有关抑制房地产投机问题

一、问题的提出

近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨情况。一方面，房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下。因此，如何有效抑制房地产价格上扬，抑制房地产投机，是一个备受关注的社会问题。国家为此出台了提高房地产贷款利率和二手房转贷限制等各项政策，现在请你就以下几个方面的问题进行讨论：

1、建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；

2、通过分析找出影响房价的主要原因；

3、分析国家提高房地产贷款利率和二手房转贷限制对房地产投机者的影响；

4、给出抑制房地产投机的政策建议；

5、对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。

二、问题的分析

房地产的基本载体是土地。由于土地的不可再生性、稀缺性与供给无弹性将决定土地的升值性。从而使房地产也具有升值趋势。正是由于这一因素才会导致各类房地产投机者进行投机。

本题要求我们建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；找出影响房价的主要原因；给出抑制房地产投机的政策建议。题中共设有五小问。经初步分析得：

对于问题一，我们通过近几年XX市的人口密度、低价、人均GDP、房屋造价与相应的房屋平均销售价格做一元线性回归，从而根据最后软件得出的线性相关系数来判断各因素对房价的影响大小，系数越接近于1，越满足线性相关，表明两者关系越紧密。

对于问题二，我们通过地价、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限六个方面做了相应的分析。

对于问题三，我们通过一些网站的相关信息来对此问题做一简要地分析。

对于问题四，我们根据模型得出的数据，针对各因素与房价的联系性大小分别进行分析，从提出一些建议来抑制房地产投机行为。

对于问题五，我们通过建立模型并对模型的机理进行了深入的剖析之后，我们有效的掌握了抑制房地产投机问题的理论与科学方法。从而针对提出的几种政策和建议给予相关的预测和作出较为科学的评价。

三、基本假设

?房屋建造成本用竣工房屋造价来代替；

?城市经济发展水平用人均GDP来表示；

?城市规模用建成区面积来表示；

?在一定时期内，一个地区的人口密度没有较大的改变，较为稳定；

?地价在一定时间内变化幅度不大；

?忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋

建筑形式等对住房价格的影响；

? 忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的影响； ? 忽略一些炒作对房价的影响；

? 城市中有多个房地产开发商，不存在完全垄断现象； ? 我们在求房价的过程中不考虑套利的情况；

?

城市物价和其他情况相对比较稳定，没有大起大落的现象。

四、定义符号说明

：长春市人口密度；

：长春市人口GDP ；

：长春市房屋造价；

X 4：长春市地价；

：长春市商品房的平均销售价格

五、模型的建立与求解

问题1：建立长春市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析

一、房价与人均口密度的关系：Y=-59218+173.56*X 1

以人口密度X 1 为横坐标，房价Y 为纵坐标，将上述数据做一元线性回归。设

在写程序A[见附录]在ＭＡＴＬＡＢ中运行得：

得图如下：

二、运用同样方法可得房价与人均GDP的线性关系是：

R2=

同样得图：

三．运用同样方法，可得房价与房屋造价的线性关系是：

=0.93589， F=87.588 P=0.64405e-4

同样得图：

四．运用同样方法，可得房价与地价的线性关系是：Y=1322.9+1.2879*X 4

=0.94516 F=103.41 P=0.52638e-4

根据上面线性回归模型，讨论房价的影响因素、形成、及演化过程：

问题2：通过分析找出影响房价的主要原因

（1）人口密度。人口密度决定土地稀缺性，进而影响房价高低。美国与中国的国土面积基本相当，它们分别为963万和960万平方公里，然而，美国只有3亿人口，中国却有13亿。两国的人口密度分别为：美国每平方公里平均居住着33人，而中国却居住着141人，是美国的4倍多。澳大利亚与加拿大两国每平方公里更是只有三、四个人居住生活。很显然，土地是一种稀缺资源，人口密度越大的国家，土地资源就会相对越稀缺。不过，相比之下，英、德、意、日四国的人口密度均高于中国，但人口小国的土地稀缺性要比大国好解决得多，因为作为经济发达的人口小国，它们有足够的经济实力向空中和地下拓展生存空间，而发展中人口大国则比较困难。

