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论小产权房

论小产权房
论小产权房

“小产权房”何处是归宿

陈月燕,谢莹,黄文林

(重庆工商大学旅游与国土资源学院,重庆400067)

摘要:住房问题涉及到广大人民的切身利益,“房奴”成为了最经典的代名词,在城乡二元结构的体制下,小产权房的规模越来越庞大,本文根据小产权房产生的缘由,针对其出现的一些问题对症下药,完善我国的土地管理制度,促进市场的有序发展。

关键字:小产权宅基地

Research on

CHEN Yue-yan ,XIE Ying ,HUANG Wen-lin (School of Tourism and Land resources,Chongqing Technology and Business

University,Chongqing 400067,China)

Abstract:

正文:

小产权房——在上世纪90年代既已出现,是人们在社会实践中约定俗成的称谓,是指建设在农村集体土地或者宅基地上的商品性住宅,未经规划、未经缴纳土地出让金等费用,向非本集体成员销售的房屋。在农村的集体土地上建立住房,首先必须将农民集体用地转为国有土地,若是占用耕地的,还需办理农用地转用审批手续,接着,再向国有土地使用权代表申请使用国有土地,经过招拍挂等形式获得国有土地使用权,付土地出让金等费用,建房完毕之后,进行不动产初始登记,

由县级以上人民政府办法房屋所有权证书,一经登记才发生法律效力,对抗第三人。非官方统计,目前全国小产权房面积可能高达60亿平方米。

一、小产权房的产生背景

1、城乡二元结构的法律体制的现实

我国城市的发展趋势是从城乡不分城乡独立城乡融合的一个过程,在现阶段,我国是城乡相对独立的二元土地市场,实行的是全民所有制和集体所有制土地制度。(第三篇)在特定的历史条件下,我国形成了城乡分割、相对独立的二元土地市场。由于土地具有位置固定性特征,农村集体土地不能同国有土地一样与资本、技术、劳动力等生产要素自由结合,这样的制度安排直接导致相由制度设计导致的不同权属状况的土地价格差异,成为推动农村集体土地发生“市场跳跃”、突破现有法律法规直接进入城市土地市场的基本驱动力。〔1〕与同一区域商品房相比,小产权房价格低30%~60%。明显的价格优势,让小产权房获得了巨大的生存空间。〔2〕使农民在不平等的土地征收中丧失自身的土地权益,相同的面积、相同区位条件下的集体土地和国有土地仅仅由于所处的市场不同而价格相差悬殊,以至使得农民集体所有权形同虚设。

2、方便之门——法律制度及政策的漏洞

“小产权”房买卖正游走于法律制度的边缘,处于合法与非法的博弈之中。(第一篇)《土地管理法》第63条规定::“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,但是它并没有明确规定不能在上面建造房屋、卖房屋,只要符合一户一宅的原则,不再申请宅基地便是;改革开放以来,国家打多运用政策进行农村社会关系调控,致使政策凌驾于法律之上,2008年10月22日陈锡文提出要保护购买者的合法权益,放松了对小产权房的惩治,没有严厉对这种行为进行处理,给很多购买小产权房的人留下生存空间,为违法现象开了方便之门,也致使小产权房的“隐形市场”越演越烈。“中央一号”文件。

3、土地供需矛盾

我国人多地少,土地资源相对缺乏,再加上城市化的推动,致使土地的供不应求,建设指标有限,导致政府在进行国有土地使用权招拍挂的时候,开发商的竞标价格一攀再攀,土地成本高。开发商从商品房的开发到保有阶段还需缴纳工程管理费、土地增值税、房产税、还有建筑成本以及水电气配套费用等等,增加了商品房的开发成本,在加上“炒房热”,房价一涨再涨,再者,房地产行业是我国GDP的重要组成部分,它的发展与否影响着我国的经济,因此,房价一时是降不下来的,这样大多数中薪阶层或低薪阶层的人士更愿意倾向于购买价格便宜的小产权房。

4、政府的监管机制、执行力度不完善

1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中,承诺建立和完善的多层次城镇住房供应体系,但至今没有很好建立起来,合作建房形式也没有很好推行,廉租房、经济适用房等保障住房建设滞后,远不能满足城镇中低收入家庭基本需求(第六篇);在“小产权”房开始萌动的时候政府没有阻止,在它盛行的时候政府没有采取积极的措施,地方政府旨在维护土地财政收入,对小产权房没有统一的认识,对小产权房采取了睁一只眼闭一只眼的态度

二、小产权房从产生到交易完成所产生的问题

1、法律风险

小产权房触犯了《土地管理法》第43、44、59、63、11条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续;乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局,综合开发,配套建设;建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续;“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”;农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办【1999】39号)第2条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民接替土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。小产权房处处与神圣的法律作对,已经预言到它的发展空间。

