会消费的萧条。房地产投资会随之下降。由此引发上下游产业链萎缩，失业率上升，财政收益和政府开支都会减少。 但房地产市场存在周期也是不可争议的事实，房价涨幅过快，就有回调的压力，无论长期经济如何向好，这个短期波动总是难免的。即便如此，弄清房地产价格周期的影响因素，对于认清合理原因和不合理原因，并制定相应合理政策是必要的。 6.1 讨论 首先需要说明的是，中国目前房地产投资并不充分，比美国日本高峰时期的房地产投 14.0％ 10.0％ 6.0％ 2.0％ -2.0％ -6.0％ -10.0％ 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 资占社会总投资比重有很大差距。而中国正处于城市化和居民追求更好生活品质的时期，放开土地供应，尤其是放开作为住宅的土地供应，减少土地同于其他方面的规划，是非常必要的。已有的研究表明，只有存在充分弹性的土地供应市场，并且减少建设房屋的约束，房地产价格才会比较平稳。产出的增加才能最终增进社会福利，对于房地产市场，也不能盲目通过限制手段控制价格。 第二，房地产的合理价格应该是市场决定的，根据影响因素的不同，市场均衡价格会不断变化。在此大前提下，提高保障性非产权住房对于稳定房价也非常有效，德国是一个很好的例子。如果居民都有一个稳定的住所（即没有产权），那么投资投机性购房的冲动就会大打折扣，房价波动也不会那么大。 第三，虽然理论上税收可以作为一个自动稳定器减少波动，但已有经验表明房产持有税并不能很大程度减少房价波动的风险，交易税在中国已有例子，物业税在全世界都有例子，存在物业税的国家如美国照样发生次贷危机。虽然如此，我们必须认识到房地产消费的负外部性，即一个人在某个位置占用大的面积，就会减少其他人使用的面积，给其他人造成拥堵。因此土地税是应该征收的，虽然这些税收可能带来一定程度的经济扭曲。 第四，我们认为不应过分强调房地产业在经济中的正面或负面作用，比如“房地产绑架经济”之类的说法并不贴切，整个经济是一个链条，任何一个环节都不可或缺，或者说任何一个较大的行业都可以绑架中国经济。正是由于经济系统的关键性，如果要打压房地产，不能简单以房地产产值占国民经济比重衡量其可能损失，因为对上下游的影响可能更大，这些都是观念上问题。 6.2 建议 基于此的一些政策建议是：首先，应该尊重市场规律，按照市场定价原则认识房地产合理价格所在。第二,追求长期经济平稳增长、适当降低波动的政策可以采取，可以适当进行反周期的经济操作，抚平经济周期；第三，至少要保持实际利率为正，否则资产价格过高很难避免；第四，土地供应限制的放松与规划管制的尽可能减少，是最终的抚平房地产价格周期的办法，这也是Glaeser等提出的最终办法；第五，详细了解我国房地产业的发展阶段以及各阶段的表现，分析各阶段具体表现的原因；第六，归纳现阶段的发展状况及存在的问题进行原因分析；第七，从外国解决房地产问题的方法中选择有效的并且适合于我国国情的，结合本国的经验与外国的好的经验积极解决我国房地产业中存在的问题以促进社会的和谐发展。 结论 未来几年，房地产市场需求仍然很大，在市场化程度较高的情况下，有需求的市场是不会萎靡的。我国国内理论界对房地产周期的研究从概念定义到房地产周期波动特征描述、从影响因素分析到房地产周期评价指标的研究、从全国房地产周期研究到区域房地产周期研究、从房地产周期理论到实证展开了深入的研究和探索。本文对国内房地产周期波动研究进行综述，以期对该领域理论研究发展有所参考，希望能对我国房地产业的发展有所帮助和更好的应用经济市场。 致谢 本设计的完成是在我们的导师戴佳飞老师的细心指导下进行的。在每次设计遇到 问题时老师不辞辛苦的讲解才使得我的设计顺利的进行。从设计的选题到资料的搜集 直至最后设计的修改的整个过程中，花费了戴老师很多的宝贵时间和精力，在此向导 师表示衷心地感谢！导师严谨的治学态度，开拓进取的精神和高度的责任心都将使学 生受益终生！还要感谢和我一起的几位同学，是你们在我平时设计中和我一起探讨 问题，并指出我设计上的误区，使我能及时的发现问题把设计顺利的进行下去，没有 你们的帮助我不可能这样顺利地结稿，在此表示深深的谢意。 参考文献 [1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版. [2]王全民.房地产经济学[M].大连：东北财经大学出版社，2002年版. [3]包亚钧,汪洪.房地产经济论——房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998年版 [4]刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题的探讨[J].