(2)人均GDP。

据研究机构长期研究结果反映，房价与GDP相关度达到80%以上，两者升降趋势基本一致。因为房地产对投资和内需这两驾拉动GPD的马车都有贡献，因此相关度很高。例如2008年第四季度和2009年第一季度我国GDP增幅跌到8%以下，广州房价也跌至8000元/平方米的近年底部，当时，政府出台了降低购房贷款门槛等多项“救市”措施刺激刚性需求，使商品住房成交量从2009年第二季度开始回升，房价亦止跌回升，此后GDP增幅一直保持在8%以上，房价也随之保持上升态势。房地产业带动数十个行业共同拉动GDP增长，GDP的增长则推动房价上升，这就是而者密不可分的关系。所以，房价随GDP涨跌，是不以人的意志为转移的客观规律。至于房价涨幅应该高于还是低于GDP的涨幅，尚没有人提出合适的定量标准。地方政府顺势而为，把房价控制目标定为不超过GDP涨幅的做法是符合市场实情、符合科学道理的。（3）房屋造价。地价的上涨和新建住宅品质的提升有关。譬如，建筑材料价格的上涨，房价必会有所提高；新建住宅品质（建筑材料品质，户型及配套设施，小区环境的优化等）提升亦会导致房价上涨。

（4）地价。国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅找过10个百分点，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。其中沈阳、上海、杭州、天津、宁波等五个城市地价与房价双双上涨。第二季度，全国有8个城市土地交易价格涨幅超过10%，有6个城市房屋销售价格涨幅超过10个百分点。可见，地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

（5）房屋的结构、质量、功能、新旧程度、层数、层次、朝向、环境、税费率以及国家政策还有一些人的投机心理等都是影响房价的因素，只是相对影响较小，可以忽略，所以在此就不作为主要因素分析了。

问题3：分析国家提高房地产贷款利率和二手房转贷限制对房地产投机者的影响商业银行信贷结构调整细节不断明朗。近日,建设银行在2010年工作会议上指出,将合理把握信贷增长幅度和投放速度,坚持区别对待,有保有压,加大信贷结构调整力度,高度重视对“平台贷”和房地产贷款的风险管理。并强调将提高多套房首付比例和贷款利率。对今年的信贷投放,建设银行将按照国家宏观调控政策要求和经济社会发展需要,合理把握。建行称,将坚持产业细分、行业限额管理。对产能严重过剩行业、重点限制行业不再增加贷款限额。同时,完善名单制管理措施,把行业限额执行与名单客户贷款管理融合起来。“平台贷”及房地产贷款风险的凸显引发银行高度重视,建行表示,要加强对政府融资平台贷款的整改和风险管理,继续严格房地产贷款管理,搞好贷后管理,保持和提高资产质量。由于在住房贷款业务上具有传统优势,建行表示,既要坚持把住房金融业务作为战略性业务,又要警惕房地产市场出现较大波动的风险。建行相关人士指出:“今年将重点支持首套住房消费,提高多套住房贷款首付比例和贷款利率,抑制投机性购房。进一步推行差别化定价,综合考虑首付比例、客户信用、贷后表现等多种要素进行定价。”同时,建行还将巩固一手房市场,拓展二手房市场,加快建立二手房贷款电子交易平台。此外,建行表示,根据国家出台的行业和地区经济发展规划,继续保证重点建设项目贷款需求,支持续建在建项目,严格控制新上项目贷款;推广小企业“信贷工厂”模式,充实专职人员;

加大资源倾斜力度,加快村镇银行设立;在基础设施建设、低碳经济、文化产业、企业并购等方面积极发展投行业务。

关于国务院提高二套房贷首付利率的提醒，国务院总理温家宝14日主持召开国务院会议，研究部署遏制部分房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：（一）是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对贷款购买的第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

（二）是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地用地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应

（三）是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成10年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280

万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

（四）是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场，完善房地产市场信息披露制度。

本次国务院回忆主要是在差别化信贷政策有较大的调整，2010年一来，各大银行不同程度收紧了房贷，目前深圳市场上实行的房贷政策为，首套房最低首付2成，利率下浮30%，二套房最低首付4成，利率为基准利率的1.1倍。

新政出台后，政策有大幅调整，特别是对二套房及以上贷款有了较大程度的收紧。房贷政策变化较大，调整前后对比

调整前:

调整后：

问题4：给出抑制房地产投机的政策建议

综合上述第一问所建立的模型结果，可以归纳得出下表：

复相关系数

相关系数越高，对房价的影响越大。人口密度，人均GDP，房屋造价，地价与房价均有密切的关系，他们与房价的相关系数均超过了90%，所以我们认为人口密度，人均GDP，房屋造价，地价是影响房价的主要因素。