2、利益分配

小产权房问题的实质是我国二元制土地制度所产生的利益分配问题(解决小产权房问题对策研究王彦第六篇)。在小产权交易的过程中,最主要的利益冲突是城市居民、农村集体组织及村民、国家三者之间的土地级差收益的冲突。(第一篇)严格的说,一级土地市场是国家控制的,只有国家才有征收集体土地的权利,国家以低价征收再以高价出让,而国家的这部分极差收益以及对商品房所征税收除了用在城市基础设施的建设之外,剩下的又去向何处呢?非官方统计,2010年全国土地成交金额前20名城市的成交总额超过了1.24万亿元,比2009年增加了34%。北京、上海、大连位列前三,其中以北京的1628亿元最高。(2011年01月07日08:16:42 来源:新京报)

3、连锁反应

《城市房地产管理法》第60条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。由于小产权房属于违章建设,所以它没有国家颁发的“两证”——房屋所有权证、土地使用权证,随之也就没有担保物权,贷款的时候银行也不给予支持,也没有用益物权,不受法律保护,一旦遇到国家征地或是产生房产纠纷的时候,因为没有足够的证据,所以国家对其所有权的确定不给予支持,并且随时都可能面临着被拆除的困境。再者,小产权房供应链上牵涉了国家、村委会、开发商、购房者,国家是主要的持权人,当国家针对重点将小产权房一网打尽,其余就接着挨打,若小产权房继续盛行,虽收益三方,但是国家的利益却损失惨重,它们这种环环相扣的关系结构造成了一系列连锁反应。

4、范围局限

“小产权”房交易的主体是农村集体或者集体成员与城镇居民,但是流转仅局限于城市郊区,大多是国家规划范围边缘的地区,也就是说影响交易的因素还有经济、地形和国家政策的限制,非官方统计,到2008年初,北京市的小产权房占到房地产市场的20%; 2007年,深圳市的小产权房占全市住房总数的49%,到2009年6月,深圳住宅总面积约为2. 6亿平方

(解决小产权房问题对策研究王米,其中小产权房高达1. 6亿平方米,比例已经超过60%[3]。

彦),2011年初,全国的小产权房占地面积高达66亿平方米。北京郊区的小产权房以占用农田扩充规模,吸引更多的人成为小产权房的购买者,越是经济繁荣的地区,小产权房越风行,中国的穷苦人占80%以上,因此,小产权房不能照顾到贫困地区的农民,

5、损害多方利益

从社会的角度看,小产权房模拟商品房,造成社会秩序混乱,

从农民的角度看,剥夺了人们住房的基本权利。

从购买者的角度看,由于小产权的无产权性质,决定了小产权房的存在不能对抗第三人,它只有在国家这只雄狮还没有发怒的情况下勉强生存,不能和它对抗到底。

从国家的角度看,小产权房没有缴纳任何的土地出让金和各种税费,是国家财政收入的一大笔损失,没有了这部分收入,国家就不能投入更多的资金进行城市基础设施的建设,那提高城镇生活水平和推进城市化、缩小城乡差距都成了一纸空谈。

从开发商的角度看,通过对小产权房的各种法律分析,开发商在建造的时候,触犯了重重法律,它是在违法的环境下进行的小产权房建设,最终要承担最多的责任。

四、小产权房的出路及建议

《土地管理法》第73条规定:买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利

用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。因此对小产权房的处理应该对症下药,不能一网打尽,更不能一刀切。

1、合理的利益分配是关键

利益是一切的根源,是挑起人们进行小产权房交易的关键所在,2011年1月21日,国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,该条例仅仅规定了国有土地上的房屋征收补偿问题、国有土地使用权收回时如何补偿,因此,国家应该颁布一套相对应的《集体土地上房屋征收与补偿条例》;平衡征地价格和土地出让价格两者之间的关系,合理分配土地级差收益以及中央财政收入在土地出入金中所占的比例,并公示土地出让金的去向。

2、加大廉租房、经济适用房、公租房的建设

商品房就算降价也只是暂时的,它牵涉到太多的部门,因此只能从别处下功夫。国家应该多建设廉租房、经济适用房、公租房等多重的住房保障体系,鼓励合作建房,并完善相关的配套设施,根据当地的具体情况调整经济适用房的容积率和建设密度,提高土地的集约利用程度;另外,真正缺钱的是公租房和廉租房,因此中央财政应在保障性住房方面增加专项补助资金的投入,增加建设保障性住房的数量,逐步实现人人有房住的目标,加快现代化的步伐。

