二手房买卖中卖方之违约成本分析
《2015年百城房价盘点》揭示,自2015年下半年始,全国房价一片大涨,苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题,而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升,由于房屋买卖交易周期持久,买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中,房价已经升了好几倍,此时卖方面对房价上涨的诱惑,不愿再以双方初始商谈的价格进行交易,继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。
而卖方违约,一般分为以下两种状况:
1、买方交付定金后,卖方拒绝继续履行后续义务;
2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后,卖方拒绝履行后续义务。
针对以上两种现象,要如何维护守约方的利益,追究违约方的责任呢?
针对第一种情形,我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金,并赔偿房价上涨差价损失;
针对第二种情形,我们建议买方主张继续履行。
司法实践中,由于第二种情形的解决方式争议不大,下面仅针对第一种情形,附以案例说明:
买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》(以下简称“协议”),约定房屋总价款120万元,定金5万元,双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同……“协议”签订后,刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日,田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元,刘某予以拒绝,最终双方未能完成房屋买卖交易。
后知悉,刘某为了购房,已将原有的唯一一套住房出售,现租房居住。
就本案而言,作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益:主张解除合同,要求卖方双倍返还定金,并赔偿租金和房价上涨的差价损失。
分析如下:
1、买方可要求返还双倍定金,并主张租金损失赔偿;
我国《合同法》第116条规定,当事人既约定了违约金又约定定金的,那么,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中,买方交付定金旨在促成房屋买卖,而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务,依据《合同法》第115条之规定,“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收
回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”因此,买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还定金。
而且,本案买方为了买房,已将自己的住房出售,现租房居住,正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行,也致使原告的订约目的落空,期待利益受损,且买方因此遭受的实际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。因此,就本案而言,若卖方仅双倍返还定金,明显有失公平,对买方不利。应当根据填平原则,对于房租之类的买方为买房实际支出的合理的实际损失,卖方应当予以赔偿。
另,卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外,还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。
2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利;
房屋买卖交易中,双方签订协议并在其中约定定金或者违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续,顺利完成房屋的物权转移。
本案中,因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋买卖合同,使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会,而卖方之所以不继续履行合同,主要原因是因为房价上涨。在现实社会中,房屋属于稀缺不动产,房价上涨本是卖方应当预见的。根据《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。
此外,卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。本案刘某支付的定金5万元,仅占房屋总价120万元的3%,况且,待卖方违约时,房价又上涨了20万,故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。
至于差价损失赔偿的范围,在司法实践中,根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定:“人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”旨在实现相对公平,不让违约方从不当行为中获利,亦不让守约方因守约而受损。确定损失赔偿数额的方法,大致有对比法(差别法)、估算法和约定法1三种。司法实践中,法官通常会选择估算法,即人民法院在难以确定损失数额或者难以
1奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。
准确地确定可得利益的损失数额时,可根据案件的具体情况,责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。
另外,买方也可以选择主张违约金,由于卖方的违约行为,导致双方无法按约定履行房屋买卖合同,违约方应当承担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款,根据法律规定,违约金数额一般不超过合同标的额的30%。至于违约方承担的具体数额,由于房价上涨,所以,具体数额的确定比较困难。根据《合同法》第114条之规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此,针对个案来说,卖方承担违约金后,如果违约金不能弥补损失,守约方可依据该条款主张适当增加违约金。
同样,作为守约方的买方在主张了违约金后,仍不足以弥补自身遭受的损失的话,同样可以主张赔偿实际损失。
案例一 循环走账虚构付款事实 房屋买卖合同被撤销 【案情】 2016年7月,法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5 万元。判决生效后,魏某申请法院强制执行,却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效,已经办理了过户登记,不能撤销该买卖行为。法院审理后查明,徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇,以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款,同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户,将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次,形成了徐乙已支付300万元的银行流水。法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同,将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。 【点评】 部分债务人为恶意逃避债务规避执行,在债务发生后,将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人,为法院执行设置障碍,意图使债权人的合法债权落空。本案中,债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人,而事实上,交易相对人未支付合理对价,
