房地产基本知识
房地产基本知识
1、房地产
具体指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋），房屋依附于土地，房地关联。因此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一性。
但就我国目前房地产的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产或非生产用地——城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施——城市房产。农村生产用地、房屋及宅基地等不属于城市房地产的业务范围。国家有尝征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。
房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产五种。
2、物业
是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。“物业”一词在国内外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可以指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，主要包括以下要素：
○1已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇；
○2与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施；
○3楼宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产与地产的统一。
3、不动产
房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是与房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。
4、房地产业
是与土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先
导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容包括：
○1国有土地使用权的出让；
○2房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；
○3房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；
○4房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；
○5物业管理：房屋共用设备设施的养护维修并为使用者提供安全，卫生，优美的环境；
○6房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产估价体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产的宏观调控。
房地产可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、同道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。
6、房地产开发的分类
○1房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：
第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
○2房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：
第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手再建工程后继续开发等。
7、房地产市场
房地产市场是对包括土地出让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。
8、房地产一级市场即土地市场，是指国家管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家
所有的房地产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产的一级市场一般是土地的一级市场。
目前常说的“一级市场”一般是土地的一级商场，即指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。
9、房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，
其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位和个人。房地产二级市场一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场，即增量市场。
10、房地产三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房
地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让地产交易活动的市场，即存量市场。
房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就三级市场行为。
11、私房
也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
12、公房
也称公有住房或国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房；一类是不可售公有住房；一类是不可售公有住房。这两类房均为使用权房。其中，归房管局管理的称为直管公房；归各单位管理的称自管公房。
13、商品房
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
14、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
15、增量房
就是指房屋开发一级市场所开发的新房，是相对于存量房而言的房屋，也包括商品房和经济适用房的预售房和现房。
16、已购公房又称为房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价格购买的，房屋所有权归职工个人所有，也按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在５年后归职工个人所有。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
17、经济适用房
是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和实用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中的收入家庭的承受能力；适应性质是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。
18、集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对位出售。产权也可归单位和职工共有，在持续一段时间后过度为职工个人所有，属于经济适用房的一种。
19、廉租房
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中低收入者。廉租房的来源主要是腾退得旧公房等。
20、货币分房
就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式纳入职工工资，称为居民的住房消费基金，变实物分配为工资分配，由职工自己买房或租房。
21、成套住宅
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
22、现房
是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
23、准现房
是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收的房屋，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
24、期房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房销售在港澳地区称作卖“镂花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
25、二手房
是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买售人，并由买受人支付房价款的行为。
26、烂尾房
是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产刚推出销售的时
候，而是随着项目的不断推进，一步步显现出来的。
27、空置商品房
是指房地产开发企业投资建设，取得房地产产权证（大产证）已超过一年的商品房。购买者购买该类房产可以免交契税。
28、毛坯房
是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。
29、成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修的商品房。
30、装修房
是指在成品房装修的基础上，对卫生间和厨房进行整体厨卫装修的商品房。
31、住宅
是指专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。