由于房价的上涨是诸多因素共同作用的结果，我们针对以上影响房价的因素提出政策性的建议如下：

（1）全面降低商品房的开发经营成本

首先，由于房屋造价是影响住宅售价的关键因素，而房屋造价中的主要构成部分是地价，因此，政府在调控土地的供给量同时，应该严格控制土地的价格，防止因土地供应偏紧，使获取土地的竞争加剧，而在投标或拍卖中哄抬地价。严格禁止土地炒卖和变相炒卖。其次，房屋成本主要由土地开发费用、生产资料消耗和人工费用三部分组成。土地开发费用可以通过政府的宏观调控加以控制，进行最优化和预算将其达到最低。在生产资料方面，建筑材料的价格是一个很重要的因素，尤其是对钢材、混凝土等材料的价格进行有效的控制，使建筑材料的价格控制在一定范围之内，甚至要通过改进技术等措施来降低建材的价格；另外建设中所使用机器、设备、工具、施工用附属设施等，要小心保养，尽量增长其经济寿命。在人工费用方面，要提高一切相关人员的工作效率，实施严格的管理制度，以减少不必要的人力财力的浪费，禁止出现混时间现象，但也决不能以要降低成本为名义来降低工人工资，剥削工人应得的劳动报酬。

（2）强化土地资源管理

通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

（3）优化与改善供应结构,增加有效供给，释放有效需求

我们知道仅采取降低成本的单向措施达不到降低住房价格的目的，因为房价总的来看是由供求决定的，在供应大于需求的情况下，很大程度上由成本+必要利润决定售价，其中成本是一个决定性因素，开发商不能亏本。而在供不应求的情况下，成本决定售价的分量会减弱，供不应求越强，成本的决定性因素越弱。在调整供求结构方面，同时需要政府和企业共同努力，政府实现宏观调控，改善人民生活水平；企业面对激烈竞争，也必须要立足长远，居安思危。因而，调整供给结构，扩大为中低收入者准备的低价供给，包括以下几个方面：

适当增大土地供应量；继续推进经济适用房建设；迅速激活二级市场，全面打开三级市场；改变投资人进入房地产开发的高门槛，使投资人在高利润的驱使下自由进入房地产开发；释放和引导有效需求，提高购买了水平，从而缩小购买力与房价的差距。

（4）明租、征税、消费、降低房地产开发成本

针对房地产开发成本中存在不合理因素，明租主要是推行土地年租制，由于土地

缴纳的只是一年的租金，土地中蕴含的价值并不大，开发商依靠土地抵押贷款开发项目的盈利模式将彻底消除；征税主要是征收物业税，保有环节的税收将在一定程度上抑制过度的投资；消费主要是清除不合理的费用，本着谁投资，谁受益的原则，清晰产权，合理地降低房地产开发的成本。

（5）加以法律政策约束

房地产投机活动在一定程度上就是由于法律制定上的漏洞给了投机者可乘之机，而用法律手段的目的就是要通过完善房地产市场，抑制房地产的投机话动，严堵房地产投机者的投机之路。当前，许多房地产的投机活动主要集中发生在交纳房产定金后或者交纳房产首付款与抵押贷款发放之前这段期间，因此法律应着眼于对这方面的漏洞制定细致和周全的法律法规。缩短房产首付款与抵押贷款发放的时问，可以降低房地产投机者的投机欲望，防止投机者运用“时间差”策略，从而减少房地产投机发生的可能性，防患于未然。当然房产首付款与抵押贷款发放时间的缩短同时也要求银行在保证贷款质量与安全的前提下，设计出高效率、高满意度的信贷程序，为缩短时间做好准备。另一方面，在对房地产购置的数量上也应该采取有效的措施，以便为房地产投机活动设置严格的关卡，防止大量买进卖出房产的现象发生，以免扰乱房地产市场，一定程度上保障中、低收入者的利益，保证房地产市场健康，稳定的发展，使“居者有其屋”的住房制度在我国得以充分的实现。

问题5：对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价

通过建立模型并对模型的机理进行了深入的剖析之后，我们有效的掌握了抑制房地产投机问题的理论与科学方法。现在就针对提出的上述几种政策和建议给予相关的预测和作出较为科学的评价。

首先强调了对土地资源的有效管理。通过对土地资源供应量的合理调整，将在很大程度上控制房价的快速上涨。因为合理的土地资源供应量及各类用地的供应比例，理论上不会引起土地价格的大幅度上涨，根据所建模型得出结论，可以科学地房价也将会有所控制，房价的过度上涨也将会被有效地遏制。现今阶段，房地产市场结构的不平衡现象主要体现在中低档商品住房供应量的减少和高档商品住房供应量的增加，因此针对这一主要矛盾，我们建议政府应大规模推出经济适用房来抑制商品房价格，通过大规模建设经济适用房，将会给众多低收入家庭的买房问题减轻很大负担，还可以很好地调整房地产市场的供应量，它不再偏向高档的商品住房，减少了用地的囤积量，并满足了绝大多数居民的基本要求。具体从模型上可得出理想的趋势，即随着房地产市场供应量的逐步改善，房地产价格的波动幅度将越来越小，最终将回到均衡状态。