也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力,此类房屋买卖合同损害了债权人的权利,有违公平、诚实信用原则,故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同,将房屋权属登记恢复至原始状态。 案例二 房屋借名登记被查封 实际权利人要求过户被驳回 【案情】 2009年6月,张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份,由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套,房屋成交价为22万元,付款方式为现金加贷款。后李某向法院提起诉讼,主张其系涉案房产的实际购房人,当初为了能多贷款,便借用了张某的名义购房并办理了贷款,实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付,并提供了其与李某借名购房协议,现诉请判令张某协助过户,且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后,由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。本院经审理后认为,本案虽符合借名登记的情形,但因涉案房屋被另案查封,查封期间不得办理过户、抵押等登记手续,故对于李某的诉讼请求,本院不予支持。【点评】 基于不动产登记的公信力,法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人为所有权人,但在借名购房案件中,实际购房人能提供
房屋买卖合同 甲方(卖方):身份证件号码: 乙方(买方):身份证件号码: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜,达成如下协议: 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: (一)座落于______________________ ,建筑面积为______ 平方米;套内建筑面积 _______ 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米; (二)出售房屋的所有权证证号为_______________ (附件一); (三) 房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单(附件二) 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米_______元,总金额人民币________ 元整;房价款的支付方式__________、支付时间为___________: 乙方在____年___月____日前付给甲方定金(人民币),(大写)元,(小写) _________________元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方:
合同编号:WU-PO-294-74 二手房买卖合同标准样本 In Order T o Protect The Legitimate Rights And Interests Of Each Party, The Cooperative Parties Reach An Agreement Through Common Consultation And Fix The Responsibilities Of Each Party, So As T o Achieve The Effect Of Restricting All Parties 甲方:_________________________ 乙方:_________________________ 时间:________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
二手房买卖合同标准样本 使用说明:本合同资料适用于协作的当事人为保障各自的合法权益,经过共同协商达成一致意见并把各方所承担的责任固定下来,从而实现制约各方的效果。资料内容可按真实状况进行条款调整,套用时请仔细阅读。 卖方:________(以下简称甲方)身份证号: _____________ 买方:________(以下简称乙方)身份证号: _____________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:第一条:甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施。 1、甲方所售房屋所有权证号为“______号”,
个人二手房买卖合同范本 卖方:_______________ 身份证号码:_____________________ 买方:_______________ 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产,建筑面积为_____平方米。 第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。 第三条付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整申请银行按揭,并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________,代表人是____________. 第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____公
一、房内命案被隐瞒,购买凶宅惹争端 案情简介:吴女士购买了套二手房,谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同,遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院,经法院调解,卖主支付给吴女士五万元的补偿款。 律师提醒:按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋,然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出,买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。 二:为避税费不过户,政策有变起冲突 案情简介:李女士与王先生签订了二手房买卖合同,双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化,若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失,李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院,最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。 律师提醒:在二手房买卖中,对于有关税费的交纳,国家及地方有关政策法规通常已作规定,但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用,还会成为买卖双方争议的导火索。 三:户籍政策要了解,否则买房难落户 案情简介:外地来京的王先生经过努力小有积蓄,准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此,王先生在合同中约定,卖主在签约后立即办理户口迁移手续,后卖主将自家户口从该房中迁出,然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其损失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。 律师提醒:根据有关规定,在我市购买二手房落户的条件包括成套二手房面积要在60平方米以上;每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策;买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续。以上条件若不具备,就难以办妥户口迁入手续。 四:“霸王条款”不合法,中介起诉被驳回 案情简介:杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定,若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由