中国物价，2005( 7) [5]李华罡.土地制度不能承受之重[J].经济学消息报，2005(1)1 [6]吴敬琏.要建好的市场经济[J].深圳商报，2003(10) [7]刘晓英.供地政策对房地产价格影响[J].中国物价，2005(8) [8]李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版 [9]邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月 [10]路小平、刘洪玉《我国房地产税制的现状及改革设想》，《税务研究》2002年第7期 [11]高波：《加入WTO：我国房地产业的市场机会、竞争趋势与应对策略》，《管理世界》2000年第5期12李蕴,朱雨.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12) [13]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000. [14]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12. [15]高树.现阶段完善我国房地产税收制度的探讨[J].中国房地产,2003(1) 历年房地产与建筑统计数据 2011年统计数据 全年全社会建筑业增加值32020亿元，比上年增长10.0%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润4241亿元，增长24.4%，其中国有及国有控股企业1172亿元，增长36.0%。 全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。 全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。 表6 2011年房地产开发和销售主要指标完成情况 及其增长速度 指标单 位 绝对数 比上年增 长% 投资额亿元61740 27.9 其中：住宅亿元44308 30.2 其中：90平方米 及以下 亿元13637 28.0 房屋施工面积万平 方米 50795 9 25.3 其中：住宅万平 方米 38843 9 23.4 房屋新开工面积万平 方米 19， 0083 16.2 其中：住宅万平 方米 14603 5 12.9 房屋竣工面积万平 方米 89244 13.3 其中：住宅万平 方米 71692 13.0 商品房销售面积万平 方米 10994 6 4.9 其中：住宅万平 方米 97030 3.9 本年资金来源亿元83246 14.1 其中：国内贷款亿元12564 0.0 其中：个人按揭贷款 亿元 8360 -12.2 本年购置土地面积 万平方米 4，0973 2.6 土地成交价款 亿元 8049 -1.9 2010年统计数据 全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。 中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。 出凝血凝血酶时间（TT）测定（第四版） 出凝血原理： 在37℃条件下，在血浆中加入“标准化”的凝血酶溶液后，血浆凝固所需要的时间。 出凝血标本处理： 患者处于休息状态下，采空腹静脉血（急诊病人除外）。采血者应技术熟练，“一针见血”，以防止组织损伤，使外源性凝血因子进入标本。最好不与其它实验一起采集而使血液停留在针管的时间延长。采完血后，将血液沿管壁缓缓注入试管，避免产生气泡；然后迅速将血液和抗凝剂轻轻颠倒混匀，避免用力震荡。 全血要在1小时内分离血浆。分离乏血小板血浆时，要在室温下3000rpm离心10分钟，室温下可存放4小时。全部试验不能在4小时内完成，应将乏血小板血浆分装在～的小试管中快速冷冻，储存于-20℃冰箱中。冷冻过的标本不能再次冷冻，否则结果会不准确。冷冻血浆融化时，应将盛冷冻血浆的容器置于37℃水浴中，并轻轻摇动，使其迅速融化。 出凝血试剂：TT试剂购于天津威士达公司：德灵Test Thrombin Reagent试剂（试剂盒代号OWHM13）。内含凝血酶测定试剂冻干品：标准浓度的牛凝血酶，牛白蛋白；凝血酶测定试剂缓冲液（25mmol/l,）。按要求的量用缓冲液溶解小瓶中的试剂，测试之前必须将试剂溶解液预温到37℃。复溶的试剂从冰箱中取出后室温平衡15min后上机分析。 出凝血仪器：使用Sysmex公司的CA-7000型全自动血液凝固仪。 出凝血操作：按仪器操作步骤执行标准操作。 出凝血4.