3、加强政府监管的力度

一方面,应该将对小产权房的处理与政绩的考核挂钩,提高当地政府的积极性,避免开发商打着新农村建设的口号,实则进行商品房开发,可以在全国组织一个有规模的“知识分子下乡”活动,以法律的严谨态度对与小产权房有关的政策、法规进行宣传与解说;另一方面,开征房产税,减免相关税费,降低商品房的开发成本,根据当地的具体情况划定建设用地指标,加快经济快速发展,提高人民的消费能力与购买能力,控制城市的流动人口,人多地少,也是小产权房需求高的一个原因,从去年底到今年初,短短两三个月内,北京连续推出三道新政:清理群租和人防地下室;车市限购令;房市限购令。

4、健全农村土地制度

我国长期以来形成的“三级所有、队为基础”的集体土地所有权格局,在《土地管理法》、《农村土地承包法》等与集体土地所有权或农民土地经营权的规定都很模糊,需落实“一户一宅、一物一权”政策,进一步规范农村土地产权,真正实现同地同价,平衡土地集体所有制与土地全民所有制之间的关系,对一些规定加以明确,政策颁布之后的条项,法律应该跟紧脚步,用法律这种具有强制执行能力的武器执行,政策辅助执行。打破政府对一级市场的垄断控制,使集体拥有真正的所有权。

五、结语宅基地、农村集体建设用地、荒地和耕地。

住房商品化、私有化剥夺了人们住房的基本权利,小产权房是社会与经济发展到一定阶段的衍生物,解决小产权房问题是一个循序渐进的过程,不能一网打尽,更不能一刀切,对其的处理也应酌情处理,若是占用国家三申五令禁止的耕地,则下令拆除,并追究直接负责人;若是占用农村闲置的宅基地而修建的,可以责令返还,并给与一定的补偿;

北京小产权房新政策

北京小产权房新政策 XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险,但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示,中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米,相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大,而且已成事实,是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题,国务院日前已做出部署,责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题,国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底,对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出,如不尽快清理小产权房,城镇化进程加快后,问题的蔓延将进一步加速,范围会进一步扩大,今年国土资源部将要重点打好6场硬仗,清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大,一方面挑战了法律权威,损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划,影响城市建设及房地产市场正常发展,给社会安定埋下了隐患。更为严重的是,小产权房的大量违规建设,将危及国家保护耕地政策。 所以,建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到

论“小产权房”的法律保护

论“小产权房”的法律保护 小产权房是我国当前房地产建筑业中出现的一种特殊现象,而近些年,我国关于小产权房的合法化问题展开了激烈的讨论,关于小产权房的交易是否合法,如何有效管理小产权房,无疑成为了当前必须要考虑的重要问题。目前,我国并没有设置十分完善的关于小产权房的法律法规制度,这让我国小产权房管理趋于混乱。在当前形势下,进一步探讨小产权房的法律保护问题势在必行。 标签:小产权房;利益;合法化 doi:10.19311/https://www.wendangku.net/doc/f72294321.html,ki.1672 3198.2016.22.063 0 引言 随着我国市场经济的快速发展,房地产业发展日新月异。但随之而来的是一系列需要解决的问题。其中,小产权房问题成为了争议的焦点。而我国当前关于小产权房的相关法律建设并不到位,存在着冲突矛盾的地方,无论是《民法通则》、《物权法》,还是其他一些法规,都没有有效设置相应的小产权房的立法保护。因此,本文以此为切入点,对“小产权房”的法律保护问题进行深入研究。 1 我国小产权房行业现状分析 从目前来看,我国加快了对小产权房的治理和管控力度。2014年,国土部联合住建部,在全国范围内对小产权房进行了专项整治,拆除了很多严重违法违规的小产权房,然而,2015年后,小产权房再一次掀起高潮,不断出现小产权房问题,全国各地的小产权房不断出现,给我国的房地产业带来了很大的麻烦。在小产权房再度升温的背景下,小产权房的数量和种类不断增多。虽然一些地区对小产权房进行了整治,但是效果不佳,也起不到有效的震慑作用。为此,我国相关学者开始呼吁对小产权房的改革,但是从实际情况来看,我国相关部门更多时候是采取一种冷处理的态度。从各界的态度来看,我国学者更倾向于将小产权房转正,通过设置一些税费措施来加强管控,这样也能够有效缓解房价问题,也能够有效带动农民工市民化。还有学者认为,相关部门应该设置一个时间节点,在这个时间节点之后,如果新建小产权房则进行严格处理。对于遗留的小产权房则应该完善相关手续问题。总之,在新的发展形势下,我国应该进一步规范小产权房市场,这样才能够更好地保护相关利益人的合法利益,也能够有效维护我国房地产业的有序健康发展。 2 小产权房应当合法化的缘由 2.1 法律规定的要求 从我国的民法角度来讲,小产权房之所以会出现,是因为我国集体土地所有权的特性决定的。《民法通则》第71条规定:财产所有权是指所有人依法对自己

北京小产权房新政策(标准版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方:____________________ 乙方:____________________ 签订日期:____________________ 编号:YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准