二手房买卖合同(通用版) 卖方:身份证号: 联系电话:通讯地址: 买方:身份证号: 联系电话:通讯地址: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜,达成如下协议: 第一条【转让标的】 卖方所转让房地产(下称该房产)坐落 于:。 土地使用权证号:,房产权证 号:, 登记建筑面积为:平方米。 套内建筑面积为:平方米。 该房地产土地使用权年限自年月日至年月 日止。 该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前,已经双方现场确认,均无异议。 第二条【房地产产权现状】 该房地产没有设定抵押也未被查封,卖方对该房地产享有完全的处分权。 第二条【定金支付】 乙方在房产正式交易前支付给甲方定金元,(小写) 元。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款,甲方收到定金后中途不得借故中止售房给乙方,否则赔偿三倍定金给乙方,乙方未能如期付清房款,则支付给甲方的定金不予退还。 第三条【转让价款】 1 该房地产转让总价款为(大写):(小写): 第四条【税费承担】 双方约定,由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。 买方不按约定缴纳相关税费,导致交易不能继续进行的,买方不得因此解除合同,本合同应继续履行,但违约方应承担违约责任,赔偿给守约方造成的损失。
第五条【付款方式】 买方于年月日前一次性付清全部房款 第六条【买方逾期付款的违约责任】 买方逾期付款的,卖方有权要求买方以未付款项为基数,按日万分之五支付违约金,合同继续履行。 第七条【房地产交付】 卖方应当于年月日将该房地产交付买方,并履行下列手续:1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行 验收,记录水、电、气表的读数,并办理交接手续; 2、交付该房地产钥匙; 3、 第八条【延迟交房的违约责任】 除本合同另有约定外,卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方,自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止,卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金,合同继续履行。 第九条【附随债务的处理】 卖方在交付该房地产时,应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清,单据交买方确认,否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。 第十条【产权转移登记】 2 买卖双方须在签订本合同日内,共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续,卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。 在收文回执载明的回复日期届满之日起日内,买方须按本约定办理交纳税费的手续。 第十一条【不可抗力】 因不可抗力不能履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力结束之日起15 日内向另一方提供证明。 第十二条【本合同与其他文件的冲突解决】 买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议,如有与本合同不相符的,以本合同为准。 第十三条【合同附件】 本合同共有附件份。合同附件为本合同组成部分,具有同等法律效力。 第十四条【法律适用与纠纷解决】 因本合同发生纠纷,由买卖双方协商解决。协商不成时,依据中华人民共和国法律,采取下列第种方式解决: 1、向郴州市仲裁委员会申请仲裁;
甲方(卖方):身份证件号码: 乙方(买方):身份证件号码: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜,达成如下协议: 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下: (一)座落于,建筑面积为平方米;套内建筑面积 平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米; (二)出售房屋的所有权证证号为; (三) 房屋平面图及其四至见房产证; 该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。 该房屋的相关权益随该房屋一并转让。 出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备,转让给买受人,其转让价格已包含在上述房屋的价款中,不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单(附件二) 第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。 第三条计价方式与价款 按建筑面积计算价款,房屋单价为人民币每平方米元,总金额人民币
元整;房价款的支付方式。 支付时间为: 乙方在年月日前付给甲方定金(人民币),(大写)元,(小写)元。该定金条款的约定,受《中华人民共和国合同法》条款的调整。 上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。 第四条房屋价款乙方分三期付给甲方: 第一期:在,付人民币万元; 第二期:在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款万元。第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民币万元。 以上款项,由乙方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人银行帐号(银行帐号见附件三)。每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的,则乙方凭其持有的银行开出的转帐凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。 第五条 1、甲、乙双方定于正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。 2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。 3、甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。 4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:
二手房买卖合同范本 二手房买卖合同范本是怎样的?签订合同要主意什么?以下是聘才网小编整理的文章,欢迎阅读!?卖方:____________、____________ 买方:____________、____________?根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的房产事宜,签订本合同,以资共同遵守执行。 第一条甲方同意出售甲方所有的位于__________市_____区_________幢____号房。房屋建筑面积_______平方米,其中套内建筑面积为____平方米。 甲方保证此房产一切情况介绍属实,承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷,权属无任何瑕疵,同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有线、通讯费及附属于该房屋的所有费用。?乙方对甲方所出售的房屋已充分了解,愿意购买上述房屋。?第二条甲、乙双方同意上述房产的成交价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________________元整。?第三条付款时间及方式 房屋价款分_______次付给甲方。