除了以上必要的发展趋势外，政府还应通过一些有效的宏观调控来制约房地产市场的种种变动。譬如建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，对房地产市场的信息作出及时的筹集和考察，以便采取更有力的运行措施，来很好地优化市场运行制度。再者，通过整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，可以有效的防范住房贷款风险，从而避免金融风险，为社会金融制度提供保障。政府还应进行一些税费调整，这样的话将会强有力的抑制房价的上升，鼓励更多普通住房的消费。此外，通过舆论宣传的引导，扭转广大消费者的错误理念，避免“随波逐流”，通过咨询专家，根据自身情况作出正确的决断，将有助于房地产市场的运行有序。

六、结果分析

本文中给出的评价标准总体比较合理，但判定指标有限，对其进行的权值缺乏论证。

七、模型检验

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

八、模型推广

回归模型可以应用于复杂的线性系统，进而推广到政府研究房地产市场存在的问题与决策过程。

九、模型的评价与改进

本文给出的评价标准比较合理，但判定指标有限，对其进行的权值缺乏论证。一元回归分析法对于解决影响房价因素问题准确而合理，不仅找出了影响房价的主要因素还相应地给出了客观的评价。但运用模型解决问题时，数据来源位置较多，有的数据不具体，考虑因素较少，模型进一步的完善需要更多具体的数据，多种因素一起考虑更接近实际，得到的房价也更具有说服力。在建模的时候，我们忽略了政府的宏观调控对价格的影响，事实上，在我国，政府的政策对价格的影响是很大的，所以，模型的改进也要考虑政策的影响。

参考文献：

[1]姜启源、谢金星、叶俊《数学模型（第三版）》高等教育出版社 2010年6月；

[2]王华欣《我国房地产价格及其因素分析》中国知网 2009年4月；

[3]刘男我国房地产业市场结构现状及优化【J】.现代企业.2008.（10）.

[4]姚国强 2011 长春房地产营销策划趋势分析【J】.2011（5）。

[5] 百度百科保障性住房 https://www.wendangku.net/doc/fa1250134.html,/view/1481486.htm

附录：

程序A如下：

x=[351354356359362365368373]';

X=[ones(8,1)x];

Y=[20312401251629173192388645006053]';

[b,bint,r,rint,stats]=regress(Y,X)

vpa(stats,6)

X=[351354356359362365368373];

Y=[20312401251629173192388645006053];

plot(X,Y,'o')

X=350:5:380;

Y=-59218+173.56*X;

hold on;

plot(X,Y,'k.')

符号说明：X——人口密度；

Y——房价

程序B如下：

a=[1560416837182681934021136234382686429631]';%人均GDP

程序C如下：

c=[9851102135815001753190022482540]';%房屋造价

程序D如下：

d=[62071178212741595201228823256]';%地价

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

浅析抑制房地产投机性需求的必要性

浅析抑制房地产投机性需求的必要性 摘要：本文通过分析投机性需求对房地产业发展的影响，以及分析政府为抑制房地产投机投资性需求出台的调控政策和政策所产生的影响，阐述了抑制房地产投机性需求的必要性。关键词：房地产；投机性需求；调控政策 引言： 房地产周期波动对国民经济影响重大，决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产价格。从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。而过度的投资投机性需求又会造成房地产业的不健康发展。下面从房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题，投机性需求对房地产业发展的影响，政府为抑制投机性需求出台的政策及效果这几个方面分析抑制房地产投机性需求的必要性。 一、房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题 （一）房地产投机性需求的现状 蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。 据21世纪不动产提供的一份数据，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的概率高于60%，不赚不赔的概率只有11%，能产生投资收益的概率仅有28%。人们也已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。有市场调查结果称，在一线城市很多楼盘的投资(投机)比例高达30%-40%，甚至部分楼盘更高。尽管在目前市场环境下，居民投资(投机)房地产市场无可厚非，但从整体上看房地产市场过分投资(投机)肯定是管理层不愿见到的。控制投机、投资性购房需求应加快由政策模式转向制度模式。 （二）抑制房地产投机性需求存在问题 房产市场研究部统计数据显示，2012年整体购房客群仍然是以自住型为主，约能占到70%左右，其中包括首次置业、改善型购房以及长线投资需求。而今年年初至今，未见国家出台有力度的相关房产措施来调节房价，房价仍然涨幅明显，使得人们对于房价持续上涨的担心日渐增加，一些暂时没有实际购房需求的人，也提早入市，导致市场近期出现购房恐慌现象。那么此番二套房政策调整，二套房贷首付比例提高，利率增加，对于投资客户来说购房成本将大大增加，占用资金增多，因此可以抑制他们的购房行为，同时在未来一段时间内，部分投资客有可能会抛售房产，特别是那些投机型业主，很有可能会出现一些较大动作，从而在很大程度上能抑制房地产投机者的投机行为，而且从另外一个角度看，在过去两年的宏观调控当中，政府在抑制需求方面出台了一系列的政策，包括加息、未封顶楼盘禁止房贷、