32、商住楼
指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。
33、商务楼
是指供各种商务活动的楼宇，除了办公室以为一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等。但主要部分仍然是办公室。
34、办公楼
也即写字楼，是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般为普通办公用房。
35、工业厂房
指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。
36、仓库
指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
37、商场
是指规划为对位公开进行经营的建筑物。
38、店面
又称门面或门市房，用作商铺，多为一楼、沿街。
39、ＳＯＨＯ是small office home office的缩写，意思是小型的家庭办公室。
40、ＬＯＦＴ发源于20世纪六七十年代美国纽约的建筑，现逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。
41、会所
就是与所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施包括泳池（最好是室内）、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所，会所也为业主提供了良好的社交场所。
42、独栋别墅就是独立别墅，简称独栋，即独立一栋存在的别墅。
43、双拼别墅即两栋连在一起的别墅。
44、联排别墅英文为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ，与其原始概念是“联排住宅，有天有地，有独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层。其特点集中表现为：离城很近，方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。联排别墅包括了双联排别墅和多联排别墅。
45、叠拼别墅
即多栋连在一起，每栋楼中存在两个以上跃层式住宅的别墅。
46、板楼
是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。楼板又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或小高层。
47、塔楼
以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形似：传统的塔楼形似有十字形、井字形和方塔楼改良后的塔楼形式为蝶形塔楼。
48、错层住宅
是指每套住宅的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅内环境错落有致，极富韵律感。
49、跃层式住宅
是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
50、复式住宅
是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，层高要大大低于跃层式样住宅，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息、睡眠和储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。
51、花园式住宅
也叫西式洋房、小洋楼、花园别墅或花园洋房，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
52、公寓式住宅
是相对于独院独户的西式别墅住宅而言，一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台，等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
53、单元式住宅
又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。
54、商业房产
业界俗称商业地产，即商业房地产，也叫商业物业、商业用房、商业网点等。商业地产的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
55、地产
我国房地产业内人士常把房地产简称为地产。因此，广义来说，地产是房地产的简称，是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。狭义来说，地产指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
56、毛地
主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。
57、生地
是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
58、熟地
是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。
59、三通一平指水通、电通、路通和场地平整。
60、七通一平指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。
61、红线图
又叫宗地图，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界限和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
62、土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
63、土地使用权的出让年限
是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限，按国家规定执行，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。
64、土地使用权出让
是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。
65、土地使用权出让金
是指在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付一定数额的货币款。土地使用权出让金是土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
66、地价
即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。
67、熟地价
是指政府出让已经具备“七通一平”“五通一平”“三通一平”建设条件的土地（俗称熟地）所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。
68、毛地价
是指政府在出让未经拆迁补偿的旧城区土地（俗称毛地），或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额。毛地价包括土地使用权出让金和城市建设配套费，不包括土地开发费。
69、地面价
为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积。
70、楼面价
为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。
71、土地交易价格
是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发建设之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易方式一般包括：出让、转让、租赁等、
72、宅基地证
是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发的《集体土地使用权证》。宅基地是当前农村村民合法拥有房屋和用地的凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
建筑规划知识
1、总占地面积也称建设用地面积，是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征的面积。
2、总建筑面积
也叫建筑展开面积，是建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。辅助面积是指建筑各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如，居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
3、容积率
是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比，一般用小数表示。地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可以不计入。容积率越小，意味着居住生活质量越高。
4、建筑密度
即建筑覆盖率，是指建筑基底面积占建设用地面积的百分比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
5、建筑高度
是指建筑物室外地面至外墙面顶部的总高度。
6、规划形态
是指这一项目的具体建筑构成，譬如，一个项目一共有几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
7、绿地面积
是指能够用于绿化的土地面积，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶绿化、晒台垂直绿化和覆土小于2米的土地。
