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招商常见问题分析

商业地产招商问题简析

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、招商工作过程中的操作要点

1、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。

2、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。

2、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。4、业态组合目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。

5、招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地去挖掘客户。

6、商业物业管理最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。

二、开发商在招商中常见的误区

1、盲目定位，不切合实际。为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、招商期望值过高。期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才

能生存。我们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成本，而这个成本还是不计算物业管理费、水电费等在内的，我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来，都必须经过一个培育期，这个培育期也是有长有短的，开发商要根据周边的情况来定，比如商场处于交通要道旁，它的培育期相应就会短一些，如果这个商场的位置比较边缘化，那么它的培育期可能就要稍微长些。因此我们在招租的时候，前期往往价格比较低，因为我们考虑是先让客户进来，把这个场子先做旺以后这个商场才可能持续下去。而把场子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一个递增，这样的话客户从心理上比较容易接受，而一开始如果太高了，往往就形成客户不想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。因为，只有多为经营者着想，才能赢得更多的投资者。

3、过分强调市场环境的影响。现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略，有时候我们往往有一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域中更完善和强大，从而更有实力去竞争，最后站稳脚跟。

4、缺乏持续经营的商业管理观念。很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。

三、如何克服招商中的问题

1、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。商业发展瞬息万变，受诸多因素影响很大，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。在招商过程中往往会有冷场的情况，有时候想广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几？那么这种情况我们招商部门该如何面对？首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访，在竞争日趋激烈的今天，这种天上掉馅饼的事情几乎不可能发生，而这种现象最容易发生在刚参加这一行的新人身上。我们能做的是一定要走出去接触客户，同时吸收他们的经验，只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么，知道他们理想中的价位又是什么，在交流过程中你也可以听一下他们意见，建议应该经营什么东西，这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用，也许使你在工作中少走很多的弯路。

2、熟知商业运作及合作方式。你面对的人是生意人，这些人见多识广，如果你对这一行很陌生，他对你产生不信任感，不同的行业有其不同的特点，比如饮食行业往往注重卫生环保、药品行业关注周边是否有医疗机构、文体用品行业则对周边是否有学校关注等。比如说签合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或许会偏向招商方，这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼，如果谈不好可能以前的一切努力就会都白费，因此招商方对合同的解释非常重要，那么如何解释？首先要吃透合同，包括补充协议、管理协议等都要吃透，要做到客户问什么都能很透彻地回答，有些新职员没有经验，对合同研究得也不深刻，因此在面对客户提问的时候就有些手足无措，不能很好地解答客户的问题，这样客户在心理上就有一种感觉，觉得合同不平等，从而不想签，那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。

3、学会分析项目的优势和劣势。俗话说知己知彼才能百战不殆，在开始招商前一定要充分的了解清楚自身的优势和劣势，这样在招商过程中才能扬长补短，有的放矢，如果你对自己的产品都不熟悉，不清楚产品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你给客户介绍的时候一是很笼统，让人家感觉很模糊，没有具体清晰的形象认识，从而不能留下鲜明的印象，更谈不上引发客户强烈的进驻欲望。再者，如果你不了解自己的产品，客户有疑问也不能很好地解答，比如说客户指出了产品的某项短处，如果你回答得很含糊就很容易让客户抓住这一点不放，甚至放大这些短处，不见别的长处，但是如果你很熟悉产品的优势和劣势，你可以在承认产品短处的同时想办法引导客户发现更多的长处，任何产品都不完美，关键是要引导客户看到更多的优势带来的效益，而不是挑瑕疵。比如说我做过的一个楼盘，商铺的设计本身不是非常合理，开间太小，只有三米宽，长度却有12米，这样整体看来店铺就比较狭长，如果按照一般的感觉，行人路过很可能都不想进去，但是我们在介绍它的时候，有意识地引导客户将里面的部分改成存货区，或主推给做餐饮和美容的客户，建议他们将里面部分改成操作间和美容区，这样将商铺分成了两部分，看起来就不那么深了，只要再把店面布置得有特色一些，还是非常能吸引人的。又比如说现在的阳光100城市广场，中庭的空间很大，很休闲，而且是正方形，无论站在哪个方向来看，都没有死角，从楼上还是广场看任何商铺都一目了然，非常的通透，因此在招商介绍的时候这就要作为重点来介绍，因为你要知道广场是休闲、娱乐的场所，有广场的地方，就有冲天人气。

个加盟招商常见问题与回答技巧

个加盟招商常见问题与回答技巧 90个加盟招商常见问题与回答技巧 1、潜在加盟商：我们这个行业的未来发展的趋势是什么？回答要点：以专家的口吻、用适当的数据来显示你对行业的精通和专业回答这种问题时，最好是定性和定量相结合的方式，也就是说，即要给咨询者一个感性的对于行业未来趋势的描述，同时还要辅之以具体的数据，这样的话，你对未来趋势的描述会更加可信，你也会显得更加专业和科学。文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）

纯粹的引用别人的对于行业的预测会大大降低你的专业水平和有损你给咨询者的印象，你要说出自己的判断，而不是别人的判断，所以你要在心里记住，你自己就是行业的专家！ 2、潜在加盟商：我为什么要选择你这个行业？回答要点：突出特许人企业所在行业的优势，尤其是要强调本行业的未来发展的灿烂市场。记住：投资人多数投资的是未来的发展，不是现在，更不是过去。一般而言，不同的行业可以分别进行如下的回答：（1）传统行业：比如传统的餐饮、药店、零售、服装等。特许人企业要重点强调这种行业的“历史”性，既然这种行业存在了这么久，那么必然有其存在的道理。比如在餐饮上就可以用“百业食为首”、“民以食为天”、“吃穿住行，吃第一”等来强调说明行业的历史、存在的必然性、市场的巨大性和良好的未来发展性。（2）传统行业中的新兴模式：比如餐饮中的休闲便餐、西式快餐、火锅中的火锅吧，酒店行业中的经济型酒店、商务精品酒店等。特许人企业要在强调传统行业的“历史”的同时，强调