６.1开机：按下机器侧面的POWER 按钮。开机后机器进行自检，当屏幕上边显示“Ready:”时可以进行试验。 出凝血4.６.2检查消耗品： 1、准备反应杯：打开仪器上盖装反应杯的盖子查看反应杯是否够量，不足时，需及时添加。（一次性最多可放1000 个杯子） 2、准备试剂：按照仪器对试剂的要求，把试剂准备好，放到仪器内相应位置，注意查看试剂的量和有效期。如还不熟悉试剂位置时，可在主屏幕上选Reagent Setting，按屏幕显示放置试剂。 3、查看仪器的洗液瓶和废液瓶 出凝血4.６.3准备标本：将样本放入样本架，再将样本架放到仪器进样器上。 出凝血4.６.4输入检测项目：主菜单上按下Work List 键，进入工作菜单，输入TT项目。 出凝血4.６.5输入样本号：按屏幕下菜单的ID No.键，按顺序输入样本的序号。 出凝血 4.６.6开始检测：录入完所有测试信息，按下屏幕右上角START 键，开始检测。 出凝血质量控制：使用德灵公司的leve11质控品做质量控制。每批质控品的值不超过2SD。（详见出凝血1质量控制） 出凝血计算：仪器自动计算出结果。 进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接 新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。 2003年-2013年中国房地产调控政策一览 ?正文 ?我来说两句(1075人参与) 2013年02月27日19:57 来源：第一财经网站 ?手机客户端 ?打印 ?字号 ?保存到博客 2 2003年 (1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产 相关公司股票走势 ?保利地产11.59-0.25-2.11%市场持续健康发展的重要意义。 2004年 (2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币 贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年 (6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条) 国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托 2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税 2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。 2006年 (11项政策，调控从指导意见转向可操作性) 血浆凝血酶原时间（PT）及活化部分凝血活酶时间（APTT）测定 一、血浆凝血酶原时间（PT）测定 （一）参考值 一步法凝血酶原时间：11～13秒 凝血酶原比值：0.82～1.15 （二）临床意义 1．PT延长：PT超过正常对照3秒以上或凝血酶原比值超过正常范围即为延长，主要见于： ①先天性因子Ⅱ、Ⅴ、Ⅶ、Ⅹ减少及纤维蛋白原的缺乏（低或无纤维蛋白血症）； ②获得性凝血因子缺乏，如DIC、原发性纤溶亢进症、肝病的阻塞性黄疸和维生素K 缺乏、血循环中抗凝物质增多 等。 2．PT缩短： ①先天性因子Ⅴ增多； ②DIC早期（高凝状态）； ③口服避孕药、其它血栓前状态及血栓性疾病（凝血因子和血小板活性增高，血管损 伤等均为血栓形成的基础）。 3．口服抗凝药的监护临床上当NIR为2-4时为抗凝治疗的合适范围，当INR>4.5时，如纤维蛋白水平和血小板数仍正常，则提示抗凝过度，应三少或停止用药。INR>4.5时，同时伴有纤维蛋白原和血小板减低，则可能是DIC或肝病等所致也应减少或停止口服抗凝剂。 二、活化部分凝血活酶时间（APTT）测定 （一）参考值：33.68～40.32秒 （二）临床意义：基本与凝血时间意义相同，但敏感性高。目前所用的大多数APTT测定方法，凡当血浆凝血因子低于正常水平的15-30%即可异常。 1．APTT延长：APTT结果超过正常对照10秒以上即为延长。APTT是内源凝血因子缺乏最可靠的筛选试验，主要用于发现轻型的血友病。虽可检出因子Ⅷ：C水平低于25%甲 型血友病，但对于亚临床型血友病（因子Ⅷ大于25%）和血友病携带者敏感性欠佳。结果延长也见于因子Ⅺ（血友病乙）、Ⅻ和Ⅶ缺乏症；血中抗凝血物如凝血因子抑制物或肝素水平增高时，当凝血酶原、纤维蛋白原及因子Ⅴ、Ⅹ缺乏时也可延长，但敏感性略差；其它尚有肝病、DIC、大量输入库存血等。 2．APTT缩短：见于DIC，血栓前状态及血栓性疾病。 3．