8、绿地率
是指城市一定地区内各绿化用地总面积占该地区总面积的比例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率，不包括屋顶、晒台的人工绿地。通常新区的绿地率不低于30％，旧区的绿地率不低于25％。
9、绿化率
即绿化覆盖率，是指在建设用地范围内全部绿化植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（％）。绿化率一般要大于绿地率。
10、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚集地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套完整的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
11、居住小区一般称小区，是指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
12、居住组团一般称组团，是指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基础公共服务设施的居住生活聚居地。
13、日照间距
是指建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比。
14、建筑间距
是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。住宅侧面间距应符合下列规定：（1）条式住宅，多层之间不宜小于６米；高层与各种层数住宅之间不宜小于13米。（2）高层塔式住宅、多层和中层点式住宅与层面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
15、城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防火安全等工程设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。
16、市政公用设施
是指在城市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。
17、配建设施
是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。
18、配套设施
是指为方便生活而提供的各种设施，如水、电、暖气、煤气、通信、入网、有线电视、交通车站、学校、医院、广场、超市、邮电、公园等。
19、常用计量单位换算公式：
1米＝10分米＝100厘米＝1000毫米
1公里＝1千米＝1000米
1平方公里＝100公顷
1公顷＝1万平方米
1市亩666.67平方米
20、建筑物
广义上是指人工建筑而成的所有东西；狭义即指房屋，指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。建筑物的分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式：○1按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。
○2按层数分：低层（1～3层）、多层（4～8层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）。
○3按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。
21、裙房
是指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物，裙房高度不得超过24米，超过则算高层建筑。
22、标准层是指平面布置相同的楼层。
23、结构（设备）转换层
是指建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。
24、架空层
指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜披。
25、楼阁是指对于房屋坡屋顶下部的房间。
26、样板房是指与实际房屋的结构相同，且装修标准按发展商的售楼书而定的房间。
27、示范单位
与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。
28、住宅的层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在计量上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
29、住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。
卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10
米，且其面积不应大于室内使用面积的1∕3。
利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1∕2面积的室内净高不应低于2.10米。
厨房、卫生间内排水横管下面与楼面、地面净高不得低于1.90米，且不得影响门、窗扇的开启。
30、住宅的层数一般按自然层计算，但应符合以下规定：
住宅中间层有直通室外地面出入口时，其层数由该层起计算。
住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散通道时，其层数由该层起计算。
顶层为两层一套跃式住宅，其跃层不计算层数。
采光窗在在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上（不含2.20米）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计其数。
31、开间就是房间的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
32、进深就是房间的长度，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效的节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
33、玄关就是登堂入室第一步所在的位置，可以有放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包、接收邮件、简单会客等功能。
34、起居室即客厅，是指供居住者会客、娱乐、团聚等活动空间。起居室的设计从使用角度看，其要点有：
其使用面积不应小于12平方米，宜有直接采光，自然通风，应综合考虑使用功能要求。减少直接开向起居室门的数量，但应与入户门相连。
起居室内布置家居的墙面直线长度不应小于3米；无直接采光的厅其使用面积不应大于10平方米；客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一面墙无门、无窗。
35、卫生间
是供居住者进行便溺，洗浴、盥洗等活动的空间。卫生间的设计从使用的角度看，其要点有：
设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，不小于三平方米，其净宽不小于1.5平方米，净长不小于2米；设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2平方米；只设单便器不小于1.10平方米。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，且应有防水、隔声和便于检修的特点。宜有直接采光的外窗，以达到良好的采光和通风作用。无外窗的卫生间应设通气道及通气的百叶窗。
36、飘窗
又叫凸窗、飘台，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
37、露台
一般指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需要而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般均较大，上边又没有屋顶，所有称作露台。
38、壁橱
是指住宅套内与墙壁结合而成的落地处藏空间。
39、壁龛
是指利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分。
40、吊柜
是指住宅套内上部的贮藏空间。
41、房屋构造
一般由地基与基础、墙和柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。
42、地基
是指基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。
43、基础
是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部门，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传个下面的土层。
44、墙体
可以是围护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是重要的承重构件。
○1按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。
○2按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和钢筋混凝土墙（剪力墙）等。
○3对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其他装饰的墙称为清水墙。
45、柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。