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将危及国家保护耕地政策。 所以,建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房,在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房,主要是高房价造成的,许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房,购房者是没有资格办理产权证的,这种小产权房对保护耕地也非常不利,因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议,政府要解决问题,除了停建停售小产权房项目外,还应加大土地供应,加大经适房等具有保障性用房地块的供应,给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋,使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议,政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益,对于已经停售的项目,要求开发商退回购房人的房款,在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

二手小产权房买卖合同(最全、最合理,一次性付款)

房屋买卖合同 出卖人(甲方) : 买受人(乙方): 房产所在地: 签订日期:年月日

房屋买卖合同 出卖人(甲方):___________ 身份证号码: (房屋共有产权人)_________ 身份证号码: (房屋共有产权人)_________ 身份证号码: (房屋共有产权人)_________ 身份证号码: 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。 出卖人及共有人以下均称简称甲方 买受人(乙方):______________________ (以下简称乙方) 身份证号码: 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。 第一条、房屋的基本情况: 甲方房屋座落在________________________________,号楼单元位于第层室,共 (套)(间),房屋结构为________,建筑面积为______平方米。并附带一间,位于___________________,面积为______平方米。其他附带:。(详见土地房屋权证第_______________号)。

乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解,愿意购买该房屋。 第二条、房屋内部设施设备: 包括。 第三条、本合同中所述房屋的家庭(夫妻)共同安置房产。原建房售房单位允许转卖,该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利瑕疵。交易后如因权属问题有上述事项,由甲方承担,乙方不负任何责任。 第四条、上述房产的交易价格: 成交价格(含附带房屋建筑和设施)为人民币¥(大写:人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整)。 第五条、付款时间与办法: 甲乙双方经协商同意以现金付款方式一次性付清购房款, 乙方于年月日前一次性向甲方支付购房款人民币 ¥(小写),大写人民币。 第六条甲方承诺及权利和义务 1、甲方享有按照约定的日期收取购房款项。 2、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题,能够办理产权证书且顺利过户。 3、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有所有权(拆迁安置所得),并没有任何出租,除上述甲方各当事人为不存在其他共有权人且甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议,对于该房屋及土地的出售,不存在任何享有优先购买权的人,

小产权房问题研究(一)

小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致,但根源是我国土地双轨制。解决小产权房,必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则,体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房,应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理,核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房,又称乡产权,是指未经法定征地和审批等程序,由村集体或乡镇政府独立或与开发商(以下通称开发建设单位)联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书,而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明,俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征: (一)小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定,在农村集体所有的土地上兴建商品房,必须先由国家征地,并转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费,开发建设成商品房后出售给购房人,由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书,确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人,未将集体所有的土地

征用为国家用地并转变为建设用地,未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费,所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件,小产权房所占有的土地属于非法用地。 (二)小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定,开发建设和出售商品房,必须“五证”齐全,即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证,未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续,未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费,其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。(三)小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”。房屋属于不动产,即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定,房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说,只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效,其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力,小产权或乡产权实质上无产权证书,购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因

买了“小产权房”官司一场接一场

两家人闹了3年 卖房人补了近10万元给买房人 一套“小产权房”,两家人闹了三年。昨日,郑州市中级人民法院做出终审裁决,小产权房买卖违法,判决买房人返还房屋,卖房人赔偿市场差价近10万元。 ■商报记者王红伟 通讯员孙燕刘娜 卖主告买主 买主告卖主 我不卖了,你还我房屋 2003年,郑州市民代女士与靳先生签订了一份房屋买卖合同,靳先生将其拥有的一套房子卖给代女士。代女士先付了5万元钱,双方约定,余款等房屋过户手续办好再付。可在办理过户手续时,房管局的工作人员说,房子属农村集体组织开发的“小产权房”,依法不能办理过户手续。房产证没能过户到代女士名下,靳先生也没拿到余款。 2007年,靳先生找到代女士,要求返还房屋,遭到拒绝。靳先生将代女士告上了法庭。 郑州市中原区人民法院判决,购房合同是双方真实意思表示,但小产权房系集体土地,违反相关政策及法律法规,无法办理产权过户手续,判决解除合同,代女士返还房屋。 代女士不服,提出上诉,郑州市中级人民法院终审维持原判。 买主告卖主 你赔我近10万元损失 2008年2月,代女士又将靳先生告上了法庭,要求支付因房价升高带来的损失及装修花费共计24万余元。认为靳先生在明知该房屋用地是村自主开发的集体用地的情况下,仍然承诺能够办理房产证过户手续,靳先生对合同的解除存在明显的过错。 靳先生不认可,提起反诉,要求代女士支付5年来的租金近4万元。 郑州市中原区人民法院一审判决,靳先生承担主要责任,赔偿代女士因合同解除所造成的损失近10万元;代女士也有一定过错,则须支付靳先生5年房屋租金2万余元。 判决下达后,靳先生不服。向郑州市中级人民法院提出上诉。

