天津别墅市场分析报告

天津别墅市场分析报告

从上世纪初租界地区的“五大道”高级洋楼住宅区,

到今天遍及开发区、近郊甚至紧邻市区的高档别墅开发项目,

天津的别墅开发始终紧紧跟随着中国别墅市场的发展脉动。

与北京、上海、广东相比，天津有这自己特殊的地缘因素，

这些因素深刻地影响着天津别墅市场开发的区域、产品、消费群及规模，本期“报告”为您分析天津别墅市场的发展动态……

回顾：天津别墅的发展沿革

追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。

从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。

上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。

自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求……天津别墅市场进入了稳步增长的时期。

区域：营造多元化的区域市场

天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。

随着近年天津房地产市场的蓬勃发展，天津的别墅式住宅建设在经历了几年的沉寂之后再次兴起。这股风潮应该源于上世纪末万科在北辰区京津高速路出口推出的“万科花园新城”，“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品，

但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿，销售率达一度达到90%。

在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。当北京推出“康城”，“Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。

进入2001年后，天津别墅市场出现“Townhouse”热，同时在区域市场上发生了一些变化。别墅开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。

这些别墅项目中，“城市别墅”离城中心最近。地处在友谊南路与郁江道交口附近，因为就在中环和外环中间，紧邻城区中心，所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。

同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年

的日渐临近，“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。

处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。

同样，位于塘沽滨海新区的天津经济技术开发区区域，别墅市场也呈现一派兴旺，在“万联别墅”、“欧美风情小镇”项目之后，“泰丰家园”、“鸿泰花园别墅”、“阳光新干线”等“Townhouse”竞相推出，反映出开发区房地产高端产品的旺盛需求。

产品：重视向国际化方向靠拢

虽然从目前市场上来看，联排别墅仍唱主角，但较之以往,其产品也已更新换代。

以万科“美国小镇”为代表的“Townhouse”问世后，联排别墅产品换代明显加快。其表现特点是：开发商在建筑规划、景观设计上重视向国际化方向靠拢。

例如：在景观设计上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”都是延请美国泛亚易道（EDAW）设计；“玫瑰庄园”聘请的是加拿大的卡尔皮克森景观事物所；“城市别墅”的景观设计则邀请了澳大利亚的一家设计公司。而在建筑设计上，“汐岸国际”邀请的是加拿大B+H国际建筑事物所；“城市别墅”则延请了德国WSP。至于“仁爱·濠景庄园”，其规划和景观则都由来自美国的EDSA公司操刀。

值得引起注意的是，早期天津别墅社区内公园似的大块绿地、大块景观现象已被渐渐切割成小块风景。现在的别墅社区环境向小家庭院、自然坡地、植被绿化、桥溪流水发展，由过去观赏型景区转为亲切、互动型景观方向演变。开发商们更多地将社区环境向人文叙述型转化，以满足高层面消费者的需求。例如：“汐岸国际”提倡“生活不在家”；“仁爱·濠景庄园”讲求的是：“少，就是多”；“玫瑰庄园”倡导“都市田园生活”，广告主题为：“把纯别墅生活还给冷静的中产阶层”；“城市别墅”干脆提出“城市里的别墅，只有城市别墅”。

这些变化在天津市项目里表现明显，在位于经济开发区的新别墅产品中也同样表现突出，如泰丰家园三期“桐景园”提出“清风绿野、传世家园”；“鸿泰花园别墅”喊出“把家搬到花园的感觉”的口号等。

可以看出，天津的别墅市场正由过去的改善型转向实用型再向居住生活型演变。

价位：经济型别墅一枝独秀

天津的联排别墅产品，户型面积一般在90—400平方米不等，主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津各别墅项目位置各异，有市区与市郊区、市区与开发区之别，但价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内，主流产品总价一般都在120—170万元/每单元。