房地产泡沫建模(有程序)

抑制房地产泡沫问题 摘要 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。作为国民经济先导性和基础性产业，中国房地产已经存在了泡沫现象。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。 下文中，我们以北京市房价为例，针对题目提出的问题展开分析。收集其相关数据，分析确定影响房价的主要因素，用最小二乘法对数据拟合，并建立该城市房价的模型： x w x w x w y 332211***++= 根据收集的数据，求得各影响因素的相关系数，代入上式得到房价的模型，再对模型进行修正，最终得到房价与各影响因素的关系式（即所求模型）： 12.2384*90.3*30.0*11.1321--+=x x x y 并通过此模型对房价的形成、演化的机理做细致分析，然后得出影响房价的主要因素。其后给出抑制房地产价格合理性的政策建议，并针对建议提出科学的预测和评价。 一：问题重述： 近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论： 1．建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．通过分析找出影响房价的主要因素； 3．给出抑制房地产价格的政策建议； 4．对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。 二：模型假设与符号说明： （1）假设房价与人均可支配收入、房屋造价和人均GDP 呈线性关系； （2）消费者心理因素如对房价的期望可忽略，消费者对房屋无偏好； （3）假设银行利率每年保持稳定，房屋供需处于平衡状态； （4）忽略一些配套措施对房屋造价成本的影响，忽略人为的炒作和政府调控。

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

房地产投资与风险分析

目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)

房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析

2018年度-2-18看二十年来的房地产政策

2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于

美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，

完善抑制投机的长效机制

完善抑制投机的长效机制 摘要：住房是人们生存发展的必需品，而承载住房的房产市场在前一阶段时间却是投机火爆。房产市场投机火爆，直接妨碍了居民主动消费，也损害房地产业自身的发展，还将掏空基础产业资本，侵蚀、动摇国家的根基。因此，应通过完善抑制房地产投机的长效机制，实现对房地产市场的有效治理。 关键词：房产市场；投机；危害；治理住房问题是我国社会民生的重大现实问题，承载住房的房地产市场牵涉着多方的利益，扯动着多方的博弈，对宏观经济影响重大。中央关切，地方关切，民众关切。目前国家正在加大力度调控房地产市场。 一、目前的房产市场 我国住房商品化，与福利房改革是同步进行的，并逐步形成房产市场，形成房地产业。房地产业对我国城市发展、城市的基础建设、国民经济的拉动所发挥的贡献是巨大的。但由于种种原因,一段时间，房产市场秩序混乱，房价逐年大幅飙升，住房供应结构不合理。据社科院的《房地产蓝皮书》显示，仅2009年的商品房价格就增长了23.6%，房价的增长远超居民人均可支配收入9.8%的增速。而《北京蓝皮书》更显示，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍。 （一）大量上市公司涉足房地产 华西都市报2010年4月30日报道，年报显示，2009年约有1/3的四川上市公司涉足房产，房产业务成了上市公司盈利的支柱。从四川长虹的年报中不难看出，房产业务将有望成为其新的利润增长点。成发科技、友利控股在房地产方面都有不菲的业绩。 2010年12月8日，由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的2011年《住房绿皮书》指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。通过股权投资和关联企业方式，直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)已达802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%；上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。 （二）民间资本“炒房” 2009年6月8日，经济观察报在《温州“炒房团”南征北战》中报道了温州民间资本在全国各地如上海、杭州、南京等地，选择那些地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘排号抢购。报道还引述观察人士的评论，目前热销楼盘至少一半以上为投资投机购房。事实上，全国也不只是温州“炒房团”才投机购房，很多民间资本都参与了这一资产性投资投机。连境外的民间资本都来中国投机购房。江苏商报2009年10月30日在《韩国炒房客上海集体赚钱》、《境外客加紧入市》中报道，在上海古北区，不仅是韩国人，其他境外人士也在加紧入市，单价每平方3万元—4万元、总价300万元—500万元、面积在110—140平方米的住宅是该群体的主要选择方向。 可见，一段时间以来，房产市场被扭曲了，成为了脱离供求关系的投机火爆的场所。 二、房产市场投机火爆的危害

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫 摘要 如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。 经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。 从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型， 用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施 根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