传统行业的模式的弊端，而这些弊端恰又慛生出了你的这个新光行业模式，因此，你就同时占据了传统的“历史”和新兴的“朝阳”这两个优势。（3）新兴行业。比如汽车用品及服务、电脑及网络行业、美容健身、宠物用品及服务业等。既然没有悠久的历史可言，你就要把强调的重点放在行业的未来与成长性上。 3、潜在加盟商：我为什么要选择你这个行业？回答要点：重点强调自己企业的优势和竞争实力这些优势的内容可以有很多，包括经营概念、企业文化、品牌、企业历史、人力资源、财务资源、对加盟商的支持政策、特许经营体系的完善度、产品或服务的优势等等。企业一定要事先对自己进行详细的分析，比如用：SWOT这样的形式来分析出自己的优势（S）、劣势（W）、外部机会（O）和威胁（T）来。需要注意的是，这些优势一定是你的企业所“独到”的地方，不能是“大众化”的优势，否则潜在加盟商一旦在别的特许人

经销商洽谈常见问题

1、速达软件可以为公司带来的利润是多少？答：软件目前是一个高发展的产业，随着市场的不断升温、终端客户意识不断的觉醒，软件项目的本身就具备高利润的前提。尤其是速达软件，面对巨大的市场资源，我们以3。5折（网络）-——5折的价格供货给代理商，就已经可以使我们获得较为丰厚的利润，（包括销售利润、服务利润、反点利润和后期升级的增值利润）并由于软件后续服务特有的粘性，可以扩大合作伙伴的终端客户群体，这对将来的发展和企业转型也提供了非常好的平台，这不能用价值来衡量。（以硬件利润做比较，打击他） 2、我没做过软件，不了解，现在做合适吗？答：这并不重要，在很多年前，国内90%以上的代理商并不了解硬件，也都加入到了销售的群体当中来，原因是什么？获取利润、寻求发展！看中的是巨大的市场挖掘潜力。软件一样，经过多年的运作和ERP、管理软件、财务软件三方厂商和渠道的联合运作，软件市场已经进入半成熟期，国家的法规制度也在不断的要求企业提高内部管理水平和财务的规范性，这都预示着软件市场未来趋势的发展一定是快速的、全面的！现在做正好，早期运作——客户的接受意识还不够，有困难。在往后当软件市场进入完全成熟阶段时，大家纷纷争抢市场又会造成利润的降低！跟今天的硬件一样。早期做硬件生意的现在不都是大的渠道商吗？那么后来做的呢？以您对硬件市场的认识，您认为呢？（反问他，引导他的思维跟我们走，打乱逻辑性）。 3、我原来是做硬件的，不懂软件也没有需求客户我该怎么做？答：这不是问题，我们从几个方面来考虑，1速达提出的渠道合作口号是双利共赢！我们会将我们掌握的所有资源对您开放，帮助您成功。我们在软件方面是专家呀。2、对您公司在当地的硬件客户群体进行二次开发利用，他们的经营无一列外的都包含财流和物流。都是我们的客户！只是时间问题3、组织人员进行电话、、调查函、登门拜访的形式进行意向客户的摸底搜寻。（强调这是在做项目有一点过程）反问客户——我想了解，您是准备将软件经营当作转型项目或是主营项目、赢利项目还是？根据回答进行相关的不同支持方式的解释。 4、速达可以我们提供哪些帮助？答：我们主要在以下一些方面——A、典型以购买客户的提供（目的是给他方向和信心）B、根据进货额度给予广告、市场活动、路牌灯箱等方面的支持。C、定期的人员培训D、典型案例和实施方案的提供。E、大单的销售支持（3万以上的单子，因地制宜）F、培训展会的费用及人员方面的支持。H、反点的支持等等。 5、你们是如何培训我们的？答：我们将培训分为两种——技术培训和销售培训。在合同签署并实施首批打款后，马上进行一次全方位的培训。后面每月进行一次技术培训（强调服务收费）。技术针对产品的流程和功能等方面。销售包括方案的提供、所需要注意的事项和软件的卖点等等 6、技术方面可以提供哪些支持？答：技术方面除了对您公司工作人员进行定期的培训之外，您单位销售的客户有技术问题也可以打电话到办事处（分公司）进行电话咨询，我们的服务人员会进行认真的解答。但我们不鼓励这样做，因为这样会给你们服务费用的收取造成一定的困难——使客户有依赖性，并且不好控制！（商讨办法）我们正准备建立服务卡培训和咨询的制度来帮助合作伙伴，达到规范的服务目的。渠道和终端客户都是速达的宝贵资源，作好服务工作是我们的责任，这点您大可放心。 7、你觉得目前我该如何建立我的团队？答：以您现在公司的规模，又将速达软件作为一个——“主营项目、未来大力发展项目、转型项目”（根据实际情况来说），我认为您至少应该配备人，因为软件给您带来的利润和在你公司占的比重应该平衡才对。（软件高利润，硬件低利润，利用利润比去说服他，根据他将实际投入的全年金额来定） 8、市场上现存许多速达的经销商，我们加入进去能获得什么？答：经销商多正是证明了渠道对速达软件的信赖和对未来中小企业信息化发展趋势的正确认识，现在的硬件不也是群雄逐鹿吗？只是市场的成熟度大不一样罢了。软件即将进入高销售、高利润期，而硬件在利润方面已经——现在加入正好（前面提到过，第一个问题，估计不会重复出现，但可能有几种问法，因地制