独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300—400平方米之间，最大户型当属“仁爱·濠景庄园”，达到1100平方米。所以，独体别墅总价差距也就比较大，大致由300万元—600万元不等。

与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是，天津的国外客户不多，所以无论是独体别墅还是联排别墅，消费群体都为本土消化居多，约占70-80%，购房者多为私营业主，占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所，只有“城市别墅”因紧邻市中心而通常被购房者作为第一居所居住或作为办公室使用。

而在经济开发区，由于在天津投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模。所以，在位于经济开发区附近的别墅产品消费上，韩国、日本人占有一小部分。这部分人购买别墅，基本上都是自己居住，投资或做办公场所的不多。

从整体市场来看，联排别墅占据了四分之三的别墅市场，但独体别墅也正慢慢浮上水面。市场上在售的独体别墅都为联排别墅甚至普通住宅项目的其中一部分，像“仁爱·濠景庄园”就是由联排别墅、双拼别墅、独体别墅和公寓等混合产品组成，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也基本如此。而本属于公寓项目的

“蓝水假期”，也在小区中心的人工湖边围建起6栋独体别墅，算开发商对别墅市场的小试牛刀，毕竟物以稀为贵，这6栋独体别墅很快就销售完毕。

发展：迎接别墅市场的全面成熟

经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展；在别墅类型方面，也由过去的独体式向更加经济适用的联排别墅发展，并且开始在新增别墅中占据主导地位。

值得注意的是，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间，基本上属于经济型别墅，经营状况良好。联排式别墅的大量涌现，降低了投资成本，同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境，深受购房者的青睐。

在天津，还很少有单独项目全部为独体别墅产品，这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期。一方面，联排别墅的热销，可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费，为独体别墅市场的成熟埋下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。因而，未来别墅的开发，更需要准确定位，精心设计，追求个性，同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。

上海别墅市场分析报告

05年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税

率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况

今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。

北京高端别墅市场需求调研报告

北京高端别墅市场需求调研报告 1

北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行

定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。

商业市场分析报告

XXC商业市场分析报告 ◇基本情况 XX历史悠久，是我国从汉朝起，就以南珠文明闻名于天下的古郡，其间流传着许多凄美的荡气回肠的动人传说。XXC位于广西壮族自治区南端，濒临北部湾，县人民政府驻廉州镇，距自治区首府南宁市176公里，距北海市28公里。县城东至山口圩77公里，西至丹竹江33公里，北至常乐江口大桥40公里，南至中站8公里。全县辖１３个镇、２个乡，东至山口镇马鞍岭东英罗港主航道，西至西场镇鲁根嘴西大风江口主航道，南至福成乡西村竹林盐场四工区海堤，北至常乐镇双角岭，县境东西最大横距96公里，南北最大纵距54公里。东北与博白县、东南与广东省廉江县相邻，西与钦州市交界。北与浦北县、灵山县接壤，南界东西两段临海，中段毗邻北海市。全县面积２３８０平方公里，在册人口103万多，县城在册人口近19万多，加上流动人口，接近115万。以汉族为主，另外还有壮、瑶等少数民族分布。汉族方言主要有：钦廉片粤语、粤西桂南客家话（涯话）、闽南方言等。XX意为江河汇集于海的地方。这里江河纵横交错，依山傍海，气候宜人，年均气温２２.４度，属亚热带海洋性季风气候，属于世界级的人类宜居地带，也是广西经济发达的大县之一。XX是“海上丝绸之路”始发港。海陆空交通十分方便，县内有沙田、西场等港口可直达全国沿海各城市和东南亚各国；县境东西、南北都有国道公路贯穿；钦（州）北（海）铁路通过城郊，与湘黔线、湘桂线、南昆线、粤桂线相连，形成通行全国的铁路网络；境内还有合（浦）山