房地产价格与房地产投机探讨_0

房地产价格与房地产投机探讨 随着我国房地产业的快速发展，房地产成为居民一个新的投资渠道，商品房交易日趋活跃。适度的房地产投资有益于房地产业的健康发展，但过度的房地产投机与炒作现象会加大房地产价格的波动。 标签：房地产价格；投机；影响 1 房地产价格 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现，但受众多因素交互影响，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。 2 房地产价格特点 2.1 房地产价格的区位性 由于土地的固定性，房地产商品不能随意移动，因此房地产没有产地和销地的区分。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，同质房屋，其价格大城市高于小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市高于经济不发达城市。 2.2 房地产价格的权益性 房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产本身具有的特点，在房地产交易过程中，其物质实体本身并不能够转移，发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，其相应的价格也会明显不同。 2.3 房地产价格的高值性 房地产商品价格的高值性，是指房地产商品的价值量大、价格高。与其他生活资料相比，它无疑是一项高价位的商品。房地产价格的高值性，主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。 2.4 房地产价格的增值性 在现代社会经济生活中，从时间序列上看，房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强，大大高于社会平均物价指数的上涨。当然，房地产价格的上升总体上不是直线形式的，而是有波动的。

C题房地产市场投资或投机问题

C题房地产市场投资或投机问题 C题房地产市场投资或投机咨询题 尽管国家多次进行宏观调控，多次调整利率、存款预备金率等，试图对房地产市场进行调控，但自1998年实行房改以来，我国大部分都市的房价显现了普遍连续上涨情形。一方面，房价的上涨使得新进入都市或需要购房者的生存成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难，其它消费也无法提升；另一方面，部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置，期望因房价上涨而获得超高回报，导致房价居高不下。因此，如何分析阻碍房地产市场的因素，从而进行有效的抑制房地产价格的过快上涨，同时能够抑制房地产市场的投机行为，是一个需要进行全面而深入研究的咨询题，也是普罗大众专门关怀的社会咨询题。国家为此出台了多种政策或宏观调控措施。现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论： 1、建立一个都市房价的数学模型，通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投资或投机进行深入细致的分析； 2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故； 3、分析国家调整房地产贷款利率或存款预备金率、房产税、贷款限制等关键措施对房地产投资或投机者的阻碍； 4、给出调控房地产投资或抑制房地产投机的政策建议； 5、对你的建议可能产生的成效进行科学的推测和评判。

抑制房地产投机咨询题 摘要 住房是人类的差不多需求，在中国经济进展的现时期，住房咨询题已成为百姓关注的“头等大事”。假如讲，中国现时期的要紧矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，住房咨询题确实是这一要紧矛盾中的重点，保证群众住房需求任务艰巨。 房地产投机是指投资者以房地产为对象。通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。而房价作为一种价格杠杆，在引导房地产可连续进展和抑制房地产投机行为方面将起到积极的作用。本文就通过研究抑制房地产投机这一咨询题对都市房价作了深入的分析和科学的探讨。本文以浙江杭州为例，第一运用大量的数据对阻碍杭州房地产价格的要紧因素分不做一元线性回来，通过一元线性回来模型及模型验证分析，从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回来模型，并对模型进行了全方面的论述，从而最终得出能够量化的表达式： 123 267.82790.0096 1.39320.2566 Y=+X+X+X，2R=0.976648 进而求出房地产价格。其次通过地价（这其中也包括拆迁补偿费用）、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限这六方面深入分析了阻碍房地产价格的要紧因素，然后通过权威网站上的相关信息论述了国家及地点（杭州市）提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍。 接着依照灰色GM(1,1)模型推测思想，运用推测模型原理实现算法并将此应用到房地产推测上。该推测具有良好的精确性和规律性，但关于随机波动性较大的房地产行业，它的推测精度有限，可考虑到近几年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线，故杭州房市能较好的满足灰色系统（部分信息明确?部分信息不明确的系统称为灰色系统），因此，就目前而言，我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房价指数有望达到较好的推测度。依据统计局关于杭州市近10年房价及近9个月的房价指数，分不对杭州市进行了短期的房价指数及中长期房价的推测，如下表： 然后再对实际值及推测值进行拟合曲线对比分析。实证分析讲明了GM(1,1)模型在房地产推测中应用的可行性。 最后参照模型结果有针对性的提出了①加快建设经济适用房和廉租房②政府颁布相关法律法规鼓舞居民到郊区、乡村买房③加大国家宏观调控力度，稳固市场、抑制通货膨胀④加强对土地开发的监管⑤加以法律政策约束这五项政策性建议来抑制房地产投机行为。

