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评估报告-下保宅

中证房地产评估造价集团有限公司房地产估价报告

估价项目名称：杨菊花、张士华所有的位于温岭市城西街道下保宅前村(C8-79)的住宅房地产司法鉴定评估

估价委托人：温岭市人民法院

房地产估价机构：中证房地产评估造价集团有限公司

注册房地产估价师：洪益为（注册号：3120110024）

陈小辉（注册号：3320150099）

估价报告出具日期：2018年5月17日

估价报告编号：中证（台州鉴）估字(2018)第0003号

委托书编号：（2018）温法委评101号

致估价委托人函

温岭市人民法院：

受贵方委托，本公司对杨菊花、张士华所有的位于温岭市城西街道下保宅前村(C8-79)的住宅房地产（以下简称“估价对象”）进行市场价值评估。

估价目的：为司法拍卖（变卖）房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值时点：2018年5月10日。

估价对象：壹间立地式民房，房屋所有权证号为城区171162，建筑面积为276.12㎡（其中不确权面积为70.40㎡）；土地使用证号为温国用（2008）第G04402号，土地面积为39.60㎡，土地性质为国有出让，用途为住宅用地。

价值类型：市场价值。

估价方法：比较法、收益法。

本公司根据房地产估价的法律法规，遵守估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，经过准确测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在满足估价假设及限制条件下的估价结果为人民币1,950,000元,大写壹佰玖拾伍万元整，单价：7062元/㎡。

提别提示：1、本估价报告应用有效期为自出具之日起一年，即自2018年5月17日至2019年5月16日。

2、委托方在使用本报告时，请注意本报告中的估价假设和限制条件，并且报告的全文作为一个不

可分割的整体，必须完整使用方为有效，仅有部分内容单独使用则无效。

中证房地产评估造价集团有限公司

法定代表人：

二○一八年五月十七日

注册房地产估价师声明 (1)

估价的假设和限制条件 (2)

房地产估价结果报告 (5)

一、估价委托人 (5)

二、房地产估价机构 (5)

三、估价目的 (5)

四、估价对象 (5)

五、价值时点 (7)

六、价值类型 (7)

七、估价原则 (8)

八、估价依据 (9)

九、估价方法 (10)

十、估价结果 (10)

十一、注册房地产估价师 (11)

十二、实地查勘期 (11)

十三、估价作业日期 (11)

附件 (12)

1、估价对象实地查勘照片

2、估价对象地理位置图

3、不动产登记情况查询结果证明书复印件。

4、评估委托书复印件

5、执行裁定书复印件

6、估价机构营业执照及执业资格证书复印件

7、房地产估价师注册证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、我公司房地产估价师洪益为、陈小辉已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对该查勘过程的客观性、真实性、公正性负责，但仅限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构质量、建筑面积数量调查和其他隐蔽工程检视的责任。

5、本估价报告所依据的有关资料均由委托方提供，其真实性、合法性和完整性由委托方负责。如资料失实，则本评估报告无效，由此导致的后果由委托方承担。

6、没有其他专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

一、一般假设

1、本次估价是以估价委托人提供的估价资料真实合法为前提，若估价委托人提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。

2、本次估价是以估价对象合法取得、在现状用途下可持续使用为假设前提。

3、估价人员仅对估价对象作视力可及范围的一般性查勘，对估价对象周围环境污染、噪音等影响估价对象价值的重大因素给予关注，但没有请专业机构进行鉴定、检测，未对其内部结构和设施进行测试或检验，故不能确定其有无内在缺陷，无法确定其有无结构性损坏，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用。

4、本次评估价值为估价对象在完全权利状态下的市场价值，估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应发生变化、市场结构发生转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

二、未定事项假设

无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次评估为房地产司法拍卖估价，故不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素。

四、不相一致假设

本次评估无不相一致假设。

五、依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

六、估价报告使用的限制条件

1、本报告估价结果仅为在上述已有假设条件下，为估价委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。若假设条件不成立，则估价结果无效。