怎样写小产权购房合同-最新范文

怎样写小产权购房合同 我们在购买小产权房屋时,应该注意哪些事项呢?你了解过吗?这里给大家分享一些关于怎样写小产权购房合同,希望对大家有所帮助。 小产权购房合同1 出卖方(甲方):身份证号码: 买受方(乙方):身份证号码: 一、甲方自愿将其位于__市__号六层单元房的二楼北单元,建筑面积122.5平方米,以人民币(大写)壹拾伍万叁仟元整(¥:153000.00元)的价款出售给乙方。 二、此地皮属国有土地,甲方不承诺办理房产证手续。 三、交款办法:购房款一次性付清,即交付乙方钥匙。 四、乙方在签订购房合同后,不得随意要求退房,若有特殊理由,经甲方同意后,必须接受按乙方交款总额的5%,赔偿给甲方,作为赔偿给甲方的经济损失。 五、购房户应得房屋设施标准: (1)水、电入户; (2)外墙甲方采用水泥压光刷外墙漆为标准; (3)室内墙面水泥压光,地板为毛地板; (4)厨房、卫生间、上下水预留接口到位(不包括洁具); (5)阳台铝合金封闭(包括推拉扇); (6)入户门为三防盗(室内门由用户安装)。 六、房屋所属权:永久性归乙方所有(乙方有权出让,甲方不能以

任何理由阻挡,否则要承担经济责任和法律责任)。 七、__号六层楼内的场地、楼梯、通道、属所有住户公共所有,任何人不得私自占用。 八、乙方不经甲方同意,任何人都不能私自改变主体结构,若违犯合同规定的住户,要承担一切经济责任及法律责任(轻者甲方责令恢复原状、重者移交人民法院),有权行使甲方职责。 九、购房户居住期间必须服从楼房负责管理规定的各项制度,违者楼房负责人有权采取措施停电、停水给予制约。 十、本合同签字盖章后生效。 十一、此合同一式二份,甲乙双方各执一份,若有购房户提出公证,由乙方向公证单位交公证费,甲方概不承担。 甲方:乙方: 代表:代表: 签订日期:年月日 小产权购房合同2 出卖人(甲方) 身份证号码: 买受人(乙方) 身份证号码: 甲、乙双方就房屋买卖事宜在平等自愿,协商一致基础上订立合同如下,双方自愿共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于淄博市区室的房屋(土地使用权证

“小产权房”问题研究报告

浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高,而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢?所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为:小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏

登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计,全国范围内,小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %,其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右,例如西安估计已达到25%至30 %。而在我国沿海城市,例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来,由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色,房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险: 第一为法律风险,因为这类住房建在集体土地上,不允许对外销售,没有法律保证。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下,购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的

北京小产权房项目首次大规模公布

北京小产权房项目首次大规模公布 昨天,北京市国土局公布,今年6月以来,本市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作,初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目,现正在进行查处。 公布名单昌平最多 据了解,此次为北京首次大规模公布小产权房项目。在国土局公布的79个小产权项目名单中,昌平区、房山区和怀柔区为小产权三大重灾区,其中昌平区被清理出28个小产权项目。在国土局公布的清理名单中,包括北京最大的小产权房项目——通州区张家湾镇张家湾村太玉园等部分已经较为成熟的小产权社区。公布的名单中,没有城六区的项目。 清理方案尚未出台 针对此次清理出的79个小产权项目,北京市国土局并没有给出具体的清理方案。 事实上,清理小产权房已经被小产权房的清理工作。国土资源部明确,要先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房,杜绝小产权关注

很久,但始终没有具体方案。今年3月,国土资源部称已经开始试点治理小产权房,同时准备在全国开始房继续发展,再分情况治理已售的小产权房。 国土局提醒“别买” 对于小产权房清理工作,国土资源部相关负责人此前曾表示,小产权房是指占用集体土地搞建设,并向集体经济组织之外成员销售的住房。今年全国将开始选择试点城市,妥善处理好现存小产权房的问题。 国土部表示,我国城镇居民不得购买农村的宅基地建房,也不可以购买小产权房。国家要求各地对农村集体经济土地进行确权登记,但是对于小产权房等违法用地,不予确权登记,不受法律保护。 虽然没有出台具体处置方案,不过昨天市国土局在网站提醒,“公众不要购买小产权房”。业内人士称,北京国土局此举很受瞩目,表明小产权房清理的步伐已经展开,北京清理小产权房的具体操作方式将更受瞩目。 ■被清理项目(部分)