关于房地产经济泡沫问题的几点思考

关于房地产经济泡沫问题的几点思考 摘要：随着我国社会经济不断发展，房地产市场持续火热，虽土地供应量受阻，但商品房销售价格仍逐年上升，房地产行业经济泡沫现象越来越严重。房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国整个社会经济的增长，若房地产行业形成经济泡沫，给我国经济发展造成的危害是难以想象的。近年来，我国房地产行业发展迅猛，在给地方经济及财政税收带来机遇的同时，也加剧了当地商品房价格的上涨，导致老百姓买房难的问题越来越大。本文结合目前我国房地产行业发展现状，深入分析了房地产行业经济泡沫的危害及其形成的原因，并有针对性地提出了防范房地产行业经济泡沫形成的措施。 关键词：房地产；经济泡沫；思考 一、引言 在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沫的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升。房地产经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展

波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁。房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民经济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛盾加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地产经济泡沫的出现。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。 二、房地产经济泡沫的危害 （1）导致经济结构失衡 与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大量的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升。在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。 （2）破坏金融系统 由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大量的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理

房地产投机过热的六大危害

近年来，我国房地产市场投机盛行，大部分城市房价不断飙升，原本作为最基本民生品的住房已经成为公众的重要投资和投机工具，大有从“全民炒股”时代迈入“全民炒房”时代的势头。过度的房地产投机行为直接导致了房价虚高，出现房地产泡沫。2009年12月，美国着名财经杂志《福布斯》的文章评选出了全球七大近在眼前的金融泡沫，其中，中国的房地产市场泡沫名列第二。 由此可见，房地产投机过热引起的问题已经引起国内外的广泛关注。具体而言，房地产投机过热主要有以下六大危害： 一、直接危害：推高房价、造成房地产市场非理性发展 正常的房地产市场应该是基于真实的供求，以消费需求为主的市场，预期也相对平稳。但是由于近期我国房地产投机盛行，住房脱离了其本质的居住属性，转而成为投资品，投机炒作直接推高了房价，价值规律被破坏，房地产市场脱离了基本的供求关系，成为了非理性、不正常的无效市场，并且形成了强烈的房价上涨预期，造成了大量恐慌性购房以及更加疯狂的投机行为，而房地产市场的特点决定了短期内供给无法大量增加，导致供求更加失衡，从而形成了恶性循环，严重危害房地产市场的健康发展。 二、抑制了其它消费需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡 “十二五”时期我国将加快科学发展作为主要目标，减少对出口和投资的依赖，积极扩大内需是重要方针。但是房地产投机过热直接导致过高的房价，大部分城市的房价收入比远远高于国际(论坛新闻)通行的标准，根据社科院的数据，北京市2009年房价收入比已经超过23:1，超过国际标准5倍，2010年这一数据还将继续攀升。过高的房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上，这直接抑制了中低收入阶层的衣食行、教育、医疗、养老等其他正常消费，影响内需的拉动，不利于全国经济长期的增长和经济发展方式的转变。 三、伤害实体经济：大量资本由实业转到投机领域 当前世界经济总体还处于缓慢恢复调整期，在外需疲软、成本上升和竞争日趋激烈的背景下，大量企业尤其是出口加工企业经营效益不佳，或者利润空间不断缩小。而投机带来的暴利效应导致很多国有大型企业都放弃主业，主攻房地产业。大批民营企业包括着名的海尔集团也都大举进军房地产业，甚至有些中小民营企业放弃实体产业经营，转而专门从事房地产投资和投机。大量资本从实体经济撤离，转到投机领域，会直接减少就业，影响产业发展和竞争力提高，危害宏观经济的长期、稳定、持续发展。 四、大量空置房造成了资源和能源浪费 房地产投机者囤积房地产的目的不是为了自住使用，甚至也不在乎挣取租金收入，而是期望获得房地产短期暴涨的巨额收益，这就造成了房地产资源的闲置和低效利用：（1）大量的空置房占用了稀缺的土地资源和配套的交通、能源等基础设施以及教育、医疗等公共服务资源，导致整个社会成本增加，不利于社会资源的优化配置。（2）不利于节能减排和经济发展方式转变：房地产行业中建材（钢铁、水泥等）大多数是高耗能、高污染的产业，建筑能耗较高。据住房和城乡建设部总经济师李秉仁介绍，目前建筑能耗约占我国社会总能耗的30%左右。（3）隐藏了不少潜在损失：如果空置房能够以出租等形式得到利用，成为房地产市场的有效供给，必然可以带动下游的装修、家具、家电等产业发展。以北京为例，一套90平米的商品房至少可带动下游产业10万元的产值。因此，空置房在这方面存在不少潜在损失。 五、积累了较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机 土地资源的不可再生性，决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。这一特征决定了房地产市场价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。当价格上升到背离房地产实际价值时，诱发投机出现，房地产投机形成对资金的强