（口）高速公路和桂（林）（北）海高速公路。北海机场距离县城仅２1公里。北部湾经济区城际快铁的预期开通，将给XX 增添无尽魅力。 XXC 人口分布图 100000200000 300000 廉州镇 沙岗镇公馆镇沙田镇常乐镇十字路乡XXC 人口年龄结构 常住人口：871207人； 0——14岁 195421人 15——28岁 204960人 29——50岁 256429人 50岁以上 214397人

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌)

重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花

别墅调研报告

建筑学实验调研任务报告书 主题：住宅及环境调研 小组所属单位：建筑学151 组员：潘钦鋆、黄健、王颖、白子申、易源婷指导教师：蔡丽蓉

一、课题简述 通过查阅资料了解相关法律法规以及赣州市的气候、地域、风水、人文等。通过对赣州市内两套样板房或毛胚房的调研了解小住宅的格局、形体、空间、水电 管道分布、功能等，并寻找出不足，为之后的小住宅设计做准备。通过对赣州市某风景区的调研了解建筑与周围环境的关系，并运用于之后的设计。 二、调研目的 1、通过对毛胚房进行形体分析、材质色彩分析、空间分析、水管电路以及地漏分析、 采光分析、流线分析、功能关系分析等了解建筑。 2、通过调研及分析研究总结所调研的毛胚房的优缺点。 3、通过对风景区的调研，了解建筑与周边环境融合的技巧，并为之后的住宅设计 4、初步理解室内环境的设计原则和建立室外环境设计观念、室外环境构成要素与建筑 的关系、初步具有处理建筑功能、技术、建筑艺术等相互关系和组织空间的能力。 三、调研类型 1、实例调研: 通过对星洲湾、中航云府的实地调研、设计资料及网络调研，了解住宅 建筑的设计要点，寻找并感悟优缺点。 2、文献资料：通过查阅相关文献，找到小住宅建筑设计的理论基础，为今后小住宅的 建筑设计指明方向。 四、调研内容 赣州市开发区经济技术开发区星洲湾别墅区 章江新区嘉福尚江尊品 马祖岩风景区

赣州市经济技术开发区星洲湾别墅区 项目概况： 1、调研小区： 星洲湾别墅区（江西省赣州市经济技术开发区华坚南路西侧） 2、调研时间： 2016年9月11号上午 3、调研方法：查相关数据、实地调研、调研住户和地产公司

中国北京别墅指数分析报告

中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 ?1２月指数 ?北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：２005年1２月北京别墅指数为2１６3点，比上月指数下降8点，下降幅度为0．37％；较去年同期相比,指数上涨1９点,同比增长0．88%。

别墅市场热度不减,新增供给中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测:2005年1１、１2月北京新开盘别墅项目6个，分别为庐师山庄、御墅临枫、北京洋房、中体奥林匹克花园、东方普罗旺斯和水青庭A－ＳＥLＥCT,新开盘别墅项目以中低价位为主，其中4个项目叫价低于10０00元/平方米,获得许可销售的量为32275６平方米。另有12个项目有后期供给，分别为尚东庭、纳帕溪谷、东山墅、褐石、福提岛、北一街8号、水郡长安、亚运新新家园、京城雅居、保利垄上、卓锦万代和天伦随园,涉及面积２７6515平方米。11、１2两月新批准销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长,市场热度并未随天气转冷而降温,但新增供给以中低价位为主,使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧,别墅价格有望"更上一层楼" 新年前后，关于开发用地的消息频出。国土资源部传出了为稳定房价,06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发,引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。土地政策的方向很是明朗!虽然目前还存在以"类别墅"名义拿地的现象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地,地价便宜很多，从而成本降低，绕开政策监管。但值得相信的是,政府将继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下,市场供给在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的增加、市场的开放