_______年____月___日,乙方向甲方支付房款_______元。? _______年____月___日,乙方向甲方支付房款_______元。?余款_______元,在办理产权证完成之日交付。?第四条办理过户及房屋交付?1、甲方应于_______年____月___日开始办理房屋产权证、土地使用证,上列证件办理完毕之日至迟为_______年____月___日。 2、上列过户费用及契税由甲方承担_______元,乙方承担_______元。?第五条风险转移,配套设施及费用承担?乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等情况,做充分了解。房屋及配套设施的风险自房屋实际交付之日起转移给乙方。 第六条权利义务 甲方确保本合同项下的房产水、电、通讯、排水等设施完好、畅通可正常使用。 甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押、户口等未清事项。 第七条协议的变更、终止?1、本合同生效后,未经双方协商一致,达成书面协议,任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议,应经双方共同协商达成一致,并签署书面文件。?第八条违约责任? 1、本合同签订后,乙方悔约的,应书面通知甲方,
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年,与房地产市场繁荣相伴随的,则是房地产纠纷案件的大量出现,从滨海新区塘沽审判区了解到,2011年,受理各类民事案件4300余件,其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习,结合在地产公司工作时接触的一些案例,和在塘沽法院民二庭(房地产庭)参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例,和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售,转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人,这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类: (一)售房广告引发的纠纷 众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有:(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明;(2)对商品房美观性的陈述;(3)对商品房使用功能的陈述;(4)对商品房环境性的陈述;(5)售后承诺,比如“售后包租”、“代租”等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一,天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%,并在预售房屋合同中约定,“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图,若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复,不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。经过法院审理查明,开发商是自行提出变更规划的,并未征得业主同意,政府有关
二手房屋买卖合同 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:________________________________ 共有权人:_______________(简称甲方) 身份证号码:________________________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及有关法律、法规的规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。 第一条房屋基本情况 甲方所转让房地产(下称该房地产)坐落于:。房地产证号为:房地产用途为:。登记建筑面积为:方米。 该房地产土地使用权年限自_________年____月____日至_________年____月____日止。该房地产于_________年____月竣工。 第二条房地产产权现状 该房地产没有设定抵押也未被查封,甲方对该房地产享有完全的处分权。 第三条房地产租约现状(以下两项选着根据实际情况其中一项) 1、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号: , 月租金元整(小写),租期自年月日至年月日。甲方须于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明,否则视为甲方违约。甲乙双方经协商一致,该房地产产权转移后,原租赁合同在有效期内对乙方仍然有效。甲方须于前协助乙方与承租人签订新的租赁合同,同时甲方须将承租方已交甲方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予乙方,乙方自时起享有甲方在原租赁合同项下之权利义务。 2、该房地产之上存有租约。甲方须于签署《房屋买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明,否则视为卖方违约。甲方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同,乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。 第四条附着于该房地产之上的户口
正规二手房买卖合同范本XX 合同编号:_________ 甲方(出卖人):_________ (本人/法定代表人)姓名:_________ 国籍:_________ (身份证/护照/营业执照号码):_________ 地址:_________ 邮政编码:_________ 联系电话:_________ 委托代理人:_________ 国籍:_________ 电话:_________ 地址:_________ 邮政编码:_________ 乙方(买受人):_________ (本人/法定代表人)姓名:_________ 国籍:_________ (身份证/护照/营业执照号码):_________ 地址:_________
邮政编码:_________ 委托代理人:_________ 联系电话:_________ 国籍:_________ 电话:_________ 地址:_________ 邮政编码:_________ 根据国家和_________省(市)法律、法规和有关规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议: 条房屋的基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_________;位于第_________层,共_________(套/间),房屋结构为_________,建筑面积_________平方米(其中实际建筑面积_________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米),房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号)为_________。 第二条房屋面积的特殊约定 1、本合同条所约定的面积为(甲方暂测/原产权证上标明/房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记
房屋买卖合同 乙方签字:_________________ 甲方签字:_________________ 年月曰 甲方(卖方):__________ ,_ 身份证号码:_______________________________________
__________ ,_ 身份证号码:______________________________________ 身份证地址:______________________________________________________________ 现住址:__________________________________________________________________ 家庭电话:_____________ 手_;机:______________ 乙方(买方):___________ ,_ 身份证号码:______________________________________ 身份证地址:______________________________________________________________ 现住址:__________________________________________________________________ 家庭电话:_____________ 手_;机:______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、 法规的规定,在平等、自愿、公平、协商一致的基础上,就房屋买卖事宜达成如下协议: 第一条房屋基本情况 (一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为:___ 小_ 区_ 号(楼) ___ 单元___室。