肝素治疗监护：APTT对血浆肝素的浓度很为敏感，故是目前广泛应用的实验室监护指标。此时要注意APTT测定结果 必须与肝素治疗范围的血浆浓度呈线性关系，否则不宜使用。一般在肝素治疗期间，APTT 维持在正常对照的1.5～3.0 倍为宜。 2017年中国房地产市场总结 2018市场展望 一、2017年中国房地产市场形势总结 1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。 未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。 2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 图：2010-2017年11月50个代表城市商品住宅月度成交量走势 SIEMENS 凝血酶时间测定试剂盒（凝固法）说明书 【产品名称】 通用名称：凝血酶时间测定试剂盒（凝固法） 英文名称：Test Thrombin Reagent 【包装规格】 凝血酶时间测定试剂：10*5ml； 凝血酶时间测定试剂的缓冲液：1*50ml。 【预期用途】 在临床上用于检测人血浆的凝血酶时间（TT）。 【检验原理】 凝血酶可使血浆标本制度纤维蛋白原转化为纤维蛋白，形成凝块。形成凝块的时间即检测时间。 【主要组成成份】 凝血酶时间测定试剂，冻干品：标准浓度的牛凝血酶，牛白蛋白。 凝血酶时间测定试剂的缓冲液：HEPES（25mmol/L），pH7.4。 防腐剂：5-氯-2-甲基-4-乙噻唑-3-1（6mg/L）、2-甲基-4-乙噻唑-3-1（2mg/L）。 【储存条件及有效期】 未开瓶试剂贮存在2-8℃，有效期24个月。 复溶后稳定期： 37℃8小时 15-25℃10小时 2-8℃7天 -20℃4周 在原瓶中，复溶后试剂可冷冻保存。开瓶后缓冲液的稳定期：2-25℃稳定12周。 不同血凝分析仪有各自的稳定数据。 【适用仪器】 全自动凝血分析仪： CA-510/CA-520/CA-530/CA-540/CA-550/CA-560/CA-1500/CS2000i/CS-2100i/CA6000/CA7000 【样本要求】 采集血浆，将枸橼酸钠（0.109mol/L）1份与静脉全血9份混合，避免产生气泡，按不小于1500g，离心至少10min，出去上层血浆，保存在15-25℃备用。 更详细的步骤请参照CLSI文件H21-A5的第3条。 15-25℃标本稳定时间：4小时，含肝素标本在2小时内进行检测。 按试剂标签上标明的量用缓冲液复溶凝血酶时间测定试剂。测试前，必须将原瓶或塑料试管内试剂预温到37℃，并小心混匀。 【检验方法】 自动方法： 适用于手工或者全自动凝血分析仪，Siemens公司提供几种凝血分析仪的参考指南（应用表）。参考指南中包括分析仪和分析方法的详细操作方法以及可能和操作手册中提供的内容不同的性能指标。这种情况下，参考指南的信息将替代操作手册中的内容。请同时参考仪器厂家的操作指南！ 手工方法： 移液入37℃预温的试管： 288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消 昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生 1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。 凝血酶时间测定（TT） 一、测定原理： 1、在凝血酶作用下，待检血浆中纤蛋白原变位纤维蛋白。当待检血浆中抗 凝物质增多是，凝血酶时间延长。 二、标本要求： 1、凝血专用管（CTAD管，枸椽酸钠0.109M，蓝帽）抽取静脉血至刻度线， 充分混匀。1000转离心10分钟后2小时内测定完毕。 2、测定量 100ul血浆 三、试剂： 1、STAGO公司原装试剂STA?-THROMBIN? 2、保存条件：2-8℃ 3、使用条件：使用前干粉与稀释液混匀，放入搅拌珠，以保持试剂为混悬 液，条码扫描后放入仪器试剂柜特定位置。 四、仪器和材料： 1、STA全自动血凝仪 2、含有磁珠的反应杯 五、标准和质控： 1、预定标，标准曲线由厂家在试剂中提供。 2、质控品为原装STA-COAG CONTROL N+P两批号定值血浆干粉，保存条件 2-8℃。使用前加蒸馏水1ml，混匀即可使用，试剂开启后在试剂柜内稳定8小时。 编写：伍海波制定日期：2011.12.1 六、操作程序： 1、装卸试剂：F2键打开试剂柜，条码扫描后确认试剂量，放入特定孔（带搅拌珠混匀功能）即可。 2、定标与室内质控：更换试剂批号时仪器根据每批试剂的标准曲线自动定标，24小时室内质控自动测定一次，未通过则仪器会提示报警。 