论小产权房的法律现状及完善

论小产权房的法律现状及完善 摘要:现代社会,日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速,推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前,在我国"房市"市场内," 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者,究竟为哪般社会概 念,其内涵几何?本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析,基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题,在概述"小产权房"的特点上, 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见,希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时,使社 会各方利益能达至一个均衡点,以促进社会和谐发展。 关键字:小产权房合法性完善意见在大众心目中," 小产权" 并不是一个严格的法律概念, 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知,房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房",是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国

家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知,"小产权房" 大致有以下两种:一种是在集体企业或者在原有耕地上所建,另一种则是在宅基地上所建。而宅基地,以法律对之界定,则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要,利用本集体所有的土地,建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述,源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑,其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ,从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人,因此购买者的产权能否得到保障,这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一)小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知,我国现有的土地资 源分为两种:一种是国有土地,而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时,应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权,并需交纳一定费用,然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时,在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边,人口密度大,自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房,则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源,无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜,因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权,暂且无论其合法与否,价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时,在"集体产权" 上所建设的"

关于小产权房的最新政策解释

关于小产权房的最新政策解释 一、什么是小产权房? 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。 “小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证,不受法律保护。 二、小产权房最新政策2014 《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。 根据我国《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,加上其产权不完整,购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。 三、小产权房产权区分 国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种: 1. 是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。 3. 是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类“小产权房”的性质有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 四、小产权房购买风险 (一)法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况: 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

关于小产权房产生的原因及处理分析

关于小产权房产生的原因及处理分析 摘要:随着房地产市场的蓬勃发展,房价的急剧攀升,人们对房价的敏感度也越来越高。而在这种大的趋势之下,小产权房的相关问题也引起了人们的广泛关注。因其价格相较于普通房产的价格低,不仅满足了一部分以居住为目的的购买者,也为一部分投资者带来了利益。为此,国家对小产权房的问题的治理和控制政策也成为社会关注重点,小产权房拥有者的权益能否得到保障,对于小产权房的处理方式也众说不一。 关键词:小产权房产生原因政策趋势对策思考 所谓的“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“小产权房”,又被称为“乡产权房”。关于小产权房,我们可以从三个方面来理解:1.针对房展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房者的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。2.针对是否需要缴纳土地出让金来区分,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按照这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。3.针对发证机关的不同来区分,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发产权证书的叫小产权,这种产权并不构成法律意义上的产权。 其中,第一、二种解释的小产权是合法的,只要补缴土地出让金

可进行自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权,人们所关注的重点也集中在第三类小产权房问题上。 产生原因:一、现行的土地制度是其产生的根本原因 根据《土地管理法》规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农村集体所有,宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”在《物权法》中,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益、处分的权力。但是农村集体组织往往不享有处分权,农民的收益很难实现。农用地必须通过国家征收转为建设用地才可投入市场,政府在农用地征收过程中是唯一的合法主体,开发商也必须从政府手中取得土地,政府又是土地供应的掌舵者。在这样的情况下,小产权房的产生更是自然而然。 二、房价上涨给小产权房的产生提供了条件 城市住房价格上涨过快,相对来说小产权房价格上存在的优势就为其发展提供了有利条件。据调查,全国有小产权房近60亿平方米。以北京为例,北京小产权房主要位于房山、怀柔、通州等远郊地区,其售价一般在3500元/㎡—4500元/㎡,是五环内普通商品住宅平均价格25%—30%;在南京,城南铁心桥一带,小产权房价格一般为附近商品房价格的40%。2009年1月—11月,全国住宅销售均价达到4600元/㎡,比2008年均价上涨了1000元/㎡,为住房制度改革以来涨幅最高的一年。小产权房在销售价格上具有的优势,就吸引了

小产权房买卖合同(官方版)

编号:QJ-HT-0356小产权房买卖合同(官方版) Both parties shall perform their obligations as agreed in the contract or in accordance with the law within the term of the contract. 甲方:_____________________ 乙方:_____________________ 日期:_____________________ --- 专业合同范本系列下载即可用---

小产权房买卖合同(官方版) 说明:该合同书适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务,经友好协商双方同意签署合同,在合同期限内按照合同约定或者依照法律规定履行义务,可下载收藏或打印使用(使用时请先阅读条款是否适用)。 出售人(卖方)______________________________ 身份证号:____________________________________ 联系地址:____________________________________ 代理人:__________________身份证号:__________ 联系地址:____________________________________ 买受人(买方)______________________________ 身份证号或营业执照注册号:____________________ 联系地址:____________________________________ 代理人:__________________身份证号:__________ 联系地址:____________________________________ 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的

2020关于小产权房屋买卖合同

2020关于小产权房屋买卖合同 出卖人(甲方): 身份证号码: 买受人(乙方): 身份证号码: 甲、乙双方就房屋买卖事 项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守,小产权房屋买卖合同。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区 _______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币 _______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整 (¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本 合同,定金不退。 三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方 办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律 规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项 物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》; 六、违约责任 1、甲方应当于2020年月日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每 逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方,《小产权房屋买卖合同》逾期超过 ____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外, 并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付 按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同 的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方, 如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