46、楼板
是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
47、屋顶
是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受着作用在其上的各种荷载，并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
48、按照结构用材划分的房屋结构
○1钢结构，承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。主要适用于厂房、可移动可拆迁建筑、超高层建筑。
○2钢、钢筋混凝土结构，承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。适用于超高层建筑。
○3钢筋混凝土结构，承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。适用于多层、高层、超高层建筑。
○4混合结构，承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的，如一幢房屋
的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土制造。适用于单层或多层建筑。
○5砖木结构，承重的主要构件是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木质结构房架。砖墙、木柱建造的。适用于两层以下建筑。
○6其他结构，凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
49、按照结构构造划分的房屋结构
按照结构构造特点的不同，房屋的结构又可分为承重墙结构、框架结构、排架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构、筒式结构和大跨度空间等基本类型。
50、智能化系统的主要组成
○1红外线防盗保安系统
小区的第一道安全系统，在小区的围墙和出入口等地方，设置红外线对射和电视监控系统，全天候运作，任何人翻越围墙都会立即报警并进行录像，同时将有情况地区的画面切换为主画面。
○2保安巡更电子监测系统
为了确保小区的每一个角落都处于保安人员的监控之中，保安人员定时到巡更点用遥控器报到，任何巡更信息都能及时而又准确无误地传送到保安中心控制室，确保小区各个段落24小时得到巡视和保卫。
○3磁控门窗安全监控系统
如果外人破损玻璃门窗都会激发报警，并主动报警通知保安中心。
○4楼宇对讲保安系统
每户设有与楼房单元门访客对讲的电话，可以方便识别访客的身份，一切其他人员均会被拒之门外。主人通过对话后了解来访者的身份后才能允许其进入单元大门。
○5室内智能紧急救助系统
在家里如果遇上紧急情况，住户可按动此按钮直接指示保安员救援，报警器安装在隐蔽顺手的位置。
○6火灾自动报警系统
在住户家中一旦出现异常火苗或者煤气浓度超标，系统将自动报警并通知保安监控中心，将一切可能的危险消灭在萌芽状态中。
51、建筑面积
是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
对于一幢房屋楼来说，房屋的建筑面积= 居住面积+ 辅助面积+ 结构面积，也可表示为：房屋的建筑面积= 使用面积+ 结构面积。当然房屋的公共面积包含在房屋的建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。
52、居住面积
是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。
53、辅助面积
指住宅建筑各层中不直接供住户生活的净面积，包括楼梯过道、厨房、卫生间、厕所、阳台、储藏室等。
54、结构面积
是指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括
管道面积）等所占面积的总和。
55、使用面积
是指各层平面中直接供使用者生产或生活使用的净面积之和。
56、套内建筑面积
是按房屋单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
套内建筑面积是计算实用率的分子，也称为实用面积，不等于地毯面积或地砖面积，完全属于业主私有的面积。与套内使用面积相比，套内建筑面积更能反映业主私有部分的产权，因此目前房地产买卖合同基本以套内建筑面积作为计价方式。
57、套内使用面积
是指室内实际能使用的面积，不包括墙体，柱子等结构面积。套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积是计算使用率的分子，也称为地砖面积、地毯面积或计租面积。套内使用面积的计算应符合以下规定：
室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；
不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
利用坡屋顶内空间时净高超过2.1米的部位应计算全面积，净高在1.20~2.10米的部位应计算1／2面积，净高不足1.20米的部位不应计算面积。
58、套内墙体面积
套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的围护或承重墙体。商品房的套内墙体分为公共墙体及非共用墙体两种。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
59、套内阳台建筑面积
均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台（内阳台）按水平投影面积全面计算建筑面积，未封闭的阳台（外阳台）按水平投影的一半计算建筑面积。
60、共有建筑面积
是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
61、分摊的共有建筑面积即简称公摊面积，是指每套（单元）商品房依法应当分摊的共有建筑面积。
共有建筑面积和分摊的共有建筑面积的产权归整栋楼的购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
应分摊的共有建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
不能分摊的共有面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车
库、公共开放空间、城市公共通道、沿接的骑楼作为公共开放使用的建筑面积；为多栋建筑物使用的配电房、管理用房、警卫房；人防工程地下室；独立使用的地下室；车棚和车库等。
62、套型建筑面积
即商品房的建筑面积，也叫分户建筑面积，通常简称为建筑面积，等于套内建筑面积加分摊的共有建筑面积，即套型建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积+ 公摊面积。根据建设部规定，自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
63、使用率
即套内使用面积系数，是套内使用面积与套型建筑面积之比，一般高层塔楼在70% ~ 72%，楼板在78% ~ 80%。
64、实用率即得房率是套内建筑面积与套型建筑面积之比。实用率要大于使用率。
65、屋顶为斜面结构的房屋如何计算建筑面积
层高在2.10米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高在2.10 ~ 1.20米的部位，算一半建筑面积；层高小于1.20米的部位，不计算建筑面积。
66、商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：○1面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
○2面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人人=，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%的部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比值绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
房地产开发流程
1、房地产项目办理建设用地的流程
○1申请定点，核发《建设用地规划许可证》。
○2申请用地，评估地价、签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》。
○3办理征地、补偿、拆迁手续，交缴有关费用。
○4交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用权证》。
2、设计及报建阶段
○1总规设计——总平面报审。
○2修建性详细规划设计——详规报审。（五图一书设计：总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图、设计说明书）。
○3建筑单体方案设计——建筑方案审查。
○4扩初设计——初步设计审查。
○5报建施工图设计——施工图报建。
专业报建意见——教育意见、市政意见、人防意见、消防意见、环保意见、卫生意见、绿委意见，取得《建设工程规划许可证》。
○6施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》。
3、商品房预售许可证
○1取得商品房预售许可证所需的工程形象：七层以下（含本数）的商品房项目，须完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2∕3结构工程。