2、本估价报告中的全部内容必须完整使用方为有效，因单独使用本报告部分内容引起的不良后果，我公司不承担任何责任。

3、本报告仅为本次委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

4、本估价报告应用有效期为自出具之日起一年，即自2018年5月17日至2019年5月16日。

5、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑特殊的交易情况对房地产价格所产生的影响。

6、本次估价计算过程中的单价乘以面积所得结果如和总价有微小差异，以总价为准。

7、我公司不承担因估价委托人报告使用不当而引起的任何法律后果，我公司拥有对本估价报告的最终解释权。

8、本估价报告需经注册房地产估价师签名盖章并加盖房地产估价机构公章后有效，报告的全部或部分复印件均无效。

9、未经特殊说明，本报告中所使用的货币单位均为人民币。

七、其他事项说明

1、本估价报告在使用期限内使用有效，若超过期限，本报告将失去效力，随着时间推移及市场情况发生变化，或者国家和地方对房地产政策、法规发生变化，估价结果应作相应调整或重新评估。

2、本次估价的估价范围不含室内可移动的财物。

3、估价对象的房屋不确权面积转让时可能需经相关部门办理相应手续，提请相关利害关系人注意。

4、本次估价不考虑估价对象若存在租赁情况的影响。

5、本次估价的估价结果未考虑估价对象及其权利人已承担的债务、或由债务及经营决策失误造成市场运作失当对其价值的影响。

6、本次估价不考虑拍卖成交后的各项税费、诉讼费、评估费及原产权人拖欠的水电气费、物业管理费等费用对估价结果的影响。

7、报告使用者应注意假定估价对象在价值时点强制处分时，因拍卖产生的相关税费、手续费等以及竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及拍卖市场成交活跃程度等因素，都将对拍卖结果产生一定的影响。

（本页以下空白）

房地产估价结果报告

中证（台州鉴）估字(2018)第0003号

一、估价委托人

估价委托人：温岭市人民法院

二、房地产估价机构

名称：中证房地产评估造价集团有限公司

法定代表人：王军

地址：南京市鼓楼区建宁路中央金地广场3幢1403-1406室

资质等级：壹级

证书编号：苏建房估证字JS10016

台州分公司地址：椒江方远大厦商务楼1701室

电话：0576-********

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象

（一）估价范围

本次估价范围为位于温岭市城西街道下保宅前村(C8-79)住宅房地产及装修装饰，房屋所有权证号为城区171162，建筑面积为276.12㎡（其中不确权面积为70.40㎡）；土地使用证号为温国用（2008）第G04402号，土地面积为39.60㎡，土地性质为国有出让，用途为住宅用地。

（二）房地产实物状况

1、建筑物实物状况

◆主体房屋为一幢十间立地式民房，共五层，块石条形基础，地梁、圈梁，标准砖墙承重及围护，现浇坡屋面，琉璃瓦屋顶，现浇楼面，现浇楼梯，铝合金窗，外墙墙砖，铝合金窗、铝合金大门，水电、卫生设施齐全，约建于2008年。估价对象位于西首第二间，为一间立地式民房，楼梯在中间，南北各一个房间，开间约3.6米，进深约11.4米，朝南；有地下室（约3.6米×10.7米），层高约2.6米，一层（含夹层）净层高约4.15米，有夹层，夹层用作厨房，二层至三层净层高约2.65米，四层净层高约

2.7米，五层檐高约2.3米。

◆装修：室内为较好装修，维护保养情况较好，前后为铝合金大门，花岗岩楼梯踏步，地下室墙面刷乳胶漆；一楼地面铺大理石，墙面刷乳胶漆。前夹层为厨房：装饰门，地面铺地砖，墙面贴瓷砖，铝塑板吊顶，组合上下橱柜，不锈钢双眼水槽；一、二、四层卫生间地面、墙面贴普通瓷砖，坐便器，洗脸台，扣板吊顶；三层卫生间地面、墙面贴普通瓷砖，坐便器，洗脸盆柜，扣板吊顶，淋浴房，车木扶手通至顶层，楼梯地面大理石；二、四层前卧室地面铺普通木地板，后卧室地面铺抛光砖，墙面为乳胶漆，夹板凹凸吊顶，夹板整体衣柜，普通装饰门；三层卧室地面铺木地板，墙面为墙纸，夹板凹凸吊顶，夹板整体衣柜、轻轨移门，装饰门；五层地面铺大理石，墙面刷乳胶漆，扣板吊顶，普通装饰门；南、北阳台地面墙面贴大理石，洗衣槽、洗衣台面，铝合金移门、不锈钢拉力门。