北京小产权社区生存调查

中国房地产报/2012年/9月/10日/第A14版 市场 转正传闻刺激市场供销两旺 北京小产权社区生存调查 本报记者徐妍刘晨 尽管近期政府部门有关清理小产权房的表态不断,在北京昌平仍然存在宏福苑、白各庄新村等多个以新农村建设名义利用宅基地和农村集体建设用地的小产权社区。 虽然中央早已要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,对小产权房违法用地不予确权登记发证,不受法律保护。然而这些依托村办企业、村委会等利益集团的小产权房社区,至今仍然供销两旺。 9月4日中午,在白各庄新村售楼处,记者注意到,尽管并非双休日,仍然有二三十位看房者在售楼处选房,现场的10余位售楼人员甚至应接不暇。 而号称全北京最大小产权社区的宏福苑,将通过补缴1.2亿土地出让金和罚金来寻求转正的传闻更是成为这些小产权项目的强心剂。 筹谋转正? 从京藏高速公路北七家出口车行十几分钟,就可以达到有着北京最美乡村之称的北京市昌平区郑各庄村。这座村子大名鼎鼎的村办企业宏福集团,在当地除了开发建设了温都水城外,还建设了号称北京最大规模的小产权项目——宏福苑社区。 按照宏福苑社区交易中心、当地村民和中介机构的介绍,宏福苑小区自1998年最早开始开发,已经分三四批建设了80余栋住宅楼,社区内配套齐全,已有数万人居住在此。 有关宏福苑小区产权性质转正的传言从未平息,又有消息称,宏福集团已经补缴了土地出让金及相应的罚金总计1.2亿元,“温都水城”所在的地块正在办理集体土地国有化,如果操作顺利在2015年至2020年包括宏福苑在内的宏福集团在郑各庄的建筑产业也会按图索骥。 对此,记者也多方联系宏福集团,但采访未果。 一位熟悉当地市场的原某房地产公司内部人士向记者透露,由于有着宏福苑做比照,相邻的白各庄也有成规模的小产权小区,周围零零散散的小产权项目还有很多。当地市场内人士普遍认为,这里的小产权社区已经有七八万人居住,当地居民混杂其中,背后的村办企业、村集体利益共同体盘根错节,随着整体的社区规模进一步扩大,国家既不可能听之任之,也不可能拿出财力精力去拆除,最有可能按照一定的“规则和路线”,让这里的小产权社区转正。 “一旦宏福苑的属性转正,像白各庄新村这样的项目也没理由不转成大产权。”该人士向记者表示,有关这种建在农村宅基地和集体建设用地上的小产权项目有着清晰的转正路线,即第一步由村办企业或者背后利益集团出面补缴土地出让金及相应的罚金,第二步将土地性质转为国有建设用地,完成内部转让,第三步即由购买小产权的业主补缴一部分费用,然后再逐步办理房产证。 “算下来最后购房者每平方米至多也就再补缴个一两千元,一套房加上十几万也比商品房便宜多了。”不过该人士同时表示,据其了解;包括宏福苑在内,当地的小产权社区还没有转正先例。 尽管宏福苑是否斥资1.2亿元在谋求转正仍是未知数,但多方信息显示,宏福集团和郑各庄村委会等有关方面似乎一直在为转正进行多方努力。 “政府把土地从农民手中拿走,再以招牌挂的形式入市,从中获得高达几十倍的收益,这是

小产权房买卖合同(标准版)

The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方:___________________ 乙方:___________________ 时间:___________________ 小产权房买卖合同

编号:FS-DY-56548 小产权房买卖合同 出卖人(甲方):身份证号码: 买受人(乙方):身份证号码: 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市_____区_______的房屋(建筑面积_____平方米)以人民币_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整(¥____ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。 三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》; 六、违约责任1、甲方应当于月日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万____元。 2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_____作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。 4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。

关于小产权房屋购买协议书的实用版

YF-ED-J2366 可按资料类型定义编号 关于小产权房屋购买协议 书的实用版 An Agreement Between Civil Subjects To Establish, Change And Terminate Civil Legal Relations. Please Sign After Consensus, So As To Solve And Prevent Disputes And Realize Common Interests. (示范文稿) 二零XX年XX月XX日

关于小产权房屋购买协议书的实 用版 提示:该协议文档适合使用于民事主体之间建立、变更和终止民事法律关系的协议。请经过一致协商再签订,从而达到解决和预防纠纷实现共同利益的效果。下载后可以对文件进行定制修改,请根据实际需要调整使用。 出卖人(甲方)____________身份证号 码:_____________ 买受人(乙方)____________身份证号 码:_____________ 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿, 协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共 同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于____市 _______区__________的房屋(建筑面积______ 平方米)以人民币_____仟____佰_____拾____