人力资源面试常见问题以及回答

1、人力资源六大模块 1、人力资源规划人力资源规划的重点在于对企业人力资源管理现状信息进行收集、分析和统计，依据这些数据和结果，结合企业战略，制定未来人力资源工作的方案。正如航行出海的船只的航标的导航仪，人力资源规划在HR工作中起到一个定位目标和把握路线的作用 2、招聘与配置招聘和配置有各自的侧重点，招聘工作是由需求分析－预算制定－招聘方案的制定－招聘实施－后续评估等一系列步骤构成的，其中关键又在于做好需求分析，首先明确企业到底需要什么人，需要多少人，对这些人有什么要求，以及通过什么渠道去寻找公司所需要的这些人，目标和计划明确之后，招聘工作会变得更加有的放矢。人员配置工作事实上应该在招聘需求分析之时予以考虑，这样根据岗位“量身定做”一个标准，再根据这个标准招聘企业所需人才，配置工作将会简化为一个程序性的环节。 3、培训与开发对于新进公司的员工来说，要尽快适应并胜任工作，除了自己努力学习，还需要公司提供帮助。对于在岗的员工来说，为了适应市场形势的变化带来的公司战略的调整，需要不断调整和提高自己的技能。基于这两个方面，组织有效培训，以最大限度开发员工的潜能变得非常必要。就内容而言，培训工作有企业文化培训，规章制度培训，岗位技能培训以及管理技能开发培训。培训工作必须做到具有针对性，要考虑不同受训者群体的具体需求。 4、薪酬与福利薪酬与福利的作用有两点：一是对员工过去业绩的肯定；二是借助有效的薪资福利体系促进员工不断提高业绩。一个有效的薪资福利体系必须具有公平性，保证外部公平、内部公平和岗位公平。外部公平会使得企业薪酬福利在市场上具有竞争力，内部公平需要体现薪酬的纵向区别，岗位公平则需要体现同岗位员工胜任能力的差距。 5、绩效管理绩效考核的目的在于借助一个有效的体系，通过对业绩的考核，肯定过去的业绩并期待未来绩效的不断提高。 6、员工关系员工关系的处理在于以国家相关法规政策及公司规章制度为依据，在发生劳动关系之初，明确劳动者和用人单位的权利和义务，在合同期限之内，按照合同约定处理劳动者与用人单位之间权利和义务关系。 2、绩效考核的方法有哪些？（1）相对比较法（1）序列比较法序列比较法是对按员工工作成绩的好坏进行排序考核的一种方法。在考核之前，首先要确定考核的模块，但是不确定要达到的工作标准。将相同职务的所有员工在同一考核模块中进行比较，根据他们的工作状况排列顺序，工作较好的排名在前，工作较差的排名在后。最后，将每位员工几个模块的排序数字相加，就是该员工的考核结果。总数越小，绩

招商加盟方案

厦门铭点电子有限公司招商加盟方案一、前景分析： 1）随着我国社会和经济的发展，百姓的收入水平不断提高，私有财产的迅速积聚，从而使得安全与健康成为富裕起来的人们最为关注的两大热点，家庭安全保障首当其冲。 2）全国城市房地产业的持续火爆，20%以上的增长速度，每年800亿的开发总量，为智能化产品进入普通百姓的新居提供了巨大空间 3）各地政府对安全问题（盗抢、火灾、突发事件等）的高度重视，以及为创建文明城市、花园城市、改善城市形象吸引投资等政府行为需要，出台拆除金属防盗网的政策，为智能防盗打入市场提供了千载难逢的契机 4）对美的追求，对高品位、舒适、爽目居住环境的向往，科技安防成为时尚和潮流 5）智能安防市场目前还停留在行业用户，个人及家庭的消费尚未全面启动，基本是一片空白市场，潜力不可估量 6)市场上各品牌尚未在“品牌”层面树立形象，品牌自身的附加值未得到体现。方便、舒适、安全、个性的家居生活是人们永恒的追求！在社会全面信息化、智能化、自动化的今天，家庭智能化是大势所趋。中国将成为世界上最具潜力的智能家居市场，2009年中国的智能家居市场总额将达到150亿美元！ 7)目前全国98%以上的家庭尚未享受到智能家居产品所带来的便捷舒适的生活，这意味着智能家居行业市场广阔、商机巨大，顺应潮流，睿智决策，赶快加入智能家居行列，分享智能家居巨大成功！ 8)智能家居行业涵盖的内容、产品丰富多彩，属于IT业与装饰装修行业之间的夹缝行业，如何寻找最佳切入点，是每个即将进入智能家居行业的投资者最关心的问题！ 9)智能家居作为一个朝阳型的行业，此时正是一个绝佳的发展时机，产品总类的不断提升，产业模式不断完善，市场大的环境逐渐成潮流，现在加入，坐拥无限商机！二、我们的优势： 1)管理优势：整套的运营管理方案，帮助您从零做起，快速进入管理层角色，带动您的团队，向成功进军。轻轻松松做老板，提高自身价值，体现自我能力！ 2）产品优势：品种多产品齐全，产品质量保险是您成功的基础。 3)价格优势：厂家直接生产，可以独立控制成本。 4)研发优势：不断推出防盗新品，增加产品种类，提高专卖店的竞争 5)加盟优势：公司率先推出零加盟方式(零加盟费、零代理费、零年销售任务) 首批免费发货，免除销售商的一切压力。 6)换货优势：不同级别的销售商，换货期限不同，免除销售商一切经营之忧 7)技术优势：自主研发，自主知识产权，功能可以根据销售商要求随意改变 8)培训优势：公司有专门的管理培训公司，可以为客人提供全方培训 9)工程优势：公司有多年的生产、指导施工经验，大型工程中标后可派人现场指导 10)售后优势：长期提供技术/营销咨询、技术服务，产品一年保换、三年保修，终身维修、24小时服务