2017年商业银行市场分析报告

2017年商业银行市场分析报告

目录 第一节关注城、农商行分化带来的α机会 (5) 一、城商行增速显著高于银行业平均增速 (5) 二、城商行和农商行板块关键指标对比 (6) 第二节上市中小区域性银行资产负债结构分化，部分面临约束 (9) 一、中小区域性银行资产规模增速和结构分化较大 (9) 二、广义信贷考核部分城商行有压力，2017年压力或可控 (11) 三、若同业存单纳入同业负债考核，部分银行存在约束 (12) 第三节上市城、农商行盈利驱动对比分析 (15) 一、上市城商行基本面优于农商行 (15) 二、贵阳银行和宁波银行ROE和ROA领先同业 (16) 三、贵阳银行和常熟银行的净息差和净利差在城/农商行中处于领先水平 .. 17 四、上市城、农商行资产质量较好但仍存压力，拨备计提较为充分 (18) 五、成本收入比：城商行多呈下降态势，农商行多呈上升态势 (21) 六、资本充足率：上市城商行相对高于农商行 (22) 第四节投资建议 (24)

图表目录 图表1：2015H以前农商行ROA高于国有行，以后农商行ROA落后于国有行；股份行与城商行ROA相当，相对较低 (6) 图表2：农商行不良余额2016Q4出现向下拐点（2349亿元，环比-115亿元），城商行2016Q4不良余额趋稳（1498亿元，环比+10亿元） (6) 图表3：农商行不良率2016Q4出现大幅下降（2.49%，环比大降25bps），城商行2016Q4不良率小幅下降（1.48%，环比降3bps） (7) 图表4：拨备覆盖率：城商行>农商行>股份行>国有行 (8) 图表5：2016年资本充足率：国有行>农商行>城商行>股份行 (9) 图表6：2016Q3南京银行和上海银行应收款项类投资（非标资产）占比较高，占生息资产的比重分别为30.5%和20.1% (11) 表格目录 表格1：城商行增速显著高于行业平均水平，而国有行、股份行和农商行显著低于、略高于、基本持平行业平均增速 (5) 表格2：2016年不良生成出现拐点，子板块不良余额和不良率出现分化 (7) 表格3：中小区域性银行资产规模增速和结构分化较大 (9) 表格4：纳入表外理财后，2016H贵阳银行、南京银行和宁波银行广义信贷考核压力相对较大 (11) 表格5：股份行和城商行是同业存单的主要发行主体，占比分别为46.5%和41.2%12 (12) 表格6：股份制中兴业银行、浦发银行、光大银行以及城商行中上海银行、北京银行、杭州银行存单存量规模较大 (13) 表格7：MPA考核中同业负债评分标准 (14) 表格8：2016Q3同业存单纳入同业负债考核测算，上海、杭州、江苏银行压力较大 (15) 表格9：2016年上市城商行业绩表现优于上市农商行 (16) 表格10：截止2016Q3贵阳银行和宁波银行ROE在城、农商行中排名靠前（分别

商业市场报告宏观经济环境简要分析报告

第一部分宏观经济环境简要分析 经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。 入世以后，中国加速了开放的步伐。2002全年国内生产总值首次突破10万亿元人民币，经济增长率达8％，进出口总额高达6200亿美元；实际利用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003年中国虽然遭受了SARS的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测2003年中国GDP增长将超过百分之八点二的增长，2004年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005年的探月计划，2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。 近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市

场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。 本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。

一、上海整体经济发展水平概述 在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。 1.GDP增长率 据统计，上海2002年实现国内生产总值5408.76亿元，比上年增长10.9％。其中全年第一产业比上年增长3％；第二产业增长12.1％；第三产业增长10％。各大产业发展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。 自1992年以来上海已连续10年保持在10%以上的增长，2002年人均GDP达5000美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。 至2010年，上海将可能成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区。健康的国民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。 2.外商投资

北京庭院式住宅市场调研报告

北京庭院式住宅市场调研报告 北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名 时间：2008-5-22 浏览量： 北京庭院式住宅市场调研报告 第一章庭院式住宅市场调研分析 第一节庭院式住宅项目综合概述 一、综述 传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。