3、标本测定：F1键打开标本柜，输入号码后随机插入标本孔，选择测定项目后关闭标本柜。吸样针加100ul血浆入反应杯，预温240秒后加入50ul TT试剂并开始计时。秒数计算均由仪器根据曲线自动完成换算。 4、传送并核收结果。 5、注意事项： a、血量与抗凝剂比例适宜，离心时间充分以确保血浆中无血小板干扰测定 结果。 b、标本无凝固。 七、计算和参考值 由仪器自动完成，正常参考值：14-21秒 编写：伍海波制定日期：2011.12.1 出凝血3.1活化部分凝血酶时间（APTT）测定（第四版） 出凝血3.2 原理： 在37℃条件下用激活剂（糅花酸）激活因子XII和XI，以脑磷脂替代血小板提供凝血的催化表面，在因子IX的参与下，测定贫血小板血浆的凝固时间。部分活化凝血酶时间测定（APTT）是内源性凝血系统的筛选实验。 标本处理： 患者处于休息状态下，采空腹静脉血（急诊病人除外）。采血者应技术熟练，“一针见血”，以防止组织损伤，使外源性凝血因子进入标本。最好不与其它实验一起采集而使血液停留在针管的时间延长。采完血后，将血液沿管壁缓缓注入试管，避免产生气泡；然后迅速将血液和抗凝剂轻轻颠倒混匀，避免用力震荡。 全血要在1小时内分离血浆。分离乏血小板血浆时，要在室温下3000rpm离心10分钟，室温下可存放4小时。全部试验不能在4小时内完成，应将乏血小板血浆分装在0.5～1.0ml的小试管中快速冷冻，储存于-20℃冰箱中。冷冻过的标本不能再次冷冻，否则结果会不准确。冷冻血浆融化时，应将盛冷冻血浆的容器置于37℃水浴中，并轻轻摇动，使其迅速融化。 出凝血3.4 试剂： APTT试剂：试剂购于天津威士达公司。德灵Actin试剂（试剂盒代号B4218-1）。每瓶试剂内含磷脂（从兔脑中提取），1.0×104mol/L糅花酸，稳定剂共2ml。 0.025M氯化钙：实验室自制。 试剂从冰箱中取出，室温平衡15min后上机分析。 出凝血3.5 仪器：使用Sysmex公司的CA-7000型全自动血液凝固仪。出凝血3.6 操作：按仪器操作步骤执行标准操作。 出凝血3.６.1开机：按下机器侧面的POWER 按钮。开机后机器进行自检，当屏幕上边显示“Ready:”时可以进行试验。 出凝血3.６.2检查消耗品： 1、准备反应杯：打开仪器上盖装反应杯的盖子查看反应杯是否够量，不足时，需及时添加。（一次性最多可放1000 个杯子） 2、准备试剂：按照仪器对试剂的要求，把试剂准备好，放到仪器内相应位置，注意查看试剂的量和有效期。如还不熟悉试剂位置时，可在主屏幕上选Reagent Setting，按屏幕显示放置试剂。 3、查看仪器的洗液瓶和废液瓶 出凝血3.６.3准备标本：将样本放入样本架，再将样本架放到仪器进样器上。 出凝血3.６.4输入检测项目：主菜单上按下Work List 键，进入工作菜单，输入APPT项目。 出凝血3.６.5输入样本号：按屏幕下菜单的ID No.键，按顺序输入样本的序号。 出凝血 3.６.6开始检测：录入完所有测试信息，按下屏幕右上角START 键，开始检测。 出凝血3.7质量控制：使用德灵公司的leve11质控品做质量控制。每批质控品的值不超过2SD。（详见出凝血1质量控制） 出凝血3.8 计算：仪器自动计算出结果。 出凝血3.9 参考值：23s～33s,由DADE BEHRING公司推荐。 浅谈细胞周期调控 朱春森 摘要：近年来有关细胞周期调控机制研究进展较快，细胞周期调控可分为G1期调控和非G1期调控。在G1期调控中，细胞周期蛋白依赖性激酶复合体CDK激活后,通过Rb蛋白和转录因子启动基因转录。P16、p21、p15等蛋白通过抑制CDK的活性而发挥作用。P53蛋白和ｍｄｍ2蛋白协同调节细胞周期活动。细胞周期的停滞或细胞凋亡对维护基因组稳定有重要意义。 关键词：细胞周期调控 Cyclin CDK CDI 调控机制 细胞周期调控是指各种调控因子通过自身的激活和灭活,使细胞启动和完成细胞周期重要事件,并保障这些事件按次序正常进行。细胞周期调控对维护基因组的稳定有着重要的意义。 1. 细胞周期调控的分子基础 细胞周期调控的分子基础包括细胞周期蛋白(Cyclin)、细胞周期蛋白依赖蛋白激酶(CDK)和细胞周期蛋白依赖蛋白激酶抑制物(CDI)。它们分别包括CyclinA、CDK17和ｐ21、ｐ27、ｐ18等,ｐ53和视网膜母细胞瘤蛋白(pRb)也参与细胞周期调控。 1.1 Cyclin 周期蛋白不仅仅起激活CDK的作用，还决定了CDK何时、何处、将何种底物磷酸化，从而推动细胞周期的前进。目前从芽殖酵母、裂殖酵母和各类动物中分离出的周期蛋白有30余种，在 脊椎动物中为A 1-2、B 1-3 、C、 D 1-3 、E 1-2 、F、G、H等。