该房屋建筑面积共_____ 平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状,厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内,在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为:________ 小区________ 号_车库,该车库所在位置为 __________ ,_ 建筑面积共__________ 平_方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书,如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致(无论面积增加或面积缩小)的情况,甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利,不因此追究他方的任何责任。
编号:_______________本资料为word版本,可以直接编辑和打印,感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方:___________________ 乙方:___________________ 日期:___________________
案情 原告:徐某某 被告:周某某 2002年8月2日,被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司(以下简称“宝鼎公司”)签订《上海市商品房预售合同》,被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套, 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告,双方办理了预售登记。 2003年5月26日,被告与上海广达房地产经纪有限公司(以下简称“广达公司”)签订《房地产居问合同(出售)〉〉,约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问,签订《转让协议》一份。该转让协议约定:被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”,由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款,并通知原告办理进户手续,原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后,通知被告办理小产证,待被告小产证办出后,办理原告小产证,同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方,未按协议约定全面履行相应的义务,且逾期达15日,则守约方有权单方面终止协议,违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日,原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日,被告向中介方出具确认书,载明:由于本人自身原因 不出售系争房屋,本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款,现同意中介方将上述房款退还给原告。 另,系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告,同年12月16日“宝鼎公司”办理
篇一:房屋买卖合同违约金 房屋买卖合同违约金 1.提问一:违约金是否不能超过合同总金额的20%? 2.提问二:房屋买卖合同违约金中约定了违约金,一方迟延履行合同义务时,守约方就可 主张全额的违约金? 3.提问三:既然合同中约定了违约金的数额,就应该按照约定执行? 一、违约金是否不能超过合同总金额的20%? 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。 二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金,一方迟延履行合同义务时,守约方就可主张全额的违约金? 在二手房买卖合同中,通常会约定一种“滞纳金”,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金,但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。 三、既然合同中约定了违约金的数额,就应该按照约定执行? 违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口,每逾期一天,需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金,当双方发生争议时,下家无法证明自己的实际损失真有那么多,法院最终将违约金调整为每日100元。 以上为房屋买卖合同违约金的内容,房屋买卖双方要结合上述法律规定,依据自己的实际情况,合理的约定违约金,才能充分保障己方的利益。 如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款? 为了体现对履行合同的担保,以保护守约方的利益,商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系,当没有约定违约金时,能够主张赔偿? 违约金是一种责任形式,首先是对守约方的补偿,其次还可表现为对违约方的惩罚,补偿性和惩罚性可并存。
二手房买卖合同 卖方:_________(简称甲方) 身份证号码: 买方:_________(简称乙方) 身份证号码: 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在定西市安定区新 城佳苑3号楼B1单元1143室拥有的房产住宅,建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条上述房产的交易价格为:单价:_______人民币 ________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币十八万元整,作为购房款。 第三条付款时间与办法: 甲乙双方同意以一次性付款方式付款,付首付全部房款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余装修和家具费用等过户手续办理后一次付甲方人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方元在房产证下来后产权过户交割完毕当日付给甲方,甲方收到乙方十八万元房款的同时将购该房的购房发票,购房合同甲方身份证户口本复印件等全部手续交乙方保管。
第四条甲方应于收到乙方十八万房款之日将交易的房产 全部交付给乙方使用,并应在交房当日或提前将 等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由双方一人一半共同承担,过户费用由甲乙各一半平均负担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金3万元归甲方所有。若甲方中途违约或用该房产贷款和借款抵押的视为违约,并自违约之日起将乙方所付十八万元房款的双倍一次性付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________,代表人是____________。 第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。 第九条本合同一式份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,定西市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。