目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。 第二节供方市场调查分析 一、价格分析 、单价分析： 从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右； 2、总价分析： 各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上； 从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围

别墅设计调研报告

别墅设计调研报告 前言: 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识;第二部分介绍大师住宅体会(主要体会三位大师的作品);第三部分收录一些引导我前进的大师语录;第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。第一部分:别墅的概况以及设计前的一些准备知识此部分分为两讲。第一讲:别墅的概况; 第二讲:别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性: 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。居住建筑的属性:居住方便、舒适和私密;居住、餐饮、娱乐的综合体;空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处: 1)用地环境特殊(多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调) 2)单独设计建造(在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求) 3)反映业主审美情趣和职业特点(人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，等等) 4)造型丰富多彩(空间形象和外部造型):由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样

总之，一般住宅与别墅的根本区别就是:别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之:住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点: 1)由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2)在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3)别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 (1)独栋别墅 英译:HOUSE，Villa。 定义:独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征:私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 (2)联排别墅 起源及发展经历:联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新定义:又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

北京国际花园项目市场调研报告

前言 一、调研目标 本市场调研报告围绕项目周边区域市场状况，以时效性、真实性为原则，以区域市场调查分析，并提出市场初步定位方向建议为基本点，为发展商在丰台区丰葆路区域投资开发的别墅项目的市场定位方向决策，提供较为详实、准确的数据支持以及项目初步的建议。 二、调研目的 为确立“北京国际花园三期项目”的市场定位、客户定位和产品定位方向的正确性，依据我们制定的调研目标，我们针对本项目所处区域的基本特点和竞争对手进行了深入的调研和分析。

◆调研： 根据项目调研要求和计划，组织人员对项目周边环境、产品形态等方面进行实地考察与信息收集、处理。 ◆分析： 在市场调研的基础上，结合市场态势、区域特征等，并纵向、横向比较，总结规律性特征、提炼观点性认识，结合本案的别墅产品类型进行有针对性的市场分析，最终总结提炼出项目整体市场初步的定位方向建议。 三、调研方式： 1、实地调研与电话调研，两者有机结合，相互补充。 2、网络信息采集、文件数据库检索手段和对调研目标进行定量和定性分析。 3、业内咨询。 4、对重点项目、区域状况、受众群体等各关联因素以及其他相关调研课题 进行实地调研。

第一章北京市房地产市场宏观环境分析 一、经济环境分析 2004 年上半年，中国经济继续保持快速增长，今年上半年国内生产总值增长速度达到9.7%，国家虽然采取宏观调控措施抑制经济过热，取得了明显效果，投资增长速度逐步回落，但是经济过热压力依然存在。 多年来，中国宏观经济运行总是每二、三年就发生经济过热（投资过热，物价增速过快），难逃过热、调整，再过热再调整的规律。但本次宏观调控的措施与以往不同，政府采取了控制投资（信贷）、土地规划、项目立项等等一系列行政措施,这样就减缓了房地产市场开发的速度，拉长了整体开发周期。 宏观经济形势的现状，对整体经济运行、社会发展以及百姓投资与消费行为的心理，造成了较大压力；宏观调控的政策对房地产行业的投资与消费有着直接影响。由于政府相对以往有了一些经验，因此，本次宏观调控的手段与力度相对比较温和。这种相对温和的政策，防止了因调控过度而造成的经济过紧，也避免了因重新启动经济增长而造成的过高成本。从这层意义上来说，对于房地产投资者来讲，政策的变化无疑是一个好消息。

商业行业分析报告

报告摘要 第一章对商业行业本季度差不多情况进行综述，第二、三、四章分不从热点问题、进展趋势和投资价值等不同角度对行业的相关问题进行了阐述。 2003年第四季度，第四季度社会消费品零售总额13143.1亿元，同比增长10%强。消费环境接着改善，居民消费层次又有所提升，商业经济效益总体趋好。2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%，进出口顺差255.4亿美元, 同比下降16.1%。 本季度，商务部以及中国商业联合会等部门都对零售业的进展存在的问题提出了新的要求，其中商务部拟借听证会规范零售业，并出台了突发事件生活必需品应