深信服代理商的常见问题

一．AC/SG/NAC/BM问题 1.SG上网加速告警：系统压力过大通知驱动bypass 日志提示：上网加速告警 21:19:38 w1:work_server.cpp:745 系统压力下降，通知驱动接着转发上网加速告警 21:19:22 w1:work_server.cpp:724 系统压力过大，通知驱动bypass 可能缘故：设备的cpu（或者内存）使用率持续偏高，如cpu持续达到95%同时持续达到10S就会进入加速bypass。相关问题：加速bypass不阻碍其它策略流控等，只是没有加速效果而已。经常出现这种提示，比较大可能是设备性能不足，导致bypass，停用上网加速模块，就可不能提醒bypass了 2.占用带宽排行榜为空？【问题】网关运行状态里的流量图是空的，什么数据差不多上没有

可能缘故： 1：不同版本之间因为操纵台控件问题导致无法显示流量。能够通过在操纵台手动下载控件重新安装解决 2：检查是否在高级配置--排除IP地址与域名中添加了内网网段3：是否设备接线接反 3.设备做网桥，丢包专门多，跃过设备正常可能缘故： 1.内网到设备线路有问题或者兼容性问题。 2.设备到前置设备线路有问题或者兼容性问题。排查方法：（1）.ping设备是否丢包，假如丢包讲明内网到设备有问题。（2）.使用升级客户端登录设备，ping设备前置的防火墙，假如丢包讲明设备到前置设备有问题（3）.查看一下升级工具中的查看网络配置，看各个网口是否有错误包之类的。假如有，讲明设置存在兼容性问题。（4）.在设备与前置设备之类洄上一个小交换机，看能否正常，假如正常确认是兼容性问题，能够通过升级客户端修改网口工作模式试试，或者直接使用交换机。

招商引资工作存在的问题及建议

招商引资工作存在的问题及建议招商引资是推动我区产业结构调整和经济转型升级的“一号工程”。今年以来，全区上下从营造全员招商氛围、完善招商服务机制、加大招商推介力度、加快在谈项目落户等方面入手，正在全面实施招商引资“一号工程”。但据调研显示，当前我区招商引资工作仍存在以下问题。一是招商队伍素质有待提高。招商引资涉及面广，专业性强，招商人员不但要熟悉经济形势、产业导向、行业规划、优惠政策等，还要有谈判策略、技巧。但目前，“招商局”挂靠在商务局，招商人员临时组合，工作阶段性特征明显，部门之间的配合协调不够，难以发挥“大招商”效应。镇街招商人员兼职较多，据统计，目前全区各镇街、平台共有82名招商人员，其中兼职的有58人，占70%。兼职招商人员缺乏相应的业务知识、法律法规知识，没有形成较为系统的招商理念，能力和精力有限，影响招商工作的执行力和服务力。二是招商方法手段仍需创新。捕捉项目信息无处着手，如何找到客商，投资信息在哪里，是每个招商人员最困惑的问题之一。但目前传统招商方式多，现代招商方式少；会议招商多，专业招商少；土地招商多，产业招商少。现有的招商信息来源大多是领导、朋友介绍或客商找上门来的，还没有建立起有效的信息捕捉网络。意向项目信息也存在质量不高现象，真正可供区主要领导洽谈的项目不多。此外，由于各发展平台之间的相互竞争，一些项目信息对外封闭，不能实现全区共享，也使招商成本增加或造成项目信息流失。三是招商目标定位尚需明确。部分镇街对自身产业发展缺乏明确定位，导致出现招商引资工作的盲目性，或者为了完成招商引资任务，引进与本地产业发展重点不相匹配的项目。目前，多数项目和落户企业以单体形式存在，未能形成以

90个加盟招商常见问题与回答技巧

90个加盟招商常见问题与回答技巧 1、潜在加盟商：我们这个行业的未来发展的趋势是什么回答要点：以专家的口吻、用适当的数据来显示你对行业的精通和专业回答这种问题时，最好是定性和定量相结合的方式，也就是说，即要给咨询者一个感性的对于行业未来趋势的描述，同时还要辅之以具体的数据，这样的话，你对未来趋势的描述会更加可信，你也会显得更加专业和科学。纯粹的引用别人的对于行业的预测会大大降低你的专业水平和有损你给咨询者的印象，你要说出自己的判断，而不是别人的判断，所以你要在心里记住，你自己就是行业的专家！ 2、潜在加盟商：我为什么要选择你这个行业回答要点：突出特许人企业所在行业的优势，尤其是要强调本行业的未来发展的灿烂市场。记住：投资人多数投资的是未来的发展，不是现在，更不是过去。一般而言，不同的行业可以分别进行如下的回答：（1）传统行业：比如传统的餐饮、药店、零售、服装等。特许人企业要重点强调这种行业的“历史”性，既然这种行业存在了这么久，那么必然有其存在的道理。比如在餐饮上就可以用“百业食为首”、“民以食为天”、“吃穿住行，吃第一”等来强调说明行业的历史、存在的必然性、市场的巨大性和良好的未来发展性。（2）传统行业中的新兴模式：比如餐饮中的休闲便餐、西式快餐、火锅中的火锅吧，酒店行业中的经济型酒店、商务精品酒店等。特许人企业要在强调传统行业的“历史”的同时，强调传统行业的模式的弊端，而这些弊端恰又慛生出了你的这个新光行业模式，因此，你就同时占据了传统的“历史”和新兴的“朝阳”这两个优势。（3）新兴行业。比如汽车用品及服务、电脑及网络行业、美容健身、宠物用品及服务业等。既然没有悠久的历史可言，你就要把强调的重点放在行业的未来与成长性上。 3、潜在加盟商：我为什么要选择你这个行业回答要点：重点强调自己企业的优势和竞争实力这些优势的内容可以有很多，包括经营概念、企业文化、品牌、企业历史、人力资源、财务