◆估价对象房屋基础及主体承重构件完好，门、窗及水电等设施可正常使用，整体维护保养情况较好，为完好房。

2、土地实物状况

◆四至：东共墙邻民房，南临路（路宽约12米），西共墙邻民房，北临路（路宽约12米）。

◆土地形状：呈规则长方形。

◆地形地势：平坦。

◆地质、地基：有足够承载力。

◆基础设施完备程度：“五通”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯。

◆土地平整程度：场地平整，程度较优。

（三）房地产权利状况

◆座落：温岭市城西街道下保宅前村(C8-79)

◆权利人：杨菊花、张士华；

◆共有情况：共同共有；

◆用途：住宅；

◆土地权利性质：国有出让。

（四）住宅区状况

估价对象位于温岭市城西街道下保宅前村(C8-79)。下保宅前村住宅区位于温岭市城西，东至下保山，南临开元山庄，西至中湖路，北至曙光西路，主要分为A、B、C三区。估价对象位于下保宅前村C区，为立地式民房，房屋每间开间约3.6米，进深约11.4米。小区内房屋整体统一规划，道路宽敞、整齐有序，环境较好。住宅区周边公共服务配套设施较齐全，附近有银泰城、温岭博物馆、保山公园等；附近学校还有九龙学校、温岭市城西小学等；附近小区有开元山庄、翡翠花园、佳园小区、上林村等；基础设施完善，交通道路通达程度较好，多路公交车停靠。

五、价值时点

2018年5月10日，为实地查勘日。

六、价值类型

（一）价值类型：房地产市场价值。

（二）价值定义：市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、

谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（三）价值内涵：估价对象房地产在价值时点满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、土地使用权、外部公共配套设施及基础设施的市场价值。

七、估价原则

本次估价遵循了独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

◆独立、客观、公正原则：估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

◆合法原则：应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。本估价中有关权属、用途、性质、房屋或在建工程的建筑面积，以及土地使用权面积等基础数据，均以委估方提供的数据或发证机关核定的数据以及权证记载为准。

◆最高最佳利用原则：应以估价对象的最高最佳利用原则为前提估价。即指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

◆替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

◆价值时点原则：要求估价结果应是由估价目的决定的某个特定时间的客观合理的价值，估价结果具有很强的时效性，因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。

八、估价依据

（一）法律、法规、文件

1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）

2、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）

3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）

4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，自2007年8月30日起施行）

5、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，自2004年8月28日起施行）

6、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，自2007年10月1日起施行）

7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第055号，自1990年5月19日起施行）

8、《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号，2016年05月01日施行）

9、《中华人民共和国民事诉讼法》（中华人民共和国主席令第059号，2013年1月1日施行）

10、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号，2009年11月20日起施行）

11、《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖管理工作的意见》（浙高法〔2009〕426号）

12、《浙江省人民法院实施<人民法院对外委托司法鉴定管理规定>细则》（2010年10月22日）

13、其他有关法律、法规、司法解释和政策。

（二）委托方提供的资料

1、评估委托书；

2、执行裁定书；

3、不动产登记情况查询结果证明书复印件。

（三）本公司收集的资料

1、实地查勘资料；

2、市场调查资料；

3、本公司数据库资料。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。本次估价采用比较法、收益法进行评估。

比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

（本页以下空白）

十一、注册房地产估价师

注册房地产估价师签名：

注册号：3120110024

注册房地产估价师签名：

注册号：3320150099

十二、实地查勘期

2018年5月10日，于当日完成。

十三、估价作业日期

2018年5月9日至2018年5月17日。