○2取得商品房预售许可证所需的开发证照：建设用地批准书、国有土地使用证、建设工程报建审核书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
4、竣工验收
○1工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定，已全部完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关部门（或其委托机构）出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建档案等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。工程竣工验收实行备案制度。
○2工程竣工验收备案
工程竣工验收备案必须完成的验收项目有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收。
○3总和验收：
综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申报表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。
5、交付使用（交楼）
○1商品住宅交付使用时，开发企业应当同时向购房业主出示综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（建委监制）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书（一证三书）。
○2根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号），商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下：
地基和主体结构：设计文件规定的合理使用年限；屋面防水：5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂：2年；门窗翘裂、五金件损坏：2年；管道堵塞：2年；卫生洁具：1年；灯具、电器、开关：6各月。
○3《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成，包括以下几个部分：封面；交楼书验核单位、建设单位、施工单位监理单位和建设单位质量保修受理部门；住宅基本设置和设计标准（按户型填写，每个户型单独填一张表）；住宅质量保证书；住宅使用说明书。
房地产营销交易知识
1、市场是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要和欲望的全部潜在顾客。市场的三要素是人口（即消费者）、购买力（即消费能力）和购买动机（即消费者的需要）。
2、买方市场是指商品供过于求，买方掌握市场主动权，对买者有利的市场。
3、卖方市场是指商品供不应求，买方争相购买，对卖方有利的市场。
4、需要是指没有得到某些满足的感受状态。
5、欲望是指想得到某些需要的具体满足物的愿望，即需要+ 具体满足物= 欲望。
6、需求是指对有能力购买并愿意购买某一个具体的产品的欲望，当具有购买能力时，欲望便转化为需求，即欲望+ 购买力= 需求。
7、营销是指个人和集体通过创造提供、出售并同别人交换产品和价值以获得其所需、所欲之物的过程。营销不创造需要，但可发现和影响需要，营销能影响人们的欲望。
8、市场营销
以字面理解，就是市场（市场调查、市场﹨预测分析、市场定位）+ 营（产品定位、概念设计、采购土地、规划设计、施工服务）+ 销（价格、促销、卖场、发售、销售服务）。
9、房地产二级市场和三级市场营销的不同特征
10、房地产中介经纪人在营销活动中参与的工作
在二级市场上，房地产营销活动主要分为项目取得与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三个阶段。
项目取得与地块研究阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，房地产中介经纪人在其中主要起着提供信息的作用。
房地产中介经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位（简称“项目定位”），物业开发建议和工程施工监理。项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。
项目策划与销售阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目的销售。
在三级市场上，房地产中介经纪人在三级市场上主要从事房地产转让、房地产租赁和其他房地产居间业务。除了租赁和转让，房地产中介经纪人在三级市场上的业务还包括项目转让、土地转让、代办服务和投资顾问等。
11、常用的销售物料
销售物料的制作一般由策划部门协同销售部和广告公司、制作公司共同完成。
○1销售道具
位置图、环境图、鸟瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、对比展示）、样板间、形象展品（如广场、游乐园等）、纪念品（赠品）、广告牌、门前指引物、展板。
○2销售手册内容
五证：商品房销售（预售）许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；统一说辞；房源销控表；总平面图；交通位置图；户型图；价格表；付款方式；交房标准及菜单装修方案；认购协议书；商品房买卖合同标准文本；物业公司的简介及管理公约；按揭办理办法；银行利率表；认购房付款一览表；办理产权的有关程序及税费；入住程序及收费明细表；购房费用速算表；客户资料表。
○3销售表格：来人来电客户资料调查表；客户来电登记表；来访客户登记表；付款一览表；意向客户登记表；市场调查分析表。
12、房地产广告载体
○1报纸广告，英文缩写为NP，分为以图片为主的硬性广告（简称硬广）和以文字为主的软性广告（软文），是房地产广告最常用的载体。
○2广播广告，英文缩写为RD，主要针对出租车乘车者、私家车主。
○3房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。
○4利用网络做房地产商品广告，其内容可以多样化，可以作为网页形式，内容翔实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。
○5灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用于售楼处内部、外部及公交车站台。
○6电视广告英文缩写为CF，电视广告一般配合三维动画，将楼盘的优点和形象展示出来，但电视广告的投放费用较高。
○7在大型的展会中设展示台，展示台的设计可与楼盘的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，现场配备销售人员的介绍。展示会上还可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。
○8接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。
○9样板房和示范单位
一般是以实际户型尺寸做成的带精装修或交楼标准的供看楼者体验真实入住美好生活场景的地方，以促使该种户型的销售。
○10模型也称沙盘，分楼盘总规划模型、各期或各组团模型、楼盘在城市中的位置的区域模型，以及各户户型模型。
○11户型家具配置图
是根据户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考，更主要的目的是让购房者身临其境感受交付后的样子，帮助成交。
○12楼宇平面图
是楼盘各层平面，特别是标准层平面的平面图，可以反映楼层平面各户型的组合和朝向等情况。
○13交通动线图
是对楼盘附近的街路布线、公交车线路及附近各生活机能的总和平面图，
客户可以通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。
○14区域规划图
主要反映的是楼盘周边的环境在近段时间内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。
○15销售海报，是商品现场销售的必备品，内容包括楼盘的全貌、户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。海报的形式可以是单张单面、单张双面，还可以是几张折页相连。
○16夹报是全页海报广告做成报纸的形式，夹在报纸发行中被一起发行出去的传播载体。
○17售楼书是有关房地产的详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租、买该项目产品有兴趣的人。购房者也可以在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，印刷成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。
○18直接邮寄广告，英文缩写为DM，是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。
○19销售点广告英文缩写为POP，是指售楼部内外包装广告，以及样板房、销售通道包装和工地广告等。
○20公交车身广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将楼盘的名称、外观效果图和主打广告喷绘在车身上，以此扩大知名度。
○21罗马旗也称道旗，为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志和字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。