代理的常见典型案例

代理的常见典型案例（一）第五部分代理的常见典型案例 1. 章春芳诉章建华代理纠纷案「案情摘要」原告：章春芳，女，38岁，在上海制药机械二厂工作被告：章建华，男， 44岁，在上海市食品进出口公司活畜禽经营部工作原告章春芳诉称：被告因工作原因经常往返于广州、上海。她闻悉广州录像机价格低于上海，遂委托被告章建华代购。为此交付被告人民币2600元，要求被告在四种型号中任选一台录像机。数日后，被告交付给她录像机一台，她发现外观不好，商标贴纸折叠脱落，无产品说明书，经试放发现性能异常，请人打开机盖，发现内部零件锈迹斑斑，由此判定该机是旧机器、废机器、“海水机”，无修理和使用价值。经她与被告交涉无结果，为此起诉要求被告退回录像机价款人民币2270 元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿录像机修理费人民币1500元。被告章建华辩称：原告主动要求他代购录像机，他按原告的委托要求，经挑选试放完好才购下录像机，原告得录像机时放弃试放要求。现银货两讫，自己得代理行为已完车。至于原告所称该机内部质量问题，他无义务予以确保，故不同意原告的赔偿要求。「审理」上海市黄浦区人民法院经审理查明：被告章建华是原告章春芳母亲家的邻居。被告因工作经常往返于广州上海。原告耳闻广州市场上录像机价格低于上海，遂于 1991年10月3日交付被告人民币 2600元，委托被告从松下J20、日立747、东芝95、TV660四种型号的录像机中，任选购一台新录像机，对质量、外观等并无其他要求。10月9日，被告以广州市效区市场上的录像机价格较市区低，遂邀同事李茂章一起前往广东省增城县新塘镇购德松下J20录像机一台，经当场试放，未发现质量问题，遂付款人民币2270元。商店出具发票，但无保修卡。10月12日，被告在原告母亲家将录像机交付原告，并提出由原告当场开机试放。原告表示无此必要。双方当场按发票和车票结清了货款以及被告自广州市区至增城县新塘真的车旅费共计2285.60元。被告找回原告 314.40元，

各地招商工作中存在问题

招商工作中存在问题我县的招商引资工作，在看到成绩成效的同时，我们也清醒地总结了我们存在的失误和不足。失误主要表现在两个方面：一是在招商引资过程中存在一些盲目性，在前几年，全国一片轰轰轰烈烈的“你招商，我招商，人人招商”，“大招商，招大商”的浪潮声中，我县也吃过一些亏，付出了一些代价，没有牢固树立起科学招商、理性招商、依法招商的理念，对外商或外来人员没有认真的筛选和核实他们的资金、技术等能力，急急忙忙地把一些项目签给一些炒资源的人，最后带给新平的不仅是人力、财力的耗费，也使得很好的资源得不到尽快的开发，转变为经济优势，延误了我县资源开发的良好时机。二是在2002年为引进一些工业项目，政府以最优惠的电价和土地作为招商优惠条件，但随着国家产业政策的调整和宏观调控政策的紧缩，导致部分企业生产成本加大，无法与市场竞争，有的企业只有停产或转卖，政府在这当中也有不可推卸的责任。存在的问题主要有：一是对储备项目的策划包装、推介工作相对滞后。由于缺少资金的投入，我县已储备多年的好项目只有一点粗线条的数据和项目名称。特别是很多项目，既没有规划设计，也没有编制文本，即使有文本，大多也属于简介式，一厢情愿式，经不起分析推敲，从而使洽谈搁浅，降低招商引资的成效。二是通过招商引资进来的部分在建项目工作整体推进慢。有些项目工程建设进度比签定协议时要求时间明显放慢；其原因有的是投资商的问题，也有我们的问题，我们的问题主要是有关职能部门服务、协调工作跟不上，有的是项