分为G 1 型、G 1 /S型S型和M型4类（见表 1）。各类周期蛋白均含有一段约100个氨基酸的保守序列，称为周期蛋白框，介导周期蛋白与CDK结合。 表1不同类型的周期蛋白 *包括D1-3，各亚型cyclin D，在不同细胞中的表达量不同，但具有相同的功效 1.2 CDK CDC2与细胞周期蛋白结合才具有激酶的活性，称为细胞周期蛋白依赖性激酶(CDK)，因此CDC2又被称为CDK1，激活的CDK1可将靶蛋白磷酸化而产生相应的生理效应。这些效应的最终结果是细胞周期的不断运行。因此，CDK激酶和其调节因子又被称作细胞周期引擎。目前发现的CDK 在动物中有7种。各种CDK分子均含有一段相似的激酶结构域，这一区域有一段保守序列，即PSTAIRE，与周期蛋白的结合有关。 1.3 CDKI CDKI家族即细胞周期蛋白依赖激酶抑制剂家族，目前发现的CDKIS按其结构和功能不同分为两类:一类为INK4(Inhibito:of CDK4)家族，包括pl6、pls、p18、p19四名成员，其蛋白结 中国房地产发展历程： 1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。 1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得 到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界， 可以分为两个发展阶段。 1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年) 1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年） 1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。 1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东，重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年) 1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值 得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。 1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。 2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今) 2.1平稳发展时期(1998-2003年) 1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚 金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住 房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。 1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城 2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析 根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。 历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；历年房地产与建筑统计数据精华版
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
凝血酶时间(TT)测定
我国房地产业的发展现状及趋势分析
我国房地产发展史
中国近十年房产调控政策
血浆凝血酶原时间(PT)及活化部分凝血活酶时间(APTT)测定
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浅谈中国房地产行业的发展历程
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凝血酶时间测定(TT)
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2016年全国房地产开发投资和销售情况分析(1-11月)
中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)