○22销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等赠品，每逢大型活动时，赠送T恤衫、台历、雨伞给客户。赠品上面印有楼盘图案及字样，不但可以作为礼品拉近与客户的感情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。
○23LOGO即标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处，一般表现为图案、美术字和字母等。
○24房地产项目均价和房地产价格本身的成本基本没有关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受度。均价的确定过程：
A、确定市场调查的范围和重点。以项目为核心，半径为2公里的范围是重中之重。重点市场比较楼盘应不少于6个；二手楼盘价格也应适当考虑；
B、对影响价格的各因素以及权重进行修正；
C、对每个重点市场比较楼盘进行调整；
D、交易情况修正；
E、制定分栋、分期均价；
F、层差和朝向差，档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越低；
G、形成价目表；
H、特别调整；
I、付款方式。
○25房地产交易
包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家
规定了基本的制度，即国有土地有尝有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。
○26房地产转让
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让主要有五种形式：一是房地产买卖，二是房地产交换，三是房地产赠与，四是以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人或成立法人从而使得房地产权利所发生的转移，五是因企业兼并或者合并房地产权属随之发生的转移。
○27房地产抵押
是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。
○28房屋租赁
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
○29房地产买卖
是房地产转让的最基本的形式，目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。
○30定金
是当事人约定由一方向另一方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行所约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
○31订金
是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。
○32诚意金
是房地产租售过程中，租售人为表明其租售的诚意而交给提供租售服务的开发商或中介机构的一笔资金。
在一手房未取得预售证之前，开发商收取意向客户一定金额的可退回的款项，即诚意金。客户交纳诚意金后会得到开发商的额外折扣和优惠承诺。等到楼盘公开发售时，客户可凭此获得额外折扣或优惠购房。对开发商来说，收取诚意金有以下好处：积蓄客源；取得一定免息流动资金；吸引客户对楼盘情况的长期跟踪和熟悉；试探客户需求以作为调整改进；试探客户的心理价位；吸引买家的进入。
在二手房租售过程中，经纪人员也常会建议租售人交纳一定的诚意金，使经纪人员在与业主沟通中能努力说服业主接受租售人某一价位，而如果中介机构不能成功说服业主，则需将诚意金退回给租售人。
○33优惠登记
有时也称内部认购，是指房地产开发商在尚没有获得《商品房预售许可证》之前，以在小范围内推出内部认购的方式来推介商品房。优惠登记的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠承诺，优惠一般是比照“开盘价”而言的。如果
房地产基础知识大全(DOC)
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
房地产基本知识介绍和业务员入门培训
物业中介新员工培训手册(一) 第一章房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为： (1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平”
“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式： 容积率：总建筑面积/土地面积 建筑密度：建筑占地面积/土地面积× 100% 绿化率：总绿化面积/土地面积×100% 集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100% 得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%
房地产金融基本知识
房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者： 一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者； 二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？ 2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础， 例：上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。（简单介绍我国现行利率政策） 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。 例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时
房地产行业基础知识大全
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产开发基础知识
房地产开发基础知识 一、房地产基本概念 1、核心因素——权利束 （法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证） 2、市场形态——资金流 （商品特性决定） 3、价值表现——资产价值与使用价值 二、房地产开发的基本程序 注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证； 施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证； 验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。 1、签订土地合同前： .项目选择——市场供求的实际状况 .可行性分析——利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润 预期 2、签订土地合同后 1）申请签发宗地图（蓝线图→立项→土地合同→宗地图→红线图→
规 划要点→方案设计→（扩初设计）施工图设计）2）申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析—主要价值点、主要 劣势、景观、竞争楼盘） 3）启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押） 4）设计任务书（前期策划成果—户型比例，建筑风格、容积率、建筑 高度、功能比例、配套设施） 3、销售准备（现场包装、销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略） 销售实施（现场销售制度、销售统计分析、宣传策略调整、银行按揭办理） 4、竣工验收 .入伙手续（验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续）.办证手续 .物业管理 三、建筑专业名词 1、建筑图纸—→方案图—→初步设计图—→施工图——→施工组织图 施工图：说明性文件（目录、总说明） 建筑施工图（总图、详图）
结构施工图（总图、详图） 机电施工图（水、电、照明、通风） 其它文件（园林、装饰） 2、建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构 总平面图：位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标 建筑面积：建筑物各层外墙或外柱外围以水平，投影面积之和 容积率：总建筑面积/建设用地面积（＜1.0，1.0～2.0，2.0～4.0） 覆盖率：基底面积/用地面积 建筑分类：多层（26米以下）8层 高层（100米以下）9-12层（小高层） 13-18（中高层） 19-33（高层） 超高层（100米以上） 建筑结构：（地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面） 分类：（承重物件）木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼 （受力类型）框架、框剪、框筒、筒体 四、项目开发过程（高层为例） 立项—→策划、设计—→拆迁—→七通一平（前期1年）—→临时设
房地产金融知识点
一、名词解释（4分*5） 1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页） 2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页） 3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页） 5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页） 6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金 7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页）