目所在地的有些基层干部有畏难情绪，一怕二推三躲。不及时出面协调矛盾，致使延误工作进展。三是对投资回报快的矿业开发，小水电项目签约快，开工快，建成快，而投资回报相对较长的旅游、农业等优势项目，过问的人不多，洽谈的人更少。四是地方保护意识还没有根除。有些基层群众甚至是干部，“自留地”意识十分顽固，过分强调局部利益和眼前利益，稍不如意，就制造矛凤凰县招商问题及对策一、基本情况 2007年凤凰县签约引进招商引资项目共7个，合同（协议）引资9.8亿元。全年累计实现到位资金38530万元,完成任务的116%,同比增长35%。其中：1、内联引资任务为31680万元,全年实现到位资金36930万元，完成任务的117%,同比增长36%。2、外资任务为190万USD，全年到位资金200万USD，完成任务的105.3%，同比增长10.5%。据统计，自2000年至2007年年，全县招商引资累计签约项目90个，合同引资41.3亿元，其中履约起动项目77个，完成投资8.01亿元，带动三产服务业200家，开拓就业岗位8279个，新增就业人员30000多人，新增GDPl6亿元，财政收入5000万元。通过大力开展招商引资工作，极大地促进了我县的经济发展和社会进步，顺利地完成了我县第二次创业战略决策的第一阶段，实现了经济结构的战略性调整，开始步入循环经济的发展轨道。特别是在2001年成功地引进了黄龙洞投资股份有限公司投资开发“八大景点”之后，凤凰县的旅游产业得到了迅猛发展，以旅游业为主导的第三产业一跃位居该县的主导产业，改变了凤凰县过来以工业为主导的二元经济格局。当前凤凰县招商引资工作当前存在的主要问题有：引资质量差，生产性项目少，

结构设计常见问题分析

结构设计常见问题分析发表时间：2019-03-05T16:27:01.603Z 来源：《建筑模拟》2018年第34期作者：刘江元赵雷闫园史璐[导读] 建筑结构设计属于一项复杂的系统性工程，实际设计过程中存在非常多问题，就设计角度而言，必须要有扎实的理论知识功底、灵活的创作思维以及负责的工作态度。刘江元赵雷闫园史璐北方工程设计研究院有限公司河北 051000 摘要：建筑结构设计属于一项复杂的系统性工程，实际设计过程中存在非常多问题，就设计角度而言，必须要有扎实的理论知识功底、灵活的创作思维以及负责的工作态度。在建筑结构设计过程中，始终以提高设计质量为目标。当前建筑结构设计还存在一定的问题，只有做好对这些问题的探讨分析，制定针对性的解决方案，才能使建筑结构设计有效性得到提高，本文就此展开了研究分析。关键词：房屋建筑；结构设计；常见问题 1建筑结构设计的相关原则 1.1结构设计合理性原则想要保证建筑工程项目的安全性和质量以及最终效果达到要求，首先要做好建筑工程的设计工作，保证建筑工程设计工作的合理性，这就需要相关工作人员在设计施工方案时，先对该建筑项目的基本信息进行调查，了解该地区的地震设防、分组，风、雪荷载值及建设场地土质情况等基本信息，在此基础上开展建筑工程设计工作，保证设计合理。 1.2结构设计高效性原则对于土木工程项目来说，首先要做好对建筑物的图表设计。在设计建筑物图表的过程中，做好前期调查工作，包括对一些相关数据的调查，调查之后，相关设计工作人员要对调查数据进行分析和研究，保证土木工程项目设计工作的高效性。 1.3结构设计完整性原则在建筑工程项目设计过程中，可能会因为设计工作人员忽视了一些问题，导致整体设计方案出现问题，针对这种情况，相关工作人员要在开展设计工作前，对建筑工程项目的基本情况有一定的了解，保证设计工作的完整性，特别是一些容易被忽视的细节部分，在进行设计工作的过程中充分考虑，尽最大可能避免因为一些细节问题而导致设计工作不够完整、系统。 1.4结构设计的重要性对于建筑物来说，最重要的部分是建筑物的地基部分，它是整个建筑物的基础工作，因此，在对建筑工程项目进行设计时，要格外注意地基部分，相关工作人员要保证该建筑物地基的稳定性。但目前，建筑工程项目在地基稳定性方面还存在很多的问题和不足，很多建筑工程项目的施工团队在进行地基施工时，并没有严格按照建筑工程项目的设计方案进行，这样就会使建筑工程项目地基的稳定性达不到标准要求，不利于后续施工工作的开展，甚至可能会在后续施工过程中或是建筑物使用过程中出现安全问题。在建筑工程项目中，图纸也起着关键性的指导作用，指导着每项施工工作的进程，因此，在建筑工程项目中占据重要地位。除此之外，每个工程项目的设计工作人员不一样，每个设计工作人员的工作水平和专业水平也不同，那么在开展工程建设项目的图纸设计工作时，就会出现差异，无法保证设计图纸的完整性、系统性和科学性， 2建筑结构设计常见问题 2.1基础性设计不合规建筑结构设计是建筑行业发展的基础，而建筑结构设计的基础就是地基等环节在内的基础性设计，基础性设计不合规，建筑结构设计就无从谈起，很大程度上对于工程的整体质量会有不利影响，降低整体建筑工程的稳定性水平。同时，当前建筑工程的规模随着我国经济发展不但扩大，如果地基的设计短时间内没有进行转型升级，就会导致后续的工作都难以为继。同时，地质勘查作为建筑结构中的重要环节，当前也没有受到应有的重视，总体建筑基础性设计的合理性较弱，这一方面导致后续的工作展开困难，另一方面难以保障建筑施工的整体工期，不利于成本核算，收益管理角度上有所欠缺。如果在建筑工程中，应用了不合规的基础性设计，不仅损失大量的经济收益，对于整体建筑的安全性和建筑使用者的生命财产安全等，都是一种威胁。 2.2框架设计不合理建筑结构，顾名思义就是建筑的框架结构设计，是一种常见的建筑结构模式，在这一设计过程中，应当结合纵向横向两种渠道，精准把握特征，把控好材料配置的数量。但是当前存在的问题在于，建筑设计的从业者对于结构的把控能力不强，纵向横向两种模式的切换水平不高，导致建筑结构框架的设计往往存在这样或者那样的不合理之处，对于建筑结构的整体稳定性和承载力都是严峻的挑战。除此以外，建筑结构设计从业者为了减小自身的工作量和工作难度，对于建筑的横截面宽度进行减小，很大程度对于建筑框架的抗弯曲程度产生不利影响，导致建筑物抵抗地震等自然灾害的能力减弱。 2.3建筑结构设计人才缺乏当前建筑结构设计的专业性人才缺乏是一个公认的问题，人才的缺乏自然导致设计的专业性下降，设计的合理性也有所不足，进而导致结构设计的实施率下降。在建筑工程实践中，很多结构设计人才都是不同领域转型而来的人才，对于建筑施工的现场管理掌握情况更好，但是建筑设计与建筑现场管理的差异较大，设计方案的缺陷可能直接导致后续工作开展困难，但是相对外行的建筑结构设计人员却难以从设计中发现问题，导致方案的合理性严重下降。 3建筑结构设计常见问题的对策 3.1制定建筑结构设计规范通过制定科学的建筑结构设计规范，结合不同施工现场的实际需求，进行建筑结构基础地基的规范性设计，自然有助于提升建筑结构的科学性和稳定性，进而保障建筑设计方案的高质量，防止出现问题设计，不合规的设计等等。在部分大城市的大型建筑设计中，需要结合当地的实际条件、施工进度的具体安排，进行建筑地基结构设计的优化和完善，根据现场的实际情况调整建筑结构设计也是至关重要的，如何选取科学完善的解决方案显得意义重大，例如我国西南地区地质结构十分复杂，具有地下岩溶地质发育的风险，对于溶洞自然难以应用传统的结构化的建筑设计规范，需要具体问题具体分析，采取灌浆等方式进行综合性处理。