房地产市场投机性需求

房地产市场投机性需求得到一定程度抑制以及资金流向和投机过热导致的危害 国家统计局官方网站发表署名晓明的文章《如何看待2010年房价变动》。晓明认为，经过去年一系列的调控，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。去年12月份房屋销售价格同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点，后八个月房价月环比平均上涨幅度仅为0.18%。值得注意的是，国务院总理温家宝18日上午主持召开国务院第五次全体会议时强调，要坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策，抑制投机投资性购房。 晓明从近日国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况报告入手，并结合去年全年12个月全国70个大中城市房屋销售价格变动情况，得出如下两个结论。 一是从同比数据看，4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。 晓明分析指出，去年前四个月房价涨幅逐月扩大，4月份同比涨幅达12.8%，涨幅比1月份扩大3.3个百分点。为遏制房价的过快上涨，4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，采取十条措施控制房价过快上涨。从4月下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了0.4个百分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%，比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分点。从这一情况看，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调控取得了一定的效果。 二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征。 晓明认为，前四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平均涨幅为1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5月份环比涨幅大幅回落到0.2%；6月份，房价环比指数甚至为负，比上月下降0.1%；7、8两月房价保持相对稳定。9月份，受刚性需求和“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日有关部委再度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。晓明称，从10月份开始，环比涨幅再次出现回落。虽然后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。如果与前四个月价格变动情况相比较，涨幅已经大幅收窄，后八个月月环比平均上涨幅度仅为0.18%。 晓明最后强调，尽管从全年房价月度变化看，国家宏观调控初见成效，2011年房价调控仍然任重道远。各地区、各部门必须坚决贯彻落实国务院遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，强化现有的调控政

房地产投资分析复习资料

第一章房地产与房地产投资 1、请简述房地产的特性（P2-3）不可移动性、耐久性、价格高昂、房地产商品之间具有相关性、房地产的开发使用具有外在效应5 3、为什么房地产市场是不完全竞争市场？ 房地产市场的特征决定了它是不完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相甚远去。房地产市场的特征：市场组成复杂、产品差异性大、市场具有区域性、价格具有不确定性。由完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖着都不是 价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争市场。 4、引入交易费用分析房地产市场（P6-7） 在现实世界中，交易费用无处不在。广义上说，交易费用包括所有那些在一个人的世界里不可能存在的费用；按这个定义我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。 存在交易费用时，房地产开发商标定的房地产价格将会提高，但是供给不变，那么需求（尤其是有效需求）在一定时期内会相对减少。这样就形成了供求双缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费用而缺乏住宅。总之，存在房地产交易费用时，产品交易很难达到平衡。 5、房地产投机是否应该抑制？（P15）首先，在经济学上“投资”与“投机”是很难区分的，因为二者都是通过预期，将资金投入到某项业务或产业中，以获取未来收益为目的。很多学者认为应该反对投机，但在现实世界中，“投机”行为非但没有表面上所感觉的那样的副作用，相反它是市场得以高效运作的润滑剂甚至是指挥等。由于买者与卖着所掌握的信息是不对称的，“投机”行为便促成了一种寻价行为，导致了信息的传递，促进了市场买卖。其次，房地产开发商所获得的土地，一般是通过二级市场通过多重转手后获得的，百姓收入低导致有效需求不足，于是政府出来干预。但政府干预是有悖市场规则的借宏观调控之名行行政干预之实，有悖市场规则；我们要知道的是土地二级市场为什么充满“投机”而不是见了“投机”就“打” ，否则连“标”也治不了。 6、简述房地产投资方式及其特点（P1 7、26）所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。可从两方面来讨论：房地产投资的资金方式、房地产投资开发的对象。 房地产投资开发的对象：未开发的土地，住宅，办公楼宇，商场、酒店、旅店，工业厂房和仓储型物业，休闲型物业 房地产的资金投入方式：房地产投资信托、房地产辛迪加、混合房地产基金、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款债券、直接购置房地产 7、影响房地产投资的经济因素有哪些？（P27） 宏观经济因素：货币政策、财政政策区域经济因素：区域产业的性质、区域产业的多样性、运输系统与资源第二章房地产市场研究 1、房地产投资分析中为什么离不开市场研究？（P32） ①在理性的房地产投资分析中，市场研究是一项必不可少的工作。投资于房地产，根本的目的是获取预期经济利润，而能否获取及获取利润的程度取决于房地产未来的实际变现率。只有对预期的市场景气循环情况、市场竞争情况及消费者需求偏好等等有准确的把握才能做出适宜的投资决策，确保投资目标的实现。 ②随着市场化程度的提高，市场分析在中国房地产投资决策中的作用将日益突出。大致有三个方面的作用： A 通过市场研究，可以掌握房地产市场需求变化的态势，遇见拟投资开发项目在技术上是否可行；房地产变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利如何，从而减少盲目性投资，增强经营管理的主动性。B有利于做