8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞 1992-1997 提高整顿 1998-2003 快速成长 2003-2008 调整整顿 2008-2010 规范创新 2010-今限购限贷
房地产基础知识总结版
培训知识总结 公司口号：我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用 地形：是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间：一间房屋的面宽。 进深：一间房屋的深度。 层高：地面到上一个楼板的高度（包括楼板厚度）。 净高：房间内地面到顶棚。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下为地下一层，地下二层，层高低于2.2m的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高：（1）绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 （2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，表示某地常年风向频率的数值的分布，用八到十六个方位表示。 建设用地面积：红线面积。 总建面：按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积：建筑物底面与地面接触的面。 物业类型： 1.低层建筑（1-3层） 2.多层建筑（4-7层）小于1 3.小高层（8-18层）1.5-2 4.高层（19-33层）小于2 5.超高层（100米以上）大于2.5 用地性质：指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为 1.住宅用地（70年） 2.商业用地（40年、影剧院、酒店、旅游等） 3.工业用地（50年） 4.综合用地（50年、教育、科技、文化、卫生、体育） 房地产三级市场：一级市场为土地交易市场，二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手； 房租赁市场
房地产会计基础知识
房地产会计基础知识 第一章开发产品成本的内容 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工
房地产基础知识试题答案
房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11
层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）
7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积
房地产基础知识试题及答案
一、填空题 1、1亩约等于( )平方米。【填空题】 667 2、1公顷等于( )平方米,约等于15亩。 10000 3、现在最常用的付款方式有一次性付款, ,分期付款,三种。 按揭贷款 4、按用途房地产的类型可划分为以下5种:居住房地产、商业房地产、旅游房地产,工业房地产, 农业房地产 5、七通一平:就是指暖气通, 水通,排污通,通讯通, 路通, 电通, 天然气通,场地平整。 6、房地产又称不动产,就是房产与地产的总称,两者具有整体性与不可分割性。包括土地,建筑物及地上附着物,房地产附带的各种权利。 7、商品房五证包含: 国有土地使用证; 建设用地规划许可证; 建设工程规划许可证; 建设工程开工证; 商品房预售许可证。 8、商品房两书包含: 商品房质量说明书; 商品房使用说明书; 9、客户首次购房,首付需付几成? 20% |2成 |两成 10、做销售,一个中心就是: ;二个能力就是:应变能力、协调能力; 以客户为中心
11、客户买房三个重要原因:认可地段 ;认可( );认可价格。 产品 12、介绍产品着重:地段环境交通配套设施价格/价值房屋设计主要建材。 二、判断题 1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√) 2、净高就是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×) 3、一级市场就是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×) 4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×) 5、得房率就是买房比较重要的一个指标,一般来说得房率越高越好。(√) 6、业主就是指物业的所有人,即房屋所有权人与土地使用权人,就是拥有物业的主人。(√) 7、层高小于或等于2、20米以下的夹层、插层、技术层与地下室、半地下室不算建筑面积。(√ ) 8、中国工商银行规定,贷款年限最长可以贷30年,贷款人年龄不得超过60岁。( √ ) 9、房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场与三级市场。(√) 10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X) 11、客户心理变化5个过程: 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√) 三、选择题 一、单项选择题(每题1分,共10分) 1、房地产就是指土地、建筑物及其她地上定着物,包括( D )与依托于之上的各种权益。 A、土地 B 、房屋 C、房地产 D、物质实体 2、建筑物包括房屋与( C )两大类。 A、其她地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备 3、房地产的独一无二性就是由( B )派生出来的。 A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大
(房地产管理)房地产基本知识
地产基本知识 1、商品房的销售面积：商品房按整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的 建筑面积。商品房按“套”或“单元” 出售，商品房的销售面积即为购房者 所购买的套内或单元内建筑面积（即套 内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积 之和。 2、套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。 3、应分摊的公用建筑面积的组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、 设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。 4、山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。
5、公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。 6、住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层。多层住宅为4-7层。 小高层住宅为8-12层。高层住宅为13层以上。 7、平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。 8、阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。 9、廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。 10、层高：标准层之间的距离 净高：各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。 11、开间：房间的横向宽度。在房屋建筑图
中是水平方向编号（横墙）轴线之间标 志的尺寸。 12、进深：房间的纵向长度。在房屋建筑图 中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标 志的尺寸。 13、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面 的四周边缘的墙面。一般为15～25cm 高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现 浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料 等踢脚线。 14、屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵 袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁 皮、塑料、橡胶、混凝土等。 15、计算房屋建筑面积的步骤： A. 根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。 B. 划块分类，列立项目。按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。 C. 根据建筑面积计算及公用建筑面积分
房地产新人基础学习说明材料