万_____仟____佰____拾____元整(¥________元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金________元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。 三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后,甲方对___________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同

小产权房合法化途径是大量罚款

小产权房合法化途径是大量罚款 黄怒波:小产权房比较复杂一些,当然我认为目前可能不会放开小产权房,这个主要牵涉到土地政策问题,如果放开的话,可能农民的所有的宅基地都会被改成小产权房,从长远看,我还是那个观点,就是对农民现有的这种宅基地集体现在用地,要省之又省,不能够被呼吁说改革开放立刻拿到市场上来,后果不堪设想。所以就建了小产权房,对小产权房来说,我不太觉得政策上能够放开,我不太认为,所以很多人进行小产权房的放开,把房价拉起来,这个做不到,我的观点,小产权房如果说放开的话,对现有的农村的存量土地会产生巨大的冲击,最后的受益者一定不是农民。 凤凰财经:为什么? 黄怒波:农民他没有能力直接面对市场,他一定还有其他的社会组织来经营他的土地,经营小城镇,也许得益的也许还是开发商,也许乱七八糟的商人,他个农民说,我给你多少钱,我盖了产权卖了分你多少,大头还是我觉得农民拿不走,所以小产权房的问题,我觉得还是要慎重。 凤凰财经:我个人粗浅的理解,可能不专业,好像有点像私生子,他已经给生出来了,而且他已经存在了,怎么样去。 黄怒波:这就是一个偷换概念,这是中国的一个特色,中国的特色在哪呢?我可以违反,然后法不责众,违反以后,你反正得,就跟你的观点,我私生子也是人,也是个孩子,你总得跟我上户口,然后中国社会就开始变通,罚你款,或者怎么样,还是把孩子户口给上了,这是一个中国的对法制一个观念的一个看法问题。我们一会儿就谈法制,所以你这个私生子概念,他首先是不是违法的,要违法了,我们执不执法,如果违法了我们变通一下,让他变成合法,这个市场的经济秩序在哪里?问题就出在这,所以这些年打违建的力度特别大,那些胆子大的人把那个楼顶都加了楼了,最后罚款全都合法了,市场的秩序就没有了,对小产权房,我的观点现在可能还放不开。 凤凰财经:这些您觉得最终会是一个什么样? 黄怒波:最终就不知道,最终我认为他总是大量的拆不太可能,但是看这届政府的智慧了,这是一个巨大的社会问题,交给这届政府,他总得面对。 凤凰财经:如果他们征求你的意,你会建议他们什么?

对小产权房的认识

浅谈对小产权房的认识 一、小产权房的概念 所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的,指的是在城市郊区或农村,由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼,除用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售,购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的房屋权属证书后,即对该房屋享有了“小产权”。小产权房的出现已有十余年历史,最初是一些农民将自建房出租或少量出售,以此维持生计,但近几年这种情况发生了变化,如今在全国的“城中村”里,小产权房已遍地开花。据业内人士讲,近几年,在城市房价的刺激下,“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。 虽然小产权房有违于我国现行的法律和政策,但因顺应了城市化尤其是大城市郊区化的大潮而得以快速扩张。目前,小产权房已经成为城市房地产市场的一个组成部分,对保障住房民生需求发挥了一定的作用。因而,必须正视小产权房的存在,并采取合理有效的措施,以构建城乡一体的房地产市场体系为目标,将其逐步引导到合法规范的轨道上来,扮演起经济适用房的角色。这样,既能够调动农村的资源潜力,缓解城市住房压力,又会推动新农村建设和城乡统筹发展。 小产权房伴随着我国住房制度改革过程,已经走过了十多个年头。在这一过程中,随着城市房地产市场的繁荣和发展,小产权房也日益壮大起来,并由隐蔽走向公开。尤其是在近年来我国房地产市场风云变幻和房价狂飙的过程中,小产权房更是受到了人们的青睐。虽然政府一而再、再而三地重申,小产权房不合法,并劝告城市居民不要购买和使用小产权房。但是,政府的告戒并没有阻挡住小产权房一路看涨的势头。那么,人人都知道不合法的小产权房,为什么会坐大到今天这个地步?其背后的动因到底是什么呢?我们又该如何看待和处理小产权房这一难题?在已进入“十二五”的今天,这些都是需要我们认真思考并着手解决的重大课题。 二、小产权房快速扩张的基本原因 可以说,小产权房能够发展到今天是多种因素综合作用的结果。其中,有四个因素是最基本的。 一是城市化迅猛推进。进入新世纪以来,我国城市化进程进一步加快,每年都有上千万的农村人口转入城市,从而大规模增加了对城市住房的基本需求。

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