急治理暂行方法，同时希望能做大作强10多家大型企业。而商业联合会也在本季度做了一些动作。 以后零售业的进展面临着来自外资的巨大压力，零售业内的竞争将更加激烈，而外资企业各种违规操作以及地点政府的倾向性政策都对本土零售业造成专门大的打击，因此以后零售业的治理将更加规范，尤其是对外资企业的治理。 本季度，城乡收入和消费需求呈现持续增长，投资机会良好。第四章从宏观经济形势动身，对行业的投资策略、投资机会以及相应的几个较大的投资事例进行了分析。

简要目录 报告摘要 (1) 简要目录 (3) 第一章行业季度综述 (5) 第一节经济指标分析 (5) 第二节行业结构分析 (10) 第三节重点企业动态 (15) 第四节行业国际进展情况 (22) 第二章行业热点、要紧问题及对策 (29) 第一节行业政策热点 (29) 第二节技术动态分析 (36) 第三节行业市场热点 (53) 第三章行业进展分析 (58) 第一节整体进展分析 (58) 第二节商业业态进展分析 (62) 第三节价格走势分析 (72) 3 / 176

重庆别墅市场分析报告

重庆别墅市场分析 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。

别墅调研报告

《建筑设计1》 课程实习报告 别墅楼盘调研报告 —以湖州·绿城御园为例 姓名：____________ 学号：___

指导教师：__ 成绩：________________________ 摘要：本文主要内容为湖州绿城御园别墅的调研情况，本文从绿城御园的区位规划，建筑风格，建筑材料，环境景观特点、户型以及室内装饰等方面的进行概述，并通过这几个方面的概述去展示对湖州绿城御园的总体情况。 关键词：区位规划建筑风格建筑材料环境景观特点户型室内装饰一、前言 为了进一步加深对所学基本理论的理解，丰富和扩大专业知识领域，培养我们运用所学理论解决实际问题的能力，提高其综合运用知识的能力及独立分析、解决问题的能力，增强其创新意识，我们开展了对地王广场的调研活动。 二、正文 1、区位规划 绿城御园别墅位于湖州市仁皇山新区青铜 北路西侧，临近湖州市市政府、大剧院、青少年 宫、博物馆、图书馆等，周边生活配套已趋成熟。 项目占地约434亩，总建筑面积约36万平 方米，包含法式排屋、独立官邸和高层、多层等

多种物业类型。规划设计以优越的自然景观为出发点，强调与仁皇山的借景、对景关系，因地制宜、以人为本的理念贯穿规划全过程。 2、建筑风格 别墅总体沿袭了绿城系列稳重、典雅的风格，建筑造型细腻而富于变化，建筑凹凸、转折、进退、立面材质、色彩，与周边高低错落的景观充分协调，充分利用了建筑和景观的特色，构成了一个完美的整体效果。 绿城御园的法式别墅以法国经典官邸及宫廷建筑为原型，在逶逦跌宕、绵延不绝的仁皇山背景中，绿城·御园华贵庄重的法式别墅显得更加具有历久弥新的效果。 法式建筑继承了欧洲古典主义建筑造型的精髓，沿用并发展了自己独特的风格。古典建筑中常见的三段式、柱廊、拱券、山花及法式建筑中常见的额老虎窗、坡屋顶等主要结构造型，这些古典建筑中的经典造型在绿城御园别墅中都有体现，无不最求整体造型的严谨与风格的纯真。在材质的选择上，主要为坚硬、大面积的石材，透着肃穆感，更平添了历史的沉淀和厚重。 3、建筑材料 别墅外立面采用干挂石材的工艺，而且选用了更加自然、更具历史感的亚