二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施 第一部分买家严格履约 1、购房资格 易犯错误:不少买家自以为资格没有问题,结果签约后资格核验不通过,导致合同无法继续履行,卖方有权解除合同,甚至要求赔偿违约金。以北京为例,常见的核验不通过情形有:社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。 律师支招:买家必须落实自己的购房资格是否完善,否则绝不签约。社保记录可以在官网查询;持身份证,在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间,先查询,后签约。 2、定金支付义务 易犯错误:未按时、足额缴纳定金,或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误,卖家就有可能根据迟延履行责任条款,解除合同。 律师支招:首先,支付定金是买家的义务,必须足额且准时支付,如果支付有困难,在订立合同前就必须考虑好,在订立合同时,根据自己的能力和状况作出约定。第二,现金支付的,必须让卖方给你出具收据;汇款转账的,必须支付到卖方本人的账户,或者卖方书面签字指定的收款账户,汇款后留存好汇款凭证,如果可以,最好让卖方出具收据。 3、首付款支付义务 常犯错误:首付款通过第三方监管平台支付的,常见的错误有:选错监管方式、选错监管机构。(首付款直接支付给卖家的,参见第2点) 律师支招:有一类监管,支取的条件是合同履行完毕后,持证明文件由监管机构放款,若期间发生任何纠纷,任何一方无法提取款项,此方式可取;还有一类监管,不少银行都提供,支取的条件是某个约定时间到来,则自动放款给卖家,此方式不可取,因为合同履行过程有很多变量,甚至纠纷,原定时间到了,买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构,有些地方的不动产登记中心提供监管服务,可取;有些非常有诚信的中介机构,在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案,可取;一些小中介未经备案的所谓监管账户,不可取,已发生多起卷款潜逃事件。 4、申请贷款义务 常犯错误:买家在合同中约定批贷的具体时间;买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误,极容易构成迟延履行,让卖家抓住机会解约;买家如果犯了第二个错误,申贷失败,自有资金难以支付,也会导致卖家解除合同。 律师支招:买家在合同中只能根据自身情况,约定何时提交申贷资料,而不能约定何时取得批贷通知,因为何时批贷是银行和公积金中心的权利,买家是掌控不了的;买家在合同中必须约定,第一次申贷失败后的处理方式,律师建议的方式是:若第一次申贷失败,买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在N日内自行筹集款项支付(如买家有能力自行支付余款)/或选择约定:合同解除,双方互不承担违约责任,但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。 5、缴税义务 常犯错误:存量房买卖中,绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款,不少买家未事先预判好税负大小,缴税时发现税负远超预期,导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重,主要涉及契税、营业税、个人所得税、
二手房买卖合同纠纷的法律问题 最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。 一、房屋中介结构操作不规范 1.委托合同签订不规范 一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。 2.逃避居间义务 房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。 根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。 在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。 二、房屋买卖合同的内容不完整 如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。 在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
成都市存量房屋买卖合同 出卖人:__________________________ 买受人:__________________________
说明 1、本合同文本为示范文本,适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房,即二手房,是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。 2、签订本合同前,出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。 3、签订本合同前,双方当事人应当仔细阅读合同条款,特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时,应当在空格部位打×,以示删除。 4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则,本合同文本相关条款后留有空白行,供当事人自行约定或补充约定。合同生效后,未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本,通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的。 6、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数,并在签订合同时认真核对,以确保各份合同内容一致。 成都市存量房屋买卖合同
出卖人:__________________________________________________________ 【身份证】号码:___________________________________________________ 出生日期:_________年______月______日,性别:______________________ 通讯地址:________________________________________________________ 邮政编码:______________________ 联系电话:________________________ 共有权人:________________________________________________________ 【身份证】号码:___________________________________________________ 出生日期:_________年______月______日,性别:______________________ 通讯地址:________________________________________________________ 邮政编码:______________________ 联系电话:________________________ 买受人:________________________________________________________ 【身份证】号码:_________________________________________________ 出生日期:_________年______月______日,性别:_____________________ 通讯地址:______________________________________________________ 邮政编码:______________________ 联系电话:_______________________ 买受人:________________________________________________________ 【身份证】号码:_________________________________________________ 出生日期:_________年______月______日,性别:_____________________ 通讯地址:______________________________________________________ 邮政编码:______________________ 联系电话:______________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《成都市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议: 第一条房屋基本情况 (一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】【平房】,坐落为:____________【区