招商常见问题破解、后期运营维护

招商常见问题破解、后期运营维护导语招商工作是商业地产项目从纸上谈兵到切实落地的重要一环，2014年商业地产形势的诸多变化使招商工作难上加难，赢商网特推出“如何做好招商”系列专题，从招商团队建设、前期工作筹备，招商推广方案、招商策略、谈判技巧、后期运营维护，以及主力店招商攻略、三四线城市招商难题破解等方面进行全方位实战解读。本招商系列专题共分四期，本期为第四期——“常见问题破解&后期运营管理”。一招商常见问题破解招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。招商就是为商户服务，首先建立在是否了解你的目标客户真正的需求，没有调研就没有发言权。第二就是招商是永不停止的工作，好的购物中心是调整出来的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。1、开发商：招商常见误区（一）招商失败原因&破解策略①盲目定位、不切实际：理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。②过分强调市场环境的影响：很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。③招商期望值过高：期望值过高的表现主要体现在租金上。开发商最终应考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。④缺乏持续经营的商业管理理念：很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。总的来说，规划设计不合格，商家“望楼兴叹”，招商营销工作缺少针对性，招商质量把关不严，租赁合约设计不利商家利益等，这都是普遍存在的问题。商业地产招商应做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，主要敷设技术可保障各类管路习题到位。在管路程中，要加强看护关于管路高中资等，要求技术交底。管线敷设技术中线槽、管架等多项方式，为解决高中完毕，要进行检查和检测处理。、电气课试卷电气设备，在安装过程中以及安装后进行高中资料试卷调整试验；通电卷调控试验；对设备进行调整使其在工况下与过度工作下都可以正常工作调试方案，编写重要设备高中资料试验方案以及系统启动方案；对整套启报告与相关技术资料，并且了解现场高中资料试卷布置情况与有关高中资卷电气系统接线等情况，然后根据规规程规定，制定设备调试高中资料试案。、电气设备调试高中卷技术，需要在最大限度内来确保机组高试卷安全，并且尽可能地缩小故障误高中资料试卷保护装置动作，并动作，来避免不必要高中资料试卷从而采用高中资料试卷主要保护装

3招商运作存在的主要问题

招商运作存在的主要问题问题1:在招商过程中往往会有冷场的情况，广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几？这种情况我们招商部门该如何面对？对策：首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访，我们能做的是一定要走出去接触客户，同时吸收他们的经验，只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么，知道他们理想中的价位又是什么，在交流过程中你也可以听一下他们意见，建议应该经营什么东西，这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用，也许使你在工作中少走很多弯路。问题2：招商合同是由招商方制定的，政策上或许会偏向招商方，这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼，如果谈不好可能以前的努力全白费，因此招商方对合同的解释非常重要，那么如何解释？对策：首先要吃透合同，包括补充协议、管理协议等都要吃透，要做到客户问什么都能很透彻地回答，有些新职员没有经验，对合同研究得也不深刻，因此在面对客户提问的时候就有些手足无措，不能很好地解答客户的问题，这样客户在心理上就有一种感觉，觉得合同不平等，从而不想签，那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。问题3：如何定租金才恰当？如何立约才能发挥出合同的激励功能？对策：比起定额租金，百分比租金更能强化双方"利益同享、风险共担"的共同体意识。"定额累退"（商户达到一定营业额后，开发商降低抽成百分比），则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。再如，给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与，变相降租，这都是有效招商举措。以商品服务结构为例，可以用优先、优惠等条件引导商家，来帮助