房地产新人入门培训教材 引言 本培训教程主要内容具体阐述了房地产销售业务处理各个环节的技巧和规范，指导每个业务员成为房产销售的专业顶尖人才，往往一个新进业务员要成为能得心应手运用各种专业技巧，通晓客户心理的行业高手，需要摸索很长的时间，这样一来每一个人才的培养周期就变得很长，无法满足高速发展公司急需的人才，会影响公司的发展速度，所以本着人才至上的原则，编写本教程，明确一条成长的捷径，传授前辈多年总结的经济，愿各位细心学习其中内容，在工作中融汇贯通，并在此基础上进一步提高，创出自我独到的销售风格。 第一章房地产基本知识介绍 从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 第一节专业名词术语 1、房地产可分为：
(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。 (2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 4、何为“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 *5、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 (1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 (2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 *(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 7、计算公式：
房地产基础知识考试试题
房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
房地产基础知识考试试题（90分为及格）
7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？
房地产专业基础知识
1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场
圣地房地产,房地产开发基本知识
房地产开发基本知识 第一节房地产与房地产业 一、房地产 1、地产业的概念与分类 房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房地产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。 2、房地产的特性 （一）地产位置的固定性 （二）房地产地域的差别性 （三）房地产的高值耐久性 （四）房地产的保值增值性 二、房地产业 1、房地产业的概念和内涵 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。房地产业的主要内容具体地说就是： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发和建设； （3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等； （5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等； （6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等； （7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 2、房地产业与建筑业的关系 房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。 三、我国住宅产业的发展前景 1、城市化水平稳步提高对住宅形成巨大要求 2、流动人口增长对住宅形成巨大需求 3、居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 4、旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ?1、资金融通量大 ?2、房地产金融具有较强的政策性 ?3、房地产金融债券有保障 ?4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展（2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分（1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。（2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司： ③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率 （2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还款额数量变化，可避免固定利率持续高时还款额的压力，减少违约现象④在高利率时取得的贷款，随着市场利率的降低，还款额减少，不会出现市场利率低而贷款高对抵押人不利的情况，迫
最全房地产基础知识讲解
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
房地产基本知识
一、房地产基础知识 基本概念 1 、房地产： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等 ~ 2、房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的 … 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 3、商业房地产的含义 { 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 （二）房产（物业，香港地区称呼）分类： （1）按照建筑物的用途划分为 1．居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。 · 2．商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。
3．工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4．特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2）按层数划分 ①低层：1-3层，低于12米的平房，别墅 ②多层：4-6层（6跃7），24米>h>12米 ③小高层：7-13层，高度超过24米 * ④高层：14-24层 ⑤超高层：25层以上，或者大于100米 （3）按住宅结构分 ①砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 ②框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 ③剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 ④框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 ￥ ⑤框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三）房地产的属性 1．自然属性 ①固定性：属于不动产。 。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 ②排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 ③永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2．经济属性 ①准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 ②价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利
中原地产职前培训教材
新员工职前七天学习指南
新员工七天指南（店经理版） 我们一直在渴望有这样一支团队：人员稳定，并能够持续产生高绩效业绩；而我们目前状况是人员流失严重且难以保持业绩稳定增长；如何进行提升业绩，顺利达成目标，靠的不仅仅是某一个人，而是更多人一起努力而创造的，这个道理相信很多人都明白，而如何能够将每一个新加入我们这个队伍的成员快速进入状态并能够产生绩效呢？一直是在困扰这我们。 此外，在营销中有这样一句话“铁打的营盘流水的兵”，充分体现了营销团队的不稳定性，缺人、缺优秀的人，这些也都困扰着我们；从根本上分析，人员流失主要是经纪人没有产生绩效，也就是说没有赚到钱而离开这个行业，而没有赚到钱的根本所在是没有掌握一套合理作业的方式方法。 基于上述几点，分店经理要想保持人员稳定、业绩提升，需要将分店辅导成为日常工作中重要一个环节，为了使大家能够有效开展此项工作，特制作本手册，希望能给大家一些思路。 本套学习指南是培训体系的一部分，主要是针对店长在店面对新人进行七天辅导时运用的参考文件，目的是规店面辅导的思路。 辅导手册是店经理辅导的重要工具，同时也是经纪人学习的重要指南，《新人七天学习指南》与《店长辅导手册》、《经纪人学习手册》相呼应，店长结合手册对经纪人进行辅导后，经纪人可以参考《经纪人学习手册》进行后期的学习，也是对店长辅导手册的一种补充。 手册在编制的过程中本着“培训优质人才，提升专业技能”的宗旨，以实战、实用、简单、直接为主导思想，为店长辅导提供一套规化的培训教程，但由于手册本身的局限性，无法完全做到提供训练的详细步骤，店经理在使用手册时可以结合手册中提供的思路在店开展一对一、一对多的实战演练，增加训练的环节。 分店经理在进行开展店辅导时，要从态度上进行重视起来，毕竟开展有效的辅导将提升经纪人的作业能力，能够让经纪人快速开单，并最终提升分店业绩、提升分店人员留存率。 最后希望分店经理在使用本手册的过程中及时提出宝贵的意见和建议，以利于我们今后不断改进，为完善培训体系的发展尽自己的一份力，成为房地产经纪行业的黄埔军校而努力。 中原房地产经纪 辅导容