近年我国别墅市场现状分析报告

近年中国别墅市场现状分析 1. 中国别墅供应特征分析 别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的销别墅项目的兴起，再一点燃了国别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，、、三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析： 经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大 在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。

别墅调研报告

别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号

独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。

别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。

某地产别墅市场定位报告

“西山美墅”别墅市场定位报告正式 本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准,走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。 开发理念定位: 理念1：首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨 理念２:首发地产未来复合型居住模式的实践和探索: 理念3: 蓝水半岛全日制生活理念 理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念 一、定位策略 （一)?定位构想与原则 1、定位背景 众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 ?从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快,配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。 西方小镇生活（包括高密度国家的日本）的诱惑使众多北京地产实

力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。 高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、townho ｕse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。 奥运申办成功，加入WＴO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅(别墅、独立住宅、tｏwnhouse、多层公寓洋房)在高端居住类物业中具备很强的竞争力。从北京低密度住宅市场的发展来看，１９99－２0０1年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，TＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是２０01年低密度住宅市场的最大特点,橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。 国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立housｅ市场则长期处于两极分化的态势,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给,因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。 低密度大盘面对面竞争不可避免,2002年开始，以各类ｈoｕｓｅ为主打产品的的低密度大盘项目纷纷登场，独立住宅、集合小镇、多层洋房开始齐头并进,很多开发商都注意到了低密度住宅市场的巨大潜力，首创、天鸿、华润、珠江、万科,纷纷进军郊区低密度住宅也就在

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

别墅调研报告

融合南北特色的徐州传统民居 徐州百姓至今流传着“穷北关，富南山，有钱住在户部山”的民谣。从明末至民国初年的几百年间，户部山周围高宅大院密布，民居鳞次栉比。其中既有甲第官宦之家，也有富商之宅、书香门第。这些古建筑依山就势，参差错落，构思巧妙，在融合南北方建筑特点的基础上形成了自己独特的建筑风格 北方元素： 墙体、门窗：由于北方气候寒冷, 墙体十分厚重、门窗较小、较严密，注重建筑的保温。 布局上：由于北方受孔孟儒家文化和道教思想影响较深，其布局大多为四合院形式，中规中矩，处处遵循对称原则，变化较少。 建筑用色：沉稳厚重，多为青砖灰瓦，建筑局部多用醒目的颜色,避免视觉上的单调。 南方元素： 天井：受到了江南传统民宅的影响，在整体的四合院布局基础上，又在院落与院落之间巧妙设置了天井进行院落组合，既可通风透雨，又可降温防寒。使得布局灵巧多变，从而又兼有了南方“天井院”的特点。 圆林：户部山民居的园林采用了借景、造景的手法，借本地之山景，通过人工凿池营造“天光云影共徘徊”之水景，使得山水相融，绿树映秀，颇有江南传统园林“山水林泉之乐”的意味。 别墅风格 A、中国传统的园林式风格 B、日式风格 C、欧陆传统的贵族风格

D、北美风情风格 E、现代风格 中国传统的园林式风格—北京观唐 观唐花园别墅区处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风水，调节小气候，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。 特点: 1.按照风水“背山面水，向南”的原则建造 2.堆山，挖湖 3.沿袭古代城市规划“不正不威”的思想，遵循“街道分割”，和“方块居住”的原则。 4.3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出中式而私密的院落空间。 5.色彩与造型：以灰色为主体，在院门，檐口等处适当配以红色等富贵色彩。 6.细节处理，制式门楼，带有传统花窗的围墙，略带弧度的屋脊，灯饰，门头，体现了中式宅院的风格。 7.竖向条窗的设计，体现对意境的追求，居住的诗琴画意，从室内透过成组的长窗看内庭，季节交替，自然变化，宛如山水画卷。 户型分析 内庭园设计，面积36平米左右，空间尺度感好 双车库，并设有访客临时停车位

商业市场调研报告

北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层