招商加盟的注意事项

招商加盟作为?种经营和投资模式，已经呈现出?常强势的发展态度，也涉及到各?各业，是国内近?年来最为引?注?的业态。招商加盟这种经营?式，免除了投资者找不到创业项?的烦恼，同时省去了个?创业时的众多烦恼，是通往成功的捷径。然?招商加盟并不像?们想象中的那么简单。在招商加盟的世界中，有?本万利的神话，也有满盘皆输的惨剧。因此，撸?师提醒?家，要想成为招商加盟的受惠者，投资者?定要做好充分的准备?作。否则，盲?跟风，到头来只能捶胸顿?、哭天喊地，?切与事?补。投资者们需要注意?下的误区：（1）任何?都能开店。开加盟店对投资者的学历和智商要求不?，但不是任何?都适合开加盟店。开加盟店对投资者的性格、能?、经历等是有?定要求的。投资者在加盟前应该先问???个问题：我??是否拥有创业的激情、是否具有创业的潜质、是否善于与?合作、对连锁加盟经营是否有?够的认识。（2）投资了就没事了。有些投资者认为，加盟以后就可以躺着什么也不?，剩下的?切都由总部来管理，??只要坐享其成就?。其实总部能够提供的，只是?套加盟营运模式。加盟商只有按提供的经验和指导，按部就班地、切实地去执?，才能获得成功。换句话说，加盟商要想获得成功，需要??和总部的共同努?。（3）只赚不赔的?意。加盟者继承成熟的经营模式，享受集中采购宣传与专业指导等服务，这?疑有助于提?创业成功率。但是，收益与风险总是同在，绝对只赚不赔的事情是不存在的。因此，创业者要理性对待加盟，要有?定的风险意识和?理承受能?。（4）?的品牌肯定能赚钱。选择加盟品牌时，?定要仔细评量清楚：要想到投?的品牌是否具备良好的发展前景。如果这个品牌，正处于成长期，表??前的竞争对?并不多，整个市场在今后的成长空间很?，越早投?，积累的经验就越丰富，获利的机率就越?。投资者如果想要加?已经进?竞争期、项?过于密集的品牌，品牌与品牌之间竞争更激烈，在同?商圈内的竞争也是如?如荼的。好的地点都早已被先加?的加盟商捷?先登，现在再想加?，经营起来会?较困难。在消除以上误区后，才能确保招商加盟获得成功，才能保证??的能够赚钱！撸?师??售货机祝?家都能投资顺利，财运红?。

结构设计常见问题解析

结构设计常见问题解析一．结构计算问题 1．结构设计中出现计算控制性结果不满足规范要求的情况，应该在符合规范规定的限制条件后进行下道工序。 2．结构电算不可能一次成功。周期，角度，性能设计，调整等。一般计算应该分两步走：第一步考虑刚性楼板计算位移和位移比；第二步根据楼板实际情况考虑是否采用弹性楼板计算配筋。 3．扭转周期与平动周期比值应符合规范要求。不应该出现第一周期为扭转周期的情况。一般应在第三周期及以后出现扭转周期。(实际要求与理论分析有一定的出入) 4．结构两个方向刚度相差不宜过大，需注意控制两个主轴方向第一振动周期的比值，一般可按周期比不小于0.8控制。位移比超限未计算双向地震。不规则，特别不规则，严重不规则：位移比大于１.２为扭转为不规则，应计算双向地震。考虑扭转藕联、按照双向地震计算时位移比不应超过１.５。如超过１.５，应重新调整结构布置。 5.扭转位移比是在刚性楼板的假设下计算。配筋计算应考虑实际刚度情况。 6.长宽比控制：进行结构计算时，各系数应合理取值。 ⑴周期折减系数应根据不同的结构体系、填充墙品种（考虑到有可能变化）和填充墙数量综合确定，不应为了配筋方便不顾实际情况少折减或不折减。高规第3.3.17条：填充墙为砖墙时，框架结构可取0.6~0.7，框剪结构0.7~0.8，剪力墙结构 0.9~1.0（应注意短肢剪力墙结构） ⑵剪力墙连梁刚度折减系数应保证在正常使用条件下连梁不致开裂。必要时应进行二次计算，以避免正常使用情况下连梁开裂。 7.某些构件不宜进行折减计算机计算时，软件对所有构件的扭矩都按照输入的扭矩折减系数进行了折减。这会使得存在扭矩的折梁或曲梁扭矩也进行了折减，结构存在安全隐患。这些构件扭矩不应进行折减。角窗的连梁（折梁）应充分考虑到结构软件无法完全按照荷载规范第4.1.2条的要求进行折减。对软件折减幅度大的构件，应手算复核。此外应注意以下几方面（可参考《建筑结构》2006年第7期随刊赠阅本第11页。）： ⑴计算主裙楼连为一体的结构的墙、柱与基础时，对于裙房部分，折减时计算层数有误。此种情况应特别注意。

招商运作存在的主要问题

招商运作存在的主要问题文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

招商运作存在的主要问题一、招商难究竟难在哪里招商难，已是业内不争的事实。购物中心和商家本是天然的利益共同体，在相互E依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻，其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高，甚至可有可无。于是，招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。承租商的成功，就是购物中心的成功，更是开发商的成功。为承租商负责，就是为开发商长远的投资与回报负责。二、招揽什么样的商家进店临近招商，如果才把这个问题提上桌面，确实有太迟之嫌。目前招商中“不问张三李四，给钱就让进”的做法，看似为开发商投资收益着想，多拉进租户，一时也可能门庭若市，但从更远看，很可能离衰败不远，实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。 “招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。这是购物中心招商运作的基本要求。其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。打算强化购物中心中高档商品，应以知名品牌为招商重点；以休闲娱乐为特色的购物中心，则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。不能见别人上什么，你就上什么。“跟风”往往造成与他人的雷同，抹煞自身特色。其三，项目自身的建筑特点有哪些建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。其四，购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。比如，国